OBOS Kvartalsrapport. 1. kvartal 2015

Transkript

1 OBOS Kvartalsrapport 1. kvartal 2015

2 kapittel 1 INNHOLD Dette er OBOS 2 Fra konsernsjef Martin Mæland 3 Høydepunkter fra 1. kvartal Hovedtall 5 Medlemsorganisasjonen OBOS 6 Organisasjonen Virksomhetsområdene Hovedtall Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom - Utleie Næringseiendom - Drift og forvaltning Bank og forsikring Eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Utleieboliger Annen virksomhet 19 8 Risiko og risikostyring 21 9 Hendelser etter balansedagen Regnskapsoppstilling Resultatregnskap OBOS konsern Balanse OBOS konsern Kontantstrømoppstilling Egenkapitalavstemming Segmentregnskap - IFRS Noter 28 Note 1 Regnskapsprinsipper 28 Note 2 Overgang til forenklet IFRS 38 Note 3 Driftsinntekter 41 Note 4 Driftskostnader 41 Note 5 Verdiendring investeringseiendom 41 Note 6 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter 42 Note 7 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer 42 Note 8 Opplysninger om investeringseiendom 43 Note 9 Investeringer i tilknyttede selskap 43 Note 10 Langsiktig rentebærende gjeld 43 Note 1 1 Kortsiktig rentebærende gjeld 44 Note 12 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken 44 Note 13 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 45 Note 14 Transaksjoner nærstående parter 45 Note 15 Resultat og balanse OBOS morselskap Markedsutvikling 50 Selskapsinformasjon 1 Dette er OBOS _ VISJON OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap og å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en forutsetning for organisasjonens suksess gjennom 85 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS er nå etablert i store deler av Norge. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge og i det sentrale Østlands-området. Ekspansjonen er et resultat av en villet strategi og har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Kjøpet av BWG Homes-konsernet er et ledd i denne strategien. Merkevaren Block Watne står sterkt og har en bred geografisk distribusjon som supplerer OBOS ordinære byggevirksomhet svært godt også produktmessig. OBOS er nå Norges største boligbygger. OBOS har pågående boligprosjekter i alle regionene. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim og OBOS Stor-Bergen har regionkontor i Bergen. Med kjøpet av Block Watne er tilstedeværelsen i Norge økt ytterligere. Block Watnes boligproduksjon drives gjennom 19 distriktskontorer fra Trøndelag og sørover. OBOS-konsernet har i 2014 fått en betydelig virksomhet i Sverige gjennom BWG-selskapene Kärnhem, Myresjöhus og SmålandsVillan. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. 2 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

3 kapittel 2 I Lillestrøm skal det bygges leiligheter, hotell, kontorer, garasje og forretninger på tilsammen m 2 1 Fra konsernsjef Martin Mæland _ GODT BOLIGSALG OBOS-konsernet legger bak seg et meget godt kvartal, både innen salg av nyboliger og resultatmessig. I 1. kvartal solgte OBOS-konsernet nye boliger til en verdi av 3,25 mrd. kroner. Av dette utgjør OBOS sin andel 896 boliger til en verdi av 2,80 mrd. kroner. Tallene omfatter både OBOS og BWG Homes-selskapene. Til sammenligning ble det i fjor solgt 656 boliger i 1. kvartal til en verdi av 1,82 mrd. kroner, hvor OBOS sin andel utgjorde 606 boliger til en verdi av 1,64 mrd. kroner. Salget har økt betraktelig siden i fjor, spesielt på det norske markedet. OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebulandet og BWG Homes solgte i 1. kvartal 666 boliger, hvor OBOS sin andel utgjør 544. Tilsvarende for fjoråret var henholdsvis 350 og 300 boliger. Virksomheten vår i Sverige har i 1. kvartal solgt 352 boliger, noe som utgjør i underkant av 39 % i antall og 24 % i verdi av OBOS sin andel. Det gode salget har fortsatt både i Norge og Sverige også i april og mai. I Lillestrøm er arbeidene i gang på prosjektet Portalen. På den gamle Jernbanetomta skal det bygges leiligheter, hotell, kontorer, garasje og forretninger på til sammen kvadratmeter. Portalen skal stå ferdig innen utgangen av OBOS har nå ferdigstilt OUS Mortensrud for Oslo Universitetssykehus. Bebyggelsen på ca kvadratmeter skal gi et samlet behandlingstilbud innen psykisk helse og avhengighetsbehandling for bydelene Nordstrand, Søndre Nordstrand og Østensjø. Fusjonen med Ålesund boligbyggelag er endelig vedtatt på begge boligbyggelags generalforsamlinger. De medlemmene i Ålesund boligbyggelag vil bli medlemmer i OBOS som følge av fusjonen. Fusjonen vil tre i kraft fra 1. oktober i år OBOS-konsernet viser et resultat før skatt på 222,1 mill. kroner etter IFRS. Ser vi på det operasjonelle resultatet fra virksomhetsområdene våre beløper dette seg til 350,9 mill. kroner. Forskjellen gjelder i hovedsak prinsipper for inntektsføring i virksomhetsområdet Boligutvikling. Ved utgangen av kvartalet har OBOS-konsernet en bokført egenkapital på 12,24 mrd. kroner og en verdijustert egenkapital på 18,40 mrd. kroner. Dette gjør at vi er godt rustet for videre vekst i bolig- og tjenestetilbudet til medlemmene våre fremover. Martin Mæland Konsernsjef 4 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

4 kapittel 3 OBOS forvalter totalt boliger. 1 Hovedpunkter fra 1. kvartal 2015 _ betalende medlemmer ved utgangen av kvartalet og nyinnmeldinger. Ved utgangen av 2014 var det betalende medlemmer flere betalende medlemmer enn på samme tidspunkt i fjor, hvorav ca relaterer seg til betalende medlemmer via fusjonen med StorBergen BBL. 33,6 % bruk av forkjøpsretten. Driftsinntekter (mill. kroner) Rapportert etter IFRS fra og med ansatte i konsernet. Vedtatt fusjon med Ålesund BBL med planlagt konvertering pr Resultat før skatt (mill. kroner) Samlet salg av (brutto) og 896 (netto OBOS andel) nye boliger til en verdi av 3,25 mrd. kroner (brutto) og 2,80 mrd. kroner (netto OBOS andel) i OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebulandet og BWG Homesselskapene BWG Homes-selskapene bidrar med et operativt resultat på 84,1 mill. kroner. Forvalter totalt boligselskaper, med til sammen boliger. Ferdigstillelse av OUS Mortensrud for Oslo Universitetssykehus. Byggearbeidene på Portalen Lillestrøm er i gang. Prosjektet som inneholder boliger, kontor, hotell, forretninger og garasje på til sammen m² vil stå ferdig i Megling av 637 boliger innen OBOS Eiendomsmegling AS. 8,34 % egenkapital i % av forvaltningskapital i OBOS-banken Rapportert etter IFRS fra og med Solgte boliger (brutto antall) kvartal 2014 er inkludert BWG Homes-konsernet. 6 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

5 kapittel 4 3 Hovedtall (alle beløp i mill. kroner) _ 222,1 mill. kroner Resultat før skatt pr. 1. kvartal OBOS konsern Driftsinntekter og resultat før skatt operasjonelle tall 1. kvartal 1. kvartal DRIFTSINNTEKTER, OPERASJONELT 2 248, , ,2 Boligutvikling 1 754,8 601, ,0 Forvaltning og rådgivning 158,2 148,7 623,7 Næringseiendom 220,4 190,1 787,6 Bank og forsikring 35,3 42,9 183,6 Eiendomsmegling 38,7 29,2 155,5 Aksjeinvesteringer Utleieboliger 7,2 19,8 97,1 Annen virksomhet 33,7 37,7 132,7 RESULTAT FØR SKATT, OPERASJONELT 350,9 230, ,5 Boligutvikling 152,9 13,5 87,3 Forvaltning og rådgivning 37,8 38,7 171,0 Næringseiendom 123,1 125,9 594,0 Bank og forsikring 30,8 27,5 146,3 Eiendomsmegling 1,4 1,1 19,5 Aksjeinvesteringer 15,4 26,3 764,4 Utleieboliger 3,3 8,3 35,7 Annen virksomhet -13,8-10,5-60,7 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden Konsernets operasjonelle tall viser driftsinntekter på 2 248,3 mill. kroner, noe som er 1 178,5 høyere enn samme periode i fjor. Hovedårsaken til den positive endringen forklares av virksomhetsområdet Boligutvikling ved at BWG Homeskonsernet først pr ble rapportert som et datterselskap. Selskapene i BWG Homeskonsernet bidrar med en omsetning på 1 217,3 mill. kroner i 1. kvartal Driftsinntektene innen Næringseiendom viser en vekst på 30,3 mill. kroner og forklares med økte leieinntekter i 2015 da hotellet Scandic Ørnen først åpnet i mai Videre har det vært god omsetningsvekst i drifts- og forvaltningsselskapene i virksomhetsområdet. Resultat før skatt fra operasjonelle tall ble 350,9 mill. kroner mot 230,8 mill. kroner i samme periode i Den betydelige forbedringen forklares i hovedsak av BWG Homes-selskapene, som bidrar med en samlet resultateffekt på 84,1 mill. kroner pr. 1. kvartal. Videre var resultatet i 1. kvartal 2014 påvirket negativt av en avsetning på 21,5 mill. kroner til garantiarbeider på ett prosjekt på Fornebu. Virksomhetsområdet Næringseiendom viser tilnærmet like resultater for samme periode i 2015 og Dette forklares av verdiendring av investeringseiendom som var lavere i perioden i 2015 enn i 2014, henholdsvis 46,7 mill. kroner og 69,0 mill. kroner. Aksjeinve- Resultat før skatt IFRS steringene viser et resultat før skatt på 15,4 mill. kroner, noe som er 10,9 mill. kroner lavere enn fjoråret. Dette forklares med at BWG Homes ASA da var et tilknyttet selskap og ble rapportert under aksjeinvesteringer med et resultat på 10,2 mill. kroner. Se kapittel syv for ytterligere detaljer vedrørende virksomhetsområdene. 1. kvartal 1. kvartal Driftsinntekter 1 579,7 508, ,5 Driftskostnader ,7-436, ,6 Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskap 35,4 58,5 440,6 DRIFTSRESULTAT FØR AV- OG NEDSKRIVNINGER (EBITDA) 195,3 130, ,6 Nedskrivning anleggsmidler / immaterielle eiendeler -0,5-2,8 Avskrivninger -22,3-14,7-78,5 Verdiendring investeringseiendommer 46,7 69,0 319,9 DRIFTSRESULTAT (EBIT) 219,2 184, ,7 Finansinntekter 181,5 159, ,8 Finanskostnader -178,5-170,7-998,2 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 222,1 173, ,2 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden Hovedforskjellen mellom resultat før skatt fra operasjonell drift og IFRS gjelder effekten av IFRIC 15, som går ut på løpende inntektsføring i operasjonelle tall (sluttprognose x salgsgrad x ferdiggrad) versus inntektsføring etter fullført kontrakt (når boligen overtas av kjøper) i IFRS. For 1. kvartal 2015 var resultateffekten negativ med 114,9 mill. kroner ved overgang til fullført kontrakt, mot en negativ resultateffekt på 71,5 mill. kroner i 1. kvartal OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

6 Balanse IFRS Immaterielle eiendeler 1 596,7 165, ,0 Varige driftsmidler 1 607, , ,6 Finansielle anleggsmidler , , ,0 ANLEGGSMIDLER , , ,5 Boligtomter for utvikling 8 908, , ,3 Utlån til kunder , , ,0 Bankinnskudd, kontanter og lignende 892, , ,9 Andre omløpsmidler 2 569, , ,6 OMLØPSMIDLER , , ,8 EIENDELER , , ,3 EGENKAPITAL , , ,7 Avsetning for forpliktelser 2 323, , ,3 Langsiktig rentebærende gjeld , , ,2 Kortsiktig rentebærende gjeld 4 222, , ,9 Bankinnskudd fra kunder , , ,8 Annen gjeld 3 499, , ,2 GJELD , , ,6 GJELD OG EGENKAPITAL , , ,3 EGENKAPITALANDEL 27,4 % 29,9 % 28,1 % BWG Homes AS eier merkevarene Block Watne og Hetlandhus i Norge. Virksomheten i Sverige drives gjennom Myresjöhus AB, Kärnhem AB og SmålandsVillan AB. BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra til økt med 1,50 mrd. kroner til 44,72 mrd. kroner. Rentebærende gjeld har økt med 1,99 mrd. kroner fra årsskifte og forklares i hovedsak med opptak av obligasjonslån i OBOS-banken. Se note 10 og 11 for oversikt over langsiktig og kortsiktig rentebærende gjeld. 28,1 % pr Egenkapitalandel eksklusive OBOS-banken er 44,1 % pr mot 43,9 % pr Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt 18,40 mrd. kroner og verdijustert totalbalanse er 50,88 mrd. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent for konsernet er 36,2 % og verdijustert egenkapital eks. OBOS-banken er 54,2 %. Pr er OBOS-konsernet sin bokførte egenkapital 12,24 mrd. kroner. Dette er en økning på 150,4 mill. kroner siden årsskiftet. Egenkapitalandelen er 27,4 % ved utgangen av kvartal mot Se note 12 for oversikt over OBOS-konsernets balanse eksklusive OBOS-banken og note 13 for detaljert oversikt over verdijustert egenkapital for konsernet. Bildet viser boliger fra Kärnhem i borettslaget Biskopskolonin 10 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 som ligger i Växjö i Småland. OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

