Handelsanalyse for videreutvikling av eiendom på Kallerud i Gjøvik kommune

Transkript

1 Kallerud Næringsutvikling AS: Handelsanalyse for videreutvikling av eiendom på Kallerud i Gjøvik kommune Utført av Utreders referanse: O-2984 Oppdragsgiver: Utreder: Org.nr Org.nr Kallerud Næringsutvikling AS NCM Development AS Boks 1149 Akersgaten 43, inngang Lille Grensen 2806 GJØVIK 0158 OSLO Kontaktperson: Henning Jørgentvedt Kontaktperson: Niels-Andreas Lundheim Telefon Telefon /direkte Mobil Mobil E-post: henning@toppeiendom.no E-post: nal@ncmd.no Dato:

2 INNHOLD: SIDE: 0.0 SAMMENFATNING BAKGRUNN FOR ANALYSEN BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN OG OMLIGGENDE OMRÅDER BESKRIVELSE AV TILTAKET MARKEDSUNDERLAG Avgrensning av naturlig markedsområde Befolkning i markedsområdet. Demografi, inntekt Kjøpekraft. Beregning av etterspørsel 2002 og BUTIKKSTRUKTUR. KONKURRANSEFORHOLD FAKTISK OMSETNING. KJØPEKRAFTSTRØMMER TILTAKET I FORHOLD TIL BEREGNET ETTERSPØRSEL I Tiltakets beregnede markedsandel Faghandel Konkretisering av konsekvenser for eksisterende handel Lettere faghandel Faghandel med byggevarer, elektro og bilrekvisita Bilforretning Samlet konklusjon. Forhold til regelverket AVSLUTNING 12 VEDLEGG: 1 Befolkningsframskriving, inntekt 2 Etterspørsel 3 Omsetning og dekningsgrad 4 Kart og kjennetegn av befolkningen i markedsområdet Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 2

3 0.0 SAMMENFATNING Denne handelsanalysen er utarbeidet av NCM Development AS på oppdrag fra forslagsstiller Kallerud Næringsutvikling som eies av Topp Eiendom AS for å belyse virkningen av planlagte storhandelsetablering på Gjøvik. Eiendommen som skal utbygges ligger til RV 4 vest for Gjøvik sentrum. Eiendommen, tilliggende enheter, nærmere beskrivelse av beliggenhet og annen virksomhet beskrevet i 2.0. Tiltaket er på kvm hvorav kvm skal utnyttes til varehandel. Rapporten tar kun for seg handelsdelen av tiltaket. Handelsdelen vil omsette for ca. 240 mil.l kr ekskl. mva. og består av store butikker som klassifiseres innen Byggevarer, Biltilbehør, Hagesenter, Møbel varehus, Bilforretning. Alle disse butikkene unntatt Bilforretning er multibutikker med en viss grad av bransjeblanding/- glidning. Nærmere om dette i 3.0. Bilforretning skiller seg fra annen detaljhandel og er beskrevet under Markedsområdet består av kommunene Gjøvik, Østre og Vestre Toten. Befolkningen er i dag på personer og vil vokse med 7,5 % frem mot år Befolkningstilveksten vil bli størst i Gjøvik og lavere i omegnskommunene. Veksten i området vil bli lavere en veksten i landet totalt. Inntektsnivået i området er lavere enn for Norge. Pkt. 4.1 og 4.2 tar for seg dette. Befolkningens etterspørsel etter detaljhandelsvarer var ca. 4,3 milliarder kroner ekskl. mva. i 2013 og er forventet å stige til nær 5,4 milliarder i Prosentvis vekst i markedsområdet er lavere enn forventet vekst i landet totalt, men noe høyere enn forventet vekst i fylket.(4.3 for nærmere beskrivelse) CC-Mart n er det dominerende innkjøpsstedet i markedsområdet. Kallerudområdet har utviklet seg til å bli ledende i forbindelse med stor-/arealkrevende handel. Begge disse områdene er i hovedsak moderne butikkanlegg. Øvrige innkjøpssteder i markedsområdet varier betydelig mer i kvalitet og innhold.