Tilpasningsdyktighet og bygningers potensiale

Transkript

1 Oppgradering av bygninger - Utfordringer og muligheter NBEF 1-2.november Thon Hotel Vika Tilpasningsdyktighet og bygningers potensiale Anne Kathrine Larssen akl@multiconsult.no PhD, Sivilingeniør

2 Kompetanseområder Brann Risikovurdering Akustikk, støy og vibrasjoner Tilstandsanalyser Vedlikehold og oppgradering Kulturminne-/bygningsvern Bygningsfysikk og byggskader Energirådgivning Bygg- og eiendomsforvaltning/fdvu SHA og Miljøledelse 2

3 Bygg- og eiendomsforvaltning/fdvu Oppdragseksempler Nye Ahus Tidligfaserådgivning og livsløpsanalyser FDVU- rådgivning i byggeprosjekter Porteføljeforvaltning og -utvikling Strategiske bygningsanalyser/ porteføljevurderinger (MultiMap) Mulighetsstudier Vedlikeholdsplanlegging Eiendomsledelse/Endringsprosesser Strategi- og policy for eiendomsforvaltning Omstillingsprosesser/organisering Lokalisering og effektivisering Konkurranseutsetting/ SLA Leietakerrådgivning Eiendomsøkonomi og benchmarking Nøkkeltall LCC/alternativsvurderinger Benchmarkingsprosesser Radiumhospitalet Telenor Fornebu Operaen Kilden Blant de ledende i Norge innenfor alle områdene 3

4 Innhold Bakgrunn Sentrale begreper Kriterier for hva som bør velges bort (eller: metodikk for å vurdere bygningers potensiale) 4

5 Hvorfor så i vinden nå? Stadig høyere krav til effektivitet Økende konkurranse i markedet Behov for organisatorisk og økonomisk fleksibilitet Hyppigere endringer enn før: ny teknologi, organisasjonsendringer, nye måter å jobbe på Demografisk utvikling Byggherrer med økende fokus på livssyklus og totaløkonomi Økende krav fra leietakere Mer fokus og krav mht. miljø og bærekraft, ikke minst fra myndigheter 5

6 Fremtidige utfordringer 80 % av dagens bygningsmasse skal fortsatt benyttes i 2050 (KRD, 2009), dvs. ca 25 mill m2 BTA, vil behovet for strategisk planlegging øke ytterligere. Utfordringer for denne bygningsmassen: - behov for transformasjon (ombygging, endret/ny bruk) - arealeffektivisering - stimulering til miljøriktig forvaltning - drift og vedlikehold (FDVU) som dermed blir svært viktige satsningsområder fremover. Dette innebærer en særlig utfordring for å redusere og legge om energibruken og samtidig ivareta kulturhistoriske, miljømessige og estetiske krav. 6

7 ALTSÅ: Økt satsning på bærekraft i byggesektoren, og størst forbedringspotensial blant eksisterende bygg 7

8 Begreper 8

9 Bygget skal støtte virksomheten over tid! Virksomheten Krav til funksjonell egnethet Bygningen Byggets tilpasningsdyktighet Nye krav og bestemmelser 9 Ref: Multiconsult

10 Tilpasningsdyktighet hva er det? 10

11 Tilpasningsdyktighet Økonomisk Organisatorisk Teknisk - fysisk 11

12 Tilpasningsdyktighet Definisjon Tilpasningsdyktighet er å betrakte som et samlebegrep for alle endringsegenskaper. Fysisk eller teknisk tilpasningsdyktighet: Fleksibilitet (mulighet til endret planløsning) Generalitet (mulighet til endret funksjon) Elastisitet (mulighet til endret volum) 12

13 For å oppnå dette må bygningene være tilpasningsdyktige til endringer i bruken av bygningen bygningene være tilpasningsdyktige til nye bygningskrav og bestemmelser materialer ha levetid iht. planlagt forutsatt levetid for bygningsdelen 13

14 Hvilke gevinster oppnås? Lengre levetid på bygninger og god funksjonalitet gir: bedriftsøkonomiske gevinster (for investor, eier og bruker) samfunnsøkonomiske gevinster miljømessige gevinster (redusert material-, energi- og avfall) Miljømessige gevinster kan oppnåes ved: å bruke materialer med lengre levetid å redusere behovet for større ombygginger og nybygg ved bedret tilpasningsdyktighet 14

15 Bruksperiode - Service Life Period (SLP) 15 Figur: Variasjon i bruksperiode (Service Life Period, SLP) (Larsen og Bjørberg, 2007, Multiconsult)

16 Krav til tilpasningsdyktighet 16

17 Potensiale? 17

18 Strategier for økt tilpasningsdyktighet 18

19 Bygningsmessig tilpasningsdyktighet kan skilles i tre hovedgrupper 1. Overordnet konsept (rammebetingelser, ambisjon) 2. Strukturelle forhold (konstruksjonsløsninger) 3. Infrastrukturelle forhold (tekniske løsninger) 1) og 2) er vanskelig å endre på etter at anlegget er bygd 3) kan endres, men har kostnadsmessige konsekvenser. 19

20 Levetidskategorier Mål: 0-friksjon gir min kostnad Innredning Planløsning Installasjoner Bærekonstruksjoner Hud -Yttervegg Kategorier må sees i sammenheng med: vedlikeholdsvennlighet utskiftingsvennlighet tilgjengelighet endringsvennlighet Tomt Figur: S. Brand: How Buildings learn 20

21 f.eks 50 år f.eks 15 år f.eks 7 år dag til dag 21 Dato: Mars 2004 Kursdagene NTNU 2007 Side: 21

22 Vanlige strategier for økt tilpasningsdyktighet Overdimensjonering (lastkapasitet, etasjehøyder, tekniske installasjoner teknisk grid, føringsveier, TME etc) Standardisering 0-friksjon Tilrettelegge for flerbruk/multifunksjon og sambruk Soneinndeling, seksjonering, adkomst, adgangskontroll, innredning etc. Tilrettelegge for alternativ bruk og vekst 22

23 Multihus (2008) 23

24 åpent møte ankomstsone prosjektarbeid stillesone avkobling presentasjoner samtalerom stille sone møterom, prosjektrom, stillerom kopi,fax,print Multihus (innflyttet 2008) 24 Fremtid Mange ulike arbeidssteder i bygget gruppearbeid

25 Eksempler prinsipper i planlegging Differensiering av arealer: Hot Floor Hotell Kontor Industri Core Hospital a flexible grid structure formed as a cube, in which differing voids have been placed in order to optimize the ingression of daylight and to enlarge the spaciousness of the building. only the core business of the hospital is housed Potensiell besparelse i investeringskostnader : 10-15% (sykehus) (Bjørberg og Verweij, 2009) 25

26 Hva med de eksisterende byggene da? Potensial mht.: Marked Hva kan de brukes til? Kan vi bygge om? og innen rimelighetens grenser mht. kostnader? Energiklasse? BREEAM Etc. Hvilke bygg skal vi satse på? 26

27 Hva trenger vi? Metodikk for å vurdere potensialet for utvikling av bygg/eiendommer Bør bygget benyttes til dagens formål? Nytt formål? Rives? Fremtidige krav? 27

28 Kriterier for hva som bør velges bort (eller: metodikk som kan gi svar på hva man bør satse på eller ikke) 28

29 Modell for strategisk analyse av bygninger og bygningsporteføljer 29

30 Funksjonell egnethet 30

31 Funksjonell egnethet Det sentrale spørsmålet for virksomheten: Kan vi oppnå våre mål, drive effektivt og levere ønsket kapasitet og kvalitet i eksisterende lokaler, med tilfredsstillende forhold for de som oppholder seg i lokalene? Kartleggingsmetodikk (Multimap) utviklet og brukt i stor skala - foreløpig for hhv. skoler og sykehus 31

32 Hva påvirker organisasjoners effektivitet og måloppnåelse? Aktiviteter At det er mulig å utføre ønskelige aktiviteter i lokalene (kjerne- og støttefunksjoner) Kapasitet At det er riktig kapasitet i forhold til aktiviteter Utforming At lokalene er utformet på en hensiktsmessig måte (Planløsning, Romstørrelser, kommunikasjonsveier, visuell kontakt, avstander, tilgjengelighet, UU..) Utstyr, infrastruktur og innredning Som støtter aktivitetene Innemiljø Inneklima Lys, lyd, støy Estetikk som bidrar til trivsel og velvære Teknisk tilstand og standard Som ikke medfører dårlig innemiljø eller redusert trivsel Logistikk Internt og eksternt (innen et funksjonsområde, mellom funksjonsområder (pasientforløp), utomhus m.m. Tilpasningsdyktighet F,G,E Økonomisk Organisatorisk Etc. Ressursbruk, kvalitet, risiko, sikkerhet 32 Kilde: Anne K. Larssen, Multiconsult

33 Hva er konsekvensen av dårlig funksjonell egnethet? - Ominnredning/ombygging - Omrokkeringer flytte til andre lokaler - Nye lokaler - Eller leve med effektivitetstap? bl.a. avhengig av byggenes tilpasningsdyktighet 33

34 Levedyktighetsmodellen Grad av egnethet Dårlig egnethet, men god tilpasningsdyktighet Behov for og gode muligheter for ombygging/tilpasning for å forbedre egnetheten. Evt tekniske behov må ses i sammenheng og gjøres samtidig Kandidat for: ombygging og evt teknisk oppgradering God egnethet og god tilpasningsdyktighet Ingen behov for endringer. Bygningen har gode egenskaper for å kunne være egnet på lang sikt. Evt tekniske behov kan gjennomføres separat og være langsiktige investeringer Kandidat for: evt teknisk oppgradering God Dårlig egnethet og dårlig tilpasningsdyktighet Bør vurderes nøye for fremtidig bruk. Uegnet og vanskelig å tilpasse. Evt tekniske behov bør vurderes mtp langsiktighet i investering. Kandidat for: avhending / alternativ bruk God egnethet, men dårlig tilpasningsdyktighet Ingen endringsbehov p.t.. Bygningens svake egenskaper for ombygginger kan innebære redusert egnethet over tid. Evt tekniske behov bør vurderes mtp langsiktighet i investering. Kandidat for: evt teknisk oppgradering Svak Grad av tilpasningsdyktighet Figurer : Levedyktighetsmodellen (etter Larssen og Bjørberg, 2004) 34

35 Eksempler på praktisk anvendelse av Levedyktighetsmodellen 35

36 Eksempler fra skolesektoren Low adaptability and usability > short lifetime > reduced economic value of the building 3,00 2,50 2,00 Low usability > productivity loss > rent reduction Funksjonalitet 1,50 1,00 0, ,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 Tilpasningsdyktighet 36

37 Egnethet; eksempel på presentasjon av resultater - Bygningenes levedyktighet og potensiale brukt ifm mulighetsstudie 3 Behov for funksjonelle utbedringer, potensiale for lang levetid G & F Fungerer dårlig i dag. Kort levetid for dagens bruk, fare for kortsiktige investeringer. Bør vurderes brukt til andre formål eller D & H avhendes 3 Behov for funksjonelle utbedringer, potensiale for lang levetid Fungerer dårlig i dag. Kort levetid for dagens bruk, fare for kortsiktige investeringer. Bør vurderes brukt til andre formål eller avhendes Egnethet Funksjonalitet 1,5 Fungerer stort sett bra i dag, potensiale for fremtidige endringer. Lang levetid B Ottestad A J & L 0 0 1,5 3 Tilpasningsdyktighet Fungerer stort sett OK i dag, kan være levedyktig for funksjoner som ikke krever større tilpasningsdyktighet Funksjonalitet Egnethet 1,5 Fungerer stort sett OK i Fungerer stort dag, kan være sett bra i dag, J & L levedyktig for potensiale for funksjoner fremtidige Ottestad A som ikke endringer. Lang B krever større levetid G & F D & H tilpasnings- Nybygg Hamar dyktighet Nybygg Ottestad 0 0 1,5 3 Tilpasningsdyktighet Dagens situasjon Potensiale, ref. mulighetsstudie

38 Eksempel alternativsvurdering 38

39 Eksempler på resultater, basert på detaljert kartleggingsskjema 39

40 Eksempel presentasjon av resultater BIM og google earth 40

41 Levedyktighetsmodellen - plott 3,0 Ullevål sykehus Grad av egnethet 1,5 0,0 0,0 1,5 3,0 Vektet grad av tilpasningdyktighet 41

42 Bærekraftig potensial Potenisalpåvirkende faktorer* Teknisk tilstand Teknisk tilstandsanalyse Brukskvalitet Funksjonalitet Arealeffektivitet Tilpasningsdyktighet Elastisitet, fleksibilitet og generalitet Energieffektiviseringsmuligheter Bygningsmessige Tekniske anlegg Lokalisering og beliggenhet LCC Planlegge FDVU prosessene for hele byggets levetid Bevaringskvaliteter - Vernestatus * Masteroppgave NTNU 2011 av Heidi Stien og Ann Helen Johannesen 42

43 Bærekraftig potensial * Masteroppgave NTNU 2011 av Heidi Stien og Ann Helen Johannesen 43

44 Oppsummering Tilpasningsdyktighet (øk og org -> fysisk) Funksjonell egnethet (Ny rolle og ny kompetanse for FM!) Bygningers potensiale - Metodene finnes: Levedyktighets-modellen Bygningenes bærekraftige potensial 44