7 kapittel 5 kapittel 6 2 Medlemsorganisasjonen OBOS _ Organisasjonen _ Ved utgangen av mars har OBOS betalende medlemmer, en økning på fra samme tid i fjor. Økningen inkluderer ca betalende medlemmer fra fusjonen med StorBergen BBL. Ved utgangen av mars har av våre medlemmer ikke betalt kontingent for Dette er på samme nivå som i fjor. Antall betalende medlemmer vil normalt øke utover året. Pr. 1. kvartal er andel benyttet forkjøpsrett ved salg av disse boligene 33,6 %. OBOS medlemmer har også fortrinnsrett til boliger som bygges i regi av Block Watne AS. VEDTATT FUSJON MED ÅLESUND BBL Generalforsamlingene i OBOS BBL og Ålesund BBL har begge i løpet av våren sagt ja til fusjon. Ved utgangen av 1. kvartal 2015 hadde OBOSkonsernet ansatte, hvorav i Norge og 567 i Sverige. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på medarbeidere hvorav som følge av oppkjøpet av BWG Homes. 1. kvartal 2. kvartal Antall ansatte i OBOS konsern Det har hittil vært nyinnmeldinger mens har meldt seg ut. Ved utgangen av 2014 var det betalende medlemmer. En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Målsetningen er at fusjonen skal tre i kraft i oktober. Ålesund BBL har nærmere medlemmer. Vedtatt fusjon med Ålesund BBL. OBOS-konsernet har ansatte. For 1. kvartal 2015 ble sykefraværet på 4,9 %. Dette er noe høyere enn på samme tid i fjor og målsetningen som er et sykefravær under 4 %. 3. kvartal 4. kvartal Sykefravær OBOS konsern Sverige: kvartal 2. kvartal 4,9 % 3,8 % 4,6 % 3,2 % 3,6 % Norge: kvartal 4. kvartal Totalt for året 3,5 % 2,9 % 3,9 % 3,5 % 3,6 % 3,6 % OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

8 Virksomhetsområdene _ kapittel 7 (alle beløp i mill. kroner) 7.1 Hovedtall operasjonelle tall Driftsinntekter Finansnetto fra OBOS-banken er ikke inkludert. 2) BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og som et datterselskap under Boligutvikling i perioden ,3 mill. kroner operasjonelle driftsinntekter pr. 1. kvartal 2015 Resultat før skatt (EBT) Pr. 1. kv. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv ) ) BOLIGUTVIKLING 1 754,8 601, ,0 152,9 13,5 87,3 FORVALTNING OG RÅDGIVNING 158,2 148,7 623,7 37,8 38,7 171,0 NÆRINGSEIENDOM 220,4 190,1 787,6 123,1 125,9 594,0 BANK OG FORSIKRING 35,3 42,9 183,6 30,8 27,5 146,3 EIENDOMSMEGLING 38,7 29,2 155,5 1,4 1,1 19,5 AKSJEINVESTERINGER ,4 26,3 764,4 UTLEIEBOLIGER 7,2 19,8 97,1 3,3 8,3 35,7 ANNEN VIRKSOMHET 33,7 37,7 132,7-13,8-10,5-60,7 SUM 2 248, , ,2 350,9 230, ,5 OBOS Boligutvikling oppnådde en omsetning på 1 754,8 mill. kroner pr. 1. kvartal Sammenlignet med samme periode i 2014 gir dette en økning på 1 153,4 mill. kroner. Hovedårsaken til den positive endringen forklares ved at BWG Homes-konsernet først pr ble rapportert som et datterselskap. Selskapene i BWG Homes-konsernet bidrar med en omsetning på 1 217,3 mill. kroner i 1. kvartal. Det er solgt boliger i prosjekter i regi av OBOS, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør 896 boliger. Dette er en økning på 49 % for OBOS sin verdimessige andel. BWG Homes-selskapene solgte i 1. kvartal 549 boliger og OBOS Nye hjem-konsernet og OBOS Fornebulandet-konsernet solgte til sammen 469 boliger, hvor OBOS sin verdimessige andel utgjør 347 boliger. Resultat før skatt pr. 1. kvartal 2015 ble 152,9 mill. kroner mot 13,5 mill. kroner i samme periode i Den betydelige forbedringen i resultatet forklares av BWG Homes-selskapene, som bidrar med et resultat på 84,1 mill. kroner. Videre var resultatet i 1. kvartal 2014 påvirket av en avsetning på 21,5 mill. kroner til garantiarbeider på ett prosjekt på Fornebu. OBOS Boligutvikling har ved utgangen av 1. kvartal 148 ferdigstilte usolgte boliger, henholdsvis 113 boliger i BWG Homes-selskapene. Dette er en nedgang på 52 boliger siden årsskifte. Bakgrunnen for reduksjonen skyldes et godt salg av boliger. Prosjektene Stenbråtlia og Bellevuhagen er nå utsolgt og boligene i Østre Stasjonsvei (i Danmark) er utleid og dermed blitt klassifisert som utleieprosjekt. Tomtebanken til konsernet er på anslagsvis boliger brutto, hvorav OBOS sin økonomiske andel utgjør rundt boliger. Tallene inkluderer også BWG Homes-selskapene, hvor brutto boliger er satt lik verdimessig andel på i underkant av boliger. I tillegg er det et potensial for økt tomteutnyttelse på Fornebu i fase 2. OBOS har pr. 1. kvartal boliger i produksjon, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør Antall solgte boliger under produksjon utgjør henholdsvis og boliger. Dette gir en salgsgrad for prosjekter under produksjon er på 62 % i antall (netto). Kapitalbindingen innenfor Boligutvikling eks. BWG Homes var på 6,75 mrd. kroner (NGAAP) ved utgangen av 1. kvartal. Annualisert avkastningen på investert kapital før skatt var 11 % og egenkapitalavkastningen 7 %. Kapitalbindingen innenfor eiendomsvirksomheten i BWG Homes-konsernet var på 5,01 mrd. Kroner (IFRS) ved utgangen av 1. kvartal. 7.2 Boligutvikling Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Prosjektinntekter 1 729,1 594, ,9 Andre inntekter 25,6 7,3 51,1 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 754,8 601, ,0 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 152,9 13,5 87,3 Antall solgte boliger 2) herav OBOS verdimessige andel 2) Verdi solgte boliger 2) 3 247, , ,4 - herav OBOS verdimessige andel 2) 2 796, , ,1 Antall boliger i produksjon 2) herav OBOS verdimessige andel 2) Antall ferdigstilte usolgte boliger OBOS sin andel 2) BWG Homes-konsernet rapportert resultatmessig som et datterselskap fra og med ) Inkludert helårstall for BWG Homes-konsernet i 1. kvartal 2014 og hele Ladebyhagen blir et helt nytt kvartal med 450 leiligheter på Lade i Trondheim. 14 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

9 7.3 Forvaltning og rådgivning 7.4 Næringseiendom Utleie Forvaltning og rådgivning omsatte for 158,2 mill. kroner pr. 1. kvartal. Økningen fra samme periode i 2014 forklares i hovedsak av fusjonen med StorBergen BBL med virkning fra og med 30. september 2014, samt vekst i antall forvaltede selskap. Virksomhetsområdet fikk et resultat før skatt på 37,8 mill. kroner, noe som er noe under samme periode i fjor. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Driftsinntekter 158,2 148,7 623,7 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 37,8 38,7 171,0 Forvaltningsavtaler (Tusen boliger) Innen boligforvaltningsområdet har OBOSkonsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevningsavtaler med ytterligere kunder inkludert OBOS Basale. Forvaltningsavtaler (Antall selskaper) Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Leieinntekter 109,6 95,5 425,3 Andre inntekter 4,1 1,9 15,3 SUM DRIFTSINNTEKTER 113,7 97,4 440,6 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 107,4 116,0 561,9 Verdiendring investeringseiendom 46,7 69,0 319,9 Økonomisk ledighet 3,9 % 4,0 % 4,8 % Økonomisk ledighet for OBOS Forretningsbygg AS. På konsernnivå er samlet ledighet for eiendommer 2,5 %. Se note 8 for mer informasjon. Driftsinntektene pr. 1. kvartal 2015 var på 113,7 mill. kroner. Dette er en økning på 16,3 mill. kroner sammenlignet med samme periode i Økningen forklares blant annet av Scandic Ørnen som åpnet i mai 2014, samt andre nye og reforhandlede leiekontrakter. Den økonomiske ledigheten for investeringseiendom endte på 3,9 %. Ledigheten er i hovedsak knyttet til eiendommen Storo kontorbygg, Kværnerhallen og Strandveien 43. Det er i løpet av 1. kvartal signert nye kontrakter på Strandveien 43, slik at det nå kun gjenstår 600 kvadratmeter med ledige lokaler. Resultat før skatt endte på 107,4 mill. kroner mot 116,0 mill. kroner samme periode i fjor. Verdiendringen på investeringseiendom utgjorde pr. 1. kvartal ,2 mill. kroner, sammenlignet med 69,0 mill. kroner pr. 1. kvartal På Lillestrøm er byggearbeidene på selskapets nye prosjekt i gang. Prosjektet med kontor, hotell, forretninger og garasje (samt boliger utviklet av OBOS Boligutvikling) på til sammen m 2 vil stå ferdig i OBOS har ferdigstilt OUS Mortensrud for Oslo Universitetssykehus. Bebyggelsen på ca m² BRA består av kombinerte behandlingsplasser og kontorvirksomhet og skal gi et samlet behandlingstilbud innen psykisk helse og avhengighetsbehandling for bydelene Nordstrand, Søndre Pr. 1. kvartal hadde OBOS tre kjøpesentre blant de 60 største kjøpesentrene i Norge. OBOS-sentrene hadde i 1. kvartal en økning på 5,3 % mot bransjens 7,5 %. Korrigert for arealendringer var økningen 5,8 % (kilde: Kvarud Analyse). Nordstrand og Østensjø. Bygget ble overlevert Oslo Universitetssykehus 29. april Næringseiendom Drift og forvaltning Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Driftsinntekter 106,7 92,7 347,0 RESULTAT 15,7 9,9 32,1 Næringseiendom drift og forvaltning består av driftsselskapene OBOS Eiendomsdrift AS og Gårdpass AS og forvaltningsselskapet OBOS Basale AS. Det har vært forbedringer i både omsetning og resultat for samtlige selskaper. 16 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

10 7.6 Bank og forsikring 7.8 Aksjeinvesteringer Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Provisjonsinntekter 9,7 16,4 58,1 Forsikring 23,5 24,0 96,5 Andre driftsinntekter 2,1 2,5 29,0 SUM DRIFTSINNTEKTER 35,3 42,9 183,6 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 30,8 27,5 146,3 Nøkkeltall OBOS-banken AS Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 54,8 33,6 160,3 Innskudd i % av utlån 63,6 % 86,7 % 72,6 % Kjernekapitaldekning 15,4 % 18,6 % 16,5 % Egenkapital i % av forvaltningskapital 7,8 % 9,5 % 8,3 % Provisjonsinntekter består av provisjonsinntekter fra Eika Boligkreditt AS. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv RESULTAT FØR SKATT (EBT) 15,4 26,3 764,4 BWG Homes-konsernet er rapportert resultatmessig som et tilknyttet selskap pr. 1. kvartal 2014 og 1. halvår Virksomhetsområdet Aksjeinvesteringer består av konsernets strategiske aksjeposter i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt investeringer i aksjer og andeler. Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt på 15,4 mill. kroner, noe som er 10,9 mill. kroner lavere enn fjoråret. Dette forklares med at BWG Homes ASA da var et tilknyttet selskap og ble rapportert under aksjeinvesteringer med et resultat på 10,2 mill. kroner. Se note 9 for mer detaljert informasjon om tilknyttede selskap som er aksjeinvesteringer Bank og forsikring viser et resultat før skatt pr. 1. kvartal på 30,8 mill. kroner. Dette er 3,3 mill. kroner bedre enn samme periode i fjor. Økningen i resultatet forklares av en forbedring i resultatet fra OBOS Skadeforsikring. Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter fra OBOS-banken har økt sammenlignet med fjoråret, men samtidig er provisjonsinntektene fra Eika BoligKreditt AS redusert og driftskostnadene 7.7 Eiendomsmegling økt betraktelig, forklart både med vekst og selve etableringen av OBOS-banken. Resultat før skatt for OBOS-banken ble 31,7 mill. kroner pr. 1. kvartal, noe som 0,4 mill. kroner bedre enn fjoråret. Se publisert regnskapsrapport for OBOS-banken AS ( for 1. kvartal på hjemmesiden til OBOS for mer informasjon vedrørende bankvirksomheten til OBOS. 7.9 Utleieboliger Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Driftsinntekter 7,2 19,8 97,1 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 3,3 8,3 35,7 Driftsinntektene for utleieboliger beløper seg til 7,2 mill. kroner pr. 1. kvartal, noe som er messig inngår under virksomhetsområdet Næringseiendom. 12,6 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Dette forklares med salg av 617 utleieboliger til Oslo Kommune i Etter salget gjenstår det 387 utleieboliger i OBOS, hvorav 87 resultat- Resultat før skatt beløper seg til 3,3 mill. kroner og er 5,0 mill. kroner under samme periode i Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Driftsinntekter 38,7 29,2 155,5 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 1,4 1,1 19, Annen virksomhet Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere og OBOS Stor-Bergen Eiendomsmegling. OBOS Eiendomsmeglere har omsatt 637 boliger pr. 1. kvartal, hvorav 608 bruktsalg og 29 prosjektsalg. Dette er en reduksjon fra fjoråret på totalt 26 boliger, men det har vært en økning på 23 bruktsalg og en reduksjon på 49 prosjektsalg. Bakgrunnen for nedgangen i prosjektsalgene skyldes at mesteparten av salg av nyboliger er overført til virksomhetsområdet Boligutvikling. OBOS Stor-Bergen Eiendomsmegling har pr. 1. kvartal solgt 66 boliger. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv Driftsinntekter 33,7 37,7 132,7 RESULTAT FØR SKATT (EBT) -13,8-10,5-60,7 Annen virksomhet består i hovedsak av medlemsrelaterte inntekter og kostnader, markedsføringskostnader forbindelse med investeringen i små vannkraftverk via datterselskapet Tyngdekraft AS. på konsernnivå og kon- sernkostnader som ikke fordeles på virksomhetsområdene. Området inneholder også kostnader i 18 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

11 kapittel 8 OBOS bygger vannkraftverk gjennom Tyngdekraft AS 2 Risiko og risikostyring _ RISIKOOMRÅDER FOR OBOS-KONSERNET Nedgangen i boligmarkedet i 2. halvår i 2013 er snudd til en ny oppgang i Boligprisene er igjen på vei opp mot prisnivået for to år siden. En moderat vekst i boligmarkedet har en gunstig effekt på risikosituasjonen for OBOS-konsernet. OBOS-konsernet blir gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risiko som finansiell risiko, markedsrisiko herunder aksjerisiko og eiendomsrisiko, likviditetsrisiko, forretningsrisiko og omdømmerisiko. KREDITTRISIKO Kredittrisikoen i utlånsvirksomheten, som nå er overført til OBOS-banken, er lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Til tross for overføring av lån til Eika BoligKreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også i 2014 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Kundeinnskuddet er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 4. kvartal 2014 var innskuddsdekningen målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 72,6 prosent. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 4. kvartal 2014 var på 1,04 mrd. kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. LIKVIDITETSRISIKO I strategien for likviditetsrisiko inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS morselskap har kredittrammer i tillegg til kassekreditt på til sammen 2,7 mrd. kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,6 mrd. kroner i trekkrettigheter og 0,3 mrd. kroner er innvilget i kassekreditt ved utgangen av 4. kvartal. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring av sertifikatlån. Se note 6 for detaljer vedrørende trekkrettigheter. FORRETNINGSRISIKO Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innenfor boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen som selskapene kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til 20 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

12 1 et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. MARKEDSRISIKO/AKSJERISIKO OBOS eier strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjer. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. Sammenhengen mellom høy forventet avkastning og høy risiko gjelder i aksjemarkedet, og den felles bindingen til eiendomsmarkedet gir en positiv korrelasjon mellom de største investeringene. EIENDOMSRISIKO En fellesnevner for all virksomheten til OBOS, er tilknytningen til eiendomsmarkedet for selskapene i konsernet. Fall i eiendomsmarkedet kommer gjerne som følge av en konjunkturnedgang som resulterer i et lavere aktivitetsnivå. Dersom dette kapittel 9 skulle inntreffe ville det medføre lavere omsetning i bolig- og næringssegmentet. Fallende boligpriser og tregere leiemarked vil påvirke finansieringen og gjennomføringen av igangsatte eller planlagte utbyggingsprosjekter (likviditetsrisiko og forretningsrisiko). I alvorlige tilfeller kan også kredittapene øke (motparts- og verdifallsrisiko) som en følge av fall i eiendomsmarkedet, men på grunn av den gode pantesikkerheten i utlånsporteføljen vil dette først inntreffe når fallet nærmer seg 50 prosent, slik det gjorde i perioden I tillegg vil aksjerisikoen øke fordi porteføljen i stor grad er bundet opp i strategiske investeringer i selskaper innenfor eiendomssegmentet. I en situasjon med stabil økonomisk utvikling, vil ikke eiendomsrisikoen spille noen fremtredende rolle, og konsernselskapenes egenkapital vil dekke kapitalbehovene for den samlede risiko med god margin. Hendelser etter balansedagen _ Det har oppstått to vesentlig hendelse etter balansedagen. VEDTATT FUSJON MED ÅLESUND BBL Generalforsamlingene i OBOS BBL og Ålesund BBL har begge i løpet av våren sagt ja til fusjon. Målsetningen er at fusjonen skal tre i kraft i oktober. Ålesund BBL har nærmere medlemmer. Egenkapital pr KJØP AV NYDALEN NÆRINGSEIENDOM AS OBOS Nye Hjem AS kjøpte 18. mai % av aksjene i Nydalen Næringseiendom AS. Selskapet eier Sandakerveien 121, som i dag huser Schibsted Trykk, men som også vurderes som en attraktiv fremtidig boligtomt ,1 mill. kroner OBOS konsern 1 Regnskapsoppstilling _ kapittel 10 (alle beløp i mill. kroner) 10.1 Resultatregnskap OBOS konsern 1. kvartal 1. kvartal Note Driftsinntekter ,7 508, ,5 Driftskostnader ,7-436, ,6 Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskap 35,4 58,5 440,6 DRIFTSRESULTAT FØR AV- OG NEDSKRIVNINGER (EBITDA) 195,3 130, ,6 Nedskrivning anleggsmidler / immaterielle eiendeler -0,5-2,8 Avskrivninger -22,3-14,7-78,5 Verdiendring investeringseiendommer 5 46,7 69,0 319,9 DRIFTSRESULTAT (EBIT) 219,2 184, ,7 Finansinntekter 181,5 159, ,8 Finanskostnader -178,5-170,7-998,2 RESULTAT FØR SKATT (EBT) 222,1 173, ,2 Skattekostnader -53,2-34,7-260,4 RESULTAT ETTER SKATT 169,0 138, ,9 Herav ikke-kontrollerende eierinteresser 1,8 1,4 4,3 Totalresultat RESULTAT ETTER SKATT 169,0 138, ,9 Estimatavvik pensjon - -19,0-76,1 «Sum poster som ikke vil bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder» - -19,0-76,1 Omregningsdifferanser valuta -28,6-2,4 59,3 Regulering til virkelig verdi 8,9 1,7 84,4 «Sum poster som vil bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder» -19,7-0,6 143,8 TOTALRESULTAT 149,3 119, ,5 BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og et datterselskap under Boligutvikling i perioden OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

13 10.2 Balanse Eiendeler OBOS konsern Gjeld og egenkapital OBOS konsern Note Merkenavn 620,0-620,0 Goodwill 855,2 93,1 855,2 Andre immatrerielle eiendeler 121,4 71,9 121,7 Immaterielle eiendeler 1 596,7 165, ,0 Eierbenyttede eiendomer 1 249, , ,1 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 229,6 108,8 225,0 Driftsløsøre, inventar, etc 127,9 50,7 133,4 Varige driftsmidler 1 607, , ,6 Investeringseiendom , , ,2 Investering i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet , , ,8 Investering i Investering i aksjer og andeler 640,4 403,0 640,4 Lån til tilknyttede selskap og fellekontrollert virksomhet 437,7 399,5 576,5 Sertifikater og obligasjoner ,2 863,0 786,3 Andre finansielle anleggsmidler 99,7 84,7 101,7 Finansielle anleggsmidler , , ,0 ANLEGGSMIDLER , , ,5 Boligprosjekter under oppføring 3 350, , ,4 Boligtomter for utvikling 5 427, , ,4 Ferdig utsolgte boliger 131,0 45,0 159,5 Boligtomter for utvikling 8 908, , ,3 Note Andelskapital 70,7 60,7 69,6 Annen egenkapital , , ,2 Egenkapital , , ,7 Pensjonsforpliktelser 276,2 176,2 275,4 Utsatt skatt 1 798, , ,2 Andre avsetninger og forpliktelser 247,9 159,0 254,8 Avsetning for forpliktelser 2 323, , ,3 Gjeld til kredittinstitusjoner , , ,7 Obligasjonslån , , ,6 Derivater 123,5 105,3 139,4 Annen langsiktig gjeld 5,8 6,1 25,0 Langsiktig gjeld , , ,7 Bankinnskudd fra kunder , , ,8 Obligasjonslån ,0-558,0 Sertifikatlån ,0 500,0 - Kortsiktig rentebærende gjeld , , ,9 Leverandørgjeld 590,7 306,7 684,1 Betalbar skatt 136,9 32,3 132,0 Skyldig offentlige avgifter 238,5 114,6 198,8 Annen kortsiktig gjeld 2 404, , ,9 Kortsiktig gjeld , , ,6 Investeringer i aksjer og andeler 104,4 72,6 96,0 Obligasjoner og sertifikater 7 110,7 231,8 95,5 Utlån til kunder , , ,0 Andre fordinger 1 253,1 302, ,6 Opptjent ikke fakturerte inntekter 273,1 243,7 257,0 Kundefordringer 828,0 214,5 771,5 Eiendeler holdt for salg ,8 - Bankinnskudd, kontanter og lignende 892, , ,9 Fordringer , , ,5 GJELD , , ,6 EGENKAPITAL OG GJELD , , ,3 BWG Homes-konsernet rapporteres under under investering i tilknyttede selskap og fellekontrollert virksomhet pr Fra og med rapporteres konsernet som et datterselskap. OMLØPSMIDLER , , ,8 EIENDELER , , ,3 BWG Homes-konsernet rapporteres under under investering i tilknyttede selskap og fellekontrollert virksomhet pr Fra og med rapporteres konsernet som et datterselskap. 24 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

