Vår ref: Arkiv: Gnr./Bnr./Fnr./Snr.: Dato: Gøril A. Nordli Tlf: /1693(5)

Transkript

1 Plan, miljø og teknisk Festiviteten Eiendom AS Strandgata HAMAR Vår ref: Arkiv: Gnr./Bnr./Fnr./Snr.: Dato: Gøril A. Nordli Tlf: /1693(5) L42/ 27233/15 1/10// STRANDGATA 23, HAMAR - RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING AV 3., 4. OG DELER AV 1. ETG. REHABILITERING OG BRANNTEKNISK OPPGRADERING ETTER PBL. 20-1, SAMT DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS FORMÅLSANGIVELSE. Tiltakshaver: Festiviteten Eiendom AS Søknad mottatt: Søknad komplett: Bygningsnummer: Tiltaket gjelder: I hovedsak bruksendring for deler av bygget fra kontor til hotell, servering og konferanselokaler. Brannteknisk oppgradering. 1. og 2. etg.: bruksendring for deler av 1. etg. fra kontorer til hotellserveringslokaler. Mindre endringer og rehabilitering. 3. og 4. etg: bruksendring fra kontorer til hotellformål, for utvidelse av drift i nabobygg Hotell Victoria. Det åpnes opp mellom byggene for tilkomst til hotellrommene. Gjeldende plangrunnlag: Kommuneplanens Arealdel , Kommunedelplan for sentrum, og Kommunedelplan for kulturminner ( kulturminneplanen ). Regulert til offentlige og almennyttige formål. Gul støysone. Det søkes om dispensasjon fra følgende: 1. Kommunedelplanens krav om reguleringsplan ved endring av arealbruk og funksjoner. 2. Kommunedelplanens formålsangivelse, fra kontorer til hotellformål/restaurant. 3. Kommuneplan Vedlegg 1 2 parkeringsbestemmer tilstrekkelig med oppstillingsplass for biler. 4. Kommuneplan 16.2 Støysone, krav om støyvurdering og avbøtende tiltak. Det søkes om fravik fra TEK ihht Plan og bygningsloven (pbl) 31-2, fra 13-6 og 13-7 krav om lyd og 14-3 Lufttetthetsmåling. Besøksadresse Postadresse Telefon.: Hamar Rådhus P.b Bankgiro: Telefax.: Vangsvegen Hamar Organisasjonsnr.: servicekontor@hamar.kommune.no

