Vår ref: Arkiv: Gnr./Bnr./Fnr./Snr.: Dato: Gøril A. Nordli Tlf: /1692(4)

Transkript

1 Plan, miljø og teknisk Torggaten 13 AS Strandgata HAMAR Vår ref: Arkiv: Gnr./Bnr./Fnr./Snr.: Dato: Gøril A. Nordli Tlf: /1692(4) L42/ 22406/15 1/90// TORGGATA 13, HAMAR - RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING AV BYGNINGENS 2. OG 3. ETG. FRA KONTORER TIL BOLIGER/HYBLER, ETTER PBL. 20-1, SAMT DELVIS DISPENSASJON FRA BESTEMMELSER I KOMMUNEPLANENS AREALDEL. Tiltakshaver: Torggaten 13 AS Søknad mottatt: Søknad komplett: Bygningsnummer: Tiltaket gjelder: Bruksendring i 2. og 3. etasje i bygård, fra kontorer til 19 hybler og 1 leilighet for Studentsamskipnaden. Det søkes om dispensasjon fra Kommuneplanens Arealdel: Arealer for lek og rekreasjon/uteoppholdsareal. 2. Vedlegg 1 2 parkeringsbestemmer for bolig i sentrum med krav om 12 plasser pr m Støysone, krav om støyvurdering og avbøtende tiltak. Det søkes om fravik fra TEK ihht Plan og bygningsloven (pbl) 31-2, for krav om heis, tilgjengelighet, støykrav, ventilasjon, lyd, lys, energi, oppvarming og lufttetthetsmåling. Gjeldende plangrunnlag: Kommuneplanens arealdel , Kommunedelplan for sentrum og Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer VEDTAK: Med hjemmel i delegeringsreglementet og plan- og bygningslovens 20-1 gis det rammetillatelse til tiltaket i samsvar med søknaden. Det tillates fravik fra TEK10 ihht søknaden og notat datert utarbeidet Besøksadresse Postadresse Telefon.: Hamar Rådhus P.b Bankgiro: Telefax.: Vangsvegen Hamar Organisasjonsnr.: servicekontor@hamar.kommune.no

2 av Sweco, pga at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, da bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, samt at det er et mål å etablere flere boenheter i sentrum. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og delegeringsreglementet pkt. 1.3 og 3.4 gis det dispensasjon fra følgende punkter i kommuneplanens arealdel: Arealer for lek og rekreasjon, bokstav c) Lekeplasskrav ved fortetting, ved at det ikke stilles krav om opparbeidelse av lekeareal og trafikksikker tilgang til kvartalslekeplass. Dispensasjonen forutsetter at det opparbeides uteoppholdsareal i bakgården eller på tak av bygården eller bakgårdsbebyggelsen. Uteoppholdsarealet må ha tilstrekkelig areal, samt gode solforhold og oppholdskvaliteter, ihht..arealplanavdelingens uttalelse. Begrunnelse: Det er liten plass til lekearealer i bakgården, samt at kravet til kvartalslekeplass ikke er mulig å løse. Med bakgrunn i at det er et mål å etablere flere boliger i sentrum, kan kommunen fravike kravet om lekeareal og trafikksikker tilgang til kvartalslekeplass, ved at det etableres felles uteoppholdsareal i bakgård og/eller på tak av bygården/tak av bakgårdsbebyggelsen. Privat felles uteoppholdsarealet bør fortrinnsvis plasseres på tak pga sollys. Dette kan også være en fordel med hensyn til tilgang for brannvesen ved evakuering og slukking. 2. Vedlegg 1 2 Krav til trafikkareal og parkeringsplasser for ny bebyggelse; ved at det ikke stilles krav om at boliger i sentrum skal ha minimum 12 p- plasser per 1000 m2. Det forutsettes at det opprettes 20 sykkelplasser i bygården. Sykkelparkering bør fortrinnsvis ligge under tak. Begrunnelse: Det er arealmessig ingen endringer i forhold til eksisterende arealbruksformål, slik at det ikke kreves opparbeidet ekstra p-plasser. Omprioriterte områder i kommuneplanen medfører at det stimuleres til økt bruk av sykkel ihht. Krav til sykkelparkering samt pkt. 1 formål/hensikt med parkeringsbestemmelsene Støysone, gul sone; støyfølsom bebyggelse, ved at det ikke stilles krav om støyforebyggende tiltak. Begrunnelse: Med bakgrunn i at det er et kommunalt mål å etablere flere boenheter i sentrum, kan kommunen med hjemmel i 31-2 fjerde ledd i PBL, gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Vedtaket gis på følgende vilkår: 1. Med bakgrunn i krav om uteoppholdsareal og sykkelparkering, skal det fremskaffes utomhusplan i målestokk 1:20, og evt. tegninger av uteoppholdsarealer på loft, som skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse gis. 2. Det skal lages et arealoppsett for hver boenhet, ihht. Byggesaksblankett 5176 Boligspesifikasjoner i matrikkel, før igangsettingstillatelse gis. 3. Det skal tas kontakt med Hedmarken brannvesen for å få avklart eventuelt uavklarte branntekniske og sikkerhetsforhold ved bygget. Dette opp mot brannlovgivningen. For særskilte brannobjekter og blokker over 4 etasjer

