Detaljreguleringsplan Jernbanebrygga, Felt B3, Fredrikstad kommu ne

Transkript

1 Detaljreguleringsplan Jernbanebrygga, Felt B3, Fredrikstad kommu ne PLAN ID: PLANBESKRIVELSE Sammendrag ROM Eiendom AS ønsker å tilrettelegge for utbygging av Jernbanebrygga felt B3 i tråd med prinsipper fra gjeldende overordnet regulerings plan, med noen justeringer. Innenfor planområdet ønskes det etablert blokkbebyggelse med tilhørende anlegg, herunder parkering og leke - og oppholdsarealer. Det ønskes også å opparbeide Glommastien gjennom planområdet. Planområdet ligger på v estsiden av Glomma, i sentrumsrandsonen, ca. 225 meter fra Fredrikstad Jernbanestasjon. Området ligger mellom jernbanesporet og Glommastien, like ved Fredrikstadbrua, og er synlig både fra Gamlebyen og Fredrikstadbrua. Planområdet reguleres til hovedform ål bebyggelse og anlegg, herunder blokkbebyggelse. Videre reguleres det samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur fordelt på kjørevei, fortau, gatetun og annet veggrunn grøntareal, samt grønnstruktur i form av turvei (Glommastien). Planforslaget tilla ter at det oppføres bebyggelse med inntil m 2 BYA, tilsvarende en utnyttelsesgrad på 50 % BYA. Det stilles krav til at uteoppholdsarealer skal minst være 30 % av arealet regulert til blokkbebyggelse. Arealene skal opparbeides til lek og opphold. Det aljreguleringsplanen er i hovedsak i tråd med overordnede planer, rammer og føringer, inkludert g jeldende regulerings plan, men det foreslås noen justeringer av plankart og bestemmelser. Disse gjelder trasé og tve r rprofil for kjørevei gjennom området. Det f oreslås også regulert areal til gatetun som ikke var medtatt i gjeldende regulering. Detaljreguleringsplanen tilrettelegger for etablering av moderne boligbebyggelse med gode uteoppholds a realer. Konsekvenser for miljø og samfunn er vurdert, og det konkl uderes med at detaljreguleringsplanen ikke vil medføre vesentlige negative konsekvenser for miljø og samfunn. Det ble mottatt til sammen 14 uttalelser/ merknader i forbindelse med varsel av oppstart reguleringsarbeid samt varsel av en mindre utvidelse a v planområdet. Planforslaget er i hovedsak i henhold til mottatte innspill og uttalelser som refereres og kommenteres i planbeskrivelsens vedlegg 3.

2 2. Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Hensikten med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for oppføring av ca.170 boliger, justering av veitrasé og tverrprofil for adkomstveien Riverside og opparbeidelse av Glommastien på strekningen gjennom planområdet. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Forslagstiller er ROM Eiendom AS som disponerer hovedparten av grunneiendommene innenfor planområdet. Plankonsulenter i denne saken er LOF Arkitekter og Rambøll AS som har utarbeidet planforslaget i fellesskap. Illustrasjonsprosjektet er utarbeidet av LOF Arkitekter (arkitektur), Grindaker (landskap) og Rambøll (øvrige fag). Følgende eiendommer inngår i planområdet *: Gnr.208/ bnr.16 0,852 daa Hjemmelshaver: Jernbaneverket Gnr.208/ bnr ,108 daa Hjemmelshaver: Jernbaneverket Gnr.208/ bnr ,529 daa Hjemmelshaver: Jernbaneverket Gnr.300/ bnr.5 0,036 daa Hjemmelshaver: Fredrikstad kommune Gnr.300/ bnr ,175 daa Hjemmelshaver: Jernbaneverket Gnr.300/ bnr ,487 daa Hjemmelshaver: Jernbaneverket Gnr.300/ bnr ,035 daa Hjemmelshaver: Fredrikstad kommune * oppført areal er kun den delen av hver eiendom som planen berører Det foreligger privatrettslige avtaler mellom Jernbaneverket og ROM Eiendom AS som gir ROM Eiendom AS rettigheten til å disponere eiendommene gnr.208/ bnr.16, gnr.208/ bnr.1668, gnr.208/ bnr.1669, gnr.300/ bnr.1159, gnr.300/ bnr Med bakgrunn i disse avtaler vil det bli foretatt overforing av hjemmel for de respektive eiendommene. Eiendom tilhørende Fredrikstad kommune omfatter kun veigrunn med tilhørende grøftesone for eksisterende vei som inngår i planen. 2.3 Tidligere vedtak i saken Gjeldende reguleringsplan for Cicignon og Jernbanebrygga ble vedtatt i Fredrikstad kommune Ihht. planens bestemmelser kreves det utarbeidet bebyggelsesplan for felt B3. Bebyggelsesplan er utgått som plandokument i ny plan- og bygningslov. Av denne grunn må det utarbeides en detaljreguleringsplan for dette feltet. 2.4 Utbyggingsavtale Det foreligger ingen utbyggingsavtale. 2.5 Krav om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jfr. 4-2 med tilhørende forskrift (Forskriftet om konsekvensutredning 2, 3 og 4). 2

3 Planforslaget omfatter ikke tiltak angitt i forskriftens Vedlegg I (Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes) og faller dermed ikke under kriteriene i 2. Jfr. 3d) skal detaljreguleringsplaner som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering vurderes etter forskriftens 4. Planlagt arealbruk av området avviker fra kommuneplanens arealdel på en mindre del hvor kommuneplanen anviser nåværende grøntstruktur (ca. 0,9 daa). Foreslått reguleringsformål innenfor det aktuelle arealet er gatetun. Siden planen vil avvike noe fra gjeldende kommuneplan skal planen vurderes i forhold til kriterier angitt under 4. Relevante kriterier for vurdering av planforslagets eventuelle vesentlige virkninger for miljø og samfunn er knyttet til: a) Verdifullt landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø. Landskapet vil bli totalt endret som følge av utbygging av landarealet. Etablering av gatetun vurderes ikke å ha negativ påvirkning på landskapsbildet. Formålet berører ingen kjente eller registrerte natur- eller kulturmiljøer. Det er ingen kjente kulturminner i området. b) Inngrepsfrie naturområder, truede arter eller naturtyper. Tiltaket ses i sammenheng med utvikling av et større boligprosjekt i sentrumsområdet i Fredrikstad. Ingen kjente naturverdier berøres av gatetunformålet. c) Friluftsliv. Tiltaket vurderes ikke å være til hinder for ferdsel i elva eller annen friluftsaktivitet i området. h) Risiko for ras, skred og flom. Temaet er utdypende kommentert og redegjort for i vedlagt ROS-analyse. Endringen av formål fra kommunedelplanen og gjeldende reguleringsplan vurderes å være marginal. Gjennomføringen av planforslaget vurderes ikke å medføre vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Basert på vurderingene over vil tiltaket ikke utløse krav om konsekvensutredning jfr. Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , sist endret FOR ). 2.6 Gjennomføringen av planen Utbyggingen av planområdet er planlagt gjennomført trinnvis (4-5 byggetrinn). Parkeringskjeller og byggene mot sør vil utgjøre første byggetrinn (ca. 35 boliger). 3. Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Myndigheter : Fredrikstad kommune Forslagstiller: ROM Eiendom AS Konsulenter: LOF Arkitekter AS, RAMBØLL AS og Grindaker Landskapsarkitekter AS 3.2!"##$%&'(#$)*+)($*#$,*--)./*#*'01(2) Igangsetting av planarbeid ble varslet i Fredrikstadblad utgaven og ved brev til berørte parter, datert Frist for uttalelse/ merknader/ innspill var satt til

4 3.3 3#45'6*,%5#,6&-1) Åpent informasjonsmøte for naboer og interesserte ble avholdt i Kulturhuset St.Croix. Forslagsstiller innledet møtet med en presentasjon av konkurranseprosjektet. Etterpå ble det invitert til spørsmål og diskusjon. Tema som ble tatt opp av de oppmøtte var høyder imot Bellevue, mulighet for småbåthavn, trafikksituasjonen i og etter anleggsfasen, og hvordan de nye leilighetene vil bli. 3.4 Kunngjøring av utvidelse av planområdet I løpet av planprosessen ble det besluttet å utvide avgrensingen av planområdet. Dette for å kunne oppnå bedre biladkomst til bebyggelsen innenfor planområdet. Det ble avholdt møte med Fredrikstad kommune hvor utvidelsen ble diskutert. Referat fra møtet følger planforslaget som vedlegg. Utvidelsen ble varslet til berørte parter, naboer og myndigheter ved brev datert Frist for uttalelse/ merknader var Det ble avholdt befaring med naboer i planområdet hvor planene ble utdypet og detaljer knyttet til arealbruk langs eiendommene Bellevue 1 og 34 ble redegjort for. Naboene stiller seg positive til tiltaket og er opptatt av at eksisterende arealbruk på sine eiendommer kan opprettholdes uendret. 3.5 Innspill Innspill/ merknader som er kommet inn i forbindelse med kunngjøring av igangsatt planarbeid og utvidelse av planområdet er gruppert, referert og kommentert i eget dokument som vedlegges planmaterialet (vedlegg 3). 3.6 Revisjon av plangrense Etter møte med kommunen ble planområdets avgrensing innsnevret mot syd og nord i forhold til planforslag innsendt Trasé for Bellevue ble flyttet mot nord for å øke avstanden til bebyggelsen i Bellevue. Med bakgrunn i dette ble plangrensen i syd nedjustert slik at den ikke lenger berører eiendommene gnr.300/ bnr og Samtidig ble også plangrensen mot nord justert slik at den sammenfaller med plangrense i gjeldende reguleringsplan og ikke lenger berører eiendommen gnr.506/ bnr Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Fylkesplan for Østfold Fylkesplan for Østfold mot 2050 av anviser planområdet som nåværende tettbebyggelse og innenfor langsiktig grense for fremtidig tettbebyggelse. 4

5 Ill. 1: Utsnitt av fylkesplanen. Jernbanebryggas beliggenhet er vist med stiplet, gul linje. Følgende retningslinjer i fylkesplanen er relevante for utformingen av planforslaget: - Rekkefølgebestemmelse til framtidig tettbebyggelse (jfr. kap. 5.3). - Krav om effektiv arealutnyttelse (jfr. kap. 5.4) - Funksjonell lokalisering (jfr. kap. 5.5) Planens hovedmål er levekår og folkehelse, verdiskapning og miljø. Kompetanseutvikling, fortetting, infrastruktur, byutvikling og vern samt folk i fysisk aktivitet skal prioriteres ved gjennomføring av planen. Planen gir en generell arealstrategi for Østfold, men også retningslinjer for energi- og arealbruk inkludert samfunnssikkerhet og beredskap, estetikk og kvalitet i byggeområder, universell utforming, kriminalitetsforebygging, vern av landskaps-, natur- og kulturmiljøverdier, senterstruktur og lokalsamfunn, samt effektiv arealutnyttelse, funksjonell lokalisering, fortetting og transformasjon, næringsområder, kjøpesenter og kollektivtrafikk. Retningslinjene omfatter også veiforhold inkludert parkering og gang- og sykkelveier. I plankartet (delkart for Nedre Glomma) er planområdet avsatt til tettbebyggelse Kommunedelplan for Fredrikstad byområde ( ) I kommunedelplanen for Fredrikstad byområde angis følgende mål: Styrke sentrums attraktivitet Styrke sentrum som sosial arena Legge til rette for økt aktivitet Bidra til økt mangfold Legge føringer som i størst mulig grad bidrar til forutsigbarhet, fleksibilitet og effektivitet i videre planlegging og utvikling av byen. Kommunedelplanen angir følgende hovedgrep som har relevans for foreliggende plan: Styrke tyngdepunktene Gamlebyen, FMV og dagens sentrum/grønli m/dammyr og forbindelsen mellom dem. 5

