Byrådssak 1039 /14 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1039 /14 Ytrebygda. Del av gnr. 111, 114 og 34. Forslag til områdereguleringsplan for Liland, Birkeland Øvre. Kokstad øst. Plan-ID gangs behandling/beslutning om offentlig høring. MASR ESARK Hva saken gjelder: Bergen kommune, ved etat for plan og geodata, har i samarbeid med Bergen tomteselskap utarbeidet forslag til områderegulering for Kokstad øst i Ytrebygda bydel. Området er i arealdelen til kommuneplan satt av til næringsbebyggelse («I/K/L 17») med tilhørende hensynssone for «omforming». Intensjonen med foreliggende områderegulering er å legge til rette for fortetting, opprusting og videreutvikling av næringsarealene langs Kokstadvegen, Kokstadflaten og Kokstaddalen. Eksisterende næringsområde består av rundt 100 næringseiendommer som er utbygd med utgangspunkt i reguleringsplan for Liland og Birkeland øvre gnr. 111 og 114 (stadfestet i 1977), der Bergen tomteselskap var tiltakshaver. Planforslaget åpner for utbyggingsformålene: næring, tjenesteyting, kontor, industri, forretning og bolig, og de fleste utbyggingsfeltene har en fleksibilitet i arealbruken, ved bruk av kombinerte formål. Samtidig legger forslaget opp til en mer differensiert styring av næringsformålene enn gjeldende plan. Planforslaget åpner for totalt m 2 BRA bebyggelsesformål, hvorav rundt m 2, er bygd ut gjennom gjeldende plan. Fremtidig utbyggingspotensiale vil derfor ligge på ca m 2 BRA. Planbehovet er aktualisert gjennom videreføring av Bybanen fra Rådal til Flesland, med holdeplasser på Kokstad. Det er også planlagt nye næringsarealer vest for planområdet jf. parallell sak om områderegulering Kokstad vest. Begge disse to planene legges nå fram for byrådet til førstegangsbehandling og påfølgende offentlig høring. Figur 1: Utsnitt fra KPA, der planområdet er I/K/L17. Figur 2: Planområdet med veinavn Planområdet er omlag 1300 daa stort, ligger 2 km øst for Bergen Lufthavn Flesland og 15 km sør for Bergen sentrum. Kokstad øst består i dag av store nærings- og industribygg, på eiendommer med store parkerings-/trafikkflater og flere synlige terrenginngrep. Området kan beskrives som utflytende og uoversiktlig; uten tydelige akser, sentrum og møteplasser. Gjennom planen ønsker man å tilføre området nye kvaliteter som bidrar til en positiv stedsutvikling. Dette skal skje gjennom bedre tilrettelegging for 1

2 myke trafikanter, flere møteplasser, oppstramming av bygningsstrukturer og grøntarealer, samt innskjerping av praksis for oppsetting av skilt og reklame. Området er i dag regulert i Reguleringsplan for Liland og Birkeland øvre fra 1977, der området i hovedsak er avsatt til formålene: erverv, friareal, kjøreveg og gangveg. Utbyggingsformål og -volum i gjeldende plan er i hovedsak realisert. Det er samtidig satt en del begrensninger til ervervsformålet (byggehøyder, utnyttelsesgrad og omfang), som det er i dag grunnlag for å revurdere gjennom i en ny planprosess. Områdereguleringen ble vedtatt igangsatt (bystyresak 1123/10), og planprogrammet ble fastsatt (byrådssak 1121/11). Ved varsel om oppstart kom det inn 16 uttalelser, der det pekes på følgende: - Jernbaneverket viser til arbeidet med regionplan for lokalisering av ny havn i Bergensområdet, og alternativet som innebærer framtidig jernbanetrasé for gods i området. - Fylkesmannen legger til grunn at en høy kollektivandel bør være et klart mål for planleggingen. - Statens vegvesen og Trafikketaten har gitt innspill til rekkefølgekrav for vegutbedringer. - Grønn etat påpeker at eksisterende grønne korridor mellom Storrinden og Ytrebygdsvegen må ivaretas, og at gang- og sykkelforbindelser i området bør utbedres. - BIR har innspill til renovasjonsløsninger. - Næringsaktører har innspill til reguleringsformål m.m. for deres eiendommer. Det vises til vedlagte fagnotat datert 10.oktober 2013 for etatens oppsummering og kommentarer til merknadene. Plankonsulenten Rambøll og tiltakshaver Bergen tomteselskap har vært i dialog med flere grunneiere i planprosessen. Det har vært avholdt informasjons- og medvirkningsmøter med næringslivet, grunneiere, organisasjoner o.l., samt dialog med en rekke offentlige etater. I løpet av prosessen har private planforslag for Kokstaddalen 4 mfl. og Kokstadvegen 23 blitt innlemmet i områdereguleringen. I vest grenser planområdet mot reguleringsplan for Kokstad Vest. Planarbeidene er forsøkt koordinert og planavgrensningen er noe justert i grensesnittet mot planområdet for Kokstad vest. Dette gjelder også for grensen mot reguleringsplan for bybanen (ved Ytrebygdsvegen). Fagetaten har vurdert aktuelle tema og de foreløpige problemstillinger (se vedlagte fagnotat datert ). Under følger en oppsummering av hovedtemaene: Formål: Kokstad er Bergens største næringsområde og skal tilrettelegges for videre næringsvirksomhet gjennom formålene: næringsvirksomhet, kombinert bebyggelse og anleggsformål og forretning/kontor/industri/tjenesteyting. Tyngdepunktet av fortettingen er langs den 2,2 km lange hovedveien gjennom området, Kokstadvegen, og i noe mindre utstrekning langs Kokstaddalen og Kokstadflaten. Videre er det foreslått nytt boligformål (leiligheter) i kombinasjonsbygg med vertikal funksjonsdeling (med handel/service på gateplan, kontorer i høyere etasjer og eventuelt boliger i toppetasjene), som er lokalisert nær bybanestoppene langs Ytrebygdsvegen og Flyplassvegen. Eksisterende boligområder i nord, Kokstadgrenda, og i sørøst, Breiholten, er i liten grad foreslått endret. Ettersom området ikke er regulert til senterområde i gjeldende kommuneplan skal det ikke etableres kjøpesenter, stor grad av detaljhandel eller offentlige funksjoner som skoler. Etablerte virksomheter som er i strid med nytt reguleringsformål tillates opprettholdt. Det vises til vedlagte planbeskrivelse og fagnotat for en detaljert beskrivelse av de ulike utbyggingsfeltene. Det er stilt krav til detaljregulering for følgende felt: «B/K», «K/B/A» 2 6, «K/T3», «F/K/T» 2 og 4. Bybanen: I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel fastslås det at «det er et overordnet mål å øke utnyttelsen av sentralt beliggende næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. I disse områdene prioriteres næringer med høy tetthet av arbeidsplasser». I tillegg til den sentrale beliggenheten nær Flesland, grenser planområdet i øst mot framtidig bybaneholdeplass «Kokstad». Videre mot bybanestopp «Birkelandsskiftet terminal» ved krysset Ytrebygdsvegen x Flyplassvegen i sørøst, og bybanestopp «Kokstadflaten» inntil Flyplassvegen sørvest for planområdet. Planforslaget legger opp til en generell 2

3 fortetting av næringsarealene, men det er særlig lagt vekt på området rundt fremtidig bybanestopp i Ytrebygdsvegen (plassering av bybanestopp er vedtatt i egen plan). Forbindelser for gående og syklende: Bybanestoppet ligger på nivå med det nye nærings- og kontorområdet K/B/A1, ca. 6 m over Ytrebygdsvegen. Fra bybanestoppet, gjennom området Kokstadvegen 23, og frem til Kokstadvegen foreslås skal det etableres en ny allmenning («GS11»). Allmenningen skal planlegges og tilrettelegges for å bli Kokstads nye møte- og vrimleplass og bygges gjennom reguleringsplan for bybanen. Videre derfra foreslås en ny turveiforbindelse til Storrinden, som er målpunkt for turgående i området. Lokale innfallsporter til turområder foreslås opprettholdt, og tilrettelagt bedre for allmenn ferdsel. Flere av de eksisterende grøntområdene er vanskelig tilgjengelige og relativt lite i bruk. Turvei «TV2» har en regulert bredde på 10 m, og foreslå opparbeidet med 3,5 m bred grusvei. Nye gang- og sykkelveier vil binde næringsområdene bedre sammen. Offentlige veistrekninger skal oppgraderes med tosidig fortau. Det planlegges egne sykkelveier langs Kokstadvegen og Kokstadflaten. Prinsippet for universell utforming skal legges til grunn for planlegging, prosjektering og gjennomføring av nye tiltak, inkludert adkomst og uteareal, jf. bestemmelsene pkt. 2.7 og Trafikk: Det er utarbeidet et notat med trafikkvurderinger (vedlagt saken). Det planlegges store utbyggingsområder i og ved planområde, slik at både intern trafikk og gjennomgangstrafikken i nærområdene, er estimert å øke. Utbyggingen vil samtidig kunne bedre kundegrunnlaget for kollektivtransporten. Det er derfor viktig i fremtidig planlegging å ivareta fremkommeligheten for kollektivtransporten for å sikre konkurransedyktig reisetid. Det er foreslått kollektivfelt ut av Kokstadvegen i nordlig og sørlig retning. Både Kokstadflaten og Kokstaddalen, som i dag er blindveier vestover fra Kokstadvegen, vil ved utbygging av Kokstad vest (med betegnelsen I/K/L 11 i KPA) tilkobles nye veier. Et mål for utformingen av Kokstadvegen er at den skal omformes fra vei til gate. Parkering: Kokstad ble i sin tid utbygget med høy grad av parkeringsdekning. Parkeringsbestemmelsene for P3 i KPA2010 er lagt til grunn for planområdet. Parkeringen i «K/BA1» foreslås lagt til nytt parkeringshus «f_ph1». For områder der det er tillatt med overflateparkering foreslås at parkeringsplass ikke skal kunne plasseres langs offentlig vei. Grad av utnytting og bebyggelsesstruktur: Maks tillatt byggehøyde for de enkelte feltene fremgår av plankartet, og som hovedregel skal ny bebyggelse oppføres i 4 5 etasjer. Det tillates ett høyere bygg i «K/B/A 1.1» inntil 10 etasjer, med maks kotehøyde c For feltet «K/B/A 1», Kokstadvegen 23 (Nera-eiendommen), er det lagt opp til kvartalsstruktur, og byggegrensene er trukket nærmere vegen for å skape et mer urbant preg (figur 3). Et tilsvarende grep er gjort med bebyggelsen i Kokstaddalen 4, «F/K/T3» (jf. figur 4). Feltene «K/B/A1og «F/K/T3» er vist forholdsvis detaljert i plankartet. Det stilles ikke krav til detaljreguleringsplan for disse områdene, da disse planforslagene er innarbeidet i områdereguleringsplanen. Det er resultatet av innspilte prosjekter fra Opus (på vegne av Aberdeen Property Investors) og ABO plan og arkitektur (på vegne av RealGroup). Innsendte illustrasjonsplaner er gjengitt under (disse ligger også vedlagt saken i et større format): 3

4 Figur 3: Ill.plan Kokstadvn 23, «K/B/A 1». Figur 4: Ill.plan Kokstaddalen 4 mfl., «F/K/T 3». Estetikk: Det er utarbeidet en plantemeny/formingsveileder som skal være retningsgivende for beplantning og opparbeidelse av grønne områder langs vei, gater og torg. Kokstadvegen skal beplantes med trær på den ene siden av veien. Grøntområder/buffersoner mellom næringsbebyggelse og boliger er i hovedsak opprettholdt. Det er utarbeidet en egen skiltplan som er retningsgivende for all skilting i planområdet ( 2.10). Rekkefølgebestemmelser: Det er stilt krav til opprusting/bygging av samferdselsanlegg og turveier før utbygging av de ulike delfeltene. Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak med vesentlig boligandel skal bybanen på strekningen Rådal - Flesland være i drift. For felt der det er satt krav om opparbeiding av torg/møteplass skal plass/torg være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest. Det vises til tabell på side 8 i reguleringsbestemmelsene for en fullstendig oversikt over rekkefølgekravene. Støy: Beliggenheten nær Flesland innebærer at planområdet er innenfor gul støysone i kommuneplanen. Området er utsatt for støyproblematikk langs Ytrebygdsvegen og Flyplassvegen. For området langs Fleslandsvegen «K/B/A6» er det krav om felles planlegging, og støy skal utredes i detaljreguleringsplan. Barn og unges interesser: Det er gjennomført registrering av barn og unges aktiviteter innenfor planområdet (det vises også til KU og temakartet på side 77 i planbeskrivelsen). Det tilrettelegges for bedre gang- og sykkelveier i området bl.a. ved gangadkomst fra bybaneholdeplassen til barnehagen i formål «K/T1». I friområdene «o_fri» 2 og 3 er det i dag en trialløype, som brukes til kjøring med terrengmotorsykkel. Denne er en av få trialløyper i Bergen, og er treningstraseen til Bergen Trial Team. En del av løypen foreslås tatt i bruk til byggeområde (jf. nevnte temakart), som vil innebære omlegging eller reduksjon av trialløypen. Fagetaten anbefaler planforslaget slik det nå foreligger, med det som er fremkommet av vurderinger. Forhold som fremkommer ved utleggelse vurderes nærmere før planforslaget tas opp til 2. gangs behandling. Byråden slutter seg til fagetatens anbefaling. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan, der Kokstad øst er vist som omformingsområde for næringsbebyggelse. Forslaget til områderegulering legger opp til en differensiert utnyttingsgrad, der formål med arbeidsplass-/besøksintensive bedrifter lokaliseres nær framtidig bybanestopp «Kokstad øst», og inntil hovedvegen. De arealkrevende og mindre arbeidsplassintensive næringsområdene legges inn i planområdet, der biltilgjengeligheten for 4

5 nyttetransport er god. Byråden vurderer en slik gradering som et godt grep for miljø/klima, næringsprofil/-tilgjengelighet og for å skape et mer urbant område med fortetting nær bybanestoppet. Det legges i planforslaget opp til at det i området rundt bybanestoppet i Ytrebygdsvegen legges til rette for en urban kvartalsstruktur med en bilfri allmenning, der det også kan etableres noe detaljhandel, bevertning og publikumsrettede virksomheter i kvartalene. Med høye kvaliteter og etterspurte tjenester på gateplan og forslag om formål som tjenesteyting, kontor og bolig kan det legges til rette for en levende og urban næringspark. Byråden ser at forslaget om at boligformålet bør få et visst innslag for å skape ønsket variasjon, er basert på overordnet mål å få inn boliger ved bybaneholdeplasser. Planforslaget vektlegger forbindelser for gående og syklende. Naturlige gangforbindelser/ grønne korridorer fra bebyggelsen øst for Ytrebygdsvegen, gjennom Kokstad øst/vest, og mot friluftsområdet Storrinden foreslås videreført. I tillegg vil planen bidra til etablering av lokalrute i tråd med den vedtatte Sykkelstrategien. Forbindelsene er vist i plankartet eller angitt i bestemmelsene. Når det gjelder offentlig turveg «o_tv 2» så er den ikke vist gjennom formål «K/T1». For å sikre at turvegen blir mest mulig tilgjengelig fra «o_kv01c» bør den aktuelle strekningen vises i plankartet og spesifiseres nærmere i bestemmelsene. Videre bør man fram mot bystyrets behandling se på mulighetene for å separere gående og syklende langs de mest trafikkerte vegene, hovedsakelig Kokstadvegen og Kokstadflaten dvs. at formålet «gang-/sykkelveg» deles opp i formålene «sykkelveg/-felt» og «fortau»/«gangveg» slik det er gjort i planen for Kokstad vest. Byråden konstaterer at det har vært gjennomført en god planprosess med utstrakt medvirkning, konsekvensutredning m.m. Det er et uttalt mål i planarbeidet å bidra til positiv stedsutvikling. Byråden ser vedlagte «plantemeny» som et godt grep for å heve kvaliteten på utomhus-/veiarealer. Dokumentet er gjort retningsgivende for opparbeidelse av ubebygde deler av tomten, samt beplantning og oppgradering av grønne områder langs veger/gater og torg ( 2.2.1, 5.1.2). I planforslaget for Kokstad vest er dette løst noe annerledes ved at det er utarbeidet et kvalitetsprogram. Det er ønskelig at Kokstad øst og vest utvikles som et enhetlig område, og at planene er omforent når det gjelder bestemmelser og krav til etablering av blå-grønne soner med beplantning, god belysning og skilting som skal bidra til at industriområdene framstår som attraktive og tiltalende. Byråden mener derfor at kvalitetsprogrammet og beplantningsplanen bør koordineres for de to områdene, og gjøres mer forpliktende. Det bør samtidig tilføyes en bestemmelse med krav om utomhusplan, som utfyllende plan/dokumentasjon, slik det er gjort i områderegulering Kokstad vest ( 2.3). Under bestemmelsene knyttet til rekkefølgekrav ( 3.1.1) bør det spesifiseres at krav om opparbeiding av veger også gjelder tilhørende grøntareal/vegetasjon/ og eventuelle vanntiltak. Planen setter rekkefølgekrav til opprusting av flere samferdselsanlegg og turveier i området. Siden næringsarealene i hovedsak er etablert, kan det bli krevende å få realisert tiltak hjemlet i rekkefølgebestemmelsene. Planforslaget legger til rette for samarbeid om realiseringen mellom eiere/ utbyggere og Bergen tomteselskap as. Tiltakshaver Bergen tomteselskap forventes å bidra aktivt i prosessen med å samle aktørene, fordele kostnader og koordinere eventuelle avtaler. Av forslaget til reguleringsbestemmelser framgår det at parkeringsplasskravet skal være i henhold til krav for sone «P3» i KPA 2010 (tabellen er også gjengitt). Ut fra den potensielt lange tidshorisonten for gjennomføring av deler av planen, ser byråden at det kan være ønskelig å ha en mer robust parkeringsbestemmelse, uavhengig av eventuelle skiftninger i kommunens parkeringspolitikk. Bestemmelse kan f.eks. utformes slik: «Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune». Videre bør massehåndtering omtales i bestemmelsene, og det bør knyttes bestemmelser til bossug, tilsvarende som i Områderegulering Kokstad vest. 5

6 I områderegulering for Kokstad vest er det vist et mindre næringsområde «I/L 3», mellom Lonemyra og vegen til Storrinden. Adkomsten til området fra Kokstadvegen, må sikres gjennom formål «F/I1» i foreliggende plan for Kokstad øst. Byråden forutsetter at det skjer en koordinering mellom eventuelle private planarbeid i området og de to foreliggende planforslag for Kokstad øst og vest. Byråden anbefaler at foreliggende planforslag, med ovennevnte merknader, legges ut på høring, og at det skjet parallelt med høring av planforslaget for Kokstad vest. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 294/13, jf. sak 149/09, er myndigheten til å vedta utleggelse av reguleringsplan til offentlig ettersyn etter plan- og bygningsloven delegert til byrådet. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-10, jf. 12-2, legges følgende forslag ut til offentlig ettersyn: a) Ytrebygda, del av gnr. 111, 114 og 34 m.fl. Kokstad øst. Områderegulering. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert Byrådens merknader søkes innarbeidet i planforslaget til 2. gangs behandling. Dato: 21. januar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert VA-rammeplan, datert Støyrapport, datert Vei- og trafikknotat, datert Illustrasjonsplan Kokstadvegen 23, datert Illustrasjonsplan Kokstaddalen 4 mfl., datert Kokstad Plantemeny, datert august