3 skal det innhentes uttalelse fra brannvesenet før igangsettingstillatelse gis. Uttalelsen vedlegges søknad om igangsetting. 4. Mottatte ansvarsretter godkjennes for funksjoner, fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser i dette tiltaket. 5. Igangsettingstillatelse skal være utstedt før hele eller deler av tiltaket tillates igangsatt. 6. Byggeavfall skal ivaretas jfr. byggteknisk forskrift, TEK10, Kap Det skal foreligge tillatelse fra vegmyndigheten før offentlig veggrunn kan benyttes i tilknytning til byggearbeidet (brakker, stillaser, containere og lignende) 8. Arbeider på offentlige og private vann- og avløpsledninger, skal omsøkes til kommunen av ansvarlige rørlegger. Arbeidene skal være godkjent av Hamar kommune, Plan, miljø og teknisk Vann, avløp og renovasjon før igangsetting. 9. Gravearbeider på offentlig grunn, herunder gate, veg og grøntanlegg, skal omsøkes til kommunen med egen gravemelding. Arbeidene skal være godkjent av Hamar kommune, Plan, miljø og teknisk veg og trafikk før igangsetting. 10. Det skal utføres uavhengig kontroll av eget kontrollforetak, jf. SAK Kapittel første ledd om våtrom, hvis ombyggingen berører brannskille. 11. Gebyrberegning: Arealberegning Bruksareal (BRA) etter NS 3940 og beregnet areal (BA) 2. etasje ,0 m 2 BRA 302,0 m 2 BA ( faktor 1,0 ) 3. etasje ,0 m 2 BRA 404,0 m 2 BA ( faktor 1,0 ) Sum 706 m 2 BRA 706 m 2 BA Behandlingsgebyr For saksbehandling og kontroll betales det følgende gebyr etter bruksarealet (BRA) Grunnbeløp første 15 m 2 (fast) 15,0 m 2 = kr 1 100,00 Neste 185 m 2 à kr 74,- 185,0 m 2 = kr ,00 Neste 400 m 2 à kr 63,- 400,0 m 2 = kr ,00 Neste 600 m 2 à kr 39,- 106,0 m 2 = kr 4 134,00 Sum totalt 706,0 m 2 = kr ,00 Ved bruksendring betales 50% av de ovenstående satsene = kr ,00 Dispensasjon med administrativ behandling = kr 1 100,00 Sum behandlingsgebyr = kr ,00 Sum gebyr for tiltaket ,00 Giro for innbetaling blir sendt fra kommunekassa til tiltakshaver. Behandling av søknad om lokal godkjenning av foretak (Mjøsen Murmesterforretning AS) Lokal godkjenning à kr.2.300,- 1 stk = kr 2 300,00 Sum gebyr for godkjenning av foretak og ansvarsrett: = kr 2 300,00 Giro for innbetaling blir sendt fra kommunekassa til det enkelte ansvarlige foretak.

