Innhold Redaktør: Foto: Hovedbilder: Illustrasjon bakside: Design: Trykk:

Transkript

1 Årsrapport 2009

2 Innhold Et godt år for OBOS 2 Nøkkelfakta Medlemsorganisasjonen OBOS 4 Årsberetning 13 Resultatregnskap 28 Balanse 30 Regnskapsprinsipper 32 Noter til regnskapet 34 Kontantstrømoppstilling 56 Revisjonsberetning 57 OBOS i tall 58 Representantskapet 59 Styret 60 Representantskapets innstilling 62 Kontrollkomiteens melding 62 Representantskapets beretning 63 Redaktør: Åge Pettersen Foto: Thomas Bjørnflaten/nyebilder.no, Erik Berg, Frode Larsen, Terje Løchen, Fredrik Arff, Ivan Rios/nyebilder.no, Vera S. Graasten Holt, Henrik Kreilisheim, Erik Berg/Den norske Opera & Ballett. Hovedbilder: Hans Fredrik Asbjørnsen Illustrasjon bakside: Torstein Sandmark, 8 år, Gjøvik Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv Trykk AS

3 Et godt år for OBOS «Medlemmene fortsetter å strømme til OBOS. I 2009 fikk vi nye medlemmer og totalt antall betalende medlemmer er »» I 2009 ble resultatet det tredje beste i vår historie. Før skatt fikk OBOS-konsernet et resultat på 634,7 millioner kroner. Året 2008, da finanskrisen herjet som verst, var tungt for alle bedrifter som arbeidet innen eiendom og finans. OBOS hadde i 2008 et overskudd på kun 65 millioner kroner før skatt og kun én million etter skatt. Heldigvis har dette snudd i Medlemmene fortsetter å strømme til OBOS. I 2009 fikk vi nye medlemmer og totalt antall betalende medlemmer er OBOS ferdigstilte i fjor 696 nye boliger. Men kanskje for første gang i vår historie i fredstid, satte vi ikke i gang byggingen av en eneste ny bolig. I løpet av 2010 regner vi imidlertid med å ha solgt ut lageret av nye boliger og vi kommer til å sette i gang en rekke nye prosjekter. Først ut er Heimansåsen i Slemmestad. Totalt regner vi med å sette i gang byggingen av omtrent 500 nye boliger i Også forvaltningsvirksomheten i OBOS øker stadig. I 2009 passerte vi forvaltede borettslag, sameier og andre boligselskaper. Til sammen forvalter OBOS-konsernet boliger, en økning på boliger. I 2008 hadde OBOS en meget sterk vekst i sine utlån til boligselskaper og medlemmer. Dette skapte inn i 2009 en bekymring for om det var mulig å skaffe nok penger til å finansiere utlånene, særlig til boligselskapene. Etter at OBOS kjøpte seg inn i Terra-Gruppen og Terra Boligkreditt, ble alle bekymringer for likviditetstilgangen løst. Finansmarkedene normaliserte seg i løpet av 2009, slik at det igjen ble mulig for OBOS å skaffe rimelige innlån i pengemarkedet. Normalt har OBOS også hvert år hatt en sterk økning i sparevolumet. Selv om OBOS er en av de finansinstitusjonene som har høyest sparerente, har det lave rentenivået ført til at sparingen i 2009 vokste mindre enn normalt. Ved årets utgang var den bokførte egenkapitalen til OBOS 4,9 milliarder kroner og vi har en kapitaldekningsgrad på 41,6 prosent av risikovektet kapitaldekning. Også innen næringseiendom er resultatene våre gode. Vi arbeider for tiden med en rekke nye prosjekter som vi tror vil bli til glede for både medlemmene og samfunnet. Nytt senter på Lambertseter vil åpnes i løpet av høsten. Det arbeides også med planer for fornying av bydelssentrene både på Holmlia og Oppsal. Dessuten har vi planer om nye kontorbygg både i Kværnerbyen og på Ryen, nytt lokalsenter i Stavanger og nytt hotell i Bergen. Martin Mæland, konsernsjef 2 OBOS årsrapport 2009

4 nøkkelfakta 09 Antall medlemmer ved årets slutt var Dette er ny medlemsrekord. OBOS-konsernet fikk et resultat før skatt på 634,7 millioner kroner. Egenkapitalen var på 4,9 milliarder kroner ved årets slutt. OBOS-konsernets samlede omsetning var 2,6 milliarder kroner. I 2009 ble det ferdigstilt 696 nye boliger, mens det ikke ble igangsatt noen nye prosjekter. De ferdigstilte prosjektene lå blant annet i Kværnerbyen, på Ensjø, Mortensrud, Sandaker, Økern og i Trondheim. Styrene i OBOS og Tønsberg-Nøtterøy Boligbyggelag besluttet å gå inn for en fusjon mellom de to boligbyggelagene. Dette ble senere vedtatt av generalforsamlingene i begge boligbyggelagene. Ved omsetning av brukte OBOS-leiligheter, ble forkjøpsretten benyttet i 25 prosent av salgene. OBOS-konsernet forvalter boliger. I løpet av 2009 passerte antall forvaltede boliger i OBOS-tilknyttede borettslag Samlet innskudd i OBOS var på 6,1 milliarder kroner ved årets slutt. Av dette var innskudd fra medlemmene på 3,6 milliarder kroner. Prisene på omsatte OBOS-tilknyttede boliger steg med 20 prosent i løpet av OBOS har etablert forsikringstilbudet OBOS Forsikring til sine medlemmer. Her tilbys innboforsikring, reiseforsikring, villaforsikring, bilforsikring og andre typer skadeforsikring. I Bergen sentrum har OBOS Forretningsbygg kjøpt området Ørnen. Her skal det bygges et hotell. På Økern ble bygget som er leid ut til Toyota og Bauda overlevert, og tomten til en videregående skole med over 600 elever ble solgt og overlevert til Undervisningsbygg Oslo. Hammersborg Forsikring, som selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, har en markedsandel på 32 prosent. I løpet av 2009 ble det solgt billetter med medlemsrabatt i Den Norske Opera & Ballett og billetter på Oslo Nye Teater. OBOS-konsernet hadde 799 ansatte ved utgangen av Antall medlemmer OBOS-konsernets resultat før skatt Kr i mill. 65,2 178,1 265,7 230,3 246,6 287, ,9 647,3 591,7 673,2 634, OBOS årsrapport

