Innhold. Et av våre aller beste resultater 2. Nøkkelfakta om Medlemsorganisasjonen OBOS 4. Årsberetning Resultatregnskap 26

Transkript

1 Årsrapport 2010

2 Innhold Et av våre aller beste resultater 2 Nøkkelfakta om Medlemsorganisasjonen OBOS 4 Årsberetning Resultatregnskap 26 Balanse 28 Regnskapsprinsipper 30 Noter til regnskapet 33 Kontantstrømoppstilling 59 Revisjonsberetning 60 Styret 62 Representantskapet 64 Representantskapets innstilling 65 Kontrollkomiteens melding 65 Representantskapets beretning 66 OBOS i tall 67 Redaktør: Åge Pettersen Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen, Kenneth Flaten, Image Photo, Colourbox, Niels Torp AS arkitekter MNAL, Rambøll AS Arkitektur og Plan, Thomas Bjørnflaten og Arash A. Nejad: nye bilder.no, Erik Berg: Den Norske Opera & Ballett 2010 Hovedbilder: Image Photo AS v/tore Røynland Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv Trykk AS

3 nøkkelfakta 2010 et av våre aller beste resultater OBOS fikk i 2010 sitt tredje beste resultat noensinne. Før skatt fikk OBOS-konsernet et resultat på 634,9 millioner kroner. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør nå 5,4 milliarder kroner. Også på medlemssiden var det vekst. Ved årets slutt hadde OBOS betalende medlemmer. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer ved egen vekst, men fikk i tillegg medlemmer som følge av fusjonene med henholdsvis Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag og Hetland Boligbyggelag i Stavanger. I løpet av 2010 så vi at etterspørselen etter nye boliger tok seg markert opp. Da finanskrisen slo til i Norge i 2008, solgte vi bare 56 nye boliger. I 2009 økte dette til 260 boliger. Det lave boligsalget disse to årene gjorde at vi på det meste hadde omkring 400 ferdigstilte, usolgte nye boliger. Dette gjorde at vi i 2009 ikke satte i gang ett eneste nytt boligprosjekt. I løpet av 2010 økte imidlertid salget av nye boliger til 512 og vi satte i gang byggingen av over 450 boliger. I 2011 vil tempoet settes ytterligere opp. I løpet av 2011 regner med vi med å sette i gang byggingen av mellom 700 og 800 nye boliger. For første gang i vår historie kommer vi også til å få en betydelig boligbygging utenom Oslo. OBOS vil igangsette nesten 60 boliger i tre prosjekter i Tønsberg, omkring 70 boliger på Tastarustå i Stavanger, 95 boliger i Kronstadparken i Bergen og over 100 boliger i seks forskjellige prosjekter i Trondheim gjennom vårt 50 prosenteide selskap Nidaros Nye Hjem AS. Og i Osloområdet vil vi blant annet sette i gang nye boligprosjekter på Gladengen, Sandaker, Mortensrud, Kværnerbyen, Fornebu og Røyken. OBOS er Norges desidert største boligforvalter. I 2010 økte antall forvaltede boliger med Totalt forvalter OBOS-konsernet til sammen boliger i boligselskaper. Spareinnskudd fra medlemmer og selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet økte fra 6,1 milliarder kroner i 2009 til 6,5 milliarder kroner i På Lambertseter i Oslo ble det nye Lambertseter senter åpnet høsten 2010 og det har allerede blitt en stor suksess. Senteret har også svært strenge krav når det gjelder energiforbruk. OBOS la også ut for salg det første norske kommersielle eneboligprosjektet med passivhusstandard. Boligene fikk mye positiv oppmerksomhet og alle er nå solgt før innflytting. Til tross for at euroen skjelver og det er gjeldskrise i flere europeiske land, legger OBOS til grunn et optimistisk syn for norsk økonomi i Vi tror ikke at de økonomiske problemene ute i Europa og i deler av resten av verden, vil påvirke norsk økonomi i vesentlig grad. Vi vil få takke alle våre medlemmer, samarbeidspartnere og forbindelser for et godt samarbeid i 2010! Martin Mæland, konsernsjef Antall medlemmer ved årets slutt var Dette er medlemsrekord for 16. året på rad. 56 prosent av de nyinnmeldte er mellom 20 og 39 år. Gjennomsnittsalderen for et OBOS-medlem er 46 år. 70 prosent av medlemmene bor i Oslo og Akershus. 5 prosent bor i Tønsberg og 4 prosent bor i Stavanger. OBOS-konsernet fikk et resultat før skatt på 634,9 millioner kroner. Egenkapitalen var på 5,4 milliarder kroner ved årets slutt. OBOS-konsernets samlede omsetning var 2 milliarder kroner. I 2010 har OBOS fusjonert med de to boligbyggelagene Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag og Hetland Boligbyggelag. OBOS satte i gang bygging av 453 boliger i Salget startet også på flere nye prosjekter, deriblant på Tastarustå i Stavanger og på tre forskjellige prosjekter i Trondheim. OBOS-konsernet sitter på tomtereserver som kan gi rundt 5800 boliger. På Rudshagen på Mortensrud igangsatte OBOS byggingen av Norges første kommersielle passivhusprosjekt på 17 eneboliger. Passivhus er bygg som er spesialkonstruert for å bruke minimalt med energi til oppvarming. Antall medlemmer boliger ble ferdigstilt i løpet av året. Ved omsetning av brukte OBOS-leiligheter, ble forkjøpsretten benyttet i 25 prosent av salgene. OBOS-konsernet forvalter boliger av disse boligene er i OBOS-tilknyttede borettslag. Samlete innskudd i OBOS var på 6,5 millarder kroner ved årets utgang. Prisene på omsatte OBOS-tilknyttede boliger steg med 7,5 prosent i løpet av OBOS-konsernet eier om lag kvadratmeter næringseiendom. I Kværnerhallen i Oslo har arbeidene startet med fasaden ut mot torget i Kværnerbyen og etasjedekkene i bygget. OBOS eier 757 utleieboliger som leies ut til medlemmene. Avtalen med Smart Club var OBOS mest brukte medlemstilbud medlemmer handlet for 102 millioner kroner. I 2010 ble det solgt nesten billetter med OBOSrabatt til forskjellige kulturarrangementer. De tre mest brukte kulturtilbudene leveres av Den Norske Opera og Ballett, Det Norske Teater og Oslo Nye Teater. OBOS kjøpte 15 prosent av aksjene i AF-gruppen. OBOS-konsernet hadde 741 ansatte ved utgangen av OBOS-konsernets resultat før skatt Kr i mill. 265,7 230,3 246,6 287,8 425,9 647,3 591,7 673,2 65,2 634,7 634, OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

4 Medlemsorganisasjonen obos 2010 Eiendomsmegling og boligutvikling Visjon OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig, samt å forvalte boligene. hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av konsernbidrag. arealstørrelser mellom leiligheter og for uteareal. Dette må medarbeiderne som jobber med prosjektutvikling og prosjektledelse forholde seg til. Alt skal balanseres opp mot hverandre slik at det blir gode boliger som kan selges til en pris som medlemmene er villige til å betale. OBOS eies av sine medlemmer. Samvirkeforetak OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten obos-konsernet: De viktigste selskapene i OBOS-konsernet: OBOS Nye Hjem AS OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsmeglere AS OBOS Forretningsbygg AS OBOS Eiendomsforvaltning AS OBOS Utleieboliger AS OBOS Skadeforsikring AS Hammersborg Inkasso AS Basale AS OBOS Eiendomsdrift AS Jobben er å gripe fatt i en tomt vi eier eller er i ferd med å kjøpe og å bearbeide den slik at medlemmene våre får gode boliger, sier prosjektutvikler Hans Dahl i divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling. I divisjonen er 17 personer ansatt for å finne og eventuelt kjøpe tomter som kan utvikles til spennende nye boliger for de drøyt medlemmene i OBOS. Hovedformålet til OBOS er å skaffe medlemmene bolig og det er de ansatte i denne divisjonen som har hovedansvaret for det. Fra industri til bolig I dag bygges mange nye boligprosjekter på tomter som har vært brukt til et annet formål enn boliger, som for eksempel i Kværnerbyen. OBOS jobber nå med en tomt på Løren som har vært regulert for industriformål og som nå skal omreguleres til boligformål. I slike tilfeller starter arbeidet frem til ferdige boliger med å omregulere tomten. Prosjektutviklernes og prosjektledernes jobb er å få til best mulig bokvalitet og størst mulig antall boliger uten at det går på bekostning av bokvaliteten. OBOS eier tomter alene eller sammen med andre som kan gi plass til nær 6000 boliger. Mange hensyn I planleggingen av et nytt boligprosjekt er det mange lover, regler og forskrifter å ta hensyn til. Plan- og bygningsloven tar for seg reguleringsprosedyrer og det bygningsmessige. Teknisk forskrift omhandler blant annet energi, ventilasjon, brannforskrifter og krav til tilgjengelighet. En egen forskrift for elektroinstallasjoner i bygg omhandler blant annet antall stikkontakter som skal være i en bolig. Det finnes normer for solforhold og fordeling av Flytte grenser Fra start til slutt i et boligprosjekt tar det i beste fall to til tre år. I enkelte tilfeller kan det ta lenger tid, som på rekkehusprosjektet Voksenhagen, hvor det har gått 15 år fra reguleringsarbeidet startet til boligene står ferdige i Det Hans Dahl setter mest pris på med jobben er at han i OBOS får lov til å flytte noen grenser videre, blant annet energibruk i boliger. Det er Hans som har jobbet med passivhusene som OBOS har bygget på Mortensrud. Passivhus er bygg som er spesialkonstruert for å bruke minimalt med energi til oppvarming. Prosjektet er Norges første kommersielle eneboligprosjekt hvor boligene holder passivhusstandard. Alle de 17 eneboligene er nå utsolgt og OBOS jobber nå med et rekkehusprosjekt i samme nabolag som også skal ha passivhusstandard. OBOS er åpne for nyskapning, blant annet det å prøve ut passivhus og bruk av solcelleenergi, sier arkitekt og prosjektutvikler Hans Dahl. Eiendomsmegling Boligskaffingen består ikke bare av nye boliger. De fleste mennesker kjøper bruktbolig når de skifter bosted. I løpet av ett år omsetter de 14 kontorene til OBOS Eiendomsmeglere sammen med avdelingen for avklaring av forkjøpsrett over 4000 boliger for OBOS-medlemmene. I hele 2010 solgte OBOS 512 nye boliger med en verdi på til sammen 1,6 milliarder kroner. I 2011 er planen å legge ut for salg 526 nye boliger i 12 forskjellige prosjekter. For den som skal selge en bolig er det viktig å vite at oppgjøret skjer på en betryggende måte og at pengene man skal ha for salget av boligen og de pengene man skal betale for en ny bolig ender der de skal til rett tid. I 2010 håndterte medarbeiderne i Megleroppgjør AS oppgjør. 4 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

5 Boligforvaltning Medlemsaktiviteter Det skal være trygt å bo et boligselskap som er forvaltet av OBOS. Monica Wilhelmsen er en av nærmere 75 forvaltningskonsulenter i OBOS som hver eneste dag jobber for å sikre nettopp dette. Min viktigste oppgave er å bistå styrene slik at de kan gjøre en best mulig jobb med å forvalte verdiene i boligselskapet på vegne av beboerne. Samspillet med styret, og gleden vi føler når vi sammen oppnår målene som er satt, for eksempel det å sikre en langsiktig og god økonomistyring i boligselskapet, er noe av det jeg liker aller best med jobben min, sier Monica. Trygg med OBOS Per forvaltet OBOS boliger. Det er en vekst på i løpet av Boligene er fordelt på 1854 selskaper. I hovedsak er dette borettslag og boligsameier, men også selskaper med andre eierformer er kunder hos OBOS. Forvaltningsdivisjonen har underavdelinger flere steder i landet, blant annet på Ski, i Vestfold, i Rogaland og i Trondheim. Regnskapsførsel og årsrapporter 40 regnskapskonsulenter sørger for løpende regnskapsførsel. Mot slutten av året og et stykke inn i det nye, er det først og fremst årsrapporter for boligselskapene, regnskapsmøte med styrene og forberedelser til generalforsamlingen eller årsmøtet som står i fokus. I januar sender regnskapsavdelingen ut nesten ligningsoppgaver til de enkelte andelseierne og sameierne. Innbetalingsservice og Fakturaavdelingen er sentrale bidragsytere for en best mulig service for OBOS kunder og medlemmer. Fakturaavdelingen sendte på vegne av boligselskapene i 2010 ut fakturaer på post eller e-post. Prosjektledelse og tilstandsvurderinger En viktig tilleggstjeneste til den ordinære økonomiske og administrative forvaltningen, er de tekniske tjenestene fra OBOS Prosjekt AS. Boligselskapene kan blant annet få tilbud om tilstandsvurderinger og prosjekt- og byggeledelse ved oppussings- og rehabiliteringsprosjekter. OBOS Prosjekt AS tilbyr også ulike verktøy som energiregnskap, VVS-analyse, HMS-analyse og enøkanalyse samt utstrakt rådgivning innen nevnte temaer. Økt kompetanse Styremedlemmene i boligselskapene får jevnlig tilbud fra OBOS kompetanseavdeling om å delta på kurs og skolering for å stå enda bedre rustet til å ivareta sine styreverv. Mange boligselskaper er på internett og i 2010 lanserte OBOS en hjemmesideløsning, herborvi.no, som gjør det enkelt for boligselskapene å lage sine egne nettsider. Webportalen styrerommet.net og fagbladet Bolig & Miljø er sentrale kommunikasjonskanaler mellom forvaltning og styrene i boligselskapene Andre eierformer Boliger i sameie Boliger i OBOStilknyttede borettslag Boliger i andre borettslag Hege Broch Borge og Anne Gro M. Løvberg er to av elleve ansatte i medlemsavdelingen som gjør en viktig jobb for at OBOS skal kunne nå sitt mål om å være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon. Hver dag tar Hege, Anne Gro og de andre i medlemsservice i mot cirka 90 besøkende, 200 henvendelser på telefon og 80 på e-post. For oss er det viktig å gi medlemmer, kunder og besøkende en god opplevelse i deres møte med OBOS. Vi er opptatt av å gi service med et smil, og det er viktig for oss at de som henvender seg til OBOS får de svarene og den hjelpen de trenger, sier Anne Gro og Hege. Lønnsomt å være medlem Hovedmålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men for OBOS er det i tillegg viktig at det lønner seg å være medlem også i perioder hvor boligbehovet er dekket. Derfor legger medlemsavdelingen ned betydelige ressurser i utvikling av medlemstilbud. Medlemmene skal ikke benytte seg av mange tilbud før medlemskontingenten er spart inn. Et år med høyt aktivitetsnivå har resultert i stor medlemsvekst, nye medlemsavtaler og økt bruk av medlemstilbud. OBOS Forsikring til medlemmer ble lansert i 2010 i samarbeid med Terra Skadeforsikring. Med nye kunder har OBOS allerede i lanseringsåret blitt den største salgskanalen for Terra Forsikring. Nesten billetter til kultur- og medlemsarrangementer er solgt med OBOS-rabatt i De tre mest brukte kulturtilbudene ble levert av Den Norske Opera & Ballett, Det Norske Teatret og Oslo Nye Teater. Eksklusiv handlekveld Tolv medlemsarrangementer ble arrangert i På Lambertseter senter ble det arrangert en eksklusiv handlekveld, hvor medlemmene kunne benytte seg av en rekke gode tilbud. OBOS jule- og nyttårskonserter har blitt kjære tradisjoner for flere, og for de yngste var Barnas Holmenkolldag, Skileik med Skiforeningen, Miniøya, OBOS-dagen på Tusenfryd og Putti Plutti Pott populære arrangementer. Tradisjon tro, var det også både julemarked og St. Hansfeiring på Norsk Folkemuseum. Økt grad av toveiskommunikasjon OBOS-bladet blir sendt ut til alle medlemmer ni ganger i året. Gjennom bladet får medlemmene presentasjon av nye boligprosjekter og medlemstilbud, samt interiør-, bolig- og bystoff. Siste nytt legges også ut på obos.no. OBOS har startet arbeidet med nye nettsider, og målet er å gjøre det enklere å finne informasjon og utføre oppgaver, samt å legge til rette for økt grad av toveiskommunikasjon. Avdelingene for IT, lønn og personal, administrasjon, regnskap, økonomi, samt juridisk avdeling sørger for at organisasjonen OBOS fungerer optimalt. Staben består av 105 høyt kompetente medarbeidere som legger de til rette for at avdelinger som er i direkte kontakt med medlemmer skal kunne gjøre sin jobb best mulig. Dermed er staben også grunnlaget for at OBOS skal nå sitt mål om å bidra til at medlemmene oppnår sin boligdrøm. 6 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

6 Finans Næringseiendom Marcus Eger er én av flere medarbeidere i OBOS Lån og Spar som tar imot og behandler søknader fra OBOS-medlemmer som ønsker finansiering av sitt boligkjøp eller refinansiering av sitt lån i andre finansinstitusjoner. En viktig del av min jobb går ut på at jeg sammen med kunden gjør en vurdering av hvor stort lån hun eller han kan leve med. Deretter må jeg vurdere om OBOS kan gi dette lånet. Den største gleden ved jobben er når vi sammen finner en løsning som gjør det mulig å oppfylle boligdrømmen, sier Marcus. Penger og personer I fjor hadde OBOS finansdivisjon en forvaltningskapital på rundt 14 milliarder kroner. Det er på linje med en relativt stor norsk sparebank. Finansdivisjonen i OBOS består av Lån & Spar, Konsernfinans, Medlemsavdelingen og Faktura- og registreringsavdelingen, og den har til sammen cirka 75 ansatte. Avdeling Lån & Spar tilbyr låne- og spareavtaler til både medlemmer og boligselskaper. Konsernfinans skaffer penger til spare- og lånevirksomheten og til OBOS øvrige virksomhet, og den sørger for at OBOS etterlever det som finnes av regelverk innen finansvirksomhet. Gode renter At OBOS har gunstige tilbud på lån og sparing til medlemmene, blir slått fast år etter år når bladet Dine Penger kårer de beste bankene i Bank NM. I 2010 vant OBOS gull i fleksilån og fikk sjetteplass for sparekonto med mer enn kroner innestående og niendeplass på sparekonto med over kroner innestående. Spareinnskudd fra OBOS-medlemmer og selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet var på 6,5 milliarder kroner ved årets utgang, mot 6,1 milliarder året før. Utlån til medlemmer utgjorde 3,1 milliarder kroner ved utgangen av Det er uendret fra i fjor. Ved utgangen av 2010 hadde OBOS cirka 4700 lånekunder og rundt sparekunder. Per 7. februar 2011 hadde 526 boligselskaper lån direkte i OBOS. Samlet utlån til boligselskapene ved utgangen av 2010 var 5,9 milliarder kroner pluss 3,8 milliarder kroner gjennom Terra Boligkreditt, mot henholdsvis 6,5 milliarder kroner og 2,5 milliarder kroner året før. Forsikringstilbud Under finanskrisen i 2008 og det påfølgende året fortsatte OBOS å låne ut penger til boligselskapene der de andre bankene sa nei. En av grunnene til at OBOS kunne låne ut penger til boligselskapene under finanskrisen, var avtalen man inngikk med Terra boligkreditt, et samarbeid som ga tilgang til det såkalte Gullkortet i Norges Bank og til gunstig finansiering også ellers. Etter hvert har samarbeidet med Terra blitt utvidet til å omfatte OBOS billån, kredittkort og OBOS Forsikring for medlemmer. OBOS har også fra 15. februar 2007 tilbudt boligselskapene forsikring gjennom OBOS Skadeforsikring. Ved inngangen til 2011 er OBOS nå størst på forsikring av boligselskaper som forvaltes av OBOS-konsernet Medlemmer Boligselskaper Christina Dal er senterleder for Lambertseter senter, og en av flere senterledere i OBOS Forretningsbygg som hver dag jobber for å gi beboere i OBOS-land et godt tilbud og en sosial møteplass i nærmiljøet. Vi har fokus på å gi kundene det de ønsker; et godt tilbud i egen bydel. Senteret har allerede blitt en lokal møteplass, og vi har fått mange positive tilbakemeldinger fra kunder som er svært stolte av senteret sitt. Oppmerksomheten vi har fått etter nyåpningen har vært eventyrlig, og vi gleder oss sammen med butikkene over gode resultater. Det er en drøm å jobbe med et senter som så mange har lengtet etter, og som kunder og ansatte engasjerer seg for, sier Christina. Kjøpesentre og hoteller OBOS Forretningsbygg AS er et heleid datterselskap av OBOS som eier og driver næringsbygg. Selskapet er en viktig bidragsyter for at OBOS skal kunne nå sine mål som boligorganisasjon, og oppfylle medlemmenes boligdrøm. Ved utgangen av 2010 besto OBOS Forretningsbygg AS sin eiendomsportefølje av 35 bebygde eiendommer og to eiendommer under utvikling. De fleste av eiendommene ligger i Oslo, men selskapet har også eiendommer i Bergen, Stavanger, Trondheim og Malmø. Bygningsmassen omfatter totalt kvadratmeter. Norges første kjøpesenter OBOS Forretningsbygg AS åpnet et av Norges første kjøpesentre i 1958, da Lambertseter senter så dagens lys. I dag har selskapet seks kjøpesentre i Oslo henholdsvis på Holmlia, Lambertseter, Manglerud, Oppsal, Sandaker og Tveita. Med bydelssentrene ønsker OBOS å bidra til at beboerne i bydelene har et godt tilbud, og en sosial møteplass, i nærmiljøet. I løpet av de siste årene har flere av sentrene blitt rehabilitert og utvidet, og OBOS Forretningsbygg AS har planer om flere utviklingsprosjekter i tiden som kommer. Nye Lambertseter senter, på kvadratmeter, ble åpnet 12. oktober Både kundetilstrømning og omsetning har oversteget forventningene. OBOS Forretningsbygg AS har satt svært høye krav til energiforbruket i det nye senteret, som har fått energiklasse B. Selskapets ambisjon er at tilsvarende energiklasse skal nås for alle nye bygg. Første spadestikk for Tasta senter et nytt bydelssenter utenfor Stavanger ble tatt i oktober Som nærmeste nabo til senteret bygger OBOS boligprosjektet Kvartalet Tastarustå. Planlagt ferdigstillelse av senteret er i oktober Kværnerhallen, i Oslos nye bydel Kværnerbyen, forvandles fra gammelt sveiseverksted til topp moderne kontorlokaler. Arbeidet ble startet opp sensommeren i 2010, og OBOS Forretningsbygg AS legger til rette for treningssenter i første etasje et tilbud beboerne i Kværnerbyen har ønsket seg. Flere hoteller I Bergen jobbes det mot et nytt hotell i Ørnenkvartalet. Planlagt åpning er i Fra før har OBOS Forretningsbygg AS tre hoteller to i Oslo og ett i Bergen. OBOS Forretningsbygg AS eier en rekke datterselskaper som er med på å bedre tilbudet til beboere i OBOS-land. OBOS Eiendomsdrift har ansvar for den daglige driften av alle eiendommer i OBOS Forretningsbygg AS sin portefølje. Selskapet utfører også vaktmesterog driftstjenester for et betydelig antall boligselskaper. 8 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

7 ÅRsbeRetnIng 2010 OBOS-prisene steg med 7,5 prosent i løpet av 2010 Som en medlemseid virksomhet legger OBOS vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke områder som er direkte avhengig av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og over medlemmer. Styret har derfor valgt å utforme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med anbefalingen om eierstyring og selskapsledelse. Virksomheten OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å oppnå best mulige resultater og for å gi gode tilbud til medlemmene. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. I tillegg fikk OBOS medlemmer som følge av fusjonene med Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag og Hetland Boligbyggelag. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår hovedsakelig i Oslo og Akershus, men konsernet har også virksomhet i Tønsberg, Stavanger, Bergen, Trondheim og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. Hovedtrekk I løpet av 2010 har boligmarkedet et stykke på vei kommet tilbake til det som kan betegnes som en normalsituasjon. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området har i henhold til prisstatistikken til OBOS steget jevnt gjennom hele året fra ca kroner per kvadratmeter i januar til over kroner per kvadratmeter i desember. Prisstigningen gjennom året var på 7,5 prosent. Tilsvarende utvikling ser vi også i de andre byene. Selv om det fortsatt er store lokale prisforskjeller, viser statistikken at det har vært prisøkning i alle bydeler i Oslo siste året. Markedet for nye boliger har tatt seg opp igjen etter finanskrisen for to år siden, men er fortsatt noe avventende. OBOS har allikevel satt i gang salg av flere prosjekter og salget har vært akseptabelt, selv om boligkjøperne er mer forsiktige og mer selektive enn det som var tilfellet på midten av 2000-tallet. VISNINGSSENTER OG MEGLERKONTOR I Kværnerbyen har OBOS Eiendomsmeglere et kombinert visningssenter og meglerkontor. Eiendomsmegler Ulf-Petter Binfield (til høyre) leder kontoret og selger nye boliger i Kværnerbyen. For tiden er det salget av borettslaget Dreieskiva (bildet til venstre) som opptar han. 10 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

8 «OBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2010 var 634,9 millioner kroner, mot 634,7 millioner kroner i 2009.» Kværnerbyen har et kulturprogram med ulike aktiviteter. Bildet er fra Kværnerbylekene. Fusjoner OBOS har i løpet av 2010 gjennomført to fusjoner, med henholdsvis Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag og Hetland Boligbyggelag. Fusjonene innebærer at medlemmene i de to boligbyggelagene blir medlemmer i OBOS og beholder sin opptjente ansiennitet. Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag hadde medlemmer og tilknyttede boliger til forvaltning, mens Hetland Boligbyggelag hadde medlemmer og boliger til forvaltning. Årsregnskapet OBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2010 var 634,9 millioner kroner, mot 634,7 millioner kroner i Resultatet etter skatt utgjorde 477,4 millioner kroner, mot 518,8 millioner kroner i OBOS-konsernets samlede omsetning var 2,0 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2010 på 819,7 millioner kroner. Av årets investeringer er 114,0 millioner kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 479,9 millioner kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrøm på 794,3 millioner kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte utbetalinger på 551,6 millioner kroner. Konsernet hadde innvilgede, ubenyttede trekkrettigheter i bankene på om lag 3,6 milliarder kroner per Totalkapitalen var ved utgangen av året 18,2 milliarder kroner, sammenlignet med 17,8 milliarder kroner året før. Oppgangen var på kun 2,2 prosent og ville vært betydelig større hvis vi ikke hadde overført lån til Terra Boligkreditt. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 5,4 milliarder kroner tilsvarende 44,3 prosent av risikovektet kapital pr Egenkapitalandelen pr var 29,7 prosent mot 27,3 prosent ved utgangen av OBOS hadde ubetydelige tap på utlån i 2010, og det er derfor ikke satt av noe til tap på utlån. FUSJONERING OBOS og Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag fusjonerte i På Slottsfjellet i Tønsberg er fra venstre regnskapsleder Torhild Tobiassen, avdelingsleder Ragnar Slettvik, eiendomsmegler Joanna Haas og daglig leder Gunnar Naper. Eiendomsmegler Jan Kåre Baumann (bildet til høyre) er avdelingsleder for OBOS eiendomsmeglere i Tønsberg. 12 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

9 «I alt ble det i 2010 solgt 512 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 260 i 2009.» På Fornebu bygger OBOS 140 boliger i Piloten boligsameie. Over: Kvartalet Tasterustå i Stavanger er et nytt boligprosjekt med 235 leiligheter. Disponering av årsresultatet Morselskapet i OBOS hadde i 2010 et overskudd etter skatt på 245,8 millioner kroner, mot 194,6 millioner kroner i Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital Totalt disponert 245,810 millioner kroner 245,810 millioner kroner Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 3,7 milliarder kroner. Dette gir en kapitaldekning på 54,7 prosent per På Ensjø i Oslo har OBOS bygget 165 leiligheter i Rolf Hofmos borettslag. I 2011 starter salget og byggingen av de første av i alt 550 nye boliger i Gladengtunet. Forutsetning om fortsatt drift OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Bolig- og prosjektutvikling Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2010 var 456,2 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2009 var 825,8 millioner kroner. Resultat før skatt var 37,9 millioner kroner mot 49,6 millioner kroner i I 2009 satte ikke OBOS i gang et eneste nytt boligprosjekt, men konsentrerte seg om å ferdigstille de prosjektene som var satt i gang i forkant av finanskrisen. I 2010, derimot, ble det igangsatt bygging av 453 boliger og ferdigstilt 34. Av de igangsatte boligene er 399 i egenregiprosjekter og 54 i samarbeidsprosjekter, mens alle de ferdigstilte boligene er i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier. Det har vært liten aktivitet i Sverige i 2010 på grunn av det dårlige markedet for nye boligprosjekter. I Sverige ble det igangsatt eller vedtatt igangsatt bygging av 18 boliger og ferdigstilt 12 boliger i Alle er i Lund. I alt ble det i 2010 solgt 512 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 260 i I 2010 ble det utlyst 13 nye boligprosjekter eller nye byggetrinn i større prosjekter, med til sammen 512 leiligheter med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Antall usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 71. Ferdigstilte og usolgte boliger i Norge er redusert fra 223 boliger ved inngangen til 2010 til 27 boliger per Av disse 27 utgjør OBOS andel 25 boliger per I 2010 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter, blant annet på Fornebu, i Voksenhagen på Hovseter, på Heimannsåsen i Slemmestad og på Økern. På Rudshagen på Mortensrud igangsatte OBOS byggingen av Norges første kommersielle passivhusprosjekt på 17 eneboliger. Passivhus er bygg som er spesialkonstruert for å bruke minimalt med energi til oppvarming. Salget startet også på flere nye prosjekter, deriblant på Tastarustå, som er OBOS første boligprosjekt i Stavanger. I Trondheims-området var det salgsstart for prosjektet Lund Østre på Heimdal, Løvsethaugen på Melhus og Husebyåsen i Stjørdal. I Kværnerbyen i Oslo startet salget av det nye borettslaget Dreieskiva. Konsernet eier alene eller sammen med andre tomter som til sammen kan gi rundt boliger. Eiendomsmegling Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte boliger gjennom disse enhetene i Totalt omsatte virksomhetsområdet for 101,5 millioner kroner i 2010, mot 103,8 millioner kroner i Resultat før skatt utgjorde 18,7 millioner kroner, mot -7,1 millioner kroner i I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 25 prosent av salgene. Boligforvaltning Forvaltningsvirksomheten omsatte for 314,7 millioner kroner i 2010 og fikk et resultat før skatt på 57,0 millioner kroner, mot 56,1 millioner kroner i Forvaltningsvirksomheten er innfallsporten til andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten. Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Dette gir en økning på boliger i løpet av Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 631 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Per 1. januar 2011 forvaltet OBOS boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere. Finans Sparing og utlån OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lånetjenester. Spareinnskudd fra medlemmer og fra selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var på 6,5 milliarder kroner ved årets utgang, mot 6,1 milliarder året før. Alle spareinnskudd på inntil 2 millioner kroner per medlem er sikret i Bankenes Sikringsfond, slik det er i andre banker. Samlete utlån ble redusert med 9,4 prosent fra Utlån til medlemmer utgjorde 3,1 milliarder kroner ved utgangen av 2010, uendret fra Til sammen yter OBOS lån til medlemmer. Lån og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 295,1 millioner kroner pr , mot 594,1 millioner kroner året før. Utlån til boligselskaper utgjorde, etter ordinære og ekstraordinære nedbetalinger, 5,9 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 6,5 milliarder kroner året før. Grunnen til reduksjonen er at OBOS har overført eksisterende og nye lån gitt til borettslag på til sammen 1,4 milliarder kroner til Terra Boligkreditt, slik at den reelle nettoveksten i lån til boligselskaper var 0,7 milliarder kroner i løpet av Resultatet før skatt var 136,3 millioner kroner, mot 154,6 millioner kroner året før. 14 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

10 Engebråten borettslag på Kjelsås vant rehabiliteringsprisen i «Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom.» OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. I den grad OBOS trengte det, trakk OBOS på kredittene under finanskrisen. Ordfører i Oslo Fabian Stang (i midten) og svømmeren Sarah Nordenstam (til høyre) fra Lambertseter Svømmeklubb foretok åpningen av det nye Lambertseter senter. Avtalen OBOS inngikk med Terra-Gruppen AS og Terra Boligkreditt AS i februar 2009, sikret OBOS tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) og dermed til gunstige langsiktige innlån til finansiering av lån til borettslag og enkeltmedlemmer. Samarbeidet med Terra-Gruppen er blitt utvidet til å omfatte forsikring for medlemmer, bilfinansiering og nå fra også kredittkort. Eierandelen på 9,9 prosent i Terra Boligkreditt AS ble i april 2010 konvertert til aksjer i Terra-Gruppen AS, slik at OBOS nå er den nest største aksjonæren i Terra-Gruppen AS med 5,35 prosent. Finansmarkedet har bedret seg vesentlig gjennom 2009 og 2010, og det er nå lettere og også mindre dyrt å skaffe finansiering, selv om prisnivået, eller rentemarginen, for den langsiktige finansieringen fortsatt ligger vesentlig over nivået fra før OBOS sørger for nødvendig egenkapital i boligprosjektene. Øvrig finansiering skjer via eksterne banker og finansieringsinstitusjoner. Skadeforsikring I 2010 endret Hammersborg Forsikring AS navn til OBOS Skadeforsikring AS. Selskapet selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder. Selskapet har fått meget god mottakelse og har en markedsandel på 33 prosent på boliger forvaltet av OBOS. Selskapets inntreden på markedet har skapt konkurranse og har ført til at også de andre aktørene har senket sine priser. Selskapet har konsesjon til også å selge forsikring til alle boligselskaper forvaltet av boligbyggelag som er medlem av NBBL. OBOS Skadeforsikring har resultatmessig vært gjennom en oppbyggingsperiode med høye forsikringstekniske avsetninger, se note 29. I 2010 hadde selskapet et resultat før skatt på -16,6 millioner kroner, mot et resultat før skatt på 3,8 millioner kroner i Næringseiendom Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 1,7 millioner kvadratmeter næringseiendom. Virksomhetsområdet omsatte i 2010 for 525,7 millioner kroner mot 498,5 millioner kroner i I 2010 var resultatet før skatt 156,9 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2009 var 186,2 millioner kroner. OBOS hadde i 2010 en ledighet i eiendomsmassen på 3,0 prosent. Kjøpesentrene hadde under ett en vekst i omsetningen gjennom året. Åpningen av det nye Lambertseter senter skjedde som planlagt i oktober. Det nye senteret har vært en suksess så langt. Alle lokalene i senteret er utleid. I flere prosjekter har byggingen startet i løpet av året. Det gjelder blant annet Kværnerhallen i Oslo, hvor arbeidene med fasaden ut mot torget og etasjedekker i bygget har startet. I Bergen er ombyggingen av Aasegården i gang, og i Stavanger har byggingen av det nye kjøpesenteret på Tasta startet. I Trondheim arbeides det med et nytt kontorbygg. Forvaltning av investoreide næringseiendommer skjer i datterselskapet Basale AS, som har forvaltningsavtaler med flere eiendomsfond og andre større eiendomsaktører. Ved inngangen til 2010 forvalter Basale AS 1,7 millioner kvadratmeter næringseiendom. OBOS er også hovedeier i et Stockholms-basert selskap, Basale Torntegel AB, som driver med forvaltning av næringseiendom. OBOS eier 794 utleieboliger i Sverige. Aksjeinvesteringer Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt på 215,9 millioner kroner mot 159,0 millioner kroner i Årsakene til økningen er blant annet bedret resultat i Veidekke ASA og økt utbytte. Eierandelen i AF Gruppen ASA økte fra 13,6 prosent til 28,8 prosent etter at OBOS Forretningsbygg AS kjøpte seg opp i selskapet. Kjøpet medførte at AF Gruppen ble et tilknyttet selskap i OBOS-konsernet. OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 3,5 milliarder kroner. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA, AF Gruppen ASA og Fornebu Utvikling ASA. AF Gruppen og Veidekke hadde per en merverdi på 1,55 milliarder kroner over bokførte verdier. Utleieboliger OBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2010 var 69,0 millioner kroner mot 64,5 millioner kroner i 2009, og resultatet utgjorde 28,3 millioner kroner før skatt, likt med året før. Utleieporteføljen består ved årsskiftet av 757 leiligheter, og det er god etterspørsel etter utleieleiligheter. Finansiell risiko Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammer og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Kredittrisikoen for finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i boende medlemmers andel. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. I Bergen skal OBOS Forretningsbygg bygge byens største hotell med 368 rom og 13 etasjer. Hotellet skal stå ferdig i 2013 og ligger på motsatt side av Bystasjonen ved Aasegården. 16 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

11 «I Bergen er ombyggingen av Aasegården i gang.» Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Til tross for overføring av lån til Terra Boligkreditt AS i 2010, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2010 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,5 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,6 milliarder kroner ved utgangen av Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede sertifikatlån utgjorde ved årets slutt 550 millioner kroner. Kundeinnskudd er en av OBOS viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2010 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 68 prosent. OBOS har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2010 var på 759,2 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. Likviditetsrisikoen vurderes som lav til moderat. Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Også valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltningen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i en forvaltningsstrategi som er vedtatt av styret. Markeds- NÆRINGSEIENDOM Det nye Lambertseter senter åpnet i oktober 2010 med 54 butikker. Det opprinnelige senteret er et av landets første kjøpesentre og åpnet i OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

12 risikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen. Medlemstilbud OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og lån, forsikring og kultur. Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling OBOS har lenge arbeidet for likestilling. OBOS har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der organisasjonen forplikter seg til å: arbeide for likestilling mellom kvinner og menn. legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger. OBOS arbeider for å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk, religion og livssyn. OBOS og datterselskapene hadde 741 ansatte ved utgangen av 2010, hvorav 5 i Sverige. I OBOS var sykefraværet 3,8 prosent, mot 4,8 prosent i For kvinner var sykefraværet 4,9 prosent, mens det var 2,9 prosent for menn. I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 8,78 prosent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn. Av ansatte i OBOS er 49 prosent kvinner og 51 prosent menn. 60 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 47 prosent. OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2010 ble det innvilget stipendsøknader på i alt kroner. Ved utgangen av 2010 var fondet på 5,7 millioner kroner. OBOS og miljø OBOS forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet. På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg. OBOS tilbyr også boligselskapene tjenesten energiregnskap. MEDLEMSTILBUD OBOS-medlemmer har mange gode medlemstilbud. Blant annet på Folkemuseet (bildet til venstre) og på Den Norske Opera og Ballett (til høyre). 20 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

13 På Mortensrud (bildet helt til venstre) har OBOS bygget Norges første eneboligfelt med passivhusstandard. OBOS er sponsor av Lambertseter Svømmeklubb. Fra venstre kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS, svømmer Sarah Nordenstam og daglig leder Frank Pedersen i Lambertseter Svømmeklubb. Samfunnsengasjement og etikk OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo idrettskrets om å bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har også sagt ja til å bidra til å få bygget ytterligere 15 kunstgressbaner i Oslo de nærmeste årene. OBOS bevilget i fjor kroner til miljøtiltak i de tilknyttede borettslagene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljøer. OBOS er også sponsor av Skiforeningen og samarbeider med dem om skikurs og skileik for barn. OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet. Styret På representantskapsmøtet 3. mai ble styrets leder, Jan Tore Berg-Knutsen, gjenvalgt. Det samme ble styremedlemmene Inge Dolve, Jørn Ilje, Inger Stray Lien og Solfrid Berntsen. Lisbeth Dyrberg ble valgt som nytt styremedlem etter Kari Garmann. Lars Buer ble gjenvalgt som fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. Styret har opprettet to underutvalg, et revisjonsutvalg og et kompensasjonsutvalg. Hendelser etter balansedagen OBOS har innledet fusjonsforhandlinger med Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag. Saken vil bli lagt frem for den ordinære generalforsamlingen i Fremtiden OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har således styrket OBOS muligheter til å oppfylle sine mål. OBOS har som strategi å etablere seg i de største byene i Norge og å vokse i det sentrale østlandsområdet. Gjennom fusjonen med Tønsberg og Nøtterøy boligbyggelag og med Hetland Boligbyggelag styrkes dette arbeidet. REHABILITERING OBOS-borettslagene rehabiliterer for over én milliard kroner per år. I Røverkollen borettslag på Romsås har den utvendige rehabiliteringen kostet over kroner per leilighet. 22 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

14 I 2010 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjekter. Dette vil fortsette også i Prisveksten har ført til at også de andre store boligutbyggerne har satt i gang nye boligprosjekter, men det er en fortsatt et selektivt marked. Alle de store byene i Norge er forventet å få en sterk befolkningsvekst de neste 20 årene. Oslo er forventet å øke med personer per år i gjennomsnitt. Tilsvarende vekst er beskrevet for Akershus. Antall bosatte per bebodd bolig i Oslo ligger i dag på ca. 2,0. Det tilsier at det vil bli behov for opp mot 5000 nye boliger i Oslo, og like mye i Akershus, per år. Det må til en betydelig økt kapasitet i boligproduksjonen fremover for å håndtere den forventete befolkningstilveksten. Dette forsterker behovet for å tilrettelegge en sterk økning i ferdig regulerte tomter og eiendommer avsatt til boligformål. Her har det offentlige en stor oppgave i tiden som kommer. Norske boligpriser har hatt en jevn stigning gjennom Økningen for OBOS-leiligheter har vært på 7,5 prosent, og gjennomsnittlig kvadratmeterpris er reelt på samme nivå som toppnoteringen tilbake i april Veksten i BNP det siste året har vært raskere enn ventet, og denne trenden forventes å fortsette i 2011, drevet av oppgang i privat forbruk, økte investeringer og økt eksport. Styret er bekymret for alle nye forskrifter og regler som er vedtatt de siste årene og som bidrar til økte boligpriser for boligkjøperne, samt øker presset særlig på de minste leilighetene. Dette gjelder blant annet kravet om tilgjengelighet i alle nye boliger, ny elforskrift, miljøkrav og så videre. Samtidig synes det å være liten oppmerksomhet fra myndighetenes side på tiltak for å få bygget nok boliger til å møte den befolkningsveksten som de store byene står overfor de nærmeste tiårene. Vekst i disponibel realinntekt og lav og stabil arbeidsledighet, kombinert med lave renter og økt tilflytting til pressområder, bidrar til fortsatt økning i boligprisene i 2011, omlag på samme nivå som i foregående år. Selv om pilene i Norge peker oppover etter finanskrisen, er det en betydelig nervøsitet i finansmarkedet, mye på grunn av gjeldsproblemer for flere land i eurosonen og den svake amerikanske økonomien, med høy arbeidsledighet og et enormt budsjettunderskudd. Denne usikkerheten på verdensbasis, øker risikoen for korreksjoner i markedet. Finanskrisen medførte også sterkere fokus på finansinstitusjonenes likviditet. Gjennom Basel III-regelverket har myndighetene anbefalt høyere innskuddsdekning, mer langsiktig markedsfinansiering og høyere kapitalkrav. Effekten av tiltakene for å sikre finansinstitusjonene mot nye tilbakeslag kan også resultere i økt risikoaversjon og lavere økonomisk vekst. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedformål. Ved inngangen til 2011 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2011 med. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig ledelsen og de øvrige ansatte for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år. Oslo, 31. desember 2010 / 14. mars 2011 I styret for Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS) NYBYGG I Lønnebakken borettslag på Tveita i Oslo har OBOS bygget 34 leiligheter. Jan Tore Berg-Knutsen Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Jørn Ilje Solfrid Berntsen Tove Hegglund Lisbeth Dyrberg Lars Buer Kristin Eriksen Ulf-Petter Binfield Martin Mæland Konsernsjef 24 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

15 RESULTATREGNSKAP 2010 (Beløp i TNOK) OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter RENTEINNTEKTER OG LIGNENDE INNTEKTER Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kunder Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdip Andre renteinntekter og lignende innteker Sum renteinntekter og lignende inntekter OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter LØNN OG GENERELLE ADMINISTRASJONSKOSTNADER Lønn mv. 4, Pensjoner 4, 5, Sosiale kostnader Administrasjonskostnader Sum lønn og generelle administrasjonskostnader RENTEKOSTNADER OG LIGNENDE KOSTNADER Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner Renter og lignende kostnader på innskudd fra og gjeld til kunder Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer Andre rentekostnader og lignende kostnader Sum rentekostnader og lignende kostnader Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter UTBYTTE OG ANDRE INNTEKTER AV VERDIPAPIRER MED VARIABEL AVKASTNING Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper Inntekter av eierinteresser i konsernselskaper 14, Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer Provisjonsinntekter ANDRE DRIFTSINNTEKTER Kontingenter mv. medlemmer Tekniske konsulentinntekter Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter 9, Eiendomsmegling Leieinntekter faste eiendommer Gevinst salg eiendommer Gevinst salg anleggsmidler Andre driftsinntekter Sum andre driftsinntekter AVSKRIVNINGER MV. AV VARIGE DRIFTSMIDLER OG IMMATERIELLE EIENDELER Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler ANDRE DRIFTSKOSTNADER Organisasjonsmessige kostnader Prosjektkostnader Markedsføring Driftskostnader faste eiendommer Rehabilitering av eiendommer Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader TAP PÅ UTLÅN, GARANTIER MV Tap på utlån Sum tap på utlån og garantier mv NEDSKRIVNING OG GEVINST/TAP PÅ VERDIPAPIRER SOM ER ANLEGGSMIDLER Nedskriving (-) / Reversering av nedskrivning (+) Gevinst (+) / tap (-) Sum nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Resultat på ordinær drift før skatt Skatt på ordinært resultat Resultat på ordinær drift etter skatt OVERFØRINGER OG DISPONERINGER Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer 26 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

16 BALANSE 2010 (Beløp i TNOK) OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter EIENDELER Kontanter UTLÅN TIL OG FORDRINGER PÅ KREDITTINSTITUSJONER Utlån til og fordringer på kred.inst. uten avtalt løpetid eller oppsigelsestid Sum netto utlån og fordringer på kredittinstitusjoner UTLÅN TIL OG FORDRINGER PÅ KUNDER Fordringer factoring Kasse-, drifts- og brukskreditter Byggelån Nedbetalingslån Nedskrivninger på individuelle utlån Nedskrivninger på grupper av utlån Sum netto utlån til og fordringer på kunder 13, SERTIFIKATER, OBLIGASJONER OG ANDRE RENTEBÆRENDE VERDIPAPIRER MED FAST AVKASTNING Sertifikater og obligasjoner 30, Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende vp. med fast avkastning AKSJER, ANDELER OG ANDRE VERDIPAPIRER MED VARIABEL AVKASTNING Aksjer, andeler og grunnfondsbevis 22, Sum aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning EIERINTERESSER I TILKNYTTEDE SELSKAPER 0 0 Eierinteresser i tilknyttede selskaper Sum eierinteresser i tilknyttede selskaper EIERINTERESSER I KONSERNSELSKAPER Eierinteresser i konsernselskaper Sum eierinteresser i konsernselskaper 0 0 IMMATERIELLE EIENDELER 0 0 Goodwill Utsatt skattefordel Andre immaterielle eiendeler Sum immaterielle eiendeler VARIGE DRIFTSMIDLER Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger og andre faste eiendommer Sum varige driftsmidler ANDRE EIENDELER 0 0 Anlegg under oppføring Andre eiendeler Sum andre eiendeler OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter GJELD OG EGENKAPITAL GJELD TIL KREDITTINSTITUSJONER Lån og innskudd fra kredittinst. med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist Sum gjeld til kredittinstitusjoner INNSKUDD FRA OG GJELD TIL KUNDER Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid Sum innskudd fra og gjeld til kunder 13, GJELD STIFTET VED UTSTEDELSE AV VERDIPAPIRER Sertifikater og andre kortsiktige låneopptak Obligasjonsgjeld Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer ANNEN GJELD Annen gjeld 23, Sum annen gjeld AVSETNINGER FOR PÅLØPTE KOSTNADER OG FORPLIKTELSER Pensjonsforpliktelser Forsikringstekniske avsetninger Utsatt skatt Sum avsetninger for påløpte kostnader og forpliktelser SUM GJELD INNSKUTT EGENKAPITAL Andelskapital Sum innskutt egenkapital OPPTJENT EGENKAPITAL Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser SUM EGENKAPITAL 12, SUM GJELD OG EGENKAPITAL 16, POSTER UTENOM BALANSEN Pantstillelser Garantiansvar Oslo, 31. desember 2010 / 14. mars 2011 I styret for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) FORSKUDDSBETALTE IKKE PÅLØPTE KOSTNADER OG OPPTJENTE IKKE MOTTATTE INNTEKTER Opptjente ikke mottatte inntekter Overfinansiering av pensjonsmidler Sum forskuddsbet. ikke påløpte kostnader og opptj. ikke mottatte innt Jan Tore Berg-Knutsen Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Jørn Ilje Solfrid Berntsen Tove Hegglund SUM EIENDELER 16, Lisbeth Dyrberg Lars Buer Kristin Eriksen Ulf-Petter Binfield Martin Mæland Konsernsjef Oddbjørn Uppsata Økonomisjef 28 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

17 REGNSKAPSPRINSIPPER 2010 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, Finansdepartementets årsregnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak (gjelder morselskap), samt God Regnskapsskikk. Endring i prinsipp I regnskapet for 2010 i konsernet er reassuransepremien knyttet til skadeforsikringsvirksomheten periodisert over 24 måneder (kontraktens lengde) med ulik andel i hver måned i henhold til fordeling av forfall på de tegnede kontrakter. Tidligere ble reassuransepremien periodisert med like beløp over 12 måneder. Endringen utgjør for ,2 millioner kroner, og denne virkningen av prinsippendringen er korrigert mot inngående balanse for annen egenkapital. Regnskapet for 2009 er dermed ikke omarbeidet for å få sammenligningstall. Bakgrunnen for endringen er å få en reassuransekostnad som følger opptjent premie på de tegnede kontraktene. Investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipper I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kostmetoden. Konsernregnskapet omfatter OBOS og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOS alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse på selskapets drift. Konsernregnskapet omfatter morselskapet OBOS, 25 datterselskaper og deres datterselskaper, samt tilknyttede selskaper. Datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOS oppnår kontroll over selskapet og har overtatt den økonomiske risikoen. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen på kjøpstidspunktet mellom kostpris og netto bokført verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henføres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. Den del av kostpris som ikke kan henføres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. En eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balanseføres som negativ goodwill og resultatføres systematisk over den relevante løpetiden. Interne mellomværender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Tilknyttede selskaper, hvor OBOS har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuell goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. I konsernbalansen er aksjer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter oppført med andel av selskapets egenkapital justert for merverdier på linjen eierinteresser i tilknyttede selskaper. Andre investeringer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurderes etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er børsnotert, nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOS vurderes å være høyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaffelseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert å være av forbigående karakter. Dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen. Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Inntektsføring/kostnadsføring Inntekter resultatføres når de opptjenes. Forsikringspremier periodiseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Etableringsgebyrer på utlån aktiveres og inntektsføres over lånets forventede løpetid etter effektiv rentemetode. Direkte kostnader i forbindelse med låneopptak kostnadsføres i sin helhet i etableringsåret, mens over-/underkurs ved låneopptak periodiseres over lånets løpetid som en justering av løpende rentekostnader. Gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris på de avhendede papirer. Meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsføres i sin helhet ved aksept av bud. For å hensynta at oppgjør på enkelte saker ikke er utført, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Salærinntekter på inkassosaker under utførelse er behandlet i samsvar med løpende avregningsmetode, jfr. Kredittilsynets Forskrift om inkassovirksomheters inntektsføring av inkassosaker under utførelse mv. Gevinster ved salg av eiendommer bokføres når det har skjedd en overføring av risiko til kjøper. Finansielle derivater Rentebytteavtaler utenfor balansen er avtaler som inngås for å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for å sikre fremtidige rentevilkår. Det benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. For nærmere spesifikasjon henvises til note 18. Byggeprosjekter På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillelsesgrad. Prosjektkostnader som er påløpt før vedtatt byggestart, kostnadsføres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjektkostnader. Inntektsføringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. Inntektsføring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 prosent skal være solgt før noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. Større prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behandles som eget prosjekt. Tomtekjøpet aktiveres ved kjøptidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. Utlån, fordringer og annen gjeld Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av fordringsmassen. Utlån vurderes til virkelig verdi på etableringstidspunktet. Ved etterfølgende måling er utlån vurdert til amortisert kost med anvendelse av effektiv rentemetode. Utlån og andre fordringer hvor betalingsbetingelser misligholdes, klassifiseres som misligholdte dersom kravet ikke er betalt innen 90 dager etter forfall. Annen gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Tap på utlån Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. Vurdering av tap på utlån, og eventuell nedskrivning for tap, foretas ved utgangen av hvert kvartal. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til gjennomsnittskurser dersom disse ikke avviker vesentlig fra transaksjonsdagens kurs. Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og trekk på kassakreditt. I balansen er kassakreditt inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner. Fast eiendom og andre varige driftsmidler Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid. Påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kostnader i forbindelse med nybygg, aktiveres. Finansieringskostnader/byggelånsrenter vedrørende slike prosjekter blir også aktivert. Ved beregning av finansieringskostnadene som aktiveres, blir gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS-konsernet lagt til grunn. Anlegg under oppføring er ført med laveste verdi av anskaffelsespris og antatt markedsverdi. Finansielle leieavtaler (leasing) Finansielle leieavtaler (leasing) er leieavtaler hvor det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll vedrørende leieobjektet er overført leietaker. Ved finansielle leieavtaler av driftsmidler balanseføres leieavtalen og avskrives på vanlig måte, mens leieforpliktelsen føres som gjeld til kredittinstitusjoner. Årets leiebetaling består av en rentedel som føres som rentekostnader, og en avdragsdel som føres som avdrag på gjelden. Pensjoner OBOS-konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Standarden tar utgangspunkt i nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. Den beregnede påløpte forpliktelsen, for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene. Midler presenteres som eiendeler og forpliktelser som gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at selskapet kan nyttiggjøre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korridor på 10 prosent av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptjeningstid. Pensjoner som dekkes over driften beregnes også til nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser og presenteres som pensjonsforpliktelser. Konsernet har også innskuddsordninger og betaler løpende innskudd basert på obligatorisk og avtalemessig basis. Innskuddene regnskapsføres som lønnskostnad når de påløper. Forskuddsbetalte innskudd føres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller redusere fremtidige innbetalinger. Forsikringstekniske avsetninger Generelt De forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av og utfyllende forskrift av om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. De risikoteoretiske metodene som anvendes er beskrevet i den utfyllende forskriftens kapittel 2. Premieavsetning Premieavsetning er en periodisering av forfalt premie. Den skal dekke den uavløpte risiko i den periode som det er betalt premie for. Den forfalte premien periodiseres lineært over forsikringsperioden. Erstatningsavsetning Erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav på skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utløp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjørsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert på erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. Erstatningsavsetningen skal dekke selskapets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato. Sikkerhetsavsetning Sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i selskapets premie- og erstatningsansvar for egen regning. Administrasjonsavsetning Administrasjonsavsetningen skal dekke administrasjonskostnader som påløper i forbindelse med skadeoppgjør ved en eventuell avvikling av selskapet. Avsetningen presenteres under egenkapitalen. Naturskadefond Avsetningen representerer driftsoverskudd fra obligatorisk naturskadeforsikring som administreres av Norsk Naturskadepool. Fondet kan bare benyttes til erstatning etter naturskader som avregnes mot Norsk Naturskadepool. Avsetningen er klassifisert som egenkapitalen. Garantiavsetning Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reserve for at de sikrede mottar oppgjør i henhold til inngåtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen. Skatter OBOS (morselskapet) skattelegges som et andelslag. Skattekostnaden består av betalbar skatt (skatt på årets skattepliktige inntekt) og netto endring i utsatt skatt. I tillegg betales formuesskatt med 0,3 prosent av skattemessig formue. Datterselskapene skattelegges etter ordinær beskatning for aksjeselskaper. Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt, formuesskatt for OBOS, samt endring i utsatt skatt. 30 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

18 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring. Skattereduserende midlertidige forskjeller utlignes mot skatteøkende midlertidige forskjeller så fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Finansiell markedsrisiko Generelt Konsernet blir, gjennom sine aktiviteter, eksponert mot ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på å minimalisere de potensielle negative effektene som uforutsigbare endringer i kapitalmarkedene kan få på konsernets finansielle resultater. Konsernet benytter finansielle derivater for å sikre seg mot visse risikoer. Risikostyringen for morselskapet ivaretas av en sentral finansavdeling i overensstemmelse med overordnede retningslinjer avdeling Konsernfinans. Avdeling Konsernfinans identifiserer, måler, sikrer og rapporterer finansiell risiko i nært samarbeid med de ulike delene av konsernet. Styret utarbeider skriftlige prinsipper for den overordnede risikostyringen, og angir skriftlige retningslinjer for spesifikke områder. Valutarisiko OBOS har enkelte mindre investeringer i svenske datterselskaper der netto eiendeler er utsatt for valutarisiko ved omregning. Valutaeksponering fra konsernets nettoinvesteringer i utenlandsk virksomhet styres vesentlig gjennom låneopptak i svenske kroner. Valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering. Prisrisiko OBOS er utsatt for prisrisiko i forhold til aksjepriser på investeringer klassifisert i balansen enten som tilgjengelig for salg eller som til virkelig verdi over resultatet. Konsernet er ikke utsatt for risiko knyttet til råvarepriser. Konsernet foretar både strategiske og finansielle investeringer. De strategiske investeringene er utsatt for markedsrisiko som først og fremst er knyttet opp mot utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. OBOS er gjennom sitt datterselskap OBOS Forretningsbygg AS eksponert for prisrisiko på finansielle plasseringer i børsnoterte aksjer, unoterte aksjer og verdipapirfond. Sammensetningen av porteføljen skal tilpasses selskapets målsetning om moderat risikoprofil og krav til avkastning. Risikoprofilen skal sikres gjennom diversifisering av porteføljen og gjennom begrensninger på porteføljens størrelse. Renterisiko OBOS renterisiko er knyttet til langsiktige lån. Selskapet benytter rentebytteavtaler i styringen av renterisikoen. Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Se note 17 og note 18 for ytterligere opplysninger om renterisiko. Kredittrisiko Styringen av kredittrisikoen tar utgangspunkt i en kredittstrategi som er vedtatt av styret. Kredittrisikoen i OBOS er lav fordi lån ytes med pant i fast eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Motparter ved finansplasseringer er begrenset til selskap og verdipapirer med høy kredittverdighet (minimum BBB+ -ratet). Kredittrisikoen vurderes som lav da selskapet gjør en grundig kredittvurdering og utlånsporteføljen er meget godt sikret. Se note 13 for ytterligere opplysninger om kredittrisiko. Likviditetsrisiko Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en likviditetsstrategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjoner i perioder med urolige finansmarkeder. Likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelige. Avdeling Konsernfinans overvåker rullerende prognoser over konsernets likviditetskrav for å forsikre at konsernet har tilstrekkelig kontant-ekvivalenter til å møte driftsrelaterte forpliktelser, samtidig som det opprettholdes en tilstrekkelig fleksibilitet i form av ubenyttede, forpliktede lånefasiliteter. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har kredittrammer inkludert kassekreditt på til sammen 2,8 mrd. NOK, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde ledige rammer ved utgangen av ,6 milliarder NOK. Rammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede sertifikatlån utgjorde ved årets slutt 0,55 milliarder NOK. Kundeinnskudd er en av OBOS viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2010 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 68 prosent. Se note 16 og note 30 for ytterligere opplysninger om likviditetsrisiko. Overskudd av kontanter i konsernselskaper, ut over det som utgjør nødvendig arbeidskapital, styres av avdeling Konsernfinans. Styringen av konsernets overskuddslikviditet og likviditetsreserve tar utgangspunkt i en likviditetsforvaltningsstrategi som er vedtatt av styret. Likviditetsreserven skal holdes i bankinnskudd (foliokonti og termininnskudd) eller andre kortsiktige, likvide rentepapirer og pengemarkedsfond med lav risiko. De enkelte instrumenter velges med hensiktsmessig forfall og likviditet for å gi tilstrekkelig fleksibilitet som bestemt av ovennevnte, rullerende prognoser. Styring og kontroll av risiko Styret i OBOS har ansvaret for at konsernet har en ansvarlig kapital som er forsvarlig ut fra vedtatt risikoprofil og gjeldende lover og regler. Det er også styrets oppgave å fastsette de overordnede rammer og forutsetninger for risikostyringen i konsernet. Konsernsjefen har ansvaret for den overordnede risikostyringen, herunder implementeringen av risikostyringssystemer i konsernet. Konsernsjefen er også ansvarlig for delegering av fullmakter og rapportering til styret. Administrasjonen arbeider kontinuerlig med identifisering av risikoer, måter å måle disse på og kvantifiseringen av forventet og uventet tap. Gjennom utarbeidelse av ICAAP-rapporten som nå gjøres for fjerde gang kartlegges risikoene nærmere, og metoder for risikomåling forbedres. ICAAP-rapporten viser samlet kapitalbehov målt opp mot ansvarlig kapital for OBOS-konsernet på konsolidert basis. Internrevisjonen er bidragsyter i overvåkningen av risikostyringsprosessen overfor både styret og administrasjonen. Tjenesten leveres av et eksternt revisorfirma, Ernst & Young AS, noe som dermed sikrer uavhengighet og bidrar med kompetanse i risikostyringen. Note 1: Fusjon OBOS har i 2010 fusjonert med Nøtterøy-Tønsberg Boligbyggelag og Hetland Boligbyggelag. En fusjon mellom boligbyggelag innebærer at økonomien i lagene slås sammen, og at medlemmene i det laget som overtas blir medlemmer i det overtakende laget. Fusjonen er foretatt til skattemessig kontinuitet og til virkelig verdi regnskapsmessig. I forbindelse med fusjonene har OBOS overtatt følgende heleide datterselskap med virkning fra : Nøtterøy-Tønsberg Eiendom AS, Farmannsveien 9 AS, OBOS Håndverksenter AS, Hetland Boligbyggelag Utbygging AS, Hetland Boligforvaltning AS. Se for øvrig note 24 for oversikt over datterselskaper. Effekt på balansen i OBOS: MORSELSKAP Eiendeler Gjeld Egenkapital Sum EK og gjeld KONSERN Eiendeler Gjeld Egenkapital Sum EK og gjeld Innfusjonerte virksomheter bidro med følgende omsetning i 2010: MORSELSKAP KONSERN Boligforvaltning Eiendomsmegling Bolig- og prosjektutviking Andre Sum Note 2: Hovedtall fra virksomhetsområdene Omsetning* Resultat før skatt Boligforvaltning Eiendomsmegling Bolig- og prosjektutvikling Finans Næringseiendom Aksjeinvesteringer Utleieboliger Andre Sum * Omsetning defineres som «Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer» i konsern, «Provisjonsinntekter» i konsern, «Sum andre driftsinntekter» i konsern og «Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter» i morselskapet. 32 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

19 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 3: Resultat fra spare- og utlånsvirksomheten morselskap Renteinntekter Rentekostnader Finansnetto Provisjonsinntekter Avkastning aksjer Andre inntekter Andre kostnader Resultat fra spare- og utlånsvirksomheten Inntekter fra spare- og utlånsvirksomheten er i det alt vesenlige begrenset til området Stor-Oslo. Note 5: Ytelse til ledende ansatte/styrende organer/revisor Pensjonspremie Usikret ordinær pensjons- Ledelsen Tittel Lønn Bonus 1) Annet avtale avtale 2) Lån Martin Mæland Konsernsjef Carl Henrik Eriksen Konserndirektør næringseiendom Arne Baumann Konserndirektør boligutvikling og eiendomsmegling Helge Lem Finansdirektør Morten Aagenæs Konserndirektør forvaltning Anne E.Thurmann Nielsen Konserndirektør konsernstaber Åge Pettersen Kommunikasjonsdirektør Daniel Siraj Konserndirektør forretningsutvikling Konsernledelsen Note 4: Personalkostnader MORSELSKAP Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum KONSERN Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum Antall ansatte Morselskap Konsern Styret Honorar Lønn Bonus Annet Jan Tore Berg Knutsen Solfrid Berntsen Ulf Petter Binfield Lars Buer Inge Nidar Dolve Lisbeth Dyrberg (ny) Kristin Eriksen Kari Garmann (sluttet) Tove Heggelund Jørn Ilje Inger Stray Lien Styrets honorar Kontrollutvalget Honorar Lisbeth Dyrberg 30 Thore Jordet 50 Hans Raastad 30 Eli Selstad 30 Kontrollutvalgets honorar 140 Representantskapets honorar ) Bonus opptjent i Bonus kan utbetales med maksimum 30 prosent av årslønn. 2) Konsernledelsen har individuelle pensjonsavtaler som garanterer ytelser ut over ordinær pensjonsordning. For å møte mulige fremtidige pensjonsutbetalinger i henhold til de individuelle avtalene er det i regnskapet for 2010 belastet 4,6 millioner kroner under posten pensjonskostnader. Se note for pensjon. Martin Mæland kan fratre etter eget ønske etter fylte 60 år, men har også plikt til å fratre med pensjon fra det tidspunkt styret i OBOS bestemmer. Pensjonen vil være 80 prosent av lønn eksklusiv bonus mellom år og 65 prosent fra fylte 67 år. Carl Henrik Eriksen kan fratre etter eget ønske etter fylte 62 år, men har også plikt til å fratre med pensjon fra det tidspunkt bedriften bestemmer. Pensjonsgrunnlag vil være avtalt årslønn eksklusiv bonus og pensjonen 65 prosent av dette. Øvrig konsernledelse har rett til tilleggspensjon av lønn som overstiger 12 G, og pensjonen vil være 65 prosent av dette ved full opptjening. Det er ikke gitt lån til styrets- eller representantskapets leder. Det er kun gitt lån til ansatte, styremedlemmer og medlemmer på vanlige medlemsbetingelser. Det ytes ikke rentesubsidier til ansatte. 34 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

20 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Godtgjørelse til revisor MORSELSKAP KONSERN Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning Honorar for andre tjenester Sum Tallene over er eksklusiv merverdiavgift. Note 6: Pensjonskostnad 2010 / Pensjonsforpliktelse OBOS er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde de fleste ansatte i konsernet en ytelsesbasert pensjonsordning. Fra og med ble det besluttet å lukke den ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. Ansatte pr fikk tilbud om frivillig overgang til innskuddsbasert ordning. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelse på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. OBOS har også en usikret ordning som gjelder AFP og en forpliktelse knyttet til rett/plikt for enkelte ledende ansatte til å fratre ved henholdsvis fylte 60 og 62 år. I tillegg har konsernledelsen en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag ut over 12G. Antall personer som er med i selskapets kollektive pensjonsordning MORSELSKAP KONSERN Pr Pr Pr Pr Ytelsesbasert Aktive Pensjonister Sum Innskuddsbasert Totalt Netto pensjonskostnader MORSELSKAP KONSERN Pr Pr Pr Pr Ytelsesbasert Innskuddsbasert AFP og andre Avsetning, AFP 1) Netto Pensjonsmidlene er basert på Storebrand Livsforsikrings finansielle midler som har følgende sammensetning pr Globale aksjer 10,0 % Norske aksjer 3,5 % Private equity 4,6 % Eiendom 16,0 % Alternative investeringer 3,0 % Omløpsobligasjoner 15,0 % Kreditt 12,8 % Anleggsobligasjoner 26,3 % Pengemarked 7,7 % Annet 1,0 % Sum 100 % Tabellen viser prosentvis plassering ved utgangen av året på pensjonsmidler som administreres av Storebrand Livsforsikring. Hovedforutsetninger benyttet i beregningene av netto pensjonsforpliktelse Forventet avkastning på pensjonsmidler 5,40 % 5,70 % * Diskonteringsrente 4,60 % 5,40 % Årlig lønnsvekst 4,00 % 4,50 % Årlig G-vekst 3,75 % 4,25 % Årlig regulering av pensjonene 1,30 % 1,40 % Gjennomsnittlig arb.g.avg faktor 14,10 % 14,10 % * Virkelig avkastning på pensjonsmidlene i 2009, utgjorde 4,99 prosent. Tilsvarende tall for 2010 foreligger ikke p.t. Ytelsesbasert pensjonsordning: Sammensetning av periodens pensjonskostnader morselskap Forsikret Uforsikret Sum 2010 Totalt Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad av påløpte pensjonsforpliktelser Forventet avkastning på pensjonsmidler Resultatført virkning av planendring Resultatførte estimatendringer Resultatført endring ved overgang ny AFP Periodisert arbeidsgiveravgift Administrasjonskostnader = Periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

21 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Balanse morselskap Forsikret Uforsikret Sum 2010 Forsikret Uforsikret Estimerte pensjonsmidler Estimert påløpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse Ikke resultatførte avvik Netto ikke resultatført virkning av planendring = Netto balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser Periodisert arbeidsgiveravgift Fellesregning på gammel AFP - tilleggsavsetning 1) = Balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift Sammensetning av periodens pensjonskostnader konsern Forsikret Uforsikret Sum 2010 Totalt Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad av påløpte pensjonsforpliktelser Forventet avkastning på pensjonsmidler Resultatført virkning av planendring Resultatførte estimatendringer Resultatført endring ved overgang ny AFP Periodisert arbeidsgiveravgift Administrasjonskostnader = Periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert Balanse konsern Forsikret Uforsikret Sum 2010 Forsikret Uforsikret Estimerte pensjonsmidler Estimert påløpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse Ikke resultatførte avvik Netto ikke resultatført virkning av planendring = Netto balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser Periodisert arbeidsgiveravgift Fellesregning på gammel AFP - tilleggsavsetning 1) = Balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift 2) ) Ved overgang til ny AFP-ordning er det avsatt kroner 6 900,- pr ansatt, som skal dekke premie for gammel AFP for årene 2011 til ) Av de forsikrede midlene for 2010 på utgjør pensjonsmidler og pensjonsforpliktelser. Av de forsikrede midlene for 2009 på utgjør pensjonsmidler og pensjonsforpliktelser. Note 7: Provisjonsinntekter MORSELSKAP KONSERN Provisjoner bank Provisjoner forsikring Sum Note 8: Langsiktige tilvirkningskontrakter Utbygging av tomter organiseres gjennom OBOS Nye Hjem AS med døtre. Inntektene fra prosjektene inntektsføres etter prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Gjennom OBOS Forretningsbygg AS var OBOS hovedeier i MIKA AS, hvor virksomheten består av fjellsprengning og undervannsteknikk. Inntektene fra prosjektene inntektsføres etter prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. MIKA AS er solgt ut av OBOS-konsernet i LANGSIKTIGE TILVIRKNINGSKONTRAKTER PR Inntektsført på igangsatte prosjekter Kostnader knyttet til opptjent inntekt / tapsavsetninger * Netto resultatført på igangsatte prosjekter * Opptjente ikke-fakturerte inntekter på igangsatte langsiktige tilvirkningskontrakter Kundefordringer der betaling er utsatt på grunn av betingelser i kontraktene Kundefordringer er inkludert i linjen for andre eiendeler i konsernets balanse. * Beløpene er eksklusive forbruk av interne ressurser. Note 9: Forvaltningsinntekter Eiendomsforvaltning er et av OBOS kjerneområder og omfatter forretningsførsel for bolig- og eiendomsselskaper. Dette innebærer forvaltning av boliger, 2,1 millioner kvadratmeter næringseiendom og innkreving av ca. 7,3 milliarder kroner. Omsetning fra denne virksomheten beløper seg til 447,7 millioner kroner. Herav er honorar fra forvaltning av næringseiendom 133,0 millioner kroner og faste honorar tilknyttede borettslag 58,2 millioner kroner. Note 10: Andre driftsinntekter / Andre driftskostnader ANDRE INNTEKTER Annonseinntekter Juridisk bistand Solgt innbyttebolig Forsikringspremie Vaktmestertjenester mv Andre inntekter Sum ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Leie maskiner, linje og software Kjøpt innbyttebolig Innleide tjenester Erstatninger/sikkerhetsavsetning Andre driftskostnader Sum OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

22 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 11: Tap på utlån og garantier Note 11b: Risikoklassifisering av utlån og garantier fra OBOS morselskap NEDSKRIVNINGER PÅ INDIVIDUELLE UTLÅN Nedskrivninger på individuelle utlån Periodens konstaterte tap, hvor det tidligere er foretatt nedskrivning Økte nedskrivninger på individuelle utlån i perioden Nye nedskrivninger på individuelle utlån i perioden Tilbakeføring av nedskrivninger på individuelle utlån i perioden = Nedskrivninger på individuelle utlån NEDSKRIVNINGER PÅ GRUPPER AV UTLÅN Nedskrivninger på grupper av utlån /- Periodens nedskrivninger på grupper av utlån = Nedskrivninger på grupper av utlån TAP PÅ UTLÅN Periodens endring i nedskrivninger på individuelle utlån Periodens endring i nedskrivninger på grupper av utlån Periodens konstaterte tap som det tidligere år er nedskrevet for Periodens konstaterte tap som det tidligere år ikke er nedskrevet for Periodens inngang på tidligere perioders konstaterte tap = Periodens tapskostnader MISLIGHOLDTE ENGASJEMENTER PR Før nedskrivninger på individuelle utlån tilhørende nedskrivninger Netto misligholdte engasjementer NEDSKREVNE INDIVIDUELLE UTLÅN Før nedskrivninger på individuelle utlån tilhørende nedskrivninger Netto nedskrevne individuelle utlån Pr Brutto Mulig ekspon. Risikoklassifiseringssystem Utlån rammelån Garantier Sum Prosent Risikogruppe 1 Boliglån med pant <60% ,8 % Risikogruppe 2 Boliglån med pant >60%<80% ,0 % Risikogruppe 3 Boliglån med pant >80%<100% ,6 % Risikogruppe 4 Næringslån med pant <80% ,2 % Risikogruppe 5 Næringslån med pant >80% ,0 % Risikogruppe 6 Boliglån uten pant ,5 % Risikogruppe 7 Næringslån uten pant ,0 % Risikogruppe 8 Ansvarlig lån ,7 % Sum ,0 % Pr Brutto Mulig ekspon. Risikoklassifiseringssystem Utlån rammelån Garantier Sum Prosent Risikogruppe 1 Boliglån med pant <60% ,7 % Risikogruppe 2 Boliglån med pant >60%<80% ,7 % Risikogruppe 3 Boliglån med pant >80%<100% ,6 % Risikogruppe 4 Næringslån med pant <80% ,0 % Risikogruppe 5 Næringslån med pant >80% ,0 % Risikogruppe 6 Boliglån uten pant ,2 % Risikogruppe 7 Næringslån uten pant ,0 % Risikogruppe 8 Ansvarlig lån ,7 % Sum ,0 % OBOS benytter en risikoklassifisering ut fra sikkerhetsdekning for lånet. Risikogruppene er delt inn i lån med boligpant innenfor 60 prosent, mellom 60 og 80 prosent, og mellom 80 og 100 prosent, samt lån med næringspant innenfor 80 prosent og utover 80 prosent. Videre er det angitt risikogrupper for usikrede lån og for ansvarlig lån. Utlånene er i det alt vesentlige begrenset geografisk til området Stor-Oslo. 40 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

23 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 12: Kapitaldekning MORSELSKAP KONSERN Ansvarlig kapital: Kjernekapital: Bundet egenkapital i OBOS Andre fond Fradrag: Immaterielle eiendeler og pensjonsmidler Netto ansvarlig kapital (A) Risikovektet balanse (B) ,68 % 49,24 % Kapitaldekning (A/B) 44,30 % 41,63 % OBOS har ikke handelsportefølje. Utlån fordelt på lånetype Pantelån til boligselskaper Blankolån og lån med fordringspant til boligselskaper Utlån til datterselskaper Ansvarlig lån til datterselskaper Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper Kassekreditt, andre trekk Byggelån Utlån til medlemmer Fordringer factoring Nedskrivninger Sum Mulig eksponering rammelån Garantier Sum Note 13: Innskudd og utlån fordelt på sektor morselskap Utlån Innskudd Mulig Nedskrivninger Herav Brutto ekspon. individuelle/ misligholdte Pr utlån rammelån Garantier gruppe Sum engasjementer Personmarked Boligeiendom Boligbyggevirksomhet Næringseiendom Eiendomsmegling Teknisk/konsulent Inkassovirksomhet Sum Utlån Innskudd Mulig Nedskrivninger Herav Brutto ekspon. individuelle/ misligholdte Pr utlån rammelån Garantier gruppe Sum engasjementer Personmarked Boligeiendom Boligbyggevirksomhet Næringseiendom Eiendomsmegling Teknisk/konsulent Inkassovirksomhet Sum Note 14: Konsernmellomværende og transaksjoner med datterselskaper Balanse- og resultatposter mellom morselskapet og datterselskapene spesifisert BALANSEPOSTER Likviditetslån Ansvarlig lån Andre fordringer Innskudd uten avtalt løpetid Annen gjeld RESULTATPOSTER Renteinntekter Rentekostnader Utbytte/konsernbidrag Provisjonsinntekter Forvaltningsinntekter Leieinntekter faste eiendommer Gevinst salg eiendommer * Andre driftsinntekter Administrasjonskostnader Driftskostnader faste eiendommer Andre driftskostnader * OBOS har overført eiendommene Hammersborg Torg 1-3 og Møllergata 39 til OBOS Forretningsbygg AS via tingsinnskudd på 570,0 millioner kroner. Transaksjonen har gitt en bokført gevinst i morselskapet OBOS på 125,6 millioner kroner. Overdragelse gjennomføres iht. lov og forskrift om skattefri overføring av eiendeler mellom konsernselskaper. 42 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

24 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 15: Vilkår for gjeld Vektet nominell Vektet nominell Volum gjennomsnittsrente Volum gjennomsnittsrente Lån og innskudd fra kredittinstitusjoner med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist ,63 % ,32 % Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid ,66 % ,43 % Sertifikatgjeld ,66 % ,89 % Trekkfasilitet Obligasjonsgjeld ,13 % * ,68 % * * Gjennomsnittlig kupongrente Gjeld som forfaller mer enn fem år frem i tid Note 16: Likviditetsrisiko restløpetid på balanseposter pr Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 år Fra 3 år Fra 5 år Over Uten rest- MORSELSKAP 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 år til 3 år til 5 år til 10 år 10 år løpetid Totalt Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner Utlån og fordringer til kunder Nedbetalingslån til medlemmer Nedbetalingslån til boligselskaper Nedbetalingslån til datterselskaper Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper Rammelån Fordringer factoring Øvrige eiendeler uten løpetid Sum eiendeler Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 år Fra 3 år Fra 5 år Over Uten rest- KONSERN 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 år til 3 år til 5 år til 10 år 10 år løpetid Totalt Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner Utlån og fordringer til kunder Nedbetalingslån til medlemmer Nedbetalingslån til boligselskaper Nedbetalingslån til datterselskaper 0 Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper Rammelån Fordringer factoring Øvrige eiendeler uten løpetid Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra næringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper Øvrig gjeld med restløpetid Øvrig gjeld uten restløpetid Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto likvid.eksp. på balanseposter For å dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS, pr , 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og millioner kroner i ubenyttede kommiterte trekkrettigheter. Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra næringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper Øvrig gjeld med restløpetid Øvrig gjeld uten restløpetid Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto likvid.eksp. på balanseposter For å dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS, pr , 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og millioner kroner i ubenyttede kommiterte trekkrettigheter. 44 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

25 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 17: Renterisiko gjenstående tid til renteregulering pr Funding av utlån skjer fra fire kilder; innskudd med p.t. betingelser, sertifikatlån med løpetid på inntil tre mnd., obligasjonslån og egenkapital. I den grad det for innlån og utlån som har lengre enn 3 måneders rentebinding er avvik mellom rentereguleringstidspunkter, er det inngått rentebytteavtaler som minimerer renterisikoen. Det vises til note 18 vedrørende finansielle derivater. MORSELSKAP Tid frem til første mulige Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 1 år Over Uten renterentereguleringstidspunkt 1 mnd til 3 mnd til 1 år til 5 år 5 år eksponering Sum Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner Utlån og fordringer til kunder Nedbetalingslån til medlemmer Nedbetalingslån til boligselskaper Nedbetalingslån til datterselskaper Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper Rammelån Fordringer factoring Ikke rentebærende eiendeler Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra næringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper Øvrig rentebærende gjeld Ikke rentebærende gjeld Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto renteeksponering på balanseposter Netto renteeksponering på utenombalanseposter Netto renteeksponering Netto renteeksponering som gj.snitt av forvaltningskapital 16,36 % -0,40 % -0,97 % 0,00 % 0,00 % -15,00 % KONSERN Tid frem til første mulige Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 1 år Over Uten renterentereguleringstidspunkt 1 mnd til 3 mnd til 1 år til 5 år 5 år eksponering Sum Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner Utlån og fordringer til kunder Nedbetalingslån til medlemmer Nedbetalingslån til boligselskaper Nedbetalingslån til datterselskaper 0 Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper Rammelån Fordringer factoring Ikke rentebærende eiendeler Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra næringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper Øvrig rentebærende gjeld Ikke rentebærende gjeld Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto renteeksponering på balanseposter Netto renteeksponering på utenombalanseposter Netto renteeksponering Netto renteeksponering som gj.snitt av forvaltningskapital 13,04 % -15,96 % -3,08 % -1,83 % -0,83 % 8,66 % 46 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

26 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 18: Finansielle derivater OBOS-konsernet benytter rentebytteavtaler (renteswapper), som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode. Formålet med bruk av rentebytteavtaler er å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller å sikre fremtidige rentevilkår. Det stilles krav til at sikringsobjektet skal kunne identifiseres og at det innebærer renterisiko for selskapet. Videre stilles det krav til at verdiendringer i sikringsobjektet og sikringsinstrumentet skal motvirke hverandre. Derivatene klassifiseres derfor som sikringsforretninger. MORSELSKAP Kontraktsbeløp 1) Kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring Rentebytteavtaler pr gj.snitt 2010 pr Mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NIBOR) Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter KONSERN Kontraktsbeløp 1) Kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring Rentebytteavtaler pr gj.snitt 2010 pr Mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NIBOR) Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter ) 2) Kontraktsbeløp defineres som brutto nominell underliggende verdi. Virkelig verdi er beregnet som nettosummen av anslått realisasjonsverdi. Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngått med solide norske og internasjonale finansinstitusjoner. Det er ikke inngått motregningsavtaler. Prosentsats og økonomisk levetid for ordinære (lineære) avskrivninger - Maskiner 30 % 3,3 år - Inventar, transportmidler og eiendomsmeglersystem 20 % 5 år - Bygninger eksklusiv tekninske installasjoner 1 % 100 år - Tekniske installasjoner i bygg 5 % 20 år - Boligeiendom i Sverige 1 % 100 år - Boligeiendom i Norge og tomter avskrives ikke Ordinære avskrivninger MORSELSKAP Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger, tomter og annen fast eiendom Immaterielle eiendeler Sum ordinære avskrivninger KONSERN Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger, tomter og annen fast eiendom Goodwill Immaterielle eiendeler Sum ordinære avskrivninger Note 19: Varige driftsmidler Maskiner, Bygninger, inventar og tomter og annen MORSELSKAP transportmidler fast eiendom Total Anskaffelseskost inkl. oppskrivninger pr Tilgang i år Avgang til anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger pr Bokført verdi pr Bokført verdi pr Årets ordinære avskrivninger Bokført verdi ved salg Maskiner, Bygninger, inventar og tomter og annen KONSERN transportmidler fast eiendom Total Anskaffelseskost inkl. oppskrivninger pr Tilgang i år Balanseførte lånekostnader i år Avgang til anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger pr Bokført verdi pr Bokført verdi pr Årets ordinære avskrivninger Årets nedskrivninger Bokført verdi ved salg Opplysninger om leasing Leasing viser hvilke kort- og langsiktige forpliktelser konsernet har som følge av inngåtte avtaler om leie av driftsmidler. Alle avtaler ansees å være operasjonelle, og leiebeløpene fremkommer kun som driftskostnad i konsernets resultatregnskap. Leietaker Operasjonelle leieavtaler Inventar, Maskiner/ Tomt, bygg, transportmidler Øvrige Leide/leasede driftsmidler anlegg eiendom og kontormaskiner eiendeler Totalt Kostnad Kostnad Totale kostnader 2-5 år Totale kostnader etter 5 år Totale leasingkostnader Opplysninger om eiendommer Egen Bokført verdi Areal (m 2 ) utnyttelse Utleiedel Ledighet Næring (inkl. fellesgarasjer) % 89 % 3 % Bolig % 99 % 1 % Tomter for utvikling Garasjeanlegg % 84 % 16 % Sum % 91 % 4 % Stor-Oslo Bergen Trondheim Sverige Stavanger Andre Verdi fordelt på geografi OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

27 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 20: Goodwill fordelt på virksomhetskjøp Note 22: Aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning KONSERN Forvaltning Andre Total Anskaffelseskost inkl. oppskrivninger pr Tilgang i år Avgang til anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger pr Bokført verdi pr Bokført verdi pr Uavskrevet rest oppskrivning pr Årets ordinære avskrivninger Bokført verdi ved salg Prosentsats for ordinære (lineære) avskrivninger 20 % Økonomisk levetid 5 år MORSELSKAP Bokført Bokført Bokført Markeds- Selskapets Antall aksjer Antall Eierandel verdi verdi verdi verdi Selskap aksjekapital i selskapet Pålydende aksjer % endring ANLEGGSMIDLER Fornebu Utvikling ASA , ,90 % Terra Gruppen AS ,00 % Terra Boligkreditt AS 9,90 % (62 682) Finn Eiendom AS Andre Sum anleggsmidler * SUM AKSJER * Av balanseført verdi er 58,6 prosent i børsnoterte papirer. Note 21: Andre immaterielle eiendeler MORSELSKAP IT-system Anskaffelseskost Tilgang 791 Avgang 0 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Balanseført verdi Årets avskrivninger 917 KONSERN IT-system Boligbygging Sum Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid 5 år Avskrivningsplan Lineær OBOS Nye Hjem AS eier en opsjon på å kjøpe 50 prosent av eiendommen Bjørnegårdssvingen 11-13, gnr 82, bnr 7 i Bærum kommune for kroner ,- innen , dog senest innen det tidspunkt det foreligger endelig, offentlig godkjent reguleringsplan og utbyggingsavtale med Bærum kommune. For denne opsjonen har OBOS Nye Hjem AS betalt kroner ,-. KONSERN Bokført Bokført Bokført Markeds- Selskapets Antall aksjer Antall Eierandel verdi verdi verdi verdi Selskap aksjekapital i selskapet Pålydende aksjer % endring OMLØPSMIDLER BSA Berlin AS ,06 % (98) BSA Hyresbostader AS 26 21,50 % BSA Private Equity AS ,77 % DnBNOR ASA , ,05 % Eiendomsspar AS ,00 % NK Energy Real I AS B-aksje 9 25,00 % Gjensidige Forsikring ASA 66 0,01 % Industrifinans Eiendom Baltikum ASA 0,00 % Norwegian Property ASA , ,40 % (5 765) OBX DnBNOR Etf (2 201) Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,00 % Pareto Bank ASA 20 2,40 % (6 936) Pareto Aksje Norge ,14 % Pareto Aksje Global ,80 % Sparebanken Midt-Norge Storebrand Int Pr Eq II AS ,00 % 541 (99) Storebrand Int Pr Eq V Ltd ,50 % Storebrand Int Pr Eq VI Ltd ,42 % Storebrand Int Pr Eq VII Ltd ,48 % Storebrand ASA ,04 % Victoria Eiendom AS ,00 % 2 (0) 2 34 Ya Holding ASA ,05 % (1 410) Sum omløpsmidler * * Av balanseført verdi er 50,08 prosent i børsnoterte papirer. ANLEGGSMIDLER AF Gruppen ASA 1) (44 724) BSA Forskningsparken KS 10,00 % Fornebu Utvikling ASA 2) , ,90 % Terra Gruppen AS 3) ,35 % Terra Boligkreditt AS 3) (62 682) Elvebredden AS 11,95 % 191 (117) Finn Eiendom AS Andre Sum anleggsmidler * SUM AKSJER * Av balanseført verdi er 73,15 prosent i børsnoterte papirer. 1) AF Gruppen ASA er tilknyttet selskap fra , se note 23. 2) Endring i bokført verdi i Fornebu Utvikling ASA skyldes reversering av tidligere nedskriving. 3) Eierandelen i Terra Boligkreditt AS ble i april 2010 konvertert til aksjer i Terra Gruppen AS. I tillegg ble det kjøpt aksjer for (TNOK) OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

28 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 23: Investering i tilknyttede selskap/felleskontrollert virksomhet Anskaffelses- Inngående Andre Andel av Utgående Bokført Firmanavn Eierandel kost balanse endringer årsresultat balanse utover EK 1) Tilknyttet selskap i morselskap Skeid Talent Invest AS 36,76 % Sum morselskap Tilknyttet selskap i datterselskap Konowsgate 9 AS 50,00 % Sjølyststranda Eiendom AS 50,00 % Aasen Bygg AS 50,00 % Nidaros Nye Hjem AS 50,00 % OBOS Hetland Investering AS 50,00 % Ulos AS 50,00 % Krohnstadparken Bolig AS 50,00 % Lørenvangen Utvikling AS 50,00 % Munkerud ANS 50,00 % Gladengveien DA 50,00 % Sandakerveien 99 B KS 30,00 % Sandakerveien 99 B AS 33,00 % Elvesiden KS 22,50 % Elvesiden AS 25,00 % Elvesiden Utvikling AS 25,00 % Haugerud Utvikling AS 25,00 % Karlstadgata Utbygging ANS 50,00 % Økern Torgvei Boliger ANS 50,00 % Bjørnegårdssvingen ANS 50,00 % Brinken 63 AS 50,00 % HEBO AS 50,00 % Bogafjell Utbygging AS 50,00 % Austrått Bolig AS 20,00 % Øyvind Moen AS 49,60 % Østfold Prosjekt AS 50,00 % Veidekke ASA 2) 28,00 % AF Gruppen ASA 3) 28,76 % Youngstorget 3 AS 50,00 % Youngstorget Eiendom AS 25,00 % Østre Aker vei 33 AS 50,00 % Telefonfabrikken AS 50,00 % Hotell 33 AS 50,00 % Kabelgata 2 AS 50,00 % Miljøbase VATS AS 25,00 % Youngstorget Parkeringshus AS 21,26 % Etterstadgarasjene AS 33,55 % Aasegården Invest AS 50,00 % OBOS Hetland Eiendomsforvaltning AS 50,00 % Aventa AS 23,86 % Oksenøen Bruk AS 50,00 % Bo vid Sundet AB 50,00 % Andre Sum datterselskap Sum konsern Klassifisert som eiendel Klassifisert som gjeld Sum ) Balanseført egenkapital på oppkjøpstidspunktet er lik kostpris for alle selskaper som ikke har bokført verdi høyere enn andel egenkapital i selskapet. For selskaper med bokført verdi høyere enn andel egenkapital i selskapet må kostpris justeres med differansen for å få balanseført egenkapital. Stemmeandelen for alle selskapene tilsvarer eierandelen. 2) Ved beregning av bokført verdi utover EK er egenkapital etter IFRS benyttet for Veidekke ASA. 3) Bokført verdi utover EK i AF Gruppen ASA er goodwill som avskrives lineært over 10 år. Note 24: Investering i datterselskaper morselskap Forretnings- Bokført verdi Egenkapital Resultat Firmanavn adresse Eierandel i OBOS pr OBOS Nye Hjem AS (underkonsern) Oslo 100 % OBOS Energi AS Oslo 100 % OBOS Prosjekt AS (underkonsern) Oslo 100 % OBOS Forvaltor AS Ski 100 % OBOS Eiendomsmeglere AS Oslo 100 % Exact Eiendomsmeglere AS Oslo 100 % Varden Eiendomsmegling AS Oslo 100 % OBOS Eiendomsforvaltning AS (underkonsern) Oslo 100 % Hammersborg Regnskaps- og Innbet.serv. AS Oslo 100 % OBOS Utleieboliger AS (underkonsern) Oslo 100 % Megleroppgjør AS Oslo 100 % Basale AS (underkonsern) Trondheim 100 % Farmannsveien 9 AS Oslo 100 % Nøtterøy og Tønsberg Eiendom AS Oslo 100 % Hammersborg Inkasso AS Oslo 100 % Hammersborg Holding AS (underskonsern) Oslo 100 % Hetland Boligforvaltning AS Stavanger 100 % Hetland Boligbyggelag Utbygging AS Stavanger 100 % OBOS Håndverksenter AS Tønsberg 100 % OBOS Fellestjenester AS Oslo 100 % OBOS Forretningsbygg AS (underkonsern) Oslo 100 % Sum datterselskaper For de datterselskaper som har egne datterselskap, gjelder tallene for egenkapital og resultat underkonsernet. Note 25: Skatt Morselskapet Betalbar skatt Avsatt for mye/lite tidligere Skatteeffekt av konsernbidrag Skatteeffekt av fusjon, kjøp og salg av konsernselskaper Endring i utsatt skatt Årets skattekostnad «Effekten Oversikt over midlertidige forskjeller: av fusjon» Endring Fordringer Anleggsmidler Prosjekter Pensjoner Gevinst- og tapskonto Andre Sum % utsatt skatt / skattefordel (-) Balanseføring av utsatt skattefordel er foretatt begrunnet med forventning om fremtidig inntjening. Resultat før skatt Avgitt konsernbidrag Permanente forskjeller Endring i midlertidige forskjeller 1) Utbytte, gevinst/tap ved realisasjon andre aksjer og verdipapirer Skattegrunnlag % skatt Faktisk betalbar skatt som andelslag Forskjell i beskatning som andelslag OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

29 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Forklaring til hvorfor årets skattekostnad ikke utgjør 28 prosent av resultat før skatt: Note 26: Andre eiendeler og gjeld konsern % skatt av resultat før skatt Regnskapsmessig skattekostnad Forskjell Forskjellen forklares med: Permanente forskjeller Finansielle anleggsmidler Formuesskatt Korrigering utsatt skatt som ikke inngår i beregningen 1) For lite avsatt i fjor Sum forklart Konsern Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Avsatt for mye/lite betalbar skatt tidligere Skatteeffekt av fusjon, kjøp og salg av konsernselskaper Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Oversikt over midlertidige forskjeller: Fordringer Anleggsmidler Goodwill Avsetning etter god regnskapsskikk Pensjoner Gevinst- og tapskonto Nedskrivning Andre Sum Andre forskjeller: Finansielle anleggsmidler Underskudd til fremføring Sum % utsatt skatt etter hensyntatt underskudd Forklaring til hvorfor årets skattekostnad ikke utgjør 28 prosent av resultat før skatt: % skatt av resultat før skatt Høyere/lavere skatt i morselskapet Permanente forskjeller 2) Bokført skattekostnad ) Innfusjonering av Hetland BBL og Tønsberg-Nøtterøy BBL i 2010 har en effekt på årets endring i midlertidige forskjeller på TNOK (utsatt skatteeffekt på TNOK ). 2) Inkluderer skatteeffekten av ikke fradragsberettigete kostnader, fradrag for resultatandel knyttet til datterselskaper/tilknyttede selskaper (resultatandelen trekkes ut ettersom den allerede er skattlagt i de enkelte selskaper), gevinstfritak på solgte aksjer/andeler, utbyttegodtgjørelse og effekten av å ikke balanseføre utsatt skattefordel. ANDRE EIENDELER Utlån via datterselskap Kundefordringer Andre fordringer Sum ANNEN GJELD Leverandørgjeld Forskuddsbetalte felleskostnader Skyldig mva, skattetrekk mv Betalbar skatt Påløpte kostnader og annen gjeld Sum Note 27: Endring i egenkapital MORSELSKAP Egenkapital Årsresultat Økning i andelskapital * Andeler utmeldte Andeler utmeldte ovf. annen egenkapital 832 Fusjon Hetland BBL Fusjon Tønsberg og Nøtterøy BBL Andre endringer 43 Egenkapital pr Pr er det innbetalt 38,872 millioner kroner i andelskapital fra medlemmer, herav har betalt kontingent siste år. KONSERN Egenkapital Årsresultat Økning andelskapital * Andeler utmeldte -832 Andeler utmeldte ovf. annen egenkapital Effekt av fusjon eks. økning andelskapital * Prinsippendring OBOS Skadeforsikring AS AF Gruppen - Overgang til tilknyttet selskap Endring IB OBOS Forretningsbygg AS Andre endringer Egenkapital pr * Økning andelskapital ved fusjon utgjør 3,729 millioner kroner. 54 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

30 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 28: Pantstillelser og garantier PANTSTILLELSER PR MORSELSKAPET Bokført verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner * Sum KONSERNET Bokført verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner * Pantstillelser overfor kredittinstitusjoner (fast eiendom) Sum * Sikkerhet for innlån og trekkrettigheter. Bokført restgjeld for innlån er 1,4 millioner kroner pr GARANTIER PR MORSELSKAPET Lånegarantier Betalingsgarantier 1) Kontraktsgarantier 2) Annet garantiansvar Sum KONSERNET Lånegarantier Betalingsgarantier Kontraktsgarantier Annet garantiansvar 3) Sum ) Hvorav konserninterne garantier ) Hvorav konserninterne garantier Sum konserninterne garantier ) Hvorav selvskyldnerkausjoner på vegne av tilknyttede selskaper Note 29: Forsikringstekniske avsetninger Premieavsetning, uopptjent premie herav uopptjent premie for Naturskadepoolen Premieavsetning ekskl. premie for Naturskadepoolen Finanstilsynets minstekrav Erstatningsavsetning Finanstilsynets minstekrav Note 30: Obligasjoner / Sertifikater og andre verdipapirer morselskap Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert Lånesektor klasser kost verdi verdi verdiendring Sertifikater (bank/finans) 20 % Sertifikater (kommune/stat) 20 % Sertifikater (kommune/stat) 10 % Sertifikater (industri) 100 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % Obligasjoner/lån (industri) 20 % Obligasjoner/lån (industri) 100 % Pengemarkedsfond 20 % Sum Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Balanseført verdi Tilganger Balanseført verdi Gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 2,71 prosent. Av balanseført verdi er 75 prosent i børsnoterte papirer. Obligasjoner / Sertifikater og andre verdipapirer konsern Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert Lånesektor klasser kost verdi verdi verdiendring Sertifikater (bank/finans) 20 % Sertifikater (kommune/stat) 20 % Sertifikater (kommune/stat) 10 % Sertifikater (industri) 100 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 10 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % Obligasjoner/lån (industri) 20 % Obligasjoner/lån (industri) 100 % Pengemarkedsfond 20 % Sum Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Balanseført verdi Tilganger Balanseført verdi Gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 2,89 prosent. Av balanseført verdi er 76 prosent i børsnoterte papirer. Sikkerhetsavsetning Finanstilsynets minstekrav Sum forsikringstekniske avsetninger Forsikringstekniske avsetninger klassifisert som egenkapital Administrasjonsavsetning * Naturskadepoolen Garantiordningen Sum * Finanstilsynets minstekrav til administrasjonsavsetning OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

31 NOTER 2010 (Beløp i TNOK) Note 31: Finansielle instrumenter markedsverdi MORSELSKAP KONSERN Bokført verdi Markedsverdi Bokført verdi Markedsverdi Anleggsmidler Aksjer og andeler Sum finansielle instrumenter, anleggsmidler Omløpsmidler Aksjer og andeler Sertifikater Obligasjoner Pengemarkedsfond Utlån Sum finansielle instrumenter, omløpsmidler Ikke balanseførte Derivater (renteswapper) Sum finansielle instrumenter MORSELSKAP KONSERN Bokført verdi Kredittrisiko Bokført verdi Kredittrisiko Aksjer og andeler Sertifikater Obligasjoner Pengemarkedsfond Utlån Sum kredittrisiko - finansielle instrumenter Tabellen viser maksimal eksponering mot kredittrisiko mot finansielle instrumenter i balansen. Eksponering er vist brutto før eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handelsdag frem til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes markedsverdien på grunnlag av tilgjengelig informasjon. KONTANTSTRØMOPPSTILLING 2010 (Beløp i TNOK) OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Renteinnbetalinger Renteutbetalinger Innbetaling utbytte/konsernbidrag Andre innbetalinger Driftsutbetalinger Inngått på tidligere konstaterte tap Betalte skatter Netto kontantstrøm fra driften Inn-/utbetalinger på utlån Inn-/utbetalinger aksjer og andre verdipapirer Inn-/utbetalinger ved kjøp/salg driftsmidler mv Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Inn-/utbetalinger innskudd Inn-/utbetalinger gjeld kredittinstitusjoner Inn-/utbetalinger obligasjonslån/sertifikater Økning andelskapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider Likviditetsbeholdning Likviditetsbeholdning Effekt av fusjon Likviditetsbeholdning Bundne skattetrekksmidler utgjør 40,5 millioner kroner av konsernets samlede likviditetsbeholdning på 408,8 millioner kroner For å dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS, pr , 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt. Per var det ikke trukket noe av innvilget kreditt. Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «antatt omsetningsverdi» for finansielle instrumenter på balansedagen, utarbeidet av Norges Fondsmeglerforbund. 58 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

32 60 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

33 styret I obos JAN TORE BERG-KNUTSEN INGER STRAY LIEN INGE DOLVE SOLFRID BERNTSEN JØRN ILJE LISBETH DYRBERG Styreleder Nestleder Født 1946 Født 1949 Født 1952 Født 1953 Født 1936 Født 1948 Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Sivilingeniør. 30 år i entreprenør- Lang erfaring fra arbeid i borettslag, både Siviløkonom fra Norges Handelshøyskole Cand.odont. fra UiO, MBA fra NHH, Bankøkonom fra Bankakademiet og har Sivilarkitekt fra NTH. Hun har blant bransjen, hvorav 20 år som en av to eiere som styreleder og daglig leder i Engsletta og offisersutdanning i Hæren. Han har lederutvikling fra IFL-Nila, organisa- hatt en lang lederkarriere i norsk bank- annet jobbet som konsulent i Asplan av Moderne Bygg AS. I dag innehar han borettslag på Kalbakken. Fra 1987 har jobbet i mange år innen forsikring og sjonsutvikling og personalledelse fra BI. vesen. Han har vært administrerende Viak AS og i ulike posisjoner i Norges flere styreverv og driver egen eiendoms- hun vært ansatt som driftsleder i det finans, både nasjonalt og internasjonalt, Hun har tidligere jobbet som tannlege direktør i Landsbanken AS, viseadminis- Naturvitenskapelige Forskningsråd. virksomhet. samme borettslaget. blant annet i Storebrand og i 10 år som i Sverige, på Grønland og i Oslo, har vært trerende direktør i Christiania Bank og Hun har også vært administrerende senior consultant i Finance and Emer- personalkonsulent i Helikopter Service, Kreditkasse, administrerende direktør direktør ved Arkitekthøgskolen i Oslo. ging Markets i IBM. I dag holder han personalsjef i Lufttransport og personal- i VÅR Bank AS og konsernsjef i Vår I dag er hun assisterende direktør ved på med en master i rettsvitenskap ved direktør i Studentsamskipnaden i Oslo Gruppen ASA. Han er major i Heime- Universitetet i Oslo. Universitetet i Oslo. (SiO). I dag er hun adm. direktør i SiO. vernet og er engasjert i Norges Skytterforbund i tillegg til en rekke tillitsverv og styreoppdrag. LARS BUER TOVE HEGGELUND KRISTIN ERIKSEN ULF-PETTER BINFIELD Født 1945 Født 1963 Født 1979 Født 1970 Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Bakgrunn: Mangeårig erfaring fra politikk og nær- Bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen Revisor fra Høgskolen i Telemark. Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen ingsliv, blant annet som politisk rådgiver BI. Hun har vært forvaltningskonsulent Hun har jobbet som lønningskonsulent BI. Han har jobbet som eiendomsmegler i Kirke- og undervisningsdepartementet, og regnskapskonsulent i OBOS og har i OBOS og er i dag regnskapskonsulent og fagansvarlig i OBOS i flere år. rådgiver for konsernsjef og styreformann også vært tillitsvalgt og klubbleder for i OBOS og leder av Handel og Kontor- Han jobber i dag som eiendomsmegler i Volvo AB på 80- og 90-tallet. De senere Handel og Kontor i OBOS. I dag er hun klubben i OBOS. i prosjektsalg i OBOS. årene har han vært partner og rådgiver regnskapsleder i bedriften. i Saga Corporate Advisors AS. I dag innehar han flere styreverv, blant annet i Hellegjerde AS og Anthon B. Nielsen AS. 62 OBOS ÅRSRAPPORT 2010 OBOS ÅRSRAPPORT

34 Representantskapet Beboere: Bjørn Hallme Tordis Nilsen Ole Steen-Larsen Halvard Opstad Rolf Lillemælum Anne Mette Hyrve Signe K. Nordbø Bente Dissen Knut J. Nielsen Anne Abelsæth Kirsti Hammer Knut-Helge Strømsnes Grete M. Knudsen Kristin Opaas Haugli Wenche Andersen Einar Stormo Geir Audun Andersen Carl Aa. Stephanson Torill Løvlien Vararepresentanter: Gaute Holmin Sissel Baasland Claes Arctander-Aronsen Gunnhild M. Knudsen Lind Anne Cecilie Andresen Hege Handberg Sven Robby S. Dierkes Ruth Wegger Styret: Jan Tore Berg-Knutsen Inger Stray Lien Inge N. Dolve Jørn Ilje Solfrid Berntsen Lisbeth Dyrberg Kristin Eriksen Tove Heggelund Ulf-Petter Binfield Lars Buer Hussøkere: Aase Marit Johansen Svein Sandnes Yousef Farid Azar Idar Eliassen Eli Selstad Øyvind Larsen Leif Nordbotten Rune Thuv Thore Jordet Jan Petter Hagberg Erik Stormbo Linda Merete Johansen Ottar Karbøl Hans Jørgen Raastad Tove Mosfjeld Stein Botilsrud Cathrine Mannsåker Inger Troland Eva Lindholm Finn Dyrkorn Vararepresentanter: Fritz Huitfeldt Tommy Lauritzen Marthe Dirdal Dag Rune Arntsen Carsten Hilstrøm Olaf Abell Jan Erik Wang Kristina Aas Fure Camilla Tellefsdal Robstad Representantskapets ledelse: Svein Sandnes, ordfører Knut Helge Strømsnes, varaordfører Betty Grønoset, sekretær Representantskapets kontrollkomité: Thore S. Jordet, leder Hans Raastad Eli Selstad Camilla Tellefsdal Robstad, varamedlem Ansattes representanter: Betty Grønoset Atle Granum Johnny Ademaj Frank Bolstad Nina Haraton Tove Bjørnstad Vararepresentanter: Kristin Knudsen Erik Udnæs Kari Gro Thorstad Annveig Ghebreselasie Bjørn Lauritzen Representantskapets valgkomité: Svein Sandnes, leder Grete M. Knudsen Halvard Opstad Tove Mosfjeld Representantskapets innstilling Representantskapet anbefalte i sitt møte 21. mars 2011 at generalforsamlingen i OBOS godkjenner: 1. Årsregnskapet for OBOS-konsernet med et resultat på ordinær drift etter skatt på 477,447 millioner kroner. 2. Årsregnskapet for OBOS med et resultat på ordinær drift etter skatt på 245,810 millioner kroner, som foreslås overført til annen egenkapital. Melding fra kontrollkomiteen til obos representantskap Kontrollkomiteen, som ble valgt på representantskapets møte 3. mai 2010, har hatt følgende sammensetning: Thore S. Jordet Hans Raastad Eli Selstad Camilla Tellefsdal Robstad Komiteen har hatt 6 møter. leder nestleder medlem varamedlem Kontrollkomiteen har fått tilsendt utskrifter av styreprotokoller med tilhørende saksdokumenter og gjennom dette er komiteen holdt løpende orientert om styrets arbeid. Styreprotokollene er gjennomgått med komiteens sekretær og alle spørsmål er tilfredsstillende besvart. Komiteen har fått informasjon om virksomheten i OBOS datterselskaper ved at divisjonsdirektørene har gitt egne redegjørelser i komiteens møter samt Oslo, 21. mars 2011 Thore S. Jordet /s/ Leder gjennomgått styreprotokoller for OBOS Nye Hjem AS og OBOS Forretningsbygg AS. Komiteen har også hatt møter med styrets leder og administrerende direktør. Komiteen finner at lagets virksomhet er utført i samsvar med lovgivningen, vedtekter og med vedtak i besluttende organer. OBOS-konsernets regnskap og melding fra styret for 2010 er gjennomgått med lagets revisor og OBOS administrasjon. Det er gitt supplerende opplysninger og alle spørsmål er tilfredsstillende besvart. Revisors melding om regnskapet for OBOS-konsernet i 2010 er fremlagt for komiteen. Kontrollkomiteen vil anbefale at det fremlagte regnskap godkjennes som OBOS-konsernets regnskap for 2010 og komiteen tiltrer styrets forslag til disponering av årsoverskuddet for Hans Raastad /s/ Eli Selstad /s/ Camilla Tellefsdal Robstad /s/ Daniel Kjølberg Siraj /s/ sekretær 64 OBOS årsrapport 2010 OBOS årsrapport

35 Representantskapets beretning OBOS I TALL Representantskapet har i perioden vært ledet av: Svein Sandnes, ordfører Knut Helge Strømsnes, varaordfører Betty Grønoset, sekretær Kontrollutvalg: Thore S. Jordet, leder Hans Raastad Eli Selstad Camilla Tellefsdal Robstad (varamedlem) Valgkomité: Svein Sandnes, leder Grete M. Knudsen Halvard Opstad Tove Mosfjeld Representantskapets arbeid Representantskapet i OBOS skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjeldende lover, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Det er representantskapet som vedtar regler for tildeling av boliger i OBOS, som behandler og fremmer innstillinger i saker som skal behandles på generalforsamlingen og som velger OBOS styre. I løpet av perioden har representantskapet vært samlet seks ganger til drøfting av vedtektsfestede saker. Representantskapet har behandlet regnskapet til OBOS for 2010 og styrets beretning, samt innkomne forslag til generalforsamlingen. I tillegg har representantskapet behandlet følgende spørsmål: Konstituerende møte Representantskapet gjennomførte valg av styre, kontrollkomité og valgkomité. Administrerende direktør Hege Skinner i NBBL presenterte organisasjonen og hva medlemskapet i NBBL gir av fordeler for OBOS. Befaring til nye boligprosjekter Representantskapet var på befaring til Fornebu og fikk en orientering om utbyggingsplanene for området. Deretter fikk representantskapet en omvisning på det nye Lambertseter senter. Energimerking av boliger Gro Taugbøl fra OBOS Nye Hjem redegjorde for reglene for energimerking av boliger og hva det betyr for norske husstander. Befolkningsveksten i Oslo og de store byene På sitt årlige seminar diskuterte representantskapet den demografiske utviklingen i Oslo i de nærmeste tiårene og hvordan og hvor det bør bygges for å møte den ventede befolkningsveksten. Byrådsleder Bård Folke Fredriksen (H) og nestleder Tone Tellevik Dahl (A) i byutviklingskomiteen hadde innledninger under tittelen Hvor skal byen vokse?. Sjeføkonom Jan Andreassen i Terra-gruppen holdt et foredrag om utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Hvor skal folk bo? Politisk rådgiver Audun Garberg i Miljøverndepartementet holdt en innledning over temaet Hvor skal folk bo i Oslo-området i 2030? Antall ansatte i OBOS-konsernet Antall boliger forvaltet av OBOS-konsernet Ferdigstilte boliger Geografisk fordeling av medlemmene 63 % % 4 % 17 % Oslo Akershus Tønsberg Stavanger 66 OBOS årsrapport 2010 OBOS årsrapport

36