Innhold _. 2 Leder. 4 Medlemsorganisasjonen OBOS. 6 OBOS overtar Fornebu. 8 Årsberetning Eierstyring og selskapsledelse. 74 OBOS og samfunnet

Transkript

1 Årsrapport 2012

2 OBOS årsrapport Innhold _ 2 Leder 4 Medlemsorganisasjonen OBOS 6 OBOS overtar Fornebu 8 Årsberetning Eierstyring og selskapsledelse 74 OBOS og samfunnet Redaktør: Åge Pettersen Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv trykk AS Foto/illustrasjon: Forside: Anne Leela Side 2: Side 3: Side 5: Side 6-7: Side 9: Side 10: Side 11: Side 12: Side 13: Finn Ståle Felberg Thomas Ekström Arkitektkontoret Brodtkorb (Sandsliåsen) og ASH Arkitekter (Martodden) Finn Ståle Felberg (strandbilde) og Nyebilder.no Nadia Frantsen Arcasa arkitekter Link Signatur arkitekter (Heimannsåsen), Link Arkitektur (Tastarustå), Runark 3D Visualise- ring (Ladebyhagen), Thomas Ekström (Piloten), Torstein Ram- berg (Stålverksparken), Zentuvo (Bellevuehagen), Arcasa arkitkter (Trasoptunet). Hans Fredrik Asbjørnsen Nyebilder.no Side 14-15: Kenneth Flaten Side 17: Side 17: Side 18: Side 18: Side 19: Side 20: Side 62: Side 71: Side 73: Side 75: Side 76: Side 79: Side 79 Side 81: Side 83: Henrik Sørlie (Peer Gynt) Hans Fredrik Asbjørnsen Janni Kalafatis (ski) Nyebilder.no Nils Kristian Th. Eikeland Jan Inge Haga Tore Røyneland (Styret) Nyebilder.no Nyebilder.no Nadia Frantsen Hans Fredrik Asbjørnsen Nyebilder.no (Granstangen) Thomas Ekström Nadia Frantsen Anne Leela

3 2 OBOS årsrapport 2012 Rekordgodt år for OBOS _ Solid vekst De to-tre siste årene har OBOS fusjonert med flere boligbyggelag. Først med Hetland boligbyggelag i Stavanger, deretter med boligbyggelagene i Tønsberg, Fredrikstad, Hamar, Elverum og på Jæren. I 2011 passerte medlemstallet i OBOS over betalende medlemmer, og hele nye medlemmer meldte seg inn. I 2012 slo medlemsveksten alle rekorder. Vi fikk nye medlemmer. Totalt antall betalende medlemmer endte på Det er hyggelig å registrere den store medlemsveksten, og ekstra hyggelig er det å se at veksten i regionene er til dels vesentlig større nå enn da de lokale boligbyggelagene opererte hver for seg. Boligbyggelagene som vi har fusjonert med, deres medlemmer og deres lokalmiljøer ser ut til å ha funnet seg svært godt til rette med at de nå er en del av OBOS og får ta del i stordriftsfordelene. Innen næringseiendom har vi i løpet av 2012 ferdigstilt den store Kværnerhallen i Kværnerbyen i Oslo og et kontorbygg i Trondheim I oktober åpnet vi et nytt shoppingsenter på Tasta i Stavanger, vegg i vegg med ett av våre nye boligprosjekter. I 2013 håper vi å komme i gang med bl.a. ombygging av Oppsal senter og andre eiendommer som vi arbeider med. Rekordresultat OBOS-konsernets resultat ble 778,9 millioner kroner før skatt. Dette er vårt beste resultat noensinne, noe vi selvsagt er svært fornøyde med. Boligbygging landet rundt I 2012 ble det igangsatt bygging av boliger og vi ferdigstilte 617 nye boliger. I 2013 planlegger OBOS å legge ut nesten nye boliger for salg. Av disse vil litt over komme i Oslo-regionen, resten av boligene kommer i de ulike regionene rundt om i landet. Vi tror at den sterke satsingen vår på boligbygging ute i regionene, der vi har fusjonert med andre boligbyggelag, blir lagt merke til og er en viktig årsak til den sterke medlemsveksten. Forvalter mer Også på forvaltningssiden vokser OBOS sterkt. Ved inngangen til 2012 forvaltet OBOS boliger. I løpet av året har vi fått nye boliger til forvaltning uten å ha fusjonert inn noen nye boligbyggelag i OBOS vokser med andre ord like mye i forvaltningsmasse pr. år som et relativt stort norsk boligbyggelag. Grunnen til dette er at våre kunder ser ut til å være godt fornøyd med den forvaltningen OBOS utfører og at svært mange utbyggere overlater forvaltningen av nye borettslag og sameier til OBOS. Banken kommer Finansvirksomheten til OBOS vokser også. Vi har derfor brukt året på å forberede en omdanning av sparevirksomheten i OBOS til en OBOS-bank. Når banken etter planen er i drift høsten 2013, blir det mulig å opprette lønnskonto i OBOS, betale regninger over lønnskonto og få et VISA-kort tilknyttet kontoen. Dette er ting vi ikke kan tilby i dag. Martin Mæland Konsernsjef

4 OBOS årsrapport På Mortensrud i Oslo har OBOS bygd landets første småhusfelt med passivhus, og der bor blant annet Maria Vatvedt med datteren Cornelia.