14 10.3 Kontantstrømsoppstilling 10.4 Egenkapitalavstemming Millioner kroner Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) 195,3 Resultat fra tilknyttede selskaper -35,4 Urealisert verdiendring 1,7 Endring i andre tidsavgrensningsposter omløpsmidler 200,8 Endring i andre tidsavgrensningsposter kortsiktig gjeld 78,6 Endring i andre tidsavgrensningsposter langsiktig gjeld -43,2 Endring utlån bankvirksomhet OBOS banken ,0 Endring bankinnskudd fra kunder OBOS banken -691,0 Tomtekjøp -105,4 Netto endring i arbeidskapitalposter ,8 Betalte renter netto -49,1 Mottatte renter 143,5 Betalt skatt -43,4 Andels- Omregnings- Esimatavvik Regulering Opptjent Sum kapital differanser pensjon til virkelig egenkapital Sum Minoritet egenkapital EGENKAPITAL PR. 1. JANUAR ,6 8,1-76,2 67, , ,2 29, ,1 Periodens resultat ,5 137,5 1,4 138,9 «Andre inntekter og kostnader fra totalresultatet» - -2,4-19,0 1, , ,7 Økning i andelskapital 1, ,1-1,1 Andre endringer ,2-0,2 - -0,2 EGENKAPITAL PR. 31. MARS ,7 5,8-95,2 69, , ,0 31, ,2 EGENKAPITAL PR. 1. JANUAR ,6 67,5-152,2 152, , ,6 30, ,7 Periodens resultat ,2 167,2 1,8 169,0 «Andre inntekter og kostnader fra totalresultatet» - -28,6-8, , ,7 Økning i andelskapital 1, ,1-1,1 Andre endringer EGENKAPITAL PR. 31. MARS ,7 38,9-152,2 161, , ,1 32, ,1 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) ,5 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -122,7 Utbetalinger ved kjøp av immaterielle eiendeler -3,1 Innbetalinger ved salg av aksjer 0,7 Kontanteffekt ved kjøp av selskap -123,5 Netto kontantstrøm fra TS 40, Segmentregnskap IFRS Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -208,2 Økning/nedgang kortsiktig gjeld -473,3 Opptrekk langsiktig gjeld 79,6 Nedbetaling sertifikatgjeld -200,0 Opptrekk sertifikatgjeld 500,0 Nedbetaling obligasjonsgjeld -315,0 Opptrekk obligasjonsgjeld 2 194,0 Realisert valutasikring 12,8 Økning andelskapital 1,1 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 1 799,2 Netto endring i likvide midler -199,5 Likvide midler ved starten av perioden 1 091,9 Likvide midler ved periodens utgang 892,5 Driftsinntekter Finansnetto fra OBOS-banken er ikke inkludert. 2) BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden og som et datterselskap under Boligutvikling i perioden Resultat før skatt (EBT) Pr. 1. kv. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv. Pr. 1. kv ) ) BOLIGUTVIKLING 1 090,6 59, ,6 33,2-62,0 181,5 FORVALTNING OG RÅDGIVNING 158,2 148,7 623,7 37,8 38,7 171,0 NÆRINGSEIENDOM 220,0 189,9 778,6 131,1 136,6 541,0 BANK OG FORSIKRING 35,3 42,9 183,6 30,8 27,5 146,3 EIENDOMSMEGLING 38,7 29,2 155,5 1,4 1,1 19,5 AKSJEINVESTERINGER ,4 26,3 764,4 UTLEIEBOLIGER 7,2 19,8 97,1 3,3 8,3 35,7 ANNEN VIRKSOMHET 29,6 18,2 71,4-30,9-2,9-74,2 SUM 1 579,7 508, ,6 222,1 173, ,2 Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang 544,6 26 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

15 kapittel 11 Noter (alle beløp i mill. kroner) Note 1 Regnskapsprinsipper RAMMEVERK FOR REGNSKAPSAVLEGGELSEN OBOS har tidligere rapportert i henhold til norsk god regnskapsskikk. Regnskapet for 1. kvartal 2015 er, så langt det har latt seg gjøre avlagt i henhold til regnskapsloven 3-9 og Forskrift om forenklet IFRS fastsatt av Finansdepartementet 3. november Konsernet vil bruke resten av året til å kvalitetssikre overgangen til forenklet IFRS. Overgangen til forenklet IFRS innebærer i hovedsak at regnskapsføring og måling følger internasjonale regnskapsstandarder (IFRS) og presentasjon og noteopplysninger er i henhold til norsk regnskapslov og god regnskapsskikk. Konsernet har anvendt følgende tillatte forenklinger fra innregnings- og vurderingsreglene i IFRS: IAS 10 nr 12 og 13 og IAS 18 nr. 30 fravikes slik at utbytte og konsernbidrag regnskapsføres i samsvar med regnskapslovens bestemmelser (NGAAP). PRINSIPPER FOR KONSOLIDERING Datterselskap Datterselskaper er alle enheter som konsernet har kontroll over. Kontroll over en enhet oppstår når konsernet er utsatt for svingninger i avkastningen fra enheten og har evnen til å påvirke denne avkastningen gjennom sin innflytelse over enheten. Ved oppkjøp av virksomhet anvendes oppkjøpsmetoden. Vederlaget måles til virkelig verdi. Inkludert i vederlaget er også virkelig verdi av alle eiendeler eller forpliktelser som følge av avtale om betinget vederlag. Identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser regnskapsføres til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Utgifter knyttet til oppkjøp kostnadsføres når de påløper. Når oppkjøpet skjer i flere trinn skal eierandel fra tidligere kjøp verdsettes på nytt til virkelig verdi på kontrolltidspunktet med resultatføring av verdiendringen. Konserninterne transaksjoner, mellomværender og urealiserte gevinster og tap elimineres i konsernregnskapet. Rapporterte tall fra datterselskapene omarbeides om nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. I selskaper der OBOS BBL ikke eier 100 prosent av egenkapitalen, er de øvrige eiernes andel vist som ikke-kontrollerende eierinteresser under konsernets egenkapital. Ikke-kontrollerende eiers andel av resultatet vises i fordelingen av periodens resultat og totalresultat. Transaksjoner med ikke-kontrollerende eiere i datterselskaper som ikke medfører tap av kontroll behandles som egenkapitaltransaksjoner. Ved ytterligere kjøp føres forskjellen mellom vederlaget og forholdsmessig andel av balanseført verdi av nettoeiendeler i datterselskapet mot egenkapitalen til morselskapets eiere. Gevinst eller tap ved salg til ikke-kontrollerende eiere føres tilsvarende mot egenkapitalen. Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet: Tilknyttede selskaper er selskaper der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. For felleskontrollert virksomhet har OBOS felles kontroll med andre. Betydelig innflytelse foreligger i de fleste tilfeller der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Ved førstegangs regnskapsføring vurderes tilknyttede foretak og felleskontrollert virksomhet til anskaffelseskost. Anskaffelseskost inkluderer goodwill og andre merverdier identifisert på kjøpstidspunktet. Goodwill relatert til det tilknyttede selskapet og den felleskontrollerte virksomheten avskrives ikke. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet resultatføres på egen linje i resultatregnskapet og tillegges balanseført verdi av investeringen. Konsernets andel av utvidet resultat i det tilknyttede selskapet føres i utvidet resultat i konsernet og tillegges også balanseført beløp av investeringene. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført beløp av investeringen blir negativt, med mindre konsernet har pådratt seg forpliktelser eller foretatt betalinger på vegne av det tilknyttede selskapet. Ved indikasjoner på verdifall blir det gjennomført en nedskrivningstest av den balanseførte verdien av investeringen. Ved verdifall beregnes eventuelt nedskrivningsbeløp som forskjellen mellom gjenvinnbart beløp av investeringen og dens bokførte verdi, og differansen blir regnskapsført på samme linje som resultatandelen fra tilknyttet foretak eller felleskontrollert virksomhet i resultatregnskapet. Nedskrivningen reverseres dersom det er indikasjoner for dette og en ny nedskrivningstest viser at verdien er høyere enn balanseført beløp. Dersom en investering opphører å være et tilknyttet selskap eller felleskontrollert virksomhet, slik at egenkapitalmetoden opphører, måles gjenværende eierinteresse til virkelig verdi. Dersom egenkapitalmetoden ikke opphører, for eksempel ved overgang fra tilknyttet selskap til felleskontrollert virksomhet, foretas det ikke ny måling av gjenværende eierinteresse. Omregning av utenlandsk valuta A) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Konsernregnskapet er presentert i norske kroner (NOK) som både er den funksjonelle valutaen til morselskapet og presentasjonsvalutaen til konsernet. B) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til den funksjonelle valutaen ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster/-tap som oppstår ved gjennomføring av slike transaksjoner og ved omregning av pengeposter i utenlandsk valuta ved regnskapsårets slutt, resultatføres. C) Konsernselskaper Resultatregnskap og balanse for konsernselskaper med funksjonell valuta forskjellig fra presentasjonsvalutaen regnes om på følgende måte: a) Balansen er omregnet til balansedagens kurs. b) Resultatregnskapet er regnet om til gjennomsnittskurs c) Omregningsdifferanser føres over utvidet resultat og spesifiseres separat i egenkapitalen. Goodwill og merverdier ved oppkjøp av en utenlandsk enhet behandles som eiendeler og forpliktelser i den oppkjøpte enheten og behandles på samme måte som underliggende regnskap i omregningen. FINANSIELLE EIENDELER OG FORPLIKTELSER Klassifisering Finansielle eiendeler og forpliktelser klassifiseres i en av følgende kategorier: Eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi over resultatet Eiendeler tilgjengelig for salg Utlån og fordringer Forpliktelser til amortisert kost Klassifisering avhenger av type instrument og hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler og forpliktelser ved anskaffelse. 28 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