5 Venstre: Nybygde Stenbråten borettslag på Mortensrud består av 76 leiligheter i fire blokker, og er populært blant barnefamilier. Høyre: I 2009 kjøpte OBOS seg inn i boligutviklingen på Fornebu, og våren 2010 legges det første OBOS-prosjektet på Fornebu ut for salg. 09 MEDLEMSORGANISASJONEN OBOS» Visjon OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og skal oppfylle medlemmenes boligdrøm ved å skaffe dem gode hjem.» Medlemsorganisasjonen OBOS er eid av medlemmene og har som formål å skaffe medlemmene bolig, samt å forvalte boligene. I 2009 feiret OBOS sitt 80-årsjubileum. Det ble igjen et rekordår for OBOS når det gjelder antall medlemmer betalende medlemmer er rekord for sekstende år på rad. 55 prosent av de nye medlemmene er i aldersgruppen 20 til 39 år.» 80 år som samvirkeforetak OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter, er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. Det som skiller et samvirkeforetak fra et vanlig aksjeselskap, er at i samvirkeforetaket er virksomheten hovedmålet, mens det i aksjeselskapet er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte.» Permanent tilstedeværelse OBOS har som et kontinuerlig mål å bygge og tilby boliger til sine medlemmer. I 2009 omsatte OBOS boliger. OBOS fortsetter å være til stede etter at borettslagene er overtatt av medlemmene. Dette skiller organisasjonen fra andre boligbyggere. OBOS blir forvalter av borettslaget, og det kreves medlemskap i OBOS for å kunne kjøpe bolig der. Dette gir OBOS en egeninteresse i å forsikre seg om at alt blir levert med beste kvalitet. 4 OBOS årsrapport 2009

6 «Egen leilighet? Særlig.» 1300 av våre medlemmer brukte forkjøpsretten i fjor. Andre venter litt. Men vi har jo tenkt å være her om tjue år også.

7 Venstre: Eva Marie Mathisen har flyttet inn i ny leilighet i Kværnerbyen. Utviklingen av bolig- og næringsarealer på gamle Kværner Brug fortsatte også i Høyre: OBOS tilbyr mange ulike medlemstilbud, bla. rabatt på kulturopplevelser som Jesus Christ Superstar på Det Norske Teatret.» Trygghet og forutsigbarhet» Ikke til salgs Den største inntekten for de fleste boligselskapene er de månedlige felleskostnadene. Beboere i tilknyttede borettslag forvaltet av OBOS er sikret mot tap av denne inntekten. OBOS overtar disse kravene slik at alle tilknyttede borettslag er sikret hundre prosent av sine inntekter hver måned. Oslo har en av de høyeste boligstandardene i verden. En viktig årsak til det er eierskapslinjen som ble valgt etter krigen. I Norge skal man eie sin egen bolig. Dette er annerledes enn i de fleste av våre naboland og i resten av Europa, hvor det er helt normalt å leie en bolig, gjerne hele livet. En av eierformene som ble valgt i Norge, er OBOS-modellen, med borettslag hvor man eier sin egen bolig i fellesskap med andre. Kombinasjonen av eierskapsmodellen og at det er lagt til rette for at borettslag kan ta opp lån med sikkerhet i egen eiendom, gjør at beboerne i borettslag selv kan betale for vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider i mangemillionersklassen. I enkelte av de rehabiliterte borettslagene på Romsås utgjør rehabiliteringen over kroner pr. leilighet. Årlig rehabiliterer de OBOS-tilknyttede borettslagene for over én milliard kroner. Dette er penger som ene og alene er skaffet av beboerne selv. Som finansinstitusjon er OBOS den viktigste långiveren for de tilknyttede borettslagene. Lånene fra OBOS benyttes i stor grad til å gjennomføre nødvendige vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter. Under finanskrisen i 2008 og 2009 var det en reell fare for at OBOS ikke skulle kunne skaffe nok likviditet til å fortsette denne utlånsvirksomheten. Dette løste seg da OBOS gikk inn på eiersiden i Terra-gruppen AS og i Terra Boligkreditt AS og fikk tilgang til sikre og rimelige innlån. Dette bidro også indirekte til å sikre mellom 2000 og 3000 arbeidsplasser innen bygg- og anleggsvirksomheten i Oslo-området. Et samvirkeforetak er ikke til salgs. Dette er en viktig forutsetning for en langsiktig og stabil virksomhet. I en tid hvor stadig flere norske konsern og bedrifter får utenlandske eiere er dette også en garanti for at en virksomhet som OBOS forblir norsk. Det gjør at organisasjonen kan konsentrere seg om å oppfylle formålet i stedet for å bruke tiden på å håndtere oppkjøpsforsøk. Bygg og anlegg er en bransje hvor stadig flere bedrifter er kjøpt av utenlandske selskap og interesser. Gjennom sine store aksjeposter i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA har OBOS bidratt til at disse selskapene har forblitt norskeide.» Godt oppvekstmiljø OBOS har som mål å støtte positive miljøtiltak i medlemmenes boområder og ønsker spesielt å bidra til gode oppvekstvilkår for barn og unge. OBOS har etablert en tilskuddsordning for å fremme miljøarbeid i boligselskapene og for å fremme utviklingsarbeid innen sine virksomhetsområder. Det gis støtte både til prosjekter i de enkelte borettslagene og til andre formål. Tilskuddsordningen bidrar til at det blir lettere for borettslagene å gjennomføre slike tiltak. OBOS støtter også ulike arrangementer i lokalmiljøene, alt fra svømmestevner på Nordtvet og Lambertseter bad til skistevner for barn på Skullerud og drakter til ulike fotballag. OBOS var også hovedsponsor for Granittrock, en gratis, rusfri musikkfestival som blir arrangert ved badedammen på Grorud. Gjennom samarbeidet med fotballklubben Skeid bidrar OBOS til klubbens utvikling av egne talenter. I forbindelse med 70-årsjubileet i 1999 støttet OBOS gjenoppføringen av den gamle bygården Wessels gate 15 på Norsk Folkemuseum. Dette prosjektet regnes som et av de mest spennende museumsprosjektene i Norge i dag. 6 OBOS årsrapport 2009

8 «OBOS har etablert en tilskuddsordning for å fremme miljøarbeid i boligselskapene og for å fremme utviklingsarbeid innen sine virksomhetsområder.» OBOS har inngått en avtale med Oslo Idrettskrets om å bidra med 17,5 millioner kroner til byggingen av syv flerbrukshaller. I byggingen av fire skøytebaner bidrar OBOS Prosjekt med gratis prosjektledelse. Sponsoravtalen har sin bakgrunn i det gode samarbeidet som ble etablert mellom OBOS og osloidretten i forbindelse med utbyggingen av kunstgressbaner i Oslo. Der bidro OBOS med 12,5 millioner kroner. OBOS har også sagt ja til å videreføre samarbeidet om kunstgressbaner og vil bidra med ytterligere 5 millioner kroner for å bygge 15 nye kunstgressbaner fram mot OBOS støtte til disse prosjektene, som utgjør idrettens egenandel, bidrar som regel til raskere bevilgning av offentlige midler og er dermed en viktig forutsetning for at prosjektene blir realisert. Både OBOS og SOS-barnebyer har som visjon å skape trygge og gode hjem. I 2004 inngikk OBOS en avtale med SOS-barnebyer om å finansiere byggingen av en ny barneby i Blantyre i Malawi. Byggingen av OBOSbarnebyen startet høsten 2005, og barnebyen sto ferdig i Offisiell åpning av OBOS-barnebyen var i april OBOS har betalt fem millioner kroner over tre år, mens medlemmer og ansatte bidrar gjennom fadderskap. OBOS inngikk i 2004 en treårig avtale om å støtte Røde Kors Ressurssenter på Mortensrud med kroner pr. år. Senteret driver med forebyggende arbeid for barn og ungdom i form av blant annet leksehjelp. Avtalen har blitt fornyet også for Hvert år siden 1990 har OBOS delt ut en pris på kroner for beste rehabiliteringsprosjekt blant boligselskapene i Oslo-området. Formålet er å påskjønne og oppmuntre til gode rehabiliteringstiltak. Prisen for beste rehabiliteringsprosjekt gikk i 2009 til Skråningen borettslag på Manglerud. I Kværnerbyen bygger OBOS opp en ny bydel og et nytt nabolag fylt av ulike kulturaktiviteter. Her er det julegrantenning i 2009.

9 «Klart jeg sjekker betingelsene.» Når et medlem plasserer sparepengene sine hos oss, ser vi på det som en tillitserklæring. Det er medlemmene som eier oss, og eiere tar man vare på.

10 » Groruddalssatsingen Gjennom en avtale med Husbanken har OBOS etablert en stilling som bomiljøkonsulent. Konsulenten skal stimulere borettslagene til å utvikle tiltaksplaner for opprustning av bygninger og bomiljø. Planene skal danne grunnlag for søknader om midler fra blant annet Bomiljøtilskuddet, en ordning som er etablert i forbindelse med Groruddalssatsingen. Bakgrunnen er statsbudsjettets handlingsplaner for Groruddalen når det gjelder bolig-, by- og stedsutvikling. 11 borettslag og sameier har i 2009 fått bistand fra bomiljøkonsulenten til å søke midler til ulike miljøtiltak og har totalt fått bevilget kroner, som utgjør mer enn halvparten av Husbankens totale ramme. Bomiljøkonsulenten samarbeider også tett med bydelenes ulike prosjektgrupper og skal bidra til utveksling av informasjon mellom disse, OBOS og borettslagene. OBOS Forretningsbygg og Aspelin Ramms kjøp og utvikling av eiendommen til Standard Telefon og Kabel på Økern, er også et viktig bidrag i utviklingen av Groruddalen.» Miljøsatsingen i OBOS I OBOS strategi heter det at hensynet til miljø og utvikling av kvalitet og estetikk i bygge- og boligområdene er en grunnleggende forutsetning for å oppfylle visjonen om gode hjem. OBOS leverer produkter og tjenester som ivaretar miljøhensyn og klimautfordringene, men har også gjennomført prosjekter som har hatt spesielt miljøfokus. I Sverdrupsgate (1995) på Sofienberg gjennomførte OBOS et byfornyelsesprosjekt med sortering og gjenbruk, økologisk miljøprosjekt, regnvann til toalettspyling og hagevanning, kildesortering, kompostering, solfangere på taket for oppvarming av vann til golvoppvarming på bad og varmtvannsberedere, samt andre energisparende tiltak. Boligprosjektet Byhagen (2000) på Grønland var OBOS første økologiske nybygg med økologisk gårdsrom med dam, veksthus og nyttevekster, kompostering og miljøstasjon. Borettslaget har også et opplegg for fellessykler til fri bruk og et bilkollektiv. Transformasjonen av det gamle Rikshospitalet til Pilestredet Park var et betydelig byøkologisk prosjekt med et svært ambisiøst miljøoppfølgingsprogram tonn (70 prosent) av betongen og teglsteinen fra byggemassene ble gjenbrukt på området. Alle bygningsmaterialer var miljødeklarerte. Takene ble beplantet med sedum, som holder på fuktigheten og bidrar til å stabilisere temperaturen. I 2010 skal OBOS starte salget av Oslos første felt med passivhus. På Mortensrud skal OBOS bygge 17 eneboliger der energibehovet til oppvarming er bare 20 prosent av det som er vanlig i en tradisjonell bolig. Rudshagen, som prosjektet heter, blir nærmeste nabo til lavenergiboligene i Mikkelsgrenda som OBOS bygget for noen år siden. Alle nye boligprosjekter i OBOS leveres med løsninger for individuell måling av energiforbruket. Kværnerbyprosjektet har en egen miljøoppfølgingsplan og benytter COBUILDER, en systematisk sammenstilling av materialinformasjon, slik at man kan sjekke om det finnes mer miljøvennlige alternativer. OBOS Prosjekt har mange prosjektlederoppdrag for borettslag som rehabiliterer bygningsmassen. En rehabiliteringsprosess er en god anledning til å se på tiltak som kan redusere energiforbruket i boligselskapet. OBOS Prosjekt er godt orientert om hva som finnes av støtteordninger på enøksiden, og hjelper borettslagene med dette. Gjennom forvaltningstjenesten Energiregnskap får boligselskapene en oversikt over energiforbruket sitt og forslag til tiltak som kan redusere det. For det enkelte borettslag er det ofte store besparelser Venstre: Anne-Kristine Kronborg og Bjørn Bjørnsen fullførte bind to av OBOS-historien om perioden fra 1970 og fram til i dag. Midten: Boligprosjektet Byhagen på Grønland var OBOS første økologiske nybygg. Høyre: OBOS jobber for å utvikle godt bomiljø. Bente Nilsen (i midten) er ansatt som bomiljøkonsulent. OBOS årsrapport