6 Legge til rette for betydelig boligutvikling og nødvendig sosial infrastruktur innenfor byområdet. Fokus på elverommet og at elva er en del av sentrum og ikke en grense mellom bysentrum og omland. Sikre fysisk og visuell tilgjengelighet til elva. Styrke sammenhenger mellom grøntområder. Legge til rette for fysisk aktivitet. Et overordnet transportsystem med fokus på en indre sentrumsring, parkering i tilknytning til hovedvegnettet, tilrettelegging for sykkel, gode gangforbindelser og en parkeringspolitikk som bidrar til økt bruk av sentrum. Ill. 2: Kommunedelplan for byområdet. Planområdet er vist som nytt boligområde (se rød pil) Kommunedelplan for byområdet anviser planområdet som nytt boligområde med veiformål mot jernbanen (Riverside) og grønnstruktur mot elva. I tillegg anviser planen områder som er flomutsatt (hensynssone flom) og hensynssone natur (verdifull vegetasjon). Se detaljutsnitt av planen i neste figur (Ill. 3). 6

7 Ill. 3: Utsnitt av kommunedelplan for byområdet. Planområdet er vist som nytt boligområde (lys gul), grønnstruktur (grønn) og veiformål (grå). Eksisterende Glommasti (sort stiplet) er vist med ny trasé langs elva (rød stiplet). Hensynssone natur er vist som en smal stripe langs mesteparten av planområdet samt med et mer konsentrert areal i syd (sort skrå skravur) Kommunedelplan for klima og energi ( ) Klima- og energiplan for Fredrikstad kommune bygger opp under nasjonale og regionale klimamål. Fylkesplanens hovedmål er at Østfold skal være klimagassnøytralt innen 2030, og innen 2020 skal klimagassutslipp ligge 20% under 2005-nivå. Minimum 50% skal tas gjennom lokale tiltak. Innen 2012 skal det oppnås en reduksjon i klimagassutslippene på 10% i forhold til 2005-nivå Blant delmålene for å oppnå dette er følgende (kun det som er relevant for denne reguleringsplanen nevnes): Mer konsentrert by- og tettstedsutvikling: Minst 50% av fremtidig boligbygging skal skje innenfor byområdet Ha et miljøvennlig utbyggingsmønster. Boliger legges til områder med omfattende servicetilbud og god infrastruktur, slik at behovet for å bruke bil reduseres og mulighetene for å velge kollektiv transport bedres. I utbygging av boligområder må det være en målsetting å skape bomiljøer som bygger på kretsløpstenking. Energi, avfall og vann skal minimeres samtidig som gjenvinning skal maksimeres. Det er et mål å unngå nye klimagassutslipp ved nye bygg og aktiviteter. Endrete reisevaner: 16% av alle reiser skal gjøres med sykkel: fullføre tiltak i tråd med anbefalingene i sykkelhovedplanen, herunder bygge ut sykkelveier og lage sykkelparkering under tak, slik at det blir lettere å velge sykkelen fremfor bilen. Mer restriktiv parkering Øke andel elbiler i Fredrikstad gjennom å etablere infrastruktur for lading: stimulere etablering av ladeinfrastruktur ved alle nye områder for bebyggelse og anlegg Sykkelhovedplan for Fredrikstad Sykkelhovedplan for Fredrikstad kommune, utarbeidet av Statens Vegvesen og Fredrikstad kommune, legger føringer for utvikling av hovedsykkelveinettet i Fredrikstad: 7

8 Riverside inngår ikke i hovedsykkelveinettet i Fredrikstad kommune. Boliggater med fartsgrense 40 km/t eller lavere regnes i planen å være fullverdige sykkeltraséer. Turveiene vil være et supplement til hovedsykkelveinettet, og ikke en del av dette. Det meste av Glommastien er vurdert som turvei. Fredrikstadbrua inngår i hovedsykkelveinettets rute 1C Utbyggingsprogram for boliger Fredrikstad kommunes utbyggingsprogram for boliger omfatter 200 boliger på Jernbanebrygga (etter 2023). Programmet skal revideres i Gjeldende regulering og pågående reguleringsarbeid Reguleringsplan for Cicignon Skole og Jernbanebrygga Området omfattes av Reguleringsplan for Cicignon Skole og Jernbanebrygga, vedtatt Reguleringsplanen fastsetter at felt B3 er regulert til byggeområde for boliger i blokkbebyggelse, med utnyttelse på maks 50% BYA og MUA = 30%. Langs Glomma er det regulert friområde turvei (Glommastien). Planen fastsetter at maksimalt tillatt høyde på bygninger er kote 21 mot planlagt ny vei langs jernbanelinja Pågående planarbeid Det kjennes ikke til pågående planarbeid i tilliggende planområder eller i nærheten av planområdet. 4.3 Rikspolitiske rammer og føringer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig,-areal- og transportplanlegging, fastsatt Formålet med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transport planlegging er å: Fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Videreutvikle utbyggingsmønster og transportsystem med sikte på å fremme kompakt utvikling av byer og tettsteder, redusere transportbehovet og styrke grunnlaget for klima og miljøvennlige transportformer. Fremme utvikling av bærekraftige, attraktive og funksjonelt utformede byregioner, byer og tettsteder med et godt fysisk miljø som fremmer helse og livskvalitet for alle og som tar vare på og videreutvikler miljøverdiene. Planlegge for fortetting i definerte, tettbygde strøk statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Formålet med disse statlige planretningslinjene er å: Sikre at kommunene går foran i arbeidet med å redusere klimagassutslipp. Sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene. 8

9 Sikre at kommunene bruker et bredt spekter av sine virkemidler i arbeidet med å redusere klimagassutslipp Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Formålet med de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen er blant annet å: Synliggjøre og styrke barn og unges interesser i planleggingen og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Gi kommune bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling Gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/ interesser. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til felles areal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging, eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt ovenfor for å møte dagens, eller fremtidens behov ikke blir oppfylt. 5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet, avgrensing og størrelse Planområdet ligger på vestsiden av Glomma, i sentrumsrandsonen, ca. 225 meter fra Jernbanestasjonen. Området ligger mellom Glomma og jernbanelinjen, like ved Fredrikstadbruas brohode. Området grenser i nordøst til eiendom gnr.208/bnr.16, i nordvest til jernbanelinjen, i sørvest til småhusbebyggelsen Bellevue og i sørøst til Glomma. Planområdet utgjør til sammen ca. 18,6 daa. 5.2 Områdets bruk og innhold Planområdet benyttes i dag hovedsakelig til parkeringsplass (150 plasser). Jernbaneverket har tidligere brukt tomten som tilleggsareal for lagring, vedlikehold av togvogner og utstyr. Det har vært gjennomgående jernbanespor på området, og jernbanebrygga ble benyttet til å laste om kull fra lektere til jernbanevogner. I nord er det etablert en betongkai som avslutter landarealet mot elven. Kaidekket er i relativt dårlig forfatning, mens kaifronten, som er utført i granitt, representerer et flott karaktertrekk for området. Det ligger en lekter fortøyd til kaia. 5.3 Ekisterende bebyggelse Det finnes ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Nabobebyggelsen mot sørvest, Bellevue, fremstår som sammensatt og består av småhus, hovedsakelig i to etasjer, med varierte takformer og materialer. «Bellevuehagene» som 9

10 nylig er oppført vest-sørvest for planområdet består av 4-etasjer lamellbygg som danner et halvåpent kvartal. Kvartalet åpner seg mot småhusbebyggelsen på Bellevue. I vest-nordvest, overfor jernbanesporet ligger en stor parkeringsplass sammen med store bygningsvolumer (Maxbo) som gir området industripreg og en skala som virker fremmed for omgivelsene. Fredrikstadbrua ligger nord for planområdet. Brua danner en markert silhuett som er synlig fra store deler av Fredrikstad og står oppført på Vegvesenets verneplan. Brua betraktes som ett av byens landemerker. 5.4 Demografiske forhold Fredrikstad er en by med høy tilflytting og stor befolkningsvekst, og det er behov for tilrettelegging for boliger i sentrumsnære områder. Jernbanebrygga grenser mot boligområdene Cicignon i sørvest og Lahellemoen i nord. Cicignon er en eldre bydel i Fredrikstad med leiligheter og eldre villabebyggelse. Den er å betrakte som en rolig, sentral bydel med et lavere innslag av barnefamilier. Cicignon anslås å få økt etablering av nye boliger både gjennom fortetting og omdisponering av arealer. Bellevuehagen, et leilighetskompleks med 65 boenheter, er nylig bygd ut like sør for planområdet. Relokaliseringen av Sykehuset Østfold vil sannsynligvis medføre etablering av nye boliger på sykehustomta. Lahellemoen er en bydel som for det meste består av frittliggende boligbebyggelse, i hovedsak trehus fra ulike tidsepoker. Befolkningssammensetningen her er variert. 5.5 Barns interesser Planområdet er ikke tilrettelagt for lek og rekreasjon for barn og unge slik det er i dag. Arealet benyttes til parkeringsplass og er lite egnet til andre formål, foruten Glommastien som går gjennom området langs elva. 5.6 Sosial infrastruktur, forretninger og tjenestetilbud Det finnes ingen sosial infrastruktur innenfor planområdet. Cicignon barne- og ungdomsskole ligger cirka 250 meter fra planområdet. Skolen ble rehabilitert og påbygget i Det finnes i dag to barnehager i nærheten, den ene ved Cicignon skole og en i Lislebyveien, ca 600 meter fra planområdet (Kiæråsen barnehage). Lokale idrettslag og foreninger finnes i sykkelavstand fra planområdet. På Cicignon finnes flere parker med lekeapparater, og det er ballbinge på Tollbodbrygga. Vis á vis jernbanen finnes en byggevareforretning, i Lislebyveien en dagligvareforretning (ca.600 meter fra planområdet) og på Cicignon finnes enkelte mindre butikker for detaljhandel. For øvrig er det kort vei til Fredrikstad sentrum med alle nødvendige tjenestetilbud, herunder lege-, postkontor, bank, forretning, m.m. 5.7 Topografi, landskap og vegetasjon Planområdet er langstrakt og ligger mellom Glomma og jernbanen. Fra nordvest til sørøst faller terrenget totalt ca.7 meter, fra kote +7,1 m til kote 0,0 m ved Glomma. Fallet er ujevnt. Den største delen av planområdet danner et platå på ca. kote 3 m som delvis 10

11 består av fyllmasser. Det utfylte terrenget faller bratt sørover mot elvebredden. Mot nord avslutter kaia landarealet mot elven. Ved adkomst til planområdet i sørvest ligger terrenget på samme høyde som jernbanesporet. Terrenget faller mot nord, og en fylling mot jernbanen opptar høydeforskjellen. Området bærer tydelig preg av at det har vært benyttet til ulike formål gjennom tidenes løp, det er svært lite av det opprinnelige landskapet igjen på området. Fra fyllingskanten i sør ned mot elven finnes en del løvtrær. Det er også busk og løvtrevegetasjon i fyllinga mot jernbanen. I sør, like utenfor planområdet, finnes tre store lindetrær i en privat hage (1,0m dbh). Disse er markert i Naturdatabase som lokalt viktig naturtype (verdi C), og blir ikke berørt ved gjennomføring av reguleringsplan. Planområdet ligger i front av høydedraget Kapellfjellet og Guldberg. Fredrikstadbrua danner en markert silhuett som vises fra store deler av Fredrikstad. En gjennomføring av tiltak som betinger omfattende rekonstruksjon av topografien, vil ikke skje på bekostning av verdifulle landskapstrekk eller landformer. 5.8 Klimatiske forhold Solforhold På grunn av det åpne landskapet og lite og lav nabobebyggelse har planområdet gode solforhold. Mot øst danner elva et bredt, åpent rom. På motsatt bredd er terrenget lavt og flatt, og bebyggelsen er på 4-6 etasjer. Mot syd danner elvas lengderetning et stort, åpent rom. Mot vest-nordvest vil søndre og laveste del av Kapellfjellet hindre den seneste kveldsolen fra å treffe området. Illustrasjonen nedenfor viser grovt hvordan solen treffer planområdet. Ill. 4: Skisse som viser hvordan solen vil treffe planområdet. Vindforhold Planområdet ligger parallelt med Glomma. Vindroser fra målestasjonene ved Strømtangen Fyr og Borge viser dominans av vinder fra sør, sørvest og nordøst. (Ill.5). Det er derfor naturlig å anta at vindbildet er noenlunde det samme ved Jernbanebrygga. 11

12 DETALJREGULERI NGSPLAN JERN BAN EBRYGGA B3 I ll. 5 : Vindroser for mål e stasjoner på Borge (venstre) og Strømtangen fyr (høyre). Sør - og sørvestlige vinder er dominerende. Glommas løp går i samme retning som vindbildet fra de to målestasjonene. Glomma utgjør et daldrag mellom bysiden og Østsiden. Frem herskende vindretninger følger elvens lengderetning, fra nord øst eller sørvest. Det er god luftgjennomstrømning ved planområdet. Blokkbebyggelse på Jernbanebrygga kan også bidra til å skape et bedre lokalt klima dersom strukturen legges slik at vinden demp es. 5.9 Naturverdier Planområdet har i dagens situasjon ingen vesentlig funksjon eller verdi som naturområde. I Naturdatabasen er det ikke registrert spesielle verdier knyttet til biologisk mangfold innenfor planområdet. Utenfor planområdet er det registrert i Naturdatabasen artsforekomst (sårbart art) Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Fredrikstadsbrua (bygd 1957), som spenner seg over planområdets nordligste del, er fr edet som kulturminne. Lengre sør utenfor planområdet ligger restene av Cici gnon fort og bebyggelsen på Cicignon, som omfatter godt bevarte herskapelige villaer ut mot Glomma i ny - empire, jugend -, sveitser - og dragestil. Bydelen er et resultat av industria liseringen på siste halvdel av tallet, hvor folk i de frie yrker og deler av plankeadelen bosatte seg. Store parker, D omkirken, B iblioteket (fredet) og T ollboden inngår også i dette kulturmiljøet Støy Området er utsatt for støy generert av jern banetrafikk i nordvest og vegtrafikk over Fredrikstadbrua i nordøst. Jernbanen bidrar mest til støy i planområdet slik det er vist i støysonekart 2025 og 2035 for vei og jernbane jfr. Støy u tredning (vedlegg 7). 12

13 Basert på utredningen er det forventet at det vil kunne være behov for særlige tiltak for å overholde krav til støynivåer i uteoppholdssoner og innendørs støynivå. Støy er utdypende kommentert i ROS-analyse (vedlegg 4). Ill 6: Støysonekart (2 m beregningshøyde) som viser at jernbanen er den dominerende støykilden Luftforurensing Fredrikstad kommune har kartlagt luftkvaliteten innenfor kommunens grenser og utarbeidet et luftsonekart som synliggjør områdene som er utsatt for luftforurensing. Kartet viser at planområdet faller innenfor gul sone, som er en vurderingssone hvor det bør vises aktsomhet ved etablering av boligbebyggelse. Ill 7: Luftsonekart utarbeidet av Fredrikstad kommune. Planområdet markert med grønn sirkel. Planområdet ligger nær sentrum av byen, men ligger likevel utenfor områdene som har den største konsentrasjonen av luftforurensning i dag. Planområdet ligger nær elva, som på sin side bidrar til god luftutskifting. Eneste store trafikkåre i nærheten er Fredrikstadbrua hvor støv og eksos fortynnes kraftig på grunn av stor høyde. 13

14 Fremherskende vindretning (SV) fører det meste av forurensingen videre mot nord og ikke til planområdet. Luftkvaliteten i området vurderes som tilfredsstillende. En økt satsing på kollektivtrafikk og bruk av sykkel vil kunne bidra til en mer forsiktig fremskriving enn hva dagens beregningsformel fra Statens vegvesen representerer Forurensing i grunnen Analyse viser at det er forurensede masser i grunnen som må fjernes (se vedlegg 8 Miljøteknikk) Trafikkforhold Kjøreadkomst Trafikk til og fra planområdet er hovedsakelig fra krysset St.Croix via Hans Jacob Nilsens gate, Jernbanegata og Riverside. Trafikk til og fra vest og sentrum benytter hovedsakelig Kråkerøyveien, Nygårdsgata, Riddervoldsgate, Hans Jacob Nilsens gate og Jernbanegata til Riverside. Noen ankommer planområdet fra sør via Ferjestadsveien og Jernbanegata til Riverside. Det er ikke gjennomkjøring til og fra planområdet fra nord. For utfyllende informasjon om bl.a. vegsystem, trafikkmengder se Vedlegg 6 Trafikkanalyse for B3 Jernbanebrygga. Ulykkessituasjon De potensielle farene i området er knyttet til jernbanen og elva. Jernbanen er sikret med gjerde, mens elva som naturelement ikke er sikret. Dersom barn leker i området i dag, kan elva være et faremoment spesielt fordi elvekanten er dominert av løvtrevegetasjon som i sommerhalvåret gjør stedet uoversiktlig. Det er ikke kjent at det har skjedd alvorlige ulykker på stedet. Trafikksikkerhet for myke trafikanter Dagens adkomst til parkeringsområder og kaiområde er ikke tilrettelagt for myke trafikanter. Trafikkmengden er begrenset, og Glommastien som turvei har egen trasé. Ved planlegging av ny situasjon skal det legges vekt på å sikre myke trafikanter i trafikkbildet. Kollektivtilbud Planområdet ligger nær sentrum og har gode tog og bussforbindelser både lokalt og regionalt. Jernbanestasjon er innenfor gangavstand (ca. 225 m). Avstand til fergeleie for byferga er også innenfor gangavstand (ca 350 m) Grunnforhold Det har i forbindelse med reguleringsarbeidet, og også tidligere, blitt utarbeidet geotekniske grunnundersøkelser for planområdet. Grunnforholdene er grundigere omtalt i ROS-analysen. Her gjengis kun et sammendrag av forholdene. Ut i fra løsmassekart hentet fra Norges geologiske undersøkelser, er løsmasser på tomten kartlagt som fyllmasser og tykke havavsetninger. Resultater fra grunnundersøkelsene (se vedlegg 10 ) viser at det ikke er kvikkleire eller sprøbruddmateriale i planområdet. Det er gjort grunnboringer for både planområdet, området nord for Fredrikstadbrua og for området Bellevue umiddelbart syd for 14

15 planområdet. Basert på foreliggende analyser er det av geoteknikker vurdert at området som helhet har middels til fast leire. ROS-analysen utreder forholdene til et nivå hvor det kan fastslås at planlagte tiltak er gjennomførbare. Ill 8: Kart som viser hvor det er foretatt grunnundersøkelser. Det er gjennomført i nord og sør, men ikke den midtre delen. I forhold til dagens situasjon og bruk har området nord for Fredrikstadbrua tilfredsstillende sikkerhet mot skred. Dersom Jernbanebrygga har for lav sikkerhet i henhold til dagens regelverk, kan sikkerheten økes ved masseutskifting med lette masser bak kaia. Fra avslutning av kaia og sydover mot Bellevue kan det være noe lav sikkerhet. Sikkerheten kan økes til et akseptabelt nivå med en permanent avstivet stålspunt (som benyttet lengre syd langs elva) og/eller avlastning på toppen av skråningen Vann og avløp Vann- og avløpsledninger som berører planområdet er vist på kart i neste illustrasjon. Hvorvidt ledningsnett langs Riverside må omlegges avhenger av grad av omlegging av veien samt av p-kjellerens endelig utstrekning. En overvannsledning som krysser tomta fra Riverside mot Glomma vil måtte legges om pga. konflikt med planlagt bebyggelse. Ill 9: Kart som viser eksisterende vann- og avløpsledninger 15

16 5.17 El-forsyning, fjernvarme m.m. Fredrikstad energinett har eksisterende ledningsnett som forsyner bebyggelsen rundt planområdet. For strømforsyning av ny bebyggelse i området må det etableres et nytt strømforsyningsnett og eventuelt en ny transformatorstasjon. I reguleringsområdet er det lavspenningskabler (230v) som kan komme i konflikt med planlagt bebyggelse og som eventuelt må legges om. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Leverandør er Fredrikstad fjernvarme AS. Det er lagt stikkledning for forsyning av fjernvarme sør i planområdet (Ill.10). Omfang av eventuell omlegging som følge av etablering av nedkjøringsrampe fra Bellevue til parkeringskjeller avklares ved detaljprosjektering. Ill 10: Kart som viser eksisterende fjernvarmeledninger med stikkledning til planlagt ny bebyggelse. 6. Planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Innenfor planområdet legges til rette for etablering av blokkbebyggelse med tilhørende anlegg og opparbeidelse av Glommastien. 6.2 Reguleringsformål I planen og arealbruk Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse blokkbebyggelse, felt BB1-2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg V1-2 Fortau F1-2 Gatetun GT Annen veggrunn grøntareal AVG 1-3 Grøntstruktur: Grøntstruktur turveg Glommastien, G1-2 10,34 daa 2,01 daa 0,75 daa 0,87 daa 1,19 daa 3,51 daa 16

17 6.3 Blokkbebyggelse (BB1-2) Byggeområde for blokkbebyggelse er inndelt i felt BB1 i syd og BB2 i nord. I Illustrasjonsprosjektet blir feltene kalt «Hagene»( BB1) og «Kaia» (BB2). Ill. 11: Hovedgrepet for organisering av bebyggelsen tar utgangspunkt i tomtas form, orientering i forhold til elva, utsikt, solforhold og fremherskende vindretning Estetikk Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i planområdet skal gis en tidsriktig og god estetisk utforming, i samspill med eksisterende omgivelser. Det stilles krav til at farger og materialer skal tilpasses omkringliggende miljø og landskap, og at bebyggelse og anlegg skal ha god terrengtilpasning Utnyttelsesgrad Fastsatt maksimalt tillatt utnyttelsesgrad (BYA 50%) videreføres fra gjeldende reguleringsplan. Planforslaget fastsetter at utnyttelsen kan beregnes samlet for bebyggelsen i felt BB1 og BB Bebyggelsens plassering og byggegrenser Ytre byggegrenser mot nabobebyggelse i syd og Fredrikstad-brua i nord videreføres fra gjeldende reguleringsplan. Ved å opprettholde gjeldende byggegrense mot nabobebyggelsen i syd tilrettelegges for en god overgang mellom Bellevue bebyggelsen og bebyggelsen som skal etableres innenfor planområdet. Opprettholdelsen av gjeldende byggegrense mot Fredrikstadsbrua ivaretar opplevelsen av bruas silhuett. Byggegrensen mot jernbanen er 15 m fra senter av nærmeste spor i drift. For bebyggelsen under terreng kan grensen settes til 3,5 m fra senter nærmeste spor. Interne byggegrenser er fastsatt for å sikre en tverrstilt lamellsstruktur i søndre del (BB1) og for å sikre et brudd i bebyggelsen mellom BB1 og BB2 som kan nyttes til felles park. 17

18 I felt BB1 («Hagene») skal det etableres 4 lamellbygg med ulik lengde plassert i en kamstruktur på tvers av Glomma. Bebyggelsesmønsteret i felt BB1 medfører at det skapes siktkorridorer mellom Glomma og Kapellfjellet / Guldberg og bidrar til gode uteromdannelser. Siktkorridorene ivaretar opplevelsen av åsprofilen sett fra østsiden av Glomma og bebyggelsens visuelle kontakt med elva. Samtidig ivaretas kontakten med Glomma for bakenforliggende boligområder. Grepet innebærer også at de fleste leilighetene får utsikt og kontakt mot elverommet foruten gode lys- og solforhold både fra tidlig formiddag til ettermiddag/kveld. I felt BB2 («Kaia») skal det plasseres 2 lamellbygg parallelt med Glomma. Bebyggelsesmønsteret i felt BB2 medfører at leilighetene får gode solforhold både formiddag og ettermiddag/kveld, og direkte utsikt mot elverommet. For å beholde en viss grad av fleksibilitet ved videre prosjektering, er det ikke fastsatt interne byggegrenser på plankartet innenfor dette feltet. Men det fastsettes i reguleringsbestemmelsene at lange fasader skal behandles slik at man unngår monotoni Bebyggelsens høyde Maksimalt tillatt byggehøyde for begge felt er fastsatt med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan som angir en maksimalt tillatt byggehøyde for bebyggelsen mot Riverside på c + 21,0 m. Foreliggende planforslag fastsetter at bebyggelsen i felt BB1, med unntak av bygg A2, skal oppføres med maksimal gesimshøyde c+21,0m, tilsvarende 5 etasjer (inklusiv parkeringskjeller). Bygg A2, som ligger nærmest Bellevue, skal oppføres med maksimal gesimshøyde c+18,0m, tilsvarende 4 etasjer (inklusiv parkeringskjeller). Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i felt Bb2 skal oppføres med maksimal gesimshøyde c+21,0m Bebyggelsens utforming Bebyggelsen forutsettes utført i et moderne formspråk med flate tak på hovedvolumene. Det stilles ikke andre formelle krav vedrørende utforming av bebyggelsen, men illustrasjonsprosjektet viser at volum- og flatefragmentering bidrar ytterligere til godt estetisk naboskap til villabebyggelsen i sør Felles uteoppholdsarealer Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene til at felles uteoppholdsareal skal utgjøre minimum 30% av areal regulert til byggeområde for blokkbebyggelse, eksklusiv veier og parkeringsarealer. Planforslaget fastsetter at MUA kan beregnes samlet for blokkbebyggelsen i felt BB1 og BB2. Dette med bakgrunn i felles bruk av bla. parken mellom delfeltene. Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene til at uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for lek og opphold og opparbeides med variert beplanting, belysning og møblering. Planforslaget stiller videre krav til at det skal foreligge utomhusplan i målestokk 1:500 før det gis rammetillatelse. Detaljert utomhusplan for det enkelte felt/ byggetrinn skal foreligge før det gis igangsettingstillatelse. Reguleringsbestemmelsene fastsetter krav til innhold for utomhusplan samt krav til at utomhusarealene skal opparbeides samtidig med tilhørende bebyggelse og skal være ferdig opparbeidet for angjeldende byggetrinn før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. 18

19 Bebyggelsens felles uteoppholdsarealer organiseres ulikt i de to delfeltene og forholder seg til bebyggelsens utforming og orientering. Fellesarealene tilhørende henholdsvis «Hagene» og «Kaia» ligger på ca. c +6,5 m. Utearealene vil bli utformet som frodige, vegetasjonsfylte hager med variert beplantning og høy materialkvalitet. Tilstrekkelig jorddybde skal sikre gode vekstvilkår for vegetasjon. Felles uteoppholdsarealer i «Hagene» vil bli plassert sentralt i gårdsrommene og vil benyttes til opphold og lek. Fellesarealene avskjermes med plantefelt mot de private utearealene tilknyttet leilighetene i 1.etg. Lekeplassene er tiltenkt de minste barna og tilrettelegges for aktiviteter tilpasset aldersgruppen. De private utearealene er plassert langs bygningenes sørfasader og får således gode solforhold. Felles uteoppholdsarealer tilhørende «Kaia» vil ha gode solforhold f.o.m. ca.kl.13:00 grunnet orientering mot vest/nordvest og vil benyttes til opphold, rekreasjon og lek. Hekker, plantefelt og trær vil skjerme felles uteoppholdsarealer mot veien. Arealene på terrengnivå mot sørøst er private utearealer for boligene i 1.etg. Disse skjermes mot Glommastien med brede plantebed. Sentralt i planområdet, mellom «Hagene» og «Kaia», anlegges «Parken» som er felles for bebyggelsen i planområdet. «Parken» formidler overgangen mellom veien på ca. c +6,5 m og Glommastien på ca. c+2,0 m. Overgangen utformes med en gangsti som slynger seg langs kanten av parken. Arealene langs stien opparbeides som grønne bed med stauder, busker og trær. Det nedre arealet er tilknyttet Glommastien, og inviterer forbipasserende inn. «Parken» avsluttes med en gressflate mot elva Interne gangveier Planforslaget stiller krav til at utrykningskjøretøy skal ha uhindret fremkommelighet til bebyggelsen. Gangveiene som leder fra fortauet langs Riverside til boligenes inngangspartier anlegges med fast dekke og dimensjoneres for sykebil/ flyttebil. Gangveiene er tilknyttet sentrale funksjoner som sykkelparkering og avfallsstasjoner. Veiene utformes universelt. I felt BB1 («Hagene») er det avsatt areal til oppstillingsplass for brannbil slik at alle leiligheter kan nås med stigebil. I felt BB2 («Kaia») vil brannbil, grunnet den korte avstanden mellom bygg og vei, ha tilkomst til alle leilighetene ved å benytte vei/fortau til oppstilling. Øvrige interne gangveier i begge områder dimensjoneres for fotgjengere. I hvert felt etableres interne gangveier og trappeanlegg som knytter sammen boligenes oppholdsarealer til Glommastien. For å nå Glommastien fra «Parken» etableres en gangsti som slynger seg langs kanten av denne. I tillegg til denne etableres en gangforbindelse som leder til Glommastien fra fortauet ved Riverside (nord for Kaia) gjennom gatetunet. Begge gangstier utformes universelt. På grunn av terrengets topografi er det ikke mulig å etablere flere universelt utformede gangforbindelser fra Riverside til Glommastien. 19

20 6.3.8 Parkering Krav til parkering er fastsatt ihht. parkeringsnormen for Fredrikstad kommune sentrumsområde grunnet planområdets plassering i randsonen til sentrum og områdets meget gode kollektivtrafikkdekning. Dette er i tråd med kommunedelplan for klima og energi (2013) som anmoder om en mer restriktiv parkering. Parkering for bil skal opparbeides etter følgende norm: Bolig over 80 m2 min. 1,0 p-plass/bolig Bolig mellom m2 min. 0,8 p-plass/ bolig Bolig under 40 m2 min. 0,5 p-plass/ bolig Parkering for sykkel: 2 sykkelplasser/ bolig Bilparkering vil i hovedsak bli etablert i garasjeanlegg under terreng. Det åpnes for inntil 20 p-plasser på terreng Avkjørsel Planforslaget stiller krav til at avkjørsel opparbeides som vist med pil på plankartet. Det skal opparbeides to avkjørsler for tilkomst til p-kjeller - en i øst, direkte fra V1 Riverside, og en i nord, fra V1 Riverside gjennom gatetunet. Avkjørselen i øst gir tilkomst til p-kjeller på c +3,0 m under BB1. Avkjørselen i nord gir tilkomst til p-kjeller under BB2 på c+2,5 m. Ved å begrense antall avkjørsler reduseres også risikoen for påkjørsler. 6.4 Kjørevei (V1-V2) Kjørevei V1, som omfatter Riverside, foreslås regulert til offentlig formål i tråd med kommunens ønske. Vegen er utformet etter SVV Håndbok N100 Veg- og gateutforming og dimensjonert som adkomstvei i boligområder med fartsgrense 30km/t, og med tverrprofil tilpasset mer enn 50 boenheter i blindvei eller mer enn 80 boenheter i sløyfe (tverrprofil etter figur C.21 i håndboken). Asfaltert bredde blir 5,0 meter. Kjørevei V2 omfatter en del av Bellevue og er regulert til offentlig formål (kommunal vei). Vegen er utformet etter SVV Håndbok N100 Veg- og gateutforming og dimensjonert som adkomstvei i boligområder med farts-grense 30km/t, for inntil 80 boenheter i sløyfe, uten fortau og med frisiktkrav tilpasset boliggate med ÅDT under 500. Asfaltert bredde blir 3,5 meter. I gjeldende regulering er Riverside regulert inn med større bredde enn det som fastsettes i planforslaget. Rambøll AS utarbeidet i forbindelse med planforslaget Trafikkanalyse for Jernbanebrygga felt B3(vedlegg 6). Trafikkforholdene er vurdert for å kunne evaluere planforslagets konsekvenser for omgivelser samt dimensjonere kjørevei, fortau, gangveier innenfor planområdet. Basert på en belastning på ÅDT på ca. 600, legges til grunn at Riverside bør beregnes og dimensjoneres etter Statens Vegvesen Håndbok 017 som A1 Atkomstveger i boligområder, fartsgrense 30km/t. Veien blir utformet på de myke trafikantenes premisser. Grunnet fartsgrense 30 km/t vil den også kunne brukes av syklende. Veien vil i hovedsak ligge på ca. c+6,0 m, mens den nord i området vil senke seg til ca. c+3,0 m for å nå eksisterende terreng nord i planområdet. 20