GBNR 15/3 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLERING AV STALL OG RIDEBANE I LNF-OMRÅDE - BEHANDLING AV SØKNAD

Transkript

1 GBNR 15/3 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLERING AV STALL OG RIDEBANE I LNF-OMRÅDE - BEHANDLING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 15/3 - Stall og ridebane Tiltakshaver: Vita Eiendom AS Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Wenche Solstrand Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for etablering av stall og ridebane. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Før tiltaket igangsettes må det sendes inn søknad om tillatelse til tiltak. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for etablering av stall og ridebane på gnr. 15, bnr, 3. Det er avholdt forhåndskonferanse vedr. tiltaket, og det er foretatt masseutskiftning av myren i området. Administrasjonens vurdering er at hensynene bak LNFformålet ikke blir vesentlig skadelidende. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om dispensasjon for etablering av stall og ridebane på gnr. 15, bnr, 3, sted Buneset, Nordre Haugland. Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl og det foreligger ingen merknader til tiltaket. Eiendommen ligger etter arealdelen i kommuneplanen i LNF-område og tiltaket krever derfor dispensasjon i medhold av pbl for å kunne godkjennes. Begrunnet søknad om dispensasjon er fremsatt i skriv, mottatt Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjon: Tiltakshaver har nylig kjøpt eiendommen, gnr. 15, bnr. 3. Eiendommen har fra gammelt av vært drevet som et småbruk, men har ikke vært i drift de senere årene. Familien eier en sprangridningshest som en ønsker skal ha gode forhold, og betrakter Buneset for å være et ideelt sted for etablering av ridebane. Naboene er positive til planene og det er tatt hensyn til naboene ved plassering og utforming av anlegget. Området er godt skjermet fra vær, vind og innsyn. Eiendommen har tilkomst via fellesveg tilknyttet fylkesveg 562. Fellesvegen er noe smal, men har nylig fått nytt asfaltdekke. Det foregår for tiden masseutskifting, drenering av myren. Det er avholdt forhåndskonferanse med Askøy kommune der det ble enighet om at masseutskiftingen ikke var et søknadspliktig tiltak. Masseutskiftingen er nærmest fullført med et godt resultat. I tilknytning til ridebanen er det ønske om å oppføre en stallbygning på ca. 200 m2 med nødvendige båser for hestene, utstyrsrom, vaskerom og forrom. Det vil bli plassert en avfallscontainer for hestemøkk og det er inngått en avtale med Herdla Gård om tømming av avfallscontaineren etter behov. Det er en del hestehold rundt omkring på Askøy, men tiltakshavers erfaring er at det ikke er lett å få plass, og spesielt ikke i anlegg som har tilsvarende kvaliteter/standard som en har tenkt her i Buneset. Dersom Utvalg for teknikk og miljø er positive til etablering av ridebane/stall vil det bli innsendt en ordinær søknad om tiltak med nødvendige dokumentasjoner på rettigheter til veg, vann og avløpsanlegg etc. Søknaden har vært oversendt Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Hordaland for uttale. Det er ikke mottatt uttale fra noen av uttaleinstansene. Søknaden har vært oversendt miljøvernleder i Askøy kommune for uttale i henhold til naturmangfoldloven. I notat av har miljøvernleder gitt følgende miljøfaglig uttale: Miljøvernleder sin uttale i henhold til naturmangfoldloven: «Viser til søknad om dispensasjon for etablering av ridebane og stall på Buneset, gnr 15 bnr 3. Eiendommen er avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel. Miljøvernleder var på befaring i området Det var ikke snø på befaringstidspunktet. Kulturminner Det ligger en jordkjeller innenfor området med omsøkt tiltak. Denne skal ivaretas i følge søknaden. Området er et gammelt kulturlandskap med arealer i drift og en del eldre og noe nyere bebyggelse. I tillegg til jordkjelleren er det flere kulturminne-elementer like ved omsøkt tiltak, slik som bakkemurer og et bratt gammelt veifar opp til området sør for Buneset.