2 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, 19-3 og delegeringsreglementet pkt. 1.3 og 3.4 gis det dispensasjon fra kommunedelplan for sentrum fra krav om regulering, samt for bruksendring fra offentlig og allmennyttig formål, til hotell/restaurantformål. Dispensasjon fra kommuneplan 16.2 Støysone vedr. krav om støyvurdering og avbøtende tiltak. Begrunnelse: Funksjonene er ønsket i sentrum og en ønsket samfunnsutvikling i henhold til Arealplanavdelingens uttalelse. Det dispenseres for en midlertidig periode og fram til ny reguleringsplan utarbeides. Med hjemmel i delegeringsreglementet og plan- og bygningslovens 20-1 gis det rammetillatelse til tiltaket i samsvar med søknaden. Det tillates fravik fra TEK10 ihht søknaden og notat datert utarbeidet av Sweco, pga at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, da bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, samt at endret bruk er ønsket i sentrum. Vedtaket gis på følgende vilkår: 1. Mottatte ansvarsretter godkjennes for funksjoner, fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser i dette tiltaket. 2. Igangsettingstillatelse skal være utstedt før hele eller deler av tiltaket tillates igangsatt. 3. Det forutsettes at det utarbeides en redegjørelse og en utomhusplan i målestokk 1:200 som viser sykkelparkering, ihht. kommuneplanens vedlegg 1 2 om Krav til sykkelparkering, se pkt. 3 under Fakta/vurdering- dispensasjoner nedenfor. 4. Det må foreligge uttalelse fra følgende myndigheter før det gis igangsettingstillatelse: Arbeidstilsynet, Avdelingen for miljørettet helsevern, forurensningsmyndighet, samt Hedmark Fylkekommune kulturminnevern ved fasadeendring. Det vises til møte den hvor kommunen anbefalte at fasadene tilbakestilles og at hovedinngangen tilbakeføres til det som er historisk riktig (inngang med buet åpning). 5. Det må redegjøres for hvordan universell utforming er ivaretatt. Saken skal forelegges Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne i Hamar for uttalelse. Dette må foreligge før det gis igangsettingstillatelse. 6. Det skal tas kontakt med Hedmarken brannvesen for å få avklart eventuelt uavklarte branntekniske og sikkerhetsforhold ved bygget. Dette opp mot brannlovgivningen. Bygget ansees å være et særskilt brannobjekt og det skal derfor innhentes uttalelse fra brannvesenet. 7. Byggeavfall skal ivaretas jfr. byggteknisk forskrift, TEK10, Kap Det skal foreligge tillatelse fra vegmyndigheten før offentlig veggrunn kan benyttes i tilknytning til byggearbeidet (brakker, stillaser, containere og lignende) 9. Gravearbeider på offentlig grunn, herunder gate, veg og grøntanlegg, skal omsøkes til kommunen med egen gravemelding. Arbeidene skal være godkjent av Hamar kommune, Plan, miljø og teknisk veg og trafikk før igangsetting. 10. Det skal utføres uavhengig kontroll av eget kontrollforetak, jf. SAK Kapittel Gebyrberegning:

3 Arealberegning Bruksareal (BRA) etter NS etasje (354 m2 bruksendr. m/ombygn.+531m2 bruksendr.) 885,0 m 2 BRA 3. etasje (649 m2 bruksendr. m/ombygn.) 649,0 m 2 BRA 4. etasje (623 m2 bruksendr. m/ombygn.+404 m2 bruksendr.) 1027,0 m 2 BRA Sum (1626 m2 ombygning+935 m2 bruksendring) 2561 m 2 BRA Behandlingsgebyr bruksendring med ombygning For saksbehandling og kontroll betales det følgende gebyr etter bruksarealet (BRA) Grunnbeløp første 15 m 2 (fast) 15,0 m 2 = kr 1 100,00 Neste 185 m 2 à kr 74,- 185,0 m 2 = kr ,00 Neste 400 m 2 à kr 63,- 400,0 m 2 = kr ,00 Neste 600 m 2 à kr 39,- 1026,0 m 2 = kr ,00 Sum totalt 1626,0 m 2 = kr ,00 Ved bruksendring med ombygging betales 50% av de ovenstående satsene = kr ,00 Dispensasjon med administrativ behandling = kr 1 100,00 Sum behandlingsgebyr = kr ,00 Behandlingsgebyr bruksendring uten ombygning For saksbehandling og kontroll betales det følgende gebyr etter bruksarealet (BRA) Grunnbeløp første 15 m 2 (fast) 15,0 m 2 = kr 1 100,00 Neste 185 m 2 à kr 74,- 185,0 m 2 = kr ,00 Neste 400 m 2 à kr 63,- 400,0 m 2 = kr ,00 Neste 600 m 2 à kr 39,- 335,0 m 2 = kr ,00 Sum totalt 935,0 m 2 = kr ,00 Ved bruksendring uten ombygging betales 25% av de ovenstående satsene = kr ,25 Sum behandlingsgebyr = kr ,75 Sum gebyr for tiltaket ,75 Giro for innbetaling blir sendt fra kommunekassa til tiltakshaver. KLAGEADGANG: Dette vedtaket kan etter Forvaltningslovens 28 påklages innen 3 uker etter mottagelsen av dette brev. Eventuell klage sendes: Hamar rådhus, byggesak- og oppmålingsavd., Pb. 4063, 2306 Hamar. Der kan De også få nærmere informasjon om - rett til å se sakens dokumenter - rett til veiledning - adgangen til å søke om utsettelse av iverksettelse av vedtaket Selv om De har klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Klageskjema iht. Forvaltningslovens 27, 3. ledd fås ved henvendelse til Hamar Rådhus, servicekontoret, Vangsvegen 51, tlf FAKTA/VURDERING: VURDERING AV DISPENSASJONER: 1. Kommundelplan for sentrum har krav om utarbeidelse av reguleringsplan ved endringer av arealbruk og funksjoner. I hht. Arealplanavdelingens uttalelse, er

