Rammetillatelse - innredning av 2 leiligheter 4. etg.

Transkript

1 Christer Ramberg Elvegata Steinkjer Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2016/ /2016/JIKR 192/109/L Rammetillatelse - innredning av 2 leiligheter 4. etg. Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: Adresse: 192/109 Elvegata 1, 7713 STEINKJER Tiltakshaver: Christer Ramberg Ansvarlig søker: LYNGSTAD ARKITEKTER AS Tiltakets art: Innredning av 2 nye leiligheter i loftsetasje Bruksareal: 197,8 m2 Det vises til søknad om rammetillatelse for innredning av 2 nye leiligheter i 4. etasje på eiendommen gbnr. 192/109 Elvegata 1 i Steinkjer. Søknaden er registrert mottatt her Bygningsmyndigheten har fattet følgende Vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-3 gis det rammetillatelse for innredning av 2 leiligheter i 4. etasje. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegningsliste og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 33-1 (gebyr) og Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr ,-.

2 Saksopplysninger: Tiltak: Søknaden gjelder innredning av 2 nye leiligheter i 4. etasje (loftsetasje). Byggearbeider utføres innenfor eksisterende yttervegger. Det etableres i tillegg ny takterrasse mot bakgården på sørsiden av bygget for den ene leiligheten, og en ny balkong mot øst for den andre leiligheten. I 3. etasje blir eksisterende balkong mot sør utvidet med ca. 8,5 m2. Loftsetasjen har følgende bruksarealer: Leilighet 1, mot vest: 108,2 m2 Leilighet 2, mot øst: 62,4 m2 Felles gang mellom leilighetene: 10,7 m2 Trapperom 1, mot nord: 10,2 m2 Trapperom 2, mot sør: 6,3 m2 Sum BRA: 197,8 m2 Leilighet 1 har følgende romfordeling: Entrè, gang, stue/tv-stue, kjøkken/spis, 3 soverom, bad, bod. Leilighet 2 har følgende romfordeling: Entrè, kjøkken/stue, 2 soverom, bad, bod. Planstatus: Reguleringsplan Sørsia bydel, vedtatt Planformål: Sentrumsformål Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i henhold til bestemmelser i plan- og bygningsloven Det foreligger en merknad fra nabo i gbnr. 192/273, datert : "Ny altan vender mot Advokatfirmaet Bauta. Jeg ber om forståelse for at dette blir tatt med i betraktning ved utbygging at det blir skjermet for innsyn og støy fra ny altan som det er gjort i 2. etasje. Jeg forutsetter også at det blir gjort tiltak rundt brannsikring ihht. gjeldende lover mot Kongensgate 28 i forbindelse med takoppløft og utvidelse av altan. Jeg har ingen innsigelser forutsatt at dette blir bekreftet. I og med at jeg har 14 dagers frist i forhold til innsigelser, ber jeg om snarlig svar på dette." Ansvarlig søker har i mail datert besvart nabomerknad: "Rolf Lyngstad har vært på befaring i dag. Han konkluderer slik: "Ny veranda i 3. etasje vil bli skjerma mot Kongens gate 28 på tilsvarende måte som veranda i 2. etasje."" Gjennomføringsplan: Det foreligger gjennomføringsplan i saken, signert ansvarlig søker Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Lyngstad Arkitekter AS, org. nr o SØK, tiltaksklasse 1: Ansvarlig søker o PRO, tiltaksklasse 2: Arkitekturprosjektering, begrenset til planløsning og utforming

