Vågsøy kommune. Sakspapir SAKSGANG. Tiltak gbnr 109/175 - nybygg bolig

Transkript

1 Vågsøy kommune Sakspapir SAKSGANG Styre, råd, utvalg m.m. Formannskap Endelig vedtak i: Formannskapet Møtedato Arkivsaknr.: 16/814 Saksnummer 116/16 Saksansvarlig: Finnur Smari Kristinsson Tiltak gbnr 109/175 - nybygg bolig Rådmannens innstilling Kommunen gir tillatelse til søknad om dispensasjon og bolig med garasje i samsvar med tegninger, kart og beskrivelser mottatt , supplerende opplysninger og dispensasjonssøknad mottatt og situasjonsplan mottatt , jf plan- og bygningsloven (pbl) Kommunen innvilger dispensasjon fra byggegrense for garasje og krav til takvinkel og takutforming jf pbl <12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan). Tillatelsen gis på følgende vilkår: Før brukstillatelse kan gis må følgende rekkefølgekrav være oppfylt: 1. Tilkomstvei og tekniske anlegg/infrastruktur skal være ferdig utbygd. 2. Fjellskjæring må være undersøkt og om nødvendig sikret, og det må være satt opp betongkant med gjerde på ovenfor fjellskjæringen (på nedside av kommunal veg). Den ansvarlige for tiltaket skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov og regelverk. Intet arbeid må utføres utover det som er omfattet av tillatelsen. Denne tillatelse, herunder de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. Eventuelle endringer må omsøkes og godkjennes av kommunen før de kan gjennomføres. Aktuelle lover, forskrifter og plandokument Plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledere Bakgrunn for saken Sølvberg Bygg As søker på vegne av Bjørnar Årvik om dispensasjoner og tillatelse til oppføring av bolig på gbnr. 109/175. Med bakgrunn i at det er søkt om dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan blir saken lagt frem for formannskapet for vedtak.

2 Saksopplysninger / fakta Det blir vist til vedlegg Illustrasjoner og vurderinger vedlagt saksutredning i sak for opplysninger angående kart, planer, skred, flom, havnivå og naturmangfold. Ansvar og kontroll Følgende foretak har erklært ansvarsrett: Foretak Sølvberg bygg AS S* S Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde SØK/PRO/UTF/tiltaksklasse 1/Ansvarlig søker og overordnet ansvar for prosjektering og utførelse * S = sentral godkjenning, Søknaden Det blir vist til vedlagte tegninger som beskriver boligen og garasjen. Naboforhold og andres kommentarer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ingen merknader er registrert i saken. Uttalelse fra andre myndigheter Ikke relevant i denne saken. Skred Det blir vist til vedlegg Illustrasjoner og vurderinger vedlagt saksutredning i sak og det blir stilt vilkår i tillatelsen som sikrer at det blir foretatt skredvurdering og gjennomført evt. Sikringstiltak før det blir gitt brukstillatelse i tråd med rekkefølgekrav gitt i detaljreguleringsplanen. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av Detaljregulering for Skippergata i Hatlevika, vedtatt Veg og atkomst Tilkomst via privat veg som skal overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Avkjørsel blir innvilget som omsøkt. Uteoppholdsareal og parkeringsløsninger Det er tilfredsstillende uteoppholdsareal og parkeringsløsning. Visuell utforming Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jfr. plan- og bygningsloven Beliggenhet og høydeplassering Det foreligger ikke nabosamtykke for plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Tiltaket godkjennes som omsøkt, jf pbl 29-4 tredje ledd med bakgrunn i samsvarserklæring på at bygningsdeler som er nærmere enn 4 meter fra grensen opprettholder brannkrav som sikrer naboen oppføring av bygg i samsvar med gjeldende lovverk og reguleringsplan. Høydeplasseringen godkjennes til sokkelhøyde kote 2,9, jf pbl 29-4 første ledd. Tiltakets plassering skal koordinatberegnes før utsetting av hushjørner på tomten. Kart- og koordinatliste for ferdig plassering skal vedlegges søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, jfr. pbl Flom og havnivå Det er gjort vurderinger i detaljreguleringsplanen og bestemmelser sikrer en sikker

3 høydeplassering. Det er i sak 061/16 gitt dispensasjon fra gjeldende bestemmelser og sikker byggehøyde er satt til 2,9 moh. Sikkerhet mot fare Det er ikke kjent at det er andre forhold enn flom og skred som må vurderes. Forholdet til utvalgte naturtyper og naturmangfoldloven Ikke relevant for vedtaket. Området er nylig regulert og har vurdert temaet. Det er ikke kjent at det foreligger nye opplysninger. Vann- og avløp Tomten blir tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Dispensasjoner Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf 19-2 annet ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det er søkt om dispensasjon fra byggegrensen for en mindre del av garasjen og dispensasjon fra krav til takvinkel og takutforming. Kommunen skal vurdere en dispensasjon i forhold til: om hensynet bak bestemmelsen det blir dispensert fra, eller hensynet i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering om det blir lagt tilstrekkelig vekt på konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet om det er lagt vekt på nasjonale eller regionale rammer og mål om det er lagt tilstrekkelig vekt på om det er negativ uttale fra statlig eller regional fagmyndighet om det blir dispensert fra saksbehandlingsregler Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom vurdering etter første, andre og siste strekpunkt ikke oppfyller vilkårene i loven. Det er i dette tilfellet ikke en dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Det er derfor en vurdering etter punkt 1 og 2 som vil være avgjørende for om søknaden kan innvilges. Tiltaket det er søkt om vil ikke få virkninger for nasjonale eller regionale interesser. Søknaden er derfor ikke sendt på høring til regionale høringsparter. Kartlagte interesser: Området er nylig regulert. Det er ikke registrert spesielle verdier knyttet til interesser som bl.a. kulturminne og bevaringsverdige miljø, natur- og eller kulturlandskapsområder, friluftsliv eller landbruk. Det er ikke kjent at det er andre virkninger for helse, miljø og sikkerhet som gjør seg gjeldende for dette området. Begrunnelse for søknad om dispensasjon Søker har følgende begrunnelse for søknaden (se vedlegg for detaljer): Bedre utsikt for nabo Visuelt mindre markert bygg Allerede valmet tak i nærmeste nærhet

4 Lavere høyde, enklere vedlikehold Brannkrav som sikrer nabo å gjennomføre planen Utearealet blir skjermet Dispensasjon fra byggegrenser Hensynet bak bruk av byggegrenser mot nabo i planen er å ivaretar brannvernhensyn og hensynet til lys, luft og åpenhet mellom eiendommer og byggemønster i området, ved å holde 4-metersbeltet på hver side av nabogrense ubebygd. Tiltakshaver har erklært at det blir tilfredsstillende brannkrav på de bygningsdeler som ligger nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter slik at nabo kan føre opp bygg som vist i gjeldende plan. Omsøkt plassering gir best mulige uteareal i sør og vest. Fordelene er gode uteareal og ulempene er små eller ingen for nabo fordi det er planlagt brannkrav som sikrer nabo oppføring av bygg slik planen legger til rette for. Hensynet bak bestemmelsen blir heller ikke vesentlig tilsidesatt. En avstand på 6,8 meter mellom byggene vil sikre lys, luft og åpenhet mellom byggene. Dispensasjon fra bestemmelser om takutforming Hensynet bak krav til takutforming er å sikre estetisk kvalitet innenfor samme område. Slike bestemmelser sørger for et helhetlig inntrykk av et boligfelt, og man unngår at det blir for store avvik mellom boliger innenfor samme reguleringsplan/område. Dette er estetiske utforminger som kommunen er pålagt til å vurdere under en konkret skjønnsmessig vurdering jfr. pbl om visuelle kvaliteter jfr. også formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd. Hensynet bak bestemmelsen om takvinkel er tilsvarende begrunnet i tillegg til at det skal sikre god avrenning i et område med høy nedbørintensitet. En løsning med valmet tak og noe lavere takvinkel (28 grader mot krav i bestemmelser på takvinkel mellom 30 og 50 grader) vil senke bygget og gjøre det mindre dominerende og gi bedre utsikt for bakenforliggende naboer. Dette blir sett på som en fordel ved tiltaket. Takvinkelen på 28 grader er ikke så lav at den gir en stor ulempe i forhold til det å sikre avrenning. Det er allerede bygg med valmet tak i nærheten slik at bygget ikke vil være ulikt bygg like i nærheten. Et valmet tak gir den fordelen at det forsterker takkonstruksjonen i et værhardt klima. Oppsummering dispensasjonssøknader Ut fra saksutredningen og søknaden med vedlegg vurderer en det slik at hensynet bak bestemmelsene det blir søkt om dispensasjoner fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Hovedhensynet bak byggegrensen er å ivareta hensynet til brannvern og hensynet til lys, luft og åpenhet mellom eiendommer. Tiltaket kommer ikke i vesentlig konflikt med disse interessene. Det blir satt brannkrav og det er fremdeles gode lysforhold og åpenhet. Hovedhensynet bak bestemmelsen om takutforming er estetisk og sikkerhetsmessig begrunnet. Tiltaket kommer ikke i vesentlig i konflikt med disse interessene. Det er allerede bygg med valmet tak i nærheten. Bygget vil virke mindre dominerende i strandsonen og takvinkelen er så bratt at det ikke blir vesentlige utfordringer knyttet til avrenning og klimautfordringer med høy nedbørintensitet. En vurderer det også slik at hensynet bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-1 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved tiltaket. ( 1-1 Lovens formål). Tiltaket kommer ikke i vesentlig konflikt med hensynene til universell utforming, hensynet til barn og unge sine oppvekstsvilkår eller estetisk utforming av omgivelsene. Ved en vurdering av fordeler og ulemper ved tiltaket er det i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglige og arealdisponeringsmessig karakter som skal vektlegges ved vurdering av fordeler og ulemper. Tiltaket som omsøkt vil være positivt for samfunnsinteressene ved at det blir gode uteareal på boligtomtene, mindre dominerende bygg i strandsonen og en god samlet utnytting. Det blir vist til overforstående og konkludert med at fordelene med dispensasjoner for tiltaket er vesentlig større enn ulempene, og at dispensasjoner for utbygging som omsøkt kan godkjennes.

5 En vurderer det også slik at hensynet bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-1 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved tiltaket. ( 1-1 Lovens formål). Tiltaket kommer ikke i vesentlig konflikt med hensynene til universell utforming, hensynet til barn og unge sine oppvekstsvilkår eller estetisk utforming av omgivelsene. Det blir tilrådd å stille vilkår om at rekkefølgekravene i reguleringsplanen blir oppfylt før bruksløyve eller ferdigattest blir gitt. Gebyr Søknadspliktige tiltak gebyrlegges i henhold til kommunens gebyrregulativ for 2016 Beskrivelse Kap Søknadspliktige bygg Kap Dispensasjon fra byggegrense og takform Kap Mangelfulle søknader Kap Engangsgebyr for tilknytting, vann Kap Engangsgebyr for tilknytting, Avløp Totalt gebyr å betale Antall Beløp Kr ,Kr. 9380,Kr. 1500,Kr. 3350,Kr. 3100,Kr ,- Forholdet til annen lovgivning og private rettsforhold Tillatelsen er gitt i henhold til plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å bygge i forhold til annen lovgivning eller privatrettslige forhold, jf pbl Bortfall av tillatelse Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, jf pbl Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges, jf pbl 21-9 første ledd. Ferdigattest (tegninger av utført tiltak og endelig plassering) Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av plan- og bygningsmyndighetene når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver, jf pbl Plan- og bygningsmyndighetene skal ha tegninger som viser tiltaket slik det er utført. Eventuelle endringer fra tidligere godkjente tegninger skal identifiseres, slik at plan- og bygningsmyndighetene kan vurdere endringene før ferdigattest gis, jf byggesaksforskriften 8-1 og 8-2. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at plasseringen blir i henhold til tillatelsen. Plan- og bygningsmyndighetene kan unntaksvis utstede midlertidig brukstillatelse når vilkårene i plan- og bygningsloven foreligger. Bygg som blir tatt i bruk uten tillatelse (midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ) vil medføre reaksjon fra kommunen sin side - Kapittel 32 - Ulovlighetsoppfølging i Plan- og bygningsloven med tilhørende Forskrift. Kommunen vil også kreve etterbetalt for manglende kommunale avgifter og eiendomsskatt i inntil 3 år. Et eventuelt innflytningstidspunkt / tatt i bruk tidspunkt bestemmes av kommunen, og tidspunktet er endelig uten mulighet for klage. Kontroll, gjennomføringsplan og tilsyn Ansvarlige kontrollforetak skal sørge for at nødvendig kontroll blir gjennomført og dokumentert, jf pbl Gjennomføringsplanen skal til enhver tid være oppdatert. Ved tilsyn skal denne kunne fremvises.

6 Plan- og bygningsmyndighetene har plikt til å føre tilsyn med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, jf pbl Plan- og bygningsmyndighetene skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Ved vesentlig avvik må planene omarbeides med sikte på ny behandling. Klage Dette vedtaket kan påklages jf. Plan- og bygningslov 1-9 og Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker 29. Rett klageinstans er Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Klagefristen er 3 uker etter at vedtaket er mottatt jf. Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker 29. Klagen skal være begrunnet. Klagen skal sendes Vågsøy kommune - Postboks Måløy Rett til dokumentinnsyn Søker har rett til dokumentinnsyn etter Forvaltningsloven 27 jfr. 18 og 19. Vurdering / konsekvenser Søknaden med tilhørende tegninger er funnet tilfredsstillende for omsøkt tiltak og det blir i samsvar med saksutredningen tilrådd å innvilge dispensasjoner med vilkår om at rekkefølgekravene i reguleringsplanen blir oppfylt før det blir gitt bruksløyve. I samsvar med 28-1 er det gjort en vurdering og funnet at det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare/vesentlig ulempe som følge av tiltaket. Med bakgrunn i dette innvilges byggetillatelse i samsvar med søknad. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Tilleggsopplysninger enebolig med garasje i Hatlevik Gr-Br pdf Byggesøknad ett trinns gbnr 109/175 nybygg bolig Illustrasjoner og vurderinger vedlagt saksutredning i sak docx Rev. avkjøringsplan-årvik pdf Tilleggsopplysningar og rettelsar enebolig med garasje Hatlevik Gr-Br _ pdf Journalposter i arkivsaken uprenta vedlegg Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Vestlandshus Måløy/Sølvberg Bygg AS 1 I 3 I Sølvberg Bygg AS 4 I Sølvberg Bygg AS 6 I Sølvberg Bygg AS Tittel Byggesøknad ett trinns gbnr 109/175 nybygg bolig Byggesøknad, enebolig med garasje i Hatlevik (Gr/Br 109/175) Byggesøknad, enebolig med garasje i Hatlevik (Gr/Br 109/175), supplerende opplysninger Revidert avkjørselsplan Gnr/Bnr 109/175 Hatlevik

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25 Illustrasjoner og vurderinger vedlagt saksutredning i sak 16/814 Utvalgte tegninger i søknad Kotehøgde på 2,9 for golv 1. etg. Deler av garasje er 1,2 meter for nær naboeiendommen. Byggegrensen er i planen tegnet 4 meter inn på eiendommen. Det er opplyst at kotehøyde mønetopp er 11,6 moh. BYA er 303,5 m². Garasjen er større enn 50 m². Grunnkart Eiendommen med gbnr. 109/175 ligger i Hatlevika.

26 Gjeldende planer Gjeldende reguleringsplan er DR for Skippergata i Hatlevika, vedtatt Tomten er regulert til bolig og områdenavnet er B1. Det er rekkefølgekrav som sikrer evt. behov for skredsikring og ferdigstillelse av tekniske anlegg før det kan gir brukstillatelse. Tillatt mønehøyde er kote 12,5 moh. BYA= 400 m² Skred Det er knytt rekkefølgekrav i føresegnene til planen der det er krav til vurdering og evt. sikring av fjellskrent før bruksløyve kan gis. Flom Det er i sak 061/16 den gitt dispensasjon fra krav til høyde på prosjekteringsnivå satt til kote 2,9moh. Naturmangfold Naturmangfold var vurdert ved nylig utarbeidet detaljreguleringsplan. Det blir vist til gjeldende plandokumenter. Det er ikke kjent at det er gjort nye registreringer som gir grunnlag for en ny vurdering etter naturmangfoldloven. Jamfør naturmangfoldloven (nml) skal det registreres kunnskap om naturmangfoldet. Det er ikke funnet kunnskap om særlige verdier om arter og naturtyper i m.a. artsdatabanken, på fylkesatlas eller i naturbasen. På grunnlag av dette og lokalkunnskap om området, har man vurdert det slik at dette er tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag i samsvar med 8 i nml. Det er ikke registrert viktige naturtyper innenfor planområdet, eller spesielle verdier i forhold til biologisk mangfold. Det er derfor konkludert med at det ikke er behov for ytterligere kunnskapsgrunnlag for å ta stilling til virkningene av byggesaken og dispensasjonen. Byggesaken og dispensasjonen vil lite trolig gjøre irreversibel skade på naturmangfoldet, jamfør nml 9. Omfanget av tiltaket er lite og utgjør ikke ei stor belasting, jamfør 10 i nml. Det er ikke større sannsynlig gevinst for naturmangfoldet ved å lokalisere tiltaket andre steder i området. 11 om at tiltakshaver skal dekke kostnader ved å hindre eller avgrense skade på naturmangfoldet blir ikke vurdert som relevant for dette planvedtaket.

27

28

29