KLAGE TIL FYLKESMANNEN I TELEMARK; VINJE KOMMUNES SAK NUMMER 2015/2032

Transkript

1 11.4 /5/0?3,2 Vinje kommune Næringskontoret Vinjevegen VINJE ADVOKATAR AS Vår referanse : Ansvarleg advokat: Håkon Velde Nordstrøm Att: Camilla Kallevik Haugesund, KLAGE TIL FYLKESMANNEN I TELEMARK; VINJE KOMMUNES SAK NUMMER 2015/ Innledning Vi viser til vedtak datert i sak om søknad om dispensasjon fra reguleringsplan fra vår klient SKO Holding AS. Vår klient mottok vedtaket elektronisk den Klagefristen utløper da Vi mottok vedtaket pr. post , så klagefristen løper strengt tatt fra denne dato, da vi representer den private part i saken og strengt tatt skal underrettes, jf. fvl. 12 tredje ledd. Vedtaket påklages med dette til Fylkesmannen i Telemark. Klagen sendes underinstansen imedhold av fv1. 32 første ledd bokstav a). Det gjøres gjeldende at SKO Holding AS har krav på dispensasjon imedhold av reglene i plan- og bygningsloven, jf. også de retningslinjer som kommunestyret har vedtatt. Vi kommer nærmere inn på de anførsler som gjøres gjeldende nedenfor. Innledningsvis vil vi anføre at fvl. 34 andre ledd siste setning om hensynet til det kommunale selvstyre ved utøvelsen av det frie skjønn ikke vil gjøre seg gjeldende i denne sak, da vår klient etter vårt syn har et rettskrav på dispensasjon. STORD HUSNES - HAUGESUND Stord: Ringvegen 30, 5412 Stord - Husnes: Postboks 84, 5480 Husnes Haugesund: Postboks 511, 5501 Haugesund Telefon Vev: Foretaksnr.: MVA. Klientkonto Driftskonto

2 Sakens bakgrunn 2.1 Innledning Det er nødvendig for sammenhengens skyld å kort vise til hvilken reguleringsplan vår klient søker om dispensasjon fra, og hvilke retningslinjer og presiseringer kommunen har vedtatt. Redegjørelsen under dette punkt 2 vil i all hovedsak være overensstemmende med punkt 2.1 i vårt brev av til kommunen. 2.2 Reguleringsplanen Gjeldende reguleringsplanen for Listøy1 Fjellhyttegrend på Vågslid i Vinje kommune ble vedtatt den Leiligheten til vår klient ligger i et område som etter reguleringsplanen er avsatt til "turistanlegg med bueiningar for utleige". Det innebærer, ifølge Vinje kommune, at hytter og leiligheter i disse områdene som hovedregel ikke kan brukes som fritidsbolig, med mindre det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen for bruksendring av enhetene. Vår klient anskaffet seg sin eierseksjon, gnr. 1 bnr. 533 snr. 1, underlagt den aktuelle reguleringsplan, ved kjøpekontrakt med Mokka Invest AS den Kjøpesummen var kr I skjøtet er det inntatt slik utleieklausul som forutsettes kjent vedtaket fra kommunen (retningslinjer) I 2004 vedtok kommunestyret i Vinje kommune (sak 04/2174) retningslinjer for når det var lovlig å bruke utleiehytter/utleieleiligheter som fritidsbolig, samt generelle vilkår eller føringer for når det skal gis dispensasjon for bruksendring fra næring/utleie til fritidsbolig. Følgende punkt i retningslinjene ble blant annet vedtatt (vår understreking): "4. Sal og tilbakeleige oppfyller kravet til næring dersom det er åtte år tvungen tilbakeleige, rekna frå ferdigattest er gjeve. Minimum 70 % av året skal vera øyremerkt utleige. Andre føresetnadar for sal og tilbakeleige er at kontraktene med desse vilkåra må tinglysast. [...] 6. Utleige av privateigde hytter/leiligheitar i nærings- og kombinert område skal vera av profesjonell karakter, Einføreset at all booking skal skje gjennom Rauland Booking AS eller Haukeli Booking AS". Disse retningslinjene peker fremover i tid, da de ble vedtatt bare to år etter reguleringsplanen. De åtte årene til utleie lå derfor frem i tid. Retningslinjene var derfor utslagsgivende for hvordan private parter innrettet seg i de påfølgende år. Dette gjelder også for vår klient som kjøpte leiligheten i Hvordan partene har innrettet seg er med andre ord ikke bare et spørsmål om formulering av klausulen i skjøtet som et privatrettslig forhold slik kommunen ser ut til å hevde. Retningslinjene fra kommunen og klausulen i skjøtet, sett i sammenheng, utgjør et tungtveiende og selvstendig argument for at det skal gis dispensasjon i denne saken. 2

3 11.4 Når det gjelder forståelsen av retningslinjene legger vi på bakgrunn av det påklagede vedtak til grunn at det ikke er omtvistet at kommunen ved bruk av begrepet "året" i punkt 4 siktes til kalenderåret. Det kan heller ikke være omtvistet at kravet til tinglysning er oppfylt i vår sak. Krav om "øremerking" til utleie I 2004 ble det satt som generelt vilkår for fremtidig dispensasjon at hytten/leiligheten var øremerket til utleie 70 % av året, samt at utleieformidlingen skulle være av profesjonell karakter, forutsetningsvis gjennom Rauland Booking AS eller Haukeli Booking AS. SKO Holding AS er fremdeles også etter å ha lest kommunens vedtak av den bestemte oppfatning at begrepet øremerket må tolkes i samsvar med alminnelig språkbruk. Dette er utgangspunktet for lovtolkningen i henhold til alminnelig rettskildelære og må også gjelde når det gis regler av generell karakter som i denne saken. Det kan ikke være avgjørende at det ikke er tale om formell lov eller forskrifter gitt med hjemmel i formell lov. Begrepet øremerket må forstås slik at leiligheten må være reservert for et bestemt formål, nemlig utleie. Ordlyden i kommunens retningslinjer fra 2004 etterlater ingen tvil om at det ikke kan stilles krav om at det faktisk har skjedd utleie, så lenge enheten har vært reservert "øremerket" til det. Krav til profesjonell utleie Formuleringen om at "ein [dvs, kommunen, antar vi] føreset" at bestemte bookingbyråer skal stå for utleieformidling er ikke entydig. Etter vanlig språkbruk vil det kunne bety at kommunen legger til grunn rent faktisk at det vil skje, men det er også i tråd med vanlig språkbruk å forstå dette slik at det er et krav. Den uklarhet som her foreligger bør imidlertid ikke komme til de private parters disfavør. Det er ikke i samsvar med kravet til god forvaltningsskikk å utforme vilkår, retningslinjer eller andre generelle bestemmelser på en slik måte at den alminnelig oppegående borger ikke skal kunne innrette seg etter dem. Dette gjelder særlig der bestemmelsene danner grunnlaget for avgjørelser som vil ha stor personlig eller økonomisk betydning for den private part og der den private part over tid har innrettet seg på en bestemt måte i lojal tiltro til at gjeldende retningslinjer er fulgt. SKO Holding AS er et selvstendig rettssubjekt som har bokførte inntekter fra utleie til aksjonærene og andre. Forutsetningen om utleie gjennom lokale firma, kan ikke tillegges avgjørende vekt når det har vist seg umulig å etterleve forutsetningen, jf. nedenfor vedtaket Den vedtok kommunestyret i Vinje kommune følgende vilkår (vår understreking): "5. Vinje kommune vedtek å inhføre den nye modellen for etablering av utleigeeiningar slik den er omtala i tilleggsak av sak 15/18 og bed rådmannen leggje til rette for at den nye modellen kan inhførast i kommunen. Den einskilde eigar av utleigehytter som ligg i eit relevant område og som ynskjer å bruksendre til fritidsførenzål kan enten nytte den nye modellen eller innfri vilkåra i kommunestyrevedtaket av

4 Kommunestyrevedtaket av blir oppheva. Dei som kan dokumentere at dei inngår i ordninga og oppftller vilkåra pr kan halde fram med ordninga til dei har oppffit utleigetida". Det er ikke helt klart hva som ligger i at den nye modellen kan innføres i kommunen. Etter vårt skjønn er det likevel ikke avgjørende for avgjørelsen av denne dispensasjonssøknaden, all den tid SKO Holding AS må anses for å ha oppfylt vilkårene etter 2004-ordningen, jf. nedenfor. Vi viser til at det fremgår uttrykkelig av punkt 5 at eier kan velge å innfri vilkårene i kommunestyrevedtaket av , noe vi som nevnt mener er tilfelle i denne saken. 2.5 Presiseringer i brev 2016 Den sendte Vinje kommune ut et infoskriv til eierne av enheter oppført med åtte års salg- og tilbakeleie-klausul, der det ble vist til to altemative grunnlag for å oppfylle sentrale vilkår for dispensasjon: "Hytten/leiligheten må har vært "utleigd i minimum 70 % av året gjennom ein profesjonell utleigeaktør som driv med utleige ifellesdrift i ein periode på 8 år, "2004-ordninga". Det må i denne perioden ha vore faktisk utleige på hytta/leiligheten". Videre presiserer kommunen at de som allerede er omfattet av denne ordningen og som oppfyller vilkårene kan søke om å få disposisjon for bruksendring fra utleie til fritidsbolig dersom man kan dokumentere faktisk utleie gjennom fellesdrift i 70 % av året gjennom 8 år, samt at de som er omfattet av ordningen, men som fremdeles ikke har fulgt vilkårene om faktisk utleie har frist til 30. juni 2016 med å få i stand en utleiekontrakt med en profesjonell utleieaktør om utleie i fellesdrift i 70 % av året i 8 år. Ombyttemodellen. [ ]" Det er i utgangspunktet ikke aktuelt for vår klient å benytte seg av ombyttemodellen. Etter ordlyden i infoskrivet fra 2016, må de som skal søke om dispensasjon for bruksendring, nå legge frem dokumentasjon på faktisk utleie 70 % av året i 8 år gjennom fellesdrift eller følge ombyttemodellen. Etter vårt skjønn er det ikke tvil om at presiseringene i brevet fra administrasjonen oppstiller et helt annet og betydelig mer tyngende vilkår enn det som ble vedtatt av kommunestyret i 2004 og som kommunestyrevedtaket viser til, jf. formuleringene "innfri vilkåra" og "oppfylle vilkåra" i 2004 ordningen. Her siktes det åpenbart til at kommunestyret i 2004 vedtok at enhetene måtte være øremerket til utleie 70 % av året. I brevet av stilles det et vilkår om dokumentasjon for faktisk utleie. Det er noe kvalifisert annet enn det kommunestyret de facto har vedtatt. Slik vi forstår kommunens vedtak (det påklagede vedtak) stilles det imidlertid ikke krav om faktisk utleie, se side 3 punkt 6. Det er naturligvis positivt for vår klient, men det er ikke helt uproblematisk å forholde seg til de ulike signaler som kommunen gir her. 4

5 1.11 For det tilfelle at fylkesmannen vi til følgende: leser kommunens vedtak slik at det stilles krav til faktisk utleie, viser En slik fremgangsmåte som kommunen har benyttet seg av er trolig i strid med både plan- og bygningsloven og kommuneloven. Administrasjonen kan ikke i realiteten oppheve eller innskjerpe et kommunestyrevedtak til privates ugunst uten at det foreligger hjemmel for det, og det gjør det ikke i denne saken. I tillegg ser administrasjonens brev ut til å legge opp til at innskjerpingen skal ha tilbakevirkende kraft ved at de som rent faktisk har innrettet seg etter 2004-ordningen og hatt enheten tilgjengelig for utleie ikke skal få uttelling for dette (med mindre de da kan dokumentere faktisk utleie tilbake i tid). Vi mener kommunens saksbehandling på dette punkt både er lovstridig. Det kan stilles spørsmål ved om tilleggsvilkåret fra Vinje kommune, er i strid med forvaltningsloven 35. Etter denne bestemmelsen kan et forvaltningsorgan ikke omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom endringen er til skade for som noen vedtaket retter seg mot. Tilleggsvilkåret fra Vinje kommune er uten tvil til skade for vår klient, fordi vilkåret om utleieplikt nå er blitt tilnærmet umulig å oppfylle for dem. Administrasjonen har enten (i) tolket kommunestyrevedtakene på en måte som det ikke er grunnlag for eller så har man (ii) forsøkt å skjerpe kravene til utleie på en måte som det ikke er hjemmel for. Etter vårt syn må fylkesmannen derfor, ved behandlingen av denne søknaden, ha som utgangspunkt at 2004-ordningen gjelder, slik kommunestyret faktisk har vedtatt i 2004 og bekreftet i 2015, eller så må man trekke den konklusjon at presiseringen i januar 2016 rettslig sett er å regne som en nullitet, dvs. noe man ved behandlingen av søknaden i seg selv må se bort fra. Det er selvsagt ingenting i vegen for dette så lenge man holder seg innenfor rammen av det kommunestyret har vedtatt. Nedenfor i punkt 3 følger en redegjørelse for hvilke rettslige anførsler som gjøres gjeldende av SKO Holding AS, i tillegg til de bemerkninger som fremkommer overfor knyttet til forståelsen av retningslinjene. 3 Rettslige anførsler 3.1 Prinsipalt: Betingelsene for innvilget dispensasjon er oppfylt etter 2004-ordningen. Med henvisning til det som fremkommer under punkt 2 gjøres det som i søknaden om dispensasjon gjeldende at betingelsene for å innvilge SKO Holding AS dispensasjon for deres eiendom er oppfylt. Det vises til 2004-vedtaket og overgangsregelen i 2015-vedtaket. Som det vil fremgå ovenfor, er det 2004-vilkårene, vedtatt av kommunens høyeste organ, som er styrende for om det skal gis dispensasjon eller ikke. Kravet til tinglysing er oppfylt og kravet til at leiligheten må ha vært øremerket utleie er oppfylt. SKO Holding AS har vært i kontakt med Haukeli Booking for å forsøke å få til en ordning med dem, der leiligheten blir annonsert for utleie i regi av nevnte Haukeli Booking. Selskapet tok aldri kontakt tilbake. Når kommunen forutsetter, jf. "ein føreset", at utleieformidlingen skal skje gjennom en profesjonell aktør, kan det ikke forlanges at eieren i vår sak gjør mer enn å prøve å få til en ordning med den profesjonelle aktøren. 5

6 11-4 I ettertid har vår klient vært i kontakt med Haukelifjell Booking og fått opplyst at det er en forutsetning for å inngå avtale at utleie skjer i høysesongen. Et slikt krav er ikke i samsvar med retningslinjene fra Det er godt mulig bookingselskapet står fritt til å stille kravet som blir gitt, men det viser urimeligheten i saken til fulle. Søknaden om dispensasjon må etter dette innvilges i medhold av plan- og bygningsloven Hvis det mot all formodning ikke skulle bli tilfelle, må fylkesmannen gjøres gjeldende nedenfor under punkt 3.2 flg. vurdere de argumenter som 3.2 Subsidiært: uforholdsmessig tyngende vilkår om utleieplikt Det gjøres ikke gjeldende at vilkåret om øremerking til utleie er urimelig tyngende, men at vilkår og praksis med krav til dokumentasjon av åtte års faktisk utleie gjennom utleieselskap vil være det. Dette forutsetter at SKO Holding AS ikke blir hørt med at det ikke gjelder slike vilkår. Anførslene nedenfor vil være relevante både som argumenter for hvorfor kommunen må eller bør gi dispensasjon og som argumenter for hvilke juridiske rammer som gjelder for kommunens avgjørelse. Etter plan- og bygningsloven 19-2 (1) 2 punktum kan kommunen sette vilkår for en dispensasjon, men man kan ikke sette hvilke som helst vilkår. Det fremgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 242 at "Wørste ledd andre punktum viderefører adgangen til å sette vilkår for dispensasjon, jf. dagens 7. Her har bestemmelsen samme innhold som uskreven, alminnelig forvaltningsrett (vilkårslæren)". At vilkåret må følge prinsippene i den forvaltningsrettslige vilkårslæren, innebærer at vilkåret må stå i saklig sammenheng med tillatelsen og at det ikke må være uforholdsmessig tyngende, jf. bl.a. Torstein Eckhoff og Eivind Smith, Forvaltningsrett, 10. utgave, side 414. Vilkårene som Vinje kommune har oppstilt om 8 års utleie der man må dokumentere faktisk utleie 70 % av året gjennom fellesdrift, er uforholdsmessig tyngende. For det første må hytte- og leilighetseieme bruke et selskap som har et felles system for booking, administrasjon, utlevering av nøkler osv, for å oppfylle utleievilkåret. Eierne får dermed ikke bruke vanlige og anerkjente utleiesider og markedsføringskanaler som for eksempel finn.no og airbnb til å reklamere for enhetene sine. Ei heller kan hytteeierne leie ut på åremål. Vinje kommune har selv sagt at de ikke har oversikt over selskap med fellesdrift, bortsett fra to lokale selskap; Haukelifjell Booking og Vågslidtun Hotell. Det er vår påstand at det er ytterst få interessenter som leier hytter på denne måten i dag. På dette området har verden forandret seg betraktelig siden Publikum forventer å kunne gjøre seg kjent i markedet, og inngå avtale, med noen tastetrykk på mobiltelefonen. Når kommunen bare godkjenner utleie gjennom fellesdrift, gjør man det i praksis umulig for over 300 eiere å leie ut. For det andre kan det kan stilles spørsmål ved om det er i strid med konkurranseloven at hytteeierne bare kan leie ut gjennom et selskap med fellesdrift. I henhold til konkurranseloven 1 er lovens formål å "fremme konkurranse for derigjennom å bidra til effektiv bruk av samfunnets ressurser". Ved anvendelsen av konkurranseloven skal det tas særlig hensyn til "forbrukernes interesser". 6

7 Klausulen om utleie gjennom fellesdrift hindrer konkurranse og tar ikke på noen måte hensyn til forbrukernes interesser verken eierne eller de potensielle leierne For det tredje er det vanskelig for hytteeierne å gå om lag 11 år tilbake i tid for å firme dokumentasjon for faktisk utleie. I 2004-vedtaket var det bare et krav til at leiligheten var "øyremerkt utleige". I protokollen fra møte i kommunestyre i 2004 står det til alt overmål at flere steder at de kalde sengene bare skal være disponible for utleie. Det er også slik vilkåret er blitt tolket og praktisert av både kommunen og leilighetseierne. Meningen med 2004-vedtaket var derfor, som nevnt ovenfor under punkt 2.1, at leiligheten skulle være disponibel for utleie 70 % av året. Hvis man skal legge til grunn som lovlig det kravet som Vinje kommune i 2015/2016 oppstiller om faktisk utleie 70 % av året i 8 år, medfører det at hytteeierne må gå 11 år tilbake å lete frem dokumentasjon på at leiligheten faktisk har vært utleid. Det er en urimelig oppgave å pålegge hytteeierne, når det de har forholdt seg til og innrettet seg etter at enhetene må være øremerket eller tilgjengelige for utleie. For de enheter som har skiftet eier, er man i tillegg prisgitt tidligere eiers velvilje til å lete frem dokumentasjon på utleie. For det,fjerde: I en standard kjøpekontrakt med Haukelifiell Hyttetomter AS/Halvor Vinje fra 2005, står det ingenting om faktisk utleie av leiligheten 70 % av året. Utleievilkåret er formulert slik i den kjøpekontrakten: "4.1 Utleie av leilighet Det påligger utleieplikt av leiligheten etter følgende retningslinjer: Eier kan disponere den 30 % av årets dager, og står selv.fritt til å bestemme hvilke dager og uker han vil reservere til eget bruk. Dette må gjøres på den tid av året som avtales med utleieselskapet. Utleieavtale skal i utgangspunktet inngås med Rauland Booking AS. Selskapet vil markedsføre fritidsboligen og stå for booking og den praktiske delen av utleien. Ref til egen avtaletekst mellom eier og utleieselskap. Dokumentasjon for eventuell alternativ utleieordning kan kreves,fremlagt. Etter en utleieperiode på 8 år regnet fra utstedelse av ferdigattest frigjøre seg fra utleieplikten hvis utleie ikke lenger er ønskelig". vil eier kunne Utbyggerne i Vinje kommune, som har gått i bresjen for å få innført utleievilkåret, tolket eller praktiserte heller ikke utleievilkåret slik at det var et krav til faktisk utleie 70 % av året. Tvert i mot tolket de også utleievilkåret slik at leiligheten bare skulle være disponibel for utleie 70 % av året. Vinje kommune og de lokale reiselivsaktørene har ikke klart å gjøre Vinje kommune til et sted som turister ønsker å besøke i så stor utstrekning at det kan sies å foreligge et marked for utleie av alle de utleieenheter som er oppført i samsvar med kommunens reguleringsplan. Det er på ingen måte rimelig at private som har investert betydelige midler i den tro at fritidsboligen vil "frigjøres" etter åtte år skal bære byrden for dette. For det.femte: Det følger av brann- og eksplosjonsvernloven 6 at eier av byggverk blant annet skal sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann. Eier er ansvarlig for at bygget oppfyller de krav til brannsikkerhet som gjelder for bygget, jf. forskrift om brannforebygging 5. Etter at Vest-Telemark Brannvesen var på en befaring på Råsehallet 15. juni 2015, konkluderte 7

8 brannvesenet med at leilighetene må bygges om dersom de skulle kunne leies ut. Tilsvarende konklusjon er flere sakkyndige kommet til for andre hytter og leiligheter i området. Det er grunn til å frykte at heller ikke SKO Holding AS sin leilighet oppfyller kravene til brannsikkerhet for utleie. Vinje kommune sitt utleievilkår kan derfor medføre at eierne blir pålagt å leie ut ulovlig. For det sjette: Det fremgår av Ot.prp.nr. 56 ( ) s. 102 at det må "være en naturlig sammenheng mellom dispensasjon og vilkår, f.eks. slik at vilkår så langt som mulig kompenserer for ulemper o.l. dispensasjonen ellers kan medføre". Vilkåret om dokumentasjon av faktisk utleie 70 % av året kompenserer i praksis ikke for noen ulemper. Det er ikke marked for utleie av over 300 enheter 70 % av året i Vinje kommune. Det eneste man oppnår med utleievilkåret er tomme enheter og frustrerte eiere (og en potensiellomdømmebelastning for Vinje kommune). 3.3 Subsidiært: usaklig forskjellsbehandling Det kan også stilles spørsmål ved om tilleggsvilkåret fra Vinje kommune oppstilt i 2015/2016 om faktisk utleie 70 % av året, er usaklig forskjellsbehandling mellom de som fikk innpass hos blant annet Haukelifjell Booking fra starten av og de som underveis har fått beskjed om at det ikke er behov for hytten/leiligheten deres og derfor ikke har fått innpass. De som fikk innpass hos Haukelifjell Booking fra starten av, har kunnet søke om dispensasjon for bruksendring til fritidsbolig før tilleggsvilkåret ble oppstilt i 2015/2016, og har således fått en tilfeldig fordel. Det vil kunne være usaklig forskjellsbehandling til skade for de som ikke flkk innpass hos Haukeli Booking, og som i verste fall må følge vilkåret om dokumentert faktisk utleie 70 % av året. Haukelifjell Booking har ved flere anledninger gitt uttrykk for at de har tilstrekkelig utleiekapasitet og at de ikke har behov for flere hytter/leiligheter, til tross for at bare etmindretall av de 300 hyttene/leilighetene er utleid gjennom deres selskap, og det er ytterst få hytter/leiligheter som ligger ute på internettsiden deres. SKO Holding AS fikk i 2008 beskjed fra Haukelifjell Booking at det ikke var behov for leiligheten deres. Det viser at det ikke ermarked for utleie av over 300 hytter/leiligheter på Vågslid og Rauland 70 % av året. På Vågslidtun Hotell sin hjemmeside står det bare at de har leiligheter tilgjengelig, uten noe bilde av leilighetene, og uten noen pris oppgitt. Det er stort sett hotellet som ermarkedsført. 3.4 Noen ytterligere kommentarer til kommunens vedtak På side 1 i vedtaket skriver kommunen at det var en forutsetning av enheten var "bunden" til utleie med en utleievirksomhet som driver utleie. Vi mener kommunen ikke har grunnlag i retningslinjene til å oppstille et slikt krav. For det første fordi ordlyden ikke gir grunnlag for det, og for det andre fordi vår klient faktisk har forsøkt å få til en ordning med profesjonell aktør uten å ha blitt møtt på dette. I andre avsnitt under "bakgrunn" på side 1 i vedtaket skriver kommunen at flere enheter ikke "blir utleigd". Vi mener det ikke er relevant. Det kan ikke innfortolkes et krav om faktisk utleie i retningslinj ene. På side 2 tredje avsnitt i vedtaket legger kommunen igjen til grunn at eier av enheten er "bunden" til utleie iminimum 70 % av året. Som nevnt mener vi denne forutsetningen er grunnleggende feil, jf ovenfor. I siste avsnitt på samme side, viser kommunen til at enheten kan få bruksendring når 8

9 "eininga har vore utleigd" osv. Vi vil igjen understreke at dette ikke er i samsvar med retningslinjene. Premissen som legges til grunn av kommunen med tanke på forskjellen mellom kalde og varme senger, forutsetter at er et marked for utleie av hytter i et visst omfang. Vår klient er av den oppfatning denne faktiske premissen ikke slår til. Intensjonen fra kommunens side har man intet i mot, men man stiller spørsmål ved om ikke dette i realiteten er ønsketenkning. Under punkt 1 i kommunens kommentarer til søknaden vises det igjen til at utleie "skal" skje gjennom en profesjonell aktør. Vi vil igjen hevde at det ikke er grunnlag for å lese retningslinjene slik. Under punkt 2 er det vist til at kommunen "legg opp" til slik ordning for utleie. Dette er noe annet, og mer i samsvar med retningslinjene. Når man da, som vår klient, ikke får innpass hos den profesjonelle aktør, kan man ikke rimeligvis bli møtt med at utleie ikke har skjedd på riktig måte. Det er korrekt som kommunen påpeker i punkt 4 på side 3 i vedtaket at det som er sagt i en kjøpsprosess er et privatrettslig forhold. Utbyggingen av området har imidlertid skjedd etter et samarbeid med grunneier og kommunale myndigheter og det kan da ikke være ulovlig å legge vekt på at vår klient har innrettet seg på en måte som fremstår som åpenbart lojal i relasjon til retningslinjene og som er i overensstemmelse med det som var de privatrettslige forutsetninger for kjøpet av enheten. Vi skal her legge til at kommunen ble informert om at enheten ble utleid på åremål alt i 2012 uten at det ga foranledning til noen reaksjon fra kommunens side. Dette har en side til forvaltningens veiledningsplikt. Vår klient er grunnleggende uenig med Vinje kommune i at vilkårene etter 2004-ordningen ikke er innfridd, kfr. vedtaket på side 4. Alle nødvendige forutsetninger er innfridd og dispensasjonssøknaden må derfor innvilges. 4 Avslutning Vi ber om å bli holdt direkte underrettet om saksfremdrift, herunder tidspunktet for kommunens behandling av klagen og forventet saksbehandlingstid hos fylkesmannen for det tilfellet at kommunen ikke omgjør sitt vedtak. All korrespondanse bes sendt via undertegnede, jf. fv E-postadressen som fremkommer i signaturfeltet kan benyttes. a on elde N strøm advokat hakon.nordstrom@borgen.no Direkte telefonnummer Kopi: SKO Holding AS, pr. e-post 9