Gbnr 14/155 - KROKÅSDALEN POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON

Transkript

1 Gbnr 14/155 - KROKÅSDALEN POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 14/155 - Bolig Tiltakshaver: Bjørn André Trones Klar for behandling: Frist for behandling: Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Linn-Kristin Solbakken Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF- område, kommuneplanens pkt. 6-2, jf. 6-1 byggegrense mot vassdrag og planog bygningslovens 29-4 for oppføring av bolig med utomhusanlegg, etablering av avkjørsel og intern kjøreveg, Va ledninger og minirenseanlegg på gnr. 14, bnr Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den søknad om oppføring av bolig med to enheter, opparbeidelse av utomhusanlegg, VA-ledning og minirenseanlegg samt etablering av avkjørsel og intern kjøreveg på gnr. 14, bnr Tiltakene er betinget av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNF arealformål LNF- område, kommuneplanens pkt. 6-2, jf. 6-1 (byggegrense mot vassdrag) og pbl (avstand til nabogrense) for å kunne godkjennes som omsøkt. Rådmannen finner ikke at vilkårene for dispensasjon er oppfylt og anbefaler at søknaden avslås. Videre saksgang:

2 Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til rådmannen for videre behandling og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av bolig med to enheter, opparbeidelse av utomhusanlegg, VA-ledning og minirenseanlegg samt etablering av avkjørsel og intern kjøreveg på gnr. 14, bnr Da det er søkt om tillatelse i ett trinn og tiltaket er betinget av dispensasjon, fremmes dispensasjonsspørsmålet for utvalget. Søknaden er i strid med arealformålet LNF, kommuneplanens pkt. 6-2 jf. 6-3 (byggegrense mot vassdrag) og plan- og bygningsloven 29-4 (avstand til nabogrense) og krever dispensasjon i medhold av pbl for å kunne godkjennes som omsøkt. Det er søkt om dispensasjon med begrunnelse i at (blant annet) boligen kommer nærmere annen bygning enn 8 m. Avstandskravet etter loven er at boligen må plasseres min. 4 meter fra nabogrense. Ved vurderingen av dispensasjon fra pbl vurderes kun derfor fyllinger foretatt nærmere 4 meter fra grense. Saken har lengre sakshistorikk. Det ble søkt om dispensasjon fra arealformålet for oppføring av bolighus Søknaden ble politisk behandlet i møte som sak 106/14 og utvalget ga dispensasjon for oppføring av bolighus. Vedtaket er ikke lenger gyldig og det søkes derfor på nytt om tillatelse til tiltak. Nabovarsling: Søknaden er nabovarslet i henhold til pbl Det foreligger 2 merknader til søknaden. Begge merknadene er fremsatt av Helge Nilsen på vegne av hjemmelshaverne av 14/77. Merknadsstillers anførsler: I første merknad anføres i hovedsak at merknadsstillers hytte er utelatt fra innsendt situasjonskart og det bes om at dette rettes opp i. Videre ber merknadsstiller om at boligens plassering ikke kommer for tett på nåværende hytte men følger reglene for avstand etter planog bygningsloven. I den andre merknaden som kom etter ny nabovarsling av dispensasjon anfører merknadsstiller følgende: «På gbnr 14/77 er det oppført en liten hytte på ca m2 som står ca 1,5m fra nabogrensen. Hytten ble bygget ca 1956/57 og er en del av bygningsmassen på eiendommen. Slik det ser ut for oss vil den planlagte boligen komme svært nær dette bygget. Boligen er 15 meter lang og med en høyde på7 meter, hvor deler av boligen har en avstand på kun 5,5 meter fra ovennevnte bygg. Det søkes derfor dispensasjon fra gjeldende regler om avvik fra 8 meter avstand mellom boligmasse. Dette ansees som en klar ulempe for oss at ansøkte bolig blir liggende kun 5, 5 meter fra eksisterende bygningsmasse. Tomten hvor boligen skal bygges på er tidligere gammel slåttemark/eng, med egen kjerrevei. Området er til-vokst og har med årene endret karakter. Opparbeidelse av parkeringsplass vil medføre en steinfylling mot vår eiendom med en høydeforskjell, slik vi tolker det, på 2-3m over nåværende terreng. Dette anser vi som en ulempe for oss. Det er pr dato allerede gitt utslippstillatelse av sanitært avløpsvann med utslipp på 10 PE. Her reagerer vi på at det allerede er gitt utslippstillatelse før byggetillatelsen er gitt og at etablering av minirenseanlegget allerede nå kan påbegynnes.

