Revidert Handelsanalyse for Lørenskog

Transkript

1 Lørenskog Vinterpark AS: Revidert Handelsanalyse for Lørenskog Vinterpark Utarbeidet av Utreders referanse: O-2982 Dato: 12. september 2014, revidert 24.april 2015 Utreder: Oppdragsgiver: Org.nr Org.nr: NCM Development AS Lørenskog Vinterpark AS Akersgaten 43, inngang Lille Grensen Boks 544 Økern 0158 OSLO 0512 OSLO Kontaktperson: Niels-Andreas Lundheim Kontaktperson: Kjetil Fladmark Larsen Telefon /direkte Telefon Telefax Telefax Mobil Mobil E-post: E-post: 1

2 INNHOLD: SIDE: 0.0 SAMMENFATNING BAKGRUNN FOR ANALYSEN MER OM HANDELSDELEN I TILTAKET MARKEDSUNDERLAG Begrunnet avgrensning av markedsområdet Befolkning i markedsområdet. Befolkningsframskriving. Demografi Etterspørsel i markedsområdet OM DETALJHANDELSSTRUKTUREN I MARKEDSOMRÅDET Generelt Litt mer om detaljhandelsstrukturen i Lørenskog Litt mer om sportsbransjen TILTAKET I FORHOLD TIL ETTERSPØRSEL OG OMSETNING Spesialiserte varegrupper Nærsenterhandel TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET Rikspolitisk bestemmelse Fylkesdelplanen Kommunedelplanen Tiltaket i forhold til fylkesdelplanen og kommunedelplanen AVSLUTNING 19 VEDLEGG: 1 Markedsområde. Befolkning/befolkningsframskriving, inntektsnivå, aldersfordeling 2 Beregnet etterspørsel i markedsområdet 2013, 2018 og

3 0.0 SAMMENDRAG Bakgrunnen for analysen er at Selvaag Gruppen ved datterselskapet Lørenskog Vinterpark AS planlegger Norges første innendørs skihall med tilhørende bygningsmasse og fasiliteter på Skårerødegården i Lørenskog, beliggende ved knutepunktet Lørenskog stasjon. Blant «tilhørende fasiliteter» planlegges noe detaljhandel, særlig med vekt på spesialbutikker for skisport etc, og et lite generelt handelstilbud. NCM Development AS er engasjert av Lørenskog Vinterpark AS ved Kjetil Fladmark Larsen for å utrede konsekvenser for planlagt detaljhandel i tiltaket i forbindelse med reguleringsplan for Lørenskog Vinterpark. Det ble 12. september 2014 utført handelsanalyse basert på oppdragivers planlagte omfang av detaljhandel. Oppdragsgiver har senere i strek grad redusert omfanget av detaljhandel. Revisjonen tar for seg nåværende detaljhandelsomfang vurdert opp mot gjeldende planstatus for området. Revisjon av handelsanalysen er utført av NCM Development AS ved seniorrådgiver Niels-Andreas Lundheim. Tiltakets detaljhandelsdel utgjør nå ca. 2,1 % av tiltakets totalareal og består av et mindre generelt handelstilbud og en del med høyt spesialiserte butikker. Det totale handelstilbudet vil i svært stor grad henvende seg til besøkende i Lørenskog Vinterpark. Disse forventes i det vesentlige å komme fra hele Oslo/Akershusområdet. Det gjør at tiltakets butikkomsetning må vurderes mot omsetning i hele denne regionen. Analysen viser at på regionalt nivå (Oslo og Akershus) blir den antatte omsetningen i Lørenskog Vinterpark ubetydelig i forhold til regionens etterspørsel og omsetning. Også lokalt i Lørenskog vil mulig omsetningsbortfall i eksisterende butikker ikke være merkbart. Tiltakets detaljhandelsdel svekker ikke i noen form eksisterende handlesteder i Lørenskog eller nabokommunene. Tiltakets detaljhandelsdel er etter revisjon under m2 og faller derfor ikke uten videre under bestemmelser om handelsvirksomhet, service og senterstruktur nedfelt i planer for hhv. Lørenskog kommune, Akershus Fylkeskommune og Rikspolitiske bestemmelser. Generelt anser vi at tiltakets deltajhandelsdel er nøytralt i forhold til 1 i Rikspolitisk bestemmelse. Rent prinsipielt mener vi også at Lørenskog Vinterpark et så særegent prosjekt at det bør vurderes uavhengig av bestemmelsene om kjøpesentre. Det er noen viktige grunner til det: Prosjektet Lørenskog Vinterpark vil innebære en berikelse for hele Oslo og Akershus Den spesialiserte handelen må forventes å bidra positivt til vinterparkens attraktivitet Tiltaket ligger i knutepunktområdet Lørenskog stasjon og fører ikke til byspredning, jfr. Rikspolitisk bestemmelse 1 Planstatus er at tiltaket vil inngå godt i planene om knutepunktutvikling rundt Lørenskog stasjon Revidert handelsdel er nå så beskjeden at butikkene etter vår vurdere fremstår som et rent servicetilbud for brukerne av Lørenskog Vinterpark Handelsdelen i tiltaket bidrar nå minimalt til trafikkgenerering 3

4 1.0 BAKGRUNN FOR ANALYSEN Selvaag Gruppen ved datterselskapet Lørenskog Vinterpark AS planlegger Norges første innendørs skihall med tilhørende fasiliteter på Skårerødegården (Ødegården) i Lørenskog kommune, beliggende nær knutepunktet Lørenskog stasjon og følgelig nær E-6 Djupdalslinjen og kommunegrensen mot Oslo. Planområdet er på ca. 130 daa, og anlegget, som omfatter alpinbakker og langrennsløyper, klatrevegg etc. er tenkt å bli et unikt tilbud til så vel bredde- som topp-idrett (trening og utdanning). Blant «tilhørende fasiliteter» planlegges noe detaljhandel, særlig med vekt på spesialbutikker for skisport etc. men også med innslag av dagligvarer og andre lokalsentertilbud. Samlet detaljhandelsareal er i prosessen redusert fra kvm til kvm. BRA. Det betinger revisjon av tidligere utført handelsanalyse. Lørenskog kommune har kjøpt en tomt på ca. 10 daa. i tilknytning til planområdet og planlegger å bygge ny ishall der, noe som bidrar til å styrke det samlede vinteridrettsmiljøet. Det er utarbeidet et fyldig planprogram for reguleringsplan med konsekvensutredning (KU) for Lørenskog Vinterpark. I punkt 7.14 fremgår at handelsanalysen skal vurdere omfanget av handel og forretningsvirksomhet i forhold til Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus og kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Lørenskog. Handelsanalysen vil inngå som en delutredning i KU. Revidert handelsanalyse er utarbeidet av NCM Development AS. Ansvarlig for oppdraget er seniorrådgiver Niels-Andreas Lundheim. 2.0 REVIDERT BESKRIVELSE AV TILTAKET Lørenskog Vinterpark er et prosjekt på ca kvm. som planlegges etablert i knutepunktet rundt Lørenskog stasjon. Intensjonen er å skape Norges nye samlingssted for aktører innen vintersport og fritid gjennom verdens beste innendørs skianlegg og et kunnskapsbasert cluster for vintersport og friluftsliv. Det bærende element i prosjektet er en skihall for langrenn og alpint samt et opplevelsessenter knyttet til snø, is og kulde. Underordnet dette og som støttefunksjoner som skal bidra til å bygge stedet/destinasjonen er hotell, helsesenter, vinterakademi (utdanningsinstitusjon) og næringspark. Dette skal formes som en landsby med forskjellige bygg, noe som også muliggjør en trinnvis utbygging om det skulle bli aktuelt. Prosjektets utsalgsarealer utgjør nå ca kvm. tilsvarer 2,1 % av prosjektet og utformes som en «retail village» som inngår i næringsparken. Det foreligger en egen kommunedelplan for Ødegården, datert I planen er det nord for jernbanelinjen avsatt et område, benevnt senterområde (S-1), som i hovedsak var beregnet for etablering av et lokalt tilbud av varer og tjenester. Kommuneplanen legger sterke begrensninger på omfanget av detaljhandelsvirksomhet, herunder at ingen butikker kan overstige 100 kvm. BRA, med unntak av dagligvarebutikk som kan være opptil 800 kvm. Etter vår oppfatning utfordrer ikke tiltakets detaljhandelsdel denne forutsetningen. Den frie detaljhandelen i tiltaket utgjør nå 500 kvm. Øvrig handel i tiltaket (2.400 kvm) er i sin helhet knyttet opp mot drift av skihallen. Revidert detaljhandelsdel fremstår nå som et servicetilbud for brukere av Vinterparken. Vi gjengir nedenfor en skisse til mulig innhold (aktører) i den spesialiserte handelen. Skissen bygger på at tilbudet skal være unikt og tilpasset parkens aktiviteter. For å illustrere typen virksomhet har vi benyttet en del navn på aktører, men vi understreker sterkt at dette er eksempler for å illustrere type 4

5 butikk, at det i de fleste tilfelle finnes flere likeverdige aktører, og i sin tur vil forhandlinger med potensielle leietakere bli avgjørende for hvem som til syvende og sist etablerer seg. Omsetningsanslagene er satt ut fra hvilken omsetning slike butikker må ha for å drive lønnsomt. Den andre delen av handelen blir et mer generelt handelstilbud primært beregnet på å betjene besøkende til og beboere i Vinterparken. Også dette tilbudet vil sterk grad avhenge av besøket som aktivitetene i parken skaper. På dette grunnlaget ser detaljhandelsprogrammet slik ut: Type butikk: Areal kvm. BRA Anslått årsomsetning, Mill. kr. ekskl. mva: Spesialbutikker sport vinter kvm Eksempler på butikker: Salomon, Head, Atomic, Rossignol, Kjus, Dæhlie, Nordica, Madshus, Fischer, Bergans, Norrøna, Devold, Quicksilver, mfl Lasse Kjus, Phoenix m. fl. Lokal butikk(-er) Sum all detaljhandel Programmet, som nå er lagt til grunn for utreders vurdering av markedet og regelverket, er vesentlig mindre enn opprinnelig vurdert. Utbudet av butikker i prosjektet vil primært fungere som en forsterkning av de tjenester som Lørenskog Vinterpark tilbyr. Kundegrunnlaget for butikkene i dette prosjektet vil følge kundegrunnlaget for Vinterparken. Lørenskog Vinterparks unike karakter, med tilbud som så langt ikke eksisterer andre steder i Norge, vil få et nedslagsfelt som geografisk er langt større enn Lørenskog kommune. I mangel av eget erfaringsgrunnlag for å vurdere hvor stort nedslagsfelt anlegget vil få har utreder forsiktig antatt at anlegget vil trekke besøkende fra hele Oslo og Akershus, foruten den tilstrømningen den organiserte idretten vil stå for, der hele landet (og kanskje en del andre land) er «rekrutteringsområde». Avgrensningen vurderes nærmere i kapittel 3.1. Et annet spørsmål det ikke er noe enkelt svar på er hvor stor del av befolkningen som vil benytte seg av vinterparkens tilbud, og i hvilket omfang. Dette er faktorer som gjør det vanskelig å beregne hvilken etterspørsel butikkene i Lørenskog Vinterpark skal være med å konkurrere om. I kapittel 5.1 resonnerer vi noe rundt dette. 3.0 MARKEDSUNDERLAG 3.1 Begrunnet avgrensning av markedsområdet Vi har allerede berørt avgrensningen, men vil her utdype det noe. I Finland finnes en rekke skituneller. Disse tilbyr, så vidt vi forstår, kun langrenn og muligens skiskyting. Ofte er de bygd i tilknytning til kjøpesentre eller andre «publikumsattraksjoner». Ifølge Wikipedia kommer 90 % av de besøkende fra et område med radius 20 km. fra anleggene. I Torsby i Sverige finnes en skitunell for langrenn og skiskyting. Ifølge Wikipedia er omtrent halvparten av de besøkende fra Norge, og det er konkludert med at et anlegg i Norge vil få store konsekvenser for besøket der. Det er neppe tvil om at anlegget i Torsby har et betydelig større opptaksområde enn en radius på 20 km., befolkningstettheten er lav på begge sider av grensen. 5

6 Tatt i betraktning at kvaliteten på Lørenskog Vinterpark blir betydelig høyere og med et større aktivitetstilbud enn eksemplene fra nabolandene, og at anlegget i alle fall inntil videre vil bli det eneste i Norge anser vi at et nedslagsfelt som omfatter Oslo og Akershus synes rimelig. Avstanden til områdets ytterkanter vil være noe større enn gjengs i Finland, men trolig mindre enn for Torsbys del. I vurderingen har vi tatt hensyn til at tiltaket får svært god tilgjengelighet fra Oslo og Akershus, både kollektivt og med bil. Lørenskog stasjon er tilgjengelig, riktig nok med omstigning i mange tilfelle, fra hele jernbanenettet i regionen og T-banenettet og annen kollektivtrafikk i Oslo. Trolig vil mange av brukerne være store barn og ungdom, som ikke så lett lar seg skremme av en eller to bytter av transportmiddel. Bussruter i umiddelbar nærhet mangler i dag, men det vil trolig endre seg når boligområdene på Ødegården blir utbygd. Hovedveiene E-6, RV 159 Strømsveien og RV 163 Østre Aker vei/lørenskogveien gir svært god biltilgjengelighet. 3.2 Befolkning i markedsområdet. Befolkningsframskriving. Demografi. Vedlegg 1 viser at det definerte nedslagsfeltet hadde en befolkning på ca. 1,2 millioner pr Av disse bor 52,4 % i Oslo. Vedlegget viser også at befolkningen er forventet å øke til ca. 1,3 millioner i 2019, da Lørenskog Vinterpark forventes å være i drift. Fem år senere, i 2024, vil folketallet nærme seg 1,4 millioner. Som det fremgår forventes veksten å bli noe større i Oslo enn i Akershus. Vedlegg 1 viser også at befolkningsøkningen i Oslo og Akershus i det kommende tiåret vil bli betydelig større enn i landet totalt, med 15 % kontra 11 %. (Statistisk Sentralbyrå, Befolkningsstatistikk/befolkningsframskrivinger, framskrivingsalternativ MMMM). I tiltakets umiddelbare nabolag vil boligutbyggingen på Ødegården (Stasjonsbyen) gi rom for nye boliger. Dette tilsier en befolkning på ca innbyggere der, som vil sogne til lokalsenterdelen av tiltaket. Det utgjør i så fall ca. 60 % av forventet befolkningsøkning i Lørenskog i den kommende tiårsperioden. Vedlegg 1 viser også at gjennomsnittlig inntektsnivå i nedslagsfeltet er 16 % høyere enn landsgjennomsnittet. Dette dekker over svært store inntektsforskjeller innad i Oslo, der Oslo vest ligger langt over landsgjennomsnittet, mens Groruddalen og en del andre områder i øst ligger under. Litt av det samme gjelder i Akershus, der bl.a. Asker og Bærum ligger høyt. Vedlegg 1 viser også aldersfordelingen i Oslo, Akershus og hele landet. Akershus har en noe høyere andel av så vel unge som eldre i forhold til Oslo, men ligger ganske nær landsgjennomsnittet. At Oslo har en noe høyere andel av befolkningen i det som grovt sett er yrkesaktiv alder påvirker neppe etterspørselsmønsteret noe særlig, i hvert fall ikke negativt. Hverken inntektsnivå eller aldersstruktur gir indikasjoner om «unormalt» etterspørselsmønster. 3.3 Etterspørsel i markedsområdet I vedlegg 2 har vi beregnet etterspørselen etter detaljhandelsvarer i Akershus og Oslo i 2013, per capita og i sum. Vi har også vist separate tall for Lørenskog for å gi en pekepinn om det lokale markedet. Til sammenligning er tall for hele landet tatt med. Vedlegget viser også framskriving av den samlede etterspørselen til 2018 og Ved vurdering av tiltakets omsetning i forhold til markedet vil vi særlig legge vekt på 2018-tallene. Den samlede detaljhandelsetterspørselen i nedslagsfeltet i 2018 er beregnet til drøyt 111 milliarder kr. ekskl. mva. Metoden som er benyttet er å dividere tallene fra Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk for detaljhandel for 2013 på befolkningen. Det innebærer at tallene også omfatter etterspørsel fra andre enn private, dvs. bedrifter og institusjoner av forskjellig slag. Vi har tidligere vurdert slik etterspørsel 6

7 til å utgjøre i størrelsesorden 10 % av totalen. De mest interessante varegruppene i vår sammenheng, sportsartikler og klær/sko, anser vi som lite berørt av etterspørsel fra andre enn private. Fremgangsmåten innebærer at faktisk omsetning er lik beregnet etterspørsel i Oslo og Akershus, og tilsvarende for Norge totalt. Vi har imidlertid ikke tatt med postordrehandel/ internetthandel i tallene, noe som utgjør ca. 3,5 % av total etterspørsel. 4.0 OM DETALJHANDELSSTRUKTUREN I MARKEDSOMRÅDET 4.1 Generelt Detaljhandelen i Oslo og Akershus er mangfoldig. Ikke minst Akershus har en rekke store kjøpesentre som huser de fleste bransjer og som regel med flere butikker i hver bransje. Strømmen Storsenter. Sandvika Storsenter og Ski Storsenter er alle blant de 10 største i landet. Andre relativt store sentre i Akershus er Jessheim Storsenter, Vinterbro Senter, Trekanten Senter i Asker samt Metro Senter og Lørenskog Storsenter Triaden, begge beliggende i Lørenskog. Alle er blant de 50 største i landet, og alle har et betydelig tilbud innen varegrupper som klær og sko og sport. Noe mindre men likevel betydelige sentre er Vestby Storsenter, Lillestrøm Torv, Rykkinn nærsenter og Holmensenteret i Asker. Det finnes også en del nærsentre/lokalsentre i tettstedene i Akershus, men der er tilbudet bl.a. av klær betydelig mindre. Det er neppe tvil om at detaljhandelstilbudet i Oslo og Akershus er det mest komplette og kvalitetsmessig det mest varierte og «sofistikerte» i landet. Den spesialiserte delen av detaljhandelen i Lørenskog Vinterpark, som også vil fremtre som kvalitetsmessig «sofistikert» i sin nisje, faller slik sett godt inn i bildet. Ellers vurderer vi det slik at detaljhandelen i vinterparken vil leve sitt eget liv uavhengig av detaljhandelsstrukturen i regionen, siden den er så nær knyttet opp mot de øvrige aktivitetene i parken. 4.2 Litt mer om detaljhandelsstrukturen i Lørenskog De to store kjøpesentrene i Lørenskog, Metro Senter og Lørenskog Storsenter Triaden er praktisk talt like store med en omsetning på ca. 900 mill. kr. inkl. mva. i Metro er størst i antall butikker, med ca. 100 butikker, serveringssteder og service/tjenestetilbydere, mens Triaden har ca. 80. Metro er også størst i areal, dels fordi de huser en stor butikk som Møbelringen. Begge senterne har rundt 30 butikker innen klær og sko. I Metro finnes to som kan betegnes som «consept stores», nemlig Stormberg og Skogstad. Metro har to sportsbutikker, Anton Sport og G-Sport, mens Triaden bare har G-Sport. Når det gjelder dagligvarer har begge et supermarked og en lavprisbutikk, COOP Mega og Rema 1000 på Metro og Meny og Rimi på Triaden. Begge må sies å ha et stort sett komplett tilbud til forbrukerne om vi ser bort fra tyngre varer som byggevarer, elektro og til dels møbler. Store enkeltaktører som Elkjøp Megastore på Visperud, Living på Luhrtoppen, Jysk på Skårersletta og Montér på Fjellhamar gjør at Lørenskog også har et betydelig tilbud i disse bransjene. Oasen på Rasta bidrar til å komplettere Lørenskogs tilbud av varegrupper som ikke er vanlige i kjøpesentre, det samme gjør for så vidt et antall bilforretninger i Lørenskog. Utenom kjøpesentrene har Lørenskog 9 frittliggende dagligvareforretninger rundt omkring i kommunen: Fjellhamar, Skårer/Solheim, Finstadjordet, Rasta m.v. I noen tilfelle ligger også noen få andre butikker i tilknytning til disse (Rasta, Fjellhamar). Alt i alt bedømmer vi det slik at Lørenskog har et kvalitetsmessig godt og nærmest komplett detaljhandelstilbud innen egne grenser. Den type aktører som man tenker seg i Lørenskog Vinterpark er likevel stort sett fraværende. 7

8 4.3 Litt mer om sportsbransjen Sportsbransjen i Norge er i sterk endring. Mens markedet for 10 år siden var helt dominert av Gresvig (G-Sport) og Intersport har XXL forandret forutsetningene for alle aktører i markedet. Ved slutten av 2013 hadde XXL omtrent 24 % av det norske sportsmarkedet. G-Sport og G-Max (Gresvigs storbutikkformat) hadde 23 % ifølge tall fra organisasjonen Sportsbransjen. Det er første gang XXL, etablert i 2002, er største kjede. Gresvigkonsernet, som nå også eier Intersport-kjeden og Sportshuset, er likevel største aktør med 33 % av markedet. Den tredje store kjeden er Sport 1, med Anton Sport som ledende medlem. Bransjen har også profilerte enkeltaktører som Oslo Sportslager og Bull Ski og Kajakk. Odd Gisholt, som er fagansvarlig for varehandel ved BI, sier at XXL har bygget seg opp i utrolig tempo. Med deres inntog på markedet heter det ikke lenger sportsbutikker, men varehus. Lenge, også før XXL, har minst 1/3 av sportsbransjens omsetning vært klær og sko, beregnet for sportslig aktivitet. Utviklingen har ført til at sport er blitt en bransje med voldsom konkurranse og små marginer. XXL med mange varehus og store volumer står veldig sterkt i innkjøpsforhandlinger, sier Gisholt, som mener at XXL s suksess har gått hardest ut over de frittstående faghandelsbutikkene. Det er også utreders erfaring at XXL s inntog har ført til press på leverandørene, ikke bare fra XXL men også fra de andre store. En del aktører på leverandørsiden søker derfor andre kanaler for sine varer. En slik kanal kan være egne butikker. Noen har slike allerede, mens andre vil starte opp. Det gjelder først og fremst aktører som ikke satser på massemarkedet, men som har sterke merkevarer for et spesielt interessert publikum. Tanken er at Lørenskog Vinterpark skal bli en arena for slike aktører. 5.0 TILTAKET I FORHOLD TIL ETTERSPØRSEL OG OMSETNING 5.1 Spesialiserte varegrupper Vedlegg 2 viser at varegruppene «klær og sko» og «Sport» vil ha en etterspørsel i Oslo og Akershus på ca. 16 milliarder kr. ekskl. mva. i Tiltakets prognoserte omsetning av spesialisert handel, som i det vesentlige hører inn under disse varegruppene, er på 80 mill. kr. Det utgjør snaut 0,5 % av etterspørselen. Det viser at konsekvensene for allerede etablert handel i nedslagsfeltet blir ubetydelig og ikke merkbart på regionnivå. I tillegg har vi sett på hvordan dette vil kunne slå ut lokalt. Følgende oversikt viser beregnet etterspørsel og faktisk omsetning for varegruppene «klær og sko» og «Sport» i kommunene Lørenskog og Skedsmo samt bydel Stovner i Oslo i 2013 og prognosert etterspørsel 2018, alt ekskl. mva: Område/Varegruppe: Etterspørsel 2013, mill. kr: Omsetning 2013, mill. kr: 8 Dekningsgrad 2013, %: Etterspørsel 2018, mill. kr: Lørenskog Klær og sko Sportsartikler Sum Lørenskog Skedsmo Klær og sko Sportsartikler Sum Skedsmo

9 Område/varegruppe: Etterspørsel 2013, mill. kr: Omsetning 2013, mill. kr: Dekningsgrad 2013, %: tabell forts Etterspørsel 2018, mill. kr: Stovner Klær og sko Sportsartikler Sum Stovner Hele området Klær og sko Sportsartikler Sum hele området Vi gjør oppmerksom på at postordre/netthandel ikke inngår, hverken i beregnet etterspørsel eller i den prognoserte omsetningen for butikkene. Enkelte aktører kan velge å benytte sine butikker i vinterparken som «showroom» for netthandel, noe som kan bidra til å gjøre virksomhetene mere robuste. Tabellen reflekterer at Lørenskog og ikke minst Skedsmo med Strømmen Storsenter trekker kunder fra hele Romerike og fra den nordøstlige delen av Oslo. Alle sentrene i området har et relativt godt tilbud når det gjelder klær og sko, med Strømmen Storsenter som det definitivt ledende, fulgt av Metro Senter. Som nevnt foran viser flere handlevaneundersøkelser/reisevaneundersøkelser at folk handler så nær bosted som mulig forutsatt at vareutvalget er tilfredsstillende. Det tilsier at kundene i vinterparken primært blir de som er der for å benytte parkens faciliteter. Det er også verdt å merke seg at den spesialiserte handelsomsetningen i Vinterparken utgjør mindre en 40 % av den forventede etterspørselsøkningen i de aktuelle varegruppene fra 2013 til Det innebærer at tiltaket i svært beskjeden grad påvirker eksisterende butikkers muligheter for vekst i tiden fremover. Forutsatt samme dekningsgrad som i 2013 vil parkens omsetning i disse varegruppene utgjøre ca. 4 % av omsetningen i Lørenskog, Skedsmo og Stovner. Når befolkningen i dette området utgjør snaue 10 % av befolkningen i det definerte nedslagsfeltet vil neppe mer enn et par prosent av deres etterspørsel tilfalle vinterparken, selv om folk fra nærområdet trolig blir flittigere brukere av parken enn folk fra ytterkanten av markedsområdet. Konklusjon: På regionalt nivå (Oslo og Akershus) blir den antatte omsetningen i Lørenskog Vinterpark ubetydelig i forhold til regionens etterspørsel og omsetning. Lokalt vil mulig omsetningsbortfall i eksisterende butikker oppheves av forbruksvekst i marked og som sådan ikke være merkbart. Vi har også gjort et tankeeksperiment for å belyse om den prognoserte omsetningen er rimelig: Dersom 5 % av nedslagsfeltets befolkning, dvs personer, handler i vinterparken betyr det at hver må handle for kr årlig for at parken skal nå den prognoserte omsetningen. Tatt i betraktning at vi snakker om spesielt dedikerte kunder og relativt kostbare varer er beløpet trolig beskjedent, men usikkerheten knytter seg til hvor mange som faktisk vil handle. Vi nøyer oss med å fastslå at scenariet ikke virker helt urimelig, og at risikoen uansett hviler på de involverte aktørene. 9

10 5.2 Lokal handel Omsetningen til spesifisert som lokal handel (kiosk/ mindre dagligvarebutikk mm.) er (pkt. 2.0) vurdert til ca 20 mill. kr. ekskl. mva. Med et samlet utbud (en eller flere butikker) på omtrent 500 kvm vil de anslagsvis innbyggerne som bor/kommer til å bo i umiddelbar nærhet (Stasjonsbyen), neppe vurdere det utbudet som sitt lokale handlested. Etter utreders vurdering et slikt utbud kunne bli et supplerende tilbud i nærmarkedet og tilsvarende for besøkende til hallen. Innbyggerne i nærområdet vil ha et forbruk av dagligvarer på ca: Dagligvarer 105 mill. kr. Forventet omsetning utgjør bare 20 % av forbruket, i praksis sannsynligvis betydelig mindre andel (5-10 %). Størsteparten av omsetningen forventes å komme fra vinterparkens besøkende. Konklusjon: Omsetningsprognosen for lokal handel er realistisk. Andre butikker vil ikke merke denne etableringen. 6.0 TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET Innledningsvis vil utreder bemerke at begrepet «kjøpesenter» brukt i regelverket omfatter all detaljhandel, også enkeltbutikker. Som nevnt i innledningen består det regelverket som tiltakets detaljhandel må holdes opp mot av følgende: Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, vedtatt ved kongelig resolusjon av Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus, vedtatt av Fylkestinget og stadfestet av Miljøverndepartementet Planen er for tiden under revisjon. Ny kommuneplan ble vedtatt i februar 2015 og erstatter kommunedelplan for handel, service- og senterfunksjoner fra Rikspolitisk bestemmelse Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen er angitt i 1, som lyder slik (sitat): Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene (sitat slutt). Bestemmelsen fastslår i 3 at kjøpesentre bare kan etableres i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Paragrafen sier imidlertid også at Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. 10

11 Dette innebærer at dersom tiltaket er forenlig med fylkesdelplanen (og kommuneplanen) vil det også være i samsvar med den rikspolitiske bestemmelsen. I motsatt fall må det vurderes om tiltaket likevel er forenlig med formålet med den rikspolitiske bestemmelsen. 6.2 Fylkesdelplanen Fylkesdelplanen har sitt utgangspunkt i tidligere Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder, som var i kraft fra til Bestemmelsen forutsatte at fylkeskommunene skulle utarbeide slike fylkesdelplaner, noe de fleste fylker har gjort. Gjennom den nye rikspolitiske bestemmelsen fra 2008 er disse planene gjort juridisk bindende. Fylkesdelplanen er under revisjon. Arbeidet samordnes med utarbeidelse av Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Planprogram for Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus ble vedtatt av Fylkesutvalget 11. februar Fylkeskommunen opplyser at planen er ventet vedtatt i begynnelsen av Inntil da er planen fra 2001 gjeldende. I denne planens kapittel 5 beskrives situasjonen i de forskjellige regionene i Akershus. Kapittel 6 gir retningslinjer for utvikling av senterstrukturen. I kapittel 6.1, som omhandler fylkesdelplanens status og oppfølging av planen, er det også forutsatt at planens retningslinjer innarbeides i kommunenes planer og bestemmelser til kommuneplanenes arealdel og regulerings-/bebyggelsesplaner. Lørenskog har gjennomført dette grundigere enn de fleste kommuner ved at det er laget en egen kommunedelplan. I kapittel 6.2 utpekes Lillestrøm som regionsenter for nedre Romerike, i hierarkiet overordnet kommunesentre og lokalsentre. I fylkesdelplanens kapittel 6.3 gis generelle retningslinjer for lokalisering av handel og privat tjenesteyting. Der heter det bl.a. (sitat): Etablering av handelsvirksomhet, herunder etablering eller utvidelse av kjøpesentre, må ha som mål å bygge opp under utvikling av senterstrukturen. Ved utviklingen av det enkelte senter vektlegges det naturlige handelsomland og forventet befolkningsvekst i nærområdet, uavhengig av kommunegrenser. Ved utviklingen av handels- og tjenestetilbudet (herunder evt. kjøpesentre) skal det både tas hensyn til senterets plassering i forvaltningshierarkiet og størrelsen på befolkningen i nærområdet (sitat slutt) Videre beskrives de enkelte regioner. Under nedre Romerike sies om Lørenskog (sitat): Innenfor sentrumsområdet Lørenskog nye sentrum kan det etableres utvalgsvarehandel som har Rælingen, Lørenskog og nærområdet i Oslo som befolkningsgrunnlag. Triaden (Skårer) vurderes på linje med et lokalsenter (sitat slutt). Kapittel 6.4 gir retningslinjer for etablering og utvidelse av kjøpesentre, bl.a. med krav til dokumentasjon. Retningslinjene skulle opprinnelig erstatte den midlertidige kjøpesenterstoppen fra 1999, og er fortsatt gyldige: Det må dokumenteres behov for etableringen ut fra dekningsgraden for handel og status for det senteret hvor etableringen skal skje. Lokaliseringen kan skje i kommunesentre eller i sentre som har eller vil få et naturlig befolkningsgrunnlag for en slik etablering. Avklaring skal skje gjennom en nærmere analyse. 11

12 For å styrke eksisterende sentre og samtidig sikre god tilgjengelighet med kollektivtransport bør eventuelle nye kjøpesentre søkes lokalisert til de definerte sentrumsområdene. Dersom det dokumenteres at planmessige forhold umuliggjør lokalisering i sentrum kan utbygging vurderes i randsonen til sentrum. I slike tilfeller må kommunen i forbindelse med kommuneplanen ta stilling til om det er områder i nærområdet til sentrum som er egnet eller ønskelig som alternativt lokaliseringssted. I en slik vurdering må kommunen dokumentere hvordan målene i fylkesdelplanen kan oppfylles. I mellomtiden er det i strid med fylkesdelplanen å etablere eller utvide kjøpesentre utenfor sentrumsområdet. Retningslinjene omfatter handel med detaljvarer, uavhengig av hva slags handelsformat de omsettes gjennom, bortsatt varer som er definert som plasskrevende. Bestemmelsen om plasskrevende varer har ingen relevans i forhold til Lørenskog Vinterpark. 6.3 Kommuneplanen Den nye kommuneplanens arealdel erstatter kommunedelplan for handel-, service og senterfunksjoner. Den tidligere kommunedelplan var retningsgivende for temaet, mens kommuneplanen nå gir mer bindende føring for lokalisering av handel gjennom lankar og bestemmelser, supplert av retningslinjer Det skilles mellom detaljhandel og handel med plasskrevende varer. På denne bakgrunn defineres handelsstrukturen slik: Det tillates kun detaljhandel innenfor : Lørenskog nye sentrum/sentralområde Ahus/Nordbyhagen, Fjellhamar, Rasta og Lørenskog stasjonsområde/ødegården samt der det er i tråd med tidligere vedtatt, gjeldende reguleringsplan. 12

13 6.4 Tiltaket i forhold til fylkesdelplanen og kommuneplan Ikke overraskende er det i alt vesentlig samsvar mellom de to planene, både når det gjelder premisser og retningslinjer. I og med at fylkesdelplanens kapittel 6.1 forutsetter at kommunene innarbeider planens retningslinjer i kommuneplanen, i Lørenskogs tilfelle en egen kommunedelplan, og denne er utarbeidet i fylkesdelplanens ånd, er vår konklusjon at tiltaket først og fremst må sees opp mot kommunedelplanen. Det planlagte tiltaket har en samlet størrelse på kvm og bryter derfor ikke prinsipielt kravet satt i fylkesdelplan eller kommunedelplan. Tiltaket ligger i knutepunktområdet Lørenskog Stasjonsområde/Ødegården Tiltaket begrunnes ikke med lokalt behov, det er en service for brukere av Lørenskog Vinterpark. Analysen viser at tiltaket nå er så begrenset at det ikke vil være merkbar omsetningsnedgangs for konkurrerende aktører hverken i Lørenskog kommune eller i nabokommune Etter utreders oppfatning er nåværende så beskjedent (pkt 2.0) at det er i tråd med bestemmelsene i Fylkesdelsplan, og kommuneplanens arealdel. Rent prinsipielt mener vi også at Lørenskog Vinterpark et så særegent prosjekt at det bør vurderes uavhengig av bestemmelsene om kjøpesentre. Det er noen viktige grunner til det: Handelsdelen i tiltaket bidrar i seg selv minimalt til trafikkgenerering. Tiltaket svekker ikke de eksisterende handelsstedene i Lørenskog eller i nabokommunene. Tiltaket ligger i knutepunktområdet Lørenskog stasjon og fører ikke til byspredning, jfr. Rikspolitisk bestemmelse 1. Prosjektet Lørenskog Vinterpark vil innebære en berikelse for hele Oslo og Akershus. Den spesialiserte handelen må forventes å bidra positivt til vinterparkens attraktivitet. Generelt anser vi at tiltaket er nøytralt i forhold til 1 i Rikspolitisk bestemmelse. 7.0 AVSLUTNING NCM Development håper at vi med dette har belyst problemstillingen på en tilfredsstillende måte. Vi er innstilt på å gå igjennom og utdype våre konklusjoner i møte med oppdragsgiver og/eller planmyndighetene dersom behovet er tilstede. Oslo, den 27. april 2015 NCM Development AS Niels-Andreas Lundheim Seniorrådgiver 13

14 Utredning Lørenskog Vinterpark 2014 Vedlegg 1 MARKEDSOMRÅDE. Befolkning , 2019 og Inntektsnivå. Aldersfordeling. Kilde: Statistisk Sentralbyrå. Område: Innbyggere pr. Innbyggere pr Innbyggere pr. Endring % Endring % Alm. innt. Alm. innt. I % : : : : : pr. innbygger av lands- 17 år + i 2012: gjennomsnitt: Lørenskog kommune Oslo Akerhus ekskl. Lørenskog Sum markedsområde Til sammenligning: Norge For befolkningsframskriving er benyttet alternativ MMMM, middels nasjonal vekst. Aldersfordeling prosent: Aldersgruppe: Oslo: Akershus: Norge: 0-19 år år år og eldre Lørenskog kommune er inkludert i Akershus. 14

15 Utredning Lørenskog vinterpark 2014 VEDLEGG 2 BEREGNET ETTERSPØRSEL I MARKEDSOMRÅDET 2013, 2018 OG 2023 Beløp i faste 2013 kroner. Vinmonopolet inngår i Dagligvarer. Grunnlag: Befolkningstall fra vedlegg 1. Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk for varehandel, Oslo og Akershus. Det er lagt til grunn at etterspørselen per capita øker med 1,5 % pr. år. Til sammenligning: Årlig gjennomsnitt på landsbasis er i overkant av 2 % målt i faste priser. Område: Innbyggere Ettersp. per Samlet etterspør- Samlet etterspørsel Samlet etterspør- Endring %, Endring %, Varegruppe: person 2013, sel 2013, mill. 2018, mill kr sel 2023, mill : : kr. ekskl. mva: kr. ekskl. mva: ekskl. mva: kr. ekskl. mva: Lørenskog Dagligvarer Klær og Sko Sport Andre varer Sum Lørenskog Akershus og Oslo (inkl. Lørenskog) Dagligvarer Klær og sko Sport Andre varer Sum Akershus og Oslo Til sammenlikning: Norge Dagligvarer Klær og sko Sport Andre varer Sum Norge Kommentar: Det ligger en liten feilmargin i etterspørselsberegningen fordi vi har benyttet befolkning pr , som er litt høyere enn gjennomsnittet for På den annen side har vi ikke tatt med postordre/internetthandel, som utgjør ca. 3,5 % av all detaljhandel. 15