3 Høringsinstanser: Omsøkte tiltak berører en eiendom i gjenreisningsbyen, saken ble derfor oversendt kommuneantikvaren. Følgende uttalelse, datert foreligger: "Elvegata 1, "Føinumgården" er ein monumental, sæprega og typisk gjenreisingsgård, tegna av osloarkitekten Eirik Eikrann for kjøpmann Andreas Føinum i Fasadane er i all hovudsak autentiske, med tilbygg frå 1966 og mindre fasadeendring i Austfasaden er eit blikkfang, både frå Elvegata, Skolegata og Rismelen, og er kan hende den aller best eksponerte gavlfasaden i heile Gjenreisingsbyen. Kommunens kulturminneplan pålegg oss å "vektlegge kulturarven i all plan- og byggesaksbehandling". Føinumgården er ein viktig hjørnestein i Gjenreisingsbyen og representerar viktige kulturminneverdiar, sjølv om den ikkje er mellom dei bygningane som er regulert til bevaring. Men bygninga ligg inntil Kongens gate 28 ("Rolf Hanssengården") og vis-a-vis Samfunnshuset, som begge er regulert til bevaring. Saman med Samfunnshuset dannar Føinumgården "inngangsportalen" frå aust til Torget, byens mest sentrale by-rom, og sideveggen i eit lite "for-rom" til Torget i krysset Elvegata/Skolegata. I følgje reguleringsbestemmelsane for Sørsia bydel skal "bygninger [ ] behandles fasademessig på alle frittstående sider. Det skal spesielt legges vekt på tiltalende estetisk behandling på fasader som eksponeres mot offentlige gater eller andre offentlige områder. Ved tiltak for bygninger som ligger inntil eller nært bygning som skal bevares skal vises særlig omtanke slik at den bevaringsverdige bygningens karakter og særpreg ikke forringes". (pkt mi understreking). Det heiter vidare (pkt 2.1.4): "Sørsia bydel omfatter en del av gjenreisingsbyen. Ved nybygging, restaurering og rehabilitering innen planområdet skal det vises særlig omtanke for å ivareta gjenreisingsbebyggelsens karaktertrekk. Aktuelle tiltak skal vurderes i forhold til eksisterende bygg og nabobebyggelsen i hvert enkelt tilfelle". I pkt 2.1.5, som gjeld bebyggelse som skal bevares, men som likevel gir føringar for vår saksbehandling, heiter det mellom anna at "bevaring av fasade og takflate mot offentlig gate/plass skal vektlegges sterkest. Tilbygg mot gårdsrom kan tillates, men skal i hvert tilfelle avveies i forhold til verdier som bevaringsverdig bebyggelse har mot denne siden". Det omsøkte tiltaket inneber ny takterrasse mot bakgården for den eine leiligheta, og en ny balkong mot aust for den andre leiligheta. I 3. etasje blir eksisterande balkong utvida. Eg har ingen merknader til den delen av tiltaket som vender inn mot bakgården. Eg er heller ikkje prinsipielt imot at det blir gitt løyve til ein balkong på austgavlen. Tilbygg av denne karakteren rører i liten grad ved bygningas kjelde- og kunnskapsverdi. Men med utgangspunkt i dei store opplevingsverdiane som står på spel, gitt naboskapet med Samfunnshuset, Skolegata, Rismelparken og Torget, må det visast særleg omtanke og stillast særskilte krav til utforminga av ein slik balkong. Eg vil difor tilrå at ein gir rammetillatelse, men gjer det klart for tiltakshavar at igangsettingstillatelse er avhengig av at det blir lagt fram tegningar som viser at balkongen på austfasaden får ei utforming som ikkje forringar den estetiske opplevinga av dette viktige byrommet." Tegningsliste: Situasjonsplan M 1:500, mottatt Plantegninger M 1:100, mottatt Snittegninger M 1:100, mottatt Fasadetegninger M 1:100, mottatt

4 Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre. Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig til å foreta behandlingen. Søknaden er i samsvar med gjeldende plan for området. Det gis ansvarsrett i henhold til godkjente ansvarsprofiler. Søknaden dokumenterer tiltakets lovlighet i forhold til gjeldende reguleringsplan. Det gis rammetillatelse for omsøkte tiltak. Generelt gjelder at byggetiltaket skal tilfredsstille alle myndighetskrav gitt i- eller i medhold av plan- og bygningsloven. Redegjørelser for ivaretakelse av krav fremsatt i bygningsmyndighetens saksvurdering må dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse for tiltaket. Nabomerknad: Det er innkommet en merknad fra nabo som omhandler spørsmål om skjerming og brannsikring. Søker bekrefter i svar til merknaden at skjerming vil bli utført som etterspurt. Når det gjelder brannsikring, er det en forutsetning at gjeldende relevante krav og regelverk ivaretas i tiltaket. Nabo har ingen andre innsigelser, bygningsmyndigheten ser det derfor ikke nødvendig å vurdere merknaden videre. Ivaretakelse av parkering: Jfr. reguleringsbestemmelsenes pkt Parkering, skal det for tilvekst i bruksareal settes krav til parkeringsdekning i henhold til kommunens vedtekt om krav til parkeringsdekning, vedtatt Her er satt krav til maksimums- og minimumsdekning, krav til parkering for bevegelseshemmede, samt krav til sykkelparkering. Generelt skal parkering for eiendommene tilstrebes løst i underetasje eller ved areal på bakkeplan som kan overbygges. Omsøkte tiltak omfatter 1 stk. 3-roms leilighet og 1 stk. 4-roms leilighet. Parkeringsvedtekten angir et krav til 1,0 plass/bolig for 2-3-roms leiligheter, og 1,3 plass/bolig for 4-roms og større leiligheter i rekkehus/blokkbebyggelse innen Sørsia bydel. Det medfører et krav til 2,3 parkeringsplasser for omsøkte tiltak. Søker oppgir at det ikke foreligger nøyaktige beregninger for bruksareal slik 4. etasje fremstår i dag. Arealet består av boder og lagerrom, samt en del hybler av eldre årgang som ikke lenger er i bruksstand. Bygningsmyndigheten har med ovenstående som grunnlag gjort følgende beregning i forhold til krav om parkering for dagens situasjon: Dagens bruksareal er satt lik bruksareal etter utført tiltak = 197,8 m2. Arealformål anses som lagerrom i forbindelse med "Forretning, detalj-, service" jf. kommunens parkeringsvedtekter. Parkeringsvedtekten angir (min maks) 1 plass/75 m2 1 plass/50 m2 for dette arealformål. Minimumskrav og maksimumskrav til parkering for dagens situasjon er 2,6 og 4 plasser. Tiltaket medfører dermed ikke økt krav til parkering ut over tidligere krav til parkering for bruk av bygget.

5 Vedrørende søknad om igangsettingstillatelse: I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse påpeker bygningsmyndigheten noen vesentlige aspekter i tiltaket som må redegjøres for: Brannsikring og rømning: Det må redegjøres for hvordan krav i byggteknisk forskrift TEK10 løses med tanke på brannsikring og rømningsveier, jf. kap. 11. Lys: Rom for varig opphold skal ha en dagslysfaktor på minimum 2 %, evt. må rommets dagslysflate utgjøre minimum 10 % av bruksarealet, jf. byggteknisk forskrift TEK Bad og toalett: Alle boenheter skal ha minst ett bad og toalett utformet i henhold til 12-9 i byggteknisk forskrift TEK 10. Merknader gitt i kommuneantikvarens uttalelse vedrørende utforming av balkong på østlig fasade må hensynstas. Gebyr: Gebyr for kommunens saksbehandling er beregnet på følgende måte jfr. gebyrregulativet 2016: Pkt. 1: Boligbygg: Kr ,- x 2 = Kr ,- Pkt. 8. Trinnvis behandling: Ved trinnvis behandling av søknaden betales 50 % av gebyret ved rammetillatelse og 50 % ved igangsettingstillatelse: Kr ,- / 2 = Kr ,- Det er gjort en rimelighetsvurdering av gebyrets størrelse opp i mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsforbruk anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Bruksenhetsnummer/adressering: Bruksenhetsnummer er den generelle betegnelsen på de enkelte bruksenheter i en bygning, og består av en kode for etasjetype og et nummer innen adressen. Dersom flere boliger deler samme vegadresse, skal boligens bruksenhetsnummer inngå som en del av den offisielle adressen. Bruksenhetsnummer blir tildelt i forbindelse med registrering av byggesaken. Når bruksenhetsnummeret inngår som en del av den offisielle adressen, skal bruksenhetsnummer som prinsipp være dokumenterbart, det er derfor nødvendig og hensiktsmessig at det påføres byggetegningene. Etter matrikkelforskriftens 57, 3. ledd, skal alle nye bruksenheter merkes på eller ved inngangsdøren. Nærmere regler om dette er angitt i adresseveilederen kapittel 11 om skilting. Bygningsmyndigheten har registrert bruksenhetsnummer og adresse for bygningen i det offisielle eiendomsarkivet (matrikkelen). Plantegning med påført bruksenhetsnummer og adresse sendes ansvarlig søker (Lyngstad Arkitekter AS). Øvrige opplysninger: Rammetillatelsen gjelder som en godkjenning av rammene i prosjektet. Før igangsettingstillatelse kan gis må det foreligge søknad om igangsettingstillatelse i samsvar med reglene i plan- og bygningslovens Igangsettingstillatelse kan gis for ulike byggetrinn i prosjektet.

6 Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Saken refereres i førstkommende møte i hovedutvalg for teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Geir Gilde enhetsleder Jan Inge Kristiansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift. Kopi til: LYNGSTAD ARKITEKTER AS Jakob Weidemanns gate STEINKJER HOUGEN EIENDOM AS Kongens gate STEINKJER