(nærmere diskusjon under 5.0) Gjøvik kommune har isolert, som Vestopplands hovedstad, større omsetning enn etterspørsel i alle bransjer unntatt møbler. Ser man derimot på markedsområdet totalt viser det en underdekning på noe over kr. 300 mill. ekskl. mva. Det gjenspeiler omtalt kvalitetsvariasjon og mangler i utbud av varer og butikker. (ref 6.0). Handelsanalysen viser (punkt 5 og 6) et behov for forbedringer av kvalitet og kvantitet i butikkstrukturen. I tillegg kommer de behov som fremtidig vekst vil utløse. Eventuelle konsekvenser som følger av tiltaket (pkt. 7.1, 7.1.1, 7.2.1, og 7.2.3): Faghandel i tiltaket får i 2025 en markedsandel på under 3,5 % som et gjennomsnitt for alle berørte bransjer. Selv om tiltaket tar en del av tilveksten i markedet, er det fremdeles rom for vekst i eksisterende bedrifter/bransjer. Etablering av faghandel i tiltaket vil ikke medføre strukturendringer i de aktuelle bransjene. Etablering av en bilforretning i tiltaket vil utvilsomt bidra til økt konkurranse i markedet i tråd med den generelle markedsutviklingen som følger av konkurransen mellom bilmerkeaktørene. Utreders vurdering er at vi snakker om konkurranse mellom svært profesjonelle parter, og at økt konkurranse vil tjene forbrukerne. Tiltaket i forhold til regelverket (7.2.3): Tiltakets butikker er pr. definisjon plass- og transportkrevende og dermed i tråd med reguleringsbestemmelsene for tomten nedfelt i kommunal arealdel, samfunnsdel og fylkesdelplan for lokalisering av varehandel. Handelsanalysen viser ingen markedsmessige grunner til å avvise tiltaket. NCM Development AS bidrar gjerne med utdyping av rapportens innhold dersom det er behov for det. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 3

4 1.0 BAKGRUNN FOR ANALYSEN Topp Eiendom AS er eier av fradelt del av tomt med gnr. 66 bnr. 30 på Kallerud i Gjøvik kommune. Tomten ble regulert for noen år siden i regi av COOP. Kallerud Næringsutvikling ved Topp Eiendom ønsker å omregulere den fradelte og ubebygde delen fra kontor til handel, kontor, service og tjenestyting. Handelsdelen er planlagt å utgjøre kvm. mens øvrige elementer vil beslaglegge kvm. Total bygningsmasse blir således kvm. Denne analysen vil kun ta for seg handelsdelen av tiltaket. Forslagsstillers intensjon er å bygge et anlegg på tomten som skal huse større enheter innen multivarehus, sport og spesialforretninger innen byggevarer og hus/hjemvarer. Forslagsstiller for prosjektet er Kallerud Næringsutvikling som eies av Topp Eiendom AS. Ifølge arealdelen til ny kommuneplan for Gjøvik er det tillatt med storhandel og handel med plasskrevende varer på planområdet. Dette omfatter møbler, elektro brune/hvitevarer, kjøkken og bad, deler og utstyr til motorkjøretøy, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, lystbåter, campingvogner og salg fra hagesentre. Minsteareal er 1000 kvm. pr. butikk. På grunn av omfanget kommer etableringen inn under bestemmelsene i fylkesdelplanen for lokalisering av varehandel i Oppland. Denne fylkesdelplanen vil bli avløst av en revidert plan med tittelen Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland. Ifølge planprogrammet ventes den vedtatt våren Inntil videre gjelder den eksisterende planen, som Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre fra 1998 har gjort juridisk bindende. Det innebærer at tiltaket må utredes i samsvar med bestemmelsene i fylkesdelplanen. Forslagsstiller har engasjert rådgivningsfirmaet NCM Development AS til å gjennomføre denne analysen i samsvar med bestemmelsene. Seniorrådgiver Niels-Andreas Lundheim er ansvarlig for arbeidet. Denne analysen skal vise hvordan det konkrete tiltaket slår ut i forhold til det markedet det vil betjene. I prinsipp er det derfor forutsatt at alle andre forhold er stabile med mindre annet er sagt i rapporten. 