Tillatelse til bruksendring av 1. etasje fra næring til 3 nye boenheter, samt fasadeendring

Transkript

1 MURS ANS c/o Sigmund Hynne Nedre Rishalla STEINKJER Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2017/ /2017/JIKR 192/268/L Tillatelse til bruksendring av 1. etasje fra næring til 3 nye boenheter, samt fasadeendring Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: 192/268 Tiltakshaver: MURS ANS Ansvarlig søker: Byggm S Hynne Tiltakets art: Bruksendring av 1. etasje og fasadeendring Byggested: Kirkegata 12, 7713 STEINKJER Bruksareal: BRA: 96 m2 Det vises til søknad om tillatelse til bruksendring av 1. etasje fra næring til 3 nye boenheter, samt fasadeendring på eiendommen Kirkegata 12 gbnr. 192/268, registrert mottatt her Siste dokument til saken er mottatt , og søknaden anses som komplett fra denne dato. Bygningsmyndigheten i Steinkjer kommune har fattet følgende Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-3 (tiltak m/ansvarsrett), 19-2 (dispensasjon) og 31-2 (tiltak på eksisterende byggverk), gis det tillatelse til bruksendring og ombygging fra næring til 3 nye boenheter og fasadeendring på eiendommen gbnr. 192/268 Kirkegata 12. Tillatelsen innebærer at det gis dispensasjon fra teknisk forskrift TEK10 (krav om tilgjengelig boenhet og ventilasjon). Det er ikke funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra teknisk forskrifts krav til lydisolasjon. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Fasade- og plantegninger datert og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. Bygningsmessige arbeider som berører fasaden skal utføres i samråd med kommuneantikvaren. Med hjemmel i Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr ,-.

2 Saksopplysninger: Tiltak: Det søkes om bruksendring av 1. etasje fra næring til 3 nye boenheter. Tiltaket omfatter innvendig ombygging av 1. etasje, samt fasadeendring og etablering av utvendig trappenedgang til kjeller. Det etableres 3 stk. 2-roms leiligheter. Det er 1 eksisterende boenhet i 2. etasje. Planstatus: Reguleringsplan for Sørsia bydel, område 14.B1 Området tillates nytta til sentrumsformål, som forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, administrasjon, bolig. Bygningene Kongens gt 27, 29, 31, 33 og 35, og Kirkegt. 2, 4, 6, 8,10 og 12, angitt med tykk strekomriss skal bevares (se bestemmelse 2.1.5). Maksimum tillatt bruksareal er BRA=190%. Nabovarsel: Det er foretatt nabovarsling i henhold til bestemmelser i plan- og bygningsloven Ingen merknader foreligger. Søknad om dispensasjon: Tiltaket utløser behov for dispensasjon fra følgende bestemmelser: Krav til ventilasjon etter TEK10 Krav til tilgjengelighet etter TEK10 Krav til lydisolasjon etter TEK10 Søknaden er vedlagt følgende grunngitte søknader om dispensasjon: Ventilasjon Preakseptert løsning for TEK10 er balansert ventilasjonsanlegg. Balansert ventilasjon vil kreve kanaler for både tilluft og avtrekk. Det er for krevende for eksisterende bygning i dette tilfellet. Ventilasjon basert på vegg- og vindusventiler som tilluftsventiler, og avtrekk på kjøkken og bad er etter vår mening tilstrekkelig. Tilgjengelighet TEK krever adkomsten fra kjørbar veg og parkering til boligens inngangsparti skal være trinnløs og ikke ha større stigning enn 1:20. Tidligere inngang mot Kirkegata skal benyttes, tilbakeføring. Det er ikke mulig å få til trinnløs adkomst til leilighetene ettersom inngangen skjer via utvendig trapp nå både i Kirkegata og bakgården mot Kongens gt. For både inngangsparti i Kirkegata og bakgård er ikke rampe en hensiktsmessig løsning på grunn av høydeforskjellen, og dagens krav om stigningsforhold. Eksisterende inngangsparti er etter arkitektens og byantikvarens vurderinger viktig å ivareta. Derfor er det også uaktuelt å gjøre om dette for å få til trinnløs adkomst. Etasjeskille mellom første og andre etasje Tiltak på undersiden av etasjeskillet med gipsplater festet i et vibrasjonsisolerende opphengssystem er et omfattende tiltak som vil kreve at listverk og elektriske installasjoner i tak må fjernes. Tiltak på oversiden av etasjeskillet som et lag med sponplater, et lag med trinnlydplater og et nytt lag med undergolv er et omfattende tiltak som gjør at eksisterende dører og kjøkkeninnredning i andre etasje må heves. I tillegg bør undergolvet som ligger direkte på gulvbjelkene være slisset. Tiltak på etasjeskiller mellom første og andre etasje er for omfattende til at de kan gjennomføres. Gjennomføringsplan: Gjennomføringsplan for igangsettingstillatelse foreligger i saken, signert av ansvarlig søker

3 Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Byggm S Hynne, org. nr o SØK, tiltaksklasse 1: Ansvarlig søker o PRO, tiltaksklasse 1: Arkitektur innvendig, trekonstruksjoner, brannteknisk o UTF, tiltaksklasse 1: Tømrerarbeid og montering trekonstruksjoner, ventilasjonsanlegg Rørm S Hynne, org. nr o PRO/UTF, tiltaksklasse 1: Vann og avløp Siv Ark Anne B Meldal, org. nr o PRO, tiltaksklasse 2: Arkitektur, fasade Malerfirma Schei & Brandtzæg AS, org. nr o KONT, tiltaksklasse 1: Våtrom Høringsinstanser: Kommuneantikvaren i Steinkjer kommune har gitt følgende uttalelse: "Det er søkt om bruksendring og fasadeendring for Kirkegata 12. Eg vil tilrå at søknaden blir godkjend, med det vilkår at inngangspartiet mot Kirkegata blir utforma med ei dør med sidefelt i glass på kvar side, innafor ei samla breidd på ca 160 cm, plassert rett under det store vinduet i 2.etasje. Trappa må støypast i betong med skifer som dekke. Bygninga er regulert til bevaring gjennom reguleringsplan for Sørsia bydel, vedtatt i Bestemmelsene seier at "(b)ygningene kan vedlikeholdes og istandsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, inngangsparti, dør- og vindusutforming og materialbruk opprettholdes eller best mulig tilbakeføres til opprinnelig utførelse. Bevaring av fasade og takflate mot offentlig gate/plass skal vektlegges sterkest. Tilbygg mot gårdsrom kan tillates, men skal i hvert tilfelle avveies i forhold til de verdier som bevaringsverdig bebyggelse har mot denne siden." Tiltaket inneber fasadeendring mot Kirkegata og mot gårdsrom som er godt synleg frå Svein Jarls gate. Alle dei berørte fasadene må såleis vektleggast like sterkt. Historikk: Kirkegata 12 vart tegna i 1946 av arkitekt Sverre Olsen, som kombinert bolig og kontor for advokat Paul Wist, med kontor, hybelleiligheit og pikeværelse i 1. etasje og bolig i 2.etasje. I 1987 vart det i prinsippet godkjend bruksendring frå bolig til kontor i 2.etasje. I 1988 vart det godkjend ein fornya søknad, som innebar at den opprinnelege inngangsdøra mot Kirkegata vart fjerna. Det går ikkje fram av kommunens byggesaksarkiv når balkongen mot Kirkegata forsvann. Den er inntegna på tegningane frå Etter 1988 har bygninga vore kontorbygg. Kulturminnefagleg vurdering av søknaden: Tiltaket går ut på å etablere tre leiligheiter i 1.etasje. I fasaden mot Kirkegata er det søkt om å få sette inn eit nytt inngangsparti med inngang til to av leiligheitene. I fasaden mot gårdsrommet er det søkt om å få fjerne to vindu i 1.etasje i nytt soverom. Bygninga er i prinsippet regulert til bevaring slik ho er i dag, men bestemmelsene opnar for best muleg tilbakeføring til opprinneleg utføring. Det er i utgangspunktet positivt at det opprinnelege inngangspartiet blir reetablert. Men omgrepet "best mulig tilbakeføring" må forståast strengt. Det handlar om å ivareta vesentlege arkitektoniske kvalitetar. Arkitekt Sverre Olsen la alltid stor vekt på utforminga av inngangspartia i sine prosjekt. Det prosjekterte inngangspartiet er plassert om lag på same stad som det opprinnelege, men avvik likevel betydeleg. Det er planlagd to dører med glassfelt der det opprinneleg var ei dør med glassfelt. Dette gjer inngangspartiet mykje meir dominerande enn

4 opprinneleg, og for dominerande i fasaden. Avviket er etter mi vurdering for stort til at det kan kallast "best mulig tilbakeføring". Best muleg tilbakeføring inneber ikkje noko krav om kopiering, men ein bør i denne saka utan store ulemper kunne kome ganske nær Sverre Olsens opprinnelege løysing. Dette let seg gjere med ei planløysing som vist i vedlagde skisse: Ein felles entré for dei to leiligheitene, med ei felles utgangsdør mot gata, og med glassfelt på kvar side, med samla breidd på ca 160 cm. Denne planløysinga vil ha marginale bruksmessige ulemper, men mange bruksmessige fordelar. Leiligheitene vil bli noko mindre, men det som blir borte, er lite verdfullt trafikkareal. Den eine leiligheita vil få dør til toalettet frå spisekroken. Det er nok ei litt uheldigare løysing enn den omsøkte, sjølv om den også har nokre uheldige sider. Til gjengjeld vil begge leiligheitene få ein liten, felles entré med plass til klesstativ, skohylle og hattehylle, slik at bebuarane ikkje treng å ta med vått tøy inn i stua. Dette vil eg rekne som ein ganske stor bruksmessig fordel. Den andre omsøkte fasadeendringa gjeld fasaden mot gårdsplassen. Her er det ønske om å fjerne to opprinnelege vindu i 1.etasje. Noko av den stramme rytmikken i dagens fasade vil bli borte. Denne er resultat av ombygginga i 1988: Eitt nytt vindu vart sett inn og eit lite vindu vart fjerna i 2.etasje. Det autentiske fasadeuttrykket er såleis allereie gått tapt, det same er dei autentiske bygningsdelane. Endringane gir auka bruksverdi i form av meir veggplass og skjerming mot innsyn i eit lite soverom. Den omsøkte endringa mot gårdsplassen vil ikkje i særleg grad svekke opplevinga av eit typisk bolig/kontorbygg frå gjenreisingstida i ei sentrumsgate." Tegningsliste: Fasadetegninger M 1:100, mottatt Plantegninger, mottatt Snittegninger M 1:100, mottatt Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig. Fasadeendring Ansvarlig søker har etter kommuneantikvarens uttalelse hatt dialog med bygningsmyndigheten, hvor det er kommet frem til en løsning med to inngangsdører mot Kirkegata. I forhold til tidligere fasadetegninger er bredden på inngangspartiet innskrenket og glassfelt utelatt. Dette medfører at inngangspartiet blir mindre dominerende og skaper en bedre symmetri i fasaden. I tillegg vil en slik løsning bidra til en bedre tilbakeføring med tanke på opprinnelig arkitektonisk uttrykk. Ovennevnte fasadeendring med reviderte plan- og fasadetegninger mottatt er lagt til grunn for godkjenningen. Utforming av trapp og valg av type inngangsdører må skje i samråd med kommuneantikvaren. Tiltaket medfører i tillegg fasadeendring i form av fjerning av 2 opprinnelige vindu mot bakgård, samt etablering av utvendig trappenedgang til kjeller. Tiltaket omfatter ingen endringer i kjeller. Dispensasjon tekniske krav vurdering: Tekniske krav til nybygg er generelt også gjeldende for tiltak på eksisterende bygninger. Plan- og bygningsloven 31-2 (tiltak på eksisterende byggverk) åpner for mulighet til å gi dispensasjon fra tekniske krav. For å kunne gi dispensasjon må følgende vilkår være sannsynliggjort fra ansvarlig søker: Uforholdsmessige kostnader, forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.

5 Ventilasjon Preakseptert ytelse for å tilfredsstille krav til luftkvalitet og energieffektivitet, er i henhold til TEK10 med veileder at boliger normalt må ha installasjon for balansert ventilasjon. Rom som ikke er beregnet for varig opphold må sikres tilstrekkelig tilførsel av friskluft for å tynne ut forurensninger i luften. For kjøkken, vaskerom og bad/wc må det være tiltak som sikrer tilfredsstillende ventilasjon ved stor forurensningsbelastning som følge av forventet bruk av rommene. Avtrekk fra kjøkken må føres i egen kanal. Ved forsert ventilasjon må rommene tilføres tilsvarende luftmengde som de trekkes av. Forsert avtrekk fra kjøkken forutsettes løst med avtrekkshette som utformes og plasseres slik at forurensning fra komfyr o.l. fanges opp på en effektiv måte og forhindrer spredning av matlukt. Ugunstig plassering og utforming vil medføre behov for økt avtrekksvolum. Ventilasjon er planlagt løst med vegg- og vindusventiler som tilførsel av friskluft, og mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Søknad om dispensasjon begrunnes med at å bygge kanaler for installering av balansert ventilasjon er for omfattende for eksisterende bygg. Den planlagte ventilasjonsløsningen ivaretar ikke de generelle kravene til ventilasjon i TEK10, men er en kjent og konvensjonell løsning som var benyttet i boliger tidligere. Dette er i tillegg til redegjørelse fra ansvarlig søker lagt til grunn, og vurdert at valgte ventilasjonsløsning er forsvarlig ut fra hensyn til inneklima. Etasjeskille mellom første og andre etasje lydisolasjon Det søkes dispensasjon fra krav i TEK10 vedrørende lydisolasjon for etasjeskille mellom første og andre etasje. Søknaden begrunnes med at tiltak på etasjeskille for å tilfredsstille forskriftskravet er for omfattende. Tilstrekkelig lydisolasjon mellom boenheter er nødvendig for å sikre et godt bomiljø, og å skjerme den private sfære uten unødvendige forstyrrelser. Dermed kan utilstrekkelig lydisolasjon medføre dårligere bokvalitet. Ved en eventuell dispensasjon skal det legges særlig vekt på konsekvenser for helse og miljø. Dette er forhold som også er vektlagt i formålsbestemmelsen til plan- og bygningsloven, hvor det vises til hensynet til bærekraftig utvikling, som blant annet innebærer å fremme gode boliger, bomiljø og oppvekstsvilkår. Disse hensyn blir satt til side ved at omsøkte boenheter ikke har ivaretatt krav i TEK10 vedrørende lydisolasjon. Bygningsmyndigheten vurderer at det ikke vil være forbundet med uforholdsmessige kostnader å oppfylle kravene til aktuelle lydklasse i samsvar med NS 8175 lydforhold i bygninger. Ettersom ivaretakelse av krav til lyd for de nye boenhetene normalt ikke medfører uforholdsmessige kostnader, er det ikke grunnlag for unntak etter plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd. Det er derfor ikke behov for en vurdering av forsvarlighet og nødvendighet for å sikre hensiktsmessig bruk. Aktuell lydklasse må oppfylles med hensyn til grenseverdier for lyd for de nye boenhetene. Tilgjengelig boenhet For å oppnå en reell økning i antall tilgjengelige boenheter stilles det krav om tilgjengelighet for ulike typer boenheter, men ikke for alle. Det anbefales i teknisk forskrift at flest mulig boenheter prosjekteres og utføres slik at de er tilgjengelige for flest mulig. Jf. TEK gangadkomst til byggverk skal gangadkomst til bygning med boenhet være trinnfri og ikke ha større stigning enn 1:15. For kortere strekning inntil 3,0 m kan stigning være maksimum 1:12. Krav om trinnfri adkomst gjelder for alle bygninger med boenhet. Det opplyses i søknaden at det opprinnelige inngangspartiet mot Kirkegata skal tilbakeføres og benyttes som inngang for 2 leiligheter. Inngang skjer via utvendig trapp. Det er krevende å få til en hensiktsmessig løsning med rampe, da det er stor høydeforskjell og begrenset plass ved fortau. Bygningsmyndigheten legger redegjørelse for unntak fra krav om trinnfri adkomst fra ansvarlig søker til grunn for valgte løsning.

6 Energi Det opplyses i søknaden om at huset ble etterisolert i 2001 med nytt tak og bordkledning, men at bygningen ikke tilfredsstiller krav til energieffektivitet. TEK femte ledd åpner for at krav om energi kun gjelder så langt de passer, dersom kravene ikke kan forenes med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier. Bygningens fasade er regulert til bevaring, og det er således vanskelig å oppnå disse krav uten å gjennomføre vesentlig fasadeendring. TEK femte ledd er lagt til grunn for vurdering av søknaden, og det anses med det grunnlag at tiltaket ikke krever dispensasjon mht. energikrav. Søknaden viser til TEK vedrørende energiforsyning er imidlertid opphevet. Bygningsmyndigheten har derfor ikke vurdert dette punkt i behandling av søknaden. Dispensasjon tekniske krav konklusjon: Etter en samlet vurdering av forsvarlighet og hensiktsmessig bruk gis det dispensasjon fra tekniske krav til tilgjengelig boenhet og ventilasjon. Det er ikke funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra teknisk forskrifts krav til lydisolasjon. Parkering: Jf. pkt i reguleringsbestemmelsen, skal det for tilvekst i bruksareal settes krav til parkeringsdekning i henhold til kommunens vedtekt om krav til parkeringsdekning. Her er satt krav til maksimums- og minimumsdekning, krav til parkering for bevegelseshemmede, samt krav til sykkelparkering. Generelt skal parkering for eiendommene tilstrebes løst i underetasje, eller ved areal på bakkeplan som kan overbygges. Omsøkte tiltak omfatter 3 stk. 2-roms leiligheter. Det er 1 eksisterende 3-roms leilighet i 2. etasje. Dette medfører et krav til 4 parkeringsplasser for eiendommen. Søknaden er vedlagt redegjørelse for parkeringsdekning og plantegninger med 8 parkeringsplasser inntegnet. Bygningsmyndigheten anser at kun 4 av de 8 skisserte parkeringsplasser er egnet med hensyn på plassering og utforming, og har vurdert parkeringsdekningen med den bakgrunn. Med 4 parkeringsplasser dokumenterer søknaden at krav til parkeringsdekning er ivaretatt. Areal til leik/ uteopphold: I henhold til reguleringsbestemmelsene pkt skal det innen områder som nyttes til boligformål opparbeides egnet areal til uteopphold og leik. Arealet kan være felles for flere eiendommer. Arealets størrelse skal være minimum 25 m2 pr boligenhet, og være egnet ut fra sol-/lysforhold, støy, tilgjengelighet og sikkerhet. Innen områder der arealkravet vanskelig kan oppnås kan arealet etter nærmere vurdering reduseres ned mot 20 m2 pr bolig. Boliger skal ha tilgjengelighet til uteareal enten direkte eller via felles/offentlig forbindelse som leder dit. I situasjoner der det er vanskelig å oppnå tilstrekkelig uteareal på bakkeplan kan del av uteoppholdsarealet dekkes på takterrasse. Leikeareal for de minste barna skal dekkes innen eget område. Der egnet offentlig friområde er tilgjengelig i umiddelbar nærhet kan det vurderes hvorvidt kravet til areal innen eget område kan reduseres. Det er i søknaden vist til at det er offentlige parker/ leikeareal som Jernbaneparken i nærheten. Bygningsmyndigheten anser at redegjørelse vedlagt søknaden dokumenterer at boenhetene har tilgang til tilstrekkelig uteoppholdsareal. Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre: Pkt. 1: Boligbygg: For boligbygg etter 20-3 skal det betales et byggesaksgebyr på kr ,- pr. selvstendig boenhet: Kr ,- x 3 = Kr ,-

7 Tilknytningsgebyr for kommunal vannforsyning: Kr ,- x 3 = Kr ,- Tilknytningsgebyr for kommunalt avløp: Kr ,- x 3 = Kr ,- SUM: Kr ,- Det er gjort en vurdering av gebyrets størrelse opp mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsbruk for denne type saker anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Øvrige opplysninger: Dersom det under arbeidene påtreffes kulturminner av noe slag, må arbeidet stanses og vernemyndighetene varsles. Arbeidet skal gjennomføres i tråd med reglene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift TEK10. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker sende søknad om ferdigattest, med vedlagt gjennomføringsplan og evt. samsvarserklæring til kommunen. Kommunen utsteder deretter ferdigattest. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Før ferdigattest utstedes må bekreftet sanitærmelding innsendes. Faktura med gebyr for kommunens saksbehandling og tilknytning for vann og avløp vil bli ettersendt. Matrikkelføring/tildeling av offisiell adresse: Kommunen har ført opplysninger om det godkjente tiltaket i matrikkelen (det offisielle eiendomsregisteret). Nye boenheter er tildelt adresse Kirkegata 12 A, B, C. Tildelingen skjer med hjemmel i matrikkelloven 21, med tilhørende forskrift. Dersom vi ikke hører fra Dem innen 3 uker vil adressen bli registrert i matrikkelen. Det vedlegges kopi av utarbeidet matrikkelplan. Eier er ansvarlig for at den enkelte bygning eller eiendom blir merket med adressenummer. Adressenummeret skal være satt opp før bygningen tas i bruk, jf. matrikkelforskriftens 57. Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Fastsettelse av gebyr for tilknytting til vann og avløp er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. Saken refereres i førstkommende møte i Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Odd Vengstad fagansvarlig e.f. Jan Inge Kristiansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift.

8 Kopi til: BYGGM S HYNNE Nedre Rishalla STEINKJER