OBOS Kvartalsrapport. 3. kvartal 2015

Transkript

1 OBOS Kvartalsrapport 3. kvartal 2015

2 kapittel 1 INNHOLD 1 Dette er OBOS 3 2 Fra konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj 5 3 Hovedpunkter pr. 3. kvartal Hovedtall 8 5 Medlemsorganisasjonen OBOS 12 6 Organisasjonen 13 7 Virksomhetsområdene Hovedtall Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom - Utleie Næringseiendom - Drift og forvaltning Bank og forsikring Eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Utleieboliger Annen virksomhet 19 8 Risiko og risikostyring 21 9 Hendelser etter balansedagen Regnskapsoppstilling Resultatregnskap OBOS konsern Balanse OBOS konsern Kontantstrømoppstilling Egenkapitalavstemming Segmentregnskap - IFRS Noter 28 Note 1 Regnskapsprinsipper 28 Note 2 Overgang til forenklet IFRS 38 Note 3 Driftsinntekter 41 Note 4 Driftskostnader 41 Note 5 Verdiendring investeringseiendom 41 Note 6 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter 42 Note 7 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer 42 Note 8 Opplysninger om investeringseiendom 43 Note 9 Investeringer i tilknyttede selskap 43 Note 10 Langsiktig rentebærende gjeld 43 Note 1 1 Kortsiktig rentebærende gjeld 44 Note 12 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken 44 Note 13 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 45 Note 14 Oppkjøp 46 Note 15 Transaksjoner nærstående parter 47 Note 16 Resultat og balanse OBOS morselskap Markedsutvikling 52 Selskapsinformasjon 1 Dette er OBOS _ VISJON OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap og å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en forutsetning for organisasjonens suksess gjennom 85 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS er nå etablert i store deler av Norge. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge og i det sentrale Østlands-området. Ekspansjonen er et resultat av en villet strategi og har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Kjøpet av BWG Homes-konsernet er et ledd i denne strategien. Merkevaren Block Watne står sterkt og har en bred geografisk distribusjon som supplerer OBOS ordinære byggevirksomhet svært godt også produktmessig. OBOS er nå Norges største boligbygger. OBOS har pågående boligprosjekter i alle regionene. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim, OBOS Stor-Bergen har regionkontor i Bergen og OBOS Nordvest har regionkontor i Ålesund. Med kjøpet av Block Watne er tilstedeværelsen i Norge økt ytterligere. Block Watnes boligproduksjon drives gjennom 19 distriktskontorer fra Trøndelag og sørover. OBOS-konsernet fikk i 2014 en betydelig virksomhet i Sverige gjennom BWG Homes-selskapene Kärnhem, Myresjöhus og SmålandsVillan. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. 2 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

3 kapittel 2 1 Siste prosjekt på Rolfsbukta på Fornebu består av totalt 381 leiligheter og ble overlevert i 3. kvartal. Fra konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj _ BOLIGSALGET FORTSATT GODT I tredje kvartal har OBOS-konsernet solgt boliger, som er 756 flere enn på samme tid i fjor. Salgsverdien utgjør 9,04 milliarder kroner. Det er 52 prosent mer enn per september Salgstallene omfatter OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebulandet og Block Watne i Norge og BWG Homes AB og Kärnhem i Sverige. Bruttosalget i Norge utgjorde boliger (netto boliger), mens bruttosalget i Sverige utgjorde boliger (netto boliger). OBOS har solgt seg ned fra 23 til 17,8 prosent i Veidekke ASA, men er fortsatt den største aksjonæren, og ønsker å forbli det. OBOS har vært eier i Veidekke siden 1999, og skal fortsatt være det. Skifte av konsernsjef innebærer ingen endring i eierskapsstrategien. Imidlertid har kursutviklingen i aksjen vært meget god, og vi følte at tidspunktet var riktig for å vekte oss noe ned. Salget frigjorde rundt 650 millioner kroner. Salget av nye boliger har vært svært høyt i hele år både i Norge og Sverige. Vi har lykkes spesielt godt i den strategiske satsingen i og rundt de største byene i Norge, der vi også har flest medlemmer. OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebulandet som har sin primærvirksomhet her, har til sammen solgt boliger til nå i 2015 mot 651 boliger på samme tid i Rentenedgang og generelt høy sysselsetting gjør at vi tror det gode salget vil fortsette i østlandsområdet. Vi tror at vi fortsatt vil se en avmetting i salget i kystområdene på grunn av det som skjer i oljesektoren. Det svenske boligmarkedet er sterkt, og våre virksomheter i Sverige Kärnhem, Myresjöhus og SmålandsVillan leverer økte volumer og gode økonomiske resultater. OBOS er svært tilfreds med denne utviklingen. Bærum kommune har, i forståelse med OBOS, søkt om forlengelse av det eksisterende avtaleverk fra 2003 som gjelder fordeling av kostnader til infrastruktur for videre utbygging på Fornebu. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har nå sagt ja til at OBOS og Bærum kommune kan inngå en ny utbyggingsavtale om økonomiske bidrag fra OBOS til oppføring av sosial infrastruktur på Fornebu. OBOS sin forutsetning for å inngå en slik avtale er at merutnyttelsen på våre tomter på Fornebu blir minst boliger. OBOS er glad for at departementet er tydelige i sin forventning om at det må skje en fortetting på Fornebu. Fusjonen med Ålesund Boligbyggelag har nå trådt i kraft. OBOS hadde ved forrige årsskifte nesten medlemmer. Etter fusjonen med Ålesund vokser medlemstallet med ytterligere nesten nye medlemmer, og OBOS har ved kvartalsskiftet betalende medlemmer. Daniel Kjørberg Siraj Konsernsjef 4 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

4 kapittel 3 Driftsinntekter (mill. kroner) Bygningene i Oslo Cancer Cluster Innovation Park (OCCI) er overlevert fra entreprenør med offisiell åpning i 3. kvartal. Hovedpunkter pr. 3. kvartal betalende medlemmer inklusive nyinnmeldinger og fra Ålesund BBL. Ved utgangen av 2014 var det betalende medlemmer. 30 % bruk av forkjøpsretten i snitt pr. 3 kvartal. Salg av (2 528 netto) boliger til en verdi av 9,04 mrd. kroner (7,85 mrd. kroner netto). Forvalter totalt boligselskaper med til sammen boliger Rapportert etter IFRS fra og med Resultat før skatt (mill. kroner) Fusjonen med Ålesund BBL er gjennomført. BWG Homes-selskapene bidrar med et resultat på 230 mill. kroner ,3 % utlånsvekst i OBOS-banken på egen balanse. 14,1 % inkludert Eika Boligkreditt. Realisert 461 mill. kroner i gevinst ved salg av 7 millioner aksjer i Veidekke ASA. OBOS Prosjekt AS har inngått avtale om kjøp av 60 % av aksjene i Stema Rådgivning AS. Overtakelse av aksjene var 1. oktober. OBOS Nye Hjem kjøpte i mai Nydalen Næringseiendom AS (Sandakerveien 12. Eiendommen er 43 dekar stor og har et boligpotensiale på ca boliger. Bygningene i Oslo Cancer Cluster Innovation Park (OCCI) er overlevert fra entreprenør med offisiell åpning i 3. kvartal. OBOS Forretningsbygg AS er største eier av selskapet med et samlet direkte og indirekte eierskap på 37 % av aksjene. Kvitno Kraft AS: Anlegget har vært i prøvedrift siden april 2015 og ble overtatt fra entreprenør i 3. kvartal Rapportert etter IFRS fra og med Solgte boliger (brutto antall) kvartal 2014 er inkludert BWG Homes-konsernet. 6 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

5 3 kapittel 4 Hovedtall (alle beløp i mill. kroner) _ Driftsinntekter og resultat før skatt operasjonelle tall 1 732,3 mill. kroner Operasjonelt resultat før skatt pr. 3. kvartal OBOS konsern 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Boligutvikling 1 973, , , , ,0 Forvaltning og rådgivning 161,0 154,7 497,0 462,5 623,7 Næringseiendom 252,3 231,3 693,1 613,2 787,6 Bank og forsikring 37,8 45,9 109,0 131,1 183,6 Eiendomsmegling 35,6 46,0 122,9 115,7 155,5 Aksjeinvesteringer Utleieboliger 6,6 33,2 19,5 73,6 97,1 Annen virksomhet 41,7 59,3 108,5 127,8 132,7 DRIFTSINNTEKTER 2 508, , , , ,2 Boligutvikling 106,1 1,2 389,6 86,8 87,3 Forvaltning og rådgivning 35,3 35,6 121,3 114,9 172,7 Næringseiendom 197,7 85,2 427,2 359,6 594,6 Bank og forsikring 18,2 31,9 113,7 110,8 146,3 Eiendomsmegling 1,0 8,0 16,7 18,4 21,3 Aksjeinvesteringer 604,9 118,7 708,0 678,8 777,3 Utleieboliger 3,1 11,5 9,7 28,7 35,7 Annen virksomhet -37,1-28,7-53,9-45,8-59,1 RESULTAT FØR SKATT 929,2 263, , , ,3 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden Konsernets operasjonelle tall pr. 3. kvartal viser driftsinntekter på 7 320,1 mill. kroner, noe som er 2 967,2 mill. kroner høyere enn samme periode i fjor. Hovedårsaken til den positive endringen forklares av virksomhetsområdet Boligutvikling ved at BWG Homes-konsernet først fra og med 2. halvår 2014 ble rapportert resultatmessig som et datterselskap. BWG Homes-konsernet bidrar med en omsetning på 3 684,5 mill. kroner pr. 3. kvartal. Videre viser driftsinntektene innen Næringseiendom en vekst i hovedsak forklart av ferdigstillelse av nye eiendommer, lavere ledighet og vekst i drifts- og forvaltningsselskapene i virksomhetsområdet. Inntekter fra Utleieboliger er redusert etter salget i 2014 av hovedporteføljen til Oslo Kommune. Konsernets operasjonelle resultat før skatt ble 1 732,3 mill. kroner mot 1 352,2 mill. kroner i fjor. Dette forklares i hovedsak av oppkjøpet av BWG Homes-konsernet som bidrar med 230,0 mill. kroner hittil i år. Videre har OBOS Fornebulandet forbedret sitt resultat med 59,7 mill. kroner etter betydelige avsetninger i 2014 vedrørende garantiarbeider på ett prosjekt fra før OBOS sitt oppkjøp av selskapet. Næringseiendom rapporterer 67,6 mill. kroner bedre enn fjoråret hvor 34,4 mill. kroner forklares av høyere verdiøkning på investeringseiendom og 7,0 mill. kroner av gevinster ved salg av eiendom. Resterende resultatforbedring forklares i hovedsak av forbedret driftsresultat fra utleievirksomheten. Resultatregnskap IFRS Resultatet fra Bank og forsikring er forbedret fra fjoråret hovedsakelig som følge av at det er mottatt 13,4 mill. kroner mer i utbytte fra Eika Gruppen og Eika Boligkreditt sammenlignet med fjoråret. I motsatt retning trekker OBOS Forsikring som rapporterer 10,2 mill. kroner bak fjoråret hovedsakelig som følge av kostnader relatert til satsningen på privatmarkedet. OBOS har i 3. kvartal solgt 7 millioner aksjer i Veidekke. Gevinsten ble 461,0 mill. kroner og ny eierandel er 17,8 %. Se kapittel syv for ytterligere detaljer vedrørende virksomhetsområdene. Pr. Pr. 3. kvartal 3. kvartal 3. kvartal 3. kvartal Driftsinntekter 2 083, , , , ,4 Driftskostnader , , , , ,3 Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskap 110,6 88,1 250,0 268,0 686,5 DRIFTSRESULTAT FØR AV- OG NEDSKRIVNINGER (EBITDA) 346,8 263, ,2 709, ,6 Nedskrivning anleggsmidler / immaterielle eiendeler -0,1 2,8-0,6 2,8 2,8 Avskrivninger -31,1-19,1-75,1-48,3-72,7 Verdiendring investeringseiendommer 122,0 16,8 190,9 156,6 319,9 DRIFTSRESULTAT (EBIT) 437,6 263, ,4 820, ,5 Finansinntekter 714,2 161, , , ,0 Finanskostnader -178,7-219,0-569,5-738,5-988,5 RESULTAT FØR SKATT 973,1 206, , , ,0 Hovedforskjellen mellom resultat før skatt fra operasjonell drift og IFRS gjelder effekten av IFRIC 15, som går ut på løpende inntektsføring i operasjonelle tall versus inntektsføring etter fullført kontrakt (når boligen overtas av kjøper) i IFRS. Pr. 3 kvartal 2015 ble effekten 80,4 mill. kroner i redusert resultat etter overgangen til IFRS, mot en reduksjon i resultatet på 133,3 mill. kroner pr. 3. kvartal Videre er en vesentlig IFRS-effekt knyttet til verdiendringer på utstedt fastrente obligasjonsgjeld i henhold til IAS 39 for OBOS-banken. Effektene skyldes utgang i kredittspreader (økt rentenivå) i markedet, som ligger til grunn for verdsettelsene. For OBOSbanken har dette en positiv resultateffekt på 80,9 mill. kroner i 3. kvartal OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

6 Balanse IFRS Immaterielle eiendeler 1 800, ,8 Varige driftsmidler 1 620, ,6 Finansielle anleggsmidler , ,1 ANLEGGSMIDLER , ,5 Boligtomter for utvikling , ,9 Utlån til kunder , ,0 Bankinnskudd, kontanter og lignende 1 121, ,9 Andre omløpsmidler 1 558, ,3 OMLØPSMIDLER , ,1 EIENDELER , ,6 EGENKAPITAL , ,7 Avsetning for forpliktelser 2 475, ,3 Langsiktig rentebærende gjeld , ,1 Kortsiktig rentebærende gjeld 3 313, ,5 Bankinnskudd fra kunder , ,6 Annen gjeld 3 119, ,3 GJELD , ,8 GJELD OG EGENKAPITAL , ,6 EGENKAPITALANDEL 27,6 % 28,0 % På Fornebu har OBOS hittil i år igangsatt bygging av 202 boliger. Antall boliger under produksjon utgjør 390 boliger. Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra til økt med 6,02 mrd. kroner til 49,20 mrd. kroner. Rentebærende gjeld har økt med 4,68 mrd. kroner og forklares i hovedsak med opptak av obligasjonslån i OBOS-banken, samt i OBOS Nye Hjem i forbindelse med oppkjøpet av Nydalen Næringseiendom AS. Se note 10 og 11 for oversikt over langsiktig og kortsiktig rentebærende gjeld. Pr er OBOS-konsernet sin bokførte egenkapital 13,56 mrd. kroner. Dette er en økning på 1,47 mrd. kroner siden årsskiftet. Egenkapitalandelen er 27,6 %. Egenkapitalandel eksklusive OBOS-banken er 46,3 %. Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt beregnet til 19,38 mrd. kroner og verdijustert totalbalanse er 55,02 mrd. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent for konsernet er 35,2 % og verdijustert egenkapital eksklusive OBOS-banken er 55,2 %. Se note 12 for oversikt over OBOS-konsernets balanse eksklusive OBOS-banken og note 13 for detaljert oversikt over verdijustert egenkapital for konsernet 10 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

7 kapittel 5 kapittel 6 2 Medlemsorganisasjonen OBOS _ Organisasjonen _ Ved utgangen av september har OBOS betalende medlemmer, en økning på fra samme tid i fjor. Økningen inkluderer fra Ålesund BBL. Ved utgangen av september har av våre medlemmer ikke betalt kontin- En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Pr. 3. kvartal er andel benyttet forkjøpsrett ved salg av disse boligene i snitt 30 %. Ved utgangen av 3. kvartal 2015 hadde OBOS-konsernet ansatte, hvorav i Norge og 644 i Sverige. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på 275. Antall ansatte i OBOS konsern gent for Dette er på samme nivå som i fjor. Ved utgangen av 2014 var det betalende medlemmer. Antall betalende medlemmer vil normalt øke utover året. Det har hittil vært nyinnmeldinger mens har meldt seg ut. OBOS medlemmer har også fortrinnsrett til boliger som bygges i regi av Block Watne AS. GJENNOMFØRT FUSJON MED ÅLESUND BBL Fusjonen med Ålesund BBL er gjennomført pr med resultatmessig effekt fra 1. januar i år. OBOS-konsernet har ansatte. 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal OBOS medlemmer har fortrinnsrett til boliger som bygges i regi av Block Watne AS For 3. kvartal 2015 ble sykefraværet på 3,1 %. Dette er lavere enn på samme tid i fjor og innenfor målsetningen om et sykefravær under 4 %. Sykefravær OBOS konsern Sverige: kvartal 2. kvartal 4,9 % 3,8 % 4,6 % 4,1 % 3,2 % 3,6 % Norge: kvartal 4. kvartal Totalt for året 3,1 % 3,5 % 2,9 % 3,9 % 3,5 % 3,6 % 3,6 % Lykkebo - Norges mest solge hustype 12 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

8 kapittel 7 Virksomhetsområdene (alle beløp i mill. kroner) _ 7 320,1 mill. kroner operasjonelle driftsinntekter pr. 3. kvartal Boligutvikling 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Prosjektinntekter 1 959, , , , ,9 Andre inntekter 14,1 2,9 35,3 9,6 51,1 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 973, , , , ,0 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 106,1 1,2 389,6 86,8 87,3 Antall solgte boliger 2) herav OBOS verdimessige andel 2) Verdi solgte boliger 2) 9 038, , ,4 - herav OBOS verdimessige andel 2) 7 845, , ,1 Antall boliger i produksjon 2) herav OBOS verdimessige andel 2) Antall ferdigstilte usolgte boliger OBOS sin andel 2) BWG Homes-konsernet rapportert resultatmessig som et datterselskap fra og med ) Inkludert helårstall for BWG Homes-konsernet i 2. kvartal 2014 og hele Hovedtall operasjonelle tall 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Boligutvikling 1 973, , , , ,0 Forvaltning og rådgivning 161,0 154,7 497,0 462,5 623,7 Næringseiendom 252,3 231,3 693,1 613,2 787,6 Bank og forsikring 37,8 45,9 109,0 131,1 183,6 Eiendomsmegling 35,6 46,0 122,9 115,7 155,5 Aksjeinvesteringer Utleieboliger 6,6 33,2 19,5 73,6 97,1 Annen virksomhet 41,7 59,3 108,5 127,8 132,7 DRIFTSINNTEKTER 2 508, , , , ,2 Boligutvikling 106,1 1,2 389,6 86,8 87,3 Forvaltning og rådgivning 35,3 35,6 121,3 114,9 172,7 Næringseiendom 197,7 85,2 427,2 359,6 594,6 Bank og forsikring 18,2 31,9 113,7 110,8 146,3 Eiendomsmegling 1,0 8,0 16,7 18,4 21,3 Aksjeinvesteringer 604,9 118,7 708,0 678,8 777,3 Utleieboliger 3,1 11,5 9,7 28,7 35,7 Annen virksomhet -37,1-28,7-53,9-45,8-59,1 RESULTAT FØR SKATT 929,2 263, , , ,3 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden OBOS Boligutvikling oppnådde en inntekt på 5 770,0 mill. kroner pr. 3. kvartal Sammenlignet med samme periode i 2014 gir dette en økning på 2 941,1 mill. kroner. Hovedårsaken til den positive endringen forklares ved oppkjøpet av BWG Homes-konsernet, som først fra og med 2. halvår 2014 ble rapportert resultatmessig som et datterselskap. BWG Homes-konsernet bidrar med en omsetning på 3 684,5 mill. kroner pr. 3. kvartal Det er solgt boliger i prosjekter i regi av OBOS, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør Dette er en økning på 32 % for OBOS sin verdimessige andel. BWG-selskapene solgte boliger og OBOS Nye Hjem konsernet og OBOS Fornebulandet konsernet solgte til sammen boliger, hvor OBOS sin verdimessige andel utgjør 860 boliger. Resultat før skatt pr. 3. kvartal 2015 ble 389,6 mill. kroner mot 86,8 mill. kroner i samme periode i Den betydelige forbedringen i resultatet forklares i hovedsak av BWG Homes-selskapene, som bidrar med et resultat på 230,0 mill. kroner. Videre har OBOS Fornebulandet forbedret sitt resultat vesentlig etter betydelige avsetninger i 2014 på garantiarbeider på ett prosjekt på Fornebu. OBOS Boligutvikling har ved utgangen av 3. kvartal 152 ferdigstilte usolgte boliger, herav 111 boliger i BWG Homes-selskapene. Dette er på samme nivå som ved utgangen av 2. kvartal. Sammenlignet med årsskiftet har det vært en nedgang på 38 boliger. Bakgrunnen for reduksjonen siden årsskiftet skyldes et godt salg av boliger. Tomtebanken til konsernet er på anslagsvis boliger brutto, hvorav OBOS sin økonomiske andel utgjør rundt boliger. Tallene inkluderer også BWG Homes-selskapene, hvor brutto boliger er satt lik verdimessig andel på i underkant av boliger. I tillegg er det et potensial for økt tomteutnyttelse på Fornebu i fase 2. OBOS har pr. 3. kvartal boliger i produksjon, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør Antall solgte boliger under produksjon utgjør 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Boligutvikling Antall igangsatte boliger hervav OBOS sine verdimessige andel Antall ferdigstilte boliger hervav OBOS sine verdimessige andel OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

9 henholdsvis og boliger. Dette gir en salgsgrad for prosjekter under produksjon på 74 % i antall (netto). Hittil i år har OBOS igangsatt boliger, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger. Ferdigstilte boliger utgjør boliger, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger. Kapitalbindingen innenfor Boligutvikling eks. BWG Homes-konsernet var på 7,77 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. Annualisert avkastning på investert kapital før skatt var 6 % og egenkapitalavkastningen 6 %. Kapitalbindingen innenfor eiendomsvirksomheten i BWG Homes-konsernet var på cirka 5,3 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. 7.4 Næringseiendom Utleie 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Leieinntekter 153,0 139,5 392,8 337,1 425,3 Andre inntekter 4,1 4,9 11,4 11,5 15,3 SUM DRIFTSINNTEKTER 157,0 144,4 404,2 348,5 440,6 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 194,9 80,2 399,7 334,5 561,9 Verdiendring investeringseiendom 122,0 16,8 190,9 156,6 319,9 Økonomisk ledighet n.a n.a 3,6 % 5,3 % 4,8 % Økonomisk ledighet for OBOS Forretningsbygg AS. På konsernnivå er samlet ledighet for eiendommer 3,6 %. Se note 8 for mer informasjon. 7.3 Forvaltning og rådgivning Forvaltning og rådgivning omsatte for 497,0 mill. kroner pr. 3. kvartal. Økningen fra samme periode i 2014 forklares av fusjonen med Ålesund BBL og to mindre oppkjøp. I tillegg har vært en god organisk vekst i antall forvaltningsavtaler. Virksomhetsområdet fikk et resultat før skatt på 121,3 mill. kroner. 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Driftsinntekter 161,0 154,7 497,0 462,5 623,7 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 35,3 35,6 121,3 114,9 172,7 Forvaltningsavtaler (Tusen boliger) Innen boligforvaltning har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevningsavtaler med ytterligere ca kunder inkludert næringsforvaltning via OBOS Basale. Forvaltningsavtaler (Antall selskaper) Driftsinntektene pr. 3. kvartal 2015 endte på 404,2 mill. kroner. Dette er en økning på 55,7 mill. kroner sammenlignet med samme periode i Økningen forklares blant annet av hotellet Scandic Ørnen som åpnet i mai 2014, det nye sykehuset til Oslo Universitetssykehus på Mortensrud som åpnet i mai 2015, lavere ledighet, samt andre nye og reforhandlede leiekontrakter. Resultat før skatt endte på 399,7 mill. kroner mot 334,5 mill. kroner samme periode i fjor. Verdiendringen på investeringseiendom utgjorde pr. 3. kvartal 190,9 mill. kroner, noe som er 34,4 mill. kroner høyere enn pr. 3. kvartal Den økonomiske ledigheten for investeringseiendom endte på 3,6 %. Ledigheten er i hovedsak knyttet til eiendommen Storo kontorbygg, Kværnerhallen og Strandveien 43. OBOS har ferdigstilt OUS Mortensrud for Oslo Universitetssykehus. Bebyggelsen på ca m² BRA består av kombinerte behandlingsplasser og kontorvirksomhet og skal gi et samlet behandlingstilbud innen psykisk helse og avhengighetsbehandling for bydelene Nordstrand, Søndre Nordstrand og Østensjø. Bygget ble overlevert Oslo Universitetssykehus 29. april Bygningene i Oslo Cancer Cluster Innovation Park (OCCI) er overlevert fra entreprenør og offisiell åpning var i august. OBOS Forretningsbygg AS er største eier av selskapet med en samlet direkte og indirekte eierandel på 37 %. Innovasjonsparken er til sammen kvm og vil være et av Europas ledende sentre for kreftforskning. På Lillestrøm er byggearbeidene på selskapets nye prosjekt i gang. Prosjektet med kontor, hotell, forretninger og garasje (samt boliger utviklet av OBOS Boligutvikling) på til sammen kvm vil stå ferdig i Total investering for OBOS Forretningsbygg er 1,60 mrd. kroner. Pr. 3. kvartal hadde OBOS tre kjøpesentre blant de 60 største kjøpesentrene i Norge. OBOSsentrene hadde pr. 3. kvartal en økning på 4,7 % mot bransjens 5,9 %. Korrigert for arealendringer var økningen 1,9 %. I Oslo var veksten justert for arealendringer 3,8 % (kilde: Kvarud Analyse) Næringseiendom Drift og forvaltning kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Driftsinntekter 95,2 86,9 288,9 264,7 347,0 RESULTAT 2,8 5,0 27,4 25,0 32,7 Næringseiendom drift og forvaltning består av AS. Samtlige selskaper viser bedre resultater enn driftsselskapene OBOS Eiendomsdrift AS og Gård- fjoråret. pass AS og forvaltningsselskapet OBOS Basale 16 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

10 7.6 Bank og forsikring 7.8 Aksjeinvesteringer Provisjonsinntekter består av provisjonsinntekter fra Eika Boligkreditt AS. 2) Inngår i Finansinntekter og -kostnader i konsernregnskapet i OBOS. Bank og forsikring viser et resultat før skatt pr. 3. kvartal på 113,7 mill. kroner. Dette er 2,9 mill. kroner bedre enn samme periode i fjor. Resultatet for OBOS Forsikring endte 10,2 mill. kroner bak fjoråret hovedsakelig som følge av kostnader relatert til satsningen på privatmarkedet som har oppstart 4. kvartal. Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter fra OBOS-banken har økt betydelig sammenlignet med fjoråret som følge av både volum- og marginvekst. Samtidig er provisjonsinntektene fra Eika Boligkreditt AS redusert og driftskostnadene 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Provisjonsinntekter 6,5 12,8 22,9 45,2 58,1 Forsikring 24,0 24,5 71,4 72,5 96,5 Andre driftsinntekter 7,3 8,5 14,8 13,4 29,0 SUM DRIFTSINNTEKTER 37,8 45,9 109,0 131,1 183,6 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 18,2 31,9 113,7 110,8 146,3 Nøkkeltall OBOS-banken Netto rente- og kredittprovisjonsinnt. 2) 67,4 55,2 197,6 151,3 217,9 Innskudd i % av utlån 57,30 % 71,10 % 57,30 % 71,10 % 72,60 % Ren kjernekapitaldekning 13,70 % 15,40 % 13,70 % 15,40 % 16,37 % Kapitaldekning 16,28 % 15,40 % 16,28 % 15,40 % 16,37 % økt, forklart både med vekst og selve etableringen av OBOS-banken. Resultat før skatt for OBOS-banken utgjør i operasjonelle tall 87,0 mill. kroner og er på nivå med fjoråret. IFRS-resultatet til OBOS-banken pr. 3. kvartal beløper seg til 167,9 mill. kroner. Forskjellen forklares av verdiendringer på utstedt fastrente obligasjonsgjeld i henhold til IAS 39. Effektene skyldes utgang i kredittspreader (økt rentenivå) i markedet, som ligger til grunn for verdsettelsene. Effekten utgjør 80,9 mill. kroner isolert i 3. kvartal. Se publisert regnskapsrapport for OBOS-banken AS på obos.no for mer informasjon vedrørende bankvirksomheten til OBOS. Virksomhetsområdet Aksjeinvesteringer består av konsernets strategiske aksjeposter i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt investeringer i andre aksjer og andeler. Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt på 708,0 mill. kroner, noe som er 29,2 mill. kroner bedre enn fjoråret. Dette forklares i hovedsak av 7.9 Utleieboliger Driftsinntektene for Utleieboliger beløper seg til 19,5 mill. kroner pr. 3. kvartal, noe som er 54,1 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Dette forklares med salg av 617 utleieboliger til 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Res.andel fra tilknyttede selskap 115,9 115,1 215,2 243,5 349,0 Utbytte og gevinster 493,6 10,7 506,8 466,7 462,9 Kostnader -4,7-7,0-14,0-31,4-34,6 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 604,9 118,7 708,0 678,8 777,3 bedre kursutvikling på porteføljen enn tilsvarende periode i fjor. Hittil i år er det realisert 461,0 mill. kroner i gevinster ved salg av 7 millioner aksjer i Veidekke ASA. Ny eierandel for OBOS er 17,8 % Se note 9 for mer detaljert informasjon om tilknyttede selskap klassifisert som Aksjeinvesteringer. 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Driftsinntekter 6,6 33,2 19,5 73,6 97,1 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 3,1 11,5 9,7 28,7 35,7 Oslo kommune i Etter salget gjenstår det 387 utleieboliger i OBOS, hvorav 87 resultatmessig inngår under virksomhetsområdet Næringseiendom. 7.7 Eiendomsmegling 7.10 Annen virksomhet 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Driftsinntekter 35,6 46,0 122,9 115,7 155,5 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 1,0 8,0 16,7 18,4 21,3 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kv Pr. 3. kv Driftsinntekter 41,7 59,3 108,5 127,8 132,7 RESULTAT FØR SKATT (EBT) -37,1-28,7-53,9-45,8-59,1 Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere. Selskapet har solgt boliger pr. 3. kvartal, hvorav bruktsalg og 96 prosjektsalg. Dette representerer en økning på bruktsalg og nedgang for prosjektsalg på henholdsvis 83 og 252 enheter. Sistnevnte forklares med at majoriteten av prosjektsalget er overført til virksomhetsområdet Boligutvikling. Annen virksomhet består i hovedsak av medlemsrelaterte inntekter og kostnader, markedsføringskostnader på konsernnivå og konsernkostnader som ikke fordeles på virksomhetsområdene. Området inneholder også kostnader i forbindelse med investeringen i små vannkraftverk via datterselskapet OBOS Energi AS. 18 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

11 kapittel 8 2 Arrangement for barn i regi av OBOS Risiko og risikostyring _ RISIKOOMRÅDER FOR OBOS-KONSERNET En moderat vekst i boligmarkedet har en gunstig effekt på risikosituasjonen for OBOS-konsernet. OBOS-konsernet blir gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risiko som finansiell risiko, markedsrisiko herunder aksjerisiko og eiendomsrisiko, likviditetsrisiko, forretningsrisiko og omdømmerisiko. KREDITTRISIKO Kredittrisikoen i utlånsvirksomheten, som nå er overført til OBOS-banken, er lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Til tross for overføring av lån til Eika Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også i 2015 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Kundeinnskuddet er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 3. kvartal 2015 var innskuddsdekningen målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 57,3 %. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 3. kvartal 2015 var på 2,30 mrd. kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. LIKVIDITETSRISIKO I strategien for likviditetsrisiko inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS morselskap har kredittrammer i tillegg til kassekreditt på til sammen 2,5 mrd. kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,8 mrd. kroner i trekkrettigheter og 0,3 mrd. kroner er innvilget i kassekreditt ved utgangen av 3. kvartal Kredittrammene tjener også som likviditetssikring av sertifikatlån. Se note 6 for detaljer vedrørende trekkrettigheter. FORRETNINGSRISIKO Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innenfor boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen som selskapene kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. 20 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

12 kapittel 10 MARKEDSRISIKO/AKSJERISIKO OBOS eier strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjer. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. Sammenhengen mellom høy forventet avkastning og høy risiko gjelder i aksjemarkedet, og den felles bindingen til eiendomsmarkedet gir en positiv korrelasjon mellom de største investeringene. EIENDOMSRISIKO En fellesnevner for all virksomheten til OBOS, er tilknytningen til eiendomsmarkedet for selskapene i konsernet. Fall i eiendomsmarkedet kommer gjerne som følge av en konjunkturnedgang som resulterer i et lavere aktivitetsnivå. Dersom dette skulle inntreffe ville det medføre lavere omsetning i bolig- og næringssegmentet. Fallende boligpriser og tregere leiemarked vil påvirke finansieringen og gjennomføringen av igangsatte eller planlagte utbyggingsprosjekter (likviditetsrisiko og forretningsrisiko). I alvorlige tilfeller kan også kredittapene øke (motparts- og verdifallsrisiko) som en følge av fall i eiendomsmarkedet, men på grunn av den gode pantesikkerheten i utlånsporteføljen vil dette først inntreffe når fallet nærmer seg 50 prosent, slik det gjorde i perioden I tillegg vil aksjerisikoen øke fordi porteføljen i stor grad er bundet opp i strategiske investeringer i selskaper innenfor eiendomssegmentet. I en situasjon med stabil økonomisk utvikling, vil ikke eiendomsrisikoen spille noen fremtredende rolle, og konsernselskapenes egenkapital vil dekke kapitalbehovene for den samlede risiko med god margin. 1 Regnskapsoppstilling (alle beløp i mill. kroner) _ 10.1 Resultatregnskap OBOS konsern Note 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal Driftsinntekter , , , , ,4 Driftskostnader , , , , ,3 Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskap 110,6 88,1 250,0 268,0 686,5 DRIFTSRESULTAT FØR AV- OG NEDSKRIVNINGER (EBITDA) 346,8 263, ,2 709, ,6 1 kapittel 9 Hendelser etter balansedagen _ Det har oppstått to hendelser av vesentlig karakter etter balansedagen. Daniel Kjørberg Siraj overtok som konsernsjef etter Martin Mæland 1. oktober. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sagt ja til at OBOS og Bærum kommune kan inngå en ny utbyggingsavtale om økonomiske bidrag fra OBOS til oppføring av sosial infrastruktur på Fornebu. OBOS har satt som forutsetning for bidraget at merutnyttelsen på våre tomter blir minst flere boliger. Nedskrivning anleggsmidler / immaterielle eiendeler -0,1 2,8-0,6 2,8 2,8 Avskrivninger -31,1-19,1-75,1-48,3-72,7 Verdiendring investeringseiendommer 5 122,0 16,8 190,9 156,6 319,9 DRIFTSRESULTAT (EBIT) 437,6 263, ,4 820, ,5 Finansinntekter 714,2 161, , , ,0 Finanskostnader -178,7-219,0-569,5-738,5-988,5 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 973,1 206, , , ,0 Skattekostnader -111,6-28,4-271,4-128,3-260,4 RESULTAT ETTER SKATT 861,5 177, , , ,6 Herav ikke-kontrollerende eierinteresser -0,7-0,9-4,5-3,4-4,3 Totalresultat Estimatavvik pensjon - -19, ,1-76,1 «Sum poster som ikke vil bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder» - -19, ,1-76,1 Omregningsdifferanser valuta 50,6-23,5 42,7-27,1 59,3 Regulering til virkelig verdi -63,4-5,5-5,1-84,4 Kontantstrømssikring ,5 - «Sum poster som vil bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder» -12,8-29,0 37,6-33,6 143,8 TOTALRESULTAT 848,6 129, ,5 978, ,3 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

13 10.2 Balanse Eiendeler OBOS konsern Gjeld og egenkapital OBOS konsern Note Merkenavn 620,0 620,0 Goodwill 1 051,9 844,1 Andre immatrerielle eiendeler 128,4 121,7 Immaterielle eiendeler 1 800, ,8 Eierbenyttede eiendomer 1 237, ,1 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 248,5 225,0 Driftsløsøre, inventar, etc 134,5 133,4 Varige driftsmidler 1 620, ,6 Investeringseiendom , ,2 Investering i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet , ,8 Investering i andre foretak 695,4 733,8 Lån til tilknyttede selskap og fellekontrollert virksomhet 394,6 576,2 Sertifikater og obligasjoner ,9 786,3 Andre finansielle anleggsmidler 111,7 101,7 Finansielle anleggsmidler , ,1 ANLEGGSMIDLER , ,5 Boligprosjekter under oppføring 3 871, ,0 Boligtomter for utvikling 6 898, ,4 Ferdig utsolgte boliger 46,6 159,5 Boligtomter for utvikling , ,9 Investeringer i aksjer og andeler 151,3 2,8 Obligasjoner og sertifikater 7 532,7 95,5 Utlån til kunder , ,0 Andre fordinger 470, ,6 Opptjent ikke fakturerte inntekter 65,7 48,8 Kundefordringer 338,2 729,5 Eiendeler holdt for salg - - Bankinnskudd, kontanter og lignende 1 121, ,9 Fordringer , ,2 Note Andelskapital 76,9 69,6 Annen egenkapital , ,2 Egenkapital , ,7 Pensjonsforpliktelser 279,6 275,4 Utsatt skatt 1 933, ,2 Andre avsetninger og forpliktelser 262,2 254,8 Avsetning for forpliktelser 2 475, ,3 Gjeld til kredittinstitusjoner , ,1 Langsiktig obligasjonslån , ,6 Derivater 183,0 139,4 Annen langsiktig gjeld 5,8 25,0 Langsiktig gjeld , ,1 Bankinnskudd fra kunder , ,6 Kortsiktig obligasjonslån ,7 558,0 Kortsiktig rentebærende gjeld , ,5 Leverandørgjeld 708,7 650,7 Betalbar skatt 230,8 146,7 Skyldig offentlige avgifter 244,2 198,8 Annen kortsiktig gjeld 1 935, ,1 Kortsiktig gjeld , ,4 GJELD , ,8 EGENKAPITAL OG GJELD , ,6 OMLØPSMIDLER , ,1 EIENDELER , ,6 24 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

14 10.3 Kontantstrømsoppstilling 10.4 Egenkapitalavstemming Pr. 3. kvartal 2015 Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) 1 086,2 Resultat fra tilknyttede selskaper -250,0 Urealisert verdiendring -76,9 Endring i andre tidsavgrensningsposter omløpsmidler 661,3 Endring i andre tidsavgrensningsposter kortsiktig gjeld 33,6 Endring i andre tidsavgrensningsposter langsiktig gjeld -5,2 Endring utlån bankvirksomhet OBOS banken ,9 Endring bankinnskudd fra kunder OBOS banken -483,0 Tomtekjøp -306,6 Netto endring i arbeidskapitalposter ,6 Betalte renter netto -218,0 Mottatte renter 461,8 Betalt skatt -90,2 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) ,8 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -318,5 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 0,6 Utbetalinger ved kjøp av immaterielle eiendeler -24,5 Utbetalinger ved kjøp av aksjer -131,6 Innbetalinger ved salg av aksjer 4,7 Kontanteffekt ved kjøp/salg av selskap -616,0 Netto kontantstrøm fra TS 846,1 Sertifikatlån -500,4 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -739,7 Økning/nedgang kortsiktig gjeld -774,8 Nedbetaling langsiktig gjeld -502,4 Opptrekk langsiktig gjeld 249,5 Nedbetaling sertifikatgjeld ,0 Opptrekk sertifikatgjeld 1 050,0 Nedbetaling obligasjonsgjeld -860,9 Opptrekk obligasjonsgjeld 6 122,9 Realisert rente og valutasikringer -51,2 Økning andelskapital 4,2 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 4 187,4 Netto endring i likvide midler 29,9 Likvide midler ved starten av perioden 1 091,9 Likvide midler ved periodens utgang 1 121,9 Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang 635,0 Andels- Omregnings- Esimatavvik Kontant- Regulering Opptjent Sum kapital differanser pensjon strømssikring til virkelig egenkapital Sum Minoritet egenkapital EGENKAPITAL PR. 1. JANUAR ,6 72,3-152,2-152, , ,5 30, ,7 Periodens resultat , ,9 4, ,4 «Andre inntekter og kostnader fra totalresultatet» - 42, ,1-37,6-37,6 Økning i andelskapital / fusjon 7, ,3-7,3 Andre endringer ,3-74, ,3 EGENKAPITAL PR. 30. SEPTEMBER ,9 115,0-152,2-147, , ,1 34, , Segmentregnskap IFRS Driftsinntekter Finansnetto fra OBOS-banken er ikke inkludert. 2) BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og som et datterselskap under Boligutvikling i perioden Resultat før skatt (EBT) 3. kv. 3. kv. Pr.. Pr.. 3. kv. 3. kv. Pr.. Pr ) ) ) BOLIGUTVIKLING 1 567, , , , ,6 148,1 22,8 399,8 36,6 181,5 FORVALTNING OG RÅDGIVNING 161,0 154,7 497,0 462,5 623,7 35,3 35,6 121,3 114,9 172,7 NÆRINGSEIENDOM 212,2 196,4 654,9 576,7 778,6 192,4 92,7 451,6 372,8 541,6 BANK OG FORSIKRING 37,8 45,9 109,0 131,1 183,6 99,1 31,9 194,6 110,8 146,3 EIENDOMSMEGLING 35,6 46,0 122,9 115,7 155,5 1,0 8,0 16,7 18,4 21,3 AKSJEINVESTERINGER ,9 118,7 708,0 678,8 777,3 UTLEIEBOLIGER 6,6 33,2 19,5 73,6 97,1 3,1 11,5 9,7 28,7 35,7 ANNEN VIRKSOMHET 62,4 78,6 118,2 114,1 135,3-110,7-114,8-131,5-163,8-72,6 SUM 2 083, , , , ,4 973,1 206, , , ,0 26 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

15 kapittel 11 Noter (alle beløp i mill. kroner) Note 1 Regnskapsprinsipper RAMMEVERK FOR REGNSKAPSAVLEGGELSEN OBOS har tidligere rapportert i henhold til norsk god regnskapsskikk. Regnskapet for 2. kvartal 2015 er, så langt det har latt seg gjøre avlagt i henhold til regnskapsloven 3-9 og Forskrift om forenklet IFRS fastsatt av Finansdepartementet 3. november Konsernet vil bruke resten av året til å kvalitetssikre overgangen til forenklet IFRS. Regnskapstallene i kvartalsrapporten er ikke revidert. Overgangen til forenklet IFRS innebærer i hovedsak at regnskapsføring og måling følger internasjonale regnskapsstandarder (IFRS) og presentasjon og noteopplysninger er i henhold til norsk regnskapslov og god regnskapsskikk. Konsernet har anvendt følgende tillatte forenklinger fra innregnings- og vurderingsreglene i IFRS: IAS 10 nr. 12 og 13 og IAS 18 nr. 30 fravikes slik at utbytte og konsernbidrag regnskapsføres i samsvar med regnskapslovens bestemmelser (NGAAP). PRINSIPPER FOR KONSOLIDERING Datterselskap Datterselskaper er alle enheter som konsernet har kontroll over. Kontroll over en enhet oppstår når konsernet er utsatt for svingninger i avkastningen fra enheten og har evnen til å påvirke denne avkastningen gjennom sin innflytelse over enheten. Ved oppkjøp av virksomhet anvendes oppkjøpsmetoden. Vederlaget måles til virkelig verdi. Inkludert i vederlaget er også virkelig verdi av alle eiendeler eller forpliktelser som følge av avtale om betinget vederlag. Identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser regnskapsføres til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Utgifter knyttet til oppkjøp kostnadsføres når de påløper. Når oppkjøpet skjer i flere trinn skal eierandel fra tidligere kjøp verdsettes på nytt til virkelig verdi på kontrolltidspunktet med resultatføring av verdiendringen. Konserninterne transaksjoner, mellomværender og urealiserte gevinster og tap elimineres i konsernregnskapet. Rapporterte tall fra datterselskapene omarbeides om nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. I selskaper der OBOS BBL ikke eier 100 prosent av egenkapitalen, er de øvrige eiernes andel vist som ikke-kontrollerende eierinteresser under konsernets egenkapital. Ikke-kontrollerende eiers andel av resultatet vises i fordelingen av periodens resultat og totalresultat. Transaksjoner med ikke-kontrollerende eiere i datterselskaper som ikke medfører tap av kontroll behandles som egenkapitaltransaksjoner. Ved ytterligere kjøp føres forskjellen mellom vederlaget og forholdsmessig andel av balanseført verdi av nettoeiendeler i datterselskapet mot egenkapitalen til morselskapets eiere. Gevinst eller tap ved salg til ikke-kontrollerende eiere føres tilsvarende mot egenkapitalen. Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet: Tilknyttede selskaper er selskaper der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. For felleskontrollert virksomhet har OBOS felles kontroll med andre. Betydelig innflytelse foreligger i de fleste tilfeller der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Ved førstegangs regnskapsføring vurderes tilknyttede foretak og felleskontrollert virksomhet til anskaffelseskost. Anskaffelseskost inkluderer goodwill og andre merverdier identifisert på kjøpstidspunktet. Goodwill relatert til det tilknyttede selskapet og den felleskontrollerte virksomheten avskrives ikke. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet resultatføres på egen linje i resultatregnskapet og tillegges balanseført verdi av investeringen. Konsernets andel av utvidet resultat i det tilknyttede selskapet føres i utvidet resultat i konsernet og tillegges også balanseført beløp av investeringene. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført beløp av investeringen blir negativt, med mindre konsernet har pådratt seg forpliktelser eller foretatt betalinger på vegne av det tilknyttede selskapet. Ved indikasjoner på verdifall blir det gjennomført en nedskrivningstest av den balanseførte verdien av investeringen. Ved verdifall beregnes eventuelt nedskrivningsbeløp som forskjellen mellom gjenvinnbart beløp av investeringen og dens bokførte verdi, og differansen blir regnskapsført på samme linje som resultatandelen fra tilknyttet foretak eller felleskontrollert virksomhet i resultatregnskapet. Nedskrivningen reverseres dersom det er indikasjoner for dette og en ny nedskrivningstest viser at verdien er høyere enn balanseført beløp. Dersom en investering opphører å være et tilknyttet selskap eller felleskontrollert virksomhet, slik at egenkapitalmetoden opphører, måles gjenværende eierinteresse til virkelig verdi. Dersom egenkapitalmetoden ikke opphører, for eksempel ved overgang fra tilknyttet selskap til felleskontrollert virksomhet, foretas det ikke ny måling av gjenværende eierinteresse. Omregning av utenlandsk valuta A) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Konsernregnskapet er presentert i norske kroner (NOK) som både er den funksjonelle valutaen til morselskapet og presentasjonsvalutaen til konsernet. B) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til den funksjonelle valutaen ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster/-tap som oppstår ved gjennomføring av slike transaksjoner og ved omregning av pengeposter i utenlandsk valuta ved regnskapsårets slutt, resultatføres. C) Konsernselskaper Resultatregnskap og balanse for konsernselskaper med funksjonell valuta forskjellig fra presentasjonsvalutaen regnes om på følgende måte: a) Balansen er omregnet til balansedagens kurs. b) Resultatregnskapet er regnet om til gjennomsnittskurs c) Omregningsdifferanser føres over utvidet resultat og spesifiseres separat i egenkapitalen. Goodwill og merverdier ved oppkjøp av en utenlandsk enhet behandles som eiendeler og forpliktelser i den oppkjøpte enheten og behandles på samme måte som underliggende regnskap i omregningen. FINANSIELLE EIENDELER OG FORPLIKTELSER Klassifisering Finansielle eiendeler og forpliktelser klassifiseres i en av følgende kategorier: Eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi over resultatet Eiendeler tilgjengelig for salg Utlån og fordringer Forpliktelser til amortisert kost Klassifisering avhenger av type instrument og hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler og forpliktelser ved anskaffelse. 28 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

16 A) Finansielle eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi over resultatet: Denne klassen har to underkategorier: Finansielle eiendeler og forpliktelser som er holdt for handelsformål, eller finansielle eiendeler og forpliktelser som er bestemt regnskapsført til virkelig verdi ved første gangs innregning. Finansielle eiendeler og forpliktelser som føres til virkelig verdi over resultatet, balanseføres ved anskaffelse til virkelig verdi og transaksjonskostnader resultatføres. Verdiendringer på finansielle eiendeler og forpliktelser regnskapsført til virkelig verdi inngår i finansinntekter/finanskostnader. Konsernets finansielle derivater inngår i den første kategorien. Den andre kategorien omfatter konsernets sertifikater og obligasjoner, fastrenteutlån, pengemarkedsfond og fastrenteinnlån. B) Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg: I denne kategorien inngår finansielle eiendeler som ikke er derivater og som man velger å plassere i denne kategorien, eller som ikke er klassifisert i noen annen kategori. Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg balanseføres første gang til virkelig verdi inklusive transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder innregnes gevinst eller tap i andre inntekter og kostnader, unntatt når det gjelder et tap ved verdifall. Når eiendeler i denne kategorien selges eller nedskrives, omklassifiseres samlet verdiregulering av eiendelene som er ført over utvidet resultat som Regulering til virkelig verdi. C) Utlån og fordringer: Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som har faste og bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. Kategorien utelukker derivater, finansielle eiendeler som er vurdert til virkelig verdi over resultatet, og finansielle eiendeler tilgjengelig for salg. Kategorien omfatter kontanter og fordringer på sentralbanker, utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner, samt utlån til og fordringer på kunder. Utlån og fordringer balanseføres første gang til virkelig verdi med tillegg av transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder måles utlån og fordringer til amortisert kost. Amortisert kost er anskaffelseskost minus alle tilbakebetalinger av renter og avdrag, men tillagt effektiv rente. Til fradrag kommer også eventuelle beløp grunnet verdifall eller tapsutsatthet. Den effektive renten er den renten som diskonterer estimerte framtidige kontante inneller utbetalinger over det finansielle instrumentets forventede levetid til anskaffelseskost på etableringstidspunktet. D) Finansielle forpliktelser regnskapsført til amortisert kost: I denne kategorien inngår finansielle forpliktelser som ikke er derivater eller bestemt regnskapsført til virkelig verdi over resultatet. Kategorien omfatter innskudd fra kunder og kredittinstitusjoner, samt forpliktelser som sertifikat- og obligasjonsgjeld som ikke er sikret med finansielle derivater. Finansielle forpliktelser til amortisert kost balanseføres første gang til virkelig verdi med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene til amortisert kost ved bruk av effektiv rente-metoden. Der hvor tidshorisonten for den finansielle forpliktelsens forfallstidspunkt er relativt kort, benyttes den nominelle renten ved beregning av amortisert kost. Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen bare når det eksisterer en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk, og en har til hensikt å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. VERDIFALL PÅ FINANSIELLE EIENDELER Nedskrivninger på individuelle utlån og grupper av utlån (bankvirksomheten): Dersom det foreligger objektive bevis for verdifall for enkelte utlån eller grupper av utlån, foretas nedskriving på lånene. Betalingsmislighold eller informasjon om vesentlige finansielle problemer hos kunden, er eksempler på objektive bevis på at et individuelt lån skal nedskrives. Objektive bevis for at en gruppe av utlån har verdifall, kan være negative endringer i betalingsstatus til kunder i en gruppe, eller vesentlige endringer i rammebetingelser for en utlånsgruppe som korrelerer med mislighold i den samme gruppen. Individuelle og gruppevise nedskrivinger resultatføres som tap på utlån i den perioden de oppstår. Tilsvarende avsettes nedskrivnings- beløpet i balansen som en reduksjon av brutto utlån. Et tap konstateres når boet er oppgjort og kravet ikke kan forfølges videre rettslig. Engasjementsvurdering foretas ved utgangen av hvert kvartal. Alle engasjement hvor det foreligger manglende termininnbetaling (f.o.m. 1. termin) på lån gjennomgås og vurderes. Et engasjement defineres som misligholdt 32 dager etter manglende terminbetaling/overtrekk. Etter Finanstilsynets retningslinjer rapporteres et engasjement som misligholdt når kunden ikke har betalt en termin innen 30 dager etter forfall. Verdifall på andre finansielle eiendeler: På hver balansedag vurderer konsernet om det finnes objektive indikatorer som tyder på verdiforringelse av enkelte eiendeler eller grupper av finansielle eiendeler. For eiendeler klassifisert som tilgjengelig for salg, vil et betydelig eller langvarig fall i virkelig verdi til under anskaffelseskost være en indikator på at eiendelen er verdiforringet. Dersom slike objektive indikatorer foreligger for finansielle eiendeler tilgjengelig for salg, og verdireduksjoner tidligere har vært ført over utvidet resultat, skal det akkumulerte tapet som er innregnet i utvidet resultat omklassifiseres og nedskrivningen resultatføres. Beløpet måles som differansen mellom anskaffelseskost og dagens virkelige verdi, med fradrag for verdifall som tidligere er nedskrevet over resultatet. Slike nedskrivninger skal ikke senere reverseres over resultatregnskapet. Måling av virkelig verdi Virkelig verdi av finansielle instrumenter som omsettes i aktive markeder fastsettes ved slutten av rapporteringsperioden med henvisning til noterte markedspriser eller kurser fra meglere av finansielle instrumenter (kjøpskurs på lange posisjoner og salgskurs for korte posisjoner), uten fradrag for transaksjonskostnader. Markedet er aktivt dersom det er mulig å fremskaffe eksterne observerbare priser, kurser eller renter og disse prisene representerer faktiske og hyppige markedstransaksjoner. For finansielle instrumenter som ikke omsettes i et aktivt marked, fastsettes den virkelige verdien ved hjelp av en egnet verdsettingsmetode. Slike verdsettingsmetoder omfatter: Bruk av nylig foretatte markedstransaksjoner på armlengdes avstand mellom velinformerte og frivillige parter, dersom slike er tilgjengelige. Henvisning til virkelig verdi av et annet instrument som praktisk talt er identisk. Diskontert kontantstrømsberegning eller andre verdsettelsesmodeller Derivater Derivater balanseføres til virkelig verdi på det tidspunkt derivatkontrakten inngås, og deretter løpende til virkelig verdi. Derivater presenteres som eiendel dersom verdien er positiv og som forpliktelse dersom verdien er negativ. Regnskapsføringen av tilhørende gevinster og tap avhenger av om derivatet er utpekt som et sikringsinstrument, og hvis dette er tilfelle, typen av sikring. OBOS-konsernet benytter ikke sikringsbokføring, men benytter rentebytteavtaler til å redusere renterisikoen mellom fastrente og markedsrenten på innlån og utlån. Renter på rentebytteavtalene samt verdiendringer, føres over resultatet under «Finanskostnader». Kontanter og kontantekvivalenter Som kontanter og kontantekvivalenter regnes kontantbeholdning og bankinnskudd. Overtagelse av eiendeler ved mislighold Eiendeler som overtas i forbindelse med misligholdte engasjementer, verdsettes ved overtagelsen til virkelig verdi. Slike eiendeler klassifiseres i balansen etter sin art. Etterfølgende verdivurdering og klassifisering av resultateffekter følger prinsippene for den aktuelle balanseposten. Verdipapirer Verdipapirer består av aksjer, andeler, sertifikater og obligasjoner. Både aksjer og andeler samt sertifikater, obligasjoner og pengemarkedsfond klassifiseres som «til virkelig verdi over resultatet», og måles til virkelig verdi med resultatføring av verdiendring som inntekt fra andre finansielle investeringer. Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer I denne kategorien inngår både gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer bestemt regnskapsført til virkelig verdi over resultatet, og sertifikat - og obligasjonsgjeld som ved første gangs regnskaps- 30 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

17 føring blir balanseført til virkelig verdi og deretter til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Dette innebærer at forskjellen mellom kostpris på verdipapirgjelden (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over papirets løpetid. For gjeld som er bestemt regnskapsført til virkelig verdi, resultatføres effektiv rente tilsvarende som for amortisert kost metoden som «Finanskostnad». Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer oppstår ved salg av varer eller tjenester innenfor den ordinære driftssyklusen til konsernet. Kundefordringer klassifiseres som omløpsmidler. Andre fordringer klassifiseres som omløpsmidler dersom oppgjør forventes innen tolv måneder. Fordringer måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes fordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket avsetning for inntruffet tap. For kundefordringer knyttet til factoringvirksomheten kan disse vurderes på to måter. I de tilfeller hvor OBOS ikke har overtatt kredittrisikoen, balanseføres kun det forskudd som er utbetalt på fordringer som er overdratt til OBOS factoringselskap, som «Utlån factoring». I de tilfeller hvor kredittrisikoen overdras føres fordringene som «Fordringer factoring». Konsernet har for tiden kun fordringer hvor kredittrisikoen er overtatt. Leverandørgjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld klassifiseres som kortsiktig dersom den forfaller innen tolv måneder. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. Varige driftsmidler Varige driftsmidler samt eierbenyttet eiendom regnskapsføres etter kostmetoden. Varige driftsmidler består i hovedsak av kontormaskiner, inventar og transportmidler og er i regnskapet oppført til anskaffelseskost etter fradrag for ordinære akkumulerte avskrivninger og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader direkte relatert til anskaffelsen av driftsmiddelet. Påfølgende utgifter legges til driftsmidlets balanseførte verdi eller balanseføres separat, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler tilknyttet utgiften vil tilflyte OBOS-konsernet. Løpende reparasjoner og vedlikehold kostnadsføres. Avskrivninger er basert på anskaffelseskost med fradrag for restverdi og er fordelt lineært over forventet utnyttbar levetid, som normalt er: Eierbenyttet eiendom/bygning år Tekniske installasjoner 20 år Transportmidler 5 år Driftsløsøre 3 5 år Driftsmiddelets restverdi og den utnyttbare levetiden, vurderes årlig og justeres om nødvendig. Varige driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall. Gevinst og tap ved avgang resultatføres, under Driftsinntekter/Driftskostnader og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. Investeringseiendom Eiendom som ikke benyttes av OBOS-konsernet og som er anskaffet for å oppnå langsiktig avkastning i form av leieinntekter, verdistigning eller begge deler, klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom består av bygninger og tomter. På kjøpstidspunktet verdsettes investeringseiendom til anskaffelseskost inkludert transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres investeringseiendom til virkelig verdi. Virkelig verdi av investeringseiendom reflekterer blant annet leieinntekter fra inngåtte leiekontrakter og forutsetninger om fremtidig leienivå basert på nåværende markedssituasjon. Verdsettelsesmetoden er basert på neddiskontering av eiendommens forventede netto kontantstrøm med markedets avkastningskrav. Videre blir det tatt hensyn til et inntektsfradrag basert på forventet ledighet, forventede påkostninger og normale driftskostnader. Endringer i virkelig verdi resultatføres som «verdiendring investeringseiendommer». Utgifter knyttet til eiendommen tillegges investeringseiendom i balansen dersom det er sannsynlig at disse gir fremtidig verdi, og utgiften kan måles pålitelig. Andre utgifter til reparasjon og vedlikehold resultatføres i den perioden de påløper. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investeringseiendom, regnskapsføres også i byggeperioden som investeringseiendom til forventet virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående byggekostnader. Dersom den virkelige verdien av en investeringseiendom under bygging ikke kan måles pålitelig, måles eiendommen til kost frem til den virkelige verdien enten kan måles på en pålitelig måte eller til eiendommen er ferdigstilt. Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler i OBOS-konsernet består av goodwill, merkenavn, kjøpt programvare/- lisenser, tilknytningsavgift til norsk infrastruktur for betalingsformidling, og kunderelaterte immaterielle eiendeler. Immaterielle eiendeler ervervet separat balanseføres til anskaffelseskost. Anskaffelseskost for immaterielle eiendeler ervervet ved oppkjøp settes til virkelig verdi på tidspunkt for kontrollovertakelse. Balanseførte immaterielle eiendeler regnskapsføres til anskaffelseskost redusert for eventuell avskrivning og nedskrivning. Internt genererte immaterielle eiendeler, med unntak av balanseførte utviklingskostnader, balanseføres ikke, men kostnadsføres løpende. A) Goodwill Goodwill oppstår ved kjøp av virksomhet og utgjør summen av vederlag, beløp som innregnes for ikke-kontrollerende eierinteresser samt virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet av tidligere eierandel i det oppkjøpte selskapet, som overstiger virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler. Ved kjøp på gunstige vilkår, der summen av vederlaget, beløp som innregnes for ikke-kontrollerende eierinteresse og virkelig verdi av tidligere eierandel er lavere enn virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, inntektsføres differansen. For etterfølgende nedskrivingstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenererende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet. Goodwill allokeres ned til enheter, eller grupper av enheter, som representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. B) Varemerker Varemerker identifisert i oppkjøp føres i balansen til virkelig verdi på tidspunkt for overtakelsen. Varemerker blir ikke avskrevet, men blir testet for verdifall årlig. C) IT-system, programvare og lisenser Programvare/-lisenser balanseføres til anskaffelseskost med tillegg av utgifter til å gjøre programvaren klar til bruk. Utgifter pådratt som følge av å vedlikeholde eller opprettholde fremtidig nytte av programvaren blir kostnadsført. Balanseførte programvareutgifter avskrives over forventet utnyttbar brukstid, som normalt er 3-5 år. Eiendelenes restverdier og brukstider vurderes årlig og justeres om nødvendig. Tilknytningsavgiften til nasjonalt betalingsformidlingssystem vurderes å gi konsernet en evigvarende bruksrett til å drive betalingsformidling. Den har således en ubestemt økonomisk levetid og avskrives ikke. Levetiden vurderes årlig i forhold til om antakelsen om ubestemt levetid kan forsvares. D) Kunderelaterte immaterielle eiendeler Kostnader til kjøpte kundeporteføljer balanseføres og avskrives lineært over den forventede levetiden på kundeforholdene, vanligvis 5-10 år. Verdifall på ikke-finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp nedskrives. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall 32 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

18 grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille ut uavhengige inngående kontantstrømmer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskrivninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill). Eiendeler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Boligtomter for utvikling Tomter som skal brukes i boligprosjekter er en innsatsfaktor i konsernets produksjon/varekretsløp og klassifiseres som varebeholdning. Anskaffelseskost er virkelig verdi av vederlaget på overtakelsestidspunktet. I enkelte tilfeller skjer oppgjøret for tomten frem i tid. Virkelig verdi av vederlaget på overtakelsestidspunktet fastsettes ved estimering av fremtidig kontantstrøm hensyntatt diskontering om oppgjør skal skje senere enn ett år frem i tid. Kjøp av tomter regnskapsføres under omløpsmidler og forpliktelsen inngår i regnskapslinjen for annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld. Tomter regnskapsføres til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet, fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og salgskostnader. Betalte opsjonspremier for tomter hvor opsjonen ikke enda er utøvd, inngår som immaterielle eiendeler. Boligprosjekter under oppføring Boligprosjekter under oppføring inkluderer alle prosjekter hvor tomt er regulert til bolig, og kostnader er pådratt. Verdien av boligprosjekter under oppføring inkluderer utviklingskostnader samt bygningsmassen som er produsert i prosjektet. Boligprosjekter under oppføring i egen regi (på egne tomter inklusive borettslag i Norge), balanseføres til anskaffelseskost eller til estimert netto realisasjonsverdi om den er lavere. Anskaffelseskost inkluderer utgifter direkte relatert til prosjektene og en andel av faste og variable indirekte kostnader påløpt i foretakets administrasjon som er direkte henførbare til prosjektet. Allokering av indirekte kostnader er basert på en normal kapasitetsutnyttelse. Boligprosjekter under oppføring i fremmed regi (på kundens tomter), herunder BRF-prosjekter (boliger i borettslag) der borettslaget er bestiller av prosjektet, balanseføres til anskaffelseskost pluss andel av estimert resultat. Se for øvrig omtale av prinsipper for inntektsføring av prosjekter. Forsikringstekniske avsetninger De forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av og utfyllende forskrift av om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. A) Avsetning for ikke opptjent premie Premieavsetning er en inntektsperiodisering av forfalt premie. Den skal dekke den uavløpte risiko i den periode som det er betalt premie for. Den forfalte premien periodiseres lineært over forsikringsperioden. B) Brutto erstatningsavsetning Erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav på skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet, men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utløp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjørsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert på erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. Erstatningsavsetningen skal dekke konsernets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato. C) Sikkerhetsavsetning Sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i konsernets premie- og erstatningsansvar for egen regning. Avsetningen skal beskytte selskapets økonomi mot en uforutsett utvikling i erstatningsutbetalingene. D) Garantiavsetning Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reserve for at de sikrede mottar oppgjør i henhold til inngåtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen. E) Gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser Gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser er klassifisert som eiendel i balansen. Gjenforsikringsandel av ikke opptjente premier og erstatningsavsetninger er inkludert i gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser. Gjenforsikringsandelen er redusert med forventet tap på krav basert på objektive bevis for verdifall. Skatt Skattekostnaden består av betalbar skatt (skatt på årets skattepliktige inntekt) og utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet på forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt beregnes ikke på goodwill. Skattereduserende midlertidige forskjeller utlignes mot skatteøkende midlertidige forskjeller så fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skattefordel blir balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattepliktig inntekt vil foreligge der de skattereduserende midlertidige forskjellene kan utnyttes. OBOS betaler i tillegg formuesskatt som utgjør 0,3 prosent av skattemessig formue. Formuesskatt resultatføres under»driftskostnader». Innskudd fra kredittinstitusjoner og innskudd fra kunder Gjeld til kredittinstitusjoner og kunder er regnskapsført, avhengig av motpart, enten som innskudd fra kredittinstitusjon eller som innskudd fra kunder, uavhengig av verdimålingsprinsipp. Innskudd måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes innskudd til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. Ansatteytelser OBOS-konsernet har ulike pensjonsordninger, både innskuddsordning og ytelsesordning. A) Innskuddsordning Innskuddsordningen ivaretas gjennom privat administrerte forsikringsplaner for pensjon på obligatorisk og avtalemessig basis. Konsernet betaler et årlig tilskudd til den enkelte ansattes kollektive pensjonssparing på 5 % av lønn mellom 1 G og 6 G, og 8 % av lønn mellom 6 G og 12 G. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelser etter at innskuddene er betalt. Premie inklusive arbeidsgiveravgift kostnadsføres løpende. Forskuddsbetalte innskudd bokføres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller redusere fremtidige innbetalinger. B) Ytelsesordning En ytelsesordning er en ordning som ikke er en innskuddsordning. Ytelsesordningen vil normalt definere pensjonsutbetalingen som en ansatt vil motta ved pensjoneringstidspunktet og er avhengig av flere faktorer som alder, antall år i arbeid og lønn. Regnskapsmessig forpliktelse for ytelsesordningene er nåverdien av forpliktelsen på balansedagen, med fradrag for virkelig verdi av pensjonsmidlene. Pensjonsforpliktelsen blir beregnet av en uavhengig aktuar som anvender en lineær opptjeningsmetode. Pensjonsforpliktelsen diskonteres til nåverdi ved bruk av OMF-renten. Periodens kostnad ved pensjonsopptjening føres som en lønnskostnad, unntatt der det inkluderes i anskaffelseskost for en eiendel. Denne kostnaden inkluderer økningen i pensjonsforpliktelsen som følge av opptjening i inneværende år, endringer, avkorting og oppgjør. Virkningen på tidligere opptjente rettigheter som følge av endringer i ordningenes ytelser resultatføres umiddelbart. Netto rentekostnad beregnes ved å benytte diskonteringsrenten på netto pensjonsforpliktelse og virkelig verdi av pensjonsmidler. Denne kostnaden er inkludert i lønnskostnad i resultatregnskapet. Gevinster og tap (estimatavvik) som oppstår ved rekalkulering av forpliktelsen som følge av erfaringsavvik og endringer i aktuarmessige forutsetninger føres mot egen- 34 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

19 kapitalen via utvidet resultat i perioden de oppstår. Ny ordning vedrørende avtalefestet pensjon (AFP) er en flerforetaksordning og defineres som en ytelsesplan. Foreløpig regnskapsføres ordningen som en innskuddsplan, det vil si løpende resultatføring av påløpte premier, da det ikke foreligger tall og informasjon for å kunne beregne en fremtidig forpliktelse. Andre forpliktelser Konsernet avsetter for eventuelle rettslige krav, utbedringer eller restruktureringer dersom det eksisterer en forpliktelse som følge av tidligere hendelse, og at det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør. Avsetninger beregnes som nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. INNTEKTS- OG KOSTNADSFØRINGSPRINSIPPER A) Renteinntekter og rentekostnader Renteinntekter og -kostnader knyttet til eiendeler og forpliktelser som måles til amortisert kost resultatføres løpende basert på en effektiv rente-metode. Alle gebyrer knyttet til rentebærende innlån og utlån inngår i beregningen av effektiv rente og amortiseres dermed over forventet løpetid. Den effektive renten er den renten som diskonterer den forventede fremtidige kontantstrøm over den forventede levetiden til det finansielle instrumentet. Inntekt og kostnadsføring av den effektive renten benyttes både for balanseposter som vurderes til amortisert kost, og balanseposter som vurderes til virkelig verdi over resultatet. Renteinntekter på nedskrevne kredittengasjementer beregnes som effektiv rente av nedskrevet verdi. B) Provisjoner og gebyrer: Provisjonsinntekter og -kostnader resultatføres etter som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Gebyrer knyttet til rentebærende instrumenter blir ikke ført som provisjoner, men inngår i beregningen av effektiv rente og resultatføres tilsvarende. Honorar og gebyr ved omsetning eller formidling av finansielle instrumenter eller andre investeringsobjekter som ikke genererer balanseposter i bankens regnskap, resultatføres når transaksjonen sluttføres. Konsernet mottar provisjon fra Eika Boligkreditt AS (EBK) tilsvarende differansen mellom lånekundens rente og innlånsrenten til EBK inkludert en fastsatt margin. I konsernets regnskap fremkommer dette som finansinntekt. C) Forsikringspremie Forsikringspremier inntektsføres i takt med forsikringsperioden. Forfalt bruttopremie omfatter alle beløp konsernet har mottatt eller har til gode for forsikringsavtaler hvor forsikringsperioden er påbegynt før periodens avslutning. Ved periodeslutt foretas en tidsavgrensning hvor forfalt premie som vedrører neste år periodiseres under driftsinntekter. Årets tilflyttede reserver føres over resultatregnskapet og inngår i premieinntektene. Andel av periodens brutto premieinntekt som tilfaller reassurandør for avgitt gjenforsikring reduserer brutto premieinntekt. D) Inntekter fra inkasso Inkassosaker under utførelse vurderes i samsvar med prinsippet om løpende avregning. Dette innebærer at inntektsføring skjer i den regnskapsperioden som inkassotjenesten ytes, i takt med fremdriften i inkassosaken. Vurderingen av opptjent inntekt på balansedagen er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av antall løpende saker og andel av gjennomsnittlig salærinntekter de siste tolv måneder fratrukket en andel av delinnbetalinger på løpende saker. I tillegg foretas det en ytterligere reduksjon baser på historisk løsningsgrad. Salærinntekter blir inntektsført ved innbetaling på inkassosakene. Endring i balanseført verdi av inkassosaker under utførelse ligger i resultatregnskapet under regnskapslinjen «Driftsinntekt». Balanseført verdi er regnskapsført som omløpsmidler på regnskapslinjen «Kundefordringer». E) Inntekter fra boligprosjekter: Konsernets virksomhet knyttet til boligprosjekter omfatter oppføring av boliger på egne tomter hvor konsernet utvikler et tomteområde og selger de enkelte boenheter (egenregi) og oppføring av boliger på andres tomter (fremmedregi). Egenregi Dette er boligprosjekter hvor konsernet kontrol- lerer hele verdikjeden fra tomtekjøp via regulering av tomt til utbygging av infrastruktur, salg og bygging av bolig. Tomt med bolig overleveres samlet etter ferdigstillelse av boligen. Kjøper har få valgmuligheter hva gjelder utformingen av boligen med tilhørende tomt, men kan normalt velge mellom et sett av standard elementer. Inntekter fra egenregi-virksomheten innregnes i resultatregnskapet når bolig overleveres/overskjøtes til kjøper. Det er på dette tidspunkt risiko formelt går over til kjøper. Produksjon på andres tomt En mindre del av virksomheten i Norge gjelder salg av boliger hvor kunden eier tomten og besørger grunnarbeider med mer. Kundene kan være både private som bygger ut en enkelt tomt eller profesjonelle kunder som bygger ut større tomteområder. Konsernet inngår da en entrepriseavtale med kunden for oppføring av boligen(e). Konsernet leverer tjenester og materiell som inkorporeres på kundens tomt og som ikke kan kreves levert tilbake. Risiko og kontroll for utførte arbeider overføres derved løpende til kunden som eier tomten. Inntektsføringen følger prinsippet for løpende inntektsføring i takt med verdiskapingen. For identifiserte tapsprosjekter foretas det avsetning for hele det forventede tap. Avsetning for garantikostnader gjøres løpende i prosjektet. Inntektsføring gjøres kun for verdiskaping hvor det foreligger bindende salgskontrakter. For konsernets virksomhet i Sverige (BWG Homes AB) utgjør en betydelig del av virksomheten leveranse av byggematerialer fra egne fabrikker. Inntekt på slike leveranser innregnes ved utlevering av materialene til kundene, dvs. ved risikoovergang. En liten del av aktiviteten innebærer leveranse av byggetjenester (prosjektledelse osv.) på kundens tomt. Inntekt innregnes i tråd med at det faktureres, da faktureringen skjer i tråd med at inntekten er opptjent. Forskudd fra kunder Salg av bolig til kunder innebærer normalt også avtale om en betalingsplan hvor kunden betaler forskudd i byggeperioden. Forskuddsbetalinger fra kunder knyttet til konsernets prosjekter som inntektsføres ved overlevering/overskjøting vises på egen linje i balansen og er klassifisert som kortsiktig gjeld. Forskuddsbetalinger knyttet til prosjekter hvor inntektsføring gjøres basert på løpende avregning reduserer verdien av beholdninger, varer i arbeid. Forskuddsbetalinger er ikke rentebærende, men reduserer grunnlaget for balanseføring av renteutgifter. F) Utleieinntekter Leieinntekt fra investeringseiendom regnskapsføres som inntekt på lineært grunnlag i løpet av leieperioden. G) Andre driftsinntekter Utbytte resultatføres når rett til å motta betaling oppstår. LEIEAVTALER A) Finansielle leieavtaler Konsernet leier noen varige driftsmidler. Leieavtaler knyttet til varige driftsmidler hvor konsernet i hovedsak innehar all risiko og avkastning knyttet til eierskapet, blir klassifisert som finansielle leieavtaler. Finansielle leieavtaler blir ved leieperiodens begynnelse regnskapsført til det laveste av driftsmiddelets virkelig verdi og minsteleiens nåverdi. Hver leiebetaling blir fordelt mellom forpliktelsen og finanskostnader for å oppnå en konstant periodisk rente på forpliktelsens gjenstående saldo. Den korresponderende leieforpliktelsen (med fradrag for finanskostnader) blir inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner. Renteelementet i finanskostnaden kostnadsføres over leieperioden for å oppnå en konstant periodisk rente på forpliktelsens gjenværende saldo for hver periode. Varige driftsmidler under finansielle leieavtaler avskrives over den korteste av perioden for eiendelens utnyttbare levetid og leieavtalens løpetid. B) Operasjonelle leieavtaler Leieavtaler der det vesentligste av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over kontraktsperioden. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter 36 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

20 den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter og bankinnskudd. Segmentinformasjon Driftssegmenter rapporteres på samme måte som ved intern rapportering til selskapets øverste beslutningstaker. Selskapets øverste beslutningstaker, som er ansvarlig for allokering av ressurser til og vurdering av inntjening i driftssegmentene, er definert som konsernledelsen. Felleskostnader er i det vesentlige fordelt ut på segmentene i forhold til de juridiske selskapene. Ikke fordelte felleskostnader inngår i annen virksomhet i segmentrapporteringen. Finansiell informasjon vedrørende segmenter er presentert under punkt 7 og I segmentrapporteringen er internfortjeneste ved salg mellom de ulike segmentene eliminert. Det rapporteres ikke finansiell informasjon tilknyttet balansen på segmentnivå. Balansen følges opp av øverste beslutningstaker på totalt konsolidert nivå. Beløp i TNOK NGAAP EGENKAPITAL Effekt av overgang til IFRS: Endret pensjonsforpliktelse A, C Endret verdi i tilknyttet selskap B Endring utsatt skatt C Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg D Endring av inntekter fra boligprosjekter E, C Virkelig verdi investeringseiendom F, C Endret verdi eierbenyttet eiendom G, C Virkelig verdi på renteswapper H, C Endring av offentlig lån I, C Endring omregningsdifferanse J,C Endring av goodwill K,C Sum overgangseffekter: FORENKLET IFRS EGENKAPITAL Note Note 2 Overgang til forenklet IFRS I forbindelse med utarbeidelsen av åpningsbalanse etter forenklet IFRS, har selskapet foretatt enkelte justeringer av regnskapstall, i forhold til det som er blitt rapportert i tidligere årsregnskap Beløp i TNOK NGAAP EGENKAPITAL Effekt av overgang til IFRS: som var utarbeidet i henhold til Norsk God Regnskapsskikk (GRS). Effekten av overgangen fra GRS til forenklet IFRS på konsernets finansielle stilling og resultat er forklart nærmere i denne noten. Endret pensjonsforpliktelse A, C Endret verdi i tilknyttet selskap B Endring utsatt skatt C Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg D Reversering av inntekter fra boligprosjekter E, C Virkelig verdi investeringseiendom F, C Endret verdi eierbenyttet eiendom G, C Virkelig verdi på renteswapper H, C Endring av offentlig lån -214 I, C Sum overgangseffekter: FORENKLET IFRS EGENKAPITAL Note NOTE A Pensjoner Forenklet IFRS medfører at estimatavvik løpende regnskapsføres over utvidet resultat. I forbindelse med overgangen til forenklet IFRS er akkumulert estimatavvik som ikke er innregnet nullstilt. Det er også gjennomført en ny beregning av pensjoner hvor avkastning på pensjonsmidlene er lik diskonteringsrenten. Effekten av overgangen fra GRS til forenklet IFRS har medført en økning i beregnet forpliktelse på TNOK med tilsvarende endring i egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Per er økningen i forpliktelsen med en tilsvarende økning i egenkapitalen på TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE B Investering i tilknyttet selskap Konsernet har investeringer i tilknyttede selskap som igjen har investeringseiendom, boligprosjekter, goodwill, og pensjoner. Justeringer utført i henhold til forenklet IFRS har medført en oppjustering av investeringene med TNOK Ved utgangen av 2014 har oppjusteringen av investeringene resultert i en økning av egenkapitalen med TNOK OBOS har valgt å benytte seg av unntaket i IFRS 1 som tillater at tidligere oppkjøp og investeringer etter egenkapitalmetoden ikke blir vurdert på nytt under IFRS. Dette medfører at tidligere beregnet goodwill ikke blir endret ved overgang til IFRS. NOTE C Utsatt skatt/utsatt skattefordel Utsatt skatt (utsatt skattefordel) beregnes på alle forskjeller som oppstår i forbindelse med overgang til IFRS, med unntak av endringer knyttet til verdipapirer som faller inn under fritaksmetoden. Økningen i utsatt skatt ved overgang til IFRS pr utgjorde TNOK Pr utgjorde økningen i utsatt skatt TNOK NOTE D Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg OBOS har ved overgang til IFRS valgt å klassifisere alle aksjene som tilgjengelig for salg. Aksjene er derfor målt til virkelig verdi. Økningen i balanseført beløp pr var på TNOK For verdsettelse av aksjene se note 9. Ved utgangen av 2014 var endringen mellom balanseført verdi etter GRS og virkelig verdi etter IFRS TNOK , noe som har medført en oppjustering av egenkapitalen. NOTE E Reversering av inntekter fra boligprosjekter Etter forenklet IFRS blir alle inntekter knyttet til 38 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL