Visuelt konsept: OBOS-byen OBOS-byen Foto/illustrasjon:

Transkript

1 Årsrapport 2013

2 Foto/illustrasjon: Forside: Nadia Frantsen Side 2: Ilja C. Hendel Side 3: Rambøll Norge AS Side 5: Arch-Aid (Gladengtunet) og Nordic Office of Architecture (Hamar stadion) Side 6: Nadia Frantsen Side 9: Webdesign Group (Bellevuehagen), Link Signatur arkitekter (Heimannstoppen), Arcasa arkitekter (Kværnerbyen terrasse og Trasoptunet), Blår (Jomfruhagen), Storøya (Voice Reklame), RS Designstudio Limited (Væretrøtoppen) Side 10: Nyebilder.no Side 11: Charlotte Wiig Side 12: Niels Torp AS Arkitekter Side 14: Christian Roth Christensen Side 15-18: Nadia Frantsen Side 58: Ilja C. Hendel Side 68: Nyebilder.no Side 70: Colourbox Side 71: Nadia Frantsen Side 73: Anne Leela Side 74: Nadia Frantsen Side 75: Erik Birkeland Side 76: Rambøll Norge AS Side 77: Nyebilder.no Side 78: Ivan Brodey Side 81-83: Nadia Frantsen

3 OBOS ÅRSRAPPORT INNHOLD _ 2 Leder 4 Sammendrag 5 Medlemsorganisasjonen OBOS 7 Årsberetning Resultatregnskap 68 Eierstyring og selskapsledelse 72 Samfunnsengasjement og samfunnsansvar Redaktør: Åge Pettersen Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv trykk AS

4 2 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 Leder Medlemsvekst og rekordresultat _ Vår forvaltningsvirksomhet vokser ufortrødent videre. I fjor fikk vi nye boliger til forvaltning, både gjennom ferdigstilling av nye boligprosjekter og ved at stadig flere borettslag og sameier henvender seg til oss for å bli forvaltet av OBOS-systemet. Totalt sett forvalter OBOS nå boliger. OBOS-konsernet fører også over regnskaper for borettslag, sameier og andre bedrifter. Det gjør oss til ett av landets største regnskapsfirmaer. I fjor ble OBOS-banken AS etablert ved å overføre all sparing og all utlånsvirksomhet i OBOS til banken. Sparelaget OBOS sluttet dermed å eksistere. Banken startet med en såkalt forretningskapital på vel 20 milliarder kroner og blir en middels stor norsk bank. I OBOS-banken kan alle bli kunder, ikke bare OBOSmedlemmer. Men OBOS-medlemmene får bedre vilkår. Vårt datterselskap OBOS Forretningsbygg AS hadde også et meget godt år i fjor. Det arbeides nå med et sykehus på Mortensrud og Bergens største hotell, som står ferdig i mai. Vi er også største eier i Oslo Cancer Cluster Invest, et milliardprosjekt som bygger ny Ullern videregående skole kombinert med nye kontorer og laboratorier for Radiumhospitalet og Kreftregisteret m.v. Året som vi nettopp har lagt bak oss ble et meget godt år for OBOS med både rekordresultat og sterk medlemsvekst nye medlemmer meldte seg inn i OBOS og vi har nå betalende medlemmer. Vi igangsatte byggingen av hele boliger og ferdigstilte Grunnen til det høye tallet med igangsatte og ferdigstilte boliger er at vi solgte mange boliger i 2011 og Salget av nye boliger svekket seg i løpet av Frem til mai måned i fjor solgte vi omtrent som normalt. Fra og med juni måned var salget av nye boliger merkbart lavere. Men vi tror at svekkelsen i boligmarkedet bare er midlertidig. Foreløpige tall for befolkningsveksten viser at befolkningen bare i Oslo økte med cirka i fjor. Da vil det trenges flere boliger. OBOS Forretningsbygg solgte i fjor tre eiendommer med betydelig fortjeneste. Den ene er den såkalte Morgenbladgården i Lille Grensen i Oslo, den andre var en eiendom på Hovseter og den tredje var alle våre 788 utleieboliger i Malmø. Til sammen ga disse tre salgene en gevinst på over 300 millioner kroner. OBOS eier aksjer for nærmere 4,5 milliarder kroner. Nesten alt er plassert i Veidekke, AF-Gruppen og BWG Homes ASA (Block Watne). Disse investeringene har historisk sett gitt en god avkastning til OBOS. OBOS solide ordinære drift og de store salgsgevinstene i OBOS Forretningsbygg gjorde at OBOS fikk et historisk resultat for Resultatet ble 1 127,9 millioner kroner før skatt. Vår bokførte egenkapital er på 7,28 milliarder kroner. Vi er meget godt fornøyd med det året som vi nå legger bak oss. Det er mulig at vi nå står foran et litt mer usikkert boligmarked, men OBOS er godt rustet til å tåle dette.

5 OBOS NORGES LEDENDE BOLIG- SELSKAP NYE MEDLEMMER Totalt betalende medlemmer

6 4 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 Sammendrag _ OBOS-konsernet fikk i 2013 et resultat før skatt på 1 127,9 millioner kroner, mot 778,9 millioner kroner i Konsernet omsatte for 5,04 milliarder kroner i 2013, mot 4,24 milliarder kroner i Økningen i resultatet i forhold til resultatet for 2012 skyldes i hovedsak gevinster ved salg av eiendommer og en høyere takt i boligbyggingen. I 2013 ble spare- og utlånsvirksomheten til medlemmer og boligselskaper flyttet over fra boligbyggelaget OBOS til den nyopprettede OBOS-banken AS. Banken hadde ved årets slutt en risikovektet egenkapitalandel på 19,8 prosent. Totalkapitalen til OBOS var ved utgangen av året 28,48 milliarder kroner, sammenlignet med 27,28 milliarder OBOS-KONSERNET kroner året før. Egenkapitalen per var 7,28 milliarder kroner mot 6,24 milliarder kroner ved utgangen av Verdijustert egenkapital var ved årets slutt ca 16 milliarder kroner. Egenkapitalandelen eksklusive OBOS-banken var per cirka 45 prosent. Verdijustert egenkapitalprosent til OBOS-konsernet eksklusive OBOS-banken var ca 64 prosent ved årets slutt. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. Det er det høyeste antall medlemmer noen gang. Resultat før skatt: 1 127,9 millioner kroner KONSERNSJEF Martin Mæland ØKONOMI OG FINANS Ove B. Haupberg KONSERNSTAB Anne E. Thurmann-Nielsen KOMMUNIKASJON OG MARKED Åge Pettersen Juridisk Administrasjon IT HR Regnskap Faktura BOLIGUTVIKLING OG EIENDOMSMEGLING Daniel K. Siraj BOLIGFORVALTNING Morten Aagenæs NÆRINGSEIENDOM Arne Baumann BANK OG FORSIKRING Boddvar Kaale Tomter Boligbygging Prosjektutvikling Tekniske konsulenttjenester Eiendomsmegling Forkjøp Megleroppgjør Forvaltning - Boligeiendommer Innkreving og regnskapsførsel Inkasso Utleieboliger Forsikringsagenturer Næringseiendommer Parkeringshus/garasjer Vaktmesterservice Forvaltning - Næringseiendommer Bank Forsikring Medlem Investering Forretningsutvikling

7 OBOS ÅRSRAPPORT Medlemsorganisasjonen OBOS _ VISJON OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement utenom Oslo-regionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Viken-området på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim og OBOS Hordaland har regionkontor i Bergen. OBOS har pågående boligprosjekter i alle regionene. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. MIDT-NORGE I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. VIRKSOMHETEN I OBOS ER DELT INN I SYV REGIONER HORDALAND ROGALAND INNLANDET HOVEDKONTOR ØSTFOLD VESTFOLD Ellipsen borettslag. OBOS skal bygge omlag 450 boliger i Gladengveien på Ensjø. Her fra Ellipsen borettslag i Gladengtunet, som sto ferdig våren Hamar stadion. Boligprosjekt i samarbeid med Veidekke Eiendom.

8 6 OBOS ÅRSRAPPORT NYE BOLIGER ferdigstilt i 2013

9 ET BOLIG- BYGGELAG SOM EIES AV MEDLEMMENE Årsberetning 2013 _ OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke områder som er direkte avhengige av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra over medlemmer. Styret har derfor valgt å utforme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse». OBOS har utarbeidet egne rapporter om eierskapsstyring og selskapsledelse og om samfunnsansvar. Begge disse er å finne i denne årsrapporten. VIRKSOMHETEN OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulige økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, bank og annen spareog utlånsvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-området, Trondheims-området og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. HOVEDTREKK Prisveksten på bruktboliger stoppet opp i Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området har i henhold til prisstatistikken til OBOS sunket gjennom året fra kroner per kvadratmeter i desember 2012 til kroner per kvadratmeter i desember Prisnedgangen gjennom året var på 3,9 prosent. Tilsvarende utvikling ser vi også i de andre byene. OBOS har solgt 823 nye boliger i Salgstakten på nye boliger falt kraftig fra juni og ut året. OBOS har i løpet av 2013 ferdigstilt nye boliger som er solgt til medlemmene. Det er det høyeste antallet siden OBOS har i løpet av 2013 fått konsesjon som bank og OBOS-banken AS tok imot de første kundene i løpet av høsten. OBOS har etablert selskapet OBOS Factoring AS som skal videreføre ordningen med garanterte betalinger av felleskostnader for medlemslagene, fordi OBOS ikke lenger vil ha konsesjon som finansforetak etter etablering av OBOS-banken. Ordningen tilbys også andre borettslag enn medlemslagene. OBOS endret i 2013 sitt formelle navn fra Oslo Bolig og Sparelag til OBOS BBL. Medlemmer, kunder og det brede publikum vil fortsatt møte varemerket OBOS. ÅRSREGNSKAPET Resultatet for 2013 er OBOS-konsernets beste resultat noensinne. Resultatet av ordinær drift før skatt i 2013 var 1 127,9 millioner kroner, mot 778,9 millioner kroner i Resultatet etter skatt utgjorde 944,2 millioner kroner, mot 565,0 millioner kroner i OBOSkonsernets samlede omsetning var 5,04 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2013 på 1,2 milliarder kroner. Av årets investeringer er 0,15 milliarder kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 0,43 milliarder kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrøm på 1,05 milliarder kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte netto utbetalinger på 467,5 millioner kroner. Totalkapitalen var ved utgangen av året 28,48 milliarder kroner, sammenlignet med 27,28 milliarder kroner året før. Oppgangen var på 4,4 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 7,28 milliarder kroner. Egenkapitalandelen per var 25,6 prosent mot 22,9 prosent ved utgangen av 2012.

10 8 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 OBOS-konsernets resultat før skatt (Kr i mill) 1 127, ,9 265,7 230,3 246,6 287,8 425,9 647,3 591, ,2 OBOS har i 2013 nedskrevet utlån til datterselskaper med 1,0 millioner kroner. Utover dette har OBOS hatt ubetydelige tap på utlån i 2013, og det er derfor ikke satt av noe til tap utover dette. DISPONERING AV ÅRSRESULTATET Morselskapet i OBOS hadde i 2013 et overskudd etter skatt på 800,7 millioner kroner, mot 213,3 millioner kroner i Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital: 800,694 millioner kroner Totalt disponert: 800,694 millioner kroner 65,2 Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 4,93 milliarder kroner. Dette gir en egenkapitalandel på 58,5 prosent per FORUTSETNING OM FORTSATT DRIFT OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift. BOLIGUTVIKLING OG EIENDOMSMEGLING Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2013 var 2,82 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2012 var 2,46 milliarder kroner. Resultat før skatt var 201,9 millioner kroner mot 71,3 millioner kroner i I 2013 er det kjøpt tomter for nærmere boliger, hvorav OBOS økonomiske andel utgjør cirka halvparten. I 2013 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet 634,7 634,9 278,4 778,9 også byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av boliger og ferdigstilt Tilsvarende tall i 2012 var og 634. Av de igangsatte boligene er 989 i egenregiprosjekter og 238 i samarbeidsprosjekter, mens av de ferdigstilte boligene er i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier og 367 er i samarbeidsprosjekter. I alt ble det i 2013 solgt 827 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot i I 2013 ble det avholdt 32 salgsmøter med forkjøpsrett for OBOSmedlemmer, med til sammen leiligheter. Ved utgangen av året har OBOS boliger under produksjon. Antallet usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 531. Av disse utgjør OBOS andel 423 boliger. OBOS andel av ferdigstilte og usolgte boliger er 10 boliger per I 2013 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter og nye salgstrinn i påbegynte prosjekter. I Trondheim fortsatte salget og byggingen av de første boligene i Ladebyhagen, et prosjekt som totalt skal romme cirka 450 boliger. På Innlandet startet salget av boliger i prosjektet Hamar Stadion og Martodden. I Oslo fortsatte salget og byggingen på Ensjø og i Kværnerbyen. På Trasop startet salget av Trasoptunet. I samarbeid med Veidekke startet salget av de første boligene i prosjektet Gartnerløkka på Løren. På Fornebu ble det solgt 183 boliger i forskjellige prosjekter i løpet av Boligprosjektene på Fornebu markedsføres under betegnelsen Fornebulandet. I dag er det fem boligprosjekter som er under utvikling: Rolfsbukta, Hundsund, Hagebyen, Koksabukta og Storøya. I årene fremover er det særlig utbyggingen av Storøya som vil stå sentralt, i tillegg til å planlegge for utbygging av området som omkranser Nansenparken. OBOS har presentert et forslag for Bærum kommune om å øke det totale antallet boliger på Fornebu med opptil boliger, til totalt cirka boliger. I Stavanger fortsatte salget og byggingen av de 235 boligene i prosjektet Tastarusta, mens det var salgsstart på prosjektet 5 grader øst. I Fredrikstad var det byggestart på prosjektet Bellevuehagen. Konsernet eier alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt boliger.

11 OBOS ÅRSRAPPORT Bellevuehagen. 65 leiligheter i sentrum av Fredrikstad. Innflytting fra høsten Heimannstoppen. 45 boliger i Heimannstoppen borettslag i Slemmestad ble overlevert høsten Inkludert Heimansåsen borettslag er det blitt 108 boliger fordelt på sju blokker. 3. Kværnerbyen terrassse. Dette boligsameiet vil bestå av cirka 126 boliger fordelt på tre blokker. 4. Jomfruhagen. Byggingen er godt i gang av 17 rekkehus i et attraktivt villaområde på Bekkelaget i Oslo. 5. Storøya. Ternetunet på Fornebulandet skal bli del av de nesten 500 boligene som planlegges på Storøya. 6. Trasoptunet. OBOS bygger 114 boliger på Oppsal, tett på Østmarka. Hele prosjektet ligger ute for salg, og bygging er i gang. 7. Væretrøtoppen. Prosjektet består av 42 leiligheter med flott utsikt over Trondheimsfjorden. Planlagt innflytting 3. kvartal I tillegg selges ni eneboligtomter. 7

12 10 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Dette gir en økning på boliger i løpet av Videre har konsernet regnskapsog innkrevingsavtaler med ytterligere 654 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Per 1. januar 2014 forvaltet OBOS boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere. FINANS Finansvirksomheten i OBOS består av bank og skadeforsikring. I 2013 ble spare- og utlånsvirksomheten til medlemmer og boligselskaper flyttet over til den nyopprettede OBOS-banken. I 2013 hadde finansvirksomheten et resultat før skatt på 168,7 millioner kroner mot 156,9 millioner kroner i Omsetningen ble 131 millioner kroner i EIENDOMSMEGLING Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte boliger gjennom disse enhetene i Totalt omsatte virksomhetsområdet for 130,8 millioner kroner i 2013, mot 133,7 millioner kroner i Resultat før skatt utgjorde 19,9 millioner kroner, mot 21,7 millioner kroner i I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 28,4 prosent av salgene. BOLIGFORVALTNING Forvaltningsvirksomheten omsatte for 456,8 millioner kroner i 2013 og fikk et resultat før skatt på 139,4 millioner kroner, mot 121,1 millioner kroner i Forvaltningsvirksomheten gir muligheter til å selge inn tjenester også fra andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten. Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet BANKETABLERING OBOS spare- og utlånsvirksomhet har i løpet av høsten blitt overført til OBOS-banken AS. OBOS mottok svar på konsesjonssøknaden 21. mai 2013, og Finanstilsynet ga 11. juni OBOS-banken tillatelse til oppstart av bankvirksomhet. Banken er medlem av Bankenes sikringsfond fra samme dato. Virksomhetsoverdragelsen ble gjennomført som planlagt i midten av november. OBOS har via banketableringen videreutviklet sin finansvirksomhet for å gi eksisterende og potensielle medlemmer et bedre banktilbud, samt å være forberedt på stadig strengere regulatoriske krav. OBOS-banken skal være en profesjonell tilbyder av banktjenester med vekt på bolig og eiendom, og med høy grad av service. I OBOS-banken kan alle bli kunder, ikke bare OBOS-medlemmer. Banken eies 100 prosent av OBOS og virksomheten har rundt 40 ansatte. I tillegg vil det bli benyttet konserntjenester fra OBOS. OBOS-banken har tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) gjennom avtalen med Eika Boligkreditt AS (EBK). Dette sikrer gunstig, langsiktig finansiering av lån til borettslag og enkeltmedlemmer. EBK eies direkte av OBOS og aksjonærbankene i Eika-gruppen AS. OBOS er største aksjonær i EBK med 12,39 prosent. Samarbeidet med Eika-gruppen omfatter forsikring for medlemmer, bilfinansiering og kredittkort. OBOS har fortsatt en god rating etter utskillelsen av bankvirksomheten og har ikke problemer med å skaffe finansiering.

13 OBOS ÅRSRAPPORT Medlemmer Boligselskaper Markedet for selskapets forsikringstilbud har i 2013 vært preget av økt konkurranse. Forfalt bruttopremie økte med 8 prosent, skadefrekvensen og skadeutbetalingene var stabil sammenlignet med I 2013 hadde virksomheten et resultat før skatt på 1,2 millioner kroner, mot et resultat på 9,8 millioner kroner i NÆRINGSEIENDOM Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom gjennom Basale AS. OBOS Forretningsbygg AS er investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2013 for OBOS tilbyr sine medlemmer gunstige spare- og låne tjenester via OBOS-banken. Sparing fra medlemmer (privatkunder) og boligselskaper var på 9,7 milliarder kroner ved årets utgang, mot 8,3 milliarder året før. Samlete utlån økte med 5,7 prosent fra Utlån til medlemmer økte med 15,4 prosent siste år og utgjorde 5,1 milliarder kroner ved utgangen av 2013 mot 4,4 milliarder i Utlån til boligselskaper utgjorde 6,7 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 6,8 milliarder kroner året før. I tillegg er det overført lån på til sammen 2,2 milliarder kroner til EBK. Totalt sett er den reelle nettoveksten i lån til boligselskaper på 2,1 milliarder kroner i løpet av Resultatet før skatt var 167,5 millioner kroner, mot 147,1 millioner kroner året før. OBOS dekker nødvendig egenkapital i boligprosjektene. Øvrig finansiering skjer via eksterne banker og finansieringsinstitusjoner. SKADEFORSIKRING OBOS Skadeforsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, og har en markedsandel på nær 30 prosent av boliger forvaltet av OBOS-konsernet. Selskapets inntreden på markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligselskapene. Forsikringsselskapet har i tillegg konsesjon til å tilby forsikring til øvrige boligselskaper i Norge. Bankkortene fra OBOS-banken finnes i to varianter ett for ungdom og ett for andre.

14 12 OBOS ÅRSRAPPORT MILLIONER m² næringseiendom

15 OBOS ÅRSRAPPORT ,06 milliarder kroner mot 736,7 millioner kroner i I 2013 var resultatet før skatt 446,1 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2012 var 135,4 millioner kroner. UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM OBOS hadde i 2013 en ledighet i eiendomsmassen på 6,5 prosent. Kjøpesentrene hadde en omsetning på 3,5 milliarder kroner i 2013, en vekst på 300 millioner kroner fra Veksten skyldes i hovedsak Lambertseter senter, som hadde en vekst på 7 prosent. Fornyelse og utbygging av det gamle senteret på Lambertseter ble ferdigstilt i mai. Samlet omfattet arbeidene kvadratmeter og er blitt et godt supplement til handelssenteret Lambertseter Nord. Hyreshem Malmø AB, som eier 788 utleieleiligheter beliggende på Anestad i Malmø, er solgt. Salget ga en gevinst på 102,4 millioner kroner. Lille Grensen 5 7 og Hovseterveien er også solgt i løpet av året. Disse salgene ga en gevinst på 236 millioner kroner. Salgene er gjort ut fra et ønske om å frigjøre likviditet til nye investeringer og pågående utviklingsprosjekter. Byggingen av Rica Ørnen hotell i Ørnen-kvartalet ved Bystasjonen i Bergen pågår som planlagt. Hotellet blir Bergens største med 368 rom og konferansekapasitet for 700 gjester. Hotellet åpner for gjester fra 2. mai Bygget er nominert til fasadeprisen for 2014 av Bergensavisen. Byggingen av et nytt distriktspsykiatrisk senter på Mortensrud er i gang. Byggingen skjer på oppdrag for Oslo Universitetssykehus og skal dekke Oslo Øst. Lokalene blir på kvadratmeter. Arbeidene skal være ferdig våren OBOS Forretningsbygg AS har kjøpt 50 prosent av aksjene i OCCI, Oslo Cancer Cluster Invest. De skal bl.a. bygge nye Ullern videregående skole og forskningssentre. Byggingen er i gang og arbeidene skal være ferdige i løpet av Antall boliger forvaltet av OBOS-konsernet FORVALTNING AV NÆRINGSEIENDOM OBOS driver forvaltning av næringseiendom gjennom det heleide selskapet Basale AS. Fra 1. januar 2014 endrer selskapet navn til OBOS Basale AS. Selskapet har lagt bak seg et 2013 med sterkt vekst med over 200 millioner kroner i omsetning i Selskapet har hatt en vesentlig vekst innenfor eksiterende kundemasse ved utvidelse av oppdrag. Dette gjelder store porteføljekunder som Oslo Areal, Storebrand Eiendom, DnB Næringseiendom med flere. Samtidig har det kommet til nye kunder som Fornebuporten AS og Rishaug Eiendom AS. OBOS har i 2013 solgt seg ned i OBOS Basales datterselskap Basale Sverige AB. Dette skjedde ved en rettet emisjon mot det amerikanske selskapet CBRE. Eierandelen har gått fra 100 prosent eierskap til 37 prosent eierskap. Det svenske selskapet heter nå CBRE Basale AB. AKSJEINVESTERINGER Aksjeinvesteringer viser et resultat før skatt på 198,8 millioner kroner mot 277,4 millioner i OBOS Forretningsbygg AS strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjene er fisjonert ut i eget selskap, OBOS Invest AS. Dette er gjort for å rendyrke investeringsvirksomheten i aksjer fra eiendomsinvesteringene. Selskapet ble i forbindelse med fisjonen tilført verdier for kr 3,4 milliarder og vil nå være direkte eiet av OBOS BBL. OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på i overkant av 4,0 milliarder kroner mot 3,6 milliarder ved utgangen av fjoråret. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt i boligbyggeren BWG Homes ASA. OBOS er største aksjonær i disse tre selskapene med eierandeler på henholdsvis 28,02 prosent, 26,20 prosent og 32,99 prosent. Eierandelen i BWG Homes har gjennom året økt fra 19,91 prosent. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse tre investeringene rundt 3,8 milliarder, cirka 1,9 milliarder mer enn de bokførte verdi

16 14 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 DRØMMEDAG: Dyveke Hals vant drømmedag i Operaen for barnebarnet sitt og resten av gjengen i Iffy Orbit. Bandet fikk spille på Scene 2 i Operaen før de så barokksolistene og fikk middag. ene. OBOS-konsernets aksjeinvesteringer i Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes bidrar også til å oppfylle konsernets hovedformål, boligskaffing til medlemmene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter. UTLEIEBOLIGER OBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2013 var 80,2 millioner kroner mot 74,0 millioner kroner i 2012, og resultatet utgjorde 37,4 millioner kroner før skatt. Utleieporteføljen består ved årsskiftet av 767 leiligheter i Norge, og det er god etterspørsel etter utleieleiligheter. ANNEN VIRKSOMHET OBOS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS, som driver med utvikling og utbygging av små vannkraftverk. Ved å investere i små vannkraftverk håper OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert, grønn OBOS-kraft til eget bruk og til medlemmer og boligselskaper. FINANSIELL RISIKO Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Kredittrisikoen i finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Til tross for overføring av lån til Eika Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2013 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltningen av likviditetsreserven, som nå er flyttet over til OBOSbanken, tar utgangspunkt i forvaltningsstrategien som er vedtatt av styret og gjeldende regelverk for likviditetsforvaltning og kapitaldekningskrav for banker.

17 767 UTLEIEBOLIGER i Norge OBOS ÅRSRAPPORT Markedsrisikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen, med vekt på låntakere med solid rating og begrenset renterisiko. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang til disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,4 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,6 milliarder kroner i trekkrettigheter og 0,3 millioner i innvilget kassekreditt ved utgangen av Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Grunnet flytting av finansvirksomhet over i den nyopprettede OBOS-banken, ble all obligasjons- og sertifikatgjeld i OBOS morselskap omstrukturert i løpet av høsten Tre lån, på til sammen 1,45 milliarder kroner, ble flyttet over i banken, samtidig som banken tok opp et nytt sertifikatlån på 500 millioner kroner. OBOS mor tok deretter opp fire nye, lange obligasjonslån på til sammen 1,65 milliarder kroner. Per årsskiftet var det ingen utestående sertifikatlån i OBOS morselskap. eiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. MEDLEMSTILBUD OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og lån, forsikring og kultur. Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2013 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 70,6 prosent. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2013 var på 1,4 milliarder kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. Likviditetsrisikoen vurderes som lav. Renterisikoen er minimal på grunn av tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. OBOS-banken har ingen valutarisiko. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennom-gående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For nærings- HALV PRIS: Handledagene hos Flügger er et populært tilbud blant OBOS-medlemmene.

18 16 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2013 ble det innvilget stipendsøknader på i alt kroner. Ved utgangen av 2013 var fondet på 5,7 millioner kroner. OBOS OG MILJØ Virksomheten forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. Av ansatte i OBOS er det 52 prosent menn og 48 prosent kvinner, blant annet Wenche Yndesdal i OBOS Nye Hjem. ANSATTE, ARBEIDSMILJØ OG LIKESTILLING OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjonen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette og til å: legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger. sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, hudfarge, språk, religion, kjønn, seksuell legning, alder eller uførhet. OBOS og datterselskapene hadde ansatte ved utgangen av 2013, hvorav 2 i Sverige. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. I OBOS var sykefraværet 3,6 prosent, mot 4,1 prosent i For kvinner var sykefraværet 4,2 prosent, mens det var 3,5 prosent for menn. Det har ikke vært noen skader eller ulykker av vesentlig art i OBOS i I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 8,7 prosent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn. Av ansatte i OBOS er 48 prosent kvinner og 52 prosent menn. 65 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 38 prosent. OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet. På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. OBOS utarbeider også et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg. OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og energispørsmål. OBOS eier Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Det første vil produsere strøm i På Mortensrud i Oslo har OBOS bygget 17 passivhus som ble overlevert kjøperne vinteren I samme nabolag bygges det nå 34 rekkehus med passivhusstandard. Prosjektet Etterstadtoppen i Oslo med 36 blokkleiligheter bygges også som et passivhusprosjekt. ETIKK OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet. Styret har stor oppmerksomhet rundt SHA-arbeid og status på dette feltet rapporteres regelmessig til styret.

19 OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og energispørsmål. OBOS ÅRSRAPPORT

20 18 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm.

21 OBOS ÅRSRAPPORT SAMFUNNSANSVAR OBOS anser seg gjennom konsernets formålsbestemmelse og forretningsidé forpliktet til å leve opp til gjeldende internasjonale standarder som ivaretar allmenne menneskerettigheter, retttigheter og sosiale forhold for arbeidstakere, vern om det ytre miljø og bekjempelse av korrupsjon i alle forretningssammenehnger. Det vises til temaet «Samfunnsengasjement og samfunnsansvar» i årsrapporten for 2013 for nærmere beskrivelse. STYRET På representantskapsmøtet 29. april ble Lars Buer gjenvalgt som styreleder. Styremedlemmene Inge Dolve, Inger Stray Lien, Solfrid Berntsen, Lisbeth Dyrberg og Per Aftreth ble gjenvalgt som styremedlemmer. Torger Reve ble gjenvalgt som fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. Tove Bjørnstad, Tove Heggelund og Morten Dick er de ansattes representanter i styret. De ble alle valgt for to år i FRAMTIDEN OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har styrket OBOS muligheter til å oppfylle sine mål. Styret er opptatt av at OBOS hele tiden skal utvikle seg og fornye seg innenfor alle sine virksomhetsområder, til beste for medlemmene og kundene. I 2013 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjekter. Dette vil fortsette også i Den boligpolitiske debatten som startet i 2011, fortsatte for fullt i valgåret Det var stort fokus på myndighetenes manglende innsats og behov for en aktiv boligpolitikk som legger til rette for økt boligbygging. OBOS har deltatt aktivt i debatten og har blant annet bidratt til at boligpolitikk ble et tema under valgkampen i Styret er opptatt av at OBOS fortsetter å delta aktivt i arbeidet for at myndighetene tilrettelegger for et velfungerende boligmarked. Salgstakten på nye boliger sank kraftig fra juni og ut året, samtidig som bruktboligprisene også sank. Styret tror at dette er en naturlig reaksjon og korreksjon på en svært kraftig prisvekst på både nye og brukte boliger helt siden økonomien kom i gang igjen etter finanskrisen i Norsk økonomi går fortsatt godt, selv om det er varslet noe svakere vekst i norsk økonomi i 2014 og i de nærmeste årene. OBOS har derfor i planleggingen lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil være god etterspørsel etter nye boliger, og at også bruktboligprisene igjen vil stige. Styret presiserer at det normalt er usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer og fortjeneste ved salg av eiendommer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedformål. Ved inngangen til 2014 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktiviteten og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2014 med. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig de ansatte og ledelsen for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år med mange arbeidsoppgaver knyttet til fusjoner og integrering av nye regioner og selskaper. Oslo, 31. desember 2013 / 24. mars 2014 I styret for OBOS BBL Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Solfrid Berntsen Tove Heggelund Per Aftreth Torger Reve Tove Bjørnstad Morten Dick Martin Mæland Konsernsjef

22 20 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 RESULTATREGNSKAP 2013 (Beløp i TNOK) OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter RENTEINNTEKTER OG LIGNENDE INNTEKTER Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kunder Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer Andre renteinntekter og lignende inntekter Sum renteinntekter og lignende inntekter RENTEKOSTNADER OG LIGNENDE KOSTNADER Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner Renter og lignende kostnader på innskudd fra og gjeld til kunder Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer Andre rentekostnader og lignende kostnader Sum rentekostnader og lignende kostnader Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter UTBYTTE OG ANDRE INNTEKTER AV VERDIPAPIRER MED VARIABEL AVKASTNING Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper Inntekter av eierinteresser i konsernselskaper Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer NETTO VERDIENDRING OG GEVINST/TAP PÅ VALUTA OG VERDIPAPIRER SOM ER OMLØPSMIDLER Netto verdiendring og gevinst/tap på sertifikater, obligasjoner og andre - - rentebærende verdipapirer Netto verdiendring og gevinst/tap på aksjer og andre verdipapirer med variabel avkastning Sum netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler Provisjonsinntekter 2, 7, ANDRE DRIFTSINNTEKTER Kontingenter, medlemmer Tekniske konsulentinntekter Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter Eiendomsdrift Eiendomsmegling Leieinntekter eiendommer Gevinst salg eiendommer Gevinst salg anleggsmidler Premieinntekt skadeforsikring Andre driftsinntekter Sum andre driftsinntekter

23 OBOS ÅRSRAPPORT OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter LØNN OG GENERELLE ADMINISTRASJONSKOSTNADER Lønn mv. 4, Pensjoner 4, Sosiale kostnader Administrasjonskostnader Sum lønn og generelle administrasjonskostnader AVSKRIVNINGER MV. AV VARIGE DRIFTSMIDLER OG IMMATERIELLE EIENDELER Ordinære avskrivninger 19, 21, Nedskrivninger 19, Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler ANDRE DRIFTSKOSTNADER Organisasjonsmessige kostnader Prosjektkostnader Markedsføring Drifts- og vedlikeholdskostnader eiendommer Erstatningskostnader skadeforsikring Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader TAP PÅ UTLÅN, GARANTIER MV Tap på utlån Sum tap på utlån og garantier mv NEDSKRIVNING OG GEVINST/TAP PÅ VERDIPAPIRER SOM ER ANLEGGSMIDLER Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+) Gevinst (+) / tap (-) Sum nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Resultat på ordinær drift før skatt Skatt på ordinært resultat Resultat på ordinær drift etter skatt Andel av resultat tilhørende minoritetsinteresser OVERFØRINGER OG DISPONERINGER Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer

24 22 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 BALANSE 2013 (Beløp i TNOK) OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter EIENDELER Kontanter UTLÅN TIL OG FORDRINGER PÅ KREDITTINSTITUSJONER Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner uten avtalt løpetid eller oppsigelsestid Sum netto utlån og fordringer på kredittinstitusjoner UTLÅN TIL OG FORDRINGER PÅ KUNDER Fordringer factoring Kasse-, drifts- og brukskreditter Byggelån Nedbetalingslån Nedskrivninger på individuelle utlån Sum netto utlån til og fordringer på kunder 10, SERTIFIKATER, OBLIGASJONER OG ANDRE RENTEBÆRENDE VERDIPAPIRER MED FAST AVKASTNING - - Sertifikater og obligasjoner utstedt av det offentlige Sertifikater og obligasjoner utstedt av andre Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende vp. med fast avkastning AKSJER, ANDELER OG ANDRE VERDIPAPIRER MED VARIABEL AVKASTNING Aksjer, andeler og grunnfondsbevis Sum aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning EIERINTERESSER I TILKNYTTEDE SELSKAPER Eierinteresser i tilknyttede selskaper Sum eierinteresser i tilknyttede selskaper EIERINTERESSER I KONSERNSELSKAPER Eierinteresser i konsernselskaper Sum eierinteresser i konsernselskaper - - IMMATERIELLE EIENDELER Goodwill Andre immaterielle eiendeler Sum immaterielle eiendeler VARIGE DRIFTSMIDLER Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger og andre faste eiendommer Sum varige driftsmidler ANDRE EIENDELER Boligtomter for utvikling 8, Boligprosjekter under oppføring Andre eiendeler Sum andre eiendeler FORSKUDDSBETALTE IKKE PÅLØPTE KOSTNADER OG OPPTJENTE IKKE MOTTATTE INNTEKTER Opptjente ikke mottatte inntekter Overfinansiering av pensjonsmidler Sum forskuddsbet. ikke påløpte kostnader og opptj. ikke mottatte innt SUM EIENDELER 16,

25 OBOS ÅRSRAPPORT OBOS MORSELSKAP OBOS KONSERN Noter GJELD OG EGENKAPITAL GJELD TIL KREDITTINSTITUSJONER Lån og innskudd fra kredittinst. med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist Sum gjeld til kredittinstitusjoner INNSKUDD FRA OG GJELD TIL KUNDER Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid Innskudd fra og gjeld til kunder med avtalt løpetid Sum innskudd fra og gjeld til kunder 12, GJELD STIFTET VED UTSTEDELSE AV VERDIPAPIRER Sertifikater og andre kortsiktige låneopptak Obligasjonsgjeld Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer ANNEN GJELD Annen gjeld Sum annen gjeld AVSETNINGER FOR PÅLØPTE KOSTNADER OG FORPLIKTELSER Pensjonsforpliktelser Forsikringstekniske avsetninger Utsatt skatt Sum avsetninger for påløpte kostnader og forpliktelser SUM GJELD INNSKUTT EGENKAPITAL Andelskapital Sum innskutt egenkapital OPPTJENT EGENKAPITAL Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser SUM EGENKAPITAL 11, SUM GJELD OG EGENKAPITAL 16, POSTER UTENOM BALANSEN Pantstillelser Garantiansvar Oslo, 31. desember 2013 / 24. mars 2014 I styret for OBOS BBL Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Solfrid Berntsen Tove Heggelund Per Aftreth Torger Reve Tove Bjørnstad Morten Dick Martin Mæland Konsernsjef

26 24 OBOS ÅRSRAPPORT 2013 REGNSKAPSPRINSIPPER 2013 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, Finansdepartementets årsregnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak (gjelder morselskap), samt god regnskapsskikk. Investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipper I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kostmetoden. Konsernregnskapet omfatter OBOS og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOS alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse på selskapets drift, se note 25 for investering i datterselskaper og note 24 for investering i tilknyttede selskaper/felleskontrollert virksomhet. Datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOS oppnår kontroll over selskapet og har overtatt den økonomiske risikoen. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen på kjøpstidspunktet mellom kostpris og netto bokført verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henføres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. Den del av kostpris som ikke kan henføres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. En eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balanseføres som negativ goodwill og resultatføres systematisk over den relevante løpetiden. Interne mellomværender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Tilknyttede selskaper, hvor OBOS har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuell goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. Eiendelene i balansen er vist som eierinteresser i tilknyttede selskaper. Negative verdier fra tilknyttede selskaper som er aksjeselskaper balanseføres ikke. Andre investeringer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurderes etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er børsnotert, nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOS vurderes å være høyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaffelseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert å være av forbigående karakter. Dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen. Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Inntektsføring/kostnadsføring Inntekter resultatføres når de opptjenes. Forsikringspremier periodiseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Etableringsgebyrer på utlån aktiveres og inntektsføres over lånets forventede løpetid etter effektiv rentemetode. Direkte kostnader i forbindelse med låneopptak kostnadsføres i sin helhet i etableringsåret, mens over-/underkurs ved låneopptak periodiseres over lånets løpetid som en justering av løpende rentekostnader. Gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris på de avhendede papirer. Meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsføres i sin helhet ved aksept av bud. For å hensynta at oppgjør på enkelte saker ikke er utført, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Salærinntekter på inkassosaker under utførelse er behandlet i samsvar med løpende avregningsmetode, jfr. Finanstilsynets «Forskrift om inkassovirksomheters inntektsføring av inkassosaker under utførelse mv.» Gevinster ved salg av eiendommer bokføres når det har skjedd en overføring av risiko til kjøper. Fastsettelse til virkelig verdi For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handledag frem til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes markedsverdien ut fra tilgjengelig informasjon (verdivurdering fra selskapet eller siste transaksjon). Det vil være noe usikkerhet knyttet til verdsettelsen av ikke-børsnoterte aksjer. Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «antatt omsetningsverdi» for finansielle instrumenter på balansedagen, utarbeidet av Norges Fondsmeglerforbund. Finansielle derivater Finansielle derivater er avtaler om kjøp og salg av finansielle instrumenter som er avledet av andre underliggende objekter (aksje, obligasjon, valuta, rente o.l.). Et derivat gir innehaveren rett/plikt til kjøp/ salg, og verdien av derivatet er betinget av utviklingen i verdien av det underliggende objektet. Derivater inngås for å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for å sikre fremtidige rentevilkår. I OBOS benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. Verdien av selve derivatet blir ikke regnskapsført. Byggeprosjekter På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillingsgrad. Prosjektkostnader som er påløpt før vedtatt byggestart, kostnadsføres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjektkostnader. Inntektsføringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. Inntektsføring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 prosent skal være solgt før noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. Større prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behandles som eget prosjekt. Tomtekjøpet aktiveres ved kjøptidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. Utlån, fordringer og annen gjeld Utlån vurderes til virkelig verdi på etableringstidspunktet. Ved etter-