11 som kan oppnås. Vinneren av fjorårets rehabiliteringspris, Skråningen borettslag med seks hus og 34 leiligheter, foretok en tilleggsisolering som kan gi borettslaget en samlet energibesparelse på kwh, dvs. ca kwh pr. leilighet. Energiforbruket vil da kunne reduseres med i underkant av 19 prosent. Borettslagene Øvre Furuset og Vestlitoppen med til sammen 182 boliger har investert i varmepumper som henter varme fra ventilasjonsluften og bruker denne til oppvarming av varmtvann. De har redusert energiforbruket med kwh. På Romsås har store deler av bebyggelsen fått rehabilitert og etterisolert fasadene. Noen har også rehabilitert takene. Flere prosjekter er under planlegging. Besparelsen her er på kw. Lambertseter senter er under ombygging. OBOS Forretningsbygg har satt svært høye krav til energiforbruket i det nye senteret, som skal stå ferdig før jul i Energibruken i kjøpesentre er i følge Enovas statistikk fra 2007 gjennomsnittlig 370 kwh pr. kvadratmeter pr. år. Målet for Lambertseter miljøsenter er å ha et totalt energiforbruk som er lavere enn 250 kwh pr. kvadratmeter pr. år. Som et virkemiddel for å få til dette har entreprenøren Skanska et krav på seg om å dekke kostnader ved forbruk på over 290 kwh pr. kvadratmeter. Tilsvarende får entreprenøren en godtgjørelse hvis forbruket er under 250 kwh pr. kvadratmeter.» De viktigste selskapene i OBOS-konsernet: OBOS Nye Hjem AS OBOS Prosjekt AS Exact-OBOS Eiendomsmeglere AS OBOS Forretningsbygg AS OBOS Eiendomsforvaltning AS OBOS Utleieboliger AS Hammersborg Inkasso AS Hammersborg Forsikring AS Basale AS Patentbygg AS Hammersborg Eiendomsdrift AS Mika AS OBOS-konsernet: KONSERNSJEF Martin Mæland STAB Informasjon/marked Åge Pettersen KONSERNSTAB Anne Elisabet Thurmann-Nielsen NÆRINGSEIENDOM Carl Henrik Eriksen BOLIGUTVIKLING OG EIENDOMSMEGLING Arne Baumann FORVALTNING Morten Aagenæs FINANS Helge Lem 10 OBOS årsrapport 2009

12 «Det viktigste er å bo rett ved en fiskestang.» OBOS bygger forskjellige boliger for forskjellige typer mennesker. Derfor har vi nye boliger i Kværnerbyen midt i Oslo, rett ved skogen på Stenbråten og snart ved sjøen på Fornebu.

13 «Tempo!» Det er krevende å sitte i styret! Som forretningsfører skal vi gjøre styrejobben så enkel som mulig. Vi vet at styrearbeidet ofte gjøres på fritiden, av mennesker som ofte strekker seg langt og gjør mye - for mange.

14 Venstre: Bruktboligmarkedet frisknet til i løpet av 2009, og OBOSprisene steg med 20 prosent gjennom året. Høyre: Salget av nye boliger, som hadde stoppet helt opp under finanskrisen i 2008, tok seg også opp igjen i Her ser vi Kværnerbyen. Årsberetning 09 Som en medlemseid virksomhet legger også OBOS vekt på å følge norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke områder som er direkte avhengig av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og over medlemmer. Styret har derfor valgt å utforme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med anbefalingen om eierstyring og selskapsledelse.» Virksomheten OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å oppnå best mulige resultater og for å gi gode tilbud til medlemmene. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet og utleie av eiendom. Virksomheten foregår hovedsakelig i Oslo og Akershus, men konsernet har også virksomhet i Bergen, Trondheim, Stavanger og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo.» Hovedtrekk For OBOS del avtok virkningen av finanskrisen raskt i løpet av 2009, og resultatmessig ble året et av de beste i OBOS historie. Fra januar 2009 kom nyboligsalget i gang igjen. Det hadde stoppet helt opp høsten 2008 som en følge av finanskrisen. Salgstakten økte gradvis utover året. I løpet av året begynte også pengemarkedet igjen å fungere. Renten sank til et rekordlavt nivå i løpet av året, noe som bidro sterkt til at folk flest fikk tilbake troen på fremtiden. Bruktboligmarkedet frisknet også til, og OBOS-prisene steg med hele 20 prosent gjennom 2009.» Årsregnskapet OBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2009 var 634,7 millioner kroner, mot 65,2 millioner kroner i Resultatet etter skatt utgjorde 518,8 millioner kroner, mot 1,1 millioner kroner i OBOS årsrapport

15 «For OBOS del avtok virkningen av finanskrisen raskt i løpet av 2009, og resultatmessig ble året et av de beste i OBOS historie.» OBOS-konsernets samlede omsetning var 2,6 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2009 på 733 millioner kroner. Av årets investeringer er 50 milllioner kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 242 millioner kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrøm på 511,4 millioner kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte innbetalinger på 671,6 millioner kroner. Av dette utgjør 2 479,0 millioner kroner overføring av lån til Terra Boligkreditt. Totalkapitalen var ved utgangen av året 17,8 milliarder kroner, sammenlignet med 18,4 milliarder kroner året før. Nedgangen var på 3,4 prosent og skyldes hovedsakelig overføring av utlån til Terra Boligkreditt. Egenkapitalandelen pr var 27,3 prosent mot 23,3 prosent ved utgangen av Vektet kapitaldekning for morselskapet OBOS var ved årets utgang 49,2 prosent. I 2009 hadde OBOS ubetydelige tap på utlån. Avsetninger til tap på utlån utgjør 2,1 millioner kroner, mot 9,8 millioner kroner pr OBOS-konsernet kjøpte inn tre el-biler som de ansatte kan bruke blant annet til og fra møter. Tron Høglund, Roger Kongerud og Nina Christin Braaten gleder seg over miljøtiltaket. Konsernet hadde innvilgede trekkrettigheter i bankene på om lag 2,9 milliarder kroner pr , som ikke er benyttet.

16 » Disponering av årsresultatet Morselskapet i OBOS hadde i 2009 et overskudd etter skatt på 194,6 millioner kroner, mot 173,7 millioner kroner i Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital Totalt disponert 194,553 millioner kroner 194,553 millioner kroner Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 4,9 milliarder kroner tilsvarende 41,6 prosent av risikovektet kapitaldekning pr » Forutsetning om fortsatt drift OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3 er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.» Bolig- og prosjektutvikling Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2009 var 825,8 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2008 var 706,2 millioner kroner. Resultat før skatt var 49,6 millioner kroner mot 39,4 millioner kroner i OBOS satte ikke i gang noen nye boligprosjekter i 2009, men konsentrerte seg om å bygge og selge de prosjektene som allerede var under arbeid. Årsaken var finanskrisen og den usikkerheten som den skapte om boligmarkedet og økonomien generelt. Boligmarkedet tok seg gradvis opp i løpet av året. Godt hjulpet av ulike markedstiltak, gjaldt dette også nyboligsalget. I 2009 ferdigstilte OBOS 696 boliger i Norge. I alt ble det i 2009 solgt 259 nye boliger i prosjekter som er tilbudt med forkjøpsrett for OBOS-medlemmene, mot 45 i boliger er solgt i prosjekter der OBOS er byggherre alene, mens 109 er solgt i prosjekter i samarbeid med andre. Ved årsslutt 2009 hadde OBOS 34 boliger under produksjon. I 2008 var dette tallet 730. Antall usolgte boliger i Norge, ferdigstilte og usolgte, er økt fra 50 boliger pr til 217 boliger pr Av de 217 som er i Norge, utgjør 191 boliger OBOS andel. I Sverige hadde OBOS 53 usolgte borettslagsboliger, ferdigstilt i Alle var utleid ved årets slutt. Flere store boligprosjekter ble ferdigstilt i løpet av året. Det gjelder blant annet borettslagene Møllehjulet i Kværnerbyen, Rolf Hofmo på Ensjø, Stenbråten på Mortensrud, Elvesiden på Sandaker, Eufemia i Gamlebyen, Torgveien på Økern, samt Huseby Gård i Trondheim. Konsernet eier tomter alene eller sammen med andre som til sammen kan gi rundt boliger.» Eiendomsmegling Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. Totalt omsatte virksomhetsområdet for 103,8 millioner kroner i 2009, mot 122,5 millioner kroner i Resultat før skatt utgjorde 7,2 millioner kroner, mot 30,9 millioner kroner i På grunn av dårlige resultater over flere år, ble det i februar 2009 besluttet å avvikle Exact Eiendomsmeglere som heleid meglervirksomhet i OBOS. De ansatte fikk tilbud om å overta kontorene på franchisebasis. Venstre: OBOS konsentrerte seg i 2009 om å bygge og selge de prosjektene som allerede var under arbeid. Midten: Rolf Hofmos borettslag på Ensjø var ett av boligprosjektene som ble ferdigstilt i Høyre: I 2009 ferdigstilte OBOS 696 boliger i Norge. OBOS årsrapport

