Medlemsorganisasjonen OBOS. OBOS en landsdekkende organisasjon: Årsberetning. Enda et godt år for OBOS

Transkript

1 Årsrapport 2011

2 Det gode liv i Huseby Gård Per Johan Tiller (73) og kona Sigrun var blant de aller første kjøperne i det første OBOS-borettslaget i Trondheim, Huseby Gård. Her stortrives vi! Borettslaget har en fin beliggenhet rett ved marka og flott utsikt, sier Per Johan Tiller. Ekteparet Tiller hadde et 280 kvadratmeter stort hus, og ønsket seg en mindre og mer lettstelt leilighet. Da kom OBOS-medlemskapet de hadde fått i julegave til nytte. I prosjektet Huseby Gård fant de akkurat det de lette etter. Vi fant planene for prosjektet veldig interessante. Dessuten kunne vi tilpasse leiligheten slik vi selv ville ha det, blant annet fikk kona det kjøkkenet hun ønsket seg. Dermed var det gjort, vi gikk for Huseby Gård, sier Per Johan Enda et godt år for OBOS Medlemsorganisasjonen OBOS Visjon Konsernfakta OBOS en landsdekkende organisasjon: Østfold Vestfold Rogaland Innlandet Bergen Trondheim Oslo Våren 2009 kunne de flytte inn. Prosjektet ble utsolgt i 2011 og nå har alle naboene flyttet inn. 24 Årsberetning 2011 Redaktør: Åge Pettersen Foto: Image Photo AS v/tore Røynland, Gjerholm design AS, Kenneth Flaten, Thomas Bjørnflaten og Ivan Rios: nye bilder.no, Espen Gees, Link Arkitektur AS, Northern Visual, Spor Arkitekter AS, Marte Eyde Kjus, Ole Morten Melgård, Cecilie Ring Gulowsen, OBOS Nye Hjem Skulptur side 13: Billedhugger Ottar Espeland Layout: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv Trykk AS OBOS årsrapport

3 Enda et godt år for OBOS Ny rekord OBOS har lagt bak seg et godt år innen de fleste områder. Vi avsluttet 2011 med betalende medlemmer. Av de nye medlemmene kom nesten ved nyinnmelding i OBOS, og nær fra fusjonene med fire nye boligbyggelag. I løpet av året har OBOS nemlig fusjonert med boligbyggelagene i Fredrikstad, på Hamar, i Elverum og på Jæren. OBOS ser nå ut til å få flere medlemmer i Tønsberg og Stavanger (tidligere Hetland Boligbyggelag) som vi fusjonerte med i 2010, enn det disse boligbyggelagene fikk da de sto alene. Den samme tendensen ser ut til å være tilfelle i Fredrikstad, men dette boligbyggelaget har bare vært en del av OBOS i noen måneder. De tre andre boligbyggelagene ble fusjonert inn i romjulen. Tomtekjøp Boligbyggingen i OBOS er nå kommet godt i gang. Vi solgte i fjor 885 nye boliger med forkjøpsrett for våre medlemmer og vi hadde ved årsskiftet 1186 boliger under bygging. Vi har i løpet av året kjøpt en rekke nye tomter både i Oslo-regionen, Bergen og Stavanger. Kjøpet av Fornebu Utvikling ASA alene øker tomtebanken med nye boliger som skal bygges i årene fremover. I Trondheim har vi kjøpt oss opp til å eie 78 prosent av selskapet Nidaros Nye Hjem AS, som eier tomter til ca nye boliger. I tillegg fikk vi i fjor vedtatt reguleringsplanen for Lade som gir mulighet for å bygge cirka 500 boliger. Det største tomtekjøpet i Oslo var kjøpet av Nordeas hovedkontor på Majorstuen sammen med Veidekke Eiendom AS. OBOS omsatte i fjor hele boliger, noe som er nesten 900 flere enn året før. Sterk vekst På grunn av de fire fusjonene som ble gjennomført i fjor økte vår forvaltningsvirksomhet sterkt. Totalt forvalter vi nå litt over boliger. Dette er en vekst på over boliger. Mer sparing Også vår finansvirksomhet hadde en pen vekst i fjor. Sparingen økte med nesten én milliard kroner, utlån til boligselskaper og medlemmer økte med nesten 1,1 milliard kroner. Hotell og kjøpesentra Også i OBOS Forretningsbygg AS, som driver med næringseiendom, har det vært stor aktivitet i løpet av året. Nye Lambertseter senter ble ferdigstilt høsten 2010 og har hatt et godt innkjøringsår. Vi er nå i gang med å bygge et lignende senter på Tasta i Stavanger, ved siden av vårt store boligprosjekt på samme sted. Vi er også i gang med å bygge Bergens største hotell som skal drives av Rica. Storaksjonær OBOS eier etter hvert aksjer i mange selskaper. I tillegg til å være største aksjonær i Veidekke ASA og AF-Gruppen ASA, kjøpte vi oss i fjor opp til også å bli største aksjonær i BWG Homes AS (Block Watne). Dette er gjort for at medlemmene skal få tilgang til stadig flere boliger. Aksjemarkedet falt imidlertid kraftig i løpet av fjoråret slik at vi har vært nødt til å bokføre tap på flere av aksjene. De tapene vi har hatt på blant annet Block Watne, Fornebu Utvikling og DNB tror vi imidlertid vil kunne tilbakeføres når optimismen i aksjemarkedet og verdensøkonomien kommer tilbake. Godt resultat Resultatet for OBOS blir på grunn av aksjetapene ikke så strålende for 2011 som det var i 2009 og Vårt driftsresultat før tap på aksjer har imidlertid aldri vært bedre. Resultatet før skatt ble 278,4 millioner kroner, og det må vi si oss godt fornøyd med prosent av de nyinnmeldte er mellom 20 og 29 år. 71 prosent av medlemmene bor i Oslo og Akershus. Både Vestfold og Østfold har fem prosent av medlemmene, mens fire prosent av medlemmene bor i Rogaland. OBOS-konsernet fikk et resultat før skatt på 278,4 millioner kroner Antall medlemmer ved årets slutt var Dette er medlemsrekord for 17. året på rad Egenkapitalen var på 5,7 milliarder kroner ved årets slutt. OBOS-konsernets samlede omsetning var på 2,7 milliarder kroner. Prisene på omsatte OBOS-tilknyttede boliger steg med 12,5 prosent gjennom hele året. Aldersfordeling for de nye medlemmene. OBOS kjøpte opp resten av aksjene i Fornebu Utvikling ASA og ble dermed eneeier av selskapet. På Fornebu gjenstår det å bygge ca boliger. Sammen med Veidekke Eiendom AS, kjøpte OBOS Middelthuns gate 17 i Oslo. OBOS-konsernet hadde 928 ansatte ved utgangen av OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

4 Medlemsorganisasjonen OBOS Utlån mill. kr per Visjon OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig, samt å forvalte boligene. Samvirkeforetak OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. I Oslo ble det igangsatt bygging av nye boliger både i Kværnerbyen, i Lillohagen på Sandaker og på Gladengen på Ensjø. OBOS-konsernet sitter på tomtereserver som kan gi rundt boliger. Samlete innskudd i OBOS var på 7,4 milliarder kroner. OBOS eier 757 utleieboliger som leies ut til medlemmene. På Mortensrud i Oslo flyttet de første beboerne inn i Norges første kommersielle passivhusprosjekt. Blomstrende meglervirksomhet Fredrikstad har reagert positivt på at OBOS har inntatt byen, sier fagansvarlig Line Pettersen i OBOS Eiendomsmeglere Fredrikstad. OBOS og FOBBL fusjonerte i oktober 2011, men allerede i april ble meglervirksomheten til FOBBL gjort om til OBOS Eiendomsmeglere. Det var en hektisk periode, men overgangen gikk fint og jeg opplever at kundene har vært positive til at det er OBOS som skal selge boligen deres. Vi har klart å opprettholde vår gode markedsandel på mellom 80 og 85 prosent gjennom året, sier Pettersen. OBOS selger alle typer boliger, men man har fordelt oppdragene slik at OBOS Eiendomsmeglere tar OBOS-tilknyttede boliger og franchisekontoret Exact tar de andre oppdragene. Av de ni ansatte i meglervirksomheten i Fredrikstad, jobber fire i OBOS Eiendomsmeglere og resten i Exact Terra Andre Boligselskaper Medlemmer Denne arbeidsfordelingen fungerer bra. Vi har flest oppdrag i Fredrikstad, men har også kunder i nabokommunene, sier Pettersen. 6 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

5 mange fordeler med OBOS Tønsbergjenta Janne Thuve Engmann (24) har vært OBOS- OBOS-medlem siden hun siden var hun ni år, var men ni det år, men var da det hun var skulle da hun kjøpe sin første skulle leilighet, kjøpe sin at første hun virkelig leilighet, ble at klar hun over virkelig alle ble fordelene klar som fulgte over alle med fordelene medlemskapet. som fulgte med medlemskapet. OBOS-konsernet: Det viste seg at leiligheten jeg skulle kjøpe var en OBOS-leilighet, så da kom medlemskapet virkelig til nytte. Dessuten måtte jeg ha innboforsikring, så jeg hentet inn priser fra flere forsikringsselskaper og det viste seg at OBOS Forsikring hadde det beste tilbudet, sier Janne. Blant annet gjennom OBOS-bladet har hun fått med seg at et medlemskap i OBOS betyr mer enn hjelp til å oppfylle boligdrømmen. Jeg har ikke hatt et så veldig bevisst forhold til dette med medlemsfordeler før, men nå legger jeg merke til at OBOS også har mange ulike medlemstilbud. Det kan godt hende at jeg kommer til å benytte meg av flere av disse fremover, avslutter Janne Thuve Engmann. De viktigste selskapene i OBOS-konsernet: OBOS Nye Hjem AS OBOS Forretningsbygg AS OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsmeglere AS OBOS Eiendomsforvaltning AS OBOS Utleieboliger AS OBOS Skadeforsikring AS Hammersborg Inkasso AS Basale AS OBOS Eiendomsdrift AS Gårdspass AS 265,7 230,3 246,6 287,8 425,9 647,3 591,7 673,2 65,2 634,7 634,9 278,4 Medlemmer Boligselskaper OBOS-konsernets resultat før skatt (Kr i mill) Sparing i OBOS (Kr i mill) 8 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

6 OBOS en landsdekkende organisasjon OBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement utenom Oslo-regionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Viken-området på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. I Trondheim har OBOS gjennom flere år vært til stede med næringseiendom gjennom OBOS Forretningsbygg AS og har de siste årene også bygget boliger i flere småhusprosjekter gjennom sitt eierskap i Nidaros Nye Hjem AS. Før jul i 2011 ble reguleringsplanen for Ladebyhagen godkjent. Dette er et prosjekt med over 500 boliger på Lade. De første boligene i prosjektet er planlagt lagt ut for salg høsten Også i Bergen etablerte OBOS seg først med næringseiendom, både på egen kjøl og i samarbeid med lokale eiendomsaktører, men i 2011 startet både salg og bygging av de første boligene i Kronstadparken, et prosjekt som skal inneholde om lag 225 boliger. I 2011 gjennomførte OBOS fusjoner med fire boligbyggelag. Disse var Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag, Jæren Boligbyggelag, Hamar og Omegn Boligbyggelag og Elverum Boligbyggelag. Tidligere har OBOS fusjonert med Tønsberg og Nøtterøy Boligbyggelag og med Hetland Boligbyggelag i Stavanger. Virksomheten til OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionskontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og regionkontor på Elverum og OBOS Trøndelag har regionkontor i Trondheim. TRØNDELAG I 2011 har OBOS fusjonert med Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag, Hamar og Omegn Boligbyggelag, Elverum Boligbyggelag og Jæren Boligbyggelag. I Trondheim ble reguleringsplanen for Ladebyhagen vedtatt. Der skal det bygges over 500 nye boliger. I Trondheimsområdet solgte OBOS over 100 nye boliger i På Tasta i Stavanger startet byggingen av de første 126 boligene. I Bergen startet salget og byggingen av de første 95 boligene i Kronstadparken. rogaland HORDALAND innlandet HOVEDKONTOR østfold vestfold 10 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

7 OBOS østfold Pilene peker oppover Mange nye medlemmer, økende antall boligsalg og flere ansatte enn på samme tid i fjor: Tre måneder etter oppstarten peker pilene oppover for OBOS Østfold. Steinar Frølandshagen Regiondirektør Østfold Fredrikstad trenger flere boliger og de skal OBOS være med på å bygge. OBOS er kommet til «Plankebyen» Fredrikstad og har planer om flere spennende boligprosjekter. Mandag 3. oktober åpnet OBOS Østfold dørene til det nye regionkontoret i Fredrikstad etter fusjonen med Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag (FOBBL). Det nye kontoret har fått en god start: OBOS Østfold har blitt tatt godt imot. I løpet av de tre første månedene har vi hatt en sterk vekst i antall medlemmer og våre meglere hadde flere oppdrag sist høst enn året før, sier regiondirektør Steinar Frølandshagen. Han ser positivt på fremtiden og tror OBOS vil styrke sin stilling på boligmarkedet i Fredrikstad og Østfold. Fredrikstad trenger flere boliger og de skal OBOS være med på å bygge. Etter hvert som vi legger ut nye prosjekter for salg, vil kjennskapen til OBOS øke ytterligere, tror Frølandshagen. Ansatte Ved siden av regiondirektør Steinar Frølandshagen er det 18 ansatte ved kontoret i Nygaardsgaten 28 i Fredrikstad sentrum; 14 jobber i forvaltning og regnskap og fire i medlemsservice. Samme sted har OBOS eiendomsmeglere det ene av sine to lokalkontorer, det andre ligger på Østsiden. Det er til sammen ni ansatte i OBOS eiendomsmeglere i Østfold. Under OBOS Østfold ligger også Østfold Prosjekt AS som tilbyr prosjekt- og byggeledelsestjenester innenfor nybygg og rehabilitering. Selskapet tar på seg store og små rehabiliteringsoppdrag både for boligselskaper, bedrifter og private. FOBBL Service og Omsorg tilbyr vaktmester-, håndverker-, renholds- og gartnertjenester samt omsorgs- og ledsagertjenester til boligselskaper, bedrifter og privatpersoner. Spencer Billett er daglig leder for Østfold Prosjekt som har sju ansatte. Jeanette Mortensen Delås er daglig leder for FOBBL Service og Omsorg AS. Regionkontorene til OBOS Østfold ligger i Nygaardsgate 28 i Fredrikstad. Medlemmer Per var det OBOS-medlemmer i Fredrikstad, mens det i hele Østfold var I 2011 ble det en netto tilgang av nye medlemmer på 674 og hele 626 av disse kom etter fusjonen 1. oktober. Forvaltning Etter fusjonen har OBOS Østfold 177 boligselskaper og boenheter til forvaltning. Boligbygging Det jobbes stadig med å finne egnede tomter for boligbygging og flere spennende utbyggingsprosjekter er på gang. I februar 2012 ble det kjent at OBOS og Rom Eiendom skal bygge 62 leiligheter og rekkehus på Bellevue, ikke langt fra jernbanestasjonen i Fredrikstad. Dette blir det første OBOS-boligprosjektet i Fredrikstad. Går alt etter planen, håper man på byggestart mot slutten av OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

8 OBOS vestfold Vokser videre Flere medlemmer, nye medlemstilbud og et nytt boligprosjekt. Det er bare noe av alt det positive som skjedde i OBOS Vestfold i OBOS Vestfold har lagt bak seg det første hele driftsåret som OBOS etter fusjonen mellom OBOS og Tønsberg- Nøtterøy boligbyggelag i Gunnar Naper Regiondirektør Vestfold Det var OBOSmedlemmer i Vestfold ved årsskiftet. Medlemsveksten var god i alle kommunene i Vestfold. OBOS var sponsor for Slottsfjellfestivalen i Tønsberg. Vi har brukt året blant annet til å komme skikkelig inn i OBOS-gjenge og tatt i bruk de rutiner og produkter som ligger i OBOS-systemet, sier regiondirektør Gunnar Naper. Vi er en fin og positiv gjeng i Vestfold, som skal bidra til å løse de utfordringene man har i og rundt Tønsberg med å få bygget nok boliger til å møte befolkningsveksten, sier Naper. Ansatte OBOS Vestfold ledes av regiondirektør Gunnar Naper. Til sammen 32 ansatte arbeider ved kontoret i Tønsberg sentrum, i tillegg kommer OBOS Håndverksenter som ved årsskiftet hadde 16 ansatte. Ved hovedkontoret i Tønsberg arbeider man hovedsaklig med forvaltningstjenester, meglertjenester, administrasjonstjenester og medlemsservice, blant annet salg av forsikringer og spare- og lånetjenester. Erling Eri startet som daglig leder for OBOS Håndverksenter AS 1. juli OBOS Håndverksenter leverer vaktmester-, drifts- og håndverkertjenester til boligselskaper og privatkunder. Medlemmer Det var OBOS-medlemmer i Vestfold ved årsskiftet. I løpet av 2011 var det en netto tilgang på over tusen nye medlemmer. Det var medlemsvekst i alle kommunene i Vestfold, men spesielt god var veksten i bykommunene Tønsberg, Horten, Sandefjord og Larvik. Boligprosjekter 8. mars 2011 var det klart for salgsmøte for Narverød Park, det første OBOS-boligprosjektet i Tønsberg. Det skal bygges totalt 51 boliger, og ved årsskiftet var 23 av disse solgt. Trinn 2 legges ut for salg våren Forventet ferdig Narverød Park har planlagt innflytting fra høsten stillelse for trinn 1 er desember 2012, forventet ferdigstillelse for trinn 2 er 1. kvartal Det er i tillegg gjort avtaler om tomtekjøp blant annet på Nøtterøy og ved jernbanestasjonen i Tønsberg sentrum. Det neste store boligprosjektet vil komme på Kaldnes i samarbeid med Selvaag Bolig Vestfold. Forvaltning Per forvaltet OBOS Vestfold 200 boligselskaper, med til sammen rundt boliger. I tillegg kommer 130 boligselskaper man har regnskapsførsel for gjennom Hammersborg Regnskaps- og innbetalingsservice AS. Sponsing/medlemstilbud OBOS Vestfold sponser blant annet ishockeylaget Tønsberg Vikings, fotballaget FK Tønsberg og Slottsfjellfestivalen. I tillegg er det inngått en samarbeidsavtale med Nøtterøy kulturhus. Dessuten bidro OBOS med midler til skøyte-nm 2012 som gikk av stabelen i Tønsberg i desember Ved siden av å gi god OBOS-synlighet i Tønsberg og omegn, genererer flere av sponsoratene og samarbeidsavtalene gunstige medlemsfordeler. 14 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

9 OBOS rogaland Rogaland i rute Også i Rogaland vokser OBOS. Byggingen og salget av boligene på Tasta og byggingen av det nye kjøpesenteret samme sted er også i rute. Sigurd Sivertsen Regiondirektør Rogaland Det nye kjøpesenteret blir så miljøvennlig at det blir landets første kjøpesenter som får energiklasse A. Tasta Senter ferdigstilles høsten OBOS Rogaland har lagt bak seg det første hele driftsåret som OBOS etter at fusjonen med Hetland boligbyggelag ble formelt i orden mandag 27. desember Ved årsskiftet 2011/2012 ble også fusjonen med Jæren boligbyggelag endelig. Medlemmer Per var det OBOS-medlemmer i Rogaland fylke. Dette utgjør 4 prosent av den totale medlemsmassen i landet. I Stavanger var det OBOS-medlemmer ved årsskiftet, det kom til 633 nye medlemmer i løpet av fjoråret. Ansatte Ved avdelingen i Stavanger er det 17 ansatte, mens avdelingen på Bryne har 3 ansatte/innleide. Til sammen 18,5 årsverk som arbeider med forvaltning, rehabilitering, prosjektutvikling, nybygg og medlemstjenester. Region-direktør er Sigurd Sivertsen. BOLIG På Tasta skal OBOS bygge 235 boliger. Det ble 85 salg i 2011, og per er 118 boliger solgt av de 182 som er lagt ut for salg. Prosjektet beregnes ferdigstilt i Andre planlagte prosjekter er: Haugesundgata, cirka 130 boliger i østre bydel, planlagt oppstart 2014 Tjensvoll, cirka 45 boliger i tre nye blokker Nærbø, cirka 130 boliger på en gammel meieritomt, planlagt oppstart i På Tastarusta skal OBOS bygge 235 boliger. Næring På Tasta bygger OBOS Forretningsbygg AS et nytt forretnings- og bydelssenter, med forventet ferdigstillelse høsten En stor del av lokalene er allerede utleid, blant annet kommer Norgesgruppen inn med en flott Meny-dagligvare butikk. Entreprenør er Block Berge Bygg, arkitekter er Link Signatur, Team Sandnes. 1. mars 2012 ble Britt Iren Osmundsen ansatt som senterleder for det nye senteret. Sponsorvirksomhet/medlemsfordeler Fra gikk OBOS inn som hovedsponsor av Rogaland Teater. Sponsoratet vil gi OBOS god synlighet i Stavanger og Rogaland og innebærer medlemsrabatt på billettene til forestillinger på teateret. Forvaltning OBOS Rogaland forvalter og bygger boliger i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg, Rennesøy og Gjesdal, etter fusjonen med Jæren boligbyggelag, kommunene Klepp, Time og Hå. Totalt 153 boligselskaper, med til sammen boliger. 16 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

10 OBOS INNLANDET Gode fremtidsutsikter Nå har OBOS endelig også kommet til Hedmark og Oppland. 28. desember 2011 var fusjonen mellom OBOS og Hamar og omegn boligbyggelag (HOBBL) og Elverum og omegn boligbyggelag (EOBBL) endelig. Da så OBOS Innlandet dagens lys. Fra ståstedet til HOBBL og EOBBL var det et strategisk valg for å finne sin plass i et marked for boligsamvirke i stadig endring som muliggjorde fusjonen med OBOS, sier regiondirektør Kjell Magne Brobakken og legger til at de tre siste månedene av 2011 ble brukt til å forberede organisasjonene på fusjonen. Magne Brobakken Regiondirektør Innlandet I 2012 skal vi satse på ytterligere medlemsvekst og nye boligprosjekter. Sentrum Stange Borettslag i Stange er ett av de nye boligprosjektene i regi av OBOS Innlandet. Han regner med at 2012 blir et år med fokus på å sette organisasjonen skikkelig inn i OBOS systemer og rutiner, samtidig som man satser på ytterligere medlemsvekst og realisering av nye OBOS byggeprosjekter. Elverum er nå en del av OBOS. Her ser vi brua over Glomma ved Elverum sentrum. Ansatte OBOS Innlandet ledes av regiondirektør Kjell Magne Brobakken og består av regionskontor på Hamar og et avdelingskontor i Elverum. Regionen har totalt 35 ansatte fordelt på blant annet medlemsservice, OBOS Nye Hjem AS, OBOS Prosjekt AS og forvaltning og regnskap. Også OBOS eiendomsmeglere har kontor i Hamar og på Elverum. Medlemmer Per var det OBOS-medlemmer i Hedmark fylke og OBOS-medlemmer i Oppland. I løpet av de to første månedene av 2012 har OBOS Innlandet fått 198 nye medlemmer. Forvaltning Alle borettslagene som tidligere benyttet HOBBL eller EOBBL som forretningsfører ble overført til OBOS. Per hadde OBOS Innlandet rundt boliger i 250 boligselskaper til forvaltning. Tallet holdt seg ganske stabilt gjennom fjoråret. Boligbygging Det er for tiden to byggeprosjekter på gang i innlandsområdet: Noen av de ansatte i OBOS Innlandet: Inger Jacobsen (Hamar), Lillian Nilsson (Elverum), Bente Bysveen (Hamar), Rita Stenberg (Hamar), Monica Gulbrandsen (Hamar). Sentrum Stange borettslag, Stange Nystuen borettslag, Klukstuen I tillegg ble det i 2011 kjøpt en tomt i Brumunddal og det ligger ti små- og mellomstore prosjekter til vurdering i en «prosjektbank». Ifølge regiondirektør Brobakken tas det sikte på å legge ut minst to prosjekter for salg i løpet av OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

11 OBOS TRONDheIM Gode fremtidsutsikter 2011 ble et fremgangsrikt år for OBOS i Trondheim. Det ble ansatt en ny prosjektsjef, det kom flere nye medlemmer og politikerne gav grønt lys for OBOS første egenregiprosjekt i Trondheim, Ladebyhagen. Arve Heggem Prosjektsjef i Trondheim I fjor ble Huseby Gård utsolgt. Nå ser vi fram til salgsstart for Ladebyhagen, som er planlagt til høsten Borettslaget Huseby Gård ble utsolgt i Ansatte 1. oktober hadde Arve Heggem sin første arbeidsdag som OBOS Nye Hjems prosjektsjef i Trondheim. OBOS Eiendomsforvaltning avdeling Trondheim har fire ansatte; avdelingsleder Rune Egeness og tre forvaltningskonsulenter. I tillegg har Basale sitt hovedkontor i Trondheim med rundt 70 ansatte. Medlemsutvikling I løpet av 2011 fikk OBOS 321 nye medlemmer i Trondheim og hadde ved utgangen av året medlemmer totalt. For hele Sør-Trøndelag var tallet Ladebyhagen Høsten 2011 ble OBOS planer for byggingen av 500 boliger på Lade vedtatt av bystyret i Trondheim. Dette blir OBOS første «egenregiprosjekt» i Trondheim og markerer på mange måter en ny epoke for OBOS i Trondheim. Planlagt salgsstart er høsten 2012 med planlagt byggestart den påfølgende vinteren. I tillegg skal det bygges kvadratmeter næringslokaler. Øvrig boligbygging Høsten 2011 kjøpte OBOS seg ytterligere opp i boligutviklerselskapet Nidaros Nye Hjem AS og eier nå 78 prosent av aksjene i selskapet. Nidaros Nye Hjem AS besitter tomter og opsjoner for utbygging av mellom 1000 og 1200 boliger i Trondheim. I 2011 ble Huseby Gård borettslag utsolgt. Andre prosjekter som ligger ute til salg er blant annet Hornebergtunet/Fossegrenda i Trondheim med byggestart i 2012, Husebyåsen på Stjørdal og Løvsethaugen på Melhus. OBOS har bidratt til byggingen av den nye Ladeparken som ligger rett over gaten fra der Ladebyhagen skal bygges. Forvaltning Ved utgangen av 2011 forvalter OBOS Eiendomsforvaltning 78 boligselskaper, totalt 3229 boenheter/leiligheter. Basale i Trondheimforvalter næringseiendom. Basales boligportefølje ble overtatt av OEF i Næringsbygg OBOS Forretningsbygg bygger Strandvegen 43 c, et gammelt meieri som blir til et femetasjers moderne kontorbygg, forventet ferdigstilt høsten I tillegg eier OBOS Forretningsbygg AS et stort kontorlokale på Lade der Ladebyhagen skal bygges, hvor blant andre Canon er leietaker. Samfunnsansvar/sponsing OBOS har vært sponsor for Byåsen Elite Topphåndball sesongen 2011/2012. OBOS har gått inn som sponsor i breddeklubben Trygg Lade og skal til sammen gi 1,2 millioner kroner til nytt kunstgress over en tiårsperiode. 20 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

12 OBOS BERGEN Satsingen fortsetter OBOS har som mål å etablere seg som en sentral aktør på boligmarkedet i Bergen. Erfaringene fra 2011 viser at utviklingen går i riktig retning, både med tanke på medlemstilgangen, lansering av nye boligprosjekter og etablering av næringsbygg. Dag Jarle Aksnes Regiondirektør i Bergen Kronstadparken er OBOS første boligprosjekt i Bergen med en meget sentral beliggenhet i Årstad bydel. God tilgang til offentlige kommunikasjoner på aksen mellom sentrum og Flesland flyplass. I Kronstadparken i Bergen skal det bygges i alt ca 225 boliger. Ansatte Dag Jarle Aksnes er regiondirektør for OBOS i Bergen. I oktober ble Gry Stenersen ansatt som utbyggingssjef. Ved årsskiftet tok OBOS i bruk nyoppussede kontorlokaler i Bergen sentrum, hvor også fire ansatte i Basale holder til. Medlemmer OBOS fikk 201 nye medlemmer i Bergen i 2011 og det totale antall medlemmer per er dermed oppe i I hele Hordaland var det 1979 medlemmer ved årsskiftet. Boligbygging I mai 2011 ble de første 95 boligene i Kronstadparken lagt ut for salg og ved utgangen av året var 43 solgt. Grunnarbeidene er i gang på tomta og byggestart er vedtatt. Det er inngått flere kontrakter om tomtekjøp fortrinnsvis utenfor Bergen sentrum langs traseen til den nye Bybanen og arbeidet med å få disse regulert til boligformål har startet. Anslagsvis 1500 boliger vil kunne bygges på disse tomtene dersom planene går gjennom. Næringsbygg OBOS Forretningsbygg AS eier og utvikler flere næringseiendommer i Bergen, blant annet Kjøttbasaren, Rica Hotel Bergen og kontorlokalet Aasegården. Sistnevnte, som ligger rett ved Bybanen og Bystasjonen i Bergen sentrum, har gjennomgått en totalrenovering som ble avsluttet i Aasegården har blant annet fått bygget på to etasjer og det er etablert en underjordisk parkeringskjeller med plass til 50 biler. Nesten hele bygget var utleid ved årsskiftet og blant leietakerne finner man blant annet advokatfirmaet Thommesen, trafikkselskapet Skyss og Jernbaneverket. Kjøttbasaren fikk BergensAvisens Fasadepris Tvers over gaten fra Aasegården la Bergens ordfører Trude Drevland høsten 2011 ned grunnsteinen for et nytt hotell. Hotellet får navnet Rica Park Hotel og skal etter planen stå ferdig mot slutten av Hotellet blir Bergens største og vil blant annet innehold skybar, fitness, badstu med utsikt, restaurant og konferansefasiliteter for opptil 740 personer. Fasadepris til Kjøttbasaren Kjøttbasaren regnes som et landemerke i Bergen og i fjor sommer ble bygget kåret til å ha Bergens flotteste fasade. Kjøttbasaren liger ikke langt fra det populære Fisketorvet. I Kjøttbasaren ligger det flere restauranter og forretninger, blant annet en fiskebutikk. 22 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

13 Årsberetning 2011 Som en medlemseid virksomhet legger OBOS vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke områder som er direkte avhengig av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra over medlemmer. Styret har derfor valgt å utforme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse». Virksomheten OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å oppnå best mulige resultater og for å gi gode tilbud til medlemmene. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. I tillegg kom det til nye medlemmer som følge av fusjonene med Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag, Hamar og Omegn Boligbyggelag, Elverum Boligbyggelag og Jæren Boligbyggelag. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-området, Trondheims-området og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. Hovedtrekk 2011 har vært et år med høy prisvekst på bruktboliger og et høyt nyboligsalg. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området har i henhold til prisstatistikken til OBOS steget jevnt gjennom hele året fra kroner per kvadratmeter i desember 2010 til kroner per kvadratmeter i desember Prisstigningen gjennom året var på 12,5 prosent. Tilsvarende utvikling ser vi også i de andre byene. OBOS har solgt 800 nye boliger i Det gode nyboligmarkedet har gjort at OBOS har lagt flere nye boligprosjekter ut for salg enn det som var planlagt ved inngangen til året. Fusjoner OBOS har i løpet av 2011 gjennomført fire fusjoner, med henholdsvis Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag, Hamar og Omegn Boligbyggelag, Elverum Boligbyggelag og Jæren Boligbyggelag. Fusjonene innebærer at medlemmene i de fire boligbyggelagene blir medlemmer i OBOS og beholder sin opptjente ansiennitet. Gjennom fusjonene har OBOS fått tilført flere boliger til forvaltning. Årsregnskapet OBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2011 var 278,4 millioner kroner, mot 634,9 millioner kroner i Resultatet etter skatt utgjorde 179,7 millioner kroner, mot 477,4 millioner kroner i OBOSkonsernets samlede omsetning var 2,7 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2011 på 1,7 milliarder kroner. Av årets investeringer er 229,9 millioner kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 487,6 millioner kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en negativ kontantstrøm på 476,8 millioner kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte innbetalinger på 916,7 millioner kroner. OBOS en god utleier Hotelldirektør Henry Hansen ved Rica Hotel Bergen er godt fornøyd med å være leietaker hos OBOS. Jeg føler at vi har et godt og konstruktivt samarbeid med OBOS. Når vi legger frem forslag og ideer til utvikling av hotellet blir vi alltid lyttet til. Rica og OBOS er i grunnen litt like i sin væremåte og sine verdier, vi er begge opptatt av at alt skal gjøres solid og vi har begge en langsiktig tankegang, sier Hansen. Og effektene av det gode samarbeidet viser seg. I fjor var Rica Hotel Bergen det hotellet i Bergen med best belegg. Hotellets frokostbuffet er kjent for sin gode kvalitet og store utvalg og er flere ganger kåret til en av landets aller beste hotellfrokoster. Rica har vært leietaker hos OBOS i drøyt ti år, og i løpet av perioden har hotellet fått en ansiktsløftning, blant annet med 24 nye rom og en totalrenovert kurs- og konferanseavdeling. 24 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

14 Konsernet hadde innvilgede, ubenyttede trekkrettigheter i bankene på om lag 3,3 milliarder kroner per Totalkapitalen var ved utgangen av året 21,5 milliarder kroner, sammenlignet med 18,2 milliarder kroner året før. Oppgangen var på 18,4 prosent. Egenkapitalen i OBOSkonsernet utgjør 5,7 milliarder kroner tilsvarende kapitaldekning på 36,6 prosent. Egenkapitalandelen pr var 26,3 prosent mot 29,7 prosent ved utgangen av OBOS har i 2011 nedskrevet utlån til datterselskaper med 9,9 millioner kroner. Utover dette har OBOS hatt ubetydelige tap på utlån i 2011, og det er derfor ikke satt av noe til tap utover dette. OBOS satte i gang bygging av 759 boliger og ferdigstilte 183 boliger i Disponering av årsresultatet Morselskapet i OBOS hadde i 2011 et overskudd etter skatt på 20,9 millioner kroner, mot 245,8 millioner kroner i Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital: 20,941 millioner kroner Totalt disponert: 20,941 millioner kroner Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 3,8 milliarder kroner. Dette gir en kapitaldekning på 45,4 prosent per Forutsetning om fortsatt drift OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Bolig- og prosjektutvikling Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2011 var 1,03 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2010 var 462,6 millioner kroner. Resultat før skatt var 125,0 millioner kroner mot 37,9 millioner kroner i I 2011 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet også byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av 759 boliger og ferdigstilt 183. Av de igangsatte boligene er 261 i egenregiprosjekter og 476 i samarbeidsprosjekter, mens av de ferdigstilte boligene er 91 i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier og 73 er i samarbeidsprosjekter. I alt ble det i 2011 solgt 885 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 512 i I 2011 ble det utlyst 25 nye boligprosjekter eller nye byggetrinn i større prosjekter, med til sammen 978 leiligheter med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Antall usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 248. Av disse utgjør OBOS andel 165 boliger. Ferdigstilte og usolgte boliger i Norge er redusert fra 27 boliger ved inngangen til 2011 til 7 boliger per I 2011 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter, blant annet 126 boliger på Tasta i Stavanger. For første gang kunne OBOS tilby sine medlemmer i Bergen nye boliger da salget og byggingen av de 95 første boligene i prosjektet Kronstadparken startet. I Oslo ble det igangsatt bygging av 147 boliger på Lillohagen på Sandaker og 152 boliger i Gladengtunet på Ensjø. I Trondheims-området ble det solgt over 100 nye boliger i 2011, blant annet på Hornebergtunet i Fossegrenda og Husebyåsen Panorama i Stjørdal. I Tønsberg ble 35 boliger i Narverød Park lagt ut for salg og igangsatt. I Kværnerbyen i Oslo ble nye trinn i borettslaget Dreieskiva lagt ut for salg og bygging igangsatt. I Trondheim ble reguleringsplanen for Ladebyhagen endelig godkjent. Det største eiendomskjøpet i 2011 var kjøpet av Middelthuns gate 17 i Oslo sammen med Veidekke Eiendom AS. Konsernet eier alene eller sammen med andre tomter som til sammen kan gi rundt boliger. Gladengtunet Det første av flere OBOS-prosjekter på Ensjø i Oslo, Gladengtunet, ble utsolgt vinteren KRONSTADparken I Bergen er de 95 første boligene i Kronstadparken lagt ut for salg. 26 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

15 Nyetablert Janne Tuve Engmann fra Tønsberg brukte OBOSmedlemskapet sitt til å kjøpe sin første bolig. Eiendomsmegling Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte boliger gjennom disse enhetene i Totalt omsatte virksomhetsområdet for 134,2 millioner kroner i 2011, mot 104,0 millioner kroner i Resultat før skatt utgjorde 16,2 millioner kroner, mot 18,7 millioner kroner i I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 30 prosent av salgene. Boligforvaltning Forvaltningsvirksomheten omsatte for 382,6 millioner kroner i 2011 og fikk et resultat før skatt på 96,5 millioner kroner, mot 63,9 millioner kroner i Forvaltningsvirksomheten er innfallsporten til andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten. Forkjøpsretten ble benyttet i 30 prosent av salgene av brukte OBOS-boliger Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Dette gir en økning på boliger i løpet av Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 645 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Per 1. januar 2012 forvaltet OBOS boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere. Finans Finansvirksomheten til OBOS består av sparing, utlån og skadeforsikring. I 2011 hadde finansvirksomheten et resultat før skatt på 110,4 millioner kroner mot 119,7 millioner kroner i Sparing og utlån OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lånetjenester. Spareinnskudd fra medlemmer og fra selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var på 7,4 milliarder kroner ved årets utgang, mot 6,5 milliarder året før. Alle spareinnskudd på inntil 2 millioner kroner pr. medlem er sikret i Bankenes Sikringsfond, slik det er i banker. Samlete utlån økte med 11,4 prosent fra Utlån til medlemmer utgjorde 3,4 milliarder kroner ved utgangen av Til sammen yter OBOS lån til medlemmer. Lån og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 592,9 millioner kroner pr , mot 295,1 millioner kroner året før. Utlån til boligselskaper utgjorde, etter ordinære og ekstraordinære nedbetalinger, 6,2 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 5,9 milliarder kroner året før. I tillegg er det overført lån på til sammen 4,5 milliarder kroner til Terra Boligkreditt. Totalt sett er den reelle nettoveksten i lån til boligselskaper på 1,0 milliarder kroner i løpet av Resultatet før skatt var 125,3 millioner kroner, mot 136,3 millioner kroner året før. Avtalen OBOS inngikk med Terra-Gruppen AS og Terra Boligkreditt AS i februar 2009, sikrer OBOS tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) og dermed gunstig langsiktig finansiering av lån til borettslag og enkeltmedlemmer. Samarbeidet med Terra-Gruppen omfatter nå også forsikring for medlemmer, bilfinansiering og kredittkort. Eierandelen på 9,9 prosent i Terra Boligkreditt AS ble i april 2010 konvertert til aksjer i Terra-Gruppen AS. OBOS er nå den største aksjonæren i Terra-Gruppen AS med 5,4 prosent. Etter at finansmarkedet bedret seg vesentlig gjennom 2009 og 2010, har det strammet seg til igjen i løpet av Med sin gode rating har ikke OBOS problemer med å skaffe finansiering, men bankenes marginer har økt, til dels markant. Dette skyldes problemer i det europeiske finansmarkedet, der bankene sliter med å oppfylle soliditetskravene og der det er liten aktivitet i interbankmarkedet. Bankene opplever også kraftig økning i marginene på obligasjonslån. Alt dette bidrar til å øke deres innlånskostnader og dermed de betingelser de tilbyr sine kunder. Dette vil også kunne påvirke OBOS utlånsbetingelser. OBOS dekker nødvendig egenkapital i boligprosjektene. Øvrig finansiering skjer via eksterne banker og finansieringsinstitusjoner. OBOS-konsernet forvalter boliger av disse boligene er i OBOS-tilknyttede borettslag. Banketablering Privatpersoners krav til spare-, låne- og banktjenester er i stor endring. Tidligere oppsøkte kundene banken personlig. I dag benytter de internettbank og mobilbank. De vil ha én sentral konto med betalingskort og med tilgang til bankinfrastrukturen via internett og mobiltelefon. Dette stiller store krav til IT-systemer og ITutvikling. Når samtidig de regulatoriske kravene blir stadig strengere, med nye krav til rapportering og ITsystemer, er løsningen for OBOS blitt omdanning fra sparelag til sparebank. OBOS ble i løpet av året enige med Bien Sparebank om en felles banksatsing. Dette samarbeidet ble avsluttet fra Sparebankstiftelsen Biens side mandag 23. januar. Styret i OBOS har derfor besluttet at OBOS skal gå videre med å etablere bank på egenhånd. Skadeforsikring I 2010 endret Hammersborg Forsikring AS navn til OBOS Skadeforsikring AS. Selskapet selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder. Selskapet har en markedsandel på ca. 30 prosent på boliger forvaltet av OBOS. Selskapets inntreden på markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligselskapene. I 2011 fikk selskapet utvidet sin konsesjon slik at det nå kan tilby forsikring til alle boligselskaper. OBOS Skadeforsikring har resultatmessig vært gjennom en oppbyggingsperiode med høye forsikringstekniske avsetninger, se note 29. I 2011 hadde virksomheten et resultat før skatt på -14,9 millioner kroner, mot et resultat før skatt på -16,6 millioner kroner i Selskapet ble i 2011 indirekte via Norsk naturskadepool rammet av årets store naturkatastrofer. 28 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

16 forvaltning som fungerer Styreleder Arnt Mørkesdal i Bakkevoll borettslag i Stavanger har så langt bare positive erfaringer med å være forvaltningskunde i OBOS. Etter at fusjonen mellom Hetland boligbyggelag og OBOS formelt trådte i kraft i romjulen 2010, har Bakkevoll borettslag vært forvaltningskunde hos OBOS. Vi har egentlig ikke merket så stor forskjell i den daglige driften, vi var godt fornøyd med å være hos Hetland og vi har så langt bare positive erfaringer med OBOS. Jeg vil likevel trekke frem nettportalen Styrerommet.net som en spesielt god tjeneste som var ny for oss. Den gjør mye av styrearbeidet enklere, sier Mørkesdal. Bakkevoll borettslag ligger ti minutter utenfor Stavanger sentrum og består av 91 leiligheter fordelt på to blokker på fire etasjer. Vi har god kontakt med vår forvaltningskonsulent og opplever at det er lett å komme i kontakt med OBOS enten det er på e-post eller telefon, sier Mørkesdal, som har vært styreleder i borettslaget i 19 år. Næringseiendom Totalt eier OBOS-konsernet om lag kvadratmeter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,1 millioner kvadratmeter næringseiendom gjennom Basale AS. Virksomhetsområdet omsatte i 2011 for 561,3 millioner kroner mot 535,0 millioner kroner i I 2011 var resultatet før skatt 107,3 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2010 var 156,9 millioner kroner. OBOS hadde i 2011 en ledighet i eiendomsmassen på 5,0 prosent. Kjøpesentrene hadde en omsetning på over 3 milliarder kroner i 2011, en vekst på 400 millioner kroner. Økningen skyldes i hovedsak et fullt års drift på Lambertseter kjøpesenter. OBOS-konsernet eier om lag kvadratmeter næringseiendom. I flere prosjekter har byggingen startet i løpet av året. Det gjelder blant annet det nye hotellet i Ørnen-kvartalet ved bystasjonen i Bergen. I Kværnerbyen i Oslo fortsatte byggingen av et kontorbygg på kvadratmeter. Ferdigstillelse er sommeren Nesten alle arealene i Tasta senter i Stavanger, som er under bygging og ferdigstilles i oktober 2012, er allerede utleiet. Byggingen av nytt kontorbygg i Trondheim på kvadratmeter pågår og skal stå ferdig sommeren Reguleringsplanen for et kontorbygg på kvadratmeter på Ryen i Oslo ble godkjent. Forvaltning av investoreide næringseiendommer skjer i datterselskapet Basale AS, som har forvaltningsavtaler med flere eiendomsfond og andre større eiendomsaktører. Basale AS er også hovedeier i det Stockholms-baserte selskapet Basale Torntegel AB. I 2011 kjøpte OBOS Forretningsbygg AS alle aksjene i Gårdpass AS, et driftsselskap med 60 ansatte og 100 millioner kroner i omsetning. I løpet av året kjøpte selskapet også 38 prosent av aksjene i Utstillingsplassen AS på Hamar. Dette er et eiendomsselskap med 20 ansatte som eier og utvikler eiendom over hele Norge innenfor hotell, næring og bolig. Rica park hotel På den såkalte Ørnen-tomta, et steinkast fra Bystasjonen og Grieghallen, skal OBOS bygge Bergens største hotell. Hotellet skal drives av Rica og skal etter planen åpne dørene i mai OBOS eier 794 utleieboliger i Sverige. 30 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

17 Aksjeinvesteringer Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt på - 182,7 millioner kroner mot 215,9 millioner kroner i Årsakene til den negative endringen er hovedsakelig nedskrivning av aksjene i BWG Homes ASA med 232,2 millioner kroner og i Fornebu Utvikling ASA med 81,7 millioner kroner. OBOS ble i 2011 største aksjonær i boligprodusenten Block Watne. Organisasjonen eier nå 18,5 prosent av aksjene i BWG Homes ASA. OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 3,2 milliarder kroner. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA, AF Gruppen ASA og Fornebu Utvikling ASA. OBOS er største aksjonær i Veidekke ASA og i AF Gruppen ASA. AF Gruppen og Veidekke hadde per en merverdi på 1,1 milliarder kroner over bokførte verdier. OBOS-konsernets aksjeinvesteringer bidrar også til boligskaffingen gjennom det betydelige antall boliger som Veidekke, AF Gruppen, Fornebu Utvikling og BWG Homes igangsetter årlig. Utleieboliger OBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2011 var 70,1 millioner kroner mot 68,6 millioner kroner i 2010, og resultatet utgjorde 31,4 millioner kroner før skatt. Utleieporteføljen består ved årsskiftet av 757 leiligheter i Norge, og det er god etterspørsel etter utleieleiligheter. Annen virksomhet OBOS har kjøpt 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS, som driver med utvikling og utbygging av små vannkraftverk. Ved å investere i små vannkraftverk håper OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert, grønn OBOSkraft til egen bruk, medlemmer og boligselskaper. Finansiell risiko Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammer og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Til tross for overføring av lån til Terra Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2011 til å være lav, da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltningen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i forvaltningsstrategien som er vedtatt av styret. Markedsrisikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen, med vekt på låntakere med solid rating. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang til disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. I den grad det var nødvendig, trakk OBOS på kredittrammene under finanskrisen OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,4 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,3 milliarder kroner ved utgangen av Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede sertifikatlån utgjorde ved årets slutt 550 millioner kroner. Kundeinnskudd er en av OBOS viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2011 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 70,7 prosent. OBOS har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2011 var på 822,0 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. I 2011 kjøpte OBOS-medlemmer billetter med medlemsrabatt til forestillinger i Den Norske Opera og Ballett. Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Også valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Medlemstilbud OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og lån, forsikring og kultur. rogaland teater OBOS har inngått et samarbeid med den kjente kulturinstitusjonen Rogaland Teater. Samarbeidet gir god OBOS-synlighet i Stavanger og Rogaland og medlemsrabatt på billettene. Kredittrisikoen for finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i boende medlemmers andeler. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. OBOS har så langt bare flyttet lån til borettslag over til Terra Boligkreditt AS. Det ligger et stort fundingpotensial i at vi også kan flytte personlån over til Terra Boligkreditt AS. Likviditetsrisikoen vurderes som lav. 32 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

18 I 2011 kjøpte OBOS selskapet Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjonen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette og til å: legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger. sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk, religion og livssyn. OBOS og datterselskapene hadde 928 ansatte ved utgangen av 2011, hvorav 20 i Sverige. I OBOS var sykefraværet 3,7 prosent, mot 3,8 prosent i For kvinner var sykefraværet 5,2 prosent, mens det var 2,4 prosent for menn. I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 8,1 prosent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn. Av ansatte i OBOS er 48 prosent kvinner og 52 prosent menn. 66 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 46 prosent. OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2011 ble det innvilget stipendsøknader på i alt kroner. Ved utgangen av 2011 var fondet på 5,7 millioner kroner. En medarbeider ble hardt skadet utenfor regjeringsbygget i forbindelse med terrorangrepet den 22. juli. Skadene på eiendommen og byggene på Hammersborg Torg var relativt begrenset. Konsernets beredskapsrutiner ble satt på prøve og viste seg å fungere. OBOS og miljø Virksomheten forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet. På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. OBOS utarbeider også et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg. OBOS tilbyr også boligselskapene tjenesten energiregnskap. OBOS kjøpte i 2011 Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Det første vil produsere strøm tidligst i Samfunnsengasjement og etikk OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo Idrettskrets om å bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har også sagt ja til å bidra til å få bygget ytterligere 15 kunstgressbaner i Oslo i de nærmeste årene. OBOS bevilget i fjor kroner til miljøtiltak i de tilknyttede borettslagene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljøer. OBOS er også sponsor av Skiforeningen i Oslo og samarbeider med dem om skikurs og skileik for barn. OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet. Styret På representantskapsmøtet 26. april ble Lars Buer valgt til ny styreleder etter Jan Tore Berg-Knutsen. Styremedlemmene Inge Dolve, Jørn Ilje, Inger Stray Lien, Solfrid Berntsen og Lisbeth Dyrberg ble gjenvalgt som styremedlemmer. Per Aftreth ble valgt som nytt, fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. De ansatte valgte Kristin Eriksen, Tove Heggelund og Morten Dick som sine representanter i styret. De ble alle valgt for to år. svømmebasseng Samarbeidsavtalen med Lambertseter Svømmeklubb er ett av flere eksempler på OBOS samfunnsengasjement. Passivhus på Mortensrud Rudshagen borettslag består av 17 rekkehus bygget som såkalte passivhus. I 2011 ble prosjektet belønnet med Nyskapningsprisen utdelt av Boligprodusentenes Forening. 34 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

19 Hendelser etter balansedagen OBOS la den 30. januar inn bud på aksjene i Fornebu Utvikling ASA. Fra før eide OBOS 17,9 prosent av aksjene i selskapet. I begynnelsen av mars eide OBOS over 90 prosent av aksjene i Fornebu Utvikling ASA. I løpet av mars vil OBOS kjøpe de resterende aksjene i selskapet og blir dermed eneeier av Fornebu Utvikling og selskapet vil etter dette bli tatt av børs. Totalt har OBOS kjøpt aksjer i Fornebu Utvikling ASA i 2012 for 1,7 milliarder kroner. Selskapet vil bli konsolidert inn i OBOS fra Dette vil øke totalkapitalen i OBOS med ca, 5 milliarder kroner, en økning av totalkapitalen på 20 prosent. Utviklingen av Fornebu er det største utbyggingsprosjektet i Norge i dag. Her skal det bygges totalt boliger, hvorav omlag i regi av Fornebu Utvikling. 350 boliger er ferdigstilt så langt, mens ca. 400 boliger er under bygging eller i salg. Etter dette gjenstår ca boliger eller kvm. ravnkollen Med nye innglassede balkonger, vinduer og innganger samt nytt uterom, sikret Ravnkollen borettslag på Romsås i Oslo seg OBOS rehabiliteringspris i fjor. Fremtiden OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har styrket OBOS muligheter til å oppfylle sine mål. OBOS har som strategi å etablere seg i de største byene i Norge og å vokse i det sentrale østlandsområdet. Gjennom tidligere fusjoner og årets fusjoner med Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag, Hamar og Omegn Boligbyggelag, Elverum Boligbyggelag og Jæren Boligbyggelag er dette målet i ferd med å nås. OBOS er nå etablert i Østfold med regionkontor i Fredrikstad, i Vestfold med regionkontor i Tønsberg, i Rogaland med regionkontor i Stavanger og avdelingskontor på Bryne, i Hordaland med regionkontor i Bergen, i Trøndelag med regionkontor i Trondheim, i Innlandet med regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum. I 2011 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjekter. Dette vil fortsette også i Styret er bekymret for alle nye forskrifter og regler som er vedtatt de siste årene og som bidrar til økte boligpriser for boligkjøperne, samt øker presset særlig på de minste leilighetene. Dette gjelder blant annet kravet om tilgjengelighet i alle nye boliger, ny elforskrift, brannkrav, miljøkrav med mer. Samtidig synes det å være liten oppmerksomhet fra myndighetenes side på tiltak for å få bygget nok boliger til å møte den befolkningsveksten som de store byene står overfor de nærmeste tiårene. Styret i OBOS etterlyser en mer aktiv statlig boligpolitikk. Norge fikk i 2011 den høyeste befolkningsveksten som er registrert noen gang, med en vekst på Nærmere 40 prosent av veksten er i Oslo og Akershus. SSBs prognoser for befolkningsveksten viser en fortsatt sterk vekst i folketallet i de store byene, men også god vekst i de andre regionene hvor OBOS er til stede. Dette betyr at Oslo og Akershus vil vokse fra Bergen, Trondheim, Stavanger og de andre regionene ytterligere de kommende tjue årene, til tross for gode vekstprognoser også for disse byene. Befolkningsveksten tilsier at det er godt grunnlag for videre vekst i boligbyggingen i OBOS, særlig i Oslo-området, men også i de andre store byene og i regionene hvor OBOS er tilstede. For Innlandet kan det se ut til å være tilstrekkelig å videreføre byggingen i takt med siste tiår. Det er imidlertid grunn til å tolke disse beregningene med varsomhet da det er mange usikkerhetsmomenter knyttet til å beregne det framtidige boligbehovet. Den største usikkerhetsfaktoren fremover vil være usikkerheten knyttet til utviklingen i internasjonal økonomi, og da særlig til eurosonen fremover og hvilke konsekvenser dette vil ha for boligbyggingen. Norsk økonomi går relativt bra. Høy befolkningsvekst, lav arbeidsledighet, god inntektsvekst for husholdningene, fortsatt lav rente og mangel på boliger, særlig i de store byene, taler for at boliginvesteringer og boligpriser fortsatt vil stige, om enn mindre enn i Statistisk sentralbyrå anslår en boligprisvekst på om lag 6 prosent de neste årene. Veksten i boliginvesteringene anslås til vel 6 prosent i 2012 (22 prosent i 2011), for så å avta til 4 prosent fram mot Dersom bankene går over til en svært restriktiv utlånsvirksomhet, så kan veksten i boliginvesteringene og -prisene bli lavere enn dette. Hvis utlånsvirksomheten stopper opp, er det imidlertid grunn til å anta at myndighetene vil sette inn avhjelpende tiltak. OBOS har derfor i planleggingen lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil være stor etterspørsel etter nye boliger, og der utfordringen primært ligger i å skaffe nok byggeklare tomter og legge disse ut for salg. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedformål. Ved inngangen til 2012 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2012 med. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig ledelsen, de tillitsvalgte og de øvrige ansatte for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år. Oslo, 31. desember 2011 / 12. mars 2012 I styret for Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS) Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Inge N. Dolve Jørn Ilje Solfrid Berntsen Tove Hegglund Lisbeth Dyrberg Per Aftreth Kristin Eriksen Morten Dick Martin Mæland Konsernsjef 36 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport

20 Resultatregnskap (Beløp i TNOK) OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter Renteinntekter og lignende inntekter Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kunder Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdip Andre renteinntekter og lignende innteker Sum renteinntekter og lignende inntekter OBOS morselskap OBOS KONSERN Noter Lønn og generelle administrasjonskostnader Lønn mv. 4, Pensjoner 4, Sosiale kostnader Administrasjonskostnader Sum lønn og generelle administrasjonskostnader Rentekostnader og lignende kostnader Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner Renter og lignende kostnader på innskudd fra og gjeld til kunder Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer Andre rentekostnader og lignende kostnader Sum rentekostnader og lignende kostnader Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter Utbytte og andre inntekter av verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper Inntekter av eierinteresser i konsernselskaper Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer Netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler - - Netto verdiendring og gevinst/tap på aksjer og andre verdipapirer med variabel avkastning Sum netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler Provisjonsinntekter 7, Andre driftsinntekter Kontingenter mv. medlemmer Tekniske konsulentinntekter Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter Eiendomsdrift Eiendomsmegling Leieinntekter faste eiendommer Gevinst salg eiendommer Premieinntekt skadeforsikring Andre driftsinntekter Sum andre driftsinntekter Avskrivninger mv. av varige driftsmidler o Og immaterielle eiendeler Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 19, 20, Andre driftskostnader Organisasjonsmessige kostnader Prosjektkostnader Markedsføring Drifts- og vedlikeholdskostnader faste eiendommer Erstatningskostnader skadeforsikring Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader Tap på utlån, garantier mv Tap på utlån Sum tap på utlån og garantier mv Nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+) Gevinst (+) / tap (-) Sum nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler Resultat på ordinær drift før skatt Skatt på ordinært resultat Resultat på ordinær drift etter skatt A andel av resultat tilhørende minoritetsinteresser 408 Overføringer og disponeringer Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer 38 OBOS årsrapport 2011 OBOS årsrapport