D sak 701/2010- rammetillatelse Ny behandling av D sak 78/2008 ad tillatelse til oppføring av naust.

Transkript

1 Byggesaksutvalget sak 41/10 vedlegg 9 Espen Sola Hvalsbruvn HALLINGBY Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 98-2 D sak 701/2010- rammetillatelse Ny behandling av D sak 78/2008 ad tillatelse til oppføring av naust. Gnr./Bnr: 98/2 Byggeadresse: ELTERVÅG 2 Tiltakets art: Nybygg Byggets/anleggets art: Naust, Tiltaksklasse: 1 Ansv. søker og tiltakshaver: Espen Sola, Hvalbruvn. 30, 3525 HALLINGBY Ny søknad, datert ble mottatt Revidert tegning ble mottatt Siste dokument i saken er mottatt BRUKSAREALER (BRA) NAUST BEBYGGET AREAL (tegn av ): BRA, totalt: 35 m 2 BYA, totalt: 37 m 2 Tidligere behandling: Denne saken startet i 2003 i forbindelse med godkjennelse av et felles bryggeanlegg. Selve søknaden om rammetillatelse er datert og mottatt Utvalg for byutvikling (UBU) gav nødvendig dispensasjon i vedtak av , et vedtak som ble påklaget. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen Fylkesmannens vedtak ble mottatt og saken ble deretter overdratt bygningssjefen. Ut fra dette gav bygningssjefen rammetillatelse i 9 punkter i D sak 78/2008. Under bygningssjefens vurdering i vedtaket skrev han bl.a.; Bygningssjefen viser til vedtak fattet av Utvalg for byutvikling og har ingen innvendinger til dette vedtaket. Bygningssjefen vil imidlertid påpeke at enkelte tegninger er dårlig målsatt og vil, i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse, be om målsatte tegninger for disse forhold. og Er naustet mindre enn 50 m 2, og avstanden til andre naust 2 m eller mer, stilles det ikke brannkrav. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

2 Er avstand mindre enn 2 m skal de bygningsdeler som er nærmere enn 2 m ha brannmotstand tilsvarende EI 30/D-s2, d0 (B30). Bygningssjefen vil her vise til dagens telefonsamtale hvor tiltakshaver ønsket å redusere størrelsen til under 50 m 2 BYA og øke avstand til andre naust til 2,0 m. I et slikt tilfelle må nye, målsatte tegninger innsendes. Samt vedtaket punkt 8 ad naust; Sammen med søknad om igangsettingstillatelse må det sendes inn nye målsatte tegninger av - naust (i henhold til bygningssjefens vurdering) Etter klage på vedtakets punkt ad tillatelse til naust og etter politisk behandling av klagen opphevet fylkesmannen kommunens vedtak ad tillatelse til oppføring av naust i skriv av Han bad her om at saken skulle behandles på nytt etter at revidert søknad ble mottatt. I sin begrunnelse for å omgjøre vedtaket skrev fylkesmannen bl.a. at etter pbl. 95 a skal kommunen i en rammetillatelse ta stilling til tiltakets indre og ytre rammer. Det må derfor foreligge entydige, målsatte tegninger og situasjonsplan som gjør kommunen og naboer i stand til å vurdere tiltaket og dets estetiske løsning. Fakta ny søknad: søkte tiltakshaver på nytt om Rammetillatelse for naustet. Dette var en revidert søknad som var basert på vedtaket i D sak 78/2008 av , samt fylkesmannens begrunnelse. Det ble mottatt protester fra naboene Hild Sørby og Frederik Hansen, Lars og Ellen Valheim ved advokat Kåre Vierdal, samt nabo på eiendommen 98/276, Paul Chr. Bull. Sistnevnte skrev i sin protest mottatt at det må sørges for at tilkomsten til hans utstikkbrygge ikke blir vesentlig forringet. Dette er avklart med tiltakshaver, skriver nabo, og tiltakshaver har sagt seg villig til å endre dette/sende inn korrigert tegning. Løsningen som en er blitt enig om medfører at passasjen blir ca. 1 m. bred. Ut fra dette bearbeidet tiltakshaver søknaden i henhold til protesten og sendte inn ny revidert søknad. Protestene fra de to andre naboene er gjennomlest. Begge har også protestert på den reviderte søknaden. Revidert søknad: Ny, bearbeidet og revidert søknad om rammetillatelse ble mottatt den Vedlagt denne søknaden er det 2 sett tegninger, en som er håndtegnet og en som er tegnet av et ansvarlig foretak. Det er også vedlagt kopi av en akvarelltegning av naustrekken. Tiltakshaver skriver at han har varslet alle naboer på nytt, i tillegg er ytterligere 7 naboer varslet. Han beklager ovenfor både kommune og naboene at han ikke varslet alle naboene forrige gang (juni mnd), dette skyldes at han kun anså søknaden/tegningen som en mindre justering og at det ikke var behov for å varsle andre enn de som hadde protestert. Videre skriver han at han har fått et firma til å tegne en renere og bedre tegning av naustet. Han viser også til at han har markert i terrenget hvor naustet vil komme. Utsprenging av masse er ca halvparten av det som tidligere er anslått. Han har nå benyttet ½ m klaring i bakkant og til sidene og ut fra dette blir fast masse som skal sprenges vekk ca 30 m 3. Utsprengingen vil bli utført av et sertifisert firma for en slik jobb. Tiltakshaver planlegger selv å føre opp naustet ved hjelp av innleid personell. D sak 701/2010 Side 2 av 8

3 Den reviderte søknaden viser et naust med 7 boder. Byggets lengde er vist til 10 m og maksimal bredde 4,5 m. Mønehøyde er 4,5 m (justert etter tlf. samtale med tiltakshaver) og avstand til nabo mot nord er vist til 1,3 m og mot sør 2,0 til 3,0 m. Midt i naustet er der vist brannvegg EI 30. Opprinnelig søknad, som var grunnlag for dispensasjonssøknaden, hadde 8 boder, bredden var 5 m og lengde 10 m. Naustets bakkant vil således ikke komme lengre bak enn det som tidligere er godkjent av Sandnes kommune og fylket. Arealet er nå redusert fra BRA 41 m 2 /BYA 50 m 2 til dagens 35 m 2 /37 m 2 Gangbredde fra Valheims naust til støpt platting/brygge er 1,3 m og fra Bulls naust 1,0 m. Avstand til eksisterende støpt platting for brygge er vist til 0,25 m mot nord. Mot øst er denne ikke målsatt, men på tegning er den vist til ca 0,7 m. Gjeldende plan: Kommuneplanen med utfyllende retningslinjer og kommentarer (LNF område) samt plan- og bygningslovens Eiendommen er uregulert. Protest og merknad: Det er mottatt følgende protester på revidert søknad. 1) Nabo/gjenboer på 97/41, Hild Sørby og Frederik Hansen, skriver at de har fått nytt nabovarsel og at det tilsendte materiellet bekrefter våre sterke motforestillinger til hele prosjektet. Takvinkelen er videre (?) enn på de andre tegningene, slik at de tre naustene tilsynelatende fremstår som mer harmonisk tilpasset hverandre. De trange, skyggefylle passasjene mellom naustene, hvor til sammen 6 dører skal åpnes, blir ikke visualisert, en ser ikke at der er fjell på stedet, heller ikke de store sårkantene etter utsprengingen på hver side av naustet. Uansett hvor lite en sprenger vil sårkantene bli store og skjemmende. Det skrives videre at de stiller seg uforstående til at ikke erstatningsnaustet kan bygges der hvor det gamle naustet lå (bukta bortenfor), dette naustet var lavt og med skråtak og således mye mindre enn det som nå bygges, og en vil også kunne bygge uten at fjell må sprenges. De viser til at tiltaket vil bryte med den strenge praksis kommunen har hatt i strandsonen i de siste årene, samt til protest av ) Nabo, Lars og Ellen Valheim, har ved advokat Kåre Vierdal sendt inn merknader til nabovarselet, mottatt Advokaten skriver at en nå må se søknaden som en helt ny søknad med et helt nytt innhold og ikke videreføring av søknaden av som ble overprøvd av Fylkesmannens vedtak av , hvor han opphevet kommunens vedtak av Videre vises det til at saken kunne behandles på nytt når revidert søknad med eventuelle nabomerknader og eventuelle sektoruttalelser forelå. Han viser her til sine merknader i brev av , kopi er vedlagt. 2. Gammel søknad kontra ny søknad. Søknaden av gjaldt naust med noen boder, jf innsendt tegning. Dagens søknad, jf. nabovarsel av , er ikke naust, men næringseiendom en utleieeiendom. Naustet er inndelt i fem separate boder. Det at tiltakshaver kaller det naust forandrer ikke saken. Søknaden er vissnok sendt kommunen i juli 2009, mens nabovarselet er sendt og etter pbl. 93 er tiltaket søknadspliktig, ikke meldingspliktig. Da dette er en ny søknad og ikke lengre et tradisjonelt naust, må det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen i henhold til pbl. 7. Slik søknad er ikke vedlagt søknaden om rammetillatelse. Søknaden må også behandles etter nåværende reviderte plan- og bygningslov. 3. Næring - ikke naust. Feilføringer fra tiltakshaver når det gjelder koder påført søknadsskjemaet. Det påpekes også at det fra flere hold er tatt til orde for at dette næringsbygget burde vært plassert på helt annen sted på Solas meget store eiendom. Plassering utenfor 100 ms belte og på et sted med liten brannfare er et fullgodt alternativ for utleier og leietaker. Ingen av de potensielle leietakerne har sine båter eller adkomst til sjøen der næringsbygget er plassert. Ved å plassere bygget der fylkesmannen D sak 701/2010 Side 3 av 8

4 tidligere har påpekt, vil det geografisk ligge nærmere brukerne. En vil dessuten unngå den konfliktsituasjon som omsøkte bygg vil gi i forhold til de to nabonaustene som begge er tradisjonelle naust. 4. Om byggets plassering på søkers eiendom. Tidligere vedtak har forutsatt at bygget ikke må komme i konflikt med privatrettslige interesser som tilligger Bull eller Valheim. Etter advokatens mening vil bygget, slik det er planlagt, klart medføre en krenkelse av de privatrettslige rettigheter som både Valheim og Bull har gjennom sin naustrett, en rett som ikke bare innebærer rett til å ha naust, men som rett til å nytte omliggende område både til transport/vedlikehold i forbindelse med sjøaktiviteter knyttet til naustet. 5. Mangler ved tegningsmateriellet. Det vises til at der er uoverensstemmelse på tegningene E1-E4. og således uklart hva som er planlagt å bygge. Det er også variasjon på høyden av utsprengt fjell. Deretter ramses opp de forskjellige avvikene mellom tegningene, samt at det tidligere angitte minimumskravet på 2,0 m mellom bygningene ikke er respektert i dagens søknad. Avstanden er vist til 1,3 m parallelt langs Valheims naust. Brannseksjonering EI 30 i yttervegg og ytterdør er ikke anvist slik det ble krevd ved behandling av den første søknaden. 6. Igangsetting. Ved brevet som følger søknaden synes det også som om at det også søkes om igangsetting, dette uten at verken søknad om lokal godkjenning av foretak eller kontroll av prosjektering er oversendt. Søker kan ikke anses som kompetent ansvarlig søker for et prosjekt som dette. 7. Spørsmål vedr. kompetent søker. Før en eventuell søknad om dispensasjon og søknad om rammetillatelse blir behandlet, må kommunen kreve detaljert prosjektering for spreningsarbeidet utarbeidet av ingeniørforetak/geolog. Det må kreves geodesisk innmåling både før og etter sprenging med x, y og z koordinater og med terrengsnitt på 1 m avstand. Videre må det stilles plan for miljøsanering 5179 og plan for avfallsdeponering Det kan ellers forventes at sprengingsstein blir dumpet i strandsonen. Tiltakshavers anslag for utsprengt masse varierer sterkt og er nå redusert til et tidligere anslag. Sprengningsvolumet må beregnes av fagfolk før søknaden blir behandlet. 8. Befaring. Før eventuell dispensasjon og rammetillatelse blir gitt, skriver advokaten, må saksbehandler foreta en befaring på eiendommen. Bare ved befaring vil en kunne få inntrykk av hvor sårbar dette området er for inngrep i strandsonen. Manglende befaring vil fra vår side bli anført som saksbehandlingsfeil om dispensasjon og rammetillatelse mot formodning skulle bli gitt. Vedlagt protesten er protestbrev av vedr tidligere søknad/nabovarsel av , Fylkesmannens skriv av der han opphever kommunens vedtak av ad tillatelse til oppføring av bod, samt utskrift av Byggesaksbehandling, hentet fra kommunens internettside. Kommentar fra tiltakshaver til mottatte protester: Tiltakshaver skriver i brev av at han mener at der er innsendt så mye pairer/skriv som skulle tilsi at tiltaket er tilstrekkelig opplyst. Det er imidlertid kommet nye protester, noe han vil kommentere. Ad Hansen/Sørby (97/41): Det vises til at der er flere usannheter i protesten. - Når det gjelder det at det bør bygges der hvor det gamle lå, vises det til behandlingen av dispensasjonssøknaden hvor det ble besluttet hvor naustet skulle ligge. - Det vesle knausområdet som skal sprenges vil bli lite synlig og ikke virke skjemmende. Der kan foretas avbøtende tiltak for å dempe virkningen - Det at et naust her vil gjøre det umulig å bruke svaberget til bading, er rett og slett vås. Tiltakshaver ber kommunen se bort fra denne påstanden. Her ligger det båter, noe som ikke gjør området naturlig til badeplass. D sak 701/2010 Side 4 av 8

5 Ad Valheim (98/2). - Dette er ikke noen ny søknad. Dette er reviderte tegninger og justeringer av hans opprinnelige søknad fra Påstanden om at dette er et næringsbygg og derfor skal ligge 100 m fra stranden faller på sin egen urimelighet. Tiltakshaver har sin båtplass rett utenfor naustet til Valheim og foran kommende naust. Det vises til dom fra Rogaland Jordskifterett, stadfestet av Gulating , som sier at Valheim kun har 1 båtplass i området. Det vises også til at tiltakshaver har driveplikt på eiendommen, noe som medfører utstrakt pendling fra Østlandet. Derfor benyttes båt til forskjellige formål når han er på eiendommen og den ytterste boden skal han disponere selv. De kommende brukerne av bodene har uttalt ønske om å ha bodene her og det at dette skal være et fellesnaust er en av grunnene til at dispensasjon ble gitt. Det vises til samtale med den ene som så frem til at han kunne få en bod i området til like med de som hadde naust. - Når det gjelder eventuelle mangler i søknaden, så forholder han seg til Sandnes kommune som sikker kan håndtere dette korrekt og uten hjelp fra Valheim. - Når det gjelder befaring så har saksbehandler og kollega tidligere vært på befaring på stedet. Dog bistår han dersom det skulle bli nødvendig med ytterligere befaring. - Sluttkommentar; Han ber om at søknaden om rammetillatelse blir behandlet etter gjeldende regler og han viser til at søknaden ble sendt kommunen i 2004, etter forutgående korrespondanse. Naustet får samme plassering som da dispensasjonen ble gitt, men han har kuttet overbygget over den støpte plattingen. Han stiller seg undrende til de protester han har fått på tiltaket og den jobben enkelte har for å trenere hele søknadsprosedyren. Han viser her til søknader om byggetillatelse i ettertid/amnestisøknader. Dette gjelder både Valheim, Sørby/Hansen og Bull. Han håper på at han og de andre sjøbodbrukerne kan få en rask avgjørelse slik at de kan påbegynne byggingen med det første. De ønsker på lik linje klagerne å få ha sjøbod i nærheten til sjøen og båtene sine. Senere merknader. Både adv. Vierdal på vegne av Valheim, og tiltakshaver Sola har inngitt ytterligere kommentarer uten at disse endrer saken. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen vil først kommentere at det er søknaden av som nå blir behandlet. Dette er en revidering av søknaden fra etter mottatt protest fra nabo Bull. Denne søknaden har to sett tegninger, en håndtegnet og en maskintegnet. Det er den siste som blir behandlet. I tillegg er det mottatt en illustrasjonstegning/akvarell av området slik tiltakshaver ser for seg at dette kan bli. Bygningssjefen vil deretter kommentere at naustet er plassert i henhold til opprinnelig plassering/den plasseringen som var grunnlaget for dispensasjonssøknaden og gitt dispensasjon. Tiltakshaver har tatt vekk det takoverbygget som var over den støpte plattingen i forkant av brygge tilhørende Valheim og Bull. Bredden er redusert fra omsøkt 5 m til 4,5 m. Samlet betyr dette at bygget er redusert fra BRA 41 m 2 til 35 m 2 Mønehøyden er også innenfor kommuneplanens maksimalbegrensning. Ut fra dette vil bygningssjefen slå fast at plasseringen er i henhold til gitt dispensasjon, bygget kommer ikke lengre inn i terrenget, og der er ikke, etter bygningssjefens vurdering behov for ytterligere dispensasjon. Ut fra dette er det heller ikke behov for å sende søknaden på en ny dipensasjonshøring. D sak 701/2010 Side 5 av 8

6 Tiltakshaver har valgt å redusere behovet av sprenging av fjell. Dette er gjort ved at byggets bredde er redusert med 0,5 m, i tillegg velger han å ha en klaring mellom berg og vegg på 0,5 m mot opprinnelig 1,0 m. Terrenginngrepet er således sterkt redusert noe som bygningssjefen ser som en klar fordel. Tiltakshaver har valgt å bygge nærmere nabobygget på egen eiendom enn 2,0 m. Når det gjelder det branntekniske så har han videre valgt å sette opp en skillevegg med brannmotstand EI 30 midt i bygget. En deler således bygget i to. Vinduene må ha fast ramme og tilfredsstille kravene til EI 30. Ut fra dette er brannkravene løst. Til denne sistnevnte søknad er det kommet to protester fra naboer. Bygningssjefen vil her vise til den første, fra Sørby og Hanssen som hovedsakelig tar for seg plasseringen. Plasseringen er endelig avgjort av Utvalg for byutvikling i sak 85/06 den Dette vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i skriv av I sin utredning skriver fylkesmannen bl.a. at Fylkesmannen har heller ikke merknader til tiltakets plassering, og viser til at kommunens saksutredning der det fremgår at alternative plasseringer er vurdert, og at stedet mellom rutebåtkaien og fellesbryggen ble valgt ut fra en helhetsvurdering. Under hele denne prosessen ble strandsonen vurdert og det er ikke behov for å ta verken plassering eller strandsoneproblematikken opp igjen i denne rammetillatelsen. Når det gjelder protesten fra Valheim v/advokat Vierdal, så vil bygningssjefen først kommentere advokatens påstand i punkt 1 om at dette er en helt ny søknad og ikke en videreføring av eksisterende søknad. Bygningssjefen er uenig i advokatens påstand, jf. det han har skrevet ovenfor. I punkt 2 skriver advokaten at søknaden av gjaldt naust med noen boder og at dagens søknad ikke er naust men en næringseiendom. Her vil bygningssjefen påpeke at grunnrisset i den innsendte søknaden ikke fraviker den opprinnelige søknaden fra 2005 når det gjelder boder etc. Også da var det snakk om utleieboder og dette poenget er vurdert i dispensasjonsprosessen. Det er således ikke noe nytt at bodene skal utleies. Punkt 3 tar fra seg plasseringen. Bygningssjefen viser her til sin kommentar til Sørby/Hanssen sin protest. Punkt 4 og privatrettslige interesser. Bygningssjefen kan ikke se at tiltaket, etter at de justeringer som er gjort, krenker noen av de privatrettslige interesser som er kjent. Punkt 5 ad tegninger. Bygningssjefen mener at mottatte tegninger er tilfredsstillende. En forholder seg til de mottatte maskintegningene og anser de øvrige som kladd og illustrasjon. At der er forskjell mellom kladdens tall og de maskinskrevene har ingen innvirkning på saken da det er de ytre mål (BYA) og samlede indre mål (BRA) som er gjeldende. (En annen sak er at konsulenten nok har benyttet tynnere vegger enn hva tiltakshaver har gjort i sin kladd). Når det gjelder 2 m mellom byggene så har dette med brannsikkerhet å gjøre. Det er her flere måter å løse dette på og tiltakshavers måte, jf. det ovenfor nevnte, er tilfredsstillende. Bygningssjefen er ikke kjent med det som advokaten skriver om høyder på dør og fri høyde på denne på minst 2.0 m. Ad punkt 6 så oppfatter bygningssjefen at det kun søkes om rammetillatelse. Det er igjen bygningssjefen som avgjør om en person er kompetent eller ikke, og bygningssjefen anser her at tiltakshaver kan stå som ansvarlig søker i dette tilfellet. Ved søknad om rammetillatelse trenger en ikke å godkjenne eventuell prosjektering før søknad om igangsettingstillatelse. Også i punkt 7 stilles det spørsmål om kompetansen til søker og igjen vil bygningssjefen svare at det er han som avgjør dette. I slike småbygg /nybygg som her er det ikke krav til verken beregnede eller innmålte koordinater og i alle tilfeller så opererer ikke kommunen med z-koordinater i LNF D sak 701/2010 Side 6 av 8

7 området. Det er også bygningssjefen som avgjør om søknaden er komplett og /eller avgjør om det må sendes inn ytterligere dokumentasjoner etc. Det er heller ikke krav til planer for miljøsanering eller avfallsdeponering. Bygningssjefen har 2 ganger vært på befaring på eiendommen og en gang på naboeiendommen. Han er således godt kjent med forholdene. Bygningssjefen kan ikke se at det er fremkommet momenter fra protesterende naboer som skal tilsi at byggetillatelse ikke skal gis. Ut fra det som her er skrevet vil bygningssjefen konkludere at søknaden er i henhold til dispensasjonsvedtaket, det er ikke behov for ekstra dispensasjoner og søknad om igangsettingstillatelse gis. Gebyr anses å være betalt i D sak 78/2008. VEDTAK: I og med at det tidligere er gitt dispensasjon for tiltaket gis rammetillatelse på følgende betingelser: 1. Plan- og bygningsloven med forskrifter og vedtekter følges. 2. Naustet tillates ikke brukt som boligrom (TEK 10-31) 3. Det må ikke legges inn vann i naustet. 4. Naustet skal males/beises i mørke farger, dette for at den ikke skal markere seg for mye i landskapet. 5. Det tillates ikke terrenginngrep på tomten utenom det som er nødvendig i forbindelse med oppføringen. Det tillates således ikke nyetablering av kunstige skråninger/planering. 6. Byggearbeidet må ikke påbegynnes før det er gitt igangsettingstillatelse. Rammetillatelsens varighet er 3 år. Er arbeidet ikke satt i gang innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. (Se plan- og bygningsloven 96) Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen Denne tillatelse er gitt av bygningssjefen i medhold av kommunelovens 23.4 og delegasjonsreglement. Vedtaket er et enkeltvedtak og kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til plan- og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler D sak 701/2010 Side 7 av 8

8 Vedlegg, sendes kun til ansvarlig søker: Søknadsskjema m/stemplede tegninger Kopi til protesterende naboer: Gnr/bnr 97/4: Hild Sørby og Frederik Hansen, Bjørnøygt. 11, 4009 Stavanger Gnr/bnr: Paul Chr Bull, Malthasugkroken 37, 4046 Hafrsfjord Lars Valheim v/adv. K. Vierdal, Vierdal advokatfirma AS, Postboks 719 Sentrum, 4003 Stavanger D sak 701/2010 Side 8 av 8