PLANBESKRIVELSE Planens navn: Martodden felt B6. Dato:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Planens navn: Martodden felt B6 Dato:

2 1 Innledning 1.1 Hvorfor fremmes planforslaget? Formålet med detaljplanen er å legge til rette for etablering av et sentrumsnært boligområde med tilhørende anlegg. Detaljplanen er i tråd med reguleringsplanens intensjoner. Det utvikles et utvalg boligtyper, rekkehus og småhus, med variasjon innen type og størrelse. Reguleringsplanen med bestemmelser skal gi grunnlag for å utvikle et variert og attraktivt boområde. Plangrunnlaget skal legge føringer som sikrer kvaliteter i en utbygging som vil foregå over flere år. ROS-analyse utføres ikke i tillegg til det som tidligere er utført i forbindelse med reguleringsplanen. Detaljplanen følger reguleringsplanens hovedintensjoner, det reises derfor ikke nye problemstillinger knyttet til detaljplanen. 1.2 Hvem fremmer planforslaget? HRTB Arkitekter MNAL AS på vegne av Martodden Utbygging KS 2

3 2 før ny/endret regulering 2.1 Beskrivelse av planområdet. Planområdet detaljreguleres som felt B6. Flyfoto av området Planområdet ligger ca 2 km vest for Hamar sentrum i et attraktivt område med nærhet til Mjøsa. I sør ligger området inntil museums- og friområdene langs Mjøsa. Domkirkeodden og Norsk Jernbanemuseum er i umiddelbar nærhet. I området ligger Norsk Jernbanemuseum og kulturlokalet Sagbladfabrikken. Planområdet består i dag av jordbruksareal. Terrenget skråner svakt mot sydvest. Området har gode solforhold og utsikt over Mjøsa. Planområdet avgrenses mot nord av felt Komb5, regulert til kontor/ allmennyttig/ offentlig anlegg for idrett, sport og lek, bolig. Mot vest grenser planområdet til gang- /sykkelvei gjennom området, lek 3/turveg. Mot sør avgrenses området av felt B8 og B7 Bolig/Sp7 og mot øst av Nordvikvegen i ny trasé. 3

4 Illustrasjon: Gjeldende regulering for området Eksisterende vei, Nordvikvegen går i dag forbi planområdet. Veien er omregulert slik at den avgrenser planområdet, og kobler seg på Strandveien øst for planområdet. Se reguleringskart. Planområdets areal er 8,0 daa. Det er et eksisterende bygg på feltet. Arcus-bygget er nabo til planområdet. 4

5 Støy I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan ble det gjennomført støyutredning for hele planområdet Martodden. Det er utarbeidet støysoner for veg, tog og industri, samt sumstøy fra alle kildene. Planområdet ligger innenfor gul støysone. Det er Dovrebanen i nordøst som medfører støyforurensning av betydning. Radon Alunskifer finnes i grunnen i Hamar, med tilhørende fare for radongass. Det er ikke utført spesiell kartlegging for Martodden, men på generelt grunnlag skal det tas hensyn til dette ved oppføring av ny bebyggelse. Trafikk/adkomst Adkomst til området er fra Nordvikvegen i øst. Kulturminner Kulturminner ble ikke påvist i forbindelse med planprosessen for reguleringsplan, men varslingsplikten gjelder. 2.2 Eierforhold m.m Grunneiere innen planområdet Martodden Utbygging KS Naboer/gjenboere til planområdet Martodden Utbygging KS Hamar kommune Jernbaneverket Statsbygg Hedmark Fylkeskommune Private hjemmelshavere Andre instanser og grupper som er eller kan være særskilt berørt. Storhamar videregående skole kan bli berørt av trafikkøkning langs adkomstvei. 2.3 Gjeldende planer i området Kommuneplan Samfunnsdel Kommuneplanens langsiktige arealstrategi er forankret i nasjonale mål og retningslinjer og synliggjør kommunens viktigste mål og politikkområder i arealbrukssammenheng Kommuneplanens arealdel: Kommuneplan Arealdel Arealdelen fastsetter hvilke næringsområder som skal omformes med tettbebyggelse Kommunedelplan: Kommunedelplan for veg og transport (vedtatt ) Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø (vedtatt ) 5

6 2.3.3 Regulerings og/eller bebyggelsesplan(er): Reguleringsplan for Martodden, Hamar kommune, vedtatt Lokaliseringsfaktorer Skole Presterud barneskole Storhamar barneskole Ajer ungdomsskole Hamar katedralskole, videregående, studiespesialisering, yrkesforberedende programområder. Storhamar videregående skole, studiespesialisering og yrkesforberedende programområder Kollektivtransport Lokalbuss B1Hamar Vest. Nordvikvegen og Jernbanemuseet (dag 3/time, kveld 1/time). Lokalbuss B2 Furuberget. Hamar OL-amfi (dag 3/time, kveld 1/time) Servicetilbud Planområdet Martodden ligger 2 km fra Hamar sentrum. Senter med mat- og klesbutikker ligger ca fem minutters gange fra planområdet. 2.5 Friluftsområder og lekeplasser Det er regulert inn friområder og lekeplasser i felter som grenser til de aktuelle områdene Friluftsområder Det ligger tre regulerte friområder i umiddelbar nærhet til planområdet. Vest for planområdet ligger felt lek 3/turveg og lek 4/turvei. Vest for disse friområdene ligger komb 4, som er regulert til anlegg for lek/barnehage. Opparbeidelse av friluftsområder i forbindelse med utbygging er sikret i rekkefølgebestemmelser. Hovedgrøntakse fra Mjøsa til nordsiden av jernbanen bidrar til å skape kontakt fra boligområdet til rekreasjonsområdene langs Mjøsa. På tvers av grøntdraget etableres gang- og sykkelveg med beplantning/trær i henhold til reguleringsplanen. Gang- og sykkelvegen fra øst til vest går gjennom eller inntil friområder (lekeplasser) og boligområder, knytter disse sammen, og legger til rette for ferdsel til fots eller med sykkel Lekeplassdekning Ved opparbeidelse av grøntdrag og lekeplasser i henhold til vedtatt reguleringsplan og rekkefølgebestemmelser vil området ha en meget god dekning. Det skal også settes av areal for lek og rekreasjon innenfor hvert gatetun. 2.6 Landbruksinteresser Ny boligbebyggelse etableres på tidligere jordbruksareal i henhold til vedtatt reguleringsplan. 6

7 2.7 Miljø Forurensning På grunn av tidligere virksomhet (jordbruk/industri) i området ble det i forbindelse med områdereguleringsplanen gjort en vurdering av forurensning i grunnen (kilde: planbeskrivelse for vedtatt områdereguleringsplan). Planområdet er støyutsatt, hovedsakelig på grunn av togtrafikk. Uten støyreduserende tiltak ligger planområdet i gul støysone. 7

8 3 Om planforslaget 3.1 Beskrivelse av planforslaget Illustrasjon, plan, felt B6 Bebyggelsen organiseres rundt opparbeidede tun, og består av småhusbebyggelse, hovedsakelig i to etasjer. Tredje etasje etableres på utvalgte steder, for å knytte blokkbebyggelse og småhusbebyggelse sammen i størrelse og uttrykk, gi variasjon i den arkitektoniske komposisjonen, og for å ivareta gode utsiktsforhold. Illustrasjon. Fasadeoppriss og snitt B6, sett fra Nordviksvegen 8

9 Illustrasjon av felt B6. Volumstudie fra 3D-modell. Under arbeidet med områdeplanen ble grensen mellom felt B6 og Komb5 diskutert. Kommunen ved Tor Harald Tusvik fremholdt at endelige grensedeling kunne fastlegges når detaljplan for felt B6 ble fremmet. Dog var det felles forståelse av at det ikke skulle være bebyggelse på områdeplanens felt Komb5. I møte den 19.juni 2013 om Komb5 ble dette gjentatt. Planforslaget legger opp til parkering og vegetasjon i nedre del av Komb5 område. Type boenheter vil være rekkehus og atriumshus av varierende størrelser, med en hovedtyngde fra ca 95 m 2 til ca 135 m 2. Totalt areal vist i illustrasjonsplan og tilhørende illustrasjoner i 3D er ca 4660 m 2. Øvre grense for samlet BRA på tomten settes til 4800 m 2, for å kunne ha en fleksibilitet av hustyper og størrelser i endelig løsning. Minst 20 % av boenhetene skal være tilgjengelige. 9

10 Illustrasjon. Typisk snitt, småhus Boder, samt en parkeringsplass etableres i tilknytning til hver enhet der det er løsbart i forhold til adkomst. Sekundær parkering (gjester med mer) etableres i hovedsak i utkanten av planområdet, utenfor gatetunet. Gatetunet skal utformes på fotgjengernes premisser, det skal ikke legges opp til bilkjøring utover det som er nødvendig i forbindelse med adkomst til boligen, snørydding og utrykningskjøretøy. Det skal settes av areal til utvendig lek/opphold i forbindelse med gatetun. 3.2 Endringer i forhold til gjeldende planer Regulerings og/eller bebyggelsesplan(er): Forslag til detaljregulering følger i hovedsak opp reguleringsplanens intensjoner. 3.3 Miljøet konsekvenser av planforslag Om planens betydning m.h.t. miljøspørsmål; naturgrunnlag, forurensning, støy m.m Støy, forurensning, helse og sikkerhet Planen vil gi redusert forurensning i forhold til tidligere aktivitet (industri/jordbruk). Planen genererer økt biltrafikk til området, i tråd med reguleringsplanen. Se for øvrig punkt 1.1 vedrørende ROS-analyse Energifleksible oppvarmingssystemer Planen utløser krav om tilknytning til fjernvarme Grønnstruktur I tråd med reguleringsplanen skal formål lek 3/turvei og lek 4/turvei etableres i forbindelse med etablering av den nye bebyggelsen. Opparbeidelse er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Det er regulert inn en hovedgrøntakse fra Mjøsa til nordsiden av jernbanen, øst for OL-amfiet. Forbindelsene går ikke langs kjøreveg, men er gang- og sykkelveger med beplantning/trær som går gjennom eller inntil friområder (lekeplasser). Gang- og sykkelveg fra øst til vest foreslås beplantet og denne binder også nye og gamle boligområder sammen. 10

11 3.4 Trafikk og parkering - planens konsekvenser og forslag til løsning Prosjektet gir økt personbiltrafikk til området, samt noe kjøring i forbindelse med henting av avfall. Biltrafikk er begrenset til adkomst og parkering ved boenhetene, samt noe gjesteparkering i gatetun. Parkeringsbestemmelser fra gjeldende vedtekter gjelder. 3.5 Barn og unge planforslagets konsekvenser Det etableres områder for lek og rekreasjon innenfor hvert tun. Det legges opp til minst mulig trafikk inne på områdene. I forbindelse med etablering av nye boligområder stilles det krav om opparbeiding av Lek3/turvei og Lek 4/turvei. I tilknytning til Lek 4 /turvei har det blitt etablert en barnehage. Planforslaget vil gjøre større arealer som i dag ikke er tilgjengelig for allmennheten til et parkdrag fra ishallen gjennom de nyetablerte boligområdene, og nedover mot Mjøsa. Det ble i forbindelse med reguleringsplan utført en ROS-analyse som tar for seg Natur- og miljøforhold, drikkevann og andre biologiske ressurser, Virksomhetsbasert sårbarhet risikovurdering av eksisterende bedrifter. Konklusjonen er at gjeldende planområde i liten grad synes å være påvirket av eksisterende industri. 3.6 Estetikk og landskap planforslagets konsekvenser Detaljplanen viderefører reguleringsplanens føringer. Lek 3/turvei og Lek 4/turvei etableres i forbindelse med prosjektet. I tillegg etableres det gatetun i tilknytning til bebyggelsen. Volumoppbygging følger reguleringen. Større volumer er foreslått lagt opp mot OLamfi/Arcusbygget, småhusområder etableres ned mot eksisterende villabebyggelse og Mjøsa. Illustrasjon. Fasadeoppriss B6, sett fra lek 3/turvei 3.7 Tilgjengelighet for alle /Universell utforming Uteområder skal i den grad det er løsbart være universelt utformet i henhold til gjeldende regelverk. Alle boenheter skal ha trinnfri adkomst og et brukbart toalett/bad. På område B5, blokkbebyggelse, stilles det krav om minst 80 % tilgjengelige boenheter. På områder for småhusbebyggelse (B6 og B8) stilles det krav om minst 20 % tilgjengelige boenheter % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I parkeringsanlegg skal tilrettelagte plasser ligge nært heis, adkomst til boenheter. 3.8 Andre fysiske og funksjonelle forhold konsekvenser av planforslag Som en følge av detaljregulering og utbygging skjer det en generell opprustning av områdets infrastruktur og grøntstruktur. Planen tilfører området et nytt trafikksikkert boligområde, tilrettelagt for lek og rekreasjon. 11

12 Illustrasjon av felt B6. Fellestun 12

13 4 Konsekvenser av planlagt prosjekt/utbygging - forslagstillers/konsulent sin egen foreløpige vurdering 4.1 Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet? Etablering av nytt attraktivt boligområde, nært Mjøsa. Området er sentrumsnært, med gangavstand til et bredt utvalg av butikker, noe som vil redusere behovet for bilbruk. Planen tilfører moderne og tilgjengelige boliger i et attraktivt område med en unik beliggenhet Planen medfører betydelig forbedring av området med etablering av grønnstruktur som vil være tilgjengelig for allmennheten. 3D-illustrasjon. Sett fra innkjøring til området. 4.2 Konfliktpotensial Det er ikke grunn til å anta at detaljplanen vil møte innvendinger av betydning for hovedtrekkene i planen. Det må allikevel forventes at det må foretas avveininger i forhold til eier av enebolig på samme felt. Detaljplanen er i tråd med vedtatt reguleringsplan. 13

14 5 Opplysninger om oppstart av planarbeid Varslet i Hamar Arbeiderblad fredag 7. juni 2013 Varslet på kommunens hjemmeside mandag 10. juni 2013 Varslingsbrev sendt til berørte instanser + naboer i henhold til liste mottatt fra Hamar kommune. Frist for innspill satt til 1.juli Innkomne merknader ved oppstart 1. Hedmarken Brannvesen, Torgeir Lysholm Dybvig 26.juni 2013 Dersom det etableres en vannpost- hydrant, ved innkjøringen til området, vil brannvesenet ikke ha behov for pendelkjøring med tankbil. Det vil si at med kjørebredde 5 meter, trenger vi ikke snuplass innerst på området. Når det gjelder vei langs bygning H-K er det kjørebredde 4 meter, vi ønsker primært 5 meter, men aksepterer 4 meter på deler av strekningen. Det bør for øvrig etableres hydrant også inne på området ved lekeplass. Det må foreligge gode rutiner for brøyting for beboerne i driftsfasen. Under disse forutsetningene aksepterer vi å rygge ut fra området. 2. Fylkesmannen i Hedmarken, Jørn G. Berg 1.juli 2013 Minner om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det gjelder: - Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen, jf. 5-1 i plan- og bygningsloven. - Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energiforbruk - Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse - Sikring av miljømessig forsvarlige løsninger for vannforsyning og avløp - Kartlegging og sikring mot støy, jf. T Utforming av bestemmelser og kart i samsvar gjeldende nasjonal produktspesifikasjon. 14

15 X X X X Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Lekeplass Uteoppholdsareal Renovasjonsanlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Parkeringsplasser Gatetun Kjøreveg Grønnstruktur Frisikt Bevaring kulturmiljø f_ o_ #1 MED TILHØRENDE BESTEMMELSER (FØLGER SOM VEDLEGG) PLANEN ER UTARBEIDET OG AV : KUNNGJØRING Saksnr. 5 Y Morten Aspeli (ordfører) Dato X X m X Y GCO / SPL X Saksbeh/Gis-kons MÅLESTOKK = 1:500 EKVIDISTANSE 1 M PLAN-ID.: Offentlig eieform Felles eieform Avkjørsel Bestemmelse område Bestemmelse grense Hensynssonegrense Byggegrense Formålsgrense Planens begrensning Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-2 har kommunestyret vedtatt detaljreguleringsplanen med bestemmelser slik det er tegnet inn på dette kartet i samsvar med vedtak i møte den xx. xxxx xxxx sak nr. xxx/xx. KOMMUNESTYRETS VEDTAK BEHANDLING I FORMANNSKAPET OFFENTLIG ETTERSYN FRA OG MED xxxx TIL OG MED xxxx VEDTAK ETTER DELEGERT FULLMAKT TIL BYPLANSJEFEN FORVARSEL / ANNONSE SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN - OG BYGNINGSLOVEN REVISJON : DETALJREGULERINGSPLAN FOR: MARTODDEN B6 - Alt 1 HAMAR KOMMUNE Uttrekk fra kommunens kartgrunnlag den Koordinatsystem: horisontaldatum UTM-32 EUREF89/WGS84, vertikaldatum NN2000 H570_ HENSYNSSONE (PBL 11-8, 2 ledd, pkt. c) H140_ HENSYNSSONE (PBL 11-8, 2 ledd, pkt. a) PBL 12-6 HENSYNSSONER GG1-3 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, 2 ledd, nr. 3) SP1-5 GT SV Y JURIDISKE FLATER, LINJER OG PUNKTER TEGNFORKLARING SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, 2 ledd, nr. 2) ALEK1-2 AU1-3 AR1 ABK1-4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, 2 ledd, nr. 1) PBL 12-5 AREALFORMÅL Y

16 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Martodden, felt B6 0. INNLEDNING Hensikten med reguleringsplanen Hovedintensjonen med å lage dette planforslaget er å legge til rette for etablering av gode boområder i tråd med intensjoner i vedtatt reguleringsplan for Martodden. Forholdet til overordnede planer I tillegg til denne reguleringsplanens bestemmelser gjelder kommuneplanens arealdel med generelle bestemmelser som bl.a. beskriver krav til arkitektur, estetikk og byform, krav til boligbebyggelse og arealer for lek og rekreasjon. Området reguleres til følgende formål: PBL 12-5 AREALFORMÅL: BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, 2 ledd, nr. 1) - Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse (1112) ABK1-4 - Renovasjonsanlegg (1550) AR - Uteoppholdsareal (1600) AU1-3 - Lekeplass (1610) ALEK1-2 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 2 ledd, nr 2) - Kjøreveg (2011) SV - Gatetun (2014) GT1-2 - Parkeringsplasser (2082) SP1-3 GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, 2 ledd, nr. 3) - Grønnstruktur (3001) GG1-3 Pbl HENSYNSSONER HENSYNSSONER ( 11-8, 2 ledd, pkt a) - Frisikt - Verneinteresser 1. FELLESBESTEMMELSER 1.1 Om utførelse av ubebygde områder. 1. Kommunen skal påse at terrengforming, opparbeidelse, beplantning m.v. i byggeområder foretas med sikte på god kvalitet. Utearealene opparbeides med vekt på god kvalitet i løsninger og materialer samt utstrakt bruk av vegetasjon som romdannende og trivselsfremmende elementer. Det legges vekt på å tilpasse materialvalg og løsninger til lokale forhold. 2. Nedskjæringer og fyllinger i forhold til eksisterende terreng og forstøtningsmurer med høyde over 0,5 m, skal vises i situasjonsplan og søknad om byggetillatelse. 3. Murer, kanter og dekker skal i størst mulig grad utføres med stedegne materialer av god kvalitet. For å ta terrengforskjeller skal avtrapping vurderes. Side 1/6

17 1.2 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:200 eller 1:500. Sammen med søknad om igangsetting skal det leveres utomhusplan i målestokk 1:200. Det skal også redegjøres nærmere for retningslinjer for formgiving, materialbruk, farger og andre prinsipper som skal følges for å ivareta innbyrdes harmonisering mellom ulike deler av bebyggelsen. Utomhusplanen skal for øvrig fastlegge følgende: - plassering av bebyggelse, gangareal, parkeringsareal for bil og sykkel, plassering og angivelse av minste uteoppholdsareal (MUA) - kjørevegens/avkjørings bredde og stigningsforhold i minimum 10 meters avstand fra regulert offentlig kjøreveg. - gangarealets bredde og stigningsforhold, markering av ledelinje og angivelse av materialbruk mellom offentlig kjøreveg, parkeringsplass, uteoppholdsareal (postkasse, renovasjonsordning, lekeplass, møteplass/sittegruppe) og hovedinnganger, samt høyde ved inngangspartiet - plassering av postkasser, renovasjon med innbygging/skjerming, belysning, skilt, benker, gjerder, lekeapparat, areal til snølagring og andre installasjoner - skjæring og fylling i forhold til eksisterende terreng, samt mur med høyde over 0,5 m. Ved grense mot offentlig trafikkområde skal retningsgivende høyder, jf. 3 angis. - hekk med åpninger mot offentlig trafikkområde/friområde - plassering av trær som skal bevares - støysone(-r) og plassering av støyskjermingstiltak Funksjonskrav til punktene ovenfor fremgår av øvrige bestemmelser og arealdel (for eksempel plassering, antall og utforming av parkeringsplass). 1.3 Tilgjengelighet og universell utforming Det skal sikres god tilgjengelighet for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. Ny bebyggelse skal plasseres slik at det tilrettelegges for et oversiktlig, trafikksikkert og lett orienterbart gangvegnett med korte avstander mellom parkeringsplasser, uteoppholdsareal og hovedinnganger. Krav til boligbebyggelse: Det skal legges vekt på å utvikle gode og funksjonelle boliger. Variasjon i boligtyper, standard og størrelse, herunder tilgjengelige boenheter, skal vektlegges. Minst 20 % av boenhetene skal være tilgjengelige boenheter i henhold til definisjonen i TEK10. I søknad om igangsettingstillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen og uteområdene tilfredsstiller kravene til tilgjengelighet for alle og universell utforming. I Hamar Y:\Prosjekt\Nordviken Regulering\B6\8 Planforslag\Planbestemmelser\Planbestemmelser ny.docx Side 2 av 6 Senest lagret :32:00

18 kommune har Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne eller de til enhver tid utnevnte representanter for UU, rett til å uttale seg til søknader om rammetillatelse for hvert gatetun. Universell utforming av utearealer reguleres av TEK-10. For at mennesker med nedsatt orienteringsevne og svaksynte skal kunne orientere seg, er det viktig at boenhetene er gjenkjennelige og skiller seg visuelt fra hverandre. Det legges derfor opp til en variasjon i dimensjoner, materialer og fargevalg, spesielt ved inngangsoner. Krav til utomhusplan /situasjonsplan: - Gangareal skal ikke ha større stigning enn 1:20. Der dette ikke er gjennomførbart kan kommunen tillate kortere partier med stigning maksimalt 1:12. Gangareal skal opparbeides med tilstrekkelig bredde, fast dekke eller belegg som ikke gir for stor friksjon og uten nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. - Det må være adkomst for utrykningskjøretøy (brannbil, sykebil) til inngangsparti. Renovasjonsordning tillates ikke etablert, slik at gangareal må benyttes av kjøretøy. Dette av hensyn til trafikksikkerhet og for å opprettholde kvalitet på gangveg. - For blinde og svaksynte skal det etableres naturlige eller spesiallagde ledelinjer mellom adkomstveg, parkering, uteoppholdsareal og inngangspartiet. Der gangareal ender ut i, krysser eller ligger langs kjøreareal må overgang markeres med ledelinje. - Det skal ikke plasseres benker, skilt mm. i eller for nær gangareal, slik at disse bryter ledelinje eller er til hinder eller fare for blinde og svaksynte (på/over bakken). Kontraster i materialer er viktige for svaksynte. Det skal være nok lys for å lette orienteringen og øke sikkerheten uten å blende. - Det skal redegjøres for hvordan utforming av postkasse, renovasjon, belysning, skilt, benker, lekeapparat, andre installasjoner, type beplantning med mer ivaretar universell utforming. - Utomhusområder må dimensjoneres for vintervedlikehold og for bruk over lang tid. - Planter og trær som kan gi allergiske reaksjoner skal ikke brukes. Dette gjelder særlig or, bjørk og hassel som har store pollenutslipp. - I område med vanskelig topografi/spesiell naturkvalitet/hensyn til kulturminner må grad av universell utforming vurderes om kan fravikes. 1.4 Områder med støy Støyfølsom bebyggelse og bruksformål skal støyskjermes slik at gjeldende grenseverdier for støy i rundskriv T-1442 overholdes både i forhold til innendørs støy og skjermet uteplass. Ved søknad om igangsettingstillatelse i byggesaker skal det dokumenteres at støykrav blir tilfredsstilt. Y:\Prosjekt\Nordviken Regulering\B6\8 Planforslag\Planbestemmelser\Planbestemmelser ny.docx Side 3 av 6 Senest lagret :32:00

19 Ved avvik fra støygrenser skal alle boenheter ha en stille side og tilgang til egnet privat/felles uteplass (jf. definisjon i T-1442) fastsatt til 25m2/boenhet med tilfredsstillende støyforhold. Støyfølsom arealbruk tillates ikke etablert i rød støysone. Det tillates ikke etablert støyskjermingstiltak, voll eller skjerm, langs offentlig trafikkområde - kjøreveg. Lokale skjermer som er nødvendige for å oppnå tilgang til egnet uteplass skal vises i forslag til detaljregulering og ved søknad om rammetillatelse. Det skal ikke etableres lokale installasjoner (for eksempel ballbinge, skaterampe, høytalere og lignende) som kan belaste støyfølsom arealbruk med plagsom støy. Rekkefølgebestemmelsene i 1.9 fastlegger tidspunktet for etablering av støyskjermingstiltak. 1.5 Avfallshåndtering Det skal tilrettelegges for at framtidige beboere skal kunne kildesortere husholdningsavfall i det antall fraksjoner som kommunal renovasjon kan motta på tidspunktet for den enkelte søknad. Hvert gatetun / utbyggingsområde skal ha sentralt plasserte avfallsstasjoner. Løsning på avfallssystem og tilgjengelighet skal ha universell utforming og tilfredsstille krav til adkomst og betjening i forbindelse med tømming. Det skal i størst mulig grad benyttes undergrunnsbaserte containersystem i moduler. 1.6 Områder inntil nye offentlige trafikkområder Langs alle nye trafikktiltak, skal det avsettes et areal på 5 meter fra offentlig trafikkområde som kan disponeres i anleggsperioden. Innenfor noen av disse områdene må ny terrengforming påregnes (skjæring/fylling/mur). Dette areal fremkommer ikke på reguleringsplanen. 1.7 Om utnyttelse. Bruksareal (BRA) Øvre grense for samlet BRA = 4800 m 2. Areal er beregnet i henhold til TEK10, 5-4. Nedenfor gis utfyllende bestemmelser til tekniske forskrifter til TEK: - Målbare plan som har himling høyere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i bygningens bruksareal med 100 % av planets bruksareal. Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planets bruksareal. Målbare plan som har himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. - Nødvendig parkeringsareal som løses i bebyggelse følger beregningsreglene for målbare plan (se ovenfor). Nødvendig parkeringsareal som dekkes opp på overflaten uten overbygning medtas i beregningsgrunnlaget. - Bruksareal for åpent overbygd uteareal inngår ikke i beregningsgrunnlaget. Maksimal tillatt gesimshøyde for bygning er angitt på reguleringsplanen. Gesimshøyde er fastsatt i meter over planert terreng, om ikke annet presiseres. Balkonger tillates med inntil 2,0 meter utkraging utover bygglinje. Arealet til dette medregnes ikke. Y:\Prosjekt\Nordviken Regulering\B6\8 Planforslag\Planbestemmelser\Planbestemmelser ny.docx Side 4 av 6 Senest lagret :32:00

20 Mindre tekniske installasjoner tillates på takflaten inntil 1,0 meter over gesims (også over maksimal tillatt høyde for bygning). Minste uteoppholdsareal (MUA): Gjennomsnittlig MUA = 25m 2 /boenhet på bakkeplan. Uteoppholdsareal skal kunne opparbeides med nødvendig utstyr for lek for barn og unge, sittegruppe og beplantning. Arealet skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet, være skjermet fra trafikkfare og visuell støy, samt tilfredsstille støygrenser, jf MUA tillates ikke kun løst som smale striper rundt bygningene. 1.8 Om oppstillingsplasser for bil og sykkel Det skal etableres parkeringsplasser iht. vedtatt reguleringsplan for Martodden: - For boenhet med bruksareal under 70 m² skal det etableres 1.0 biloppstillingsplass pr. boenhet - For boenhet med bruksareal over 70 m² skal det etableres 1.5 biloppstillingsplass pr. boenhet % av biloppstillingsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Utforming av parkeringsplasser må tilrettelegges for bevegelseshemmede, ved å tilrettelegge for lengde minimum 5,0 meter, bredde minimum 3,8 meter, ha trafikksikker utgang i en ende av parkeringsplassen. Der det etableres overbygning av biloppstillingsplass må tilstrekkelig høyde sikres. Parkeringen skal dekkes innenfor felt B6. Parkering skal skje på bakkeplan. Gjesteparkeringsplasser skal fortrinnsvis legges utenfor gatetun der det er mulig. Dersom det dokumenteres mindre parkeringsbehov enn normen tilsier, kan planutvalget akseptere at det avsatte parkeringsarealet til gjesteparkering inntil videre ikke opparbeides med flere plasser enn det er behov for. Kjøreadkomst inne i gatetunet skal skje på fotgjengernes premisser og være tydelig avgrenset fra opparbeidete lekeplasser. Det er krav til minimum 1,5 sykkeloppstillingsplass pr. bruksenhet for bolig. Dette løses ved eget inngangsparti og i egen sportsbod. 1.9 Rekkefølge 1. For generelle rekkefølgebestemmelser henvises det til reguleringsplan for Martodden. 2. Offentlig tilgjengelige utomhusområder (adkomster, parkeringsarealer, grøntarealer mv.) skal være ferdig opparbeidet ved innflytting av siste rekkehus, eller senest innen utgangen av sommersesongen etter innflytting. 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12, 5 Nr. 1) 1. På byggeområdet kan det oppføres bygninger for boligformål. Kommunen kan tillate andre bygninger med tilknytning til driften av boligene. 2. Maksimal tillatt gesimshøyde for bygning, i forhold til ferdig planert terreng, er angitt på plankartet innenfor de enkelte byggegrensene, med følgende tilleggskrav: Y:\Prosjekt\Nordviken Regulering\B6\8 Planforslag\Planbestemmelser\Planbestemmelser ny.docx Side 5 av 6 Senest lagret :32:00

21 - På områder med boligformål tillates det mindre bygningsmessige konstruksjoner som carporter, sportsboder, skillevegger, pergolaer med mer utenfor byggegrensen. - På feltene a_abk1, a_abk2 og a_abk3, langs gang- og sykkelvei og Lek3, skal minst 75 % av bebyggelsen ligge i byggegrensen. - I felt a_abk1 skal det være minst 2 åpninger, hver på minst 2 meter. Åpningene kan forskyves. - I felt a_abk4 skal det være minst 2 åpninger, hver på minst 3 meter. Åpningene kan forskyves. Det tillates 3.etasje med takoppbygg på inntil 25 % av totale takflaten innenfor felt B6. For 3. etasje tillates gesimshøyde økt med inntil 3,5 meter utover det som er definert i plankart. Mindre bygningsmessige elementer, som overlys eller lignende kan bryte angitt gesimshøyde med inntil 1,5m. Utforming av boder og carporter skal tilpasses bolighusene. 3. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12.5 Nr. 2). 3.1 Kjøreveg, gatetun og parkeringsplasser 1. Anlegg og trafikkinnretninger skal utformes og anlegges med god teknisk og estetisk kvalitet. Sidearealer og rabatter skal opparbeides parkmessig og der det er naturlig skal det plantes trær og busker. 2. Vegbane skal skilles fra areal avsatt til parkering, visuelt eller ved materialbruk. 3. Avkjørsler innenfor planområdet mot interne veger kan plasseres slik det er mest hensiktmessig for å betjene bygningene. 4. For parkeringsplassene i feltene f_sp1 og f_sp2 kan det oppføres carport. 5. I felt f_ SP3 etableres det maksimalt 20 og minimalt 15 p-plasser til parkering. 3.2 Frisiktsone ved veg 1. Innenfor frisiktsoner skal det ikke være vegetasjon eller andre sikthindringer høyere enn 0,5 m over vegbanens nivå. Oppstammede trær kan tillates. 3.3 Hensynssone Verneinteresser til eksisterende port tilhørende Arcus-bygget. Eksisterende port er inntegnet på plankart og ny illustrasjonsplan. Porten vil bli stående som i dag og markere ny innkjørsel for felt B6 fra Nordviksvegen. Feltet som grenser opp mot Komb5 er markert som hensynssone, slik gjeldende regulering viser. Y:\Prosjekt\Nordviken Regulering\B6\8 Planforslag\Planbestemmelser\Planbestemmelser ny.docx Side 6 av 6 Senest lagret :32:00

22

23

24 A B B6 A B Illustrasjonsplan (prisnipp) Vei og p-plasser c+ 136,0 m ca c+ 139 m c+ 140,25 m Felt B6 Snitt A - A 10m c+ 140,25 m ca c+ 139 m Vei og p-plasser c+ 136,0 m Felt B6 Snitt B - B MARTODDEN, FELT B6 - PLANFORSLAG - ILLUSTRASJON - PRINSIPPSNIT - MÅLESTOKK: 1:500 Dato:

25 BRA vist i illustrasjoner for FELT B6 (vedlegg til illustrasjonsplan) antall kvm. areal Carport 30 12,5 380 Parkering på terreng 18 12,5 235 HC parkering 2 22,5 45 Boder 30 5,5 165 Fjernvarme boder Vedtatt i områderegulering: 4000 T , illustrert parkering 660 T ,7 909,6 T , SUM: 4660 T ,8 255,6 Til gode: 3,8 3 etasjer Øvre grense for samlet BRA i detaljregulering: 4800 SUM: 4656,2 Utregning: BRA -1 meter innunder balkong Carport innenfor søyler regnes med inkludert bod + overdekning Krav fra områderegulering: Nødvendig parkeringsareal som dekkes opp på overflaten uten overbygning medtas i beregningsgrunnlaget. Arealberegning: Areal på 4660 BRA er vist i vedlagte illustrasjonsplan og illustrasjoner i planbeskrivelsen. Øvre grense for samlet BRA på tomten settes til 4800 BRA for å kunne ha en fleksibilitet i forhold til miks av hustyper/størrelser i endelig løsning.

26