4 KLAGEADGANG: Dette vedtaket kan etter Forvaltningslovens 28 påklages innen 3 uker etter mottagelsen av dette brev. Eventuell klage sendes: Hamar rådhus, byggesak- og oppmålingsavd., Pb. 4063, 2306 Hamar. Der kan De også få nærmere informasjon om - rett til å se sakens dokumenter - rett til veiledning - adgangen til å søke om utsettelse av iverksettelse av vedtaket Selv om De har klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Klageskjema iht. Forvaltningslovens 27, 3. ledd fås ved henvendelse til Hamar Rådhus, servicekontoret, Vangsvegen 51, tlf FAKTA: Det søkes om dispensasjon fra Kommuneplanens Arealdel: Arealer for lek og rekreasjon - kvartalslekeplass, evt. 250 m2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet. Begrunnelse: Lite rom for tilrettelegging av privat uteoppholdsareal på de enkelte eiendommene i sentrum. Det er ikke ønskelig å endre på bygningens fasader eller takfasader for å tilrettelegge for uteoppholdsareal pga ønske om å ivareta byggverkets opprinnelige uttrykk og fasader. Mener det er sikret uteoppholdsareal i Strandgateparken og Jernbaneparken. 2. Vedlegg 1 2 parkeringsbestemmer for bolig i sentrum med krav om 12 plasser pr m2. Begrunnelse: Parkeringskravet lar seg ikke løse på egen grunn. Det vil bli satt av 1 p-plass til leilighet i 2. etasje. Mener at beboere som bor i sentrum ikke har så stort behov for p-plasser pga tilgang til kollektivtransport Støysone, krav om støyvurdering og støyforebyggende tiltak. Begrunnelse: Anser at bygningen ikke kommer i ytterligere konflikt med støyhensynet enn i dag, samt at det ønskes å opprettholde bygningens særpreg. Det søkes om fravik fra TEK, etter PBL Dispensasjonssøknaden er forelagt Arealplanavdelingen. VURDERING: 1. På. I hht. kommuneplanens bestemmelse 2.09 står følgende: c) Lekeplasskrav ved fortetting Ved fortetting skal det tilstrebes samme lekeplasstetthet og samme kvaliteter på lekeplassene som forutsatt for nye boligområder, men kvartalslekeplass kan aksepteres ned til 0,5 daa dersom området har gode lekekvaliteter. Dersom kravet til kvartalslekeplass ikke er mulig å løse, tillates ikke fortetting med mindre det kan avsettes min. 250 m2 privat uteoppholdsareal per boenhet. Ved fortetting med flere boenheter som har felles uteareal gjelder et tillegg på 100 m2 per boenhet for bolig nr 2, 3 osv, slik at 4 boenheter vil utløse minstekrav om 550 m2 felles privat uteareal. Retningslinje til bestemmelsen: Det er et mål om å etablere flere boliger i sentrum. For å oppnå dette kan kommunen etter en nærmere vurdering og under visse forutsetninger fravike kravet om trafikksikker tilgang til kvartalslekeplass innenfor kvartalsstrukturen i sentrum. For fortetting i sentrum forutsettes det likevel at bakgård eller tak kan benyttes som uteoppholdsareal med gode oppholdskvaliteter og lekemuligheter. Lekeplassdekning skal i en slik sammenheng prioriteres framfor parkering i gårdsrom, jf. pukt 2.09 a). Ihht. pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon dersom

5 hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tilegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. På grunn av at det på nasjonalt nivå er vedtatt rikspolitiske retningslinjer som skal sikre at barn og unges interesser ivaretas ved planlegging i kommunene, mener kommunen at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt hvis det gis dispensasjon fra lekeplasskrav. I utgangspunktet skal lekeplasser og friområder være sentrale og være trafikksikkert tilgjengelig, være egnet for variert lek i ulike årstider og planlegges også for alle uansett funksjonsnivå. Uteoppholdareal ved bolig bør ikke ligge lenger enn 50 m fra boligen og forutsettes ivaretatt i egen hage eller på privat fellesareal. Dette ihht. bestemmelsene 2.09 a) og b) samt 3.01: Uteoppholdsareal kan omfatte en kombinasjon av private og områder tilknyttet den enkelte boenhet (hage, balkong og terrasse) og fellesareal for flere boenheter (fellesplasser). Det skal gjennom illustrasjonsplan konkret vises til de arealene som skal tas med i beregningen av uteoppholdsareale. Disse arealene skal være egnet til formålet, ha gode lysforhold, og opparbeides med tanke på formålet Med bakgrunn ovenstående mener kommunen at kravet om lekeareal og trafikksikker tilgang til kvartalslekeplass kan fravikes mot at det opparbeides godt uteoppholdsareal i bakgård, på tak av bygården, eller på tak av bakgårdsbebyggelsen. Alternativt en kombinasjon av disse, f.eks en sandkasse, benk, litt grønt og sykkelparkering på bakkeplan, og en takterrasse med gode solforhold. I hht. arealplanavd. uttalelse skal uteoppholdsarealet ha tilstrekkelig areal, samt gode solforhold og oppholdskvaliteter. 2. Vedlegg 1 Parkering, 2 Krav til trafikkareal og parkeringsplasser for ny bebyggelse setter følgende krav: Boliger i sentrum skal ha minimum 12 p- plasser pr m2. Parkeringsbestemmelsens har en rekke formål, bl.a. sikre nødvendige parkeringsarealer samt å stimulere til økt bruk av sykkel og kollektivtransport. Bakgården har i dag noen eksisterende p-plasser til utleie. Kravet til antall p- plasser lar seg ikke tilfredsstille. Arealmessig er det ingen endringer i forhold til eksisterende arealbruksformål, slik at det ikke kreves opparbeidet ekstra p- plasser, og dermed ingen grunnlag for dispensasjon eller frikjøp av p-plasser. Med bakgrunn i omprioriterte områder i kommuneplanen, prioriteres uteoppholdsarealer fremfor parkering. I hht. retningslinjene, skal det der det ikke er tilstrekkelig areal for både lek og parkering, prioriteres areal for lek. Det vises til begrunnelsen for punkt. 1 (dispensasjon fra lekeplasskrav). I hht. parkeringskravene er det krav til sykkelparkering: Boliger skal ha minimum 15 sykkelplasser per 1000 m2. Kontor og forretning skal ha minimum 10 sykkelplasser per 1000 m2. Det innstilles derfor på at parkeringsbestemmelsene fravikes mot at det etableres minimum 1 stk sykkelparkeringsplass per nye beboer i bygården, dvs 20 plasser. I hht. Arealplanavd. uttalelse bør sykkelparkeringsplass fortrinnsvis ligge under tak Støysone. Begrunnelse: Anser at bygningen ikke kommer i ytterligere konflikt med støyhensynet enn i dag, samt at det ønskes å opprettholde bygningens særpreg. Det søkes om fravik fra TEK, etter PBL 31-2.

6 Bygningen ligger i gul støysone hvor det stilles krav om støyvurdering og støyforebyggende tiltak. Ved bruksendring fra kontorer til boliger, ansees støyskjerming i vinduer og fasade, samt mellom bruksenheter, å være relevante krav ihht. krav i TEK Det antas at krav til lydisolering vil innebære uforholdsmessige kostnader, slik at det er grunnlag for unntak etter pbl 31-2 fjerde ledd. KONKLUSJON: Med bakgrunn i ovenstående vurderinger, skal det før igangsettingstillatelse gis, fremskaffes en utomhusplan av bakgård som viser hvordan sykkelparkering og uteoppholdsareale er løst, alternativt tegninger av loft. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest gis. MERKNADER: a) For tiltak som trekkes tilbake eller faller bort, refunderes 50 % av gebyret for saksbehandling. Beregnede gebyr for ansvarsforhold refunderes ikke. Tillatelsen faller bort hvis tiltaket ikke er igangsatt innen 3 år, eller innstilles i mer enn 2 år, fristen kan ikke forlenges. jf. Plan- og bygningslovens b) Bygge- eller rivingsarbeid, graving, sprenging eller fylling kan ikke igangsettes uten at de ansvarlige på forhånd har truffet nødvendige tiltak for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, og for å opprettholde den offentlige trafikk. Maskiner, stillaser og alt utstyr for byggearbeid skal være forsvarlig innrettet og vedlikeholdt, og driften skal være ordnet slik at fare for liv og helse ikke oppstår. Kommunen kan gi de pålegg den finner påkrevd for at disse bestemmelser blir holdt, herunder om grunnundersøkelser. jf. Plan- og bygningslovens c) Alle endringer ved søknaden, tiltaket og ansvarsforhold skal koordineres gjennom ansvarlige søker ovenfor bygningsmyndighetene. Videre er ansvarlig søker ansvarlig for at alle ansvarlige foretak med ansvarsrett i tiltaket orienteres om kommunens vedtak samt om vilkårene som bygningsmyndigheten stiller i tillatelsen.. d) Søker skal senest ved søknad om ferdigattest påse at nødvendig dokumentasjon for driftsfasen som angitt i byggteknisk forskrift 4-1 er fremlagt av ansvarlige foretak innenfor sine ansvarsområder. Søker skal overlevere dokumentasjon til byggverkets eier mot kvittering. e) Kasserte løsøregjenstander eller stoffer fra bygging, rehabilitering og riving, slik som treverk, metaller, betong, tegl, asfalt m.v. er produksjonsavfall som skal bringes til lovlig avfallsanlegg med mindre det gjenvinnes eller brukes på annen måte jf. forurensningsloven 32. Brenning av denne type avfall er ikke tillatt. Med lovens formulering brukes på annen måte menes her fylling. Fylling kan skje med rene, sorterte masser som jord og stein samt sortert og knust betong, betongvarer og tegl. Massefylling krever tillatelse fra Plan- og bygningsloven. f) Med henvisning til Matrikkelovens 20 og forskriftenes 60 gjøres det oppmerksom på at alle endringer som følge av tiltaket blir oppdatert i Matrikkelen (nasjonalt eiendomsregister). Vi ønsker lykke til med de videre prosjekteringsarbeidene og står gjerne til tjeneste med ytterligere opplysninger/veiledning tlf:

7 Med vennlig hilsen Gøril A. Nordli Overark. Børge Jacobsen Fagansvarlig Byggesak Dette brevet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. KOPI: Sweco Norge AS, Postboks 264, 3901 PORSGRUNN Mjøsen Murmesterforretning AS, Postboks 83, 2360 Rudshøgda Faggruppa arealplanlegging, her Hedmarken Brannvesen, Åkersvikvegen 3, 2321 HAMAR