LØRENSKOG KOMMUNE. Planprogram Lørenskog Sentrum Vest - fastsettelse. Vedlegg: Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tidligere behandlinger:

Transkript

1 LØRENSKOG KOMMUNE Klassering: Arkivsak: Saksbehandler : /378/46 Ivar Vestervik Utvalg Saksnummer Møtedato Planutvalget 009/ Planprogram Lørenskog Sentrum Vest - fastsettelse Vedlegg: 1. Forslag til planprogram, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Innkomne merknader 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Akershus fylkeskommune, datert Statens vegvesen region øst, datert Hafslund Nett, datert Romerike Avfallsforedling, datert FFO Lørenskog, datert NUNO Arkitekter, datert Rolvsrud Utbygging, datert Øvrige dokumenter Tidligere behandlinger: Ingen. Sammendrag: Det er igangsatt arbeid med detaljreguleringsplan for området som utløser krav om konsekvensutredning og dermed også planprogram. Det foreslås at området mellom Solheimveien og riksvei 159 reguleres til kontor/forretning og at området sør for Solheimveien reguleres til bolig/kontor/forretning. Det er angitt et høyt utnyttelsespotensiale for begge områdene. Konsekvensutredningen skal ligge til grunn for utforming av reguleringsplanforslaget. Rådmannen mener planprogrammet på en tilfredsstillende måte sikrer utredning av sentrale problemstillinger knyttet til utforming av reguleringsplanforslag for området. Rådmannen anbefaler planutvalget å fastsette planprogrammet. Saksopplysninger: BAKGRUNN Forslaget til planprogram er utarbeidet av Alt. Arkitektur as på vegne av Develop 2 as (Sjælsø Norge og USBL). 1

2 Bakgrunnen for at det utarbeides planprogram er igangsatt arbeid med detaljreguleringsplan for Lørenskog Sentrum Vest, som omfatter to områder på hver side av Solheimveien like vest for bussterminalen. Planområdet omfatter blant annet gamle og nye RA-GLA, Globusgården, to eneboligtomter og eiendommen til Finn Carlsen Turistbusser AS. Reguleringsplanforslaget utløser krav om konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger. For planer etter plan- og bygningsloven som skal konsekvensutredes skal det utarbeides planprogram. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen, opplegget for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Fastsatt planprogram er grunnlaget for arbeidet med konsekvensutredning. SAKSGANG Kunngjøring Forslag til planprogram ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 4-1 og 4-2 skal det for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides planprogram som grunnlag for planarbeidet og konsekvensutredning. Hvilke planer som skal konsekvens utredes er nærmere beskrevet i forskrift om konsekvensutredninger. I henhold til forskriftens 2 pkt. f skal reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I alltid behandles etter forskriften. I oppfangskriteriene i vedlegg I står det blant annet: 1. Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2. Reguleringsplanarbeidet vil legge til rette for utbygging av opptil m 2 bolig og næring. Planen faller dermed inn under forskriftens oppfangskriterier. Tidligere politiske vedtak Ingen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er delt i to separate områder, kalt område 1 og område 2, henholdsvis nord og sør for Solheimveien. Planområdet er på til sammen 30,6 daa. Område 1 er avgrenset av Solheimveien i sør, rv 159 i nord og rundkjøringer mot Skårersletta og Kjennveien i øst og vest og har et areal på 13,3 daa. Området er bebygd med et eldre nærings-/industribygg (gamle RA-GLA) i Solheimveien 72-74, bygning i tilknytning til Finn Carlsen Turistbusser AS i Soheimveien 70 og serveringssted for Peppes Pizza i Solheimveien 76. Område 2 er avgrenset av Solheimveien i nord, Skårersletta i øst, Ragnhilds vei i sør og grenser mot Rolvsrud Park i vest. Området har et areal på 17,3 daa og består av Globusgården i Astrids vei 1 og RA-GLA-senteret i Astrids vei 3. Byggene innholder forretningsareal, tjenesteytende næring og kontor. Området omfatter også Ragnhilds vei 1 og 3 som er bebygd med eneboliger. Eneboligene er sannsynligvis oppført på 1920-tallet, med senere til-/ombygginger. 2

3 EIERFORHOLD Planområdet omfatter følgende eiendommer: gnr bnr adresse eier Ragnhilds vei 3 Hanne Martinsen Ragnhilds vei 1 Mary Gade Mary Gade RA-GLA senteret DA Solheimveien 70 Finn Carlsen Turistbusser Solheimveien 72 Arnold Kyrre Martinsen Solheimveien 72 Hanne Martinsen Arnold Kyrre Martinsen Hanne Martinsen Solheimveien 74 Arnold Kyrre Martinsen Solheimveien 74 Hanne Martinsen Lørenskog kommune Lørenskog kommune Lørenskog kommune Astrids vei 1 Globusgården as Astrids vei 3 RA-GLA senteret DA Solheimveien 76 Arnold Kyrre Martinsen Solheimveien 76 Hanne Martinsen Fester: Peppes Pizza Statens Vegvesen Statens Vegvesen Statens Vegvesen Lørenskog kommune PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging I henhold til rpr for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i arealplanleggingen med samordnet planlegging av utbyggingsmønster og transportsystemer med sikte på å begrense transportbehovet. Som en konsekvens av dette bør utbygging skje innenfor bebygde områder og i nærheten av kollektivknutepunkt. Det legges samtidig vekt på bevaring av grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter og at hensynet til gode bomiljøer skal vektlegges. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre (RPB) Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner. For områder som ikke omfattes av godkjente fylkesdel- eller fylkesplaner er det ikke tillatt å etablere kjøpesentre over 3000 m 2 bruksareal, med mindre fylkesmannen samtykker i dette. Formålet med RPB er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til en effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til (økt) byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for de som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig by- og tettstedsutvikling. 3

4 Handlingsprogram for Akershus fylkesplan Avklaring av mulig baneløsning til A-hus er nevnt som et av de prioriterte tiltakene i perioden. Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur skal gi retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre. Planen legger vekt på at utbyggingsmønster, areal- og transportplanlegging i Akershus skal være samfunns- og arealøkonomisk og bidra til redusert transportomfang og økt kollektivandel, samt at tettstedene i Akershus skal ha næringsvirksomhet og god offentlig og privat service. Lørenskog nye sentrum er gitt status som senter med regionale handelsfunksjoner. For kjøpesentre som vil få en størrelse på mer enn m 2 kreves det at det må dokumenteres behov for en slik etablering ut fra dekningsgraden for handel og status for det senteret hvor etableringen skal skje og at lokaliseringen skjer i kommunesentre eller i sentre som har, eller vil få, et naturlig befolkningsgrunnlag for en slik etablering. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er området avsatt til senterområde blandet sentrumsbebyggelse, kontor/forretning/bebyggelse for allmennyttige formål/bevertningssteder Boliger kan tillates. En mindre del av planområdet er avsatt til bolig. Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur I kdp for handel, service og senterstruktur er område 1 avsatt til næringsområde hvor salg av plasskrevende varer kan tillates. Område 2 omtales ikke spesielt i planen. Blant planens retningslinjer er at kjøpesenterutviklingen skal begrenses til eksisterende kjøpesentre og at det ikke bør tillates nye kjøpesentre i kommunen med samlet bruksareal over 3000 m 2. Reguleringsplan Område 1 omfattes av reguleringsplan , Rv 159 Oslo grense Knatten, vedtatt Området er ikke regulert med formål, men det er regulert en byggegrense inne på området. Område 2 omfattes av reguleringsplan , Solheim Vest, vedtatt RA-GLA og Globusgården er regulert til forretning/kontor. Eneboligtomtene er regulert til bolig. Sistnevnte omfattes også av bebyggelsesplan , Solheim Vest felt B2 2, hvor området er avsatt til bolig og felles grøntanlegg. Pågående planarbeid Akershus fylkeskommune utreder baneløsninger til Ahus. Det utredes flere alternativer. Lørenskog kommune er bedt om å sette i gang planarbeid for trasè og stasjonsområdet i sentrum. HOVEDINNHOLD I PLANPROGRAMMET I forslaget til planprogram skilles det mellom utredningstema og redegjørelsestema. Utredningstema Planprogrammet foreslår følgende utredningstema: - Trafikk og framkommelighet - Støy og vibrasjoner - Grunnforhold - Handel 4

5 Redegjørelsestema Planprogrammet foreslår følgende redegjørelsestema: - Natur- og ressursgrunnlaget - Landskap - Verneinteresser - Risiko- og sårbarhet - Estetikk og byggeskikk - Stedsutvikling - Sosial infrastruktur - Baneløsning - Barn og unges interesser - Universell utforming - Klima og energi - Økonomiske og juridiske konsekvenser Alternativer som skal utredes Planprogrammet opererer med to alternativer for hvert område, et 0-alternativ, dvs. videreføring av dagens situasjon, og et utbyggingsalternativ. Utbyggingsalternativet baserer seg på å regulere området mellom Solheimveien og rv 159 til forretning (kapitalvarer)/kontor i opptil 4 etasjer, mens området sør for Solheimveien reguleres til bolig/forretning/kontor, med en klar hovedvekt på bolig. Det er skissert et utbyggingspotensiale på inntil m 2 på område 1 og m 2 på område 2, begge deler inklusiv parkeringskjellere. Kapitalvarer er ikke et klart definert begrep, men brukes med tanke på planen skal legge til rette for at de forretningstypene som etableres utgjør en annen type handelstilbud enn det som i hovedsak er i sentrum/sentralområdet fra før. Hvordan dette skal defineres i dette tilfellet må vurderes i forbindelse med utforming av reguleringsbestemmelsene. Utbyggingsalternativet gir flere muligheter med tanke på utnyttelse, bebyggelsesstruktur, utforming etc. Konsekvensutredningen skal ligge til grunn for utformingen av planforslaget. BEMERKNINGER Planprogrammet ble sendt på høring samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet. Følgende merknader kom inn: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til kommunedelplan for klima og energi og ber om at planforslaget vurderes i forhold til målsettingene i denne planen. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Det er tatt inn i planprogrammet at det skal redegjøres for forholdet til kommunedelplan for klima og energi. 2. Akershus fylkeskommune viser til rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur som stiller krav om dokumentasjon av behov for etablering av nye kjøpesentre. Fylkeskommunen mener utviklingen av området vil kunne bidra til å bygge opp om kommunesenteret. Det påpekes at det bør tilrettelegges for effektive gang- og sykkelveiforbindelser mellom planområdet, kollektivterminalen og Metrosenteret, samt stilles krav om anlegg for sykkelparkering. Det anbefales å stille maksimumsbegrensning for parkeringsplasser. Det anbefales også spesifisering av reguleringsbestemmelsene for å unngå bransjeglidning. Det varsles at fylkeskommunen vil vurdere å fremme innsigelse til planforslaget dersom det ikke tas høyde for framtidig baneløsning til Ahus. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Krav til planprogram og videre planarbeid vil etterkommes. 5

6 Rådmannens kommentar: Planprogrammet setter krav om at det skal utarbeides en handelsanalyse som vil vise hvor mye forretning som bør innpasses i området. At det må tas høyde for baneløsning gjennom området er en forutsetning for det videre planarbeidet. 3. Statens vegvesen er svært skeptisk til avkjøring til planområdet fra rundkjøring i Solheimveien/Skårersletta da en fem-armet rundkjøring her vil være problematisk med tanke på trafikksikkerhet, kapasitet og geometrisk løsning. Det anbefales i stedet en løsning med avkjøring fra Solheimveien. Utredning av trafikk og framkommelighet må beregne økning av trafikkmengde som følge av utbyggingen og beskrive konsekvenser for kryss øst og vest for planområdet. Betydningen av god framkommelighet for kollektivtrafikken i Solheimveien understrekes. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Alternativet med avkjøring til planområdet fra rundkjøring, som var med i planprogrammet som ble sendt på høring, er nå tatt ut. 4. Hafslund Nett påpeker at det er byggeforbud 7,5 meter fra høyspenningslinje og 5 meter fra nettstasjon, at nye forsyningsanlegg skal bygges iht. Hafslund Netts spesifikasjoner og at tiltakshaver må dekke kostnader med endringer og nye anlegg som tiltaket fører med seg. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Det er en nettstasjon på planområdet som vil bli berørt av utbyggingen. 5. Romerike Avfallsforedling (ROAF) anbefaler at det legges opp til mest mulig bruk av fellesløsninger for renovasjon. ROAF ønsker at det settes av plass for returpunkt for glass og metall i områder som dette. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. 6. Funksjonshemmedes fellesorganisasjon (FFO) Lørenskog ber om at det blir tatt hensyn til alle kategorier brukere i planforslaget og at generelle retningslinjer for universell utforming må følges. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Det skal redegjøres for hvordan universell utforming ivaretas i planforslaget. 7. NUNO Arkitekter, på vegne av Trond Leithe og Kristin Gade: Leithe og Gade er grunneiere innenfor planområdet. Det bemerkes at det i planprogrammet står at innspill fra Gade og Leithe er inkludert i forslaget. Det hevdes at dette er feil. Kommentarene for øvrig er knyttet til område 2. NUNO mener at konsekvensutredningen må utrede følgene av byggegrense mot Skårersletta i forhold til trafikkavvikling, høydeforskjell ved parkeringsanlegg mot øvrig terrenghøyde og bebyggelse, løsninger for trafikkavvikling/leveranse/bakkeparkering for hver eiendom, herunder adkomst fra Astrids vei til næringseiendom, løsninger for myke trafikanter i sammenheng med det øvrige trafikkbildet og framdrift/byggefaser for de enkelte eiendommene innenfor planområdet. Det ønskes også volumstudier som illustrerer trafikkløsninger, gang- og biltrafikk, gaterom, bebyggelse, landskap og grøntstruktur. Det anbefales at byggelinjer beholdes som i dag, at ny bebyggelse på eiendommene 102/80 og 102/14 oppføres i seks etasjer pluss inntrukket toppetasje og forlenges nordover mot eiendomsgrense, samt at framstilling av bygningsvolumer i 6

7 planprogram og forslag bør gjøres med 3d-visualisering. NUNO mener det må utredes separat forslag som avklarer alle forhold knyttet til trafikk i området. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller er uenig i at innspillene som er inkludert i planprogrammet er feil gjengitt. Leithe og Gade har meldt at de ikke ønsker å delta aktivt i planarbeidet. Det kan virke som kommentarene bygger på en forståelse av at planforslaget vil kreve at eiendommene bygges ut som vist i illustrasjonen i planprogrammet, noe som selvfølgelig ikke er tilfellet. Globusgården kan bestå slik den er i dag så lenge eier måtte ønske det. Foreslåtte byggegrense mot Skårersletta følger fasadelinje i gjeldende reguleringsplan for Skårersletta og er i tråd med den bebyggelsesstrukturen kommunen ønsker. Forslagsstiller mener konsekvensutredning bør forbeholdes viktige og prinsipielle tema, mens det for prosjektavhengige detaljspørsmål som høydeforskjeller mot ny parkeringskjeller bør være tilstrekkelig med redegjørelse. Konsekvensutredning av trafikkløsning vil også omfatte løsninger for gående og syklende, kapasitet i kryss med mer. Forslagsstiller forstår ikke hva som menes med å utarbeide et separat forslag som avklarer alle forhold knyttet til trafikk i området, men viser til at trafikkforhold må beskrives i forhold til innhold i utbyggingsplanene og er foreslått som et utredningstema i planprogrammet. Rådmannens kommentar: Det vises til forslagsstillers kommentar. 8. Rolvsrud Utbygging er opptatt av at nytt planforslag skal forholde seg til gjeldende bebyggelsesplan mht. sol- og utsiktsforhold og grøntstruktur. Rolvsrud Utbygging er negative til at det foreslås byggehøyder over kote +178,5, som er det som er fastsatt i gjeldende bebyggelsesplan. Vurdering: Forslagsstillers kommentar: Gjeldende reguleringsplan angir maksimal byggehøyde for området som er regulert til kontor/forretning til 3 etasjer + tilbaketrukket toppetasje. Terreng på vestre del av området mot Rolvsrud Park er kote Utbygging til næringsformål etter dagens standard gir etasjehøyder på 3,6-4,5 meter. Et bygg i 4 etasjer vil da få en høyde på minimum 15 meter, som tilsvarer kote Forslagsstiller viser til at det i forbindelse med det nye planforslaget må være tillatt å vurdere byggehøyder i området og det helhetsinntrykk som gis av ny bebyggelse. Utbyggingsformål og løsning er endret i forhold til tidligere vedtatt plan. Det vil være naturlig å vurdere planforslaget etter samme føringer for volum som det som nå er bygget i Rolvsrud Park. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener området tåler høyere bebyggelse enn det som er forutsatt i gjeldende reguleringsplan for område 2 og at det er naturlig å vurdere dette gjennom arbeidet med en ny reguleringsplan for området. Det skal blant annet redegjøres for hvordan den nye bebyggelsen forholder seg til omkringliggende bebyggelse og for sol-/skygge. Rådmannen kan ikke se at de høydene som er skissert i planprogrammet vil få vesentlige negative konsekvenser for Rolvsrud Park. Forslaget til planprogram er knyttet til et privat forslag til detaljreguleringsplan. Det er derfor tilstrekkelig at planprogrammet begrenser seg til å skissere de foreslåtte utbyggingsalternativene. I kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur er området vist som område hvor plasskrevende varer kan tillates. I planprogrammet legges det opp til at detaljhandel i området konsekvensutredes. Ut fra planområdets beliggenhet i sentralområdet, nærhet til kollektivterminalen og framtidig t-banestasjon, samt hensynet til den framtidige strukturen i sentrum mener rådmannen det aktuelle området kan være bedre 7

8 egnet for detaljhandel enn plasskrevende varer. Ved at det legges opp til handel med kapitalvarer bidrar dette til at handelen kan fungere som et supplement til øvrige handelsarealer i Lørenskog sentrum. Planprogrammet forutsetter at det skal utarbeides en handelsanalyse som skal ligge til grunn for vurderingen av hvor mye forretning det vil være riktig å åpne for i planforslaget. Rådmannen mener planprogrammet på en tilfredsstillende måte sikrer utredning av sentrale problemstillinger knyttet til utformingen av reguleringsplanforslag for området. Rådmannen anbefaler planutvalget å fastsette planprogrammet. Rådmannens forslag til vedtak: Lørenskog kommunes planutvalg fastsetter i medhold av plan- og bygningsloven 12-9, 3. ledd og delegasjon av planprogram for Lørenskog Sentrum Vest, datert Planutvalget Forslag framsatt i møte: Representant Knut Jan Nielsen (DnA) fremmet følgende endringsforslag til reguleringsbestemmelsene: Følgende parkeringsvolum skal følges ( 3): 1 2 roms opptil 45 m 1,0 1 2 roms over 45 m 1,5 3 eller flere roms leilighet 1,5 Representant Dan Levi Hykkerud (Krf) fremmet på vegne av H, Frp og Krf følgende motforslag: Planutvalget ber om at detaljplanen omarbeides slik at følgende sikres: - At arealet kommuneplanen avsetter til friområde / grønnstruktur opprettholdes og at kommunens vedtekter angående størrelse på lekeplasser opprettholdes. Av dette følger at grad av utnytting reduseres. - Solheim skole utbygges til treparallell skole før brukstillatelse gis. Representant Berit Marie Næss (H), Gro Veslemøy Svarthoel (Frp), Stein Petter Kirkeby (H) og Dan Levi Hykkerud (Krf) følgende protokolltilførsel: Høyre, Frp og Krf holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. forslag lagt frem i kommunestyret , partiene må imidlertid forholde seg til at prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge. Votering: Representant Knut Jan Nielsen (DnA) endringsforslag ble vedtatt med 8 (4 DnA + 1 Krf + 2 H + 1 Frp) mot 1 (SV) stemmer. 8

9 Representant Dan Levi Hykkerud (Krf) motforslag falt med 4 (1 Krf + 2 H +1 Frp) mot 5 (4 DnA + 1 SV) stemmer. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PL-008/11 Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens og delegasjon av å legge forslag til reguleringsplan Rasta Nord, som vist på kart datert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Følgende parkeringsvolum skal følges ( 3): 1 2 roms opptil 45 m 1,0 1 2 roms over 45 m 1,5 3 eller flere roms leilighet 1,5 Protokolltilførsel fra representant Berit Marie Næss (H), Gro Veslemøy Svarthoel (Frp), Stein Petter Kirkeby (H) og Dan Levi Hykkerud (Krf): Høyre, Frp og Krf holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. forslag lagt frem i kommunestyret , partiene må imidlertid forholde seg til at prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge. 009/11: Planprogram Lørenskog Sentrum Vest - fastsettelse Rådmannens forslag til vedtak: Lørenskog kommunes planutvalg fastsetter i medhold av plan- og bygningsloven 12-9, 3. ledd og delegasjon av planprogram for Lørenskog Sentrum Vest, datert Planutvalget 9

10 Forslag framsatt i møte: Ingen. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PL-009/11 Vedtak: Lørenskog, Tron Bamrud rådmann Edina Midzic fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 10