2.0 BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN OG OMLIGGENDE OMRÅDER Eiendommen avgrenses i prinsipp av RV 4, Mot øst ligger storhandelsområdet hvor man finner Coop Xtra Dagligvarer, Coop Obs bygg, Jula, Expert, Flisekompaniet og Varmefag. Mot vest finner man et næringsområde der Gjøvik kommune, Teknisk etat, er nærmeste nabo. Byggeområde for næring er ca. 27,7 daa. Avstanden til sentrum er ca. 2 km. langs RV 4, litt kortere langs Raufossvegen/Storgata. Østover, mellom eiendommen og Gjøvik sentrum, ligger Mustads industriområde på nordsiden av Hunnselva og Høgskolen i Gjøvik, Gjøvik tekniske fagskole og BI Gjøvik syd for elva og riksveien. Vestover i Hunndalen langs Hunnselva og RV 4 er det betydelig næringsvirksomhet, ikke minst knyttet til bilrelatert virksomhet og lager/distribusjon/transport. Når det gjelder handelsvirksomhet utenom bil er det særlig Skeidar Møbler på Ås skog som veier tungt. Noen dagligvarebutikker og litt lokal servicevirksomhet finnes i Hunndalen. Nord for Hunnselva, med adkomst fra Raufossvegen, ligger Vardal Idrettsplass og Vardal Videregående skole. 3.0 BESKRIVELSE AV TILTAKET Tiltaket er beskrevet i det saksfremlegget som denne handelsanalysen ledsager. Her gjentar vi beskrivelsen av de aktuelle konseptene. Vi gjør uttrykkelig oppmerksom på at endelig innhold i byggene ikke er fastlagt på nåværende tidspunkt. Tiltaket som beskrives er derfor et uttrykk for forslagsstillers planer for utbyggingen, men ingen kontrakter er signert og markedet på gjeldende tidspunkt vil avgjøre endelig sammensetning. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 4

5 Totalt areal og omsetning Det planlagt at bygget er tenkte å inneholde en del forskjellige type forretninger. Beregnet areal og anslått årlig omsetning ekskl./inkl. mva. når anlegget er innkjørt er: Bilforretning kvm. 100 mill kroner. Bilrekvisitaforretning kvm. 40 mill kroner. Spesialisert byggevarer kvm 40 mill kroner. Møbelvarehus kvm. 40 mill kroner. Hagesenter kvm 20 mill kroner. Fellesarealer vil også legge beslag på anslagsvis kvm. På samlet areal kvm. forventes anlegget å omsette varer og servering for kr. 240 mill. ekskl. mva. når butikkene er innkjørt i markedet. 4.0 MARKEDSUNDERLAG Den etterspørselen, som tiltaket skal være med å konkurrere om, avhenger av hvor stort geografisk område tiltaket kommer til å påvirke, hvor mange innbyggere området har, hvor stor etterspørsel hver enkelt representerer og ikke minst hvordan innbyggertallet og etterspørselen per person kommer til å utvikle seg fremover. 4.1 Avgrensning av naturlig markedsområde Vi har avgrenset markedsområdet til Gjøvik, Østre og Vestre Toten Gjøvik er hovedstad og dominerende handelssentrum på Vestoppland. Foruten å betjene egne innbyggere er det ingen tvil om at Gjøvik også er det naturlige stedet å handle for befolkningen i Østre og Vestre Toten når kommunenes egne tilbud ikke strekker til. Det gjelder også Søndre og Nordre Land og i varierende grad Valdreskommunene, men kommunikasjonsforholdene bidrar til at de i like stor grad sogner til Hønefoss. Hadelandskommunene sogner også i stor grad til Hønefoss og Oslo, selv om Gjøvik utvilsomt har en viss innflytelse særlig i Gran. I tillegg har jo detaljhandelstilbudet i Valdres og i Hadelandskommunene blitt bygd ut ganske kraftig de senere år. Som i Norge for øvrig ønsker forbrukerne å gjøre handel mest mulig lokalt noe som gjør at alle gamle handelssentre får redusert sin innflytelse i tradisjonelle markedsområder. Vi ser derfor ingen grunn til å blåse opp markedsområdet. Det gjør også konklusjonene mer robuste. 