3 Under befaring av oppmåling av eiendommen ble det uttalt fra nærmeste nabo, at eier av br 14 gnr 155 ikke har veirett i nåværende vei, men kun veirett i gamleveien som pr dato ikke kan brukes til å kjøre på. I begrunnelsen for søknaden anføres det at reglene det søkes dispensasjon fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at det foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon bør gies. Overvekt av fordeler for hvem utbygger/nabo? Dette er en svært subjektiv begrunnelse og bør ikke vektlegges. Konklusjon: Vi ber om at plassering av ny bolig ikke kommer for tett på eksisterende bygg, men følger regler for avstand mellom bolighus. Dette kan gjøres ved at plasseringen av huset legges lengre mot nord. Vi opplever at søknaden er den første av to og at det i neste omgang vil søkes om å få bygge garasjeanlegg med utleiede, slik forrige søknad var. Dette utfra p-plass størrelse og beliggenhet som er tegnet inn på vedlagte kartet. Dersom det blir steinfylling, vil vi kreve at denne blir så anonym som mulig og at den tildekkes med jord for at ulempe for nabo skal bli minst mulig». Søkers kommentar til merknaden: «Etter samtale med tiltakshaver i overnevnte byggesak, så kan han ikke se at det er kommet nye punkter i merknadene til Helge Nilsen som er tilsendt. Slik tiltakshaver ser det er alle punktene besvart i tidligere avklaringer, samt at det er søkt dispensasjon fra avstand nabogrense. Bekymringer i forhold til fremtidige planer for eiendommen, virker urimelige å spekulative, arealet foran / rundt huset skal pent opparbeides med grus, jord og beplantes. Bygget som står tett til tiltakshavers tomt virker svært uklart om det dreier seg om en lovlig oppført fritidsbolig eller om det her bare er en bod, da vil avstand grense være helt uproblematisk å ikke behov for disp». Rådmannens vurdering av nabomerknaden: Merknader knyttet til privatrettslige forhold er ikke noe som skal tas stilling til ved behandling av dispensasjonsspørsmålet. Dette blir først vurdert i selve byggesaken. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig å vurdere nabomerknaden særskilt da en ikke finner at vilkårene for dispensasjon er til stede i nåværende sak. For øvrig vil en del av de momenter som påpekes i merknadene, være momenter som rådmannen vurderer under dispensasjonsvurderingen og det vises i den forbindelse til vurderingen gjort under. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Som begrunnelse for dispensasjon anfører søker i hovedsak følgende: «Spredt boligbygging i områder er et virkemiddel for å opprettholde bygdestrukturen på Askøy, det er i dag etablert flere boliger i nærhet til omsøkt bolig. Det er ett ønske for tiltakshaver å bosette seg in nærhet il natur- og friluftsområder. Ved å tillate spredt boligbygging gir kommunen større valgmuligheter for familier i forhold til ønsket bomiljø og bokvaliteter. Vi mener at tiltaket ikke medfører at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt samtidig som det foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon bør gis». For øvrig viser søker til dispensasjonssøknaden fra Søknad om dispensasjon følger vedlagt som vedlegg nr

4 Vurdering: Etter pbl kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Uttale: Søknaden har vært sendt på uttale til Fylkesmannen i Vestland og Hordaland Fylkeskommune. Søknaden har videre vært sendt på uttale til fagenhet for miljø og landbruk i kommunen. Det er mottatt uttaler til søknaden. Fylkesmannen i Vestland er negativ til dispensasjonssøknaden. Av uttalen datert fremgår følgende: «Fylkesmannen mener at etablering av en ny bolig på eiendommen vil føre til oppstykking av sammenhengende landbruksareal i et område som har store landbruksverdier. Vi ser at denne saken kan ha presedensvirkning for dette viktige landbruksområdet, da oppstykking av landskapet kan legge til rette for videre utbygging. I tillegg viser vi til at Krokås og Krokåsdalen kjerneområde for landbruk generelt har stort utbyggingspress, noe som etter vårt syn bør tillegges vekt i vurderingen av presedens. Vi markerer i tillegg at eiendommen ligger i et område som ikke har et godt kollektivtilbud. Tiltaket vil da føre til bilbasert bosetting i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) og kommunes mål om å redusere bilbruk. Fylkesmannen råder derfor kommunen fra å gi dispensasjon til nybygg bolig. Vi ber om å få tilsendt kommunens vedtak i saken til klagevurdering».

5 Uttalen følger i sin helhet som vedlegg nr. 13 i saken. Fagenhet for miljø og landbruk har også uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. I sin uttale av uttaler miljøvernleder følgende: «Eiendommen ligger hovedsakelig innenfor kjerneområde for landbruk og delvis innenfor byggegrense mot vassdrag. Området ligger i forholdsvis nær tilknytning til A-område (Aktsomhetsområde) i foreslått kulturminneplan for Askøy. Utbygging i dette området er ikke positivt for jordvernet, da en bit-for-bit utbygging kan vanskeliggjøre landbruksdrift i området. Ca. 40 meter sør for eiendommen ligger regionalt viktig naturtype Beiteskog, hovedtype «Kulturlandskap», undertype «Skogsbeite» (D06). Ved eiendomsgrensen i vest går en sti/et veifar, muligens opp til omtalte naturtype. Det er et nyere tids kulturminne i dette området som kan bli berørt av en utbygging». Fagenhet for landbruk har i sin uttale av uttalt følgende: «Krokåsdalen er et viktig og sammenhengende landbruksområde. Utbygging skaper press på den gjenværende jordbruksjorden. En av landbrukets største trusler er en bit-for-bit utbygging som hver for seg ikke utgjør så stor skade, men som samlet undergraver driftsmulighetene for landbruksnæringen. Dette vil igjen kunne føre til gjengroing og dermed tap av biologisk mangfold. Boligtiltaket er tett opp til områder som er i aktiv bruk. Det foregår tilskuddsberettiget landbruksdrift på nærliggende eiendommer. Boligutbygging i landbruksområder er uheldig fordi det skaper konflikt i form av støy, lukt og økt trafikk. Langs eiendomsgrensen i vest ligger en sti/et vegfar som går opp til registrert beiteskog, som er en viktig naturtype. Det er ikke kjent om denne stien blir brukt/har vært brukt som «buferdsveg» for sauer som beiter i naturtypen. Det er derimot kjent at en aktiv sauebonde i området får regionalt miljøtilskudd for å skjøtte dette arealet gjennom det regionale miljøprogrammet. Regionalt miljøprogram i Hordaland skal stimulere til å ta vare på og utvikle det åpne og særmerkte kulturlandskapet i fylket. Boligutbygging så tett på aktiv landbruksdrift og tett på denne viktige naturtypen er uheldig. Dette er fordi tiltaket kan vanskeliggjøre landbruksdriften i området og dermed påvirke skjøtselen av den viktige naturtypen. Naturtypen er avhengig av beitedyr for å bevare det biologiske mangfoldet på stedet. Stien/ferdselsvegen, og elementer knyttet til den, kan i tillegg regnes som et nyere kulturminne som er knyttet til landbrukstradisjoner i Krokåsdalen. Viser videre til momentene i miljøvernleders uttale. Viser også til fylkesmannens uttale, som presiserer hvordan en sak som dette kan ha presedensvirkning i andre saker, da oppstykking av landskapet kan legge til rette for videre utbygging». Uttalen følger i sin helhet som vedlegg nr. 14 i saken. Rådmannens vurdering av vilkår 1 (hensynene bak bestemmelsen): Dispensasjon fra arealformål LNF og byggegrense mot vassdrag Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor byggegrense mot vassdrag. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke

6 konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Etter rådmannens vurdering vil tiltaket klart påvirke hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon. Eiendommen er i dag ubebygd og fremstår som en urørt del av et større LNFområde (se vedlagt ortofoto over området). Oppføring av bolig med 2 boenheter vil medføre en privatisering av området og følgelig være i strid med de hensyn som arealformålet er ment å ivareta. Omfanget av tiltaket strekker seg over store deler av eiendommen. Med et veganlegg på ca 40 meter og en stor parkeringsplass vil tiltaket få et dominerende uttrykk i et område som ellers fremstår relativt ubebygd. Rådmannen kan for øvrig opplyse at intern kjøreveg er oppgitt til å ha en stigning på 1:9. En vurder videre at landskaps- og kulturminneinteresser vil bli berørt av omsøkte tiltak. Som påpekt i uttale fra fagenhet for landbruk er Krokåsdalen et viktig og sammenhengende landbruksområde og en utbygging i området vil skape press på den gjenværende jordbruksjorden. En bit for bit nedbygging av området vil undergrave driftsmuligheter for landbruksnæringen. Det er også vektlagt at omsøkte eiendom ligger tett opp til områder som er i aktiv bruk. Boligutbygging i landbruksområder er uheldig da det vil skape konflikt i form av støy, lukt og økt trafikk. Det er også vektlagt at boligbygging nært stien/ferdselsvegen som ligger i området (og som regnes som et nyere kulturminne knyttet til landbrukstradisjoner i Krokåsdalen), vil være negativt for området. Videre er det vektlagt at infrastrukturen i området ikke er tilfredsstillende. Vegen er smal og er enkelte steder kun 2,1 2,7 m bred. Vegens bredde gjør det utfordrende med tanke på utrykning ved brann da brannvesenet krever minimum 3 m bredde på veg. Videre er vegen uten tilbud til myke trafikanter. Området har heller ikke godt kollektivtilbud og en dispensasjon i dette tilfellet vil medføre økt bruk av bil. Økt bilbruk vil ikke være positivt for det allerede smale veganlegget. Fylkesmannen påpeker også i sin uttale at etablering av bolig i området vil føre til «bilbasert bosetting i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) og kommunens mål om å redusere bilbruk». Endelig vil rådmannen bemerke at det ikke er ledig skolekapasitet i kretsen. En dispensasjon i nåværende sak vil kunne gi uheldige presedensvirkninger for et viktig landbruksområde. For øvrig vises til rådmannens vurdering ved forrige søknad om dispensasjon (PS 106/14) som følger vedlagt. Etter en konkret vurdering finner rådmannen at hensynet bak arealformålet blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkte dispensasjon. Dispensasjon fra pbl Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4 for fyllinger og terrengarbeid nærmere grense enn 4 meter. Søker har ikke spesifisert i søknaden hvilke inngrep i grense det søkes om dispensasjon fra. Fra innsendte terrengprofiler kan det synes som om det skal foretas en fylling i grense mot gbnr. 14/59. Fyllingen er oppgitt å være ca. 1,6 m. Dersom utvalget finner at øvrige vilkår for dispensasjon er oppfylt, kan ikke rådmannen se at det foreligger forhold som tilsier at det ikke kan innvilges dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Det vises i den forbindelse til at fyllingen ikke anses å være vesentlig eller høyere enn hva som ellers er tilfelle ved oppføring av bolig. Eiendommens grenser tilsier også at en annen plassering og terrengtilpasning vil kunne være vanskelig. Videre er området fyllingen grenser mot et større ubebygd område og en kan ikke se at fyllingen vil hindre fremtidige tiltak på naboeiendommen.

7 Rådmannens vurdering av vilkår 2 (fordelene med dispensasjon): Da rådmannen har vurdert at hensynet bak arealformålet blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkte dispensasjon, er det ikke nødvendig å foreta en vurdering av om fordelene er klart større enn ulempene. Rådmannen vil imidlertid kort bemerke at en ikke kan se at fordelene er klart større enn ulempene i nåværende sak. Det vises i den forbindelse til den vurdering som er gjort i forhold til vilkår 1, og særlig de forhold som er påpekt i uttaler fra Fagenhet for miljø og landbruk og Fylkesmannen i Vestland. Ved å innvilge dispensasjon som omsøkt, vil en tilsidesette den arealbruk gjeldende kommuneplan legger opp til, noe som i seg selv er uheldig. En dispensasjon vil også kunne gi uheldige presedensvirkninger for området ved at det i ettertid søkes om andre tiltak i den urørte LNF-sonen. For tiltakshaver vil det være en fordel med omsøkte dispensasjon, ettersom han da får mulighet til å utnytte egen eiendom til boligbebyggelse. Forholdet er imidlertid av ren privat karakter og kan derfor ikke tillegges særlig vekt. Rådmannen kan derfor ikke se at fordelene ved omsøkte dispensasjon er klart større enn ulempene og anbefaler at søknaden avslås. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø er positiv til dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNFområde, kommuneplanens pkt. 6-3 jf. 6-1 (byggegrense mot vassdrag) samt pbl for oppføring av bolig med utomhusanlegg, etablering av avkjørsel og intern kjøreveg, Va ledninger og minirenseanlegg på gnr. 14, bnr. 155 med bakgrunn i følgende begrunnelse. Vilkår 1: Hensynene bak arealformålet LNF og byggegrense mot vassdrag blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Hensynet bak bestemmelsen i pbl blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling og utforming av endelig vedtak. Kleppestø, Knut Natlandsmyr Fagsjef Iris Bjørnseth Seksjonsleder Vedlegg: 1 Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon

8 2 Søknad om dispensasjon 3 Søknad om dispensasjon 4 B_ Søknad om dispensasjon (AW P ) 5 Gbnr 14/155 - Merknad til dispensasjonssøknad - Helge Nilsen, Elisabeth Lehn Nilsen, Elsa Nilsen 6 Gbnr 14/155 - Nabomerknad - Helge Nilsen 8 Tegninger 9 P303 ny tegninger 10 D_ Situasjonsplan oppdatert tegninger (AW P ) 11 1_ Fremside tillegsinformasjon (AW P ) 12 Gbnr 14/155 - Tilleggsdokumentasjon 13 Gbnr 14/155 - Uttale 14 Gbnr 14/155 - Miljøfaglig uttale 15 Melding om vedtak fra Gbnr 14/155 - Krokåsdalen - Ortofoto 17 Gbnr 14/155 - Krokåsdalen - Grunnkart 18 Gbnr 14/155 - Krokåsdalen - Oversiktsbilde over området