5 4 OBOS årsrapport 2012 Medlemsorganisasjonen OBOS _ Visjon OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. Samvirkeforetak OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. OBOS-konsernet Konsernsjef Martin Mæland Kommunikasjon/ marked Åge Pettersen Konsernstab Anne E. Thurmann- Nielsen Juridisk Administrasjon IT HR Økonomi Regnskap Faktura Boligutvikling og eiendomsmegling Daniel K. Siraj Boligforvaltning Morten Aagenæs Finans Helge Lem Næringseiendom Arne Baumann Investering og forretningsutvikling Carl Henrik Eriksen Tomter Boligbygging Prosjektutvikling Tekniske konsulenttjenester Eiendomsmegling Forkjøp Megleropprør Forvaltning - Boligeiendommer Innkreving og regnskapsførsel Inkasso Utleieboliger Forsikringsagenturer Sparing og kapitalforvaltning Utlån Likviditet og innlån Forsikring Medlem Næringseiendommer Parkeringshus/garasjer Vaktmesterservice Forvaltning - Næringseiendommer

6 OBOS årsrapport Medlemsrekord for 18. året på rad i 2012 med antall medlemmer ved årets slutt. En landsdekkende organisasjon OBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement utenom Oslo-regionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Viken-området på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Virksomheten i OBOS er delt inn i syv regioner: TRØNDELAG Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Trøndelag har regionkontor i Trondheim og OBOS Hordaland har regionkontor i Bergen. OBOS har pågående boligprosjekter i alle regionene. rogaland HORDALAND innlandet HOVEDKONTOR østfold vestfold På Sandsliåsen utenfor Bergen, skal OBOS bygge ca. 280 leiligheter som legges ut for salg i På Martodden, Hamar, skal det bygges 71 leiligheter.

7 6 OBOS årsrapport 2012 OBOS overtar Fornebu _ Den største enkeltstående handelen i OBOS-historien ble gjort i februar Da kjøpte OBOS samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA, og selskapet ble tatt av børs. Oppkjøpet sikret OBOS tomtearealer for over 4000 boliger mellom fjorden og hovedstaden. Det attraktive området markedsføres under betegnelsen Fornebulandet. I dag er det fem boligprosjekter som er under utvikling: Rolfsbukta, Hundsund, Hagebyen, Koksabukta og Storøya boliger var ferdigstilt eller under bygging ved utgangen av I årene fremover er det særlig utbyggingen av Storøya som vil stå sentralt, i tillegg til å planlegge for utbygging av området som omkranser Nansenparken. Storøyodden badestrand har EUs Blått flagg, som betyr god vannkvalitet og fokus på miljø og sikkerhet. Hundsund er allerede blitt et godt etablert boligområde, og totalt skal det bli nesten 500 boliger. Siste del blir lagt ut for salg i 2013.

8 OBOS årsrapport I Rolfsbukta blir det totalt 380 boliger fordelt på 15 bygg, og siste del blir lagt ut for salg i 2013.

9 8 OBOS årsrapport 2012 OBOS har solgt nye boliger i OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. Årsberetning 2012 _ OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke områder som er direkte avhengige av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra over medlemmer. Styret har derfor valgt å utforme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse». Virksomheten OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulige økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-området, Trondheims-området og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. Hovedtrekk 2012 har vært et år med høy prisvekst på bruktboliger og et høyt nyboligsalg. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området har i henhold til prisstatistikken til OBOS steget jevnt gjennom hele året fra kroner pr. kvadratmeter i desember 2011 til kroner pr. kvadratmeter i desember Prisstigningen gjennom året var på 10,8 prosent. Tilsvarende utvikling ser vi også i de andre byene. OBOS har solgt nye boliger i Det gode nyboligmarkedet har gjort at OBOS har lagt flere nye boligprosjekter ut for salg enn det som var planlagt ved inngangen til året. OBOS kjøpte også alle aksjene i Fornebu Utvikling ASA, som er den største enkeltstående handelen i OBOS historie. Årsregnskapet OBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2012 var 778,9 millioner kroner, mot 278,4 millioner kroner i Resultatet etter skatt utgjorde 565,0 millioner kroner, mot 179,7 millioner kroner i OBOS-konsernets samlede omsetning var 4,3 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2012 på 3,0 milliarder kroner. Av årets investeringer er 2,0 milliarder kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 0,2 milliarder kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrøm på 181,7 millioner kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte netto utbetalinger på 2,9 milliarder kroner. Konsernet hadde innvilgede, ubenyttede trekkrettigheter i bankene på om lag 3,8 milliarder kroner pr Totalkapitalen var ved utgangen av året 27,3 milliar-

10 OBOS årsrapport har vært et år med høy prisvekst på bruktboliger og et høyt nyboligsalg. 265,7 65,2 230,3 246,6 287,8 425,9 647,3 591,7 673,2 634,7 634,9 278,4 778, skatt på 213,3 millioner kroner, mot 20,9 millioner kroner i Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital: 213,260 millioner kroner Totalt disponert: 213,260 millioner kroner Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 4,1 milliarder kroner. Dette gir en kapitaldekning på 37,37 prosent pr OBOS har lagt mange nye boligprosjekter ut for salg i løpet av der kroner, sammenlignet med 21,5 milliarder kroner året før. Oppgangen var på 26,9 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 6,2 milliarder kroner, tilsvarende en kapitaldekning på 30,0 prosent. Egenkapitalandelen pr var 22,9 prosent mot 26,3 prosent ved utgangen av OBOS har i 2012 nedskrevet utlån til datterselskaper med 10,7 millioner kroner. Utover dette har OBOS hatt ubetydelige tap på utlån i 2012, og det er derfor ikke satt av noe til tap utover dette. Disponering av årsresultatet Morselskapet i OBOS hadde i 2012 et overskudd etter Forutsetning om fortsatt drift OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Bolig- og prosjektutvikling Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2012 var 2,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2011 var 1,0 milliarder kroner. Resultat før skatt var 71,3 millioner kroner mot 125,0 millioner kroner i I 2012 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet også byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av boliger og ferdigstilt 636. Tilsvarende tall i 2011 var 759 og 183. Av de igangsatte boligene er i egenregiprosjekter og 468 i samarbeidsprosjekter, mens av de ferdigstilte boligene er 432 i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier og 201 er i samarbeidsprosjekter.

11 10 OBOS årsrapport 2012 I alt ble det i 2012 solgt 1017 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 885 i I 2012 ble det avholdt 30 salgsmøter med forkjøpsrett for OBOSmedlemmer, med til sammen leiligheter. Ved utgangen av året har OBOS boliger under produksjon. Antall usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 290. Av disse utgjør OBOS andel 218 boliger. Ferdigstilte og usolgte boliger er 6 boliger pr I 2012 ble det igangsatt bygging av boliger og ferdigstilt 636. boligene i prosjektet Tastarusta, mens prosjektene Austrått Panorama og Skogly med henholdsvis 26 og 19 boliger ble ferdigstilt. I Fredrikstad var det salgsstart på prosjektet Bellevue, mens det var byggestart på del to av prosjektet Narverød Park i Vestfold. Konsernet eier alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt boliger. Fornebu OBOS kjøpte i februar 2012 samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA og tok selskapet av børs. OBOS kjøpte seg opp fra en eierandel på 17,9 prosent til 100 prosent. OBOS kjøpte de resterende 82,1 prosent av aksjene for totalt 1,69 milliarder kroner. Etter dette har OBOS investert til sammen 2,0 milliarder kroner på Fornebu. Dette er den største enkeltstående handelen i OBOS historie. Utviklingen av Fornebu er det største utbyggingsprosjektet i Norge i dag og gir et betydelig bidrag til boligskaffingen. Med på kjøpet fulgte tomtearealer for over 4000 boliger, hvorav 390 var under produksjon. I 2012 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter og nye salgstrinn i påbegynte prosjekter. I Trondheim startet salget av de første boligene i Ladebyhagen, et prosjekt som totalt skal romme cirka 450 boliger. For første gang kunne OBOS tilby sine medlemmer i Innlandet nye boliger da salget startet i prosjektene Bjørkhol og Martodden. I Oslo fortsatte salget og byggingen i Lillohagen på Sandaker, på Ensjø og i Kværnerbyen. På Mortensrud i Oslo startet salget av 34 rekkehus med passivhusstandard i prosjektet Stenbråtlia. Passivhusstandard får også de 20 leilighetene på Etterstadtoppen. På Fornebu ble det solgt 269 boliger i forskjellige prosjekter i løpet av I Stavanger fortsatte salget og byggingen av de 235 I Kværnerbyen i Oslo bygges det nye boliger kontinuerlig. Illustrasjonen er fra borettslaget Francis.

12 OBOS årsrapport Heimannsåsen. 108 leiligheter skal stå ferdig rundt årsskiftet i Slemmestad. De er fordelt på sju blokker i to borettslag Heimannsåsen og Heimannstoppen. 2 Kvartalet. I Stavanger er byggingen av Kvartalet i full gang på Tastarustå. Totalt skal det bli 235 leiligheter, og de 69 første sto ferdig i februar Ladebyhagen. I Trondheim skal det bygges omtrent 450 leiligheter på Lade. 4 Piloten. Dette er det første OBOS-prosjektet på Fornebu. Piloten sto ferdig i juli 2012 med 140 selveierleiligheter. 5 Stålverksparken. OBOS skal bygge omtrent 550 boliger i Gladengveien på Ensjø i Oslo, og 44 av disse kommer i borettslaget Stålverksparken. Byggestart ble vedtatt i november. 6 Bellevuehagen. 65 leiligheter skal bygges sentralt i Fredrikstad. 7 Trasoptunet. OBOS skal bygge 114 boliger mellom Oppsal og Hellerud i Oslo, tett på Østmarka. 7

13 12 OBOS årsrapport 2012 OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lånetjenester. Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Dette gir en økning på boliger i løpet av Videre har konsernet regnskapsog innkrevingsavtaler med ytterligere 629 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Per 1. januar 2013 forvaltet OBOS boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere. Finans Finansvirksomheten i OBOS består av sparing, utlån og skadeforsikring. I 2012 hadde finansvirksomheten et resultat før skatt på 156,9 millioner kroner mot 110,4 millioner kroner i OBOS-medlemmer benyttet forkjøpsretten i 32 prosent av salgene i OBOSborettslagene. Eiendomsmegling Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte boliger gjennom disse enhetene i Totalt omsatte virksomhetsområdet for 133,7 millioner kroner i 2012, mot 134,2 millioner kroner i Resultat før skatt utgjorde 21,7 millioner kroner, mot 16,2 millioner kroner i I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 32,7 prosent av salgene. Boligforvaltning Forvaltningsvirksomheten omsatte for 414,4 millioner kroner i 2012 og fikk et resultat før skatt på 121,1 millioner kroner, mot 96,5 millioner kroner i Forvaltningsvirksomheten gir muligheter til å selge inn tjenester også fra andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten. Sparing og utlån OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lånetjenester. Spareinnskudd fra medlemmer og selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var på 8,7 milliarder kroner ved årets utgang, mot 7,4 milliarder året før. Alle spareinnskudd på inntil 2 millioner kroner pr. medlem er sikret i Bankenes Sikringsfond, slik det er i banker. Samlete utlån økte med 14,6 prosent fra Utlån til medlemmer økte med 18,6 prosent siste år og utgjorde 4,4 milliarder kroner ved utgangen av 2012 mot 3,7 milliarder i Til sammen yter OBOS lån til medlemmer. Utlån til boligselskaper utgjorde 6,8 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 6,2 milliarder kroner året før. I tillegg er det overført lån på til sammen 1,3 milliarder kroner til Terra Boligkreditt. Totalt sett er den reelle nettoveksten i lån til boligselskaper på 2,0 milliarder kroner i løpet av Lån og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 915,5 millioner ved utgangen av 2012, mot 721,4 millioner kroner året før. Resultatet før skatt var 147,1 millioner kroner, mot 125,3 millioner kroner året før. Banketablering Styret i OBOS har besluttet at spare- og utlånsvirksomheten skal omdannes til bank. Bakgrunnen for dette

14 OBOS årsrapport usikkerhet rundt fremtidig lovgivning. Resultatet er høyere lånekostnader for kundene. Dette har i 2012 ført til en sterk vekst av antall utstedere i obligasjonsmarkedet, som en reaksjon på høyere lånekostnader i bankene. Mange nye aktører er kommet til i dette markedet i året som er gått. OBOS dekker nødvendig egenkapital i boligprosjektene. Øvrig finansiering skjer via eksterne banker og finansieringsinstitusjoner. Spareinnskuddene i OBOS økte med omlag 1,3 milliarder fra 2011 til er et ønske om å videreutvikle finansvirksomheten og å gi medlemmene og potensielle medlemmer et bedre banktilbud, samt å være forberedt på stadig strengere regulatoriske krav. Bankens navn vil være OBOS Banken AS, og den skal eies 100 prosent av OBOS. Virksomheten vil fra starten ha rundt 35 ansatte. I tillegg vil det bli benyttet konserntjenester fra OBOS. Det tas sikte på at tillatelse fra myndighetene vil foreligge i løpet av første halvår 2013 og at den nye banken vil være i drift innen utløpet av året. OBOS har tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) gjennom avtalen med Terra Boligkreditt AS (TBK). Dette sikrer gunstig, langsiktig finansiering av lån til borettslag og enkeltmedlemmer. Fra mai 2012 eies TBK direkte av OBOS og aksjonærbankene i Terra-Gruppen AS. OBOS er største aksjonær i TBK med 10,63 prosent. Samarbeidet med Terra-Gruppen omfatter forsikring for medlemmer, bilfinansiering og kredittkort. OBOS er nå den største aksjonæren i Terra-Gruppen AS med 6,8 prosent. Finansmarkedene fortsatte innstrammingen fra 2011 gjennom hele året i OBOS har en god rating og har ikke problemer med å skaffe finansiering, selv om bankenes marginer har økt. Bankene begrunner marginendringen med strengere krav til størrelsen på deres egenkapital og Skadeforsikring OBOS Skadeforsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, og har en markedsandel på cirka 30 prosent på boliger forvaltet av OBOS-konsernet. Selskapets inntreden på markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligselskapene. Forsikringsselskapet har i tillegg konsesjon til å tilby forsikring til øvrige boligselskaper i Norge. OBOS Skadeforsikring AS hadde resultatmessig i 2012 et godt år. I 2012 økte forfalt bruttopremie med 15 prosent, skadefrekvensen ble redusert og det var en nedgang i skadeutbetalingene sammenlignet med Totalt sett har dette brakt selskapet i god balanse, og OBOS Skadeforsikring oppnådde derfor et positivt resultat i I 2012 hadde virksomheten et resultat før skatt på 9,8 millioner kroner, mot et resultat før skatt på 14,9 millioner kroner i Medlemmer Boligselskaper

15 14 OBOS årsrapport 2012 Kværnerhallen ble ferdig rehabilitert høsten 2012.

16 OBOS årsrapport På Tasta utenfor Stavanger åpnet OBOS et nytt kjøpesenter med omlag 45 butikker og spisesteder. Næringseiendom Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom gjennom Basale AS. OBOS Forretningsbygg AS er investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2012 for 736,7 millioner kroner mot 561,3 millioner kroner i I 2012 var resultatet før skatt 135,4 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2011 var 107,3 millioner kroner. OBOS hadde i 2012 en ledighet i eiendomsmassen på 4,3 prosent. Kjøpesentrene hadde en omsetning på 3,2 milliarder kroner i 2012, en vekst på 200 millioner kroner fra Veksten skyldes i hovedsak en fortsatt positiv utvikling på Lambertseter senter og Tveita senter og åpningen av det nye Tasta kjøpesenter. I oktober 2012 åpnet det nye kjøpesenteret på Tasta utenfor Stavanger. Senteret er tilnærmet fullt utleiet. Det nye kontorbygget på Nyhavna i Trondheim på kvadratmeter ble ferdigstilt høsten Ombyggingen av Kværnerhallen i Oslo til et kontorbygg på kvadratmeter ble ferdig sommeren prosent av arealet er utleiet, og det pågår leietakertilpasninger og innflytting, noe som vil strekke seg inn i På Lambertseter i Oslo er fornyelsen og utbyggingen av den siste delen av det gamle senteret igangsatt. Denne delen av senteret skal være ferdig våren På Mortensrud i Oslo er reguleringsplanen godkjent for et nytt distriktspsykiatrisk senter som skal bygges for Oslo Universitetssykehus og dekke Oslo øst. Bygget blir på kvadratmeter. Byggestart er planlagt våren OBOS Forretningsbygg deltar i et prosjekt med bygging av Oslo Cancer Cluster Invest på Ullern i Oslo. Prosjektet skal inneholde en ny Ullern videregående skole og lokaler for forskningsbaserte virksomheter knyttet til Radiumhospitalet. Bygget blir på kvadratmeter. Tidligste byggestart er våren 2013 med ferdigstillelse i august OBOS deltar i prosjektet med en eierandel på 22 prosent. På Lillestrøm har OBOS Forretningsbygg kjøpt 50 prosent av kvartalet Kanalveien i Lillestrøm ved siden av Jernbanestasjonen. Coop var selger og vil fortsatt eie den andre 50-prosentandelen. Tomten er på 10,2 mål og er planlagt utbygget med forretninger, kontorer, bolig og hotell, med et samlet areal på kvadratmeter.

17 16 OBOS årsrapport 2012 Aksjeinvesteringer Aksjeinvesteringer viser et resultat før skatt på 277,4 millioner kroner mot - 182,7 millioner i I 2011 ble det tatt tap og nedskrivninger på 326,5 millioner kroner, mens i 2012 ble 147,8 millioner kroner av nedskrivningene tilbakeført. OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på i overkant av 3,6 milliarder kroner mot 3,2 milliarder ved utgangen av fjoråret. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt i boligbyggeren BWG Homes ASA. OBOS er største aksjonær i disse tre selskapene med eierandeler på henholdsvis 28,02 prosent, 26,20 prosent og 19,46 prosent. Eierandelen i BWG Homes har gjennom året økt fra 18,5 prosent. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse tre investeringene rundt 3,2 milliarder, ca. 1,7 milliarder mer enn de bokførte verdiene. OBOS-konsernets aksjeinvesteringer i Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes bidrar også til å oppfylle konserts hovedformål, boligskaffing til medlemmene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter. Utleieboliger OBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2012 var 74,0 millioner kroner mot 70,1 millioner kroner i 2011, og resultatet utgjorde 34,0 millioner kroner før skatt. Utleieporteføljen består ved årsskiftet av 757 leiligheter i Norge, og det er god etterspørsel etter utleieleiligheter. Annen virksomhet OBOS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS, som driver med utvikling og utbygging av små vannkraftverk. Ved å investere i små vannkraftverk håper OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert, grønn OBOS-kraft til eget bruk, medlemmer og boligselskaper. Finansiell risiko Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Kredittrisikoen i finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Til tross for overføring av lån til Terra Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2012 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltningen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i forvaltningsstrategien som er vedtatt av styret. Markedsrisikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen, med vekt på låntakere med solid rating og begrenset renterisiko. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang til disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,8 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,8 milliarder kroner ved utgangen av Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede sertifikatlån utgjorde ved årets slutt 550 millioner kroner. Kundeinnskudd er en av OBOS viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2012 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 73,6 prosent. OBOS har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2012 var på 598,7 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. OBOS har så langt bare flyttet lån til borettslag over til Terra Boligkreditt AS. Det ligger et stort potensial i at også personlån kan flyttes over til Terra Boligkreditt AS, noe OBOS vil gjøre i Likviditetsrisikoen vurderes som lav.

18 OBOS årsrapport gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og lån, forsikring og kultur. Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjonen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette og til å: legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger. sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, hudfarge, språk, religion, kjønn, seksuell legning, alder eller uførhet. OBOS og datterselskapene hadde 982 ansatte ved utgangen av 2012, hvorav 30 i Sverige. Oppsetningen av Peer Gynt som ble satt opp i Nansenparken på Fornebu var svært populær. Dennis Storhøi og Britt Langlie spilte to av hovedrollene. Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Også valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. I OBOS var sykefraværet 4,1 prosent, mot 3,7 prosent i For kvinner var sykefraværet 4,5 prosent, mens det var 3,7 prosent for menn. I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 9,2 prosent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn. Av ansatte i OBOS er 49 prosent kvinner og 51 prosent menn. 64 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 44 prosent. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Medlemstilbud OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov OBOS har medarbeidere med høy kompetanse innenfor mange fagområder.

19 18 OBOS årsrapport 2012 bygget 17 passivhus som ble overlevert kjøperne vinteren I samme nabolag planlegges 34 rekkehus med passivhusstandard. Her skal det benyttes solfangere produsert av selskapet Aventa, der OBOS har eierandeler. Prosjektet Etterstadtoppen i Oslo er også besluttet bygget som et passivhusprosjekt var påmeldt Oslo Skifestival i januar OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2012 ble det innvilget stipendsøknader på i alt kroner. Ved utgangen av 2012 var fondet på 5,7 millioner kroner. OBOS og miljø Virksomheten forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet. OBOS i Østfold støtter de sju skolekorpsene i Fredrikstad. På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. OBOS utarbeider også et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg. OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og energispørsmål. OBOS kjøpte i 2011 Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Det første vil produsere strøm tidligst i På Mortensrud i Oslo har OBOS Samfunnsengasjement OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo Idrettskrets om å bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har også sagt ja til å bidra til å få bygget ytterligere 15 kunstgressbaner i Oslo i de nærmeste årene. OBOS bevilget i fjor kroner til miljøtiltak i de tilknyttede borettslagene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljøer i de forskjellige regionene. OBOS er også sponsor av Skiforeningen i Oslo og samarbeider med dem om skikurs og skileik for barn. Etikk OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet. Styret har stor oppmerksomhet rundt SHA-arbeid og status på dette feltet rapporteres regelmessig til styret. Styret På representantskapsmøtet 7. mai ble Lars Buer gjenvalgt som styreleder. Styremedlemmene Inge Dolve, Inger Stray Lien, Solfrid Berntsen og Lisbeth Dyrberg ble gjenvalgt som styremedlemmer. Per Aftreth ble valgt som nytt styremedlem etter et år som fast møtende varamedlem. Torger Reve ble valgt som nytt fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. Kristin Eriksen, Tove Heggelund og Morten Dick er de ansattes representanter i styret. De ble alle valgt for to år i Framtiden OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har styrket OBOS muligheter til å oppfylle sine mål.

20 OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. OBOS årsrapport

21 20 OBOS årsrapport 2012 Kvartalet på Tastarustå er det første borettslaget i OBOS-regi i Stavanger. I februar 2013 var Monica og Roman T. Reindal blant de første som flyttet inn.

22 OBOS årsrapport Styret er opptatt av at OBOS hele tiden skal utvikle seg og fornye seg innenfor alle sine virksomhetsområder, til beste for medlemmene og kundene. I 2012 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjekter. Dette vil fortsette også i Den boligpolitiske debatten som startet i 2011, har fortsatt for fullt inn i Det har i 2012 vært stort fokus på myndighetenes manglende innsats og behov for en aktiv boligpolitikk som legger til rette for økt boligbygging. OBOS har deltatt aktivt i debatten og fremhevet viktigheten av at politikerne innser at bolig for alle er et grunnleggende velferdsgode som man må ta større politisk ansvar for, og i større grad prioritere fremfor alle andre ideelle og i og for seg gode formål. Styret er opptatt av at OBOS fortsetter å delta aktivt i arbeidet for at myndighetene tilrettelegger for et velfungerende boligmarked. Befolkningsveksten i Norge ble på ca i Det er ny rekord og er 2000 flere enn rekorden fra Innvandring bidro til mye av veksten. Befolkningsveksten fører til økning i det strukturelle behovet for boliger. Det ble befolkningsvekst i 2012 i alle byene hvor OBOS er representert. Norsk økonomi går godt til tross for dystre tider hos mange av handelspartnerne. Det er fortsatt vanskelig å se hva som skal stoppe boligetterspørselen og boligprisveksten da det er utsikter til høy befolkningsvekst, god inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet også de kommende årene. OBOS har derfor i planleggingen lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil være stor etterspørsel etter nye boliger, og der utfordringen primært ligger i å skaffe nok byggeklare tomter. Styret presiserer at det normalt er usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedformål. Ved inngangen til 2013 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2013 med. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig de ansatte og ledelsen for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år med mange arbeidsoppgaver knyttet til fusjoner og integrering av nye regioner og selskaper. Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013 I styret for Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS) Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Solfrid Berntsen Tove Hegglund Per Aftreth Torger Reve Kristin Eriksen Morten Dick Martin Mæland Konsernsjef

23 22 OBOS årsrapport 2012 Resultatregnskap 2012 (Beløp i TNOK) OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter Renteinntekter og lignende inntekter Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kunder Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdip Andre renteinntekter og lignende inntekter Sum renteinntekter og lignende inntekter Rentekostnader og lignende kostnader Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner Renter og lignende kostnader på innskudd fra og gjeld til kunder Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer Andre rentekostnader og lignende kostnader Sum rentekostnader og lignende kostnader Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter Utbytte og andre inntekter av verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper Inntekter av eierinteresser i konsernselskaper Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer Netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler - - Netto verdiendring og gevinst/tap på aksjer og andre verdipapirer med variabel avkastning Sum netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler Provisjonsinntekter 2, 7, Andre driftsinntekter Medlemskontingent Tekniske konsulentinntekter Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter Eiendomsdrift Eiendomsmegling Leieinntekter faste eiendommer Gevinst salg eiendommer Gevinst salg anleggsmidler Premieinntekt skadeforsikring Andre driftsinntekter Sum andre driftsinntekter

24 OBOS årsrapport OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter Lønn og generelle administrasjonskostnader Lønn mv. 4, Pensjoner 4, Sosiale kostnader Administrasjonskostnader Sum lønn og generelle administrasjonskostnader Avskrivninger mv. av varige driftsmidler o Og immaterielle eiendeler Ordinære avskrivninger 19, 21, Nedskrivninger 19, Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Andre driftskostnader Organisasjonsmessige kostnader Prosjektkostnader Markedsføring Drifts-og vedlikeholdskostnader faste eiendommer Erstatningskostnader skadeforsikring Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader Tap på utlån, garantier mv Tap på utlån Sum tap på utlån og garantier mv Nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+) Gevinst (+) / tap (-) Sum nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Resultat på ordinær drift før skatt Skatt på ordinært resultat Resultat på ordinær drift etter skatt Andel av resultat tilhørende minoritetsinteresser Overføringer og disponeringer Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer

25 24 OBOS årsrapport 2012 balanse 2012 (Beløp i TNOK) OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter eiendeler Kontanter Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Utlån til og fordringer på kred.inst. uten avtalt løpetid eller oppsigelsestid Sum netto utlån og fordringer på kredittinstitusjoner Utlån til og fordringer på kunder Fordringer factoring Kasse-, drifts- og brukskreditter Byggelån Nedbetalingslån Nedskrivninger på individuelle utlån Sum netto utlån til og fordringer på kunder 10, S sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer med fast avkastning Sertifikater, obligasjoner og pengemarkedsfond Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende vp. med fast avkastning Aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Aksjer, andeler og grunnfondsbevis Sum aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Eierinteresser i tilknyttede selskaper - - Eierinteresser i tilknyttede selskaper Sum eierinteresser i tilknyttede selskaper Eierinteresser i konsernselskaper Eierinteresser i konsernselskaper Sum eierinteresser i konsernselskaper - - Immaterielle eiendeler Goodwill Utsatt skattefordel Andre immaterielle eiendeler Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger og andre faste eiendommer Sum varige driftsmidler Andre eiendeler Boligtomter for utvikling 8, Boligprosjekter under oppføring Andre eiendeler Sum andre eiendeler Forskuddsbetalte ikke påløpte kostnader og o Opptjente ikke mottatte inntekter Opptjente ikke mottatte inntekter Overfinansiering av pensjonsmidler Sum forskuddsbet. ikke påløpte kostnader og opptj. ikke mottatte innt SUM EIENDELER 16,

26 OBOS årsrapport OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter gjeld og egenkapital Gjeld til kredittinstitusjoner Lån og innskudd fra kredittinst. med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist Sum gjeld til kredittinstitusjoner Innskudd fra og gjeld til kunder Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid Sum innskudd fra og gjeld til kunder 12, Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer Sertifikater og andre kortsiktige låneopptak Obligasjonsgjeld Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer Annen gjeld Annen gjeld Sum annen gjeld Avsetninger for påløpte kostnader og forpliktelser Pensjonsforpliktelser Forsikringstekniske avsetninger Utsatt skatt Sum avsetninger for påløpte kostnader og forpliktelser SUM GJELD Innskutt egenkapital Andelskapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser SUM EGENKAPITAL 11, SUM GJELD OG EGENKAPITAL 16, Poster utenom balansen Pantstillelser Garantiansvar Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013 I styret for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Solfrid Berntsen Tove Hegglund Per Aftreth Torger Reve Kristin Eriksen Morten Dick Martin Mæland Konsernsjef

27 26 OBOS årsrapport 2012 Regnskapsprinsipper 2012 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, Finansdepartementets årsregnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak (gjelder morselskap), samt god regnskapsskikk. Investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipper I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kostmetoden. Konsernregnskapet omfatter OBOS og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOS alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse på selskapets drift. Konsernregnskapet omfatter morselskapet OBOS, 25 datterselskaper og deres datterselskaper, samt tilknyttede selskaper. Datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOS oppnår kontroll over selskapet og har overtatt den økonomiske risikoen. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen på kjøpstidspunktet mellom kostpris og netto bokført verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henføres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. Den del av kostpris som ikke kan henføres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. En eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balanseføres som negativ goodwill og resultatføres systematisk over den relevante løpetiden. Interne mellomværender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Tilknyttede selskaper, hvor OBOS har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuell goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. Eiendelene i balansen er vist som eierinteresser i tilknyttede selskaper. Andre investeringer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurderes etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er børsnotert, nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOS vurderes å være høyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaffelseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert å være av forbigående karakter. Dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen. Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Inntektsføring/kostnadsføring Inntekter resultatføres når de opptjenes. Forsikringspremier periodiseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Etableringsgebyrer på utlån aktiveres og inntektsføres over lånets forventede løpetid etter effektiv rentemetode. Direkte kostnader i forbindelse med låneopptak kostnadsføres i sin helhet i etableringsåret, mens over-/underkurs ved låneopptak periodiseres over lånets løpetid som en justering av løpende rentekostnader. Gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris på de avhendede papirer. Meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsføres i sin helhet ved aksept av bud. For å hensynta at oppgjør på enkelte saker ikke er utført, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Salærinntekter på inkassosaker under utførelse er behandlet i samsvar med løpende avregningsmetode, jfr. Finanstilsynets «Forskrift om inkassovirksomheters inntektsføring av inkassosaker under utførelse m.v.» Gevinster ved salg av eiendommer bokføres når det har skjedd en overføring av risiko til kjøper. Fastsettelse til virkelig verdi For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handledag frem til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes markedsverdien ut fra tilgjengelig informasjon (verdivurdering fra selskapet eller siste transaksjon). Det vil være noe usikkerhet knyttet til verdsettelsen av ikke-børsnoterte aksjer. Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «antatt omsetningsverdi» for finansielle instrumenter på balansedagen, utarbeidet av Norges Fondsmeglerforbund. Finansielle derivater Finansielle derivater er avtaler om kjøp og salg av finansielle instrumenter som er avledet av andre underliggende objekter (aksje, obligasjon, valuta, rente o.l.). Et derivat gir innehaveren rett/plikt til kjøp/salg, og verdien av derivatet er betinget av utviklingen i verdien av det underliggende objektet. Derivater inngås for å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for å sikre fremtidige rentevilkår. I OBOS benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. Verdien av selve derivatet blir ikke regnskapsført. Byggeprosjekter På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillingsgrad. Prosjektkostnader som er påløpt før vedtatt byggestart, kostnadsføres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjektkostnader. Inntektsføringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. Inntektsføring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 prosent skal være solgt før noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. Større prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behandles som eget prosjekt. Tomtekjøpet aktiveres ved kjøptidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. Utlån, fordringer og annen gjeld Utlån vurderes til virkelig verdi på etableringstidspunktet. Ved etter-