4.2 Befolkning i markedsområdet. Demografi, inntekt Markedsområdet har en befolkning på personer som i et 12-års perspektiv vil øke med 7,5 %. Størstedelen av veksten vil finne sted i Gjøvik kommune. Inntekten ligger på 10 % under landsgjennomsnittet. Befolkningen er litt eldre enn snittet for landet. Befolkning pr og prognose pr og 2025 fremgår av Vedlegg 1. Omtrent personer bodde i de tre kommunene ved inngangen til Vedlegget viser at det frem til 2025 kan forventes en befolkningsøkning i markedsområdet på 7,5 %. Det er noe over forventet befolkningsøkning i Oppland fylke men betraktelig under forventet økning for hele Norge. Vedlegget viser at folketallet på Gjøvik er antatt å vokse med 9,1 % mens både Østre og Vestre Toten får lavere vekst. Det blir således størst vekst i nærområdet til tiltaket. Vedlegg 1 viser også at inntektsnivået i markedsområdet ligger nesten 10 % under landsgjennomsnittet. Det kan virke som om inntektsutviklingen i Markedsområdet har vært svakere enn for landet for øvrig. I en tilsvarende analyse vi utførte for 10 år siden var inntektsnivået på linje med landsgjennomsnittet. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 5

6 I vedlegg 4 har vi sett nærmere på kjennetegn for befolkningens inntektsfordeling og aldersstruktur. Det fremgår at kommunene i markedsområdet har en befolkning kjennetegnet ved større andel av befolkning i aldersklassen fra 55 og oppover enn i landet totalt. Det viser seg også at andelen som har en inntekt over er lavere enn for landet totalt. Det er grunn til å vurdere om disse avvikene er store nok til å bevirke avvikende etterspørselsmønster. Vi har imidlertid vurdert at disponibel inntekt til detaljhandelsforbruk ikke påvirkes så sterkt av disse avvikene. Relativt lave boligpriser er blant de faktorer som gjør at forskjellene i disponibel inntekt til forbruksformål ikke er så store som inntektsavvikene kunne tilsi. Vi har derfor valgt å benytte tall for landsgjennomsnitt ved beregning av forbruk i området. Det kan hende at forbruket er overvurdert i noen varegrupper. 3.3 Kjøpekraft. Beregning av etterspørsel 2013 og 2025 Befolkningens etterspørsel etter detaljhandelsvarer var ca. 4,3 milliarder kroner ekskl. mva. i 2013 og er forventet å stige til nær 5,4 milliarder i Prosentvis vekst i markedsområdet er lavere enn forventet vekst i landet totalt, men noe høyere enn forventet vekst i fylket. Metoden som er benyttet er å dividere tallene fra Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk for detaljhandel for 2013 på befolkningen. Det innebærer at tallene også omfatter etterspørsel fra andre enn private, dvs. bedrifter og institusjoner av forskjellig slag. Vi har tidligere vurdert slik etterspørsel til å utgjøre i størrelsesorden 10 % av totalen. Fremgangsmåten innebærer at faktisk omsetning er lik beregnet etterspørsel for Norge totalt. Figur 1: Privat konsum Tilvekst privat forbruk per person Kilde:SSB 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Privat forbruk pr person Gjennomsnittlig tilvekst For å kunne sammenligne tiltakets forventede omsetning etter innkjøring med beregnet fremtidig etterspørsel har vi valgt 2025 som et sjekkpunktår. Da vil tiltaket være fullt innarbeidet i markedet. Med det utgangspunktet har vi i Vedlegg 2 beregnet husstandenes samlede etterspørsel etter detaljhandelsvarer i 2013 og i Beregningen for 2025 er basert på prognosert vekst i folketallet og en antatt årlig vekst i etterspørselen per capita på 1,5 %, en antakelse som i historisk perspektiv ikke er overdrevet. Vi anser en årlig økning i forbruk på 1,5 % som robust i denne sammenheng, se figuren over som viser at gjennomsnittlig tilvekst har vært på 2,2 % i perioden Året 2025 er valgt fordi det er naturlig å forvente at det vil ta noen år før prosjektet står ferdig til bruk. Dessuten vil prosjektet bruke noe tid på innarbeide seg i markedet. Ut fra dette er tidspunktet valgt til ved beregning av etterspørselen i sjekkpunktåret. Beregningen resulterer i følgende hovedtall for markedsområdets private etterspørsel. Beløpene er gitt i millioner 2013-kroner ekskl. mva: Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 6

7 Bransje: Etterspørsel 2013: Etterspørsel 2025: Økning %: Dagligvarer Klær og sko Andre varer Sum Etterspørsel som bedrifter og institusjoner retter mot detaljhandelen inngår i disse beregningene Slik etterspørsel utgjør omkring 10 % av den private etterspørselen, men det er store svingninger bransjene i mellom. Størst er utslagene for dagligvarer og andre varer, særlig jern- og fargevarer. 5.0 BUTIKKSTRUKTUR. KONKURRANSEFORHOLD CC-Mart n er det dominerende innkjøpsstedet i markedsområdet. Kallerud området har utviklet seg til å bli ledende i forbindelse med storhandel. Det desidert sterkeste innkjøpsstedet i vårt markedsområde er kjøpesenteret CC Gjøvik som ligger inntil RV 4 i utkanten av Gjøvik sentrum. CC Gjøvik ble etablert i 1986 og har vært i kontinuerlig utvikling siden den gang. Senteret har hatt fire større utbygginger, i 1996, 2000, 2006 og 2011, og fremstår nå med kvm og 1200 p-plasser. Senteret har etter opplysninger på egen nettside 86 leietagere, omsatte for 1,39 milliarder kroner inkl. mva. i 2013 og er innlandets største kjøpesenter i både omsetning og kvm. Senteret har spesielt sterk butikksammensetning i klær og sko. Gjøvik sentrum, hovedsakelig Storgata, Nedre Torggate, Hunnsveien og Strandgata, har et betydelig antall virksomheter, og da særlig innen service og bespisning. I tillegg finner vi et antall butikker innen tradisjonell sentrumshandel (klær/sko, interiør, og annen lettere faghandel), men opplevd kvalitet varierer kraftig. Området ved Kallerud har utviklet seg til kommunens primære område for storhandel. På nordsiden av RV 4 finner man foruten en Coop Xtra dagligvarebutikk butikker som Coop Obs Bygg, Jula, Expert, Flisekompaniet og Varmefag. På sydsiden av RV 4 finner man virksomheter som Bohus Møbler, Jysk, Europris, MX-Sport, Felleskjøpet, Würth, Maxbo Proff m.fl. Dette området glir over i mot Ringveien/Vestre Totenvei hvor vi finner vi ytterligere aktører innen storhandel som Monter, Byggmakker, Elkjøp med flere. Det er likevel ikke tvil om at Kallerud området huser de fleste butikkene og har de mest moderne anlegg for storhandel. Vestre Toten kommune hadde i 2013 en samlet omsetning på ca 640 mill kr eks mva hvorav dagligvarehandelen er klart dominerende. I løpet av 2013 åpnet siste trinn i utbygging på Raufoss senter, men såpass sent på året at man ikke får full effekt av omsetning i de nye butikkene. Det er rimelig å anta at total omsetning i kommunen vil øke som følge av flere nye butikker. De fleste nye butikker finner vi innen nærservice av ymse art samt klær og sko. Det har ikke skjedd særlige endringer innen storhandelssegmentet. Her finner vi en møbelforretning, et elektromarked, et byggevaremarked og en multibutikk (Europris). Øvrig handel i kommunen er dagligvarebutikker og et par mindre servicebutikker. Storparten av omsetningen i Østre Toten kommune finner sted i tettstedene Lena og Skreia. Her vinner vi et tilbud av butikker utover dagligvarer. Lena er det mest utbygde innkjøpsstedet i denne kommunen og her finner man butikker i flere bransjer, men ikke veldig mange butikker i de forskjellige bransjene. Skreia har en noe svakere utbud, men også her finner man et utvalg av butikker i de fleste bransjer. Øvrig handel i Østre Toten er hovedsak dagligvarehandel. Det kvalitetsmessige tilbud av butikker i området varierer ganske mye, men som ellers i landet skjer det en gradvis kvalitetsheving. Vi vurderer den kvalitetsmessige konkurransesituasjonen i området som nokså gjennomsnittlig. Det er rom for forbedringer, men det er ikke åpenbare svakheter. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 7

8 6.0 FAKTISK OMSETNING. KJØPEKRAFTSTRØMMER Gjøvik kommune har, som Vestopplands hovedstad, større omsetning enn etterspørsel i alle bransjer unntatt møbler. Ser man på markedsområdet totalt viser det en underdekning på noe over kr. 300 mill. ekskl. mva. Vedlegg 3 viser forholdet mellom den beregnede private etterspørselen og faktisk omsetning i hele markedsområdet i Ikke uventet har Gjøvik betydelig overdekning i alle de tre hovedvaregruppene, mens de to Toten-kommunene har underdekning. Det er neppe tvil om at den kjøpekraften som strømmer ut av Toten-kommunene i all hovedsak går til Gjøvik. For hele området er tallene som følger: Bransje: Etterspørsel Mill kr 2013: Omsetning Mill kr 2013: Dekningsgrad %: Handelslekkasje Mill kr 2013 Dagligvarer Klær og sko Andre varer Sum Sammenlignende tall for fylket er gjengitt i Vedlegg 3. I forhold til Oppland fylke har markedsområdet sterke tall dekningsgrader innen klær og sko, omtrent samme nivå innenfor samlegruppen andre varer og svake tall innen dagligvarer. Det siste har utvilsom sammenheng med at andre områder i fylket (Lillehammer, Hafjell og Gulbrandsdalen, Valdres) er sterke hytte-/turistområder noe som ikke gjelder for Gjøvikregionen. I tillegg kan man også sette spørsmålstegn ved om dagligvaretilbudet i markedsområdet er interessant nok. Etter vår vurdering burde omsetning og dekningen innen klær og sko vært større tatt i betraktning Gjøviks tradisjon som handelssted og de investeringer som over årene har blitt foretatt i CC-Gjøvik og andre steder i sentrum. At man ikke har fått mer ut av satsingen skyldes flere faktorer. Vi nevner manglende høyprofiltilbud (f.eks. monobrandbutikker, merkevarebutikker), manglende lavpristilbud (f.eks. Spar Kjøp), oppbygging av konkurrerende tilbud i nabokommuner/influens (Gran, Valdres, m.fl.). Økt konkurranse fra kjøpesentre i omegnskommuner, setter krav til butikkene i Gjøvik kommune for å opprettholde sin posisjon. Innen samlegruppen andre varer er det i hovedsak brukbar dekning i de fleste varegruppene, dog et det etter utreders vurdering et visst markedspotensial i noen av delmarkedene. Vedlegg 3 viser at møbler er spesielt dårlig dekket. Dette skyldes flere forhold blant annet at forbrukstallene kan være overvurdert i denne varegruppen. I tillegg finnes ikke IKEA hverken i kommunen eller i fylket. Det påvirker nok tallene, men er neppe hele forklaringen. Dekningen av møbler i markedsområdet er lavere enn for fylket totalt noe som forteller om dårlig dekning i denne varegruppen. Etter disse beregningene fremkommer en samlet underdekning i markedsområdet i størrelsesorden 316 mill. kroner ekskl. mva. 7.0 TILTAKET I FORHOLD TIL BEREGNET ETTERSPØRSEL I 2025 For å vurdere konsekvensene av tiltaket, har vi vurdert det som mest interessant å se på tiltakets markedsandel etter at de nye butikkene er innkjørt. Vi har valgt å sammenligne forventet omsetning i prosjektet, omhandlet i kapittel 3.0, med beregnet etterspørsel i 2025, gjengitt i Vedlegg 2. Videre har vi i kapittel 7.2 konkretisert konsekvensene for den etablerte handelen. 7.1 Tiltakets beregnede markedsandel I det følgende vurderer vi markedsandelene bransjevis. Alle beløp er i faste 2013-kroner, noe som innebærer at de faktiske beløpene øker tilsvarende inflasjonen til enhver tid. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 8

9 7.1.1 Faghandel Faghandel i tiltaket får i 2025 en markedsandel på 3,5 % som et gjennomsnitt for alle berørte bransjer. Tiltaket omfatter i prinsipp faghandel og butikkhandel med bil og motorkjøretøy (ikke behandlet i statistikken da bilforretninger ligger utenfor normal detaljhandel jfr under). Faghandelsbutikkene er beregnet å omsette kr. 140 mill.eks. mva. Faghandel er kanskje et litt misvisende uttrykk for hva slags type handel vi snakker om. Det forventes at flere av butikkene vil være det vi har kalt multibutikker. Dette er store butikker som har et blandet vareutvalg og vanskelig kan defineres under én bransje. En del av veksten i detaljhandelen kommer gjennom nettopp slike butikker. I hovedsak er disse butikkene kjennetegnet av store arealer, lave priser og utpreget bransjeblanding. Eksempler på slike butikker er Clas Ohlson, Europris, Jula, Rusta mv. Det kan også være at noen slike butikker er kjennetegnet av at de har en varegruppe som er større enn de andre og som av historiske og praktiske grunner gjør at butikken defineres inn i varegruppe, men at disse butikkene/konseptet i praksis er å betrakte som multibutikker. Det mest velkjente eksempel på dette er IKEA som defineres som møbler selv om møbelomsetningen kun utgjør % av totalomsetningen mens resten av omsetningen er spredt over en rekke forskjellige varegrupper. Andre eksempler er Spar Kjøp, Biltema, Skeidar, Bohus, XXL m.fl. Siden tiltaket omfatter disse varegruppene må vi se tiltaket opp mot forventet etterspørsel i aktuelle varegrupper i 2025 (det vil si etter at butikkene er innkjørt). Disse varegruppene omfatter betydelig deler av samlegruppen andre varer. Dette vil være referanseetterspørsel for tiltaket. Det krever imidlertid at vi justerer for en del uaktuelle varegrupper som bøker, ur, sølv/gull, optikk, apotek mv. Disse varegruppene utgjør i sum ca. 20 % av andre varer. Når etterspørselen justeres for de uaktuelle bransjene gjenstår en 2025-etterspørsel på ca. kr mill. i markedsområdet. Det innebærer at multibutikker og annen faghandel i sum får en andel av etterspørselen i markedsområdet på i underkant av 7,5 %. Omsetningen i tiltaket utgjør ca 35 % av forventet tilvekst i etterspørselen, men selvsagt ulikt fordelt på bransjer. Typiske sentrumsbransjer som klær og sko samt f. eks. ur, gull og optikk blir ikke berørt. Dagligvarebransjen berøres heller ikke av tiltaket. I tillegg vil vi påpeke at møbler er en bransje som er relativt dårlig dekket i Gjøvik (jfr. diskusjonen under 6.0). Selv om tiltaket tar en del av tilveksten i markedet, er det fremdeles rom for vekst for eksisterende bedrifter. Vi vil også understreke at det er underdekning i markedet. Det gjør vekstpotensialet i området større for det er grunn til å anta at nye butikker både i tiltaket og andre steder vil tette hull i markedet slik at forbrukerne i området vil kunne foreta innkjøp i sitt nærområde fremfor å måtte reise andre steder. 7.2 Konkretisering av konsekvenser for eksisterende handel Det kan påregnes at tiltaket vil forsterke Gjøviks posisjon som det sentrale stedet for handel innen markedsområdet og generelt på Vestoppland med en økning av tilstrømningen utenfra som følge. Selv om tiltaket ligger utenfor det definerte sentrum er avstandene korte, og det vil kunne bidra til en viss etterspørselsøkning særlig for sentrum og CC Gjøvik, uten at vi har kvantifisert det. Når det gjelder virkningene for handelen i markedsområdet, vil vi i det følgende beskrive sannsynlige konsekvenser bransjevis Lettere faghandel/sentrumsbutikker Tiltaket vil i liten eller ingen grad påvirke sentrums/kjøpesenterbransjer. Faghandelen i sentrum dekker i stor grad bransjer der de forventede butikkene i tiltaket spiller liten rolle (klær, sko, smykker, ur, sølv og gull). Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 9

10 7.2.2 Faghandel med byggevarer, hagesenter, møbler og bilrekvisita Tiltakets byggevarebutikk er tenkt å være en spesialbutikk innen flis og belegning. Det er få slike butikker i markedsområdet og ut fra vår registrering har vi foruten Modena kun sett en slik butikk. Denne drives faktisk av forslagsstillers firma. Vi forventer at ny slik butikk omsetter for ca. 40 mill. kr ekskl. mva. Samlet etterspørsel etter byggevarer i området i 2025 er på omtrent 440 mill kr. Det vil si at butikken vil utgjøre omtrent 9 % av etterspørselen. Denne statistikken er i utgangspunktet usikker spesielt med hensyn til fordeling av proff- og privatmarkedet. Det er derfor vanskelig og noe spekulativ å gå inn på vurderinger om virkninger på eksisterende handel i denne bransjen. Etablering av en flisbutikk er uansett forholdsvis beskjedent i forhold til bransjen størrelse. Det er vår klare oppfatning at de etablerte byggevarehusene ikke står i fare for å bli nedlagt som følge av etableringen. Hvilke følger etablering av bilrekvisitabutikk får avhenger sterkt av hvem som etablerer Konsekvensene av at det etableres et bilrekvisitabutikk vil avhenge sterkt av hvem som skal drive varehuset. Det kan være snakk om en helt ny virksomhet eller en relokalisering av eksisterende. I sistnevnte tilfelle blir konsekvensene svært små for de resterende og neppe merkbare overhodet, selv om det må forventes en omsetningsøkning. Blir resultatet en helt ny etablering vil konsekvensene bli økt konkurranse for butikker med slikt vareutvalg, dog forventer vi at omsetningen vil bli spredt over en del varegrupper. Det dreier seg om en butikk hvor bilrekvisita er største varegruppe, men som i tillegg inneholder et betydelig antall varegrupper. Hver varegruppe blir av marginal betydning i forhold til eksisterende butikker. Det forventes ingen strukturell endring som følge av en slik etablering. Konsekvensene av et møbelvarehus vil i utgangspunktet være marginale for eksisterende møbelvarebransje. Som nevnt har Gjøvikregionen handelslekkasje innen denne varegruppen. En nyetablering av et møbelvarehus som omsetter for 40 mill. kr betyr at dekningsgraden for bransjen kommer opp på fylkesgjennomsnitt. Det er derfor ingen grunn til å tro at etablering av nytt møbelvarehus vil få konsekvenser for eksisterende handel. Alle butikker vil kunne dra nytte av tilveksten i markedet Bilforretning Bilforretninger har et annet handlemønster enn andre handelsforetak. Kundene kjøper sjelden bil og når de kjøper bil betyr avstand til innkjøpssted lite i forhold til opplevd kvalitet på kjøre- og kjøpsopplevelse, merke, teknikk, modellutvalg etc. En bilforretning plassert på Kallerud vil inngå i det totale utbudet av bilbutikker på Gjøvik uten at plasseringen i seg selv har noen effekt på handlemønsteret for bil i kommunen. Bilmarkedet i Oppland og generelt for Norge er kjennetegnet ved at et antall importører har markedsdominans gjennom til dels egeneide eller nært tilsluttet forhandlere. En ny bilbutikk betyr etter vår vurdering økt konkurranse mellom importørene og i neste ledd forhandlerne, med mindre dreier seg om flytting av virksomhet. Strukturen i markedet tilsier at konkurransen foregår mellom svært profesjonelle parter. Bilmarkedet er også kjennetegnet ved clustring dvs. at bilforretninger søker å etablere seg i samme område og at dette medfører sentralisering av omsetningen. Som et eksempel på dette kan nevnes at bilomsetningen i markedsområdet (i hovedsak Gjøvik) utgjør ca. 40 % av total omsetning i fylket, mens befolkningen i markedsområdet utgjør ca. 30 % av befolkningen i fylket. En bilforretning i tiltaket vil kun ha konkurransevirkning mot andre aktører i tråd med den generelle markedsutviklingen som følger av konkurransen mellom bilmerkeaktørene. Vi Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 10

11 forventer ikke ny butikk vil forrykke konkurransesituasjonen i det lokale bilmarkedet i forbrukernes disfavør, sannsynligvