Handelsanalyse for Lørenskog sentrum vest. Utarbeidet av

Transkript

1 Handelsanalyse for Lørenskog sentrum vest. Utarbeidet av Utreders referanse: O 2840 Utreder: Org.nr: NCM Development AS Stranden 3B 0250 OSLO Kontaktperson: Niels Andreas Lundheim Telefon: / direkte: Telefax: Mobil: E post: nal@ncmd.no Oppdragsgiver: Org.nr: Develop 2 AS c/o Sjælsø Norge AS Karenslyst Allé OSLO Kontaktperson: Anders Kristian Dahl Telefon: / direkte: Telefax: Mobil: E post: akd@sjaelsoe.no Oslo, den 29. mars 2011 Revisjon 1

2 INNHOLD: SIDE: 0.0 SAMMENFATNING BAKGRUNN FOR ANALYSEN MER OM HANDELSDELEN AV TILTAKET OMRÅDE MARKEDSUNDERLAG Begrunnet avgrensning av markedsområdet Befolkning i markedsområdet. Demografi Befolkningsfremskrivning Etterspørsel i markedsområdet OM DETALJHANDELSSTRUKTUREN I OG OMKRING MARKEDSOMRÅDET Kjøpesentre Store enkeltaktører i aktuelle bransjer Kvaliteten på detaljhandelstilbudet Mulige endringer i tilbudet FAKTISK DETALJHANDELSOMSETNING. DEKNINGSGRAD TILTAKET I FORHOLD TIL ETTERSPØRSEL OG OMSETNING NULL ALTERNATIVET TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET Rikspolitisk bestemmelse Fylkesdelplanen Kommunedelplanen Tiltaket i forhold til fylkesdelplanen og kommunedelplanen Anbefaling AVSLUTNING 25 Vedlegg 1, kart over markedsområdet 26 Vedlegg 2, demografiske data 27 2

3 0.0 SAMMENFATNING Bakgrunnen for denne analysen er at Sjælsø Norge AS sammen med Development 2 AS skal utvikle et område vest for Lørenskog nye sentrum med næring og boliger, og at tiltaket utløser konsekvensutredning. Sjælsø skal selv stå for utviklingen av næringsdelen, som ligger mellom Solheimveien og RV 159. I Forslag til planprogram er Etablering av ny handelsvirksomhet spesifisert som utredningstema. Beskrivelsen av temaet er gjengitt i kapittel 1.0 i denne handelsanalysen, som blir en delutredning til KU. Analysen er utarbeidet av NCM Development AS ved seniorrådgiver Per Kleiven. Handelsdelen av tiltaket er beskrevet i kapittel 2.0 Tiltakshaver planlegger et næringsbygg på ca kvm. fordelt på 3 plan. Parkering er planlagt under bygget, med innkjøring fra Solheimveien. Det er i utgangspunktet planlagt at arealene skal fordeles omtrent likt mellom følgende bransjer: Elektromarked Forventet omsetning NOK 150 mill. ekskl. mva. Møbelvarehus Forventet omsetning NOK 65 mill. ekskl. mva. Jernvarer mv. Forventet omsetning NOK 100 mill. ekskl. mva. Omsetningstallene er lagt til grunn i vurderingen av tiltakets konsekvenser. Beløpene kan oppfattes som omsetning i faste 2010 kroner når tiltaket er etablert og innkjørt, si Tomten har generelt god tilgjengelighet for bilende kunder. Den nye busstasjonen ved Skårerkrysset betjener et betydelig antall bussruter. Fremtidig T bane til A hus vil få en stasjon i direkte tilknytning til tiltaket. Gang og sykkelveinettet lokalt og til andre deler av kommunen er ganske godt utbygd. Markedsunderlaget for tiltaket er beskrevet i kapittel 3.0. Markedsområdet er definert som kommunene Lørenskog og Rælingen samt bydel Stovner og del av bydel Alna i Oslo. Avgrensningen, som har en viss støtte i Miljøverndepartementets godkjenningsbrev til Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus, er gjengitt på kart Vedlegg 1. Befolkningen i markedsområdet utgjorde ved årsskiftet 2009/ personer. Basert på en befolkningsfremskrivning gjort av Oslo kommune og Akershus fylkeskommune mai 2010 vil befolkningen øke til personer pr , en økning på 13,5 %. Markedsområdet har en relativt ung befolkning. En del demografiske data er gjengitt i Vedlegg 2. Generelt er inntektsnivået relativt høyt, men markedsområdet har også en høyere andel med null eller svært lav inntekt i forhold til landsgjennomsnittet. Det er vanskelig å dokumentere hvilken betydning inntektsfordelingen kan ha for etterspørselen etter varer og tjenester, men det valgte beregningsgrunnlaget bør gjenspeile slik sammenheng i en viss grad. Beregning av markedsområdets etterspørsel tar utgangspunkt i Statistisk Sentralbyrås Forbruksundersøkelse Vi har valgt tabellen for Oslo og Akershus. Siden inntektsnivået ligger under gjennomsnittet for de to fylkene antas det å gi en litt for høy beregnet etterspørsel, men det blir mer enn kompensert ved at vi ikke har beregnet tilleggsetterspørsel fra ansatte i lokalområdet som ikke bor i markedsområdet og for etterspørsel fra bedrifter i lokalområdet. Vi anser at beregningen viser et nivåmessig riktig bilde av etterspørselen. I tabellen i kapittel 3.4 gjengis etterspørselstall for All detaljhandel samt for de aktuelle varegruppene Møbler, Elektro og Jernvarer i 2010 og Markedsområdet hadde i 2010 en samlet detaljhandelsetterspørsel på 5,5 milliarder kroner ekskl. mva. stigende til 7,3 milliarder i Økningen er 31,6 %. De tre spesifiserte varegruppene står for 28 %. For øvrig henviser vi til tabellen. 3

4 Detaljhandelsstrukturen i og omkring markedsområdet beskrives i kapittel 4.0. Det fastslås at aksen Alnabru Lillestrøm er preget av store kjøpesentre og større og mindre enkeltaktører, særlig innen det varespekteret som tiltaket vil satse på. Bare i Alnabru Furuset området omsettes varer for 4 5 milliarder kroner, ikke minst innen hus og hjem varer. På hele aksen Alnabru Lillestrøm har vi anslått at det i de tre bransjene vi har spesifisert til sammen omsettes for omkring 3 milliarder kroner ekskl. mva. årlig. De fleste større aktører tilhører kjeder som ikke oppgir tall for enkeltbutikker, så det er ikke mulig å fremskaffe pålitelige omsetningstall. I lokalområdet er de to kjøpesentrene Metro senter og Lørenskog Storsenter Triaden samt enkeltaktørene Elkjøp Megastore, Living, Jula og Monter viktige aktører. Hele strekningen Alnabru Lillestrøm er imidlertid en del av konkurransebildet for tiltaket fordi de er alternative innkjøps steder f or markedsområdets innbyggere. Kvaliteten på detaljhandelstilbudet i Lørenskog og tilgrensende områder må beskrives som meget god. De fleste nasjonale aktører er til stede og antall butikker er stort. Noen endringer av tilbudet må forventes. Det har vært fremmet planer for handel med plasskrevende varer på begge sider av kommunegrensen ved Karihaugen/Visperud og ved Grorud stasjon. Ingen av disse er blitt realisert, og det er tvilsomt om de vil bli det. I forbindelse med boligutbygging på Skårerødegården har Selvaaggruppen hatt planer om et lokalsenter og muligens handel med plasskrevende varer som en buffer nær Lørenskog stasjon. Vi antar at det i alle fall kommer noe nærservice der. Det er også all grunn til l tro at det fremover vil skje oppgradering og utvidelser av eksisterende kjøpesentre, og det vil sikkert bli nyetableringer av store enkeltbutikker i bransjer som berører tiltaket, uten at vi har grunnlag for å være konkrete rundt dette. Større tiltak som vil endre strukturen i detaljhandelstilbudet har vi derimot liten tro på i overskuelig fremtid. Faktisk detaljhandelsomsetning og dekningsgrad er omhandlet i kapittel 5.0. Det er ikke mulig å fastslå omsetningen nøyaktig, bl.a. fordi varehandelsstatistikk for Oslo bare er tilgjengelig på bydelsnivå, og derfor ikke gir tall for den delen av bydel Alna som er inkludert i markedsområdet. Fordi det er lite detaljhandel der spiller det ingen stor rolle, de anslagene vi har gjort kan ikke bli mye feil. Andre feilkilder er manglende samsvar i terminologi mellom Forbruksundersøkelsen og Varehandelsstatistikken. Vi har likevel satt opp en tabell som for 2009/2010 viser at området har en etterspørsel på 5,5 milliarder kroner mot en omsetning på 4,4 milliarder, dvs. dekningsgrad på 80 %. For de spesifiserte varegruppene viser møbler og jernvarer en dekningsgrad på 37 respektive 34 %, mens elektro, der Elkjøp Megastore er en svært stor aktør, viser en dekningsgrad på 126 %. Tiltakets forhold til etterspørsel og omsetning er behandlet i kapittel 6.0. Med den antatte omsetningen ville de tre aktuelle bransjene i sum hatt en andel av etterspørselen på 20 % i 2010 dersom det hadde vært i drift. I 2020, når tiltaket antas å være innkjørt, vil andelen bli 15 %. Det skyldes at tiltaket bare tar en del av etterspørselsøkningen fra 2010 til 2020, i sum 64 %. Vi viser for øvrig til tabellene i kapittel 6.0. Konklusjonen blir at tiltaket vil bedre markedsområdets egendekning i de aktuelle bransjene. Tiltaket blir beskjedent i forhold til omsetningsanslagene for aksen Alnabru Lillestrøm. Utreder anser at de omsetningstallene som er lagt til grunn for tiltaket er realistisk sett i lys av etterspørselen og konkurranseforholdene. Tiltaket vil ikke endre detaljhandelsstrukturen på Romerike eller i Oslo nord/øst. Utreders vurdering er også at tiltaket, fordi det er beskjedent i forhold til konkurransebildet på aksen Alnabru Lillestrøm, ikke vil medføre økt handletrafikk til Lørenskog sentralområde fra områder utenfor markedsområdet. Derimot må det forventes at innbyggerne i markedsområdet i noe mindre grad enn nå vil reise ut av området for å handle de aktuelle varene. 4

5 I kapittel 7.0 drøftes null alternativet, dvs. at tiltaket ikke realiseres. Det er umulig å fastslå med sikkerhet hva den reelle utviklingen vil bli, mange faktorer påvirker det. Vi kan likevel fastslå at nullalternativet ikke bygger opp under Lørenskog nye sentrum som handlemessig tyngdepunkt i kommunen, og at null alternativet trolig innebærer noe mer trafikkarbeid med bil enn det som blir tilfelle dersom tiltaket realiseres. Tiltakets forhold til regelverket omhandles i kapittel 8.0. Det er primært tre sett av bestemmelser som er avgjørende: Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, vedtatt ved kongelig resolusjon av Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus, vedtatt av Fylkestinget og stadfestet av Miljøverndepartementet Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Lørenskog, vedtatt av kommunestyret Formålet med Rikspolitisk bestemmelse er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by og tettstedssentre og bidra til miljøvennlig transportvalg. Bestemmelsen fastslår at kjøpesentre bare kan etableres i samsvar med godkjente fylkesdelplaner, i dette tilfelle nevnte fylkesdelplan for handelsvirksomhet m.v. i Akershus. Rikspolitisk bestemmelse gjør fylkesdelplanen juridisk bindende, men Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen dersom dette etter en konkret vurdering anses å være i tråd med formålet med den rikspolitiske bestemmelsen. Dette innebærer at dersom tiltaket er forenlig med fylkesdelplanen (og kommunedelplanen) vil det også være i samsvar med den rikspolitiske bestemmelsen. I motsatt fall må det vurderes om tiltaket likevel er forenlig med formålet i Rikspolitisk bestemmelse. Fylkesdelplanen har generelle retningslinjer for lokalisering av handel og privat tjenesteyting: 1. Etablering av handelsvirksomhet, herunder etablering eller utvidelse av kjøpesentre, må ha som mål å bygge opp under utvikling av senterstrukturen. 2. Ved utviklingen av det enkelte senter vektlegges det naturlige handelsomland og forventet befolkningsvekst i nærområdet, uavhengig av kommunegrenser. 3. Ved utviklingen av handels og tjenestetilbudet (herunder evt. kjøpesentre) skal det både tas hensyn til senterets plassering i forvaltningshierarkiet og størrelsen på befolkningen i nærområdet (sitat slutt) Videre beskrives de enkelte regioner. Under nedre Romerike sies om Lørenskog (sitat): Innenfor sentrumsområdet Lørenskog nye sentrum kan det etableres utvalgsvarehandel som har Rælingen, Lørenskog og nærområdet i Oslo som befolkningsgrunnlag. Triaden (Skårer) vurderes på linje med et lokalsenter (sitat slutt). I planens kapittel 6.4 gis retningslinjer for etablering og utvidelse av kjøpesentre, bl.a. med krav til dokumentasjon. Vi gjengir bestemmelsene i kapittel 7.2 sammen med kart som viser fylkesdelplanens avgrensning av Lørenskog nye sentrum, der detaljhandel er tillatt. Lørenskog sentrum vest er ikke inkludert. I kommuneplanen for Lørenskog , arealdelen, er tiltakets Område 1 og en stripe langs Skårersletta på Område 2 definert som Senterområde med blandet sentrumsbebyggelse, bl.a. 5

6 forretning. Det forhindrer ikke at det er kommunedelplanens bestemmelser som må legges til grunn for etablering av handel i det omfang som her er planlagt. Kommunedelplanen tar utgangspunkt i fylkesdelplanen, dens definisjoner og retningslinjer, men er langt mer detaljert mht. utviklingen i Lørenskog og munner ut i retningslinjer for utvikling av senterstrukturen i kommunen. Vi gjengir disse i kapittel 7.3. Senterstrukturen defineres slik: Kommunesenter: Lørenskog nye sentrum Lokalsentre: Skårer vest, Fjellhamar, Rasta og Lørenskog stasjonsområde Næringsområder der handel med plasskrevende varer er tillatt: Visperud, Kloppa og Lørenskog nye sentrum Kartvedlegg avgrenser Lørenskog nye sentrum tilsvarende fylkesdelplanen. Imidlertid vises også kart over Solheim vest som viser at tiltakets Område 1 er definert som område der handel med plasskrevende varer er tillatt. Det er ikke tillatt å etablere kjøpesentre i kommunen med samlet bruksareal over kvm. Ved utvidelse av eksisterende kjøpesentre gjelder bl.a. følgende: 1. Det må dokumenteres at omfanget av tilbudet står i forhold til det lokale marked både med hensyn til udekket eller økende etterspørsel og behovet for å beholde dette markedet i konkurransen fra andre kjøpesentre som forutsettes ikke å ha dette som sitt marked. Vurdering av kundegrunnlag og handelsomfang skal sees på tvers av administrative grenser. 2. Konsekvensen av tiltaket for eksisterende senterstruktur må utredes (dekningsgrad både for dagligvarer og utvalgsvarer). 3. Det skal dokumenteres god tilgjengelighet for alle brukergrupper samt god lokalisering i forhold til kollektive transportmidler. Også for etablering og utvidelse av forretninger som forhandler plasskrevende varer gjelder et tilsvarende punkt 1. Dessuten presiseres at det ikke skal bygges ut annen detaljhandel i tilknytning til slike etableringer. Tiltakets forhold til fylkesdelplanen og kommunedelplanen omhandles i kapittel 7.4. Fordi det er høy grad av samsvar mellom de to planene har vi lagt mest vekt på kommunedelplanen. Verken kommunedelplanen eller fylkesdelplanen definerer møbler og elektro som plasskrevende varer. I flere andre fylkers planer er imidlertid de to bransjene sidestilt med plasskrevende varer, men i Akershus skal møbelvarehus og elektromarkeder i utgangspunktet lokaliseres til områder som er definert som områder for detaljhandel, som Lørenskog nye sentrum. Noe annerledes stiller det seg for jern og byggevarer, der i alle fall store deler av byggevarehusenes sortiment tillates solgt på lokaliseringer avsatt for handel med plasskrevende varer. Tiltaket, slik det er beskrevet, er derfor i utgangspunktet ikke forenlig med kommunedelplanen og dermed heller ikke med fylkesdelplanen eller Rikspolitisk bestemmelse. Lørenskog kommune sier i sin kommuneplan at kommunen som en del av strategien for senterutvikling tar sikte på å revidere Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Lørenskog på bakgrunn av de erfaringer en har med planen og behov som foreligger for nødvendige tilpasninger i forhold til planer av nyere dato, men arbeidet er ikke påbegynt. Vi har imidlertid forstått det slik at det både internt i kommunen og mellom kommunen og fylkeskommunen kontinuerlig drøftes hvordan Lørenskog nye sentrum/ Lørenskog sentralområde bør utvikles, bl.a. i forbindelse med de nå realistiske planene for T bane til A hus via Lørenskog nye 6

7 sentrum og mulig fremtidig lokk over RV 159. Avklaring ligger likevel noen år frem i tid, og i mellomtiden må planforslag forholde seg til dagens regelverk. I høringsbrev til varsel om oppstart av plansaken for tiltaket av peker Akershus Fylkeskommune på områdets status i kommuneplanen og skriver bl.a. (sitat): Kommuneplanen fremhever at kommunesenteret Solheim/Metro senter bør utvikles til det handelsmessige tyngdepunkt i Lørenskog kommune. Etter fylkesrådmannens vurdering vil utviklingen i området kunne bidra til å bygge opp om kommunesenteret (sitat slutt). Fylkeskommunen viser til den rikspolitiske bestemmelsen fra 2008, som skal sikre bedre oppfølging av fylkesdelplanens retningslinjer. Det sies også at det er i samsvar med fylkesdelplanens føringer å legge til rette for et godt handels og servicetilbud innen rimelig avstand fra der folk bor. Selv om tiltaket, slik det foreslås, i utgangspunktet ikke formelt er i samsvar med de overordnede planene er det mye som taler for at det kan sees på som å være forenlig med formålet både i kommunedelplanen og i Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, 1. Utreder tolker også fylkeskommunens uttalelse som betinget positiv i den sammenheng. Vi fremhever noen momenter: Lokaliseringen ligger umiddelbart inntil det området som er definert som Lørenskog nye sentrum, der handel med alle slags varer er tillatt. Lokaliseringen er i umiddelbar tilknytning til den nye bussterminalen. Fremtidig T banestasjon vil ligge på tomten med oppgang til bebyggelsens forplass. Det ligger derfor maksimalt til rette for miljøvennlig transportvalg. Nærheten til Metro senter gir kundene mulighet til å gjøre flere typer handel på en og samme handletur. Tiltaket vil bygge opp under Lørenskog nye sentrum som et handelsmessig tyngdepunkt og bidra til redusert transportbehov. Et tidsmessig nybygg på tomten vil rydde opp i en rufsete bebyggelse og bidra sterkt til å bedre det visuelle inntrykket i Lørenskog sentralområde i tråd med kommuneplanens mål: Estetiske hensyn skal tillegges særlig vekt. Viljen og evnen til å fremme estetiske kvaliteter skal styrkes. Begrepet plasskrevende varer som er tillatt omsatt på tomten ifølge vedlegg til kommunedelplanen, er i Lørenskog i praksis synonymt med bilforretning. Tomten egner seg dårlig for så vel trelastforretning/byggevarehus som hagesenter, både på grunn av størrelse/form og fordi slike virksomheter trenger utelagring, noe som er dårlig forenlig med omgivelsene. Det gjelder også handel med landbruksmaskiner, noe som uansett vil være et fremmedelement i Lørenskog. Derfor synes det hensiktsmessig å tillate handel med slike varer som til dels er store i omfang, selv om de i planverket ikke defineres som plasskrevende. I takt med detaljhandelens utvikling er det mye som taler for å erstatte begrepet plasskrevende varer med plasskrevende handelsformater. Handel er et viktig element i byutviklingen. Handel på den aktuelle tomten, beliggende helt inntil Lørenskog nye sentrum med Metro senter men mellom to store trafikkårer, dog likevel med bussterminal og (fremtidig) T bane i umiddelbar nærhet, er derfor et naturlig grep i byutviklingen i Lørenskog sentralområde. Plasskrevende varer etter fylkesdelplanens definisjon er ofte et fremmedelement i bysentrum p.g.a. tilbringertjeneste og vareutkjøring med store biler, behov for utelagring og i mange tilfelle krav til lokaler på bakkeplan. Det siste vanskeliggjør bruk av bygg som det tiltakshaver planlegger. Utreder anbefaler på denne bakgrunn at tiltakshaver fremmer planforslaget med søknad om fravikelse fra bestemmelsene i Rikspolitisk bestemmelse 3, områdets status i kommunedelplan/ fylkesdelplan. NCM Development håper med dette å ha belyst problemstillingen på en tilfredsstillende måte. 7

8 1.0 BAKGRUNN FOR ANALYSEN Sjælsø Norge AS skal sammen med Develop 2 AS, der Sjælsø er deleier, utvikle et område vest for Lørenskog nye sentrum med næring og boliger. Tiltaket har fått betegnelsen Lørenskog sentrum vest. Sjælsø skal stå for utvikling av næringsdelen, som ligger mellom Solheimveien og RV 159, tomten er benevnt Område 1. I utgangspunktet planlegges lokaler for handel med plasskrevende varer/ kapitalvarer samt parkering under bakkeplan. Område 2, som ligger syd for Solheimsveien, vil i hovedsak bli bebygd med boliger i regi av Development 2 AS, ispedd noen mindre næringslokaler. Tiltaket utløser konsekvensutredning. Forslag til planprogram er utarbeidet. I programmets kapittel 6.2 er Etablering av ny handelsvirksomhet spesifisert som utredningstema. Det er beskrevet slik (sitat): Antatte problemstillinger for miljø og samfunn Planlagt bebyggelse vil få nye foretningsareal som ha konsekvenser for forretningsvirksomhet i Lørenskog sentrum og senterstrukturen på Nedre Romerike. Tilgjengelig materiale - Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre, Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Metode og utredningsbehov Det redegjøres for hvordan planlagt forretningsareal dekker behov i forhold til dekningsgraden for etablert forretningsvirksomhet i nærområdet, samt eksisterende og forventet befolkningsgrunnlag for handelsetableringen. Utredningen vil inneholde følgende momenter: Forventet omsetning i prosjektet basert på størrelse og forventet innhold Definering av markedsunderlag; avgrensning av markedsområdet befolkning i markedsområdet. Inntekt, befolkningssammensetning, aldersfordeling mm. beregnet etterspørsel i markedsområdet 2010 og 2020 Detaljhandelsstrukturen i markedsområdet beskrivelse av detaljhandelen i lokalområdet beskrivelse av detaljhandelen regionalt kvalitetsmessig vurdering av detaljhandelstilbudet sannsynlige endringer i strukturen Faktisk omsetning i markedsområdet sannsynliggjøring av forventet omsetning 2021, hensyntatt eksisterende detaljhandelsstruktur i området og kjente planer for videreutvikling av dette tiltakets relative betydning i denne sammenheng Dekningsgrad og kjøpekraftstrømmer, 2010 og

9 Konsekvenser av tiltaket omfanget av tiltaket i forhold til etterspørselen konsekvenser i en regional sammenheng konsekvenser i en lokal sammenheng (Sitat slutt): Det er bakgrunner for denne handelsanalysen, som blir en delutredning til KU. Utreder vil tilføye at også Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Lørenskog bør inngå under Tilgjengelig materiale. Analysen er utarbeidet av NCM Development AS ved seniorrådgiver Per Kleiven. 2.0 MER OM HANDELSDELEN AV TILTAKET OMRÅDE 1 Området ligger mellom RV 159 Strømsveien og FV 353 Solheimveien, umiddelbart vest for rundkjøring Solheimveien/Skårersletta og utgjør 13,3 daa. I Kommunedelplan for handelsvirksomhet m.v. i Lørenskog er området en del av det som i planen benevnes Solheim Vest, der handel med plasskrevende varer kan tillates. På tomten planlegger tiltakshaver et næringsbygg på ca kvm. fordelt på tre plan, dvs. knappe kvm. pr. plan. I tillegg kommer et teknisk plan på 450 kvm. Parkering planlegges lagt under bygget med innkjøring fra Solheimveien. I planprogrammet opereres med kvm. næring i Område 1, alternativene A og B, men det inkluderer eksisterende næring (ikke handel) vest i området. Det planlagte bygget er således hva tiltakshaver maksimalt kan bygge for forretningsformål og er derfor lagt til grunn for denne handelsanalysen. Området har generelt god tilgjengelighet for bilende kunder, både via lokalveinettet fra forskjellige deler av Lørenskog og via RV 159/Thurmanskogkrysset i vest og RV 159/Nordliveien i øst. For kollektivreisende er det et betydelig antall bussruter som betjener den nye busstasjonen ved Skårerkrysset. Det utredes fremtidige baneløsninger til A hus som også skal betjene Lørenskog nye sentrum. Også gang og sykkelveinettet lokalt og til andre deler av kommunen er ganske godt utbygd. Tilgjengelighet og trafikk vil utvilsomt bli grundig behandlet i andre deler av KU og omhandles ikke nærmere her. I utgangspunktet planlegger tiltakshaver at arealene skal fordeles omtrent likt mellom følgende bransjer: Elektromarked Møbelvarehus Forretning(er) som selger jernvarer, verktøy, bilrekvisita, byggevarer og lignende Dette vil, ut fra erfaringsmessige omsetningstall, gi omtrent følgende omsetning pr. år: Elektro NOK 150 millioner ekskl. mva. Møbler NOK 65 millioner ekskl. mva. Jernvarer mv. NOK 100 millioner ekskl. mva., avhengig av aktør(er) Sum NOK 315 millioner ekskl. mva. Disse tallene er lagt til grunn i vurderingen av tiltakets konsekvenser. Beløpene kan oppfattes som omsetning i faste 2010 kroner når tiltaket er etablert og innkjørt, si

10 3.0 MARKEDSUNDERLAG Markedsunderlaget for tiltaket er en funksjon av hvordan markedsområdet avgrenses, hvor mange som (i fremtiden) bor i området og detaljhandelsetterspørselen per capita. Om tiltakets antatte omsetning er realistisk blir bl.a. vurdert i lys av konkurranseforholdene. 3.1 Begrunnet avgrensning av markedsområdet I sitt godkjenningsbrev til Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus, sitert i den tilsvarende kommunedelplanen for Lørenskog kapittel 4, bemerker Miljøverndepartementet: I tillegg foreslås det at Lørenskog nye sentrum skal kunne utvikles med Rælingen, Lørenskog og nærområdet til Oslo som befolkningsgrunnlag. Av sammenhengen fremgår at det er den del av Oslo som ligger opp mot Lørenskog grense det er snakk om. Med erfaring fra en rekke utredninger av prosjekter på Nedre Romerike og i Groruddalen er det utreders vurdering at en slik avgrensning stemmer godt med slik de faktiske kjøpekraftstrømmene går. Det har å gjøre med kommunikasjonsveier og avstander i området. Vi har med dette utgangspunktet avgrenset markedsområdet slik: Lørenskog kommune Rælingen kommune Bydel Stovner og deler av bydel Alna, avgrenset nord/syd omtrent ved Furuset senter. Vi har ikke gjort inndeling i delområder fordi de aktuelle bransjene har relativt store influensområder. Til å utarbeide kart og beregne informasjon av forskjellig art har vi benyttet Geo Insight. Kart som viser avgrensningen følger som vedlegg 1. Det gjengis her i lite format. 10

11 Fra tiltaket til sydøstre del av markedsområdet (Nedre Rælingsvei 516) er det en kjøreavstand på 14 km. og beregnet kjøretid på 12 minutter. Andre veien, fra tiltaket til Grorud stasjon, er avstanden 7 km. og beregnet kjøretid 6 minutter. Det er således snakk om ganske korte avstander. 3.2 Befolkning i markedsområdet. Demografi Ved årsskiftet 2009/2010 bodde personer i markedsområdet. Av disse bodde i Lørenskog kommune og innen 5 minutters kjøreavstand fra tiltaket. Markedsområdet har en relativt ung befolkning, slik demografirapport Vedlegg 2 viser. Der fremgår at området har en større en del enn landsgjennomsnittet i aldersgruppen 0 12 år og en vesentlig mindre andel i gruppen 65 år eller mer. I de mellomliggende aldersgruppene er differansene vesentlig mindre. Vi tror likevel ikke at aldersstrukturen har vesentlig betydning for etterspørselsmønsteret. Vedlegg 2 viser også at markedsområdet i forhold til landsgjennomsnittet har en høyere andel med null eller svært lav inntekt, mens andelen i området kr er godt over landsgjennomsnittet. Innbyggerne i Lørenskog kommune, som utgjør drøyt 1/3 av markedsområdets innbyggertall, har en gjennomsnittlig inntekt pr. person 17 år eller eldre som ligger 5 % under gjennomsnittet for Oslo og Akershus, men omtrent 10 % over landsgjennomsnittet, m.a.o. relativt høy inntekt. Inntektsnivået har betydning for etterspørselen etter varer og tjenester, selv om sammenhengen er komplisert og ikke i særlig grad dokumentert. Vedlegg 2 viser også at omtrent halvparten av markedsområdets innbyggere bor i enebolig eller rekkehus, mens den andre halvparten bor i blokk. Særlig blokkandelen, men også rekkehusandelen, er naturlig nok vesentlig høyere enn landsgjennomsnittet. Det kan ha betydning for etterspørselen etter en del varer, ikke minst de varegruppene som tiltaket er forutsatt å omsette, men det er vanskelig å dokumentere utover det at det valgte alternativet for etterspørselsberegning antas å gjenspeile dette i en viss grad. 3.3 Befolkningsfremskrivning Befolkningen i Oslo og Akershus er antatt å øke kraftig de kommende årene. Oslo kommune og Akershus fylkeskommune har i fellesskap utarbeidet en befolkningsfremskrivning på kommune og bydelsnivå, publisert Vi finner det fornuftig å legge den til grunn. Fremskrivningen viser at Alna bydel vil få en befolkningsøkning på 15 % i perioden fra til For bydel Stovner er tilsvarende tall 9,4 %. Stovner har omtrent dobbelt så stor befolkning som den delen av Alna som vi har inkludert i markedsområdet, og vi har beregnet at befolkningsvekst en i Oslo delen av markedsområdet blir 11 % ifølge fremskrivningen. Videre viser fremskrivningen at Lørenskog vil få en befolkningsvekst på knapt 14 %, til innbyggere pr , mens Rælingen får en kraftig vekst på drøyt 20 % til personer. Dette kan oppsummeres slik: Kommune: Befolkning : Befolkning : Endring %: Lørenskog ,6 Rælingen ,4 Oslo, del av ,0 Sum ,5 11

12 3.4 Etterspørsel i markedsområdet NCM Development beregner vanligvis etterspørselen etter varer og tjenester ut fra Statistisk Sentralbyrås Forbruksundersøkelse. I tillegg til forbrukstall for hele landet gir den tall for geografiske områder, hvor Oslo og Akershus er et. Siste utgave er for årene i 2009 prisnivå. Vi har justert tallene til 2010 nivå ved hjelp av pris og befolkningsindekser, men fordi prisendringer for tiden betyr lite og til dels er negative blir forskjellene svært små. Vi har tidligere nevnt at forbruket har sammenheng med inntektsnivået, og at markedsområdets inntektsnivå ligger ca. 5 % under gjennomsnittet for Oslo og Akershus. Det må derfor antas at markedsområdets forbruk per capita er noe lavere enn de tilgjengelige tallene for Oslo og Akershus, idet særlig Oslo vest og Bærum trekker tallene opp. Likevel velger vi å benytte forbrukstallene for Oslo og Akershus. I tillegg til den private etterspørselen fra områdets innbyggere vil det også være noe etterspørsel fra ansatte i Lørenskog sentralområde som ikke bor i det avgrensede markedsområdet samt fra bedrifter i nærområdet, noe som mer enn kompenserer for et sannsynlig mindreforbruk i forhold til Oslo/Akershus tabellen. Vår oppfatning er at vi får et nivåmessig riktig bilde av etterspørselen. I dette tilfelle finner vi det mest relevant å konsentrere oss om de varegruppene som er tenkt å inngå i tiltaket: Møbler, elektro og jernvarer etc. I tillegg har vi tatt med totaltall for detaljhandelsetterspørselen. Tall for møbler og elektro kan leses direkte fra tabellen. Når det gjelder Jernvarer etc. er det langt mer komplisert. Vi har valgt å inkludere Forbruksundersøkelsens tall for Verktøy og utstyr til hus og hage, Utstyr til sport og camping og Produkter til reparasjon av bolig. Dette tilsvarer mer eller mindre byggevarehusenes sortiment, og deler av det selges sammen med andre varer av diverse andre aktører. En aktør som Biltema selger f. eks. store deler av de to førstnevnte varegruppene og i tillegg bilrekvisita. Hvilket totalmarked tiltakets aktør(er) skal måles mot blir derfor sterkt avhengig av hvilke konkrete aktører det blir snakk om, men vi har valgt ovenstående som utgangspunkt. Det vil ta tid før prosjektet er realisert og innkjørt. Derfor vil det være riktig å sammenligne tiltakets forventede omsetning med etterspørselen et stykke frem i tid. Etterspørselen vil øke både som følge av befolkningsvekst og som følge av økt forbruk (i volum) per capita. Vi legger til grunn at forbruksøkningen per capita vil utgjøre 1,5 % pr. år i faste priser, noe som vi anser som et forsiktig anslag. Til sammenligning var gjennomsnittlig veksten på landsbasis i overkant av 2 % årlig i perioden , men med store variasjoner fra år til år. Da får vi følgende tall for markedsområdet: Befolkning pr : /Bransje: Ettersp. per capita 2010, kr. eks. mva: Tot. ettersp. 2010, mill. kr. eks. mva: Befolkning pr : Ettersp. per capita 2020, 2010 kr. eks. mva: Tot. ettersp. 2020, mill kr. eks. mva: Økning prosent: All detaljh: ,6 Møbler: ,6 Elektro: ,6 Jernv: ,6 Sum: ,6 12

13 4.0 OM DETALJHANDELSSTRUKTUREN I OG OMKRING MARKEDSOMRÅDET Aksen Alnabru Lillestrøm er preget av store kjøpesentre og større og mindre enkeltaktører, særlig innen det varespekteret som tiltaket vil satse på. Kjøpesentrene (med unntak av Alna Senter) har stort sett få og små butikker i det samme segmentet, dog med noen unntak som vi nevner nedenfor. Derimot er kjøpesentrene sentrale innkjøpssteder med stor handletrafikk, de betyr mye for hvor folk handler. Både Lørenskog, i kraft av to betydelige kjøpesentre og store enkeltaktører, og Skedsmo med bl.a. Strømmen Storsenter, er de sentrale handelskommunene på Romerike, i de senere årene riktignok i konkurranse med Ullensaker. I Oslo er Alnabru Furuset området, med en årlig omsetning på 4 5 milliarder kroner, særlig innen hus og hjem varer et viktig innkjøpssted for kunder både fra Oslo og Romerike. 4.1 Kjøpesentre For ordens skyld gir vi en kort oversikt over de viktigste tradisjonelle kjøpesentrene i og omkring markedsområdet. Angitt omsetning inkluderer mva: I lokalområdet: Metro senter: Omsetning inkl. mva. 2009: 810 mill. kr. Antall butikker: 100 Butikker som berører våre bransjer: Expert, Møbelringen, Jernia. Ombygging/utvidelse av Metro senter ble stort sett fullført i 2008, men et par større butikker kom til i Andhøy Kjøpesenterregister foreligger ennå ikke med 2010 tall, men fra andre kilder kan vi konstatere at Metro hadde en omsetningsøkning i størrelsesorden 10 % i Andre sentre på vår liste har enten hatt en beskjeden økning, stillstand eller en liten nedgang i omsetningen i Lørenskog Storsenter Triaden: Omsetning inkl. mva. 2009: 850 mill. kr. Antall butikker: 85 Butikker som berører våre bransjer: Elkjøp Express, Jernia, Clas Ohlson. I Oslo nord og nedre Romerike: Stovner senter: Omsetning inkl. mva. 2009: 985 mill. kr. Antall butikker: 100 Butikker som berører våre bransjer: Expert, Jernia. Strømmen Storsenter: Omsetning inkl. mva. 2009: mill. kr. Antall butikker: 120 Butikker som berører våre bransjer: Bohus, Lefdal, Clas Ohlson, Jernia. Lillestrøm Torg: Omsetning inkl. mva. 2009: 520 mill. kr. Antall butikker: 80 Butikker som berører våre bransjer: Ingen av betydning. Kilder: Andhøy Kjøpesenterregister og kjøpesentrenes hjemmesider 13

14 Sentrene har også et eller flere glassmagasin som delvis berører jernvaresortimentet samt mindre mobiltelefonbutikker etc. som berører elektromarkedsortimentet, men det betyr lite i den store sammenhengen. I tillegg finnes små og litt større lokalsentre som eksempelvis Furuset senter, Grorud senter og Skedsmosenteret, men vi vurderer det slik at disse har svært liten betydning i forhold til det aktuelle tiltaket, herunder at de ikke vil bli påvirket av tiltaket verken i negativ eller positiv forstand. I tillegg til sentrene og store frittliggende enkeltaktører som nevnt har Lillestrøm et betydelig antall butikker på gateplan i sentrum. Selvsagt finnes også frittliggende dagligvarebutikker og noe nærservice rundt omkring i boområdene, men det påvirker i ubetydelig grad og blir i like ubetydelig grad påvirket av tiltaket. Rælingen kommune, som inngår i markedsområdet, har ubetydelig handel utover dagligvareforretninger. Rælingenfolk dekker utvilsomt sine innkjøpsbehov primært i Lørenskog og Skedsmo. 4.2 Store enkeltaktører i aktuelle bransjer I lokalområdet finner vi følgende større enkeltbutikker: Elektro: Møbler: Jernvarer/byggevarer: Elkjøp Megastore på Vispereud Living på Luhrtoppen nær Lørenskog stasjon Jula på Visperud Montér Dyrøy på Fjellhamar Disse kommer i tillegg til relevante butikker i Metro senter og Lørenskog Storsenter Triaden med Expert, Elkjøp Express, Møbelringen, Jernia og Clas Ohlson som de viktigste. Living er planlagt flyttet til en tomt ved siden av IKEA på Furuset, men reguleringsplanen er ikke godkjent. Den ligger for tiden til behandling i Byrådsavdeling for byutvikling i Oslo. I Oslo nord og på nedre Romerike utenom lokalområdet. Her har vi også tatt med to viktige butikker i Strømmen Storsenter: Elektro: Møbler: Jernvarer/byggevarer: Lefdal, i Alna senter og Strømmen Storsenter Siba på Alnabru (flyttet fra Furuset) Expert på Alnabru, Stovner senter og Lillestrøm. Expert på Alnabru flytter inn i SmartClub bygget sommeren 2011 og blir større enn før. Euronics på Skedsmokorset (mindre betydning) Møbelringen på Alnabru og Lillestrøm A møbler på Alnabru IKEA på Furuset Bohus på Furuset og i Strømmen Storsenter Skeidar på Alnabru, på Strømmen og på Skedsmokorset Clas Ohlson i Strømmen Storsenter Byggmakker på Lillestrøm Maxbo i Alna senter, på Karihaugen, Strømmen og Hvam (2011). 14

15 Andre butikker med en viss relevans til tiltaket: Jysk på Skårersletta og på Haugenstua Biltema i Alna senter og på Hvam Europris på Haugenstua, på Strømmen og på Lillestrøm SmartClub på Alnabru Plantasjen på Hvam Oasen på Rasta Det bør også nevnes at Lørenskog, Skedsmo og i noe mindre grad Oslo nord har et betydelig antall bilforretninger. Det kan være relevant fordi biler betegnes som plasskrevende varer i regelverket. Vi har imidlertid ikke gått nærmere inn i bransjen i denne analysen men vil likevel nevne at i en analyse fra høsten 2009 fant vi at årlig etterspørsel etter biler i Akershus er kr. pr. innbygger, noe som tilsier en etterspørsel fra innbyggerne i markedsområdet på 1,6 milliarder kroner inkl. avgifter i Alle de nevnte sentrene/butikkene er en del av konkurransebildet for tiltaket, selv om mange av dem ligger utenfor det definerte markedsområdet. Det er fordi alle vil være alternative innkjøpssteder for innbyggerne i markedsområdet. Fordi flertallet av disse butikkene tilhører kjeder som ikke oppgir omsetning pr. butikk er det ikke mulig å fremskaffe pålitelige omsetningstall. Ved hjelp av Brønnøysundregistrene og kjennskap til noen av bedriftene kan vi gjøre noen anslag: Elektromarkedene, inkludert de som ligger i lokalområdet, omsetter årlig for anslagsvis 900 milllioner kroner ekskl. mva. Møbelvarehusene, inkludert de to i lokalområdet og ekskl. IKEA har en årsomsetning på ca. 700 mill. kroner ekskl. mva. IKEA s omsetning ligger trolig godt over kr. 1 milliard, men møbler og interiørvarer som også inngår i de øvrige kjedenes sortiment utgjør %. Aksen Alnabru Lillestrøm omsetter dermed trolig slike varer for rundt 1,2 1,3 milliarder kroner årlig. Jernvareaktører er komplisert å vurdere. Navngitte butikker/varehus, inkludert lokalområdet og jernvarebutikker i sentrene, er det umulig å fastslå med en rimelig grad av sikkerhet. Et kvalifisert anslag tilsier at det kan dreie seg om i størrelsesorden millioner kr. ekskl. mva. Vi vil senere se tiltakets forventede omsetning i forhold til disse anslagene. 4.3 Kvaliteten på detaljhandelstilbudet Kvaliteten på detaljhandelstilbudet i Lørenskog og tilgrensende områder må beskrives som meget god. Stort sett alle de ledende nasjonale aktørene er tilstede, antall butikker er stort, også når det gjelder kapitalvarer. Det som regelverket beskriver som plasskrevende varer er også ganske omfattende når det gjelder biler og byggevarer, mindre når det gjelder hagesentre og landbruksmaskiner. Det store butikkantallet bidrar til betydelig konkurranse og et godt tilbud til publikum. 4.4 Mulige endringer i tilbudet Det har fra forskjellige eiendomsaktørers side vært fremmet planer om handel med plasskrevende varer på begge sider av kommunegrensen i området Karihaugen/Visperud og langs Østre Akers vei ved Grorud stasjon, på begge sider av Grorudveien. Ingen av disse er blitt realisert, og det synes tvilsomt om de vil bli det. Som allerede nevnt planlegger Living å flytte til Furuset, men også dette er uvisst så lenge reguleringsplanen for den aktuelle tomten ikke er godkjent. Vi tror likevel at Living før 15

16 eller siden vil flytte til en bedre beliggenhet, fortrinnsvis i Alnabru Furusetområdet. Om det i så fall kommer annen handel, og i tilfelle hva slags i lokalene på Luhrtoppen er vanskelig å forutsi. I forbindelse med sitt boligprosjekt på Skårerødegården har Selvaaggruppen hatt planer om et lokalsenter og eventuelt lokaler for plasskrevende varer som en buffer nær Lørenskog stasjon. Etter en pause på grunn av svakt boligmarked vil boligprosjektet, etter hva vi erfarer, nå bli igangsatt. Hva som vil skje med mulige handelslokaler er ukjent, men vår vurdering er at det i alle fall vil komme noe nærservice, herunder dagligvarebutikk, som en del av prosjektet. I forhold til vårt tiltak vil det være uten betydning, men det vil stille seg noe annerledes dersom det kommer handel med plasskrevende varer/kapitalvarer der. Siden det er usikkert er det ikke tatt hensyn til i vurderingen av oppdragsgivers tiltak. Det er all grunn til å tro at det også fremover vil skje oppgraderinger og utvidelser av eksisterende kjøpesentre, bl.a. foreligger planer både for Strømmen Storsenter og Lørenskog Storsenter Triaden. Det vil sikkert også bli nyetablering av store enkeltbutikker i bransjer som berører det aktuelle tiltaket. Vi har dog ikke noe grunnlag for å være konkrete når det gjelder å spå om dette. Større tiltak som vil endre strukturen i detaljhandelstilbudet har vi derimot liten tro på i overskuelig fremtid. 5.0 FAKTISK DETALJHANDELSOMSETNING. DEKNINGSGRAD Den nøyaktige detaljhandelsomsetningen i det avgrensede markedsområdet er ikke mulig å fastslå, særlig fordi omsetningsstatistikk for Oslo kun kan skaffes på bydelsnivå. Den delen av markedsområdet som ligger i bydel Alna har vi derfor ingen statistikk for. Det har liten betydning for vårt arbeid, fordi de eneste butikkene der som berører tiltakets tiltenkte bransjer er Maxbo på Karihaugen. For bydel Stovner har vi ikke hatt tilgang til nyere statistikk enn 2007, men Andhøy Kjøpesenterregister viser at sentrene i bydelen har hatt en helt flat utvikling (faktisk en liten nedgang) fra 2007 til Vi er derfor av den oppfatning at vi ikke gjør noen stor feil ved å sette likhetstegn mellom omsetningen i 2007 og En annen kompliserende faktor er at varehandelsstatistikkens tall er ekskl. mva. Når tallene skal sammenlignes med etterspørselstall, som inkluderer mva., må mva. beregnes. Fordi matvarer har lavere mva. enn andre varer må det gjøres noen anslag som kan medføre mindre feil. Når beregnet etterspørsel skal sammenlignes med faktisk omsetning ligger det også en feilkilde i at terminologien/gruppeinndelingen dels er forskjellig i Forbruksundersøkelsen og Varehandelsstatistikken, samt at tall ikke oppgis for bransjer med mindre enn tre butikker. I dette tilfelle gjelder det primært det vi har kalt Jernvarer. Vi bestreber oss imidlertid på å gjøre justeringer slik at tallene er best mulig sammenlignbare. Med disse forbehold har vi satt opp følgende tabell: Område: Varegrupper: Etterspørsel 2009/10, mill. kr. inkl. mva: Omsetning 2009, mill. kr. ekskl. mva: Lørenskog All detaljhandel Møbler 125 Elektro inkl. IT 540 Jernvarer* 160 Dekning %: Rælingen All detaljhandel 190 Møbler Elektro inkl. IT Jernvarer 16

17 Område: Varegrupper: Etterspørsel 2009/10, mill. kr. ekskl. mva: Omsetning 2009, mill. kr. ekskl. mva: Stovner bydel All detaljhandel Møbler Elektro inkl. IT 75 Jernvarer 20 Dekning %: Alna bydel, del av** All detaljhandel 300 Møbler Elektro inkl. IT Jernvarer 70 Hele markedsområdet All detaljhandel Møbler Elektro inkl. IT Jernvarer Sum angitte bransjer *Inkludert anslag for Monter Dyrøy som ikke inngår i detaljhandelsstatistikken og Jula, åpnet 2010 **Anslag Overdekningen i elektrobransjen skyldes i hovedsak Elkjøp Megastore, som har et nedslagsfelt som er mye større enn det definerte markedsområdet. Innen møbler og jernvarer går nærmere 2/3 av etterspørselen ut av markedsområdet, utvilsomt i hovedsak til Alnabru Furuset området og til Strømmen/Lillestrøm. Detaljhandelens underdekning i forhold til etterspørselen på 20 % dekker over at det er lekkasje begge veier over kommunegrensene. 6.0 TILTAKET I FORHOLD TIL ETTERSPØRSEL OG OMSETNING I beskrivelsen av kapittel 2.0 har vi angitt tiltakets omsetning når tiltaket er etablert og innkjørt. Vi vil betrakte det som omsetning i målpunktåret Tallene er som følger: Bransje: Omsetning mill. kr. ekskl. mva. 2020, faste 2010 kroner: Møbler 65 Elektro 150 Jernvarer m.v. 100 Sum 315 I forhold til markedsområdets etterspørsel utgjør dette: Bransje: Andel 2009/10, %: Andel 2020, %: Andel av ettersp.økning , %: Møbler Elektro Jernvarer m.v Sum

18 Dette viser at tiltaket bare vil ta henholdsvis rundt 60 % og 40 % av etterspørselsøkningen for møbler og jernvarer. Det betyr at det er rom for omsetningsøkning hos andre aktører. Særlig når det gjelder den siste gruppen vil det ha stor betydning hvilke(n) konkret(e) aktør(er) som kommer inn i prosjektet. Sammenholdt med dekningsgraden i 2010 ser vi at tiltaket vil redusere markedsområdets underdekning til rundt 50 % innen møbler og jernvarer, forutsatt at eksisterende butikker øker sin omsetning i takt med markedsveksten. Dersom Living flytter som planlagt uten å bli erstattet av et annet møbelvarehus vil dekningsgraden for møbler uansett synke kraftig, mens kjøpekraftstrømmen til Alnabru Furuset området (og Skedsmo) vil øke tilsvarende. Når det gjelder elektrobransjen vil tiltaket øke overdekningen til ca. 50 % under de samme forutsetninger, men da er det viktig å være oppmerksom på Elkjøps regionale betydning. Konklusjonen på dette må bli at tiltaket vil bedre det definerte markedsområdets egendekning i de aktuelle bransjene. Økningen i elektrobransjen vil neppe ha innflytelse av betydning i regional sammenheng. Ser vi tiltakets beregnede omsetning i forhold til omsetningsanslagene i kapittel 4.2 for de aktuelle bransjene langs aksen Alnabru Lillestrøm ser vi også at tiltaket blir relativt beskjedent. Med de forutsetningene som er lagt til grunn vil tiltaket i 2020 stå for ca. 15 % av omsetningen langs aksen når det gjelder elektro og jernvarer, men bare rundt 5 % i møbelbransjen. Etter utreders mening er de omsetningstallene som er lagt til grunn for tiltaket realistiske sett i lys av etterspørselen og konkurranseforholdene. Tiltaket vil ikke endre detaljhandelsstrukturen på Romerike eller i Oslo nord/øst. Utreders klare oppfatning er at tiltaket ikke vil medføre økt handletrafikk til Lørenskog sentralområde fra områder utenfor det avgrensede markedsområdet, til det er tiltaket for beskjedent i forhold til konkurransebildet på aksen Alnabru Lillestrøm. Derimot må det forventes at innbyggere i det avgrensede markedsområdet i noe mindre grad enn nå vil reise ut av området for å handle de aktuelle varene. Samspillet med Metro senter vil bidra til dette. 7.0 NULL ALTERNATIVET Dersom tiltaket ikke realiseres (null alternativet) innebærer det status quo i forhold til dagens kjøpekraftstrømmer. Uten bedre holdepunkt må vi gå ut fra at eksisterende butikker i markedsområdet vil øke sin omsetning i takt med etterspørselsøkningen, samtidig som etterspørselsstrømmene til Alnabru Furuset og Skedsmo øker tilsvarende. Det må imidlertid forventes at eksisterende butikker i markedsområdet vil utvide for å fange opp noe av den økte etterspørselen, så det er nesten umulig å forutsi hva den reelle utviklingen blir. Det som synes åpenbart er at dersom tiltaket ikke realiseres vil det bety at Lørenskog nye sentrum i litt vid forstand blir noe svakere som det handlemessige tyngdepunkt i kommunen enn det vil bli med tiltaket. Det vil også etter all sannsynlighet bety noe mer biltransport i forbindelse med innkjøp av de aktuelle varegruppene, fordi kombinasjon med handlebesøk på Metro senter blir umulig. For bosatte i lokalområdet kan det også bli mer naturlig å velge bil fremfor gange/sykkel når alternative handlesteder skal besøkes, og for markedsområdet sett under ett er det sannsynlig at total kjøreavstand i forbindelse med kjøp av de aktuelle varegruppene blir større enn dersom tiltaket realiseres. Det vil kreve en omfattende trafikkanalyse for å fastslå om og i hvilken grad det er tilfelle, noe som synes lite hensiktsmessig fordi det uansett ikke er snakk om store trafikkmengder. 18

19 Null alternativet innebærer svakere konkurranse for eksisterende butikker i markedsområdet enn dersom tiltaket realiseres. I første omgang er det naturlig å tenke seg at det virker positivt for disse, særlig for dem som ligger i lokalområdet, som f. eks. Expert og Møbelringen i Metro senter. Det behøver ikke å være tilfelle, fordi det i stor grad er snakk om kapitalvarer der kundene ofte ønsker å sammenligne modeller og priser i flere butikker før valg foretas. Det er en av årsakene til at konkurrerende virksomheter gjerne ligger samlet, slik de gjør bl.a. i Alnabru Furusetområdet og i Sørlandsparken i Kristiansand. Et eksempel på effekten er at da A Møbler for en del år siden lå alene på Alnabru hadde de en omsetning i størrelsesorden 100 millioner kr. Da Skeidar etablerte seg på nabotomta (Alna Senter) økte A Møbler til omtrent 200 mill. kr. samtidig som Skeidar i begynnelsen nådde en årsomsetning på 100 millioner kr. Senere er det etablert flere møbelvarehus i området med IKEA i spissen, mens de to opprinnelige nå har en samlet omsetning på minst 350 millioner kroner inkl. mva. Derfor er det ikke usannsynlig at null alternativet innebærer en svakere utvikling av deler av lokalområdets handel enn det bortfallet av tiltaket i seg selv skulle tilsi. Oppsummert kan vi slå fast at null alternativet ikke bidrar til å bygge opp under Lørenskog nye sentrum som handlemessig tyngdepunkt i kommunen. Null alternativet vi sannsynligvis innebære noe mer trafikkarbeid med bil enn det som blir tilfelle dersom tiltaket realiseres. 8.0 TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET Som nevnt i innledningen består det regelverket som tiltaket må holdes opp mot primært av følgende: Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, vedtatt ved kongelig resolusjon av Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus, vedtatt av Fylkestinget og stadfestet av Miljøverndepartementet Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Lørenskog, vedtatt av kommunestyret Rikspolitisk bestemmelse Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen er angitt i 1, som lyder slik (sitat): Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by og tettstedssentre og bidra til miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene (sitat slutt). Bestemmelsen fastslår i 3 at kjøpesentre bare kan etableres i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Paragrafen sier imidlertid også at Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Dette innebærer at dersom tiltaket er forenlig med fylkesdelplanen (og kommunedelplanen) vil det også være i samsvar med den rikspolitiske bestemmelsen. I motsatt fall må det vurderes om tiltaket likevel er forenlig med formålet med den rikspolitiske bestemmelsen. 19

20 8.2 Fylkesdelplanen Fylkesdelplanen har sitt utgangspunkt i tidligere Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder, som var i kraft fra til Bestemmelsen forutsatte at fylkeskommunene skulle utarbeide slike fylkesdelplaner, noe de fleste fylker har gjort. Gjennom den nye rikspolitiske bestemmelsen fra 2008 er disse planene gjort juridisk bindende. I planens kapittel 5 beskrives situasjonen i de forskjellige regionene i Akershus. Kapittel 6 gir retningslinjer for utvikling av senterstrukturen. I kapittel 6.1, som omhandler fylkesdelplanens status og oppfølging av planen, er det også forutsatt at planens retningslinjer innarbeides i kommunenes planer og bestemmelser til kommuneplanenes arealdel og regulerings /bebyggelsesplaner. Lørenskog har gjennomført dette grundigere enn de fleste kommuner ved at det er laget en egen kommunedelplan. I kapittel 6.2 utpekes Lillestrøm som regionsenter for nedre Romerike, i hierarkiet overordnet kommunesentre og lokalsentre. I fylkesdelplanens kapittel 6.3 gis generelle retningslinjer for lokalisering av handel og privat tjenesteyting. Der heter det bl.a. (sitat): 1 Etablering av handelsvirksomhet, herunder etablering eller utvidelse av kjøpesentre, må ha som mål å bygge opp under utvikling av senterstrukturen. 2 Ved utviklingen av det enkelte senter vektlegges det naturlige handelsomland og forventet befolkningsvekst i nærområdet, uavhengig av kommunegrenser. 3 Ved utviklingen av handels og tjenestetilbudet (herunder evt. kjøpesentre) skal det både tas ensyn til senterets plassering i forvaltningshierarkiet og størrelsen på befolkningen i ærområdet (sitat slutt) Videre beskrives de enkelte regioner. Under nedre Romerike sies om Lørenskog (sitat): Innenfor sentrumsområdet Lørenskog nye sentrum kan det etableres utvalgsvarehandel som har Rælingen, Lørenskog og nærområdet i Oslo som befolkningsgrunnlag. Triaden (Skårer) vurderes på linje med et lokalsenter (sitat slutt). Kapittel 6.4 gir retningslinjer for etablering og utvidelse av kjøpesentre, bl.a. med krav til dokumentasjon. Retningslinjene skulle opprinnelig erstatte den midlertidige kjøpesenterstoppen fra 1999, og er fortsatt gyldige: Det må dokumenteres behov for etableringen ut fra dekningsgraden for handel og status for det senteret hvor etableringen skal skje. Lokaliseringen kan skje i kommunesentre eller i sentre som har eller vil få et naturlig befolkningsgrunnlag for en slik etablering. Avklaring skal skje gjennom en nærmere analyse. For å styrke eksisterende sentre og samtidig sikre god tilgjengelighet med kollektivtransport bør eventuelle nye kjøpesentre søkes lokalisert til de definerte sentrumsområdene. Dersom det dokumenteres at planmessige forhold umuliggjør lokalisering i sentrum kan utbygging vurderes i randsonen til sentrum. I slike tilfeller må kommunen i forbindelse med kommuneplanen ta stilling til om det er områder i nærområdet til sentrum som er egnet eller ønskelig som alternativt lokaliseringssted. I en slik vurdering må kommunen dokumentere hvordan målene i fylkesdelplanen kan oppfylles. I mellomtiden er det i strid med fylkesdelplanen å etablere eller utvide kjøpesentre utenfor sentrumsområdet. 20