17 «OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømning av boligselskaper fra andre forvaltere.» OBOS Eiendomsmeglere har økt sin markedsandel innen omsetning av boliger både i OBOS-tilknyttede borettslag og utenom OBOS-borettslagene. Markedsandelen innen omsetninger i OBOS-tilknyttede borettslag økte fra 28,9 prosent i 2008 til 35,3 prosent i I 2009 omsatte OBOS boliger. I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt boliger. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 25 prosent av salgene.» Forvaltning OBOS eiendomsforvaltningsvirksomhet omfatter forvaltning av både boligeiendom og næringseiendom. Forvaltningsvirksomheten omsatte for 328,8 millioner kroner i 2009 og fikk et resultat før skatt på 47,1 millioner kroner. Forvaltningsvirksomheten er innfallsporten til andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten. Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Dette gir en økning på boliger i løpet av Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 594 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. I løpet av 2009 passerte antall boliger i OBOStilknyttede borettslag , og pr. 1. januar 2010 forvaltet OBOS boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømning av boligselskaper fra andre forvaltere. Forvaltning av investoreide næringseiendommer skjer i datterselskapet Basale AS, som har forvaltningsavtaler med flere eiendomsfond og andre større eiendomsaktører. Ved inngangen til 2010 forvalter Basale AS 1,7 millioner kvadratmeter næringseiendom, hvorav hovedparten er i Norge, men også noe i Sverige.» Sparing og utlån OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige låne- og sparetjenester. Resultatet før skatt var 154,6 millioner kroner, mot 176,8 millioner kroner året før. Spareinnskudd fra medlemmer og fra selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var på 6,1 milliarder kroner ved årets utgang, mot 5,8 milliarder året før. Alle spareinnskudd på inntil 2 millioner kroner er sikret i Bankenes Sikringsfond. Samlete utlån ble redusert med 15 prosent fra Utlån til medlemmer utgjorde 3,1 milliarder kroner ved utgangen av 2009, mot 3,4 milliarder kroner på samme tid i Til sammen yter OBOS lån til medlemmer. Lån og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 524 millioner kroner pr , mot 943 millioner kroner året før. Utlån til boligselskaper utgjorde, etter ordinære og ekstraordinære nedbetalinger, 6,5 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 7,6 milliarder kroner året før. Grunnen til reduksjonen er at OBOS har overført eksisterende og nye lån til borettslag på til sammen kr 2,5 milliarder kroner til Terra Boligkreditt, slik at den relle nettoveksten på lån til boligselskaper blir 1,1 milliarder kroner i løpet av 2009.» Finansiering av utlånsvirksomheten Fra slutten av 2007 ble bankene stadig mer tilbakeholdne med å gi lån til eiendomsprosjekter, og enkelte banker økte renten på løpende lån til borettslag. Grunnen var finanskrisen som gjorde at penger både ble vanskeligere tilgjengelig for banker og at prisen på penger steg dramatisk. Som følge av dette opplevde OBOS i 2008 en netto vekst i lån til boligselskaper på 33 prosent, til tross for at det fra 1. juni dette året ble innført stans i refinansiering fra andre banker. 16 OBOS årsrapport 2009

18 «Hurra for 14. mai!» OBOS er eid av medlemmene, og for noen av dem er OBOS-dagen på Tusenfryd den absolutt viktigste medlemsfordelen. Så det så.

19 Venstre: OBOS kjøpte seg inn i Terra Boligkreditt AS og kunne dermed igjen gi gunstige lån til boligselskaper og andre. Høyre: Prisen for beste rehabiliteringsprosjekt gikk i 2009 til Skråningen borettslag på Manglerud. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. I den grad OBOS trengte det, trakk OBOS på kredittene, men det var stor usikkerhet knyttet til dette og til finansmarkedet generelt. Kortsiktige kreditter bør utgjøre en beskjeden andel av finansieringen av langsiktige utlån. OBOS måtte derfor begrense utlånsvirksomheten for å sikre en god finansiell balanse i virksomheten. OBOS hadde imidlertid gjennom lengre tid arbeidet med å etablere et boligkredittforetak, alene eller i samarbeid med andre, for å få tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF), en finansieringsform som gir gunstigere betingelser på langsiktige lån til finansiering av boliglån. Det norske regelverket for OMF tilsier at det må etableres et eget kredittforetak for å kunne utstede OMF, og det er kostnads- og tidkrevende. Dermed forutsetter det også store utlånsvolumer. For OBOS var derfor samarbeid det mest nærliggende. Dessuten utgjør felleslån til borettslag en stor andel av OBOS utlånsportefølje. Derfor ble det viktig for OBOS å kunne finne en samarbeidspartner som kunne legge slike lån inn i sin låneportefølje og finansiere dem med OMF. Dette må være klarert med obligasjonsinvestorene, det vil i realiteten si boligkredittforetakenes ratingbyråer. Høsten 2008 fikk bankene store problemer med å oppfylle sine utlånsforpliktelser. I slutten av oktober 2008 ble derfor regjeringens første tiltakspakke for bankene presentert, i form av Gullkortet. Denne løsningen gikk ut på at banker og deres boligkredittforetak kunne bytte OMF mot statsobligasjoner som de kunne selge og således skaffe seg tilgang på finansiering med en løpetid på 3 år, senere økt til inntil 5 år. Dermed ble spørsmålet om boligkredittforetak ytterligere aktualisert. Terra Boligkreditt AS hadde, som det eneste av boligkredittforetakene, klarert med sitt ratingbyrå at de kunne gi felleslån til borettslag, og de var villige til å slippe OBOS inn på eiersiden. 18. februar 2009 inngikk OBOS en avtale om eierposter på henholdsvis 2 prosent i Terra-Gruppen AS og 9,9 prosent i Terra Boligkreditt AS. I løpet av 2009 har OBOS overført eksisterende, og lagt inn nye lån for til sammen brutto 2,9 milliarder kroner. På denne måten har vi både kunnet erstatte kortsiktige låneopptak og trekk på kredittrammer med langsiktig finansiering i OMF-markedet gjennom Terra Boligkreditt AS, og OBOS har fra våren 2009 igjen kunnet gi lån til borettslag og andre boligselskaper med gunstige betingelser. I tillegg oppnådde to av OBOS nyboligprosjekter langsiktig finansiering i Husbanken. Dette var gunstig for boligkjøperne, samtidig som det avlastet OBOS på den langsiktige finansieringen. Finansmarkedet har bedret seg vesentlig gjennom 2009, særlig fra august, og det er nå vesentlig lettere og også mindre dyrt å skaffe finansiering, selv om prisnivået, eller rentemarginen, for den langsiktige finansieringen fortsatt ligger vesentlig over nivået fra før 2007/2008.» Næringseiendom Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom. Virksomhetsområdet omsatte i 2009 for 392,9 millioner kroner mot 366,6 millioner kroner i I 2009 var resultatet før skatt 185,6 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2008 var 145,7 millioner kroner. OBOS hadde i 2009 en ledighet i eiendomsmassen på 1,9 prosent. Kjøpesentrene hadde en god og stabil omsetning gjennom hele året. Ombyggingen av Lambertseter senter er i rute, og alle 18 OBOS årsrapport 2009