3 Veien til eiendommen fra fylkesveg 562 er ca 400 meter lang og svært smal. To biler kan ikke møtes på dette strekket, med unntak av ved enkelte private avkjørsler. Vegen er også skoleveg for elevene på Buneset og for elever i området nord for Buneset (Vassdalsmyr) via sti. Dette bør vurderes i forhold til hvor mye økt trafikk tiltaket med stall til 6 hester vil føre med seg. Det står en stor «kampestein» sørvest for ridebanen, like under den nordvendte skråningen. Vurdering etter naturmangfoldloven 8 til 12, jf 7. Området er sjekket ut i forhold til Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken sitt artskart. Det er ikke registrert funn på eiendommen i disse databasene. Naturmangfoldloven 8 (Kunnskapsgrunnlaget): Sør for omsøkt tiltak ligger en nordvendt bratt skråning, trolig med rik løvskog, men ved befaring i desember er det begrenset mulighet til å vurdere vegetasjon i dette området. Nordvendte skråninger med næringsrikt jordsmonn kan inneholde interessant og sjeldent naturmangfold, men dette er ikke nærmere undersøkt. Det er en del gamle løvtrær med noe hengelav rundt området for omsøkt tiltak, spesielt i vest og sør samt noe yngre bjørkeskog lenger vest, nord for bekken. Gamle trær og skog på eiendommen samt registreringer i artsdatabanken et stykke unna antyder et fuglerikt område. Det er usikkert om omsøkt tiltak vil forstyrre fuglelivet i vesentlig grad. Det har fra gammelt av vært grøftet ned en bekk i marken ved omsøkt ridebane og øst for denne. Grunneier hadde allerede masseutskiftet marken på befaringstidspunktet på grunn av vasstrukken mark, og det var lagt nye rør til bekken. Bekken kommer frem i dagen igjen vest for ridebanen ca 100 meter unna Tveitevannet. Langs bekken var det rester av mjødurt som er en næringskrevende plante. Miljøvernleder antar at bekken ikke er gytebekk på grunn av noe høydeforskjell ned til Tveitevannet, men dette er ikke befart. Øst for masseutskiftet område, på naboeiendommen, er bekken skjult i gammel grøft under marken. Marken er trolig beitet av sau, det var oppslag av lyssiv på marken, så den har ikke vært slått. Naturmangfoldloven 9 (Føre-var-prinsippet): På bakgrunn av at området ble befart i desember, så mangler det noe kunnskap i forhold til eksempelvis vegetasjon i området, spesielt i den nordvendte skråningen like sør for omsøkt tiltak. Skråningen vil trolig ikke bli berørt mer av tiltaket utover den masseutskiftningen som allerede har blitt iverksatt. Det er usikkert om naturmangfold har gått tapt i forbindelse med masseutskiftningen av marken, eksempelvis ved felling av noen eldre løvtrær, men det er ut fra naturbasen og artsdatabankens artskart ikke kjente registreringer i området. For øvrig er området et kulturlandskap som trolig bærer preg av noe gjengroing. Naturmangfoldloven 10 (Økosystemtilnærming og samlet belastning): Området mellom fylkesveg 562 og Tveitevannet er et større kulturlandskap med få inngrep. Landbrukseiendommen gnr 15 bnr 3 har også en eldre furuskog i nord, med flotte opparbeidete stier utført av tidligere eier. Denne skogen ligger i et eget «landskapsrom» og i kommuneplanens arealdel 2012 er dette området avsatt med hensynssone 710 «båndlegging for regulering etter Plan- og bygningsloven.» Denne hensynssonen er satt ut fra muligheten for regulering til friluftsområde. Fremtidig endring i området vil være økt bruk av området med hest og økt trafikk til ridebane og stall.

4 Naturmangfoldloven 11 (Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver): Dersom det skulle bli aktuelt å kreve nærmere undersøkelser av naturmangfold, vil tiltakshaver måtte bære kostnadene ved dette. Naturmangfoldloven 12 (Forsvarlige teknikker og driftsmetoder): Kommunen kjenner ikke til om alternative lokaliseringer eller driftsmetoder er vurdert. For ivaretakelse av naturmangfold i området bør en gjøre grunneier oppmerksom på at gjenværende vegetasjon, spesielt i nordvendt skråning og trær med hengelav bør bevares i størst mulig grad. Konklusjon: Området er sjekket ut i forhold til Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken sitt artskart. Det er ikke registrert funn på eiendommen i disse databasene. Eiendommen er befart og kan inneholde verdifullt naturmangfold, men dette var noe vanskelig å vurdere ved befaring i desember. Omsøkt område er allerede masseutskiftet på grunn av vasstrukken mark. Tiltaket vil trolig ikke berøre naturmangfoldet ut over det som allerede er masseutskiftet. For ivaretakelse av naturmangfold i området bør en gjøre grunneier oppmerksom på at gjenværende vegetasjon, spesielt i nordvendt skråning og trær med hengelav bør bevares i størst mulig grad.» Tiltakshavers vurdering etter Naturmangfoldloven 8-12: «En har lagt til grunn Miljøverndepartementets veileder Naturmangfoldloven kapittel II alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk en praktisk innføring. BERØRES NATURMANGFOLDET Det må i alle saker tas stilling til om arealene som berøres kan karakteriseres som naturmangfold. Naturmangfold defineres slik : - Biologisk mangfold - Landskapsmessig mangfold - Geologisk mangfold Som ikke i det alt vesentlige er et resultat av menneskers påvirkning. LANDSKAP Området der det omsøkte tiltaket er tenkt plassert har tidligere vært beiteområde / innmark for småbruket. Ridebanen er planlagt plassert i nivå med omkringliggende terreng og med stallen i direkte tilknytning til denne. Som nevnt i søknaden er det allerede foretatt masseutskifting for ridebanen. Tiltakshaver er av den oppfatning at arealene ikke kan karakteriseres som naturmangfold i forhold til landskap. GEOLOGI Med bakgrunn i tiltakets beliggenhet og svært beskjedne inngrep i eksisterende terreng har ikke tiltakshaver sett nødvendigheten av å foreta en spesiell grundig geologisk undersøkelse av området. En har ingen opplysninger om at området inneholder spesiell geologisk mangfold. ØKOSYSTEM Området har over 2 3 generasjoner vært brukt som beiteområde for husdyr. I hovedsak sauehold. Området har dermed hatt vesentlig menneskelig påvirkning over lang tid. Tiltakshaver er ikke

5 kjent med at området har noen registrerte planter eller dyr som en her må ta spesiell hensyn til ved etablering av ridebane og stall. NATURTYPE Det omsøkte tiltaket er lokalisert i en fordypning i terrenget med nokså bratt stigning mot øst og nord, og noe slakere mot sør og vest. Kfr. situasjonsplan. Sør-østlige delen har forholdsvis høy bonitet, mens det mot nord og vest kun er et tynt jordlag med noe berg i dagen. Området er delvis bevokst med løvtrær bjørk, ask, rogn og einer. ARTER Det er ikke gjort noen registreringer av truede arter i området. Kunnskapsgrunnlaget for denne vurderingen er basert på tiltakshavers kjennskap til området, og til allment tilgjengelige kilder, som Artsbanken / Naturtypebasen. Etter tiltakshavers samlede vurdering vil ikke de berørte arealene karakteriseres som naturmangfold. En har derfor ikke igangsatt ytterligere tids- og kostnadskrevende undersøkelser av området.» Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område: Vurderingstema: Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess.

6 Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Tilsvarende gjelder for byggegrense mot sjø/vassdrag. Bygningsmyndighetenes vurdering: Omsøkte eiendom ligger etter kommuneplanens arealdel i LNF-område. Området består av spredt bebyggelse. Eiendommen har fra gammelt av vært drevet som et småbruk, men har ikke vært i drift de senere årene. Området som skal brukes som ridebane er allerede masseutskiftet på grunn av vasstrukken mark. Tiltaket vil trolig ikke berøre naturmangfoldet ut over det som allerede er masseutskiftet. Bygningsmyndighetene viser til miljøvernleder og tiltakshaver sine uttaler. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndighetens vurdering er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for etablering av stall og ridebane. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNFområde for etablering av stall og ridebane på gnr. 15, bnr. 3 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet blir vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er ikke klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Gbnr 15/3 - Situasjonsplan 2 Utsnitt av kommuneplanen 3 Ortofoto 2009 M Gbnr 15/3 - Søknad om etablering av ridebane og stall Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder