MØTEINNKALLING. Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 MØTEINNKALLING Dato: kl. 17:00 Sted: Formannskapssalen Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Dokumentene publiseres på Saksliste Orienteringer Side 1/16 15/ /16 15/ Gnr 160 Bnr Strandgata 21 - Riving av hagestue - Oppføring av tilbygg/påbygg - Fylkesmannens avgjørelse av krav om dekning av sakskostnader Oversendelse av endelig møtereferat fra oppstartsmøte /16 15/ Oversendelse av møtereferat for oppstartsmøte Detaljreguleringsplan - Grønlundtoppen (84/3) 5 4/16 15/ Detaljregulering Vestbyhagen - Referat fra oppstartsmøte /16 15/ /16 15/ /16 15/ /16 15/ Rapport for bruk av tilskuddsmidler til kartlegging av biologisk mangfold på Gjøva Dragehode Rapport - Bekjempelse av fremmede arter i Vestby kommune 2015 Vedtak i klagesak - Vestby kommune - Tømmeråsen 15 A - Gnr 133 Bnr Fradeling av eiendom Gnr 153 Bnr 34 - Seljebuveien 8 - Fylkesmannens vedtak i klagesak

2 9/16 15/ Delegerte vedtak Gnr 153 Bnr 34 - Seljebuveien 8 - Krav om ny behandling av avslag på søknad om dispensasjon i - Informasjon om videre klageadgang Kommer i egen forsendelse 11 Saker til behandling 3/16 15/ gangsbehandling - Brannsikringsplan for tett trehusbebyggelse i Son 12 4/16 15/ /16 15/ /16 16/ Planprogram for områdereguleringsplan Vestby sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn Klage på vedtak - Gnr 145 Bnr 10 - Nordre Kardervei 32 - Tilbygg Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen - Gnr 152 Bnr Endret bruk fra bolig til næring/kontor Spørsmål fra medlemmene Vestby, Trond Finstad leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes til utvalgssekretær Elin Tokerød på tlf: eller e-post: elin.tokerod@vestby.kommune.no. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Side 2 av 33

3 Orienteringer PLM-1/16 Gnr 160 Bnr Strandgata 21 - Riving av hagestue - Oppføring av tilbygg/påbygg - Fylkesmannens avgjørelse av krav om dekning av sakskostnader Saksbehandler: Idar Fagereng Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 1/ Vedlegg til sak Side 3 av 33

4 PLM-2/16 Oversendelse av endelig møtereferat fra oppstartsmøte Saksbehandler: Simon Friis Mortensen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 2/ Vedlegg til sak Side 4 av 33

5 PLM-3/16 Oversendelse av møtereferat for oppstartsmøte Detaljreguleringsplan - Grønlundtoppen (84/3) Saksbehandler: Simon Friis Mortensen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 3/ Vedlegg til sak Side 5 av 33

6 PLM-4/16 Detaljregulering Vestbyhagen - Referat fra oppstartsmøte Saksbehandler: Sven-Ola Brænd Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 4/ Vedlegg til sak Side 6 av 33

7 PLM-5/16 Rapport for bruk av tilskuddsmidler til kartlegging av biologisk mangfold på Gjøva Dragehode Saksbehandler: Cathrine Sussane Torjussen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 5/ Vedlegg til sak Side 7 av 33

8 PLM-6/16 Rapport - Bekjempelse av fremmede arter i Vestby kommune 2015 Saksbehandler: Cathrine Sussane Torjussen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 6/ Vedlegg til sak Side 8 av 33

9 PLM-7/16 Vedtak i klagesak - Vestby kommune - Tømmeråsen 15 A - Gnr 133 Bnr Fradeling av eiendom Saksbehandler: Jon Opsal Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 7/ Vedlegg til sak Side 9 av 33

10 PLM-8/16 Gnr 153 Bnr 34 - Seljebuveien 8 - Fylkesmannens vedtak i klagesak Saksbehandler: Idar Fagereng Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 8/ Vedlegg til sak Side 10 av 33

11 PLM-9/16 Gnr 153 Bnr 34 - Seljebuveien 8 - Krav om ny behandling av avslag på søknad om dispensasjon i - Informasjon om videre klageadgang Saksbehandler: Idar Fagereng Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 9/ Side 11 av 33

12 Saker til behandling PLM-3/16 1. gangsbehandling - Brannsikringsplan for tett trehusbebyggelse i Son Saksbehandler: Idar Fagereng Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 3/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: Brannsikringsplan for tett trehusbebyggelse i Son legges ut til offentlig ettersyn med følgende ajourføringer av planutkastet: 1) Brannsikringsplanen ajourføres med kort informasjon om reglene for bruk av åpen ild utendørs og - kommunens forskrift som angir forbud mot bruk av åpen ild i skogsområder i perioden fra 15 april til 15. september uten kommunens tillatelse. 2) Brannsikringsplanen ajourføres med låsing av avfallsdunker/containere som mulig brannforebyggende tiltak. 3) Brannsikkerhetsplanen ajourføres med etablering av felles oppsamlingsplasser med nedgravd storcontainere for avfall som mulig brannforebyggende tiltak. 4) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at felles oppsamlingsplasser m/fellescontainere vurderes ved nye reguleringsplaner som brannforebyggende tiltak. 5) Brannsikringsplanen ajourføres slik at det anmodes om forsiktighet med bruk av levende lys og at dette begrenses i den grad det er mulig som brannforebyggende tiltak. 6) Brannsikringsplanen ajourføres slik at den gjøre oppmerksom på at det foreligger vedtak om forbud mot oppskyting av fyrverkeri i verneområdet i Son som brannforebyggende tiltak. Kart som viser avgrensing av fyrverkeriforbudssone skal være vedlegg til planen. 7) Brannsikringsplanen ajourføres med en oppfordring til innbyggere om å respektere fyrverkeriforbudet i Son. 8) Brannsikringsplanen ajourføres med korrigering av faktainformasjon om fredede bygg jf. innspill fra Akershus fylkeskommune. 9) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at Bryggerhuset og Thornesjøboden blir tatt opp som særskilt brannobjekt som brannforebyggende tiltak. Side 12 av 33

13 10) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at verdifull vegetasjon for stedets særpreg bevares ved gjennomføring av brannsikringstiltak og andre tiltak som medfører inngrep i eksisterende vegetasjon. Vedlegg: Brannsikringsplan tett trehusbebyggelse Son.pdf 1. gangsbehandling - Brannsikringsplan for tett trehusbebyggelse i Son KART01 - Son. Parkeringrestriksjoner-Layout1.pdf KART02 - Son. Dagens situasjon-layout1.pdf KART03 - Son. Tiltakskart-Layout1.pdf KART04 - Son. Kumkart.PDF Søknad om dispensasjon arrondering. Brannberedskapsplan for Son.msg Innspill til brannsikringsplasn for Son.docx Soon og Omegns Vel - Brannsikring for Son.docx Vestby kommune - Brannsikringsplan for Son - høringsforslag - uttalelse.pdf Side 13 av 33

14 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Hensikten med brannsikringsplanen er å kartlegge risiko for brann og brannspredning, og fremme forslag til aktuelle tiltak for å begrense risikoen for brann og brannspredning innenfor begrensede deler av Son. Brannsikringsplanen vil gi føringer for hvilke brannsikringstiltak kommunen vil anbefale at det gis offentlig støtte til og hvilke tiltak kommunestyret bør prioritere dersom kommunen skal bidra til eller utføre tiltak. Bakgrunn for saken: Der er etter ønske fra kommunestyret og føringer gitt i budsjett for 2015, utarbeidet forslag til brannsikringsplan for tett trehusbebyggelse i Son. Forslaget er utarbeidet av COWI AS etter begrenset tilbudsinnhenting. Saksbehandling: Brannsikringsplanen er ikke hjemlet i lov eller forskrift og påfører ikke plikter eller rettigheter til eiendommer innenfor planområdet. Følgende behandlingsforløp er planlagt og fulgt: 1) Varsel om oppstart, ) Innhenting av informasjon om eiendommene, ) Utarbeidelse av planforslag (COWI) ) Offentlig høring av planforslaget Videre planlagt behandlingsforløp er 1) Behandling av planforslaget m/høringsinnspill i. 2) Offentlig ettersyn 6 uker 3) Behandling av endelig planforslag og merknader i 4) Behandling av endelig planforslag i kommunestyret. og kommunestyret står fritt til å vedta ytterligere høringer og utredninger ved sin behandling. Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort den og informasjon og anmodning om informasjon om brannsikringstiltak på den enkelte eiendom den , og det ble mottatt tilbakemelding fra 98 av 220 eiendomsbesittere. Data om de enkelte eiendommene ble oversendt COWI den og COWI leverte Forslag til brannsikringsplan den Høring: Planforslaget ble lagt ut til offentlig høring og oversendt berørte etater/myndigheter og organisasjoner for innspill den , og det ble mottatt 4 høringsuttalelser til planutkastet. Høringsuttalelser: Følgende grupper/etater/myndigheter og organisasjoner har gitt uttalelse: Naboer grensende til Mølleråsen v/ Unni Lervik MOVAR IKS Side 14 av 33

15 Akershus fylkeskommune Soon og Omegn Vel Behandling av høringsuttalelsene Høringsuttalelse fra Unni Lervik på vegne av naboer til Mølleråsen "Vi vil gjerne at Mølleråsen inkluderes i brannberedskapsplanen. Vi har pleid å få skilter fra kommunen om brannfare, men de fjernes ofte og gir også noe feilaktig informasjon siden bålforbudet gjelder året rundt i Vestby kommune. Hadde det vært mulig å få noe mer standhaftig informasjon om påbud." Administrasjonens vurdering: Mølleråsen er et mye brukt friområde. At skogbrann kan være en trussel mot tilgrensende bebyggelse bestrides ikke, men det anses ikke aktuelt å utvide til friområder. Hensikten med planen er å gi risikovurderinger og tiltak for bebyggelsen i verneområdet i Son og ikke fastsette reguleringer for bruk av friområder. Dette reguleres gjennom egne lover og forskrifter. Brannsikringsplanen bør imidlertid gjøre oppmerksom på reglene for bruk av åpen ild utendørs og - på kommunens forskrift som angir forbud mot bruk av åpen ild i skogsområder i perioden fra 15 april til 15. september uten kommunens tillatelse. Dersom det er områder som bør ha helårs forbud mot bruk av åpen ild utover det som er regulert gjennom brannvernloven m/forskrifter og den lokale forskriften bør det fastsettes ny forskrift der slike områder er spesielt avmerket. Anbefaling 1) Innspillet oversendes avdeling for kommunalteknikk og MOVAR v/brann og redning til videre behandling. 2) Brannsikringsplanen ajourføres med informasjon om reglene for bruk av åpen ild utendørs og kommunens forskrift som angir forbud mot bruk av åpen ild i skogsområder i perioden fra 15 april til 15. september uten kommunens tillatelse. Høringsuttalelse fra MOVAR IKS Tiltak som bør inn i planen 1) Låsing av avfallsdunker/containere 2) Etablering av nedgravde felles oppsamlingsenheter for avfall. Disse bør være utenfor tett trehusbebyggelse. Forslaget begrunnes i at avfallsdunker/containere ofte står inntil brennbare fasader og utgjør en brannrisiko, samt at det er store utfordringer i henting av avfall i den gamle bebyggelsen i Son og at avfall utgjør en betydelig brannrisiko. Administrasjonens vurderinger: Låsing av avfallsdunker/containere Det er ikke uvanlig at brann oppstår i avfallsdunker/containere, og en låsing av disse vil bidra til redusert risiko for at branner oppstår i disse. Det er ut fra vår vurdering MOVAR som er nærmest til å vurdere hvorvidt et slikt tiltak er gjennomførbart, herunder utredning av kostnadene ved dette ettersom det kreves at låsing skjer med systemlåser som renovatøren kan åpne ved tømming, og Side 15 av 33

16 renovasjonen vil bli påført ekstra arbeid. Tiltaket bør føres opp som mulig brannforebyggende tiltak i brannsikringsplanen. Felles oppsamlingsplasser/fellescontainere for avfall Etablering av felles oppsamlingsenheter for avfall i området er fornuftig ut fra både et praktisk synspunkt mht. hensiktsmessig henting av avfall, og - ut fra et brannsikkerhetsmessig synspunkt. Ulempen ved dette er at slike oppsamlingsplasser er plasskrevende i område med lite tilgjengelig areal og at det vil bli noe lengre avstand fra den enkelte eiendom til leveringspunkt for avfall. Muligheten til å få et slikt tiltak gjennomført er som følge av dette begrenset, og vil være avhengig av at det reguleres slike oppsamlingsplasser i arealplaner før ett slikt tiltak kan gjennomføres. Tiltaket bør likevel ikke skrinlegges, men tas inn i brannsikringsplanen slik at det kan gi føringer for evt. nye reguleringsplaner i området. Anbefaling: 1) Brannsikringsplanen ajourføres med låsing av avfallsdunker/containere som mulig brannforebyggende tiltak. 2) Brannsikkerhetsplanen ajourføres med etablering av felles oppsamlingsplasser med nedgravd storcontainere for avfall som mulig brannforebyggende tiltak. 3) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at felles oppsamlingsplasser m/fellescontainere vurderes ved nye reguleringsplaner, som brannforebyggende tiltak. Høringsuttalelse fra Soon og Omegns Vel Soon og Omegns Vel uttaler: "Vi finner ikke her grunn til å gå inn på alle detaljer som er nevnt i rapporten. Vi ser på dette som første etappe i utarbeidelse av en brannsikringsplan, og vellet ønsker å delta i en arbeidsgruppe som skal utarbeide den endelige planen. Soon og Omegns Vel vil dessuten påpeke noen forhold som ikke er nevnt: Bruk av levende lys på kafeer og utesteder, både ute og inne, ved særskilte anledninger/arrangementer. Det kan synes som om det er lite kontroll med slike lys, som lett kan starte brann. Vi vil også påpeke at det er forbud mot bruk av fyrverkeri i Son sentrum. Grensen for forbudssonen er lite kjent av befolkningen. Spørsmål om fyrverkeri bør inngå i brannsikringsplanen. " Administrasjonens vurdering: Soon og Omegns Vel uttrykker en misoppfatning av planprosessen, noe som er beklagelig. Planarbeidet ble oppstartet ved varsel med informasjon på kommunens hjemmeside og Moss avis den , og annonsering av oppstart av planarbeidet den der det ble bedt om innspill til planinnhold og planprosessen. Soon og Omegns Vel ble særskilt invitert til å gi høringsuttalelse til forslaget til brannsikringsplan i brev av Side 16 av 33

17 Planforslaget bearbeides i denne saken etter de uttalelser som er kommet til planutkastet i høringsrunden, og planen vil bli lagt ut til offentlig ettersyn der det er anledning til å komme med merknader før planen sluttbehandles i Plan- og miljøutvalget og kommunestyret i løpet av mai/juni De forhold som Soon og Omegns Vel har påpekt vil bli tatt med videre i planprosessen. Levende lys: Bruk av levende lys i private bygg kan ikke reguleres gjennom kommunale vedtekter og planer, men brannsikringsplanen bør ajourføres slik at det anmodes om forsiktighet med bruk av levende lys og at dette begrenses i den grad det er mulig. Fyrverkeri For Son Indre foreligger eget vedtak om forbud mot fyrverkeri. Brannsikringsplanen bør gjøre oppmerksom på at et slikt vedtak foreligger og oppfordre innbyggere til å respektere dette. Anbefaling: 1) Brannsikringsplanen ajourføres slik at det anmodes om forsiktighet med bruk av levende lys og at dette begrenses i den grad det er mulig, som brannforebyggende tiltak. 2) Brannsikringsplanen ajourføres slik at den gjør oppmerksom på at det foreligger vedtak om forbud mot oppskyting av fyrverkeri i verneområdet i Son som brannforebyggende tiltak. Kart som viser avgrensing av fyrverkeriforbudssone skal være vedlegg til planen. 3) Brannsikringsplanen ajourføres med en oppfordring til innbyggere om å respektere dette. Innspill fra Akershus fylkeskommune AFK I sitt innspill til planen har Akershus fylkeskommune uttalt seg positivt til at det utarbeides brannsikringsplan for Son og har særlig bemerket følgende: «Særskilte brannobjekter I brannsikringsplanen er fem bygninger i Son registrert som særskilte brannobjekter, og tre av disse er fredet. Oversikten i kapittel 1.3. er ikke fullstendig, det riktige tallet er seks fredete bygninger. Nedenfor har vi i uthevet skrift tatt med bygninger som ikke er nevnt, med kommentarer i kursiv: Woldegården, Storgata 24 Spinnerigården (fredet), Storgata 25 Stoltenberggården (fredet), Storgata 26 omfatter hovedbygningen mot Storgata samt fredet bryggerhus og fredet uthus i bakgården. På tiltakskartet er de avmerket som fredet, men ikke som særskilt brannobjekt. Bryggerhuset er bygget helt inntil Woldegården, mens uthuset ligger ovenfor bryggerhuset. Thornegården (fredet), Storgata 30 omfatter hovedbygningen mot Storgata samt fredet anneks i bakgården. Annekset er en frittstående bygning. På Side 17 av 33

18 tiltakskartet er annekset avmerket som særskilt brannobjekt, men det ser ut som det henger sammen med hovedbygningen. Son Kro, Storgata 31 Det bør også vurderes om Thornesjøboden ved Son torg også skal tas med som særskilt brannobjekt, da bygningen nå er tatt i bruk som restaurant. Thornesjøboden er opprinnelig en gammel bygning, og er nabobygningen til den fredete Spinnerigården. Tiltak på fredete bygninger Brannsikringsplanen foreslår ulike tiltak på fredete bygninger, blant annet fullsprinkling. Vi er i utgangspunktet positiv til tiltak som bedrer brannsikringen av de fredete bygningene, men gjør oppmerksom på at tiltak på fredete bygninger som går ut over vanlig vedlikehold skal godkjennes av Akershus fylkeskommune før de utføres. Dette er med bakgrunn i at fylkeskommunen er delegert myndighet for forvaltning av fredete bygg etter kulturminneloven. Brannsikringsplanen foreslår bygningsmessige tiltak på blant annet det fredete bryggerhuset og det fredete uthuset i bakgården til Stoltenberggården. Ifølge planen vil dette i hovedsak innebære å sørge for et mest mulig tett bygningsskall. Også slike bygningsmessige tiltak på fredete bygg må godkjennes av fylkeskommunen dersom tiltakene går ut over vanlig vedlikehold. Tiltak på bygninger innenfor bevaringsområdet i Son Tiltak på bygninger innenfor bevaringsområdet i Son For tiltak på øvrige bygninger innenfor bevaringsområdet i Son, herunder området som er avgrenset i NB! - registeret, er det kommunen som er bygningsmyndighet, mens fylkeskommunen har en rådgivende rolle. Brannsikringstiltak innenfor dette området bør også ta hensyn til at kulturminneverdier i de enkelte bygningene i området blir ivaretatt. Vegetasjon Ved rydding av vegetasjon er det viktig å ta hensyn til at trær og annen vegetasjon er en del av Sons karakter som bør ivaretas.» Administrasjonens vurderinger: Brannsikringsplanen bør ajourføres med korrekt faktainformasjon iht. innspill fra Akershus fylkeskommune. Det bør også nevnes spesielt at tiltak på fredede bygg skal godkjennes av fylkeskommunen og at fylkeskommunen har rett til å uttale seg til tiltak på øvrig bebyggelse i bevaringsområdet i Son. Det er også viktig at fylkeskommunens merknad angående vegetasjon blir ivaretatt, slik at tiltakene i brannsikringsplanen ikke medfører at vegetasjon som er viktig for særpreget i enkelte områder blir fjernet. Anbefaling 1) Brannsikringsplanen ajourføres med korrigering av faktainformasjon om fredede bygg. Side 18 av 33

19 2) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at Bryggerhuset og Thornesjøboden blir tatt opp som særskilt brannobjekt som brannforebyggende tiltak. 3) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at verdifull vegetasjon for stedets særpreg bevares ved gjennomføring av brannsikringstiltak og - andre tiltak som medfører inngrep i eksisterende vegetasjon. Konklusjon: Brannsikringsplanen for tett trehusbebyggelse i Son legges ut til offentlig ettersyn med følgende ajourføringer: 1) Brannsikringsplanen ajourføres med kort informasjon om reglene for bruk av åpen ild utendørs og - kommunens forskrift som angir forbud mot bruk av åpen ild i skogsområder i perioden fra 15 april til 15. september uten kommunens tillatelse. 2) Brannsikringsplanen ajourføres med låsing av avfallsdunker/containere som mulig brannforebyggende tiltak. 3) Brannsikkerhetsplanen ajourføres med etablering av felles oppsamlingsplasser med nedgravd storcontainere for avfall som mulig brannforebyggende tiltak. 4) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at felles oppsamlingsplasser m/fellescontainere vurderes ved nye reguleringsplaner som brannforebyggende tiltak. 5) Brannsikringsplanen ajourføres slik at det anmodes om forsiktighet med bruk av levende lys og at dette begrenses i den grad det er mulig som brannforebyggende tiltak. 6) Brannsikringsplanen ajourføres slik at den gjøre oppmerksom på at det foreligger vedtak om forbud mot oppskyting av fyrverkeri i verneområdet i Son som brannforebyggende tiltak. Kart som viser avgrensing av fyrverkeriforbudssone skal være vedlegg til planen. 7) Brannsikringsplanen ajourføres med en oppfordring til innbyggere om å respektere fyrverkeriforbudet i Son. 8) Brannsikringsplanen ajourføres med korrigering av faktainformasjon om fredede bygg jf. innspill fra Akershus fylkeskommune. 9) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at Bryggerhuset og Thornesjøboden blir tatt opp som særskilt brannobjekt som brannforebyggende tiltak. 10) Brannsikringsplanen ajourføres med anmodning om at verdifull vegetasjon for stedets særpreg bevares ved gjennomføring av brannsikringstiltak og andre tiltak som medfører inngrep i eksisterende vegetasjon. Side 19 av 33

20 Vedlegg til sak Side 20 av 33

21 PLM-4/16 Planprogram for områdereguleringsplan Vestby sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn Saksbehandler: Simon Friis Mortensen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 4/ Rådmannens innstilling: Planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelse den Vedlegg: Områdereguleringsplan, Vestby sentrum - Planprogram Side 21 av 33

22 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med oppstart av planarbeidet vurderte administrasjonen at områdereguleringsplanen ikke falt inn under Forskrift om konsekvensutredning. Planarbeidet er nå kommet vesentlig lengre, og administrasjonen har fått mye bedre oversikt over planens omfang og innhold. Administrasjonen har derfor på nytt vurdert områdereguleringsplanen for Vestby sentrum i forhold til Forskrift om konsekvensutredning. 2 e med vedlegg 1 fastsetter at områdereguleringer skal konsekvensutredes dersom det legges til rette for «industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål med en investeringskostnad på mer enn 500 millioner kroner eller et bruksareal på mer enn m 2» (forskriften er revidert pr , dvs. etter varsel om planoppstart). Administrasjonen mener nå at planen faller inn under denne bestemmelsen og at det dermed må utarbeides planprogram og konsekvensutredning for områdereguleringsplanen. Vanligvis må ikke et planprogram politisk behandles før det legges ut til offentlig ettersyn (6 uker). Administrasjonen ønsker imidlertid at planprogrammet for sentrumsplanen også forankres politisk. Etter høringsperioden må planprogrammet endelig vedtas i. Innholdet i planprogrammet ble presentert muntlig for Styringsgruppen for Sentrumsplanen på møte den VURDERING Et planprogram skal, jf. Plan og bygningslovens 4-1, gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Planprogrammet for Vestby sentrum beskriver utredningsbehovet i forbindelse med planen samt gir en detaljert beskrivelse av planprosessen. Utredningsbehov Av planprogrammet fremgår det at følgende problemstillinger vil være vesentlige å få utredet i det videre arbeidet: Trafikkforhold/gatestruktur Med utgangspunkt i gateplanen utarbeidet av C. F. Møller - vil alternativer for veistruktur; herunder bredder, tverrprofiler og detaljløsninger bli utredet i samarbeid med Statens vegvesen og på bakgrunn av revidert trafikkanalyse. Parkering Side 22 av 33

23 Det må som en del av planarbeidet vurderes ulike alternativer for parkeringsnormer, muligheter for sambruk, lokalisering av fellesparkering og parkeringsregulering i form av betaling og/eller tidsbegrensning. Grunnforhold Basert på tidligere grunnundersøkelser innenfor planområdet samt NGUs løsmassekart, er det sannsynlig å anta at det flere steder i Vestby sentrum kan være vanskelige grunnforhold (eventuelt kvikkleire). Det må i forbindelse med områdereguleringsplanen utarbeides overordnete grunnundersøkelser. Det kan da på bakgrunn av denne utredningen stilles eventuelle krav til ytterligere grunnundersøkelser i forbindelse med senere detaljreguleringsplaner. Jernbanetekniske forhold Vestby kommune ønsker ikke at det ukritisk avsettes en byggegrense på 30 meter til begge jernbanespors midtlinje. Kommunen ønsker derfor at det i forbindelse med planarbeidet avklares ulike relevante/realistiske alternativer for den fremtidige utviklingen av stasjonsområdet og jernbanelinjen. Det vil derfor bli utarbeidet en analyse av planforslagets konsekvenser for den fremtidige utviklingen av jernbanen i Vestby sentrum Byggehøyder, tettheter og utnyttelsesgrader Ulike konsekvenser av byggehøyder og tettheter må vurderes. Det må gjennomføres volumstudier som viser konsekvenser av ulike bygningsmessige tiltak samt plasseringer av funksjoner. Parallelloppdraget og evalueringsrapporten danner et godt grunnlag for å vurdere dette. I forbindelse med gateplanen vil det bli vurdert solforhold samt prinsipper for høyder, fasadeutforming og estetikk. Gjennomføringsstrategi For å få til en felles fordeling av disse viktige fellestiltak, vil det være nødvendig at det etableres en områdemodell/gjennomføringsstrategi som sikrer en hensiktsmessig fordeling av kostnader mellom kommunen og mange ulike grunneiere. Områdemodellen/gjennomføringsstrategien må også ta for seg en avklaring av hvem som skal bygge hvilke tiltak samt rekkefølge og tidspunkt for opparbeidelse av disse. Når ønsket teknisk og grønn infrastruktur er identifisert, vil det være nødvendig med en kostnadsberegning av disse tiltakene som grunnlag for å vurdere hvilken gjennomføringsmodell(er) som er aktuell å benytte. Planprosess Planprogrammet redegjør for planprosessen både allerede gjennomførte tiltak og gjenstående utredningsarbeid. Prosjektplanen gir dermed en detaljert oversikt over nødvendige milepæler frem mot et endelig planvedtak i desember ALTERNATIVER Det er et alternativ å endre på innholdet i planprogrammet før det legges ut til offentlig ettersyn. Side 23 av 33

24 4. KONKLUSJON Administrasjonen har vurdert at områdereguleringsplanen for Vestby sentrum faller inn under Forskrift om konsekvensutredning, og at det dermed må utarbeides planprogram og konsekvensutredning for områdereguleringsplanen. Rådmannens forslag til planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum redegjør for formålet med planarbeidet, planlagt medvirkningsprosess, planprosessen samt videre utredningsbehov med alternative vurderinger. Etter høringsperioden må planprogrammet fastsettes politisk i. Selv om planprogrammet blir fastsatt seint i prosessen vil dette ikke forsinke planprosessen med sentrumsplan. Resterende utredningsarbeid kan oppstartes parallelt med at planprogrammet er på høring. Vedlegg til sak Side 24 av 33

25 PLM-5/16 Klage på vedtak - Gnr 145 Bnr 10 - Nordre Kardervei 32 - Tilbygg Saksbehandler: Silvia Jørgensen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 5/ Rådmannens innstilling: Med henvisning til saksutredning med konklusjon, kommer rådmannen etter en helhetsvurdering til at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Innvilgelse av dispensasjon vil i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Søknaden avslås i medhold av 1 og 2 i Vestby kommuneplanens arealdel og 29-4 i plan- og bygningsloven. Vedlegg: D03_A000_SITUASJONSPLAN.pdf E01_A001_PLAN 1 ET.pdf E02_A002_PLAN 2 ET.pdf E03_A003_PLAN 3 ET.pdf E04_A004_FASADE NORD_SYD.pdf E05_A005_FASADE ØST_VEST.pdf Side 25 av 33

26 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Søknad om oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg i Nordre Kardervei 32 ble mottatt Eiendommen ligger langs vestsiden av Osloveien i Hølen og er bebygd med et eldre næringsbygg og noen mindre uthus/garasje. Nordre Karder vei 32 ligger tilbaketrukket fra den etablererte og nye boligbebyggelsen mot sydøst i Bruerveien. Eiendommen ligger i et område bestående av spredt og eldre eksisterende boligbebyggelse mot nord, større jordbruksarealer i grense mot syd og vest og nyere boligbebyggelse i syd-øst. Omsøkte tilbygg har et bruksareal på 663 m² og 494 m² i bebygd areal. Gesimshøyden er på 8,4 meter. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 ble det søkt om dispensasjon fra 1 i Vestby kommuneplan, vedrørende krav om regulering og 2, fra tillatt maksimal BRA på 300 m² og maksimal gesimshøyde på 6 meter. Bygningssjefens vurdering er at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Søknaden ble av den grunn avslått Ansvarlig søker har klaget på vedtaket og kommunen har plikt til å vurdere saken på nytt. Bakgrunn for saken: Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplan Vestby Området er avsatt til næringsbebyggelse. Kommuneplan for Vestby, 1, tillater ikke tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m før området inngår i reguleringsplan med unntak av det som tillates etter 2 og 3. Bestemmelsen i 2 gjør unntak fra kravet om regulering for mindre byggetiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 i eksisterende byggeområder for bolig, tjenesteyting og næring. For den enkelte tomt er tillatt prosent bebygd areal %-BYA=25% og tillatt bruksareal BRA=300 m2. Maksimal gesimshøyde er 6 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter. Planlagt tilbygg ønskes oppført da virksomheten på eiendommen er i utvikling og krever utvidede lagerlokaler. Eiendommen har lang tradisjon med næringsvirksomhet og eier av virksomheten / eiendommen trenger større lagringsplass for å drifte bedriften videre. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 Krav om utarbeidelse av reguleringsplan samt 2 Mindre utbyggingstiltak boliger, tjenesteyting og næring) når det gjelder overskridelse av maksimal BRA fra 300 m2 til totalt 1579,0 Side 26 av 33

27 m2 (en økning av BRA med 663,0 m2 i forhold til dagens BRA inkluderer areal for tenkt plan for hver 3,0 m «fiktive planer») samt krav til maksimal gesimshøyde fra 6,0 m til 8,1 m (dagens bebyggelse er allerede oppført med en gesimshøyde på 7,9 m). Totalt %BYA for eiendommen vil være 20,26 % etter en eventuelt utvidelse, som er innenfor kravet fastsatt i kommuneplanen til maksimal %BYA på 25 %. Ansvarlig søker begrunner søknad om dispensasjon med følgende argumenter: «- Eiendommen ligger i enden av stikkveien fra Nordre Karder vei og grenser til LNF område. Utvidelsen er planlagt mot vest for eksisterende næringsbygg og vil således ikke påvirke boligbebyggelsen på østsiden av eiendommen. Etter vår vurdering vil ikke den planlagte utvidelsen ha noen negative konsekvenser for naboeiendom i syd da denne eiendommen er avsatt til LNF område. - Fremtidig bebyggelse vil benytte seg av eksisterende infrastruktur / vei og således ikke medføre endringer i dagens tekniske infrastruktur eller adkomstforhold. - Utvidelsen medfører ikke noen endring i bruken av eiendommen. - Tilbygget til eksisterende næringsbygg med den nevnte økningen i BRA, vil muliggjøre og beholde dagens virksomhet i lokalområdet og ikke tvinge bedriften og arbeidsplasser vekk fra tettstedet Hølen. Ved innvilget dispensasjon vil dette bidra til lokal virksomhetsutvikling. - Eiendommen vil fremstå mer ryddig enn slik den fremstår i dag. På eiendommen blir det i dag ofte lagret midlertidig større gjenstander. Det nye tilbygget vil sørge for større lagringskapasitet for den aktuelle virksomheten og generell større orden på eiendommen. Planlagt utforming vil samtidig skape et naturlig tun på eiendommen og hindre eksponering av objekter lagret på eiendommen spesielt mot syd og boligområdet mot øst (syd-øst). - Nytt tilbygg er planlagt koblet til eksisterende næringsbygg for å bedre rømningssituasjonen fra eksiterende byggets øverste etasje. Begge byggene kobles sammen med et mellombygg og definerer samtidig det nye byggets høyde. Virksomheten på eiendommen krever i tillegg stor høyde i fremtidig lokale for å håndtere gjenstander som er planlagt lagret i bygget. Nytt tilbygg er forsøkt tilpasset eksiterende bygning i utforming. - Bestemmelsene i kommuneplanen gir rom for en maksimal gesimshøyde på 6,0 m og maksimal mønehøyde på 9,0 m, regnet fra gjennomsnittlig planer terreng. Dagens bygnings er oppført med et tilnærmet flatt tak og overstiger kravene til maksimal gesimshøyde. Nytt tilbygg er tilpasset eksiterende næringsbygg i utforming, men overstiger da kravet til maksimal gesimshøyde med 2,1 m. Bestemmelsen gir rom for å oppføre bygning med saltak med en maksimal mønehøyde på 9,0 m. Det planlagt bygget vil ha en maksimal høyde på 8,1 + en parapet på 0,3 m. Den totale høyden på planlagt bygg vil fremdeles være 0,6 m lavere enn ved et tradisjonelt saltak. Etter vår vurdering er den foreslåtte utformingen en bedre tilpasset estetisk løsning samlet sett for bebyggelsen, enn ved bruk av annen tak form.» Det anføres videre at dispensasjonene i denne saken ikke tilsidesetter intensjonen i kommuneplanen. Det menes at en regulering av eiendommen ikke vil kunne gi noen nevneverdig endring i bruk eller bringe noen ytterligere kvaliteter til eiendommen enn det den ønskede dispensasjonen vil kunne gi. Etter ansvarlig søkers vurdering, vil Side 27 av 33

28 ikke dispensasjonen ha negative konsekvenser for naboer eller omkringliggende bebyggelse. Det presiseres at det foreligger en større overvekt av fordeler enn ulemper som taler for en dispensasjon. Alternativer: Dersom kommer til at vilkårene for å gi dispensasjon fra 1 og 2 i kommuneplanens arealdel er innfridd, kan et forslag til vedtak være følgende: Søknad om dispensasjon fra 1 og 2 i kommuneplanens arealdel til oppføring av tilbygg med bruksareal på 663 m², bebygd areal på 494 m² og gesimshøyde på 8,4 meter godkjennes, jf plan- og bygningsloven Det vurderes at omsøkte tiltak ikke får vesentlige virkninger for miljø og samfunn og anses til å ikke utløse krav til regulering, jf. plan- og bygningsloven Det foreligger større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon: - En reguleringsplanprosess vil være tidkrevende. Virksomheten har akutt behov for større areal og dersom dispensasjonen ikke innvilges, vil bedriften mest sannsynlig flyttes fra Hølen. - Utvidelsen av bygningen vil muliggjøre å beholde dagens virksomhet i Hølen, beholde arbeidsplasser og legge til rette for utvikling av bedriften. - Eiendommen vil fremstå mer ryddig i den grad at det fjernes gjenstander som er lagret ute. - Tiltaket vil øke byggets brannsikkerhet, der det skal utvides rømningsmuligheter. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Kvittering for innbetaling til kommunalt veifond skal foreligge før det gis tillatelse til tiltak. Andel av kostnaden for veiopparbeidelse som omfattes av uregulert område er kr 83,- pr m² regulert tomteareal (tomteareal) x 83 = kr ,-. Vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 tillater at det gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjon kan imidlertid ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Omsøkte tiltak tilhører ikke under «mindre utbyggingstiltak», slik det beskrives i 2 i kommuneplanens arealdel. Tiltaket innebærer ikke endring av bruk, men bebyggelsen utvides i vesentlig grad. Dette utløser krav om regulering både jf. 1 i Vestby kommuneplan og 29-4 i plan- og bygningsloven, som krever at bygning med gesimshøyde over 8 meter bare kan føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Kommuneplanens arealdel fastlegger arealbruken/strukturen på kommunens bosetting, virksomhetslokalisering, overordnet infrastruktur og alle overordnete sammenhenger, samt hvordan kommunen skal utvikles videre når det gjelder arealbruken. Side 28 av 33

29 Reguleringsplan har som hovedformål å avklare hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet, samt gi juridisk bindende hjemmel til den forutsatte arealbruk. Reguleringsplan er kommunens redskap for å avklare arealbruken i større detalj enn det som ligger i kommuneplanen og er det formelle grunnlaget for å få tillatelse til å bygge. Plan- og bygningsloven 12-1 fastlegger at det skal ligge godkjent reguleringsplan til grunn for alle større bygge- og anleggstiltak. Selv om gjennomføring av tiltaket kan gi samfunnsnyttige fordeler, er kravet om regulering en sentral forutsetning i kommuneplanen og i plan- og bygningsloven som bør oppfylles. Konklusjon: Dersom det gis dispensasjon fra 1 og 2 i kommuneplanens arealdel og 29-4 i plan- og bygningsloven, blir hensynet bak bestemmelsene i lovens formålsbestemmelse betydelig tilsidesatt. Rådmannen konkluderer med at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Vedlegg til sak Side 29 av 33

30 PLM-6/16 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen - Gnr 152 Bnr Endret bruk fra bolig til næring/kontor Saksbehandler: Marianne Røed Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 6/ Rådmannens innstilling: Med henvisning til vurderinger og begrunnelse i saksfremlegget gir Plan- og miljøutvalget dispensasjon fra arealformål i kommunedelplan for Son for å benytte eiendom, med Gnr 152 Bnr 135, avsatt til nåværende boligformål til næring/forretning/kontor som beskrevet i søknad mottatt , jf. plan- og bygningsloven Vedlegg: Søknad om dispensasjon - Gnr 152 Bnr 135 og Bnr7.pdf _1_1.PDF Situasjonskart.pdf _1_1.PDF Øra Skråfoto.jpg Oversiktskart.pdf Saksfremlegg Saksopplysninger Søknad Søknad om dispensasjon utenom byggesak ble mottatt Søker ønsker å benytte tomt (gnr 152 bnr 135) med eksisterende låve som lokale for kontorer og møterom for sin håndverkerbedrift, Brødrene Thomassen bygg AS. Planen er dessuten å leie ut enkelte av kontorene til andre innenfor samme bransje, slik at det kan dannes et fagmiljø på tvers av fagretninger innenfor bygg og eiendom. Søknaden er nabovarslet. Det har ikke kommet inn noen merknader. Det er planlagt og inngått avtale med grunneier om ny atkomst fra eiendommen, over Ørajordet og til Elveveien i sør. Eksisterende skal stenges. Det er også gitt samtykke til legging og vedlikehold av vann- og avløpsledninger over annen persons grunn fra øst i krysset Fergeveien/Elveveien. Plansituasjon Eiendommen er uregulert, er omfattet av kommunedelplan for Son og avsatt til nåværende boligbebyggelse. Eiendommen ligger i den delen av kommunen der kommuneplanen som ble vedtatt i april 2015 ikke er trådt i kraft som følge av uavklarte innsigelser. I den nye kommuneplanen er området som eiendommen ligger i avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Side 30 av 33

31 Dispensasjon Eiendommen er avsatt til nåværende boligbebyggelse i kommunedelplan for Son. Å benytte eiendommen og den eksisterende låven for nærings- og kontorformål er ikke i tråd med arealformålet. En eventuell tillatelse til bruksendring av bygget fordrer derfor at det gis dispensasjon fra kommunedelplan for Son. Det er kun dispensasjon fra arealformålet det søkes om i denne omgangen. De tekniske forhold rundt en eventuell bruksendring vil bli omsøkt senere dersom det gis dispensasjon fra kommunedelplan for Son. Det er planlagt endret avkjørsel til eiendommen. Det er registrert automatisk fredet kulturminne øst for eiendommen. I den grad det skal legges vann- og avløpsledninger i forbindelse med tiltaket som berører kulturminnet eller sikringssonen, vil dette fordre at Riksantikvaren gir dispensasjon fra kulturminneloven. Den eksisterende låven ligger ca. 47 meter fra fylkesvei, og i og med at veiloven angir en byggegrense på 50 meter i uregulert strøk vil en bruksendring avhenge av at Akershus fylkeskommune v/ Statens vegvesen gir dispensasjon fra byggegrense i veglova. Forholdet til kulturminneloven og veglova vil i tilfellet håndteres i forbindelse med selve byggesaken dersom det gis dispensasjon fra arealformålet. Dispensasjonssøknaden er oversendt Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus for uttalelse. Søknaden er også oversendt til Statens vegvesen. har ikke møte i mars, og for at saken skal kunne behandles innen lovpålagt frist på 12 uker, ettersendes eventuelle uttalelser fra nevnte myndigheter dersom de foreligger før s møte. Vurdering For å kunne gi dispensasjon fra kommunedelplanen må vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 være oppfylt. Det følger av denne bestemmelsen at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak planen eller plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lovens formål Plan- og bygningsloven 1-1 angir lovens formål. En bærekraftig utvikling, langsiktige løsninger, universell utforming og estetisk utforming av omgivelsene er forhold som loven skal sikre. Administrasjonen kan ikke se at det å gi en dispensasjon er i vesentlig strid med lovens formålsbestemmelse. Hensyn bak planen Hensynet bak arealformålet «nåværende bolig» er å videreutvikle området for boligbebyggelse. Å etablere en næringsvirksomhet på eiendommen er i strid med dette hensynet. Eiendommen grenser i sør-øst, øst og nord-øst til Ørajordet som er avsatt til fremtidig sentrumsformål i kommuneplan for Vestby. Dette området skal etter planen reguleres, og vil trolig etableres som område for eksempelvis næringsvirksomhet Side 31 av 33

32 som forretninger, serveringssteder, kontorer eller lignende, muligens i kombinasjon med andre sentrumsfunksjoner og eventuelt i kombinasjon med mer eller mindre konsentrert boligbebyggelse. Fra eiendommens nord-vestlige side går det en bratt skrent opp til resten av boligområdet. I så måte er denne tomta atskilt fra de øvrige boligtomtene mot nord. Eiendommen hadde på mange måter hørt naturlig med i forlengelsen av området som er avsatt til fremtidig sentrumsformål. Å gi en dispensasjon for denne tomta vil ikke hindre at resten av området utvikles som boligområde. Eiendommen er i den nye kommuneplanen avsatt til fremtidig boligområde med krav om regulering før større tiltak iverksettes. Ut i fra tomtas beliggenhet kunne det vært aktuelt å regulere denne til en mer konsentrert boligbebyggelse enn frittliggende småhusbebyggelse. Blant annet med hensyn til at tomta ligger sentralt er det grunn til å tenke gjennom om denne dispensasjonen er en arealeffektiv løsning på sikt. Administrasjonen mener likevel at mulighetene for at eiendommen skal fungere godt som boligtomt er små, da den ligger mellom det fremtidige sentrumsområdet, Kolåsveien og fjellskrenten. Tomta skiller seg klart fra de andre boligtomtene i området med tanke på mulighetene for å kombinere fortetting og bokvalitet. Administrasjonen kan derfor ikke se at det å gi en dispensasjon for denne konkrete tomta skal gi uheldige presedensvirkninger som vil undergrave planen for området som helhet. Administrasjonen mener at hensynet bak planen blir tilsidesatt, men ikke vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper Eiendommen hadde på mange måter hørt naturlig med i forlengelsen av området som er avsatt til fremtidig sentrumsformål og er ikke spesielt godt egnet som en boligtomt. Dersom det på sikt skal oppføres boliger på tomta vil med all sannsynlighet låven rives. Det skisserte tiltaket innebærer at den eksisterende låven på tomta bevares. Bygningssjefen mener en bevaring kan være positivt, da låven er et synlig og kjent landemerke i området. På den annen side ligger tomta relativt sentralt i Son, og hensynet til arealeffektiv bruk av sentrumsnære eiendommer tilsier at det bør vurderes å regulere tomta til bolig med høy utnyttelse og flere boenheter. Det å gi en dispensasjon er likevel ikke til hinder for at tomta kan reguleres med tanke på bedre utnyttelse på et senere tidspunkt. Administrasjonen mener det er klart flere fordeler ved å gi en dispensasjon enn ved ikke å gi det etter en samlet vurdering. Alternativer Dersom kommer til at vilkårene for å gi dispensasjon, jf. planog bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt kan et forslag til alternativt vedtak være: Med henvisning til vurderinger og begrunnelse, med særlig vekt på at en dispensasjon vil kunne hindre den planlagte, fremtidige utviklingen av området, kommer til at vilkårene for å kunne gi dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og at søknad om dispensasjon avslås. Side 32 av 33

33 Konklusjon Administrasjonen mener at lovens formålsbestemmelse og hensynene bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at det er klart flere fordeler ved å gi en dispensasjon enn ved ikke å gi det. Vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er etter administrasjonenes vurdering oppfylt, og administrasjonen mener at det kan gis dispensasjon fra kommunedelplan for Son som omsøkt. Vedlegg til sak Side 33 av 33