Rammetillatelse - tilbygg Egge barneskole

Transkript

1 Steinkjer kommune Serviceboks STEINKJER Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2016/ /2016/JIKR 205/2/L Rammetillatelse - tilbygg Egge barneskole Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: Adresse: 205/2 Eggevegen 84 Tiltakshaver: Steinkjer kommune Ansvarlig søker: Lyngstad Arkitekter AS Tiltakets art: Oppføring av tilbygg til Egge barneskole Bruksareal: BRA: 914 m2 Det vises til søknad om rammetillatelse for oppføring av tilbygg til Egge barneskole på eiendommen gbnr. 205/2 Eggevegen 84. Søknaden er registrert mottatt Bygningsmyndigheten har fattet følgende Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 (dispensasjon) og 20-3 (tillatelse) gis det dispensasjon fra bestemmelser i gjeldende reguleringsplan vedrørende utnyttingsgrad, og rammetillatelse for oppføring av tilbygg til Egge barneskole på eiendommen gbnr. 205/2 Eggevegen 84. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegningsliste og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. Ved søknad om igangsettingstillatelse må Arbeidstilsynets samtykke til tiltaket foreligge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 33-1 (gebyr) og Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr ,-.

2 Saksopplysninger: Tiltak: Det søkes om rammetillatelse for oppføring av tilbygg til Egge barneskole. Tiltaket omfatter tilbygg til eksisterende skolebygning, og inneholder amfi/samlingsrom, undervisningsrom for musikk, sløyd, tekstilforming og mat/helse, samt ny heis og trapperom, toaletter, lager og tekniske rom. Tilbygget oppføres i 2 etasjer, pluss kjeller for teknisk rom. Omsøkte tilbygg har grunnflate 43 m x 14 m, og plasseres som en vinkelrett forlengelse av eksisterende bebyggelse mot nord-vest. I tillegg utføres innvendig ombygging for nytt bibliotek og grupperom, samt noe endring av eksisterende inngangsparti. Planstatus: Reguleringsplan for Egge barneskole, vedtatt Planformål: Offentlig bebyggelse skole Gjennomføringsplan: Det foreligger gjennomføringsplan i saken, signert av ansvarlig søker Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Lyngstad Arkitekter AS, org. nr o SØK, tiltaksklasse 2: Ansvarlig søker o PRO, tiltaksklasse 2: Arkitekturprosjektering Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i henhold til bestemmelser i plan- og bygningsloven Ingen merknader foreligger. Dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra bestemmelser i gjeldende reguleringsplan vedrørende utnyttingsgrad. Følgende begrunnelse for dispensasjon er vedlagt søknaden: "Tilbygget plasseres på en del av eiendommen som brukes relativt lite av skolen til uteaktiviteter, og vi kan ikke se at økt utnytting skulle medføre uheldige konsekvenser for noen andre. Planlagt utbygging er grunnet sterke samfunnsmessige behov, og vi finner disse behovene klart mer tungtveiende enn mulige ulemper ved å overskride utnyttingsgraden i reguleringsplanen." Tegningsliste: Situasjonsplan M 1:1000, mottatt Plantegninger M 1:200, mottatt Branntegninger M 1:150, mottatt Snittegninger M 1:200, mottatt Fasadetegninger M 1:200, mottatt Visualisering, mottatt Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre.

3 Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig til å foreta behandlingen. Dispensasjon vurdering: Reguleringsplanens bestemmelser begrenser tillatt tomteutnyttelse til maksimalt 25 %. Etter utført tiltak vil eiendommen ha tomteutnyttelse 28 %. Det søkes derfor om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser vedrørende utnyttingsgrad. Dispensasjon kan bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er i denne sammenheng de samfunnsmessige fordeler og ulemper som skal vurderes. Tilrettelegging for tilstrekkelig areal for skole er av sterk samfunnsmessig betydning. Nærmiljøets utvikling er avhengig av at skolen har kapasitet, egnede lokaler og fasiliteter for dagens og fremtidens elevantall og undervisningssituasjon. En overskridelse på 3 % i forhold til reguleringsbestemmelsens begrensing av tillatt tomteutnyttelse anses ikke å ha betydelige negative konsekvenser. Området som det bygges på, brukes i dag i liten grad som uteoppholds-/lekeområde. Skolen har i tillegg rikelig med nærliggende uteområder som er godt tilrettelagt for slik bruk. Bygningsmyndigheten anser ut fra en samlet vurdering at hensynene bak planbestemmelsen ikke tilsidesettes vesentlig og at fordelene ved omsøkte tiltak er betydelig større en evt. ulemper dette måtte medføre for området. Dispensasjon innvilges. Arbeidstilsynets samtykke: Ved søknad om igangsettingstillatelse må Arbeidstilsynets samtykke til tiltaket foreligge. Eventuelle merknader fra Arbeidstilsynet skal ivaretas. Brann: Jf. teknisk forskrift TEK og 11-3, plasseres bygget i risikoklasse 3 og brannklasse 1. Norconsult AS er engasjert av tiltakshaver for utføring av brannprosjektering, og har utarbeidet et brannkonsept med tilhørende branntegninger for tiltaket. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det foreligge komplett brannprosjektering. Geoteknikk: Norconsult AS har utarbeidet et geoteknisk notat som baseres på grunnundersøkelser utført i forbindelse med oppføring av Egge barneskole. Det forutsettes at de geotekniske avklaringspunkter, samt krav og bestemmelser blir dokumentert ivaretatt i tiltaket. Vann, avløp og høyspentledninger: Tiltaket berører eksisterende kommunale vann- og avløpsledninger, samt høyspentledning. I notat vedlagt søknaden fremgår det at flytting av ledninger avklares i detaljprosjektfase. Dette må redegjøres for ved søknad om igangsettingstillatelse.

4 Bygningsmyndigheten har gjort følgende vurdering av dokumentasjonen i søknaden vedrørende ivaretakelse av relevante krav i gjeldende reguleringsplan med bestemmelser: 1. Før byggemelding behandles skal det utarbeides situasjonsplan som viser eksisterende og ny bebyggelse, samt hvordan utearealene skal utnyttes og arronderes med hensyn til leike-/ aktivitetsarealer og trafikkarealer. På planen skal angis bebyggelsens form og dimensjoner, terrengmessig behandling med høydeangivelse, overordna vegetasjon, evt. forstøtningsmurer, gjerder, avskjerming mv. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve 3-dimensjonal framstilling som viser forholdet mellom eksisterende og ny bygningsmasse, og forholdet til omgivelsene. Bygningsmyndighetens vurdering av søknaden: Søknaden er vedlagt situasjonsplaner og 3-dimensjonale framstillinger som viser eksisterende og ny bebyggelse, i forhold til omgivelser og terreng. Bygningsmyndigheten anser at reguleringsbestemmelsen dokumenteres ivaretatt i søknaden. 2. Bebyggelsen skal plasseres innen nærmere angitte arealer innen planområdet. Bygningsmyndighetens vurdering av søknaden: Situasjonsplan vedlagt søknaden viser at omsøkte tilbygg plasseres innenfor område angitt som utbyggingsareal skole i plankartet. Bygningsmyndigheten anser at tiltaket er i tråd med planbestemmelsen. 3. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende terrengsituasjon, og skal forholde seg til eksisterende skolebygg mht. skala, utforming og materialbruk. Maks. tillatt gesimshøgde settes til 7.0 m, tilsvarende 2 etasjes fasader. Bebyggelsen skal gis en tiltalende utforming, med fasademessig behandling på alle frittstående sider. Endegavler som blir stående mer enn 1 år kan kreves gitt fasademessig behandling. Bygningsmyndighetens vurdering av søknaden: Ansvarlig søker har i notat vedlagt søknaden redegjort for valg av utforming og estetikk på følgende måte: "Eksisterende bygninger ved skolen er alle utformet med valmtak. Dette er en takform som er noe vanskelig å bygge seg inntil. Det enkleste i så måte ville vært å oppføre tilbygg i forlengelsen av en av fløyene, da ville en lett kunne videreført også eksisterende takform. Dette er også vurdert tidlig i planleggingsprosessen, men pga. at rombehovet gjelder meget sentrale funksjoner/rom ved skolen (som alle elever m. fl. skal benytte jevnlig) ble en slik plassering vurdert å være uhensiktsmessig og lite tilfredsstillende for skolens bruk. Tilbygget er derfor nå planlagt sentralt plassert i tilknytning til en av hovedinngangene. en takform tilpasset eksisterende bygg/tak er ikke mulig her, og vi har derfor valgt å gi tilbygget en utforming og identitet tilpasset dagens formspråk med flatt tak og enkle/rene flater og detaljer. For å gi noe tilhørighet til bestående bygg vil vi fortsatt benytte utvendig kledning av trepanel og fasadetegl som på bestående bygninger, men i avvikende farger (gråtoner). Mindre felt/spalter med båndkledning benyttes for visuell overgang inn mot bestående bygg." Bygningsmyndigheten anser med bakgrunn i ovennevnte redegjørelse at løsninger vedrørende utforming og estetikk ivaretar planbestemmelsens formål. Ny bebyggelse er tilpasset eksisterende skolebygg og terrengsituasjon på en måte som innehar tilstrekkelige estetiske kvaliteter. Utformingen legger til rette for en god planløsning som tilgjengeliggjør sentrale funksjoner i bygget. Gjennomsnittlig gesimshøyde er angitt til 6,7 m, og er dermed i samsvar med reguleringsbestemmelsen.

5 Konklusjon: Søknaden dokumenterer tiltakets lovlighet i forhold til gjeldende reguleringsplan, krav knyttet til tiltakets estetiske og arkitektoniske form, og til naboer. Det gis dispensasjon og rammetillatelse for omsøkte bygg. Kravlisten er ikke uttømmende. Generelt gjelder at byggetiltaket skal tilfredsstille alle myndighetskrav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. I henhold til plan- og bygningsloven 25 har kommunen plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av loven, og at ansvarlig foretak er kvalifisert. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse må det innsendes dokumentasjon og redegjørelser for at krav og bestemmelser knyttet til universell utforming og brann er ivaretatt i tiltaket. Gebyr: Gebyr for kommunens saksbehandling er beregnet på følgende måte jfr. gebyrregulativet 2016: Pkt. 2: Andre kategorier bygg tilbygg: Kr. 58,- x 914 m2 = Kr ,- Pkt. 13: Dispensasjon: Kr ,- SUM: Kr ,- Pkt. 8: Trinnvis behandling: Ved trinnvis behandling av søknaden betales 50 % av gebyret ved rammetillatelse og 50 % ved igangsettingstillatelse. For behandling av søknad om rammetillatelse faktureres dermed: Kr x 50 % = Kr ,- Det er gjort en rimelighetsvurdering av gebyrets størrelse opp i mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsforbruk anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Øvrige opplysninger: Rammetillatelsen gjelder som en godkjenning av rammene i prosjektet. Før igangsettingstillatelse kan gis må det foreligge søknad om igangsettingstillatelse i samsvar med reglene i plan- og bygningslovens Igangsettingstillatelse kan gis for ulike byggetrinn i prosjektet. Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Fastsettelse av gebyr for tilknytting til vann og avløp er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. Saken refereres i førstkommende møte i hovedutvalg for teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Geir Gilde enhetsleder Jan Inge Kristiansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift.

6 Kopi til: Lyngstad Arkitekter AS Jakob Weidemanns gate STEINKJER