Innspill fra Skifte Eiendom til foreløpig utkast til områderegulering for Kokstad Vest.

Transkript

1 Innspill fra Skifte Eiendom til foreløpig utkast til områderegulering for Kokstad Vest. 1. Bakgrunn. Kokstad Vest ble tatt inn i KPA , som IKL 11 grunnet mangel på areal til næringsformål i Bergen. Arealet som ble satt av i KPA i samråd med Skifte Eiendom, som eier av hoveddelen av arealet, var ca. 760daa. Fylkesmannen fremmet innsigelse til kommuneplanen på dette området grunnet hensyn til friluftsinteresser. Kravet var at en nærmere avgrensing mellom næringsformål og friluftsinteresser måtte løses i en kommunedelplan. Kommunen ble senere enig med fylkesmannen om at de nødvendige vurderinger kunne gjøres i en områderegulering, slik at man skulle slippe å måtte gjennom to omfattende planleggingsprosesser. Oppgaven med utarbeiding av områderegulering ble lagt til Bergen Tomteselskap på vegne av kommunen. Figur 1 Kommuneplanens arealdel, plankart.

2 2. Behovet for nye næringsarealer. Det foreligger oppdaterte prognoser for befolkningsvekst i Bergen og Bergensregionen. Veksten er økende og sysselsettingsfrekvensen er høy, over 50 %. Fylkeskommunens seneste befolkningsprognose gir en årlig gjennomsnittlig vekst i Bergen befolkning på 4750 innbyggere frem til Tilsvarende vekst i arbeidsstyrken er beregnet til 2200 i året. Organisasjonen Business Region Bergen (BRB)har i 2012 utredet behovet for nye næringsarealer til de forskjellige næringskategorier. Det er beregnet et arealbehov til ny næringsvirksomhet i Bergensområdet på rundt daa til Innen Bergen skal store deler av veksten i antall arbeidsplasser dekkes gjennom fortetting og omdanning av eksisterende næringsområder og senterområder. I den forbindelse klargjøres store arealer for ansatteintensiv virksomhet (kontor, forretning). Det er imidlertid også et betydelig behov for næringsarealer som ikke passer innenfor en ramme av bymessig fortetting. Kokstad Vest er i den forbindelse en viktig arealressurs for de mer arealkrevende virksomheter som også må gis plass i en by i sterk vekst. Byens politiske myndigheter har lagt betydelig vekt på behovet for å klargjøre mer areal til utvikling av forskjellige kategorier næringsvirksomhet. Kokstad Vest her blitt fremholdt som særlig viktig med sin beliggenhet i direkte tilknytning til et veletablert næringsområde, samt nærhet til flyplass og andre terminalfunksjoner som utredes i regional og kommunal regi nå. 3. Avklaring av forholdet til friluftsinteresser/natur. Friluftsinteresser og natur er tillagt betydelig vekt i de hittil foretatte utredninger og de foreløpig fremlagte planforslag. I de aller fleste nye områder som tas i bruk til utbyggingsformål, vil en i utgangspunktet berøre/ta i bruk naturområder og områder med friluftsinteresse. Byens vekst og utvikling medfører imidlertid at nye områder må tas i bruk. Det er Skifte sin vurdering at det i ellers like naturtyper vil være mindre konfliktfylt å videreutvikle et allerede etablert utbyggingsområde enn å måtte åpne helt nye områder. Kokstad Vest er en direkte videreutvikling av Kokstad øst. Området ligger tett på en flyplass i vekst. Støy fra flyplassen gjør dette området mindre egnet til friluftsformål. Nærheten til flyplassen og en mulig havn/godsterminal utløser et særlig behov for næringsarealer. Slike arealer, lokalisert nær transportknutepunktet, vil dessuten skape mindre trafikk enn alternative lokaliseringer. Gitt disse forutsetningene, er det mer arealeffektivt å utnytte et nytt område på en intensiv måte, heller enn at det skal stykkes opp av øyer av natur. I tilstøtende næringsområder er disse grønne øyene ofte vanskelig tilgjengelige og derfor heller ikke i bruk. Det er vår oppfatning at de grønne kvaliteter en bør legge inn i et næringsområde av denne karakter ikke oppnås ved at deler av opprinnelig naturterreng ligger tilbake på begrensete områder mellom

3 utbyggingsområdene. Det er bedre med en bevisst etablering av parkanlegg, plasser og brede hovedgater med parkmessig opparbeidete gangveier der folk skal bevege seg. 4. Fremlagt forslag i forhold til vedtatt planprogram. Kommuneplanen (KPA) avgrenset et areal, IKL 11, på ca. 760daa, tiltenkt nye næringsformål. Planprogram for planlegging og konsekvensutredning av området, konkluderte med at det skulle utredes to alternative avgrensinger av næringsarealet: Ett alternativ der «mesteparten av grøntområdene ivaretas ca. 450daa til næring», Ett alternativ der «et større område settes av til næringsformål ca. 750daa til næring». Det samlete planområdet er ca. 1900daa. I det foreliggende utkast til reguleringsplan er det vist ca. 300daa nytt næringsareal. Av de 760daa satt av til næringsformål i KPA, er følgelig ikke mer enn 40 % beholdt som næringsformål, mens resten er grøntareal. Dette bryter med føringene i planprogrammet. I utredningsalternativet som tar maksimalt hensyn til grøntarealer, skal 60 % av arealet være næringsareal. Figur 2 Utkast til plankart. Den rette svarte streken gjennom planområdet viser grense for IKL 11.

4 De 300daa, som er vist til næringsformål i foreliggende forslag, er plassert i felt som ligger atskilt. Det innebærer mindre rasjonell tilrettelegging av infrastruktur enn ved sammenhengende utbyggingsområder. I planutkastet er det sentralt beliggende friluftsområdet i Kokstad Øst videreført som et bredt belte gjennom Kokstad Vest fra øst mot vest. Dette splitter de to hoveddelene i Kokstad Vest som er satt av til næringsformål, med et 170daa stort friluftsområde. Figur 3 Eksempel på hvordan det grønne kan integreres i et næringsområde. Vi mener kontakten mellom det sentrale grøntområdet i Kokstad øst og de større sammenhengende friluftsområder vest for Kokstad Vest, best oppnås ved en gjennomgående kjede av gode gangveier, plasser og parker. Dette vil samtidig være viktige ledd i intern opparbeiding av næringsområdet. 5. Alternative forslag. Vi har gjort gjennomgang av området, der det er tatt hensyn til de terrengmessige utfordringene. Denne viser at det er fullt mulig å utnytte mellom 450 og 500daa til næringsformål. Det er samtidig mulig å legge internt gjennom områdene på en måte som vesentlig reduserer samlet veilengde og tilhørende kostnader. I ett alternativ er denne internveien også en del av det overordnede veisystemet. Vi har illustrert to varianter, alt. A og alt. B Alt. A tar utgangspunkt i hovedveiforslaget slik det foreligger i tilsendte dokumenter fra tomteselskapets konsulent, AsplanViak. Fra denne hovedveien, som tangerer Kokstad Vest, foreslås å legge en avkjørsel til en ny hovedstamme som forsyner et stort sett sammenhengende næringsområde nord for de områder som i kommunens planforslag er gitt høy utnyttelse i en kvartalsstruktur. De høyeste partiene

5 unngås, men næringsarealene er sammenhengende, knyttet til et felles hovedveisystem, der også hovedgangveier og tilhørende parker og plasser inngår. Figur 4 Alternativ A. Det sammenhengende næringsarealet er da ca daa. I tillegg kommer de mer intensivt utnyttete arealene nærmere Flyplassveien, som til sammen er på ca. 100daa. Dette siste arealet inkluderer også det som er illustrert med idrettsbane og messeområde i utkast til plankart. Samlet næringsareal blir daa. Dette er omtrent i samsvar med forutsatt arealbruk i planprogrammets laveste alternativ. Utnyttingsgraden holdes uendret i de intensivt utnyttete arealene, som hjemler utnytting på ca m2 til hovedsakelig kontorformål. Utnyttingsgraden i de øvrige arealene bør kunne økes fra 100 % til %, hvilket vil gi grunnlag for samlet gulvareal på rundt m2 i annen virksomhet enn rene kontorformål.

6 Alt. B er forskjellig først og fremst ved at hovedveisystemet er endret. Hovedveien er ikke lagt som tangent, men sentralt gjennom området slik at hovedveien forsyner hovedtyngden av næringsområdene. Utover dette er arealstørrelsene de samme som i alt. A. Figur 5 Alternativ B. Vi har i prosessen hatt kommunikasjon med BKK, som har fremlagt sitt behov for en ny hovedstasjon i området, konkretisert i en planskisse. Det arealet og den beliggenheten BKK ønsker, er lagt inn som illustrasjon i vårt forslag Alt. B. (Samme løsning vil være aktuell i alt. A). Kvartalsstruktur til kontor og areal til messe/idrett/kontor sør i området. Områdene som i planutkastet er benevnt SE 1 9, totalt ca. 70daa, er utformet som en detaljert del av områdereguleringen. Forutsetningen er at man for dette området kan unngå fremtidig detaljregulering, men gå direkte til byggesak basert på den kvartalsstrukturen det her er lagt opp til.

7 Vi er usikre på hensiktsmessigheten av dette. Planen binder området i en forholdsvis rigid struktur på et tidlig stadium, i et utbyggingsområde som fortsatt har en lang vei å gå før det er tilrettelagt for utbygging. Det synes unødvendig å lage slike begrensinger som en detaljregulering gjør, før man har nærmere avklaring av hvilke virksomheter og virksomhetstyper som vil søke mot denne lokaliseringen. Dersom kvartalsstrukturen blir opprettholdt, har vi likevel følgende merknad til denne: Vi er innforstått med at planlegging prinsipielt skal søke mot gode løsninger for fremtidig bystruktur, uten å måtte ta hensyn til eksisterende eiendomsgrenser. Det medfører likevel som oftest vanskeligheter i gjennomføringsfasen. Når gevinsten ved denne utformingen ikke er stor, kan det være mer hensiktsmessig å utøve en viss pragmatisme, slik at konflikter i gjennomføringsfasen dempes. Den noe stivbente kvartalsstrukturen som er foreslått for SE-områdene har en del klare ulemper. En større privat eiendom deles i flere vanskelig utnyttbare deler som er mindre biter av områder som forutsettes utnyttet samlet. Eier av en annen privat eiendom, der det har vært gitt rammetillatelse tidligere, har akseptert å bli flyttet fra Kokstad øst til Kokstad vest. Forslag til kvartalsstruktur har delt eiendommen i uhensiktsmessige biter. Det er foreslått en bred hovedgangakse fra torg/plass ved bybanestoppet og nordover. Denne ender i inngangen til en tomt. Vi mener en slik hovedakse bør peke videre inn i planområdet langs hovedatkomstsystemet. Konklusjon: Som grunneiere av hoveddelen av det regulerte arealet i Kokstad Vest mener vi det må legges opp til mer utnyttbart areal til næring enn foreliggende utkast til plankart viser. Dette vil også være bedre i samsvar med Bergen kommunes arealbehov til næringsformål, Kommuneplanens arealdel og vedtatte planprogram for reguleringsplanen. Vi er tilgjengelig for videre drøfting av dette.