Forslag til detaljregulering for Jernbanebrygga, felt B3 Sentrum Forslagstiller: ROM Eiendom AS

Transkript

1 Saksnr.: 2013/21641 Dokumentnr.: 44 Løpenr.: 63825/2015 Klassering: B3 Jernbanebrygga Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /15 Forslag til detaljregulering for Jernbanebrygga, felt B3 Sentrum Forslagstiller: ROM Eiendom AS Utvalgsleders innstilling Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak: Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Jernbanebrygga, felt B3, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven når følgende forhold er endret: 1. Byggehøydene reduseres til maks cote +21m med takoppbygg. 2. Adkomsten V2 flyttes. Alternativt kan byggegrensen mot Bellevue utvides slik at det blir en bredere buffer mellom ny og eldre bebyggelse. Fredrikstad, Planutvalgets behandling : Mail av m/vedlegg fra Rom Eiendom ble fremlagt. Votering: Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak : Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Jernbanebrygga, felt B3, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven når følgende forhold er endret: 1. Byggehøydene reduseres til maks cote +21m med takoppbygg. 2. Adkomsten V2 flyttes. Alternativt kan byggegrensen mot Bellevue utvides slik at det blir en bredere buffer mellom ny og eldre bebyggelse. Fredrikstad, Rett utskrift: Grete Herwander møtesekretær Utskrift til: Saksbehandler Torill Nilsen Kommunalsjef Roy Jakobsen Side 1 av 12

2 Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder Ingen endring. Rådmannens kommentar Ingen kommentar. Rådmannens forslag til innstilling Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Jernbanebrygga, felt B3, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven når følgende forhold er endret: 1. Byggehøydene reduseres til maks cote +21m med takoppbygg. 2. Adkomsten V2 flyttes. Alternativt kan byggegrensen mot Bellevue utvides slik at det blir en bredere buffer mellom ny og eldre bebyggelse. Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av boligblokker ved Jernbanebrygga, felt B3. Byggeområdet er foreslått delt inn i to felt, BB1 i syd og BB2 i nord, med parkering i kjeller. Den vedtatte reguleringsplanen for området «Cicignon skole og jernbanebrygga» legger rammer og føringer for planarbeidet. Disse rammene er utfordret ved at planområdet er utvidet, adkomsten ikke løst innenfor planområdet og høydebestemmelsene er ikke fulgt. Planforslaget viser to adkomster til bebyggelsen, en fra nord og en fra syd, som begge ligger utenfor det opprinnelige planområdet. I nord er det regulert inn en avkjørsel i det som var avsatt til grøntområde/friområde i gjeldende regulering. I syd er det foreslått å bruke eksisterende Bellevue for adkomst til BB1. Dette vil påvirke «buffersonen» mot villabebyggelsen på Bellevue. Rådmannen foreslår at adkomsten fra syd flyttes eller alternativt at «buffersonen» utvides slik at avstanden til den eksisterende bebyggelsen blir større. Høyden på bebyggelsen er nå satt til kote + 20,5m, men effekten av takterrasser og tekniske installasjoner på tak vil fremdeles utfordre høydebestemmelsene. Effekten av det som foreslås vil langt på vei utgjøre en ekstra etasje. Rådmannen foreslår at høyden settes til maks cote + 21m med takoppbygg. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne uttalelser 6. Illustrasjonshefte, datert ROS analyse, datert Støyutredning, datert Geoteknisk rapport, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentliste. Side 2 av 12

3 Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Planområdet ligger mellom jernbanesporet og Glommastien, avgrenset av Fredrikstadbroa i nord og eksisterende bebyggelse på Bellevue i syd. Planområdet B3 ligger innenfor reguleringsplan for Cicignon skole og Jernbanebrygga som ble vedtatt Planen som er en flateplan krever at det utarbeides en bebyggelsesplan på det aktuelle området. Bebyggelsesplan er utgått som plandokument i ny plan- og bygningslov og det må derfor utarbeides en detaljreguleringsplan. Hensikten er å tilrettelegge for oppføring av blokkbebyggelse med ca. 170 boliger. Plankonsulenter i denne saken er LOF Arkitekter og Rambøll AS, som har utarbeidet planforslaget i fellesskap med ROM Eiendom som forslagsstiller. Overordnet planstatus Nasjonale retningslinjer for regional og kommunal planlegging - Statlige planretningslinjer for Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) - Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å styrke barn og unges interesser i planleggingen - Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520) - Retningslinjer for støy i planlegging (M-128) Fylkesplan for Østfold mot 2050 av Planområdet ligger innenfor fylkesplanens langsiktige by- og tettstedsavgrensning. Følgende retningslinjer i fylkesplanen er relevante for utformingen av planforslaget: - Rekkefølgebestemmelse til framtidig tettbebyggelse (jfr. kap. 5.3). - Krav om effektiv arealutnyttelse (jfr. kap. 5.4) - Funksjonell lokalisering (jfr. kap. 5.5) Kommunedelplanen for Fredrikstad byområde (området ligger utenfor sentrum) Planen angir følgende hovedgrep som har relevans for foreliggende plan: - Styrke tyngdepunktene Gamlebyen, FMV og dagens sentrum/grønli m/dammyr og forbindelsen mellom dem. - Legge til rette for betydelig boligutvikling og nødvendig sosial infrastruktur innenfor byområdet. - Fokus på elverommet og at elva er en del av sentrum og ikke en grense mellom bysentrum og omland. Sikre fysisk og visuell tilgjengelighet til elva. - Styrke sammenhenger mellom grøntområder. - Legge til rette for fysisk aktivitet. Et overordnet transportsystem med fokus på en indre sentrumsring, parkering i tilknytning til hovedvegnettet, tilrettelegging for sykkel, gode gangforbindelser og en parkeringspolitikk som bidrar til økt bruk av sentrum. Området ligger innenfor hensynssone H560_8 Bevaring naturmiljø. I det videre arbeid skal eksisterende vegetasjon hensyntas. Kulturminner- syntesekartet viser området som: - Kulturminner: nr. 683 Fredrikstad brua svært sårbart område - Kulturminner: nr. 684 Gamlebyen/Isegran- ekstremt sårbart område - Landskap: nr. 254 Isegran/Glomma svært sårbart område - Rekreasjon: nr. 491 Glomma svært sårbart område Side 3 av 12

4 Kommuneplan for klima og energi ( ) Klima- og energiplan for Fredrikstad kommune bygger opp under nasjonale og regionale klimamål. Fylkesplanens hovedmål er at Østfold skal være klimagassnøytralt innen 2030, og innen 2020 skal klimagassutslipp ligge 20% under 2005-nivå. Minimum 50% skal tas gjennom lokale tiltak. Innen 2012 skal det oppnås en reduksjon i klimagassutslippene på 10% i forhold til 2005-nivå. Sykkelhovedplan for Fredrikstad Sykkelhovedplan for Fredrikstad kommune, utarbeidet av Statens Vegvesen og Fredrikstad kommune, legger føringer for utvikling av hovedsykkelveinettet i Fredrikstad: - Riverside inngår ikke i hovedsykkelveinettet i Fredrikstad kommune. - Boliggater med fartsgrense 40 km/t eller lavere regnes i planen for å være fullverdige sykkeltraséer. - Turveiene vil være et supplement til hovedsykkelveinettet, og ikke en del av dette. - Det meste av Glommastien er vurdert som turvei. - Fredrikstadbrua inngår i hovedsykkelveinettets rute 1C. Gjeldende regulering og pågående reguleringsarbeid Området omfattes av Reguleringsplan for Cicignon Skole og Jernbanebrygga, vedtatt Reguleringsplanen fastsetter at felt B3 er regulert til byggeområde for boliger i blokkbebyggelse, med utnyttelse på maks 50% BYA og MUA= 30 %. Langs Glomma er det regulert friområde turvei (Glommastien). Planen fastsetter at maksimalt tillatt høyde på bygninger er cote 21 mot planlagt ny vei mot jernbanen. Det pågår ikke planarbeid i tilliggende planområder eller i nærheten av planområdet. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet, avgrensing og størrelse Planområdet ligger på vestsiden av Glomma, i sentrumsrandsonen, ca. 225 meter fra Jernbanestasjonen. Området ligger mellom Glomma og jernbanelinjen, like ved Fredrikstadbroas brohode. Områdets bruk og innhold Planområdet benyttes i dag hovedsakelig til parkeringsplass (150 plasser). Jernbaneverket har tidligere brukt tomten som tilleggsareal for lagring, vedlikehold av togvogner og utstyr. Det har vært gjennomgående jernbanespor på området, og jernbanebrygga ble benyttet til å laste om kull fra lektere til jernbanevogner. Eksisterende bebyggelse Det finnes ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Barns interesser Planområdet er ikke tilrettelagt for lek og rekreasjon for barn og unge slik det er i dag. Arealet benyttes til parkeringsplass og er lite egnet til andre formål, foruten Glommastien som går gjennom området langs elva. Sosial infrastruktur, forretninger og tjenestetilbud Det finnes ingen sosial infrastruktur innenfor planområdet. Cicignon barne- og ungdomsskole ligger cirka 250 meter fra planområdet. Det finnes i dag to barnehager i nærheten, den ene ved Cicignon skole og en i Lislebyveien, ca. 600 meter fra planområdet (Kiæråsen barnehage). På Cicignon finnes flere parker med lekeapparater, og det er ballbinge på Tollbodbrygga. For øvrig er det kort vei til Fredrikstad sentrum med alle nødvendige tjenestetilbud, herunder lege-, postkontor, bank, forretning, m.m. Side 4 av 12

5 Naturverdier I kommunedelplan for Fredrikstad byområde er en del av planområdet avsatt til hensynssone 560 Bevaring naturmiljø vegetasjonsbelte langs elven. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Fredrikstadsbrua (bygd 1957), som spenner seg over planområdets nordligste del, er fredet som kulturminne. Støy Området er utsatt for støy generert av jernbanetrafikk i nordvest og vegtrafikk over Fredrikstadbrua i nordøst. Jernbanen bidrar mest til støy i planområdet slik det er vist i støysonekart 2025 og 2035 for vei og jernbane jfr. Støyutredning. Basert på utredningen er det forventet at det vil kunne være behov for særlige tiltak for å overholde krav til støynivåer i uteoppholdssoner og innendørs støynivå. Støy er utdypende kommentert i ROS-analyse. Luftforurensing Fredrikstad kommune har kartlagt luftkvaliteten innenfor kommunens grenser og utarbeidet et luftsonekart som synliggjør områdene som er utsatt for luftforurensing. Kartet viser at planområdet faller innenfor gul sone, som er en vurderingssone hvor det bør vises aktsomhet ved etablering av boligbebyggelse. Forurensning i grunnen Analyse viser at det er forurensede masser i grunnen som må fjernes. Trafikkforhold - kjøreadkomst Trafikk til og fra planområdet er hovedsakelig fra krysset St.Croix via Hans Jacob Nilsens gate, Jernbanegata og Riverside. Kollektivtilbud Planområdet ligger nær sentrum og har gode tog- og bussforbindelser både lokalt og regionalt. Jernbanestasjon er innenfor gangavstand (ca.225m). Avstand til fergeleie for byferga er også innenfor gangavstand (ca.350m). Grunnforhold Det har i forbindelse med reguleringsarbeidet, og også tidligere, blitt utarbeidet geotekniske grunnundersøkelser for planområdet. Grunnforholdene er omtalt i ROS-analysen. El-forsyning, fjernvarme m.m. Fredrikstad energinett har eksisterende ledningsnett som forsyner bebyggelsen rundt planområdet. For strømforsyning av ny bebyggelse i området må det etableres et nytt strømforsyningsnett og eventuelt en ny transformatorstasjon. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Leverandør er Fredrikstad fjernvarme AS. Det er lagt stikkledning for forsyning av fjernvarme sør i planområdet. Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Innenfor planområdet legges til rette for etablering av blokkbebyggelse med tilhørende anlegg og opparbeidelse av Glommastien. Side 5 av 12

6 Reguleringsformål i planen og arealbruk Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse blokkbebyggelse, felt BB1-2 10,19 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg V1-2 Fortau F1-2 Gatetun GT Annen veggrunn grøntareal AVG 1-3 Grøntstruktur: Grøntstruktur turveg Glommastien, G1-2 2,01 daa 0,75 daa 0,87 daa 1,27 daa 3,51 daa Blokkbebyggelse (BB1-2) Byggeområde for blokkbebyggelse er foreslått inndelt i felt BB1 i syd og BB2 i nord. I Illustrasjonsprosjektet blir feltene kalt «Hagene»( BB1) og «Kaia» (BB2). Estetikk Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i planområdet skal gis en tidsriktig og god estetisk utforming, i samspill med eksisterende omgivelser. Det stilles krav til at farger og materialer skal tilpasses omkringliggende miljø og landskap, og at bebyggelse og anlegg skal ha god terrengtilpasning. Utnyttelsesgrad Fastsatt maksimalt tillatt utnyttelsesgrad (BYA 50%) videreføres fra gjeldende overordnet reguleringsplan. Bebyggelsens plassering og byggegrenser Ytre byggegrenser mot nabobebyggelse i syd og Fredrikstad-brua i nord videreføres fra gjeldende overordnet reguleringsplan. Byggegrensen mot jernbanen er 15 m fra senter av nærmeste spor i drift. Interne byggegrenser er fastsatt for å sikre en tverrstilt lamellsstruktur i søndre del (BB1) og for å sikre et brudd i bebyggelsen mellom BB1 og BB2 som kan nyttes til felles grøntområde. I felt BB1 («Hagene») skal bebyggelsesmønsteret medføre at det skapes siktkorridorer mellom Glomma og Kapellfjellet /Guldberg og i følge planbeskrivelsen bidra til gode uteromdannelser. Det er tenkt å etablere 4 lamellbygg med ulik lengde plassert i en kamstruktur på tvers av Glomma. I felt BB2 («Kaia») skal det plasseres 2 lamellbygg parallelt med Glomma. I følge planbeskrivelsen for å beholde en viss grad av fleksibilitet ved videre prosjektering, er det ikke fastsatt interne byggegrenser på plankartet innenfor dette feltet. Men det fastsettes i reguleringsbestemmelsene at lange fasader skal behandles slik at man unngår monotoni. Bebyggelsens høyde Maksimalt tillatt byggehøyde er fastsatt med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan som angir en maksimalt tillatt byggehøyde for bebyggelsen mot Bellevue på c + 21,0 m. Planforslaget fastsetter en maksimalt tillatt byggehøyde for de fleste byggene i felt BB1 på c+20,5 m, tilsvarende 5 etasjer (inklusiv parkeringskjeller). Nærmeste bygg mot Riverside (bygg A2) trappes ned til c+17,5 m tilsvarende 4 etasjer. Dette for å tilpasse bebyggelsen i felt BB1 til eksisterende boligbebyggelse på Bellevue. Side 6 av 12

7 Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i felt BB2 skal oppføres med maksimal gesimshøyde c+20,5 m. For både BB1 og BB2 foreslås at takoverbygg for heis kan overstige fastsatt maksimal gesimshøyde med inntil 4,0 m. Videre tillates det oppført mindre takoppbygg for trapp, tekniske installasjoner samt overdekning/ pergola på takterrasse med inntil 3,0 m over fastsatt maksimal gesimshøyde. Det fastsettes at takoppbygg, med unntak for heis og trapp, skal trekkes tilbake fra fasadelivet minimum 2,0 m. Nødvendige rekkverk på tak ved anleggelse av takterrasse tillates oppført inntil 1,2 m over maks. gesimshøyde og skal være transperant. Samlede takoppbygg kan utgjøre maksimum 20% av takflaten. Effekten av det som foreslås vil gå vesentlig over høyden i eksisterende plan. En del av takflaten vil da få en høyde på kote +24,5m (heis, trapp, tekniske installasjoner, pergola ol.). Felles uteoppholdsarealer Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene til at felles uteoppholdsareal skal utgjøre minimum 30% av areal regulert til byggeområde for blokkbebyggelse, eksklusiv veier og parkeringsarealer. Felles takterrasser kan medregnes i MUA (minste ute oppholdsareal). Parkering Krav til parkering er foreslått i hht. parkeringsnormen for Fredrikstad kommune sentrumsområde grunnet planområdets sentrale beliggenhet. Bilparkering skal etableres i garasjeanlegg under terreng og 20 plasser på terreng. Avkjørsel Planforslaget stiller krav til at avkjørsel opparbeides som vist med pil på plankartet. Det skal opparbeides to avkjørsler for tilkomst til p-kjeller - en i sør fra V2 Bellevue og en i nord fra V1 Riverside. Den sørlige avkjørselen gir tilkomst til p-kjeller under BB1. Avkjørselen i nord gir tilkomst til p-kjeller under BB2. Begge disse avkjørslene ligger utenfor det opprinnelige planområdet for B3. I nord er det regulert inn en avkjørsel i det som var avsatt til grøntområde/friområde i den opprinnelige planen. I dette forslaget er det regulert til Gatetun med adkomst til BB2. I syd har plankonsulenten forslått å bruke eksisterende Bellevue (V2)(med forskyving) for å komme til BB1. Dette vil påvirke «buffersonen» mot villabebyggelsen på Bellevue. Fortau (F1-2) Fortau F1 og F2 med bredde 2,5 m anlegges langs østsiden av Riverside - bare avbrutt av boliggata Bellevue. Fortau F1-F2 reguleres til offentlig formål. Gatetun (GT) Arealet etableres lengst nord i planområdet. Arealet skal kunne brukes til innkjørsel til parkeringsanlegg, gang- og sykkelveg, adkomst og rundkjøring for renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, kantparkering, sykkelparkering, dypavfallsanlegg, av- og påstigning. Det tillates at biler og utrykningskjøretøy kan snu over gatetun. Opparbeidelsen av gatetunet skal ikke være til hinder for snumuligheten for renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy. Kantparkeringen bør ikke være privat. Annen veggrunn grøntareal (AVG1-3) Det anlegges annet veiareal - grøntareal langs begge sider av V1 og V2 innenfor planområdet. Side 7 av 12

8 Grønnstruktur turvei (G1-2) Området er en del av Glommastien med tilhørende sideareal og er inndelt i delområdene G1 og G2. Det fastsettes i reguleringsbestemmelsene at området skal være tilgjengelig for allmenheten og skal opparbeides parkmessig. Støysone (hensynsone H210 og H220) Støyutredningen synliggjør utfordringer knyttet til støy fra jernbanetrafikk og vegtrafikk over Fredrikstadbrua. Deler av planområdet ligger i rød sone, mens resten ligger i gul sone. For å overholde krav til henholdsvis støy ved uteoppholdsarealer og innendørs støynivå, vil det være behov for en kombinasjon av avbøtende tiltak som områdeskjerming (støyskjerm langs jernbanen), bruk av bygningsmassen som støyskjerm, lokal skjerming av balkonger og lydisolerende fasadetiltak. Hensynssone bevaring naturmiljø (hensynssone H560) I område - syd for vei V2 Bellevue er det enkelttrær som i Naturbasen er markert som lokalt verdifulle. Disse omfattes også av hensynssone 560 i kommunedelplan for byområdet. Hensynssonen er videreført for denne delen av vegetasjonsforekomsten i detaljreguleringsplanen. Luftforurensing Området er utsatt for luftforurensing og ligger innenfor gul sone, som er en vurderingssone hvor det bør vises aktsomhet ved etablering av boligbebyggelse. Luftinntak til bygninger skal primært ikke plasseres der hvor luftforurensing overskrider grenser som anbefalt i STF rapport. Alternativt må luftinntak utstyres med kvalifisert filter/ renseanlegg for inntaksluft. Overvannshåndtering Planforslaget stiller krav til at plan for overvannshåndtering skal fremlegges senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Rekkefølgebestemmelsen divergerer fra bestemmelse i kommuneplanens arealdel som fastsetter at plan for overvannshåndtering skal utarbeides i forbindelse med regulering. Dette begrunnes i forslagstillers ønske om å utarbeide plan for overvannshåndtering parallelt med detaljprosjektering av bebyggelse. Renovasjon Planforslaget stiller krav til at renovasjonstekniskplan skal fremlegges senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Rekkefølgebestemmelsen divergerer fra bestemmelse i kommuneplanens arealdel som fastsetter at renovasjonsteknisk plan skal utarbeides i forbindelse med regulering. Dette begrunnes i forslagstillers ønske om å utarbeide renovasjonsteknisk plan parallelt med detaljprosjektering av bebyggelse. Konsekvenser av planforslaget Plankonsulenten beskriver konsekvenser av forslaget i planbeskrivelsen (kap.7), og viser blant annet til overordnede nasjonale og regionale føringer. Virkninger av planforslaget er utførlig beskrevet i planbeskrivelsen på en rekke punkter. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er i forbindelse med planarbeidet gjennomført en ROS analyse som konkluderer med at planområdet kan være utsatt for fare for utglidning i elva, flomras, elveflom og erosjon. Landarealet må dermed sikres mot at dette skjer. Med riktige sikringstiltak vil fare for nevnte stabilitetsproblemer hindres. Samråd og medvirkningsprosess Oppstart av reguleringsarbeidet er lovlig varslet. Det ble først varslet og siden varslet om mindre utvidelse av planområdet. Dette med bakgrunn i ønske om justering av veitrase, samt ny adkomst fra syd. Det ble også holdt et åpent informasjonsmøte for naboer og interesserte Plankonsulenten mottok i alt 15 innspill: Side 8 av 12

9 1. Fredrikstad fjernvarme, datert Fredrikstad Energinett AS, datert Fredrikstad kommune v/miljø og landbruk, datert Jernbaneverket, datert Statens vegvesen, datert Østfold fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Østfold, datert Kystverket, datert NVE, datert Norsk maritimt museum, datert Innkomne uttalelser etter varslet utvidelse av planforslaget: 11. Øystein Haraldsen/Eva K. Samuelsen, Bellevue 1, datert Jan Torjusen, Bellevue 34, datert Statens vegvesen, datert Østfold fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Østfold, datert Kommunens prosjektadministrasjon, datert Varslingsuttalelsene er referert og kommentert av plankonsulenten i eget vedlegg. Fylkesmyndighetene legger stor vekt på å få til en høy utnyttelse av arealene i samsvar med nasjonale føringer for en god areal- og transportplanlegging, men har samtidig også merknader til strukturell og estetisk tilpassing til det sårbare landskapet planområdet ligger i. Fylkesmannen påpeker i sin uttalelse ved oppstart av planarbeidet at det skal tas særlig hensyn til blant annet landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. Ferdsel langs elva og landskapsbilde bør være sentrale tema i planarbeidet. Østfold fylkeskommune, utdrag fra uttalelsen ved oppstart: minner om at Fredrikstadbrua er fredet som kulturminne, og at man gjennom planprosessen bør sørge for at den visuelle opplevelsen av brua ivaretas. Planområdet ligger omkranset av eneboligbebyggelse og jernbane med tilhørende godshus- og driftsbygninger. Bebyggelsen i området er i hovedsak 1-2 etasjer høy, og det bør vies spesiell oppmerksomhet til spranget mellom bebyggelsetypologien og den foreslåtte blokkbebyggelsen. Bygningsuttrykk og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse som skal inngå i planen og omkringliggende bebyggelse. Til tross for tett bebyggelse langs hele elvebredden fremstår denne fortsatt som frodig og bevokst. Dette er et særegent landskapstrekk og det bør derfor, i detaljreguleringen, ligge planer for frodig beplantning av utearealer. Grøntstruktur bør følge nytt friområde som skal etableres langs Glomma i forbindelse med boligprosjektet. Også ved adkomstvei mot jernbanetrase` bør det etableres grøntstruktur som buffer mot jernbanen. Fylkeskonservatoren, utdrag fra uttalelsen ved oppstart: Fylkeskonservator gjør oppmerksom på at Fredrikstadbroa er fredet kulturminne, og at man gjennom planprosessen sørger for at hensynet til den visuelle opplevelsen av brospennet ivaretas. Vi viser videre til nye boligprosjekter på motsatt side av Glomma, hvor blokkene har fått differensierte høyder slik at de integreres godt i terrenget og ikke framstår som massive mot elvefronten. Også boligområdet Bellevue, som ligger sør for planområdet og ble utbygd på 1960 tallet, har en bebyggelse som er lagt godt i landskapet og er lite generende for utsikten fra vollene ved Gamlebyen. Fylkeskonservator har ikke noe i mot utbygging av det foreslåtte området, men legger til grunn at den nye bebyggelsen ikke vil virke skjemmende for utsynet fra vollene. De to nærmeste naboene til planområdet har uttalt seg ved oppstart: Side 9 av 12

10 Naboen i Bellevue 34, Jan Torjusen er svært kritisk til adkomsten fra Bellevue og at den grønne lungen mellom de opprinnelige boligene og det nye feltet skal bli kjørevei. Dette vil være sterkt hemmende for kommunikasjonen til boligene på Bellevue. I og med at feltet skal bygges ut etappevis bør det være tilstrekkelig med anleggsplass/parkeringsplass på egen tomt nærmere broen. Ellers nevnes bl.a grunnforhold og problemer med parkering av biler i området. Naboen i Bellevue 1, Øystein Haraldsen/Eva K. Samuelsen ønsker å få bekreftet at tomten deres ikke blir berørt av planforslaget. Henviser til kart- og målingsforretning fra Kommunens prosjektadministrasjon har uttalt seg til planforslaget vedrørende overvannsledningen i området, glommastien og de geotekniske utfordringene på stedet. Plankonsulenten har vurdert uttalelsene og ser ingen tekniske årsaker til at de tiltakene som er beskrevet ikke skal kunne gjennomføres med god dialog og planlegging. Økonomiske konsekvenser Ingen Konsekvenser levekår/folkehelse Gjennomføring av planforslaget vil medføre positive konsekvenser for allmenne rekreasjonsinteresser ved å flytte Glommastien ut til elvekanten hvor den formes dels som en gangbro i vannmiljø (søndre del) og dels som kaipromenade (nordre del). Stien vil oppleves tryggere å bruke når det er mørkt enn slik situasjonen er i dag. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant Vurdering Byområdeplan og reguleringsplanen for området har gitt føringer og rammebetingelser som skal hensyn tas ved utarbeiding av detaljplaner. Ved planoppstart har reguleringsavdelingen vist til overordnede planer, nasjonale retningslinjer og gjeldene reguleringsplan. Det er også pekt på problemer ved en adkomst fra Bellevue og at dette vil påvirke buffersonen mellom de to ulike områdene. Det er en utfordrende plan både i forhold til den eksisterende bebyggelsen på Bellevue, jernbanen, elveløpet og Fredrikstadbroa. Området er støyutsatt og ligger både innenfor rød og gul sone. T-1442 anbefaler i utgangspunktet ikke bygging i rød sone, og i gul sone kun dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støynivåer. I sentrumsområder i byer og tettsteder, spesielt rundt kollektivknutepunkter, kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. I slike områder bør det stilles konkrete krav til ny bebyggelse. Det er foretatt en støyutredning for området og i konklusjonen står det: Beregningene viser at deler av planområdet ligger i rød sone, mens resten ligger i gul sone. Deler av den planlagte bebyggelsen vil være i gul/rød sone, og det anbefales avbøtende tiltak mot støy. En høy skjerm langs jernbane vil ha god effekt, og det anbefales i tillegg lokale støyskjermingstiltak på balkonger for de mest utsatte bygningene, samt lydisolerende tiltak på fasader (tung fasade) mot de mest støyutsatte sidene. I planbeskrivelsen er det beskrevet hvordan dette kan løses og det er også hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen forutsetter at også vibrasjonstøy ivaretas slik den opprinnelige planen krever. Beskrivelse av planforslaget Den foreslåtte bebyggelsen er delt i to felt, BB1 og BB2. Side 10 av 12

11 Planforslaget fastsetter en maksimalt tillatt byggehøyde for de fleste byggene i felt BB1 på c+20,5 m, tilsvarende 5 etasjer (inklusiv parkeringskjeller). Det er forslått at parkering skal løses i p-kjeller og på terreng. Adkomstveien, V1 (Riverside) har blitt forskjøvet mot jernbanen slik at område B3 har blitt litt større. Det er forslått en tosidig adkomst, en fra nord og en fra syd. Helt nord i planområdet er det regulert gatetun (GT) som også skal fungere som en adkomst til BB2. I den godkjente planen ligger dette området utenfor B3 og er regulert til grøntområde. For å få adkomst til BB1 er det foreslått å bruke Bellevue fra syd. Denne adkomsten, fra V2 (Bellevue), blir da innenfor byggegrensen mot syd. Denne byggegrensen var ment som en buffersone mellom ny og eldre bebyggelse. Dette vil bli brutt opp av denne adkomsten. En innkjøring til p-kjeller vil genere mye trafikk uten annen tilknytning til denne veien/gatemiljø enn til de nye boligblokkene. Det bør være helt adskilte strukturer som ikke berører hverandre og som ikke ødelegger det eksisterende bygnings- og bomiljøet i dette området. Det bør i så fall vurderes om ikke byggegrensen mot Bellevue bør utvides slik at skillet mellom gammel og ny bebyggelse blir tydeligere. Etter rådmannens vurdering må adkomsten løses fra Riverside og ikke fra Bellevue. Det bør være en forutsetning å løse egne behov på egen grunn fra egen adkomst. Fredrikstadbroa er et fredet kulturminne og det er viktig å ivareta den visuelle opplevelsen av brospennet. Fredrikstadbrua er et «ikon» for byen og et særpreget landemerke med siktlinjer mot/fra Gamlebyen og Nabbetorp. Dette presiseres også i uttalelsene fra fylkesmyndighetene. Elva med sine bredder er en viktig nerve i grønnstrukturen med båttrafikk, småbåthavner og Glommastien som knytter både lokalsamfunn og byene sammen. Denne delen av byen Cicignon, Bellevue, og Gamlebyen har en tradisjonell lav bebyggelse mot elven, noe som gjør at elverommet virker åpent, med Fredrikstadbroa som et viktig landmerke. Bebyggelsen på Bellevue, som ligger sør for planområdet og ble utbygd på 1960 tallet, har en bebyggelse som ligger godt i landskapet og er lite generende for utsikten fra vollene ved Gamlebyen. Det vises også til de nye boligblokkene på Spinneriet på motsatt side av Glomma, der blokkene har fått differensierte høyder slik at de integreres godt i terrenget, og ikke framstår som massive mot elvefronten. Selv om det også her er en høy utnyttelse, er det etter rådmannens vurdering en vellykket tilpasning og forståelse til landskapet rundt. Selv om planområdet ligger innenfor Byområdeplanen ligger det utenfor sentrums avgrensningen i planen og blir ikke regnet som sentrum. For å ivareta områder i byen med en sterk egenkarakter, er det viktig at eventuell fortetting skjer på områdenes premisser. «Byblokker» er ikke nødvendigvis rett løsning i alle deler av byen. Ved å ta hensyn til siktlinjer, høydedragenes silhuetter og elvefronten bør vi ivareta det som er noe av Fredrikstad bys egenart. Rådmannen mener at bebyggelsen ikke har underordnet seg de naturgitte forholdene på stedet i tilstrekkelig grad. Statlige føringer og fylkesmyndigheter oppfordrer generelt, også i innspill til denne planen til høy utnyttelse, men fremhever også behovet for kvalitet. Føringer om høy utnyttelse i prosjekter kan motivere til spekulasjoner om tett utbygging også der det ikke er strategisk riktig eller mulig. Ved planoppstart og ved senere møter mellom kommunens administrasjon og plankonsulent/forslagsstillere har det vært presisert at planadministrasjon har vært skeptiske til høyden på bebyggelsen (som nå er redusert) og adkomsten fra syd. Bebyggelsens form var bestemt og resultat av en arkitektkonkurranse, og planen har blitt til rundt denne. Side 11 av 12

12 Selv om kommunens planfaglig avdeling har gitt klart uttrykk for at bebyggelsen virker høy mot elven og at adkomsten bør løses innenfor B3, har det ikke vært mulig og nå frem med denne argumentasjonen til plankonsulent og forslagsstiller. Plankonsulenten sendte inn et forslag som de ønsket skulle legges frem for politisk behandling, men trakk forslaget før planutvalgets møte. Planforslaget er nå bearbeidet med at høydebestemmelsen fra den opprinnelige planen er fulgt, men med bestemmelsen som tillater at 20% av takflaten kan bebygges med tekniske installasjoner og pergola, utfordrer også dette høydebestemmelsene. Adkomsten fra syd fremstår som en dårlig løsning for den eksisterende bebyggelsen på Bellevue. Konsekvenser av planforslaget Gjennomføringen av planforslaget vil medføre en endring av landskapsrommet. Bebyggelsen i planområdet vil være synlig både fra Spinneriet/Prestelandet, Gamlebyen, Glomma og Fredrikstadbroa. Risiko og sårbarhetsanalyse I kommunens syntesekart i forhold til kulturminner er Fredrikstadbroa svært sårbart område. I forhold til landskap og rekreasjon regnes Glomma som et svært sårbart område. Gamlebyen er vist som ekstremt sårbart område. Hele elverommet og omlandet er viktig for opplevelsen og utsikt fra vollene. Dette vil bli berørt av planforslaget. ROS- analysen henviser til et notat utarbeidet av Multiconsult (ROS-analyse geoteknikk) som henviser til grunnundersøkelser nord og syd for område B3, og en «Datarapport fra grunnundersøkelse» utarbeidet av Rambøll. Rådmannen kan ikke se at noen av disse rapportene gir en tilfredsstillende geoteknisk vurdering av selve utbyggingsområdet. Konklusjon Planforslaget utfordrer gjeldende bestemmelser ved at adkomsten ikke løses fra Riverside, men utvider området både i nord og syd for å få adkomst til dette utbyggingsområdet. I dette forslaget er høyden redusert i forhold til tidligere forslag, men effekten av takterrasser og tekniske installasjoner på tak vil fremdeles utfordre høydebestemmelsene. Effekten av det som foreslås vil langt på vei kunne utgjøre en ekstra etasje. I et mindre omfang vil de samme bygningene etter de samme prinsippene ikke framstå som så massive mot den eksisterende bebyggelsen og elvefronten. Det anbefales også at adkomsten mot syd blir flyttet til Riverside. Alternativt kan byggegrensen i syd utvides slik at «buffersonen» mellom den eksisterende villabebyggelsen i Bellevue og blokkene blir større. Rådmannen vil foreslå å legge forslaget ut til offentlig ettersyn og høring når byggehøydene reduseres til maks cote +21m med takoppbygg og adkomsten flyttet slik som beskrevet ovenfor. Side 12 av 12