4 funksjonene ønsket i sentrum og er derfor en ønsket samfunnsutvikling. Det dispenseres derfor midlertidig og i perioden fram til ny reguleringsplan utarbeides. 2. Kommunedelplanens formålsangivelse, fra kontorer til hotellformål/restaurant. Det vises til samme begrunnelse som for pkt Kommuneplan Vedlegg 1 2 parkeringsbestemmer tilstrekkelig med oppstillingsplass for biler : Ved bruksendring fra kontor til hotellrom, vil det etter kommunens vurdering ikke utløse behov for ekstra parkeringsplasser. Med bakgrunn i bruksendringen stilles det krav om sykkelparkering i hht. kommuneplanens vedlegg 1 om Krav til sykkelparkering : Andre formål skal ha minimum 6 sykkelplasser pr 1000 m2 og må vurderes i forhold til type virksomhet. Det skal redegjøres for plassering i form av en utomhusplan i målestokk 1:200, samt en skriftlig redegjørelse og vurdering av antallet. Det er sannsynligvis ikke så stort behov for sykkelplasser for hotellfunksjonen, men kulturarrangementer/konserter/restauranter har et vesentlig potensial for å tiltrekke seg syklister. Dersom vi velger å legge oss på kravet i kommuneplanen blir antallet 6 * 5543/1000 = 33 plasser for gamle rådhus og 6 * 8692/1000 = 52 plasser for Victoria, 85 plasser totalt. Avhengig av adkomstforhold mener kommunen at følgende bør vurderes: a) Sykkelparkering i bakgård(er) for hotellets gjester/utleiesykler eller liknende. b) Sykkelparkering som erstatning for bilparkering i Strandgata. c) Sykkelparkeringsplasser i Strandgateparken. 3. Kommuneplan 16.2 Støysone, krav om støyvurdering og avbøtende tiltak: Med bakgrunn i at dette er en ønsket samfunnsutvikling i sentrum, kan kommunen med hjemmel i 31-2 fjerde ledd i PBL, gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Ved bruksendring fra kontorer til hotellrom, ansees støyskjerming i vinduer og fasade, å være relevante krav i TEK I hht. kulturminneplanen ligger bygningen i verneklasse 1 med høy bevaringsverdi. Støyisolering av vinduer og fasade kan ansees å medføre uforholdsmessige kostnader. Det antas at tiltaket ikke vil sette byggverket ytterligere i konflikt med støyproblematikken enn dagens situasjon, slik at det er grunnlag for unntak etter pbl 31-2 fjerde ledd. VURDERING IHHT: PBL 19-2 DISPENSASJONSREGLER I plan- og bygningsloven 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I følge tiltakshavers begrunnelse vil bygningen etter bruksendringen fortsatt inneholde drift som er i samsvar med planens formål. Bruksendringen er en hensiktsmessig endring med tanke på den videre driften av Festiviteten. Ettersom bygningen hovedsakelig fortsatt vil driftes innenfor planformålet kan vi ikke se at hensynet bak bestemmelsene om formål blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon fra formålet i 3. og 4. etasje, og deler av 1. etasje. Fordelen med dispensasjon er at man får lagt til rette for en utvidet kapasitet på dagens hotelldrift for Victoria Hotell, og man får benyttet arealene i det tidligere rådhuset på en hensiktsmessig måte. Med bakgrunn i ønsket sentrumsutvikling, anser kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

5 VURDERING AV FRAVIK FRA TEK10: Det søkes om fravik fra TEK ihht Plan og bygningsloven (pbl) 31-2: og 13-7 krav om lyd, med følgende begrunnelse: Selv med oppgradering både under og over etasjeskille vil det være vanskelig å etterkomme gjeldende krav til skillende konstruksjon både for luftlyd og trinnlyd fullt ut. Tiltak på oversiden av etasjeskille som for eksempel med et lag med gipsplater, trinnlydplater og et nytt lag med undergulv medfører svært omstendelig operasjon. som bl.a. medfører heving av dører, heis og trapper vil bli påvirket. Etterlevelse av lydkrav iht. TEK og 13-7, vurderes derfor som et tiltak som ikke er gjennomførbart, basert på prosjektets totaløkonomi Lufttetthetsmåling: Det vil være vanskelig og kostnadsdrivende å oppfylle kravet da det kan være utettheter i eksisterende konstruksjon. Luft-lekkasjer i eksisterende konstruksjoner vurderes som tilnærmet umulig å utbedre innenfor prosjektets totaløkonomi Det vil trolig være tilnærmet umulig å hindre lekkasje til etasjen over og under, selv om vi prøver å tette mot yttervegger så godt som mulig. Det henvises også til SAK 14-2 hvor krav til uavhengig kontroll kun gjelder nye boliger. Dette har sammenheng med at Iufttetthetsmålinger er vanskeligere og mindre sikre ved ombygging og tilbygg. Det vises tidligere begrunnelse i ovenstående pkt. 3 dispensasjon om kommunens anledning til å fravike TEK10 i pbl 31-2: Med bakgrunn i at dette er en ønsket samfunnsutvikling i sentrum, kan kommunen med hjemmel i 31-2 fjerde ledd i PBL, gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. MERKNADER: a) For tiltak som trekkes tilbake eller faller bort, refunderes 50 % av gebyret for saksbehandling. Beregnede gebyr for ansvarsforhold refunderes ikke. Tillatelsen faller bort hvis tiltaket ikke er igangsatt innen 3 år, eller innstilles i mer enn 2 år, fristen kan ikke forlenges. jf. Plan- og bygningslovens b) Alle endringer ved søknaden, tiltaket og ansvarsforhold skal koordineres gjennom ansvarlige søker ovenfor bygningsmyndighetene. Videre er ansvarlig søker ansvarlig for at alle ansvarlige foretak med ansvarsrett i tiltaket orienteres om kommunens vedtak samt om vilkårene som bygningsmyndigheten stiller i tillatelsen.. c) Med henvisning til Matrikkelovens 20 og forskriftenes 60 gjøres det oppmerksom på at alle endringer som følge av tiltaket blir oppdatert i Matrikkelen (nasjonalt eiendomsregister). Vi ønsker lykke til med de videre prosjekteringsarbeidene og står gjerne til tjeneste med ytterligere opplysninger/veiledning tlf:

6 Med vennlig hilsen Gøril A. Nordli Overark. Børge Jacobsen Fagansvarlig Byggesak Dette brevet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. KOPI: Sweco Norge AS, Postboks 264, 3901 PORSGRUNN Faggruppa arealplanlegging, her Hedmarken Brannvesen, Åkersvikvegen 3, 2321 HAMAR Arbeidstilsynet Indre Østlandet, Postboks 4720 Sluppen, 7468 TRONDHEIM Miljørettet helsevern, her Hedmark fylkeskommune, v/ samferdsel, kulturminner og plan, Postboks 4404, Bedriftssenteret, 2325 HAMAR Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, Hamar kommune, Pb. 4063, 2306 HAMAR