16 A) Finansielle eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi over resultatet: Denne klassen har to underkategorier: Finansielle eiendeler og forpliktelser som er holdt for handelsformål, eller finansielle eiendeler og forpliktelser som er bestemt regnskapsført til virkelig verdi ved første gangs innregning. Finansielle eiendeler og forpliktelser som føres til virkelig verdi over resultatet, balanseføres ved anskaffelse til virkelig verdi og transaksjonskostnader resultatføres. Verdiendringer på finansielle eiendeler og forpliktelser regnskapsført til virkelig verdi inngår i finansinntekter/finanskostnader. Konsernets finansielle derivater inngår i den første kategorien. Den andre kategorien omfatter konsernets sertifikater og obligasjoner, fastrenteutlån, pengemarkedsfond og fastrenteinnlån. B) Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg: I denne kategorien inngår finansielle eiendeler som ikke er derivater og som man velger å plassere i denne kategorien, eller som ikke er klassifisert i noen annen kategori. Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg balanseføres første gang til virkelig verdi inklusive transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder innregnes gevinst eller tap i andre inntekter og kostnader, unntatt når det gjelder et tap ved verdifall. Når eiendeler i denne kategorien selges eller nedskrives, omklassifiseres samlet verdiregulering av eiendelene som er ført over utvidet resultat som Regulering til virkelig verdi. C) Utlån og fordringer: Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som har faste og bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. Kategorien utelukker derivater, finansielle eiendeler som er vurdert til virkelig verdi over resultatet, og finansielle eiendeler tilgjengelig for salg. Kategorien omfatter kontanter og fordringer på sentralbanker, utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner, samt utlån til og fordringer på kunder. Utlån og fordringer balanseføres første gang til virkelig verdi med tillegg av transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder måles utlån og fordringer til amortisert kost. Amortisert kost er anskaffelseskost minus alle tilbakebetalinger av renter og avdrag, men tillagt effektiv rente. Til fradrag kommer også eventuelle beløp grunnet verdifall eller tapsutsatthet. Den effektive renten er den renten som diskonterer estimerte framtidige kontante inneller utbetalinger over det finansielle instrumentets forventede levetid til anskaffelseskost på etableringstidspunktet. D) Finansielle forpliktelser regnskapsført til amortisert kost: I denne kategorien inngår finansielle forpliktelser som ikke er derivater eller bestemt regnskapsført til virkelig verdi over resultatet. Kategorien omfatter innskudd fra kunder og kredittinstitusjoner, samt forpliktelser som sertifikat- og obligasjonsgjeld som ikke er sikret med finansielle derivater. Finansielle forpliktelser til amortisert kost balanseføres første gang til virkelig verdi med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene til amortisert kost ved bruk av effektiv rente-metoden. Der hvor tidshorisonten for den finansielle forpliktelsens forfallstidspunkt er relativt kort, benyttes den nominelle renten ved beregning av amortisert kost. Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen bare når det eksisterer en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk, og en har til hensikt å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. VERDIFALL PÅ FINANSIELLE EIENDELER Nedskrivninger på individuelle utlån og grupper av utlån (bankvirksomheten): Dersom det foreligger objektive bevis for verdifall for enkelte utlån eller grupper av utlån, foretas nedskriving på lånene. Betalingsmislighold eller informasjon om vesentlige finansielle problemer hos kunden, er eksempler på objektive bevis på at et individuelt lån skal nedskrives. Objektive bevis for at en gruppe av utlån har verdifall, kan være negative endringer i betalingsstatus til kunder i en gruppe, eller vesentlige endringer i rammebetingelser for en utlånsgruppe som korrelerer med mislighold i den samme gruppen. Individuelle og gruppevise nedskrivinger resultatføres som tap på utlån i den perioden de oppstår. Tilsvarende avsettes nedskrivnings- beløpet i balansen som en reduksjon av brutto utlån. Et tap konstateres når boet er oppgjort og kravet ikke kan forfølges videre rettslig. Engasjementsvurdering foretas ved utgangen av hvert kvartal. Alle engasjement hvor det foreligger manglende termininnbetaling (f.o.m. 1. termin) på lån gjennomgås og vurderes. Et engasjement defineres som misligholdt 32 dager etter manglende terminbetaling/overtrekk. Etter Finanstilsynets retningslinjer rapporteres et engasjement som misligholdt når kunden ikke har betalt en termin innen 30 dager etter forfall. Verdifall på andre finansielle eiendeler: På hver balansedag vurderer konsernet om det finnes objektive indikatorer som tyder på verdiforringelse av enkelte eiendeler eller grupper av finansielle eiendeler. For eiendeler klassifisert som tilgjengelig for salg, vil et betydelig eller langvarig fall i virkelig verdi til under anskaffelseskost være en indikator på at eiendelen er verdiforringet. Dersom slike objektive indikatorer foreligger for finansielle eiendeler tilgjengelig for salg, og verdireduksjoner tidligere har vært ført over utvidet resultat, skal det akkumulerte tapet som er innregnet i utvidet resultat omklassifiseres og nedskrivningen resultatføres. Beløpet måles som differansen mellom anskaffelseskost og dagens virkelige verdi, med fradrag for verdifall som tidligere er nedskrevet over resultatet. Slike nedskrivninger skal ikke senere reverseres over resultatregnskapet. Måling av virkelig verdi Virkelig verdi av finansielle instrumenter som omsettes i aktive markeder fastsettes ved slutten av rapporteringsperioden med henvisning til noterte markedspriser eller kurser fra meglere av finansielle instrumenter (kjøpskurs på lange posisjoner og salgskurs for korte posisjoner), uten fradrag for transaksjonskostnader. Markedet er aktivt dersom det er mulig å fremskaffe eksterne observerbare priser, kurser eller renter og disse prisene representerer faktiske og hyppige markedstransaksjoner. For finansielle instrumenter som ikke omsettes i et aktivt marked, fastsettes den virkelige verdien ved hjelp av en egnet verdsettingsmetode. Slike verdsettingsmetoder omfatter: Bruk av nylig foretatte markedstransaksjoner på armlengdes avstand mellom velinformerte og frivillige parter, dersom slike er tilgjengelige. Henvisning til virkelig verdi av et annet instrument som praktisk talt er identisk. Diskontert kontantstrømsberegning eller andre verdsettelsesmodeller Derivater Derivater balanseføres til virkelig verdi på det tidspunkt derivatkontrakten inngås, og deretter løpende til virkelig verdi. Derivater presenteres som eiendel dersom verdien er positiv og som forpliktelse dersom verdien er negativ. Regnskapsføringen av tilhørende gevinster og tap avhenger av om derivatet er utpekt som et sikringsinstrument, og hvis dette er tilfelle, typen av sikring. OBOS-konsernet benytter ikke sikringsbokføring, men benytter rentebytteavtaler til å redusere renterisikoen mellom fastrente og markedsrenten på innlån og utlån. Renter på rentebytteavtalene samt verdiendringer, føres over resultatet under «Finanskostnader». Kontanter og kontantekvivalenter Som kontanter og kontantekvivalenter regnes kontantbeholdning og bankinnskudd. Overtagelse av eiendeler ved mislighold Eiendeler som overtas i forbindelse med misligholdte engasjementer, verdsettes ved overtagelsen til virkelig verdi. Slike eiendeler klassifiseres i balansen etter sin art. Etterfølgende verdivurdering og klassifisering av resultateffekter følger prinsippene for den aktuelle balanseposten. Verdipapirer Verdipapirer består av aksjer, andeler, sertifikater og obligasjoner. Både aksjer og andeler samt sertifikater, obligasjoner og pengemarkedsfond klassifiseres som «til virkelig verdi over resultatet», og måles til virkelig verdi med resultatføring av verdiendring som inntekt fra andre finansielle investeringer. Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer I denne kategorien inngår både gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer bestemt regnskapsført til virkelig verdi over resultatet, og sertifikat - og obligasjonsgjeld som ved første gangs regnskaps- 30 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

17 føring blir balanseført til virkelig verdi og deretter til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Dette innebærer at forskjellen mellom kostpris på verdipapirgjelden (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over papirets løpetid. For gjeld som er bestemt regnskapsført til virkelig verdi, resultatføres effektiv rente tilsvarende som for amortisert kost metoden som «Finanskostnad». Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer oppstår ved salg av varer eller tjenester innenfor den ordinære driftssyklusen til konsernet. Kundefordringer klassifiseres som omløpsmidler. Andre fordringer klassifiseres som omløpsmidler dersom oppgjør forventes innen tolv måneder. Fordringer måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes fordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket avsetning for inntruffet tap. For kundefordringer knyttet til factoringvirksomheten kan disse vurderes på to måter. I de tilfeller hvor OBOS ikke har overtatt kredittrisikoen, balanseføres kun det forskudd som er utbetalt på fordringer som er overdratt til OBOS factoringselskap, som «Utlån factoring». I de tilfeller hvor kredittrisikoen overdras føres fordringene som «Fordringer factoring». Konsernet har for tiden kun fordringer hvor kredittrisikoen er overtatt. Leverandørgjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld klassifiseres som kortsiktig dersom den forfaller innen tolv måneder. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. Varige driftsmidler Varige driftsmidler samt eierbenyttet eiendom regnskapsføres etter kostmetoden. Varige driftsmidler består i hovedsak av kontormaskiner, inventar og transportmidler og er i regnskapet oppført til anskaffelseskost etter fradrag for ordinære akkumulerte avskrivninger og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader direkte relatert til anskaffelsen av driftsmiddelet. Påfølgende utgifter legges til driftsmidlets balanseførte verdi eller balanseføres separat, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler tilknyttet utgiften vil tilflyte OBOS-konsernet. Løpende reparasjoner og vedlikehold kostnadsføres. Avskrivninger er basert på anskaffelseskost med fradrag for restverdi og er fordelt lineært over forventet utnyttbar levetid, som normalt er: Eierbenyttet eiendom/bygning år Tekniske installasjoner 20 år Transportmidler 5 år Driftsløsøre 3 5 år Driftsmiddelets restverdi og den utnyttbare levetiden, vurderes årlig og justeres om nødvendig. Varige driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall. Gevinst og tap ved avgang resultatføres, under Driftsinntekter/Driftskostnader og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. Investeringseiendom Eiendom som ikke benyttes av OBOS-konsernet og som er anskaffet for å oppnå langsiktig avkastning i form av leieinntekter, verdistigning eller begge deler, klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom består av bygninger og tomter. På kjøpstidspunktet verdsettes investeringseiendom til anskaffelseskost inkludert transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres investeringseiendom til virkelig verdi. Virkelig verdi av investeringseiendom reflekterer blant annet leieinntekter fra inngåtte leiekontrakter og forutsetninger om fremtidig leienivå basert på nåværende markedssituasjon. Verdsettelsesmetoden er basert på neddiskontering av eiendommens forventede netto kontantstrøm med markedets avkastningskrav. Videre blir det tatt hensyn til et inntektsfradrag basert på forventet ledighet, forventede påkostninger og normale driftskostnader. Endringer i virkelig verdi resultatføres som «verdiendring investeringseiendommer». Utgifter knyttet til eiendommen tillegges investeringseiendom i balansen dersom det er sannsynlig at disse gir fremtidig verdi, og utgiften kan måles pålitelig. Andre utgifter til reparasjon og vedlikehold resultatføres i den perioden de påløper. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investeringseiendom, regnskapsføres også i byggeperioden som investeringseiendom til forventet virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående byggekostnader. Dersom den virkelige verdien av en investeringseiendom under bygging ikke kan måles pålitelig, måles eiendommen til kost frem til den virkelige verdien enten kan måles på en pålitelig måte eller til eiendommen er ferdigstilt. Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler i OBOS-konsernet består av goodwill, merkenavn, kjøpt programvare/- lisenser, tilknytningsavgift til norsk infrastruktur for betalingsformidling, og kunderelaterte immaterielle eiendeler. Immaterielle eiendeler ervervet separat balanseføres til anskaffelseskost. Anskaffelseskost for immaterielle eiendeler ervervet ved oppkjøp settes til virkelig verdi på tidspunkt for kontrollovertakelse. Balanseførte immaterielle eiendeler regnskapsføres til anskaffelseskost redusert for eventuell avskrivning og nedskrivning. Internt genererte immaterielle eiendeler, med unntak av balanseførte utviklingskostnader, balanseføres ikke, men kostnadsføres løpende. A) Goodwill Goodwill oppstår ved kjøp av virksomhet og utgjør summen av vederlag, beløp som innregnes for ikke-kontrollerende eierinteresser samt virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet av tidligere eierandel i det oppkjøpte selskapet, som overstiger virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler. Ved kjøp på gunstige vilkår, der summen av vederlaget, beløp som innregnes for ikke-kontrollerende eierinteresse og virkelig verdi av tidligere eierandel er lavere enn virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, inntektsføres differansen. For etterfølgende nedskrivingstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenererende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet. Goodwill allokeres ned til enheter, eller grupper av enheter, som representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. B) Varemerker Varemerker identifisert i oppkjøp føres i balansen til virkelig verdi på tidspunkt for overtakelsen. Varemerker blir ikke avskrevet, men blir testet for verdifall årlig. C) IT-system, programvare og lisenser Programvare/-lisenser balanseføres til anskaffelseskost med tillegg av utgifter til å gjøre programvaren klar til bruk. Utgifter pådratt som følge av å vedlikeholde eller opprettholde fremtidig nytte av programvaren blir kostnadsført. Balanseførte programvareutgifter avskrives over forventet utnyttbar bruks, som normalt er 3-5 år. Eiendelenes restverdier og brukstider vurderes årlig og justeres om nødvendig. Tilknytningsavgiften til nasjonalt betalingsformidlingssystem vurderes å gi konsernet en evigvarende bruksrett til å drive betalingsformidling. Den har således en ubestemt økonomisk levetid og avskrives ikke. Levetiden vurderes årlig i forhold til om antakelsen om ubestemt levetid kan forsvares. D) Kunderelaterte immaterielle eiendeler Kostnader til kjøpte kundeporteføljer balanseføres og avskrives lineært over den forventede levetiden på kundeforholdene, vanligvis 5-10 år. Verdifall på ikke-finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp nedskrives. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall 32 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

18 grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille ut uavhengige inngående kontantstrømmer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskrivninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill). Eiendeler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Boligtomter for utvikling Tomter som skal brukes i boligprosjekter er en innsatsfaktor i konsernets produksjon/varekretsløp og klassifiseres som varebeholdning. Anskaffelseskost er virkelig verdi av vederlaget på overtakelsestidspunktet. I enkelte tilfeller skjer oppgjøret for tomten frem i tid. Virkelig verdi av vederlaget på overtakelsestidspunktet fastsettes ved estimering av fremtidig kontantstrøm hensyntatt diskontering om oppgjør skal skje senere enn ett år frem i tid. Kjøp av tomter regnskapsføres under omløpsmidler og forpliktelsen inngår i regnskapslinjen for annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld. Tomter regnskapsføres til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet, fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og salgskostnader. Betalte opsjonspremier for tomter hvor opsjonen ikke enda er utøvd, inngår som immaterielle eiendeler. Boligprosjekter under oppføring Boligprosjekter under oppføring inkluderer alle prosjekter hvor tomt er regulert til bolig, og kostnader er pådratt. Verdien av boligprosjekter under oppføring inkluderer utviklingskostnader samt bygningsmassen som er produsert i prosjektet. Boligprosjekter under oppføring i egen regi (på egne tomter inklusive borettslag i Norge), balanseføres til anskaffelseskost eller til estimert netto realisasjonsverdi om den er lavere. Anskaffelseskost inkluderer utgifter direkte relatert til prosjektene og en andel av faste og variable indirekte kostnader påløpt i foretakets administrasjon som er direkte henførbare til prosjektet. Allokering av indirekte kostnader er basert på en normal kapasitetsutnyttelse. Boligprosjekter under oppføring i fremmed regi (på kundens tomter), herunder BRF-prosjekter (boliger i borettslag) der borettslaget er bestiller av prosjektet, balanseføres til anskaffelseskost pluss andel av estimert resultat. Se for øvrig omtale av prinsipper for inntektsføring av prosjekter. Forsikringstekniske avsetninger De forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av og utfyllende forskrift av om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. A) Avsetning for ikke opptjent premie Premieavsetning er en inntektsperiodisering av forfalt premie. Den skal dekke den uavløpte risiko i den periode som det er betalt premie for. Den forfalte premien periodiseres lineært over forsikringsperioden. B) Brutto erstatningsavsetning Erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav på skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet, men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utløp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjørsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert på erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. Erstatningsavsetningen skal dekke konsernets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato. C) Sikkerhetsavsetning Sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i konsernets premie- og erstatningsansvar for egen regning. Avsetningen skal beskytte selskapets økonomi mot en uforutsett utvikling i erstatningsutbetalingene. D) Garantiavsetning Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reser ve for at de sikrede mottar oppgjør i henhold til inngåtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen. E) Gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser Gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser er klassifisert som eiendel i balansen. Gjenforsikringsandel av ikke opptjente premier og erstatningsavsetninger er inkludert i gjenforsikringsandel av brutto forsikringsforpliktelser. Gjenforsikringsandelen er redusert med forventet tap på krav basert på objektive bevis for verdifall. Skatt Skattekostnaden består av betalbar skatt (skatt på årets skattepliktige inntekt) og utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet på forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt beregnes ikke på goodwill. Skattereduserende midlertidige forskjeller utlignes mot skatteøkende midlertidige forskjeller så fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skattefordel blir balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattepliktig inntekt vil foreligge der de skattereduserende midlertidige forskjellene kan utnyttes. OBOS betaler i tillegg formuesskatt som utgjør 0,3 prosent av skattemessig formue. Formuesskatt resultatføres under»driftskostnader». Innskudd fra kredittinstitusjoner og innskudd fra kunder Gjeld til kredittinstitusjoner og kunder er regnskapsført, avhengig av motpart, enten som innskudd fra kredittinstitusjon eller som innskudd fra kunder, uavhengig av verdimålingsprinsipp. Innskudd måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes innskudd til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. Ansatteytelser OBOS-konsernet har ulike pensjonsordninger, både innskuddsordning og ytelsesordning. A) Innskuddsordning Innskuddsordningen ivaretas gjennom privat administrerte forsikringsplaner for pensjon på obligatorisk og avtalemessig basis. Konsernet betaler et årlig tilskudd til den enkelte ansattes kollektive pensjonssparing på 5 % av lønn mellom 1 G og 6 G, og 8 % av lønn mellom 6 G og 12 G. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelser etter at innskuddene er betalt. Premie inklusive arbeidsgiveravgift kostnadsføres løpende. Forskuddsbetalte innskudd bokføres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller redusere fremtidige innbetalinger. B) Ytelsesordning En ytelsesordning er en ordning som ikke er en innskuddsordning. Ytelsesordningen vil normalt definere pensjonsutbetalingen som en ansatt vil motta ved pensjoneringstidspunktet og er avhengig av flere faktorer som alder, antall år i arbeid og lønn. Regnskapsmessig forpliktelse for ytelsesordningene er nåverdien av forpliktelsen på balansedagen, med fradrag for virkelig verdi av pensjonsmidlene. Pensjonsforpliktelsen blir beregnet av en uavhengig aktuar som anvender en lineær opptjeningsmetode. Pensjonsforpliktelsen diskonteres til nåverdi ved bruk av OMF-renten. Periodens kostnad ved pensjonsopptjening føres som en lønnskostnad, unntatt der det inkluderes i anskaffelseskost for en eiendel. Denne kostnaden inkluderer økningen i pensjonsforpliktelsen som følge av opptjening i inneværende år, endringer, avkorting og oppgjør. Virkningen på tidligere opptjente rettigheter som følge av endringer i ordningenes ytelser resultatføres umiddelbart. Netto rentekostnad beregnes ved å benytte diskonteringsrenten på netto pensjonsforpliktelse og virkelig verdi av pensjonsmidler. Denne kostnaden er inkludert i lønnskostnad i resultatregnskapet. Gevinster og tap (estimatavvik) som oppstår ved rekalkulering av forpliktelsen som følge av erfaringsavvik og endringer i aktuarmessige forutsetninger føres mot egen- 34 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

19 kapitalen via utvidet resultat i perioden de oppstår. Ny ordning vedrørende avtalefestet pensjon (AFP) er en flerforetaksordning og defineres som en ytelsesplan. Foreløpig regnskapsføres ordningen som en innskuddsplan, det vil si løpende resultatføring av påløpte premier, da det ikke foreligger tall og informasjon for å kunne beregne en fremtidig forpliktelse. Andre forpliktelser Konsernet avsetter for eventuelle rettslige krav, utbedringer eller restruktureringer dersom det eksisterer en forpliktelse som følge av tidligere hendelse, og at det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør. Avsetninger beregnes som nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. INNTEKTS- OG KOSTNADSFØRINGSPRINSIPPER A) Renteinntekter og rentekostnader Renteinntekter og -kostnader knyttet til eiendeler og forpliktelser som måles til amortisert kost resultatføres løpende basert på en effektiv rente-metode. Alle gebyrer knyttet til rentebærende innlån og utlån inngår i beregningen av effektiv rente og amortiseres dermed over forventet løpetid. Den effektive renten er den renten som diskonterer den forventede fremtidige kontantstrøm over den forventede levetiden til det finansielle instrumentet. Inntekt og kostnadsføring av den effektive renten benyttes både for balanseposter som vurderes til amortisert kost, og balanseposter som vurderes til virkelig verdi over resultatet. Renteinntekter på nedskrevne kredittengasjementer beregnes som effektiv rente av nedskrevet verdi. B) Provisjoner og gebyrer: Provisjonsinntekter og -kostnader resultatføres etter som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Gebyrer knyttet til rentebærende instrumenter blir ikke ført som provisjoner, men inngår i beregningen av effektiv rente og resultatføres tilsvarende. Honorar og gebyr ved omsetning eller formidling av finansielle instrumenter eller andre investeringsobjekter som ikke genererer balanseposter i bankens regnskap, resultatføres når transaksjonen sluttføres. Konsernet mottar provisjon fra Eika Boligkreditt AS (EBK) tilsvarende differansen mellom lånekundens rente og innlånsrenten til EBK inkludert en fastsatt margin. I konsernets regnskap fremkommer dette som finansinntekt. C) Forsikringspremie Forsikringspremier inntektsføres i takt med forsikringsperioden. Forfalt bruttopremie omfatter alle beløp konsernet har mottatt eller har til gode for forsikringsavtaler hvor forsikringsperioden er påbegynt før periodens avslutning. Ved periodeslutt foretas en tidsavgrensning hvor forfalt premie som vedrører neste år periodiseres under driftsinntekter. Årets tilflyttede reserver føres over resultatregnskapet og inngår i premieinntektene. Andel av periodens brutto premieinntekt som tilfaller reassurandør for avgitt gjenforsikring reduserer brutto premieinntekt. D) Inntekter fra inkasso Inkassosaker under utførelse vurderes i samsvar med prinsippet om løpende avregning. Dette innebærer at inntektsføring skjer i den regnskapsperioden som inkassotjenesten ytes, i takt med fremdriften i inkassosaken. Vurderingen av opptjent inntekt på balansedagen er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av antall løpende saker og andel av gjennomsnittlig salærinntekter de siste tolv måneder fratrukket en andel av delinnbetalinger på løpende saker. I tillegg foretas det en ytterligere reduksjon baser på historisk løsningsgrad. Salærinntekter blir inntektsført ved innbetaling på inkassosakene. Endring i balanseført verdi av inkassosaker under utførelse ligger i resultatregnskapet under regnskapslinjen «Driftsinntekt». Balanseført verdi er regnskapsført som omløpsmidler på regnskapslinjen «Kundefordringer». E) Inntekter fra boligprosjekter: Konsernets virksomhet knyttet til boligprosjekter omfatter oppføring av boliger på egne tomter hvor konsernet utvikler et tomteområde og selger de enkelte boenheter (egenregi) og oppføring av boliger på andres tomter (fremmedregi). Egenregi Dette er boligprosjekter hvor konsernet kontrol- lerer hele verdikjeden fra tomtekjøp via regulering av tomt til utbygging av infrastruktur, salg og bygging av bolig. Tomt med bolig overleveres samlet etter ferdigstillelse av boligen. Kjøper har få valgmuligheter hva gjelder utformingen av boligen med tilhørende tomt, men kan normalt velge mellom et sett av standard elementer. Inntekter fra egenregi-virksomheten innregnes i resultatregnskapet når bolig overleveres/overskjøtes til kjøper. Det er på dette tidspunkt risiko formelt går over til kjøper. Produksjon på andres tomt En mindre del av virksomheten i Norge gjelder salg av boliger hvor kunden eier tomten og besørger grunnarbeider med mer. Kundene kan være både private som bygger ut en enkelt tomt eller profesjonelle kunder som bygger ut større tomteområder. Konsernet inngår da en entrepriseavtale med kunden for oppføring av boligen(e). Konsernet leverer tjenester og materiell som inkorporeres på kundens tomt og som ikke kan kreves levert tilbake. Risiko og kontroll for utførte arbeider overføres derved løpende til kunden som eier tomten. Inntektsføringen følger prinsippet for løpende inntektsføring i takt med verdiskapingen. For identifiserte tapsprosjekter foretas det avsetning for hele det forventede tap. Avsetning for garantikostnader gjøres løpende i prosjektet. Inntektsføring gjøres kun for verdiskaping hvor det foreligger bindende salgskontrakter. For konsernets virksomhet i Sverige (BWG Homes AB) utgjør en betydelig del av virksomheten leveranse av byggematerialer fra egne fabrikker. Inntekt på slike leveranser innregnes ved utlevering av materialene til kundene, dvs. ved risikoovergang. En liten del av aktiviteten innebærer leveranse av byggetjenester (prosjektledelse osv.) på kundens tomt. Inntekt innregnes i tråd med at det faktureres, da faktureringen skjer i tråd med at inntekten er opptjent. Forskudd fra kunder Salg av bolig til kunder innebærer normalt også avtale om en betalingsplan hvor kunden betaler forskudd i byggeperioden. Forskuddsbetalinger fra kunder knyttet til konsernets prosjekter som inntektsføres ved overlevering/overskjøting vises på egen linje i balansen og er klassifisert som kortsiktig gjeld. Forskuddsbetalinger knyttet til prosjekter hvor inntektsføring gjøres basert på løpende avregning reduserer verdien av beholdninger, varer i arbeid. Forskuddsbetalinger er ikke rentebærende, men reduserer grunnlaget for balanseføring av renteutgifter. F) Utleieinntekter Leieinntekt fra investeringseiendom regnskapsføres som inntekt på lineært grunnlag i løpet av leieperioden. G) Andre driftsinntekter Utbytte resultatføres når rett til å motta betaling oppstår. LEIEAVTALER A) Finansielle leieavtaler Konsernet leier noen varige driftsmidler. Leieavtaler knyttet til varige driftsmidler hvor konsernet i hovedsak innehar all risiko og avkastning knyttet til eierskapet, blir klassifisert som finansielle leieavtaler. Finansielle leieavtaler blir ved leieperiodens begynnelse regnskapsført til det laveste av driftsmiddelets virkelig verdi og minsteleiens nåverdi. Hver leiebetaling blir fordelt mellom forpliktelsen og finanskostnader for å oppnå en konstant periodisk rente på forpliktelsens gjenstående saldo. Den korresponderende leieforpliktelsen (med fradrag for finanskostnader) blir inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner. Renteelementet i finanskostnaden kostnadsføres over leieperioden for å oppnå en konstant periodisk rente på forpliktelsens gjenværende saldo for hver periode. Varige driftsmidler under finansielle leieavtaler avskrives over den korteste av perioden for eiendelens utnyttbare levetid og leieavtalens løpetid. B) Operasjonelle leieavtaler Leieavtaler der det vesentligste av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over kontraktsperioden. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter 36 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

20 den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter og bankinnskudd. Segmentinformasjon Driftssegmenter rapporteres på samme måte som ved intern rapportering til selskapets øverste beslutningstaker. Selskapets øverste beslutningstaker, som er ansvarlig for allokering av ressurser til og vurdering av inntjening i driftssegmentene, er definert som konsernledelsen. Felleskostnader er i det vesentlige fordelt ut på segmentene i forhold til de juridiske selskapene. Ikke fordelte felleskostnader inngår i annen virksomhet i segmentrapporteringen. Finansiell informasjon vedrørende segmenter er presentert under punkt 7 og I segmentrapporteringen er internfortjeneste ved salg mellom de ulike segmentene eliminert. Det rapporteres ikke finansiell informasjon tilknyttet balansen på segmentnivå. Balansen følges opp av øverste beslutningstaker på totalt konsolidert nivå. Beløp i TNOK NGAAP EGENKAPITAL Effekt av overgang til IFRS: Note Endret pensjonsforpliktelse A, C Endret verdi i tilknyttet selskap B Endring utsatt skatt C Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg D Endring av inntekter fra boligprosjekter E, C Virkelig verdi investeringseiendom F, C Endret verdi eierbenyttet eiendom G, C Virkelig verdi på renteswapper H, C Endring av offentlig lån I, C Endring omregningsdifferanse J,C Endring av goodwill K,C Sum overgangseffekter FORENKLET IFRS EGENKAPITAL Note 2 Overgang til forenklet IFRS I forbindelse med utarbeidelsen av åpningsbalanse etter forenklet IFRS, har selskapet foretatt enkelte justeringer av regnskapstall, i forhold til det som er blitt rapportert i tidligere årsregnskap Beløp i TNOK NGAAP EGENKAPITAL Effekt av overgang til IFRS: som var utarbeidet i henhold til Norsk God Regnskapsskikk (GRS). Effekten av overgangen fra GRS til forenklet IFRS på konsernets finansielle stilling og resultat er forklart nærmere i denne noten. Note Endret pensjonsforpliktelse A, C Endret verdi i tilknyttet selskap B Endring utsatt skatt C Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg D Reversering av inntekter fra boligprosjekter E, C Virkelig verdi investeringseiendom F, C Endret verdi eierbenyttet eiendom G, C Virkelig verdi på renteswapper H, C Endring av offentlig lån -214 I, C Sum overgangseffekter: FORENKLET IFRS EGENKAPITAL NOTE A Pensjoner Forenklet IFRS medfører at estimatavvik løpende regnskapsføres over utvidet resultat. I forbindelse med overgangen til forenklet IFRS er akkumulert estimatavvik som ikke er innregnet nullstilt. Det er også gjennomført en ny beregning av pensjoner hvor avkastning på pensjonsmidlene er lik diskonteringsrenten. Effekten av overgangen fra GRS til forenklet IFRS har medført en økning i beregnet forpliktelse på TNOK med tilsvarende endring i egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Per er økningen i forpliktelsen med en tilsvarende økning i egenkapitalen på TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE B Investering i tilknyttet selskap Konsernet har investeringer i tilknyttede selskap som igjen har investeringseiendom, boligprosjekter, goodwill, og pensjoner. Justeringer utført i henhold til forenklet IFRS har medført en oppjustering av investeringene med TNOK Ved utgangen av 2014 har oppjusteringen av investeringene resultert i en økning av egenkapitalen med TNOK OBOS har valgt å benytte seg av unntaket i IFRS 1 som tillater at tidligere oppkjøp og investeringer etter egenkapitalmetoden ikke blir vurdert på nytt under IFRS. Dette medfører at tidligere beregnet goodwill ikke blir endret ved overgang til IFRS. NOTE C Utsatt skatt/utsatt skattefordel Utsatt skatt (utsatt skattefordel) beregnes på alle forskjeller som oppstår i forbindelse med overgang til IFRS, med unntak av endringer knyttet til verdipapirer som faller inn under fritaksmetoden. Økningen i utsatt skatt ved overgang til IFRS pr utgjorde TNOK Pr utgjorde økningen i utsatt skatt TNOK NOTE D Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg OBOS har ved overgang til IFRS valgt å klassifisere alle aksjene som tilgjengelig for salg. Aksjene er derfor målt til virkelig verdi. Økningen i balanseført beløp pr var på TNOK For verdsettelse av aksjene se note 9. Ved utgangen av 2014 var endringen mellom balanseført verdi etter GRS og virkelig verdi etter IFRS TNOK , noe som har medført en oppjustering av egenkapitalen. NOTE E Reversering av inntekter fra boligprosjekter Etter forenklet IFRS blir alle inntekter knyttet til 38 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

21 prosjekter som er standardleveranse i henhold til IFRIC 15 resultatført når kontrakten er fullført. Etter GRS har prosjektene blitt regnskapsført etter løpende avregning. Inntektene er tilbakeført og dette medfører en reduksjon i balanseført verdi på TNOK med en tilsvarende endring i egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Per har endringen mellom GRS og forenklet IFRS resultert i en reduksjon egenkapitalen med TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE F Investeringseiendom OBOS har valgt å benytte virkelig verdi på investeringseiendom. Dette har resultert i en oppjustering av balanseført verdi med TNOK med en tilsvarende endring i egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Per har innarbeidelse av virkelig verdi på investeringseiendom medført en justering av egenkapitalen på TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE G Eierbenyttet eiendom tilordnet anskaffelseskost OBOS valgt å benytte overgangsregelen om å justere eierbenyttet eiendom til virkelig verdi og anvende denne verdien som anskaffelseskost for videre regnskapsføring. Dette har ført til en oppjustering av balanseført verdi med TNOK med en tilsvarende endring i egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Avskrivninger er som følge av endret avskrivningsgrunnlag, økt med TNOK Ved utgangen av 2014 fører en oppjustering av verdien på eierbenyttet eiendom til en økning av egenkapitalen på TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE H Finansielle derivater til virkelig verdi Konsernet har inngått renteavtaler for å sikre seg mot renteendringer. I henhold til IFRS skal alle derivater føres til virkelig verdi med verdisvingninger over resultatet. OBOS har foreløpig valgt å ikke benytte seg av sikringsbokføring. Ved overgang til IFRS var virkelig verdi på inngåtte rente avtaler en total forpliktelse på TNOK som reduserer egenkapitalen tilsvarende før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Ved utgangen av 2014 var virkelig verdi på inngåtte renteavtaler TNOK , som reduserer egenkapitalen før utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE I Offentlig lån til amortisert kost Etter forenklet IFRS skal offentlig lån balanseføres til amortisert kost. Dette har ført til at egenkapitalen per er nedjustert med TNOK 214 før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. Per er egenkapitalen oppjustert med TNOK før skatt er tatt hensyn til. NOTE J Omregningsdifferanse Effekten av overgang til forenklet IFRS har medført en endring av omregningsdifferanser. Per har endringen mellom GRS og forenklet IFRS medført en oppjustering av egenkapitalen på TNOK for utsatt skatt er tatt hensyn til. NOTE K Endring av goodwill Etter forenklet IFRS skal ikke goodwill avskrives og goodwill beregnet på kjøp i 2014 skal derfor tilbakeføres. I tillegg er goodwill avskrevet i datterselskap tilbakeført. Dette resulterer i en oppjustering av egenkapitalen per på TNOK før utsatt skatt er tatt hensyn til, se note C. NOTE L Endringer i egenkapital Effekten av overgang til forenklet IFRS er ført mot egenkapitalen. Endringene medførte en netto økning av egenkapitalen pr på TNOK Per har effekten av overgang til forenklet IFRS medført en netto økning på TNOK Note 3 Driftsinntekter 1. kvartal 1. kvartal Prosjektinntekter 1 066,1 52, ,5 Forvaltningsinntekter 159,8 139,3 584,6 Leieinntekter eiendommer 121,2 120,3 532,2 Eiendomsdrift 70,0 62,4 218,0 Eiendomsmegling 39,8 30,3 158,8 Tekniske konsulentinntekter 26,9 29,3 105,5 Premieinntekt skadeforsikring 23,5 24,0 96,5 Kontingenter medlemmer 20,2 18,1 76,7 Gevinst ved salg av eiendommer 13,5-2,7 Andre driftsinntekter 38,6 32,2 186,0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 579,7 508, ,5 Note 4 Driftskostnader 1. kvartal 1. kvartal Prosjektkostnader 684,6 55, ,9 Personalkostnader 415,0 215, ,2 Drifts- og vedlikeholdskostnader på eiendom 35,3 36,7 146,2 Salg- og markedsføringskostnader 27,7 20,3 89,0 Erstatningskostnader skadeforsikring 17,9 22,2 62,9 Andre driftskostnader 239,3 86,2 638,5 SUM DRIFTSKOSTNADER 1 419,7 436, ,6 Note 5 Verdiendring investeringseiendom 1. kvartal 1. kvartal INNGÅENDE BALANSE 7 011, , ,4 Tilgang ved kjøp / påkostninger 277,5 107,5 434,9 Endring i virkelig verdi, resultatført i perioden 46,7 69,0 319,9 Andre endringer UTGÅENDE BALANSE 7 335, , ,2 40 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

22 Note 6 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter Note 8 Opplysninger om investeringseiendom OBOS MORSELSKAP Bank Løpetid Ramme DNB Kassekreditt 12 mnd. 300,0 Nordea Trekkrettighet ,0 SEB Trekkrettighet ,0 Nordea Trekkrettighet ,0 SEB Trekkrettighet ,0 DNB Trekkrettighet ,0 Sum 2 700,0 Bokført Egen verdi utnyttelse Utleiedel Ledighet Kjøpesentre 3 197,4 0,8 % 98,5 % 0,7 % Kontoreiendommer 1 075,5 24,1 % 65,0 % 10,9 % Forretningsbygg 1 635,6 0,1 % 98,2 % 1,7 % Hotell 1 074,0 0,0 % 100,0 % 0,0 % Bolig 202,9 0,0 % 99,9 % 0,1 % Garasjeanlegg 150,0 0,0 % 88,8 % 11,2 % Sum 7 335,4 3,9 % 93,6 % 2,5 % OBOS FORRETNINGSBYGG AS Bank Løpetid Ramme Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 400,0 Sum 700,0 OBOS NYE HJEM AS Bank Løpetid Ramme Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 200,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 Sum 500,0 Note 7 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer OBOS KONSERN Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert LÅNESEKTOR klasser kost verdi verdi verdiendring Sertifikater (kommune/stat) 0 % Sertifikater (kommune/stat) 10 % Sertifikater (kommune/stat) 20 % Sertifikater (bank/finans) 20 % Sertifikater (industri) 100 % 4,1 4,0 4,0-0,1 Obligasjoner/lån (kommune/stat) 0 % 190,5 190,1 190,1-0,4 Obligasjoner/lån (bank/finans) 10 % 843,9 842,0 842,0-1,6 Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % 21,5 21,7 21,7 0,1 Obligasjoner/lån (bank/finans) 50 % 95,4 95,3 95,3-0,0 Obligasjoner/lån (bank/finans) 100 % 4,0 4,0 4,0-0,0 Obligasjoner/lån (industri) 20 % Obligasjoner/lån (industri) 100 % 50,0 50,3 50,3 0,3 Pengemarkedsfond 100 % 10,6 10,5 10,5-0,1 Sum 1 220, , ,9-1,8 Av bokført verdi er 1107,2 mill. kroner langsiktig og 110,7 mill. kroner kortsiktige obligasjoner og sertifikater. Note 9 Investeringer i tilknyttede selskap Inngående Andre Andel av Utgående VIRKSOMHETSOMRÅDER balanse endringer resultat balanse Boligbygging 633,9 110,5 10,5 754,8 Næringseiendom 818,7-12,2 4,9 811,4 Aksjeinvesteringer 1 204,6-20, ,6 Andre 4,6 1,0-5,6 Sum konsern 2 661,8 99,2 35, ,4 Eier- Inngående Andre Andel av Utgående Markeds- AKSJEINVESTERINGER andel balanse endringer resultat balanse verdi Veidekke ASA 23,01 % 817, , ,7 AF Gruppen ASA 21,49 % 387,0-20,0 407, ,7 Sum aksjeinvesteringer 1 204,6-20, , ,5 Markedsverdi pr Note 10 Langsiktig rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Obligasjonslån forfall ,3 Obligasjonslån forfall ,9 Obligasjonslån forfall ,1 Obligasjonslån forfall ,9 Obligasjonslån forfall ,0 Obligasjonslån forfall ,3 Obligasjonslån forfall ,1 Gjeld til kredittinstitusjoner 3 395,4 Annen langsiktig rentebærende gjeld 8,3 Langsiktig rentebærende gjeld ,1 42 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

23 Note 11 Kortsiktig rentebærende gjeld Note 13 Verdijustert egenkapital OBOS konsern Kortsiktig rentebærende gjeld Obligasjonslån med forfall innen ett år 1 027,0 Sertifikatlån 300,0 Lån Oslo Kommune 645,1 Gjeld til kredittinstitusjoner 340,0 Byggelån 1 285,8 Tomtelån 445,1 Trekk på kassekreditt 103,9 Annen kortsiktig rentebærende gjeld 75,3 Kortsiktig rentebærende gjeld 4 222,1 Fornebu Boligspar AS, som inngår i OBOS Fornebulandet konsern, har lån hos Oslo Kommune fra kjøp av tomtearealer fra kommunen. Lånet vil bli innfridd innen utgangen av BOKFØRT EGENKAPITAL Andelskapital 70,7 Annen egenkapital ,5 Sum bokført egenkapital ,1 MERVERDIER Merverdier eiendommer 2 448,6 Merverdier finansielle investeringer 3 715,3 Sum merverdier 6 163,9 Sum verdijustert egenkapital ,0 Note 12 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken Eks. Eks. OBOS OBOS- OBOS OBOSkonsern banken konsern banken Anleggsmidler , , , ,9 Omløpsmidler , , , ,1 Sum eiendeler , , , ,0 Egenkapital , , , ,7 Egenkapital i prosent 27,4 % 44,1 % 28,1 % 43,9 % Bokført balanse ,6 Merverdier 6 163,9 Verdijustert balanse ,5 Verdijustert egenkapitalandel 36,2 % Verdijustert balanse eks. OBOS-banken 2) ,0 Verdijustert egenkapitalandel eks. OBOS-banken 54,2 % I tillegg er det merverdier i annen forretningsvirksomhet i konsernet på minimum 3,0-4,0 mrd. kroner. 2) Innregnet etter egenkapitalmetoden. OBOS-banken er innregnet etter egenkapitalmetoden. Note 14 Transaksjoner nærstående parter OBOS og konsernet foretar løpende transaksjoner med nærstående parter. Alle transaksjoner er foretatt som del av den ordinære virksomheten og til markedsmessige vilkår. De mest vesentlige transaksjonene som gjøres mellom morselskapet og konsernet gjelder salg av administrative tjenester fra konsernstaber herunder økonomi, regnskap, IT, administrasjon, personal og lønn. Salg av administrative tjenester klassifiseres som forvaltningsinntekter. Alle datterselskaper, tilknyttede selskaper og medlemmer av styret og konsernledelsen er nærstående parter av OBOS. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og vises ikke i denne note. 44 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

24 Note 15 Resultat og balanse OBOS morselskap Balanse OBOS morselskap Kvartalsregnskapet til morselskap OBOS BBL er utarbeidet i samsvar med regnskapsprinsippene som ble benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet for 2014 (se årsrapport 2014). Eiendeler Resultat OBOS morselskap Mill. kroner Medlemskontingent m.v. 20,2 18,1 Forvaltningsinntekter 49,2 42,6 Konserninterne tjenester 65,2 49,7 Gebyr forkjøpsrett 6,4 4,9 Leieinntekter fast eiendom 1,1 18,7 Andre inntekter 24,4 20,8 DRIFTSINNTEKTER 166,5 154,8 Personalkostnader -107,2-82,7 Avskrivninger -2,5-1,6 Org.messige kostnader -8,3-8,4 Markedsføring -21,5-15,5 Drift og vedlikehold eiendommer -1,1-7,9 Andre driftskostnader -37,8-33,4 DRIFTSKOSTNADER -178,5-149,5 Mill. kroner Goodwill 0,7 0,8 Andre immaterielle eiendeler 2,3 1,5 SUM IMMATERIELLE EIENDELER 3,0 2,3 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 22,4 23,0 Driftsløsøre, inventar, verktøy o.l 20,8 21,6 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 43,1 44,6 Investeringer i datterselskap 7 429, ,1 Lån til foretak i samme konsern 1 203,7 853,4 Investeringer i tilknyttet selskap 878,4 880,5 Lån tilk. selskap og felles kontr. virksomhet 69,9 177,1 Investering i aksjer og andeler 508,5 508,6 Obligasjoner og sertifikater - - Andre langsiktige fordringer 11,3 11,3 SUM FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER , ,0 SUM ANLEGGSMIDLER , ,0 DRIFTSRESULTAT (EBIT) -11,9 5,4 Renteinntekter 13,5 8,9 Rentekostnader -23,4-22,7 Verdiendringer aksjer - -29,2 Gevinster/tap aksjer - 6,3 RESULTAT FØR SKATT (EBT) -21,8-31,4 Skattekostnad -0,9-3,5 RESULTAT ETTER SKATT -22,7-34,9 Boligtomter for utvikling 49,9 49,9 Beholdning leiligheter 0,6 0,6 SUM BOLIGTOMTER FOR UTVIKLING 50,5 50,5 Kundefordringer 17,0 19,4 Fordringer mot datterselskaper 144,8 262,3 Andre fordringer 362,3 894,7 SUM FORDRINGER 524, ,3 Markedsbaserte aksjer 70,2 70,9 SUM FINANSIELLE OMLØPSMIDLER 70,2 70,9 Bankinnskudd, kontanter og lignende 238,8 507,4 SUM OMLØPSMIDLER 883, ,2 SUM EIENDELER , ,1 46 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL

25 Balanse OBOS morselskap Egenkapital og gjeld Mill. kroner Andelskapital 70,7 69,6 Annen egenkapital 7 033, ,7 SUM EGENKAPITAL 7 103, ,2 Pensjonsforpliktelser 56,1 55,5 Utsatt skatt 215,9 215,9 Andre avsetninger for forpliktelser 0,1 - SUM AVSETNING FOR FORPLIKTELSER 272,1 271,3 Obligasjonslån 2 146, ,7 Sertifikatlån 300,0 - Gjeld til kredittinstitusjoner - 1,6 SUM LANGSIKTIG GJELD 2 446, ,4 Gjeld til kredittinstitusjoner 291,6 964,9 Leverandørgjeld 15,2 25,4 Betalbar skatt 33,9 37,1 Skyldig offentlige avgifter 32,6 48,7 Gjeld til datterselskaper 709, ,3 Annen kortsiktig gjeld 126,7 72,8 SUM KORTSIKTIG GJELD 1 209, ,2 SUM GJELD 3 927, ,9 SUM EGENKAPITAL OG GJELD , ,1 48 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL Kværnerbyen i Oslo.

26 2 kapittel 12 Markedsutvikling makrobildet _ NORGE Norsk økonomi er inne i en lavkonjunktur, og det ventes lav BNP-vekst i år. Markant fall i oljeinvesteringene og en kraftig nedgang i oljeprisen som forsterker nedgangen i etterspørselen fra oljesektoren, bidrar til dette. Svak utvikling i fastlandsinvesteringene demper også veksttakten. Husholdningenes konsum utvikler seg moderat. Samlet sett ligger det an til en vekst på vel 1% i BNP Fastlands-Norge i år, mot 2,3 % i Oljeprisen synes imidlertid å ha passert bunnen, og ventes å øke gradvis utover året og neste år. Det reduserer risikoen for ytterligere svekkelse av norsk økonomi. Nedgangen i etterspørselen fra oljesektoren har resultert i en rask nedgang i lønnsveksten og betydelig svekkelse av kronen, samtidig som økningen i arbeidsledigheten har vært begrenset så langt. Det viser at det er stor grad av fleksibilitet i norsk økonomi. Gjennomførte og antatte rentekutt bidrar til å opprettholde moderat vekst i husholdningenes kjøpekraft selv om lønnsveksten avtar. Veksten hos våre handelspartnere har tatt seg noe opp, men dempes av høy gjeld både i offentlig sektor og hos husholdningene. Frykt for deflasjon fører til svært lave renter internasjonalt, noe som trekker ned rentenivået også i Norge. Fallet i oljeprisen og utsikter til lavere rente i Norge har svekket kronekursen. Det gir positive stimulanser til eksportnæringene og demper importen, og virker dermed positivt på aktiviteten i fastlandsøkonomien. Økt vekst internasjonalt, mindre negative impulser fra petroleumsnæringen og litt økning i innenlands etterspørsel ventes å bidra til å snu konjunkturutviklingen til en beskjeden oppgang fra Lave boliglånsrenter, skattelettelser og etterhvert oppgang i disponibel realinntekt som følge av økte offentlige stønader og lavere prisvekst vil trolig styrke husholdningenes forbruk noe i En bedring i eksportveksten kan etterhvert styrke investeringslysten i eksportvirksomhetene og trekke opp næringsinvesteringene. Det ventes svak vekst i sysselsettingen i år og neste år, men lav vekst også i arbeidstilbudet demper oppgangen i arbeidsledigheten. Trolig nås ledighetstoppen på ca. 4,5 % i Det ligger an til enda lavere styringsrente framover. Lav rente hos våre handelspartnere, svak vekst i norsk økonomi, lavere lønnsvekst, utsikter til prisvekst under Norges Banks inflasjonsmål, er bl.a. noen av faktorene som trekker styringsrenten ned. Norges Bank vil mest sannsynlig kutte styringsrenten med 0,25 prosentpoeng før sommeren. Det er ikke gitt at dette slår ut i lavere utlånsrenter. I henhold til Norges Banks utlånsundersøkelse venter bankene lavere utlånsmarginer i 2. kvartal i år, men det kan nok en gang skyldes oppgang i pengemarkedsrentene. Det er derfor ikke sikkert at marginnedgangen vil bety ekstra stimulanser mot husholdningssektoren. Bankene forventer uendret kredittpraksis mot sommeren, men det ligger an til innstramming om Finanstilsynets forslag, som er på høring, blir vedtatt. Boligprisene har utviklet seg mer moderat de siste månedene, og dette ventes også å fortsette siden antall boliger for salg antas å øke. Selv med en flat prisutvikling resten av året, vil vi få en markant boligprisvekst fra i fjor til i år, trolig en årsvekst på om lag 5 6 %. Det selges svært mange boliger, og særlig etterspørselen i flere av de store byene er høy. Nyboligsalget har tatt seg kraftig opp, og dette har igjen gitt økt igangsetting av boliger. Økt boligtilbud kan dempe prisveksten neste år. Det ligger an til større regionale forskjeller enn normalt. SVERIGE Svensk økonomi utviklet seg sterkt mot slutten av 2014, og det ventes BNP-vekst på ca. 3 % både i år og i En viktig faktor bak den sterke utviklingen har vært et markert oppsving i investeringene, herunder boliginvesteringene. Rentenedgang det siste året, både i korte og lange renter, kan bidra til å stimulere investeringene både i bolig og i næringslivet også framover. Finanspolitikken har blitt lagt om i klart mer ekspansiv retning det siste året, mens eksporten har økt kraftig, godt hjulpet av svakere svensk krone. Lav økonomisk vekst i eurosonen og i Norge demper imidlertid eksportoppgangen noe. Husholdningenes etterspørsel holder seg godt oppe. Til tross for oppsvinget i økonomien har arbeidsledigheten ligget stabilt på rundt 8% de tre siste årene. Med bedring i konjunkturene ventes det at ledigheten kan komme ned mot 7% i Konsumprisene har ikke steget på over to år. Sveriges Riksbank fører derfor en ekspansiv pengepolitikk med negativ rente og «pengetrykking». Styringsrenta ble kuttet til -0,25 % i mars og ventes å bli satt ytterligere ned før sommeren. Det som taler imot en rentenedgang er særlig den sterke prisveksten i boligmarkedet og økt husholdningsgjeld, men det synes å være Riksbankens første prioritet å få opp inflasjonen. Boligbyggingen har tatt seg opp, og det ventes å bli igangsatt vel boliger i Dette er likevel lavt sammenlignet med behovet. Boverket har beregnet at Sverige trenger ca boliger per år fram mot Prisveksten for småhus tok seg kraftig opp i 2014, og prisene vokste i gjennomsnitt med vel 9% sammenlignet med året før. For bostadsrätter ble veksten enda sterkere, med 13,4%. De tre første månedene i år har prisveksten også vært høy, og 12-månedersveksten for småhus har ligget på rundt 10% og rundt 15% for bostadsrätter. I følge SEBs Bopris-indikator publisert i april, venter 77 % av husholdningene at boligprisene vil stige i 2015, og indikatoren har stabilisert seg på et høyt nivå. Dette sammen med lave renter og stor etterspørsel, taler for fortsatt prisoppgang. Skatteøkninger og etterhvert noe høyere boligtilbud kan dempe boligprisveksten noe, men det er likevel utsikter til høy prisvekst de neste par årene. 50 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2015 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL