Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Fritz Risvik Kjærhaugvegen VERDAL Deres ref: Vår ref: TONTYH 2016/1316 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 275/66/0/0 Saksnr: 784/16 Godkjent - Søknad om dispensasjon fra plankrav, endring fra enebolig til fire boenheter /275/66 - Fritz Risvik Vi viser til vedtak datert og klage mottatt her den Tiltaket: Innherred Samkommune mottok klage på vedtak om avslag datert Klagen anses som rettidig fremsatt, jfr. fvl. 29. Søknaden gjelder dispensasjon fra plankrav i kommunedelplan Verdal by, punkt 1.2 i bestemmelsene der det stilles krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket er 3 eller flere boenheter. Tiltakshaver ønsker å endre en eksisterende enebolig til fire utleieenheter. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold: Kommunen gjør oppmerksom på at det ligger en kommunal vannledning delvis under bygningen. Planstatus: Eiendommen omfattes av Kommunedelplan Verdal by, med planident Eiendommen er regulert til boligområde nåværende. I bestemmelsene til kommunedelplanen er det i punkt 1.2 oppstilt et krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket er 3 eller flere boenheter. Da tiltaket omfatter tilsammen 4 boenheter, er det søkt om dispensasjon fra dette kravet. I pkt om etablering av ny støyfølsom bebyggelse, skal støynivået tilfredsstille kravene i Miljøverndepartementets retningslinjer. Avløp: Ansvarlig søker (FuglesangDahl v/jan Håkon Kvelstad) har i e-post informert om at det pr. i dag er privat avløp sammen med en nabo, utbedret i Ved utbedringen ble det etablert ny drenering rundt bygget, og det ble oppgradert vanntilførsel fra 32 mm til 63 mm vannrør

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 for å tilfredsstille en utvidelse til fire leiligheter. Ved utbedringen ble det lagt inn avløpsrør for fire leiligheter. Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest vil kunne gis og bygget kan tas i bruk, settes det som vilkår at bygget tilknyttes offentlig kloakk. Støysone «rød sone» i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/12: «Rød sone angir et område som på grunn av det høye støynivået er lite egnet til støyfølsomme bruksformål. I rød sone bør kommunen derfor ikke tillate etablering av boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Kommunen bør også være varsom med å tillate annen ny bebyggelse eller arealbruk med støyfølsomt bruksformål.» I den røde sonen er hovedregelen at bebyggelse med støyfølsom bruksformål skal unngås. Dette omfatter boliger. Retningslinjene i rundskrivet er veiledende, og ikke rettslig bindende. Det kan gjøres avvik fra anbefalingene. Det står videre i rundskrivet: «Kommunen kan i enkelttilfeller vurdere å tillate gjenoppbygging, ombygging og utviding av eksisterende bygninger i rød sone dersom det ikke blir etablert flere boenheter. Kommunen kan også regulere eksisterende boliger i rød sone til boligformål. Slike avvik bør alltid være begrenset til enkeltbygninger. Kommunen bør ikke gi andre unntak fra de anbefalte grenseverdiene med mindre det foreligger særlige grunner.» I klagen har ansvarlig søker argumentert med at de kan tilfredsstille støykrav for utendørs oppholdsplass ved en støyskjerm. Utbygger planlegger å bygge en skjermet oppholdsplass for sine leieboere i bakgården slik at de skal ha et felles uteoppholdsareal. Innendørs støykrav blir ivaretatt etter beskrivelse i byggforsk. Dette bygget har ifølge ansvarlig søker stått halvferdig over lengre tid, da påbegynt renoveringsarbeid ble avsluttet for noen år tilbake. Det er fra tiltakshavers side et ønske å få gjennomført dette tiltaket for å ta i bruk bygningen til ønsket formål. Ved at det gjøres avvik fra retningslinjene gitt av Miljøverndepartementet, forutsetter kommunen at både innendørs og utendørs støykrav oppfylles, ved at det foretas støyreduserende tiltak. Klagen: «Har mottatt avslag på søknad om dispensasjon endring fra enebolig m/utleie del til 4 boenheter 1721/275/66. Velger å anke dette avslaget med begrunnelse i at rapport fra Statens Vegvesen ikke etter vår mening er begrunnelse nok til avslag. Står innledende i rapport: «Vedrørendeutvidet bruk av avkjørsel til fv. 131 kan dette påberegnes bli gitt etter søknad. Dispensasjon fra byggegrense kan påberegnes bli gitt forutsatt at restaureringen ikke medfølger at bygg kommer nærmere E6 enn eksisterende. Oppstilling for biler skal ha minimum avstand til gang/sykkelveg på 2 meter og skal ikke være sikthindrende for kryss E6/GS-veg og fv. 131»

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 Støykrav på 55 dba for utendørs oppholdsplass lar seg gjøre ved enkel støyskjerming den gang denne ligger i bakgården skjermet fra E6. Utbygger planlegger å bygge en skjermet oppholdsplass for sine utleiere i bakgården for at de skal ha en felles samlingsplass. Innvendig støykrav blir ivaretar etter beskrivelse i byggforsk. Viser også til at det er et skrikende behov for rimelige utleie leiligheter i distriktet. Beliggenheten ved E6 og nærhet til buss og togstasjon er viktig for mange som et ute etter leiligheter. Håper på rask anke behandling da bygget trenger en rask oppstart for rehabelitering. Mvh. Jan Håkon Kvelstad FuglesangDahl» Andre myndigheter: Saken ble sendt på høring til Statens Vegvesen i forbindelse med utvidet bruk av avkjørsel fra E6/Fv. 131 og byggegrense mot veg. Statens Vegvesen har uttalt følgende: «Vedr. utvidet bruk av avkjørsel til fv. 131 kan dette påregnes bli gitt etter søknad. Dispensasjon fra byggegrense kan påregnes bli gitt forutsatt at restaurering ikke medfører at bygg kommer nærmere E6 enn eksisterende. Oppstilling for biler skal ha minimum avstand til gang/sykkelveg på 2 meter og skal ikke være sikthindrende for kryss E6/ GS-veg og fv. 13. Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/12 gir retningslinjer vedr. etablering av bebyggelse i støyutsatte områder og det er et nasjonalt mål å redusere støy og bebyggelse i disse områdene. Omsøkt bolig ligger med minste avstand til fylkesveg på 15 meter hvor støy er beregnet til ca 73 dba 1-2 meter foran fasade. Dette er nivå innenfor «rød sone» hvor det i utgangspunktet ikke er egnet for støyfølsomme bruksformål, og etablering av ny bebyggelse med støyfølsom bruksområde skal unngås. Kommunen kan i enkelt-tilfeller vurdere å tillate bl.a utviding av eksisterende bolig dersom det ikke etableres flere boenheter. Innendørs støy kan avbøtes med tiltak slik at akseptabelt nivå oppnås. Allikevel skal utendørs støynivå på oppholdsplass ikke overstige 55 dba. Det må avklares hvor tilfredsstillende utendørs oppholdsområder (støymessig) er tenkt etablert og gjøres beregninger som dokumenterer støynivå på området. Det forventes at kommunen vurderer, og tar stilling til dette i sin byggesaksbehandling. Statens vegvesen yter ikke økonomisk støtte til støyreduserende tiltak i prosjektet. Vi har for øvrig ikke anmerkninger i saken.» Kommunen har senere vært i kontakt med Statens Vegvesen for å avklare uklarheter i deres uttalelse. I e-post datert skriver Statens Vegvesen v/tore Bjerkan følgende: «Hei

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 Det er opp til kommunen å beslutte i saken men vi anbefaler på bakgrunn av bl.a T 1442 fra Miljødept. som omtaler bebyggelse og støy at økning av boenheter i støyutsatte områder innenfor «rød sone» bør unngås. Det er et nasjonalt mål å redusere antall boenheter innenfor støyutsatte områder. «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012) Miljøverndept. Vi kan ikke «avvikle/sanere» en eksisterende boenhet som ligger innenfor sonen så derfor har vi uttalt oss i forhold til den boenheten som er pr i dag. Det kan restaureres boenhet eller bygges ut, men der bør det også vurderes støyreduserende tiltak pga sonen bygget ligger innenfor. Vil ikke være flere som bor der fordi om det restaureres. Når det gjelder avkjørsel vil denne være fra fv 131 og ikke direkte ut på E6. Fv 131 er oversiktlig på stedet og anses være innenfor de krav som stilles til avkjøring. Den har «lite streng» holdning og det kan derfor på generelt grunnlag tillates utvidet bruk av denne. En avkjøring direkte til E6 ville vi gitt avslag på. Konklusjonen er at hvis kommunen tenker å godkjenne utvidelse av antall boenheter så bør utbygger sannsynliggjøre tiltak for at støy ligger innenfor de rammer som settes. Dette gjelder både for innendørs og utendørs støy.» Etter en samlet vurdering av tiltakshavers beskrivelse og Statens Vegvesens uttalelse, godkjenner kommunen en dispensasjon fra plankrav under visse forutsetninger. Det må sannsynliggjøres at det er foretatt eller skal foretas støyreduserende tiltak slik at innendørsog utendørs støy er på et akseptabelt nivå jfr. uttalelse fra Statens Vegvesen ovenfor. Det må også søkes særskilt om utvidet bruk av avkjørsel fra Fv. 131 til Statens Vegvesen. Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om krav til bebyggelsesplan dersom tiltaket er 3 eller flere boenheter. Tiltakshaver har anført følgende: «Det søkes om endring i fra enebolig m/utleiedel til 4 boenheter (leiligheter). Dette er en eksisterende bolig som er under restaurering/tilbygg. Ikke ferdigstilt. Ønsker å endre til 4 utleieenheter. Bygning er stor nok til å inneholde 4 enheter som den står i dag. Men trenger totalrenovering.» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om plankrav er å gi kommunen bedre mulighet til å styre arealdisponeringen. Bruken av arealene er ved planbehandlingen gjenstand for en omfattende politisk prosess der også statlige organer, eiere/brukere, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Gjennom en planprosess vil det kunne fastsettes i detalj hvordan eiendommer innenfor planens begrensningslinje skal nyttes i tråd med det aktuelle arealformålet. Gjennom en planprosess vil allmennheten, berørte naboer og andre være sikret medbestemmelse når det gjelder videreutvikling av området. Tiltak av en viss størrelse på en eiendom vil måtte ses i sammenheng med den ønskede arealdisponeringen av området som sådan. Eiendommen er i dag regulert til boligområde nåværende. Spørsmålet om dispensasjon må vurderes opp mot tiltakets omfang og om det på denne bakgrunn vil være naturlig å ta eiendommen opp til regulering. Det vil være et vesentlig moment at innvilgelsen av dispensasjon ikke vanskeliggjør en eventuell fremtidig regulering av eiendommen. Det står i dag et bolighus på eiendommen. Bygningsmassen på eiendommen vil fortsatt være den samme, og en dispensasjon vil ikke medføre dårligere utnyttelsesmuligheter av nabotomter eller omkringliggende arealer. En innvilgelse av dispensasjon medfører at tiltaket slipper å måtte gjennomgå en planprosess. I den foreliggende saken gjelder tiltaket endring av en boenhet til fire boenheter, volumet på bygningsmassen på eiendommen endres ikke vesentlig. Tiltakshaver anfører at bolighuset er av en slik størrelse at det fint kan romme fire boenheter. Dette vil være leiligheter som tiltakshaver mener det er et behov for i Verdal. Det er gjennomført tilstrekkelig nabovarsling, der naboene har fått anledning til å uttale seg. Det har ikke kommet merknader. Nabovarsling sammenholdt med Statens Vegvesens uttalelse peker i retning av hensyn bak bestemmelsen om plankrav ikke blir vesentlig tilsidesatt, da det her er gjennomført tilstrekkelig grad av offentlighet.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Når det gjelder plankravet, gjør det seg gjeldende når det er snakk om etablering av 3 boenheter eller flere. Dette kravet har hittil blitt håndhevet rimelig strengt i kommunen. Byggesakskontoret ser likevel en lempeligere håndtering av dette kravet nå. Mye av dette skyldes at man ønsker en høy utnyttelse på eksisterende boligtomter/bygninger. Videre er det også et faktum at dette kravet er endret i forslaget til ny kommunedelplan for Verdal by. Der inntrer plankravet først ved 5 boenheter. Kommunen kan ut fra dette ikke se at dispensasjonen vil medføre at planen blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen har kommet til at hensynet bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt som følge av at det gis dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om plankrav. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempene med å innvilge dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak medfører at slike avgjørelser kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å hindre en hensiktsmessig utvikling av ubebygde eiendommer som omfattes av eldre reguleringsplan. Kommunedelplan Verdal By omfatter arealdisponering for store deler omkring og i Verdal by. En dispensasjon i den foreliggende saken vil kunne medføre et mønster for lignende saker innenfor det samme planområdet. Hovedregelen vil være at det gjelder et plankrav ved større utbyggingsprosjekter innenfor planområdet. En dispensasjon fra dette vil kunne medføre at større byggeprosjekter vil kunne foretas ved bruken av dispensasjon i stedet for gjennom en planprosess, hvor blant annet samordning, infrastruktur, detaljplanlegging i større grad vil bli belyst. Momentet taler sterkt i retning av at dispensasjon i dette tilfellet ikke bør innvilges som omsøkt. Spørsmålet om dispensasjon vil imidlertid bli vurdert konkret i hver enkelt sak. En innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil kunne påberopes som et mønster for senere avgjørelser dersom sakslikhet og øvrige hensyn taler for en likebehandling av søknadene. Tiltakshaver anfører i dispensasjonssøknaden at bygningen trenger totalrenovering. Det ble for noen år siden påbegynt renoveringsarbeid på bygningen, men dette ble stoppet av ulike årsaker. Det vil være en fordel for tiltakshaver å få totalrenovert bygningen, slik at det ikke lengre står halvferdig. Kommunen har etter en helhetsvurdering kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. VEDTAK: Med hjemmel i fvl. 33 andre ledd andre punktum omgjøres kommunens vedtak datert Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldene kommunedelplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merk: Dette er kun en dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om plankrav, ikke en byggetillatelse. Det må innsendes en egen søknad om tillatelse til tiltak.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 Søknaden godkjennes under følgende vilkår: Ved søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal det legges ved dokumentasjon på at bygningen er tilkoblet offentlig kloakk. Det må sannsynliggjøres at det er foretatt eller skal foretas støyreduserende tiltak slik at innendørs- og utendørs støy er på et akseptabelt nivå jfr. Statens Vegvesens uttalelse. I henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/12 må det utarbeides en støyfaglig vurdering som omfatter: o Utendørs støyforhold o Effekt av avbøtende tiltak o Dokumentasjon på at Byggteknisk forskrift (TEK10) overholdes. Merknader/orientering: Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Tone Tyholt Jurist, Byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: FUGLESANGDAHL AS Postboks 4013 Nordsia 7726 STEINKJER