Byrådssak 1318/12 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1318/12 Fana og Ytrebygda, gnr. 119, 120, Rådal sentrum/lagunen. Offentlig områderegulering. PlanID Forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning, 1. gangs behandling. KMK ESARK Hva saken gjelder: Etat for plan og geodata fremmer forslag til områdereguleringsplan med konsekvensutredning for planområdet Rådal sentrum til offentlig ettersyn. Planområdet er på ca. 370 daa, og omfatter dagens næringsområde med Lagunen Storsenter og Laguneparken, Kalgahaugen nord for senteret, samt arealet mellom Fanavegen og Steinsvikvegen/Holtaområdet. Planområdet ligger ved Apeltunvannet, og omfatter naturområdet ved Råtjern i sørenden. Det er utarbeidet en konsekvensutredning ihht. pbl. 4-2, som anbefales lagt ut til høring sammen med planforslaget. Utnyttelsesgraden varierer mellom 105 og 540 %- BRA, avhengig av planformålets avgrensning og tillatt byggehøyde. Samlet for hele byggesonen i planområdet er det foreslått en utnyttelsesgrad på ca. 200 %-BRA. Parkeringsanleggene er ikke inkludert i dette. Byggehøyden i planforslaget varierer hovedsakelig mellom 4 og 7 etasjer, men med inntil 9 etasjer i deler av område S5. Det er satt følgende hovedmål for planarbeidet: Området skal utvikles som et attraktivt bydelssentrum, med urbane løsninger, gode offentlige møtesteder og et mangfold av funksjoner. Sentrumsområdet skal ha god sammenheng med omgivelsene og omkringliggende landskap, og videreutvikles som knutepunkt for kollektiv- og gangtrafikk. Intensjonen med områdeplanen er at Rådal sentrum/laguneområdet skal utvikles til et levende, miljøvennlig og aktivt bydelssentrum. Området skal, sammen med Nesttun, fungere som bydelssentrum for Fana og Ytrebygda, og være et møtested og knutepunkt for service og rekreasjon, handel og næring, kollektivtransport. I tillegg er det avgjørende for et levende sentrum at det også kommer en forholdsvis stor andel boliger i området. Planforslaget tilrettelegger for vesentlig ny utbygging og omdisponering av eksisterende arealer til handel, kontor, bolig og tjenesteyting. Parkering foreslås lagt i anlegg under bakken. Bybanens holdeplass og ny bussterminal vil være sentrale knutepunkt i byromsstrukturen og transportsystemet. Det tilrettelegges videre for et forbedret gang-/sykkelsystem. Ved Apeltunvannet foreslås en bydelspark, og Råtjern foreslås opprettholdt som naturområde. Det foreslås et åpent byrom gjennom planområdet, fra torget ved bybanens holdeplass, via en gågate med trappe- og rampeanlegg med universell utforming ned til Lagunevegen, og videre i en ny gågate i retning Råtjern. I dag er det en stor parkeringsplass ved Apeltunvannet, som på sikt skal utvikles som en bydelspark. Det åpnes for utbygging av senterområdet vestover fra dagens bebyggelse og fram til ny allmenning sørover fra bybaneholdeplassen. Dagens parkeringshus foreslås beholdt, med gågate og ny bebyggelse over og inntil parkeringsanlegget. Vest for allmenningen foreslås ny bebyggelse inn mot bussterminalen. Laguneparken reguleres for en kvartalsmessig bebyggelse som, med unntak av en gågate, har kjørbare gater. Det legges til rette for forretning i én til to etasjer, og for boliger i 3 til 5 etasjer over. På grunn av støyforholdene er det ikke lagt opp til å etablere boliger i kvartalene langs Fanavegen. I dette området foreslås regulering til kontor og tjenesteyting. Eiendommene eid av McDonalds og Shell kan i tillegg benyttes til forretning og bensinstasjon. 1

2 Kalgahaugen foreslås opprettholdt som boligområde, med ny bebyggelse som samles rundt et felles uteområde. I den ene boligblokken legges det til rette for barnehage i første etasje. Området langs Fanavegen reguleres for kontorbebyggelse. På vestsiden av vegen opprettholdes Rå ungdomsskole og Rå barnehage. Sør for barnehagen er det et område som er bebygd med to eldre boliger. Her åpner reguleringsplanen for et nytt utbyggingsprosjekt (Rema Eiendom) med forretning i første etasje, kontorbebyggelse mot Fanavegen og boligbebyggelse på vestsiden. I reguleringsplanen for bybanen er et område på vestsiden av Fanavegen regulert til innfartsparkering med adkomst fra Steinsvikvegen. I det foreliggende planforslaget opprettholdes denne muligheten, men parkeringen reguleres som underetasjer der arealene over kan benyttes til kontor. Adkomst kan skje fra den nye rundkjøringen i Fanavegen eller fra Steinsvikvegen. Det foreslås i tillegg tre større parkeringsanlegg; under Kalgahaugen, Lagunen storsenter og i Laguneparken. I tillegg legges det til rette for mindre anlegg under Remas anlegg på vestsiden, for bebyggelsen langs Fanavegen i Laguneparken, og under dagens «Living» bygg. Gang-/sykkelsystemet reguleres med separat sykkeltrasé på strekningen langs bybanen og videre sørover langs Apeltunvannet til Lagunevegen sør, eller Osbanen. Det foreslås også et sykkelfelt langs Fanavegen mellom Lagunerundkjøringen og Rådalsrundkjøringen. Det reguleres ny gangbro over Fanavegen mellom nåværende McDonalds og område KBA3 (Rema). Helt i sør tilrettelegges for ny gang-/sykkelbro over Grimseidvegen, som tilknyttes eksisterende gangbroer over Flyplassvegen i nord og over Fanavegen i sør. Planforslaget legger til grunn at bybanen videreføres til Flesland og at det er behov for innfartsparkering. Det er vist to områder for mulig innfartsparkering, vest for Fanaveien og i Kalgahaugen, med en samlet kapasitet på ca. 900 plasser. Etter høringsperioden vil det vurderes om den samlede kapasiteten skal reduseres, om begge områder er nødvendige, om det skal settes annen begrensning av størrelse eller andre krav som styrer utbyggingsrekkefølge for anleggene. Etter innspill fra byrådsavdeling for barnehage og skole er det klarlagt at det er tilstrekkelig skolekapasitet for de nye boligene som kommer i planområdet. Det reguleres som nevnt en barnehage i Kalgahaugen, i tillegg til eksisterende Rå barnehage. Det er gjennomført en risiko og sårbarhetsanalyse i tilknytning til planarbeidet som viser at forhold knyttet til veg og trafikk krever nye tiltak. Støy fra vegtrafikk er den tydeligste risikofaktoren av disse, men også vegkapasitet, luftforurensning, framkommelighet for utrykningskjøretøyer og transport av farlig gods er forhold som har betydning. Videre er det knyttet eksplosjonsfare til bensinstasjonen, og det er fare for ras/steinsprang fra bratte skrenter. Tiltak for å håndtere disse mulige hendelsene framgår av utredningen, og er tatt inn i forslaget til reguleringsplan. Hovedvegen mellom Bergen sentrum og den sør- og vestlige delen av byen går gjennom planområdet, på Fanavegen. Det skal etableres ny E39 med nytt Rådalskryss i tunnel mellom E39 Osvegen og Rv552 Flyplassvegen, noe som vil gi en vesentlig avlastning av trafikken i Fanavegen. Det pågår arbeid med omregulering av E39, og den kan tidligst være ferdigstilt i Det er utført trafikkanalyser for reguleringsforslaget, der også rushtrafikken er vurdert. Den framtidige trafikksituasjonen vil preges av at trafikken på Fanavegen blir redusert når den nye E39 på strekningen Rådal-Sørås er ferdig utbygd. Den nye utbyggingen gir vekst i trafikken, men belastningen på det gjennomgående vegnettet vil fortsatt være vesentlig lavere enn i dagens situasjon. Holdeplass for bybanen er planlagt nord for eksisterende handelssenter, som vil være endeholdeplass fram til en videreføring av banen mot Flesland er realisert. Bybanen krysser Fanavegen i bro, og denne ferdigstilles nå som del av byggetrinnet fram til Lagunen. 2

3 Planarbeidet er utført i samarbeid med sentrale grunneiere og utbyggere i området. I planprosessen har det vært dialog med mange berørte parter, både gjennom åpent informasjonsmøte og i egne møter. Samarbeid med de mest sentrale grunneierne, Lagunen Eiendom og Rema Eiendom, har skjedd i en egen arbeidsgruppe. I arbeidsgruppen har også andre myndigheter deltatt etter behov. Det er i dag flere gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Rådal/Lagunen. Den nyeste av disse er reguleringsplan for bybanen, som ble vedtatt i I samråd med Bybanen Utbygging gjøres noen mindre endringer av denne planen rundt holdeplassen og i tilknytningen mellom bussterminalen og bybaneholdeplassen. Reguleringsplan for Rå barnehage, vedtatt i 2005, opprettholdes også i hovedsak som vedtatt. Unntak fra dette gjelder for det sørvestre hjørnet, der ny gangveg til KBA 3 gir en mindre justering av planen. For reguleringsplanen for deler av Laguneparken, vedtatt i 2005, opprettholdes reguleringen for Lonhaugen, mens resten av planen endres. Ved varsel om oppstart kom det inn uttalelser fra 14 offentlige instanser og 39 private merknader til planforslaget. Statens vegvesen har påpekt behov for tilbud til gående og syklende og at planområdet utvides for å oppnå en god tilknytning mellom eksisterende planfrie kryssinger over Fanavegen og Flyplassvegen. Grønn etat viser til at Råtjern har naturverdier som er regionalt viktige, samt at Apeltunvannet har lokalt viktig verdi og er prioritert i forvaltningsplanen for vassdrag. Grønn etat påpeker at det må sikres et grønt preg langs Osbanetraseen, og at denne må knyttes mot gang-/sykkelvegen langs bybanen. Beboere i Holtavegen, Holtastølen og Litleholten, vest for Fanavegen mener at det er motstrid mellom behovene til Lagunen som stort handlesenter/bydelssenter og Rådal som boligområde, og legger vekt på at planen må ivareta også beboernes behov i forhold til forventet økning i biltrafikken til senteret. Helsevernetaten har påpekt at det i reguleringsbestemmelsene bør stilles krav til støy fra tekniske installasjoner, trafikk og bygge- og anleggsstøy. Undersøkelser foretatt av Helsevernetaten tilsier at området tilhører gul sone mht. luftforurensning, og at dette må utredes i videre planarbeid. De mener videre at det bør stilles krav til en helsekonsekvensanalyse basert på levekårsundersøkelsen. Fylkesmannen stiller seg positiv til planene om å utvikle området til et velfungerende bydelssenter, og ikke et bilbasert kjøpesenter og peker på at parkeringsflater og bilbruk må ned dersom en skal få til dette. Politiet ser dette som en omfattende og spennende områderegulering, som de vil ha stor interesse av å delta i. De forventer at området videreutvikles på en slik måte at publikum opplever det trygt og godt å ferdes der, og ber om at det tas hensyn til trafikksikkerhet og kriminalitetsforebygging i videre planarbeid. Fylkeskommunen ser det som positivt at arealet ligger nær hovedveg og at parkering og trafikkbelastning blir et tema i utredningen og mener det bør tas høyde for at trafikk kan være begrensende faktor for utvikling av handel og næring. Ny E39 og utvikling av handelstilbudet vil kunne gjøre Rådal/Lagunen til et regionalt handelssentrum, og fylkeskommunen mener at det bør utarbeides en handelsanalyse for planarbeidet. McDonalds eier og driver i dag en restaurant på sin eiendom og selskapet ønsker primært å videreføre virksomheten innenfor eksisterende tomt og bygning. De ser det som vesentlig at planen ikke medfører endringer i dagens bruk før de selv eventuelt ønsker det og ser flere elementer i planforslaget som kan være i konflikt med dette ønsket. Etter varsel om oppstart ble planområde utvidet i sør, for å kunne regulere gang-/sykkelveg fra eksisterende gangbro over Flyplassvegen, i bro over Grimseidvegen og videre fram mot gangbroen over Fanavegen. I tillegg ble følgende endringer gjennomført etter varsel om oppstart: Regulering til grøntformål opprettholdes, og plangrensen legges i Osbanetraseen. Planområdet er utvidet i sør for å kunne regulere gang-/sykkelveg fra eksisterende gangbro over Flyplassvegen, i bro over Grimseidvegen og videre fram mot gangbroen over Fanavegen. Reguleringsplan for bybanen Rådal Flesland er nylig vedtatt, og planen for sentrumsområdet legges utenfor denne planen. Osbanetraseen er innarbeidet som et kulturminne i planforslaget, og foreslås regulert med hensynssone bevaring. Osbanetraseen er et viktig element i gang-/sykkelsystemet, som anbefales opprettholdt som i 3

4 dag. Det er imidlertid nødvendig å supplere den med andre tiltak for gående og syklende gjennom planområdet, og dette inngår i planen. Det ble sendt ut eget varsel om utvidelse av planområdet, og det kom inn 4 uttalelser til varselet. Byråden viser til vedlagte fagnotat datert , m/tilhørende bilag. Forslaget til områdereguleringsplan legger til rette for en positiv utvikling av hele senterområdet ved Lagunen storsenter fra å være hovedsakelig et bilbasert kjøpesenter til å kunne bli et urbant senter med flere byfunksjoner, i tråd med overordnede rammer og føringer fra kommuneplanens arealdel slik disse er nedfelt i mål og intensjon for planarbeidet. Det er avgjørende for et levende sentrum at det også kommer en større andel boliger i området. Målet er å oppnå lignende kvaliteter som man har i de fleste bysentre, med blanding mellom forretninger, boliger, kontorer og annen privat og offentlig service som et ledd i å skape et mangfoldig sentrumsområde som er aktivt også etter butikkenes stengetid. For å nå målsetningene for planen foreslås følgende hovedtrekk: Ny utbygging planlegges med bystruktur, offentlige byrom og en forholdsvis høy tetthet. Kollektivterminal med bybane får en sentral beliggenhet i byromsstrukturen. Nye funksjoner som bolig, kontor, hotell og annen tjenesteyting bidrar til aktivitet og mangfold. Nye byrom og gater tilfører området offentlige møtesteder som grunnlag for sosial interaksjon også utenfor forretningenes åpningstid. Nye parkeringsanlegg under bakken gir mulighet for å redusere bilens dominerende rolle, samtidig som det gir et potensiale for ny utbygging og nye byrom. Gang- sykkelsystemet fram til og gjennom sentrumsområdet styrkes. Biltrafikken til sentrumsområdet ledes raskt ned i parkeringsanleggene. Nye parkeringsløsninger er en vesentlig forutsetning for å oppnå fortetting og urbanisering av området. Planen legger opp til at parkeringen legges i anlegg under bakken eller under bebyggelse. Det betyr at de arealkrevende trafikksystemene som preger området og parkeringsplassenes dominerende rolle blir borte, og at dagens parkeringsarealer kan benyttes til utbygging. Reguleringsforslaget legger opp til at alle gater, torg, gangarealer mm skal være offentlige, - det vil si at de skal være åpne døgnet rundt, og være tilgjengelige for alle. I reguleringsplanen kan vi ikke regulere til privat grunn og samtidig bestemme at arealene skal være tilgjengelige hele døgnet, slik det forutsettes i planen. På den annen side kan en for offentlig vei eller plass inngå avtale med private om eiendoms- og driftsforhold. Det skal inngås avtale med grunneier om drift og disposisjonsrett av de arealene som er regulert til offentlige formål. Vedtakskompetanse: I henhold til B.sak260/11, jamfør er myndigheten til å vedta utleggelse av Reguleringsplan til offentlig ettersyn etter plan og bygningsloven delegert til byrådet. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: 1. Fana og Ytrebygda, gnr. 119, 120, Rådal sentrum/lagunen, områderegulering. Plannummer , vist på plankart datert Tilhørende bestemmelser, datert Konsekvensutredning, datert februar Dato: 28. juni 2012 Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø 4

5 Vedlegg:Fagnotat datert , m/tilhørende bilag: A. Plankart datert og B. Reguleringsbestemmelser, datert , C. Planbeskrivelse, datert februar 2012, D. Vedtatt planprogram, datert , 5