20 «Ombyggingen av Lambertseter senter er i rute, og alle lokalene er utleid. Planlagt åpning av senteret er i oktober 2010.» lokalene er utleid. Planlagt åpning av senteret er i oktober På Økern ble bygget som er leid ut til Toyota og Bauda, overlevert, og tomten til en videregående skole med over 600 elever, ble solgt og overlevert til Oslo kommune ved Undervisningsbygg Oslo. Både på Oksenøya på Fornebu og for Tasta senter utenfor Stavanger fikk OBOS Forretningsbygg godkjent sine bebyggelsesplaner. I Bergen sentrum har OBOS Forretningsbygg kjøpt området Ørnen. Her skal det bygges et hotell.» Aksjeinvesteringer Resultat for aksjeinvesteringer viser et positivt resultat før skatt på 159,0 millioner kroner mot 252,7 millioner kroner i Forbedringen skyldes at nedskrivingene på 257,1 millioner kroner som ble gjort i 2008, er blitt reversert med 90,8 millioner kroner i løpet av OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 2,7 milliarder kroner. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA, AF-gruppen ASA, MIKA AS og Scandinavian Property Development ASA. Det er satt svært høye krav til energiforbruket i nye Lambertseter senter, som skal stå ferdig før jul i 2010.

21 «Medlem siden 1953.» I en samvirkebedrift er det virksomheten som er målet. For vår del handler det om å gi et best mulig tilbud til medlemmene. Mange av dem er medlemmer gjennom hele livet. Det forplikter.

22 AF-gruppen og Veidekke hadde pr en merverdi på 1,65 milliarder kroner over OBOS bokførte kostpris. Denne er ikke inntektsført.» Utleieboliger OBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2009 var 63,8 millioner kroner mot 66,5 millioner kroner i 2008, og resultatet utgjorde 28,3 millioner kroner før skatt mot 33,2 millioner kroner året før. Utleieporteføljen består ved årsskiftet av 760 leiligheter, og det er relativt lange ventelister for å få leie leilighet.» Andre virksomhetsområder Øvrige virksomhetsområder omsatte i 2009 for 151,4 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2008 var 135,0 millioner kroner. Resultat før skatt ble 17,7 millioner kroner i 2009 mot 5,0 millioner kroner i Vårt eget forsikringsselskap, Hammersborg Forsikring AS, fikk også et positivt resultat i Hammersborg Forsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder. Selskapet har fått meget god mottakelse og har en markedsandel på 32 prosent. Selskapets inntreden på markedet har skapt konkurranse og har ført til at også de andre aktørene har senket sine priser. Selskapet har konsesjon til også å selge forsikring til alle boligselskaper forvaltet av boligbyggelag som er medlem av NBBL.» OBOS i Sverige Det har vært liten aktivitet i Sverige i 2009 på grunn av det dårlige markedet for nye boligprosjekter. Staben er redusert til 6 ansatte. OBOS eier 794 utleieboliger i Sverige. OBOS er også deleier i et Stockholms-basert selskap, Basale Torntegel AB, som driver med forvaltning av næringseiendom.» Finansiell risiko Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammer og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Kredittrisikoen for finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i boende medlemmers andel. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Til tross for overføring av lån til Terra Boligkreditt AS i 2009, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2009 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en likviditetsstrategi som er vedtatt av styret. I likviditetsstrategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,1 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene ved utgangen av 2009 kr 2,57 milliarder. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede sertifikatlån utgjorde ved årets slutt 0,75 milliarder kroner. Kundeinnskudd er en av OBOS Venstre: Samarbeidet mellom OBOS og Operaen fyller ti år i Medlemmene får 20 prosent rabatt på billettene. Midten: Boligene Nye Gamlebyen ble ferdigstilt i 2009, og uterommet passer for små og store. Høyre: OBOS låner ut penger til boligselskapene. Hovin borettslag har fått nytt avfallsanlegg. OBOS årsrapport

23 «OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø.» viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2009 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 59 prosent. OBOS har videre under oppbygging en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2009 var på 381,3 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. Likviditetsrisikoen vurderes som lav til moderat. Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Også valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering. Markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastsatt rammer for maksimal eksponering i tomteverdier og krav til at 50 prosent av et boligprosjekt normalt skal være solgt før igangsettelse. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvalt- OBOS Forretningsbygg og Aspelin Ramm Eiendom forvandlet Erling Viksjøs kontorbygg på Økern til hotell. Hotell 33 er med på å sette Groruddalen på kartet.

24 Venstre: OBOSkonsernet forvalter mer enn boliger, og fører dermed også regnskap for mange borettslag og sameier. Høyre: OBOS skal være en medlemsorganisasjon med mange ulike fordeler. Særlig populære er tilbudene innen kultur, forsikring og utlån. ningen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i en forvaltningsstrategi som er vedtatt av styret. Markedsrisikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen.» Medlemstilbud OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor utlån og sparing, forsikring og kultur.» Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling OBOS har lenge arbeidet for likestilling. OBOS har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der organisasjonen forplikter seg til å: arbeide for likestilling mellom kvinner og menn. legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger. OBOS arbeider for å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk, religion og livssyn. OBOS og datterselskapene hadde 799 ansatte ved utgangen av 2009, hvorav 6 i Sverige. I OBOS var sykefraværet 4,8 prosent, mot 4,1 prosent i For kvinner var sykefraværet 5,7 prosent, mens det var 3,9 prosent for menn. Exact Eiendomsmeglere ble avviklet som egeneid selskap og fortsetter nå som franchisekjede. 59 ansatte ble i den forbindelse oppsagt. Samtlige fikk tilbud om å fortsette på franchisebasis med finansiell støtte fra OBOS. I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 8,7 prosent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn. Av ansatte i OBOS er 51 prosent kvinner og 49 prosent menn. 60 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 48,5 prosent. OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2009 ble det innvilget stipendsøknader på i alt kroner. Ved utgangen av 2009 var fondet på 5,7 millioner kroner.» OBOS og miljø OBOS forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. OBOS legger vekt på å følge lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet. På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk er det laget en oversikt for alle aktuelle virksomhetsområder i OBOS. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning OBOS årsrapport

25 Venstre: OBOS Forretningbygg (OFB) utvikler næringseiendom i Oslo-området og andre steder i landet. Toyota-bygget på Økern er tegnet av Niels Torp. Høyre: Tveita borettslag har fått penger av Enova til et prosjekt som vil redusere fellesforbruket av strøm tilsvarende 500 boliger. av boliger og næringsbygg. OBOS tilbyr også boligselskapene tjenesten energiregnskap.» Samfunnsengasjement og etikk OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo idrettskrets om å bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har også sagt ja til å bidra til å få bygget ytterligere 15 kunstgressbaner i Oslo de nærmeste årene. OBOS bevilget i fjor kroner til miljøtiltak i de tilknyttede borettslagene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljøer. OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet.» Styret På representantskapsmøtet 4. mai ble styrets leder, Jan Tore Berg-Knutsen, gjenvalgt for ett år. Styremedlemmene Kari Garmann, Inge Dolve, Jørn Ilje, Inger Stray Lien og Solfrid Berntsen ble alle gjenvalgt for ett år. Lars Buer ble gjenvalgt for ett år som fast møtende varamedlem. Som ansattrepresentanter ble Kristin Eriksen, Tove Heggelund og Ulf-Petter Binfield valgt for to år.» Hendelser etter balansedagen Styrene i Tønsberg-Nøtterøy Boligbyggelag og OBOS besluttet i november å gå inn for en fusjon mellom de to boligbyggelagene. Fusjonen innebærer at medlemmene i TNBBL blir medlemmer i OBOS. Medlemmene i begge boligbyggelagene beholder sin opptjente ansiennitet. I januar 2010 ble fusjonen endelig vedtatt på ekstraordinære generalforsamlinger i boligbyggelagene. Det fusjonerte boligbyggelaget vil få medlemmer og vil ha boliger under forvaltning. Hovedkontoret for det sammenslåtte boligbyggelaget skal være i Oslo. Virksomheten i Tønsberg videreføres gjennom et avdelingskontor i Tønsberg. Eiendomsmeglervirksomheten, som i dag skjer gjennom Garanti Eiendomsmegling, vil bli overført til OBOS eiendomsmeglerforetak og videreført gjennom lokalt kontor. Høsten 2009 ble det satt i gang en salgsprosess med sikte på å få på plass en ny solid industriell eier som kan utvikle Mika videre, sikre arbeidsplassene og gi selskapet et solid økonomisk fundament for videre drift. Derfor har OBOS Forretningsbygg AS og Betonmast AS inngått en avtale om salg av OBOS Forretningsbyggs aksjer i Mika AS. Mika har i løpet av 2008 og 2009 vært i gjennom en betydelig økonomisk omstrukturering av virksomheten for å sikre grunnlaget for videre drift. Fra nyttår 2010 etablerte OBOS forsikringstilbudet OBOS Forsikring til sine medlemmer. OBOS Forsikring er et tilbud i samarbeid med Terra Forsikring. Medlemmene tilbys innboforsikring, reiseforsikring, villaforsikring, bilforsikring og andre typer skadeforsikring, samt billån. Avtalen med If om medlemsforsikringer er avviklet fra samme tidspunkt. Gjennom samarbeidet med Terra Forsikring får OBOS større kontroll over produktene og tilbudet, noe som vil komme medlemmene til gode i form av gunstige priser på forsikring. 24 OBOS årsrapport 2009

26 «OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm.»» Fremtiden OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har således styrket OBOS muligheter til å oppfylle sine mål. OBOS har som strategi å etablere seg i de største byene i Norge og å vokse i det sentrale østlandsområdet. Gjennom fusjonen med Tønsberg-Nøtterøy boligbyggelag styrkes dette arbeidet. SSBs prognose for befolkningsutviklingen i Oslo frem mot 2030 viser en netto vekst på ca personer hvert år i gjennomsnitt. Tilsvarende vekst antydes også for Akershus. De siste årene har befolkningsveksten i Oslo ligget på hele pr. år. Antall bosatte pr. bebodd bolig økte fra 1,9 ved utgangen av 2001 til 2,0 ved inngangen til Tallet har ligget stabilt på rundt 1,9 på 1990-tallet. Økningen de siste årene er særlig et resultat av det økte barnetallet i byen. Boligbyggingen de siste årene gir nye boliger for ca personer pr. år. Tallene viser at det er et stort behov for økt boligbygging i årene som kommer for å holde tritt med befolkningsveksten. I løpet av 2010 vil OBOS igjen legge mange nye prosjekter ut for salg. Totalt er det planlagt å legge ut 545 nye boliger i 11 nye prosjekter eller byggetrinn. OBOS vil fortsette å oppfylle medlemmenes boligdrømmer også i framtiden. Boliger for folk flest, som i Stenbråten borettslag på Mortensrud.

27 «Tallene viser at det er et stort behov for økt boligbygging i årene som kommer for å holde tritt med befolkningsveksten.» Bygging igangsettes når det er oppnådd et forhåndssalg på minst 50 prosent. På Mortensrud og i Landingsveien vil OBOS legge ut eneboliger for salg. Andre prosjekter som det er planlagt å legge ut i løpet av året er boliger på Sandaker, Ensjø, Økern, Fornebu og nye byggetrinn i Kværnerbyen. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. OBOS finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedformål. Ved inngangen til 2010 hadde OBOS en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2010 med. Styret presiserer at det normalt er betydelig usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig ledelsen og de øvrige ansatte for motivert og engasjert innsats gjennom et vanskelig år. Oslo, 31. desember 2009 / 15. mars 2010 I styret for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) Jan Tore Berg-Knutsen Leder Kari Garmann Nestleder Inge N. Dolve Jørn Ilje Solfrid Berntsen Inger Stray Lien Lars Buer Kristin Eriksen Tove Hegglund Ulf-Petter Binfield Martin Mæland Konsernsjef 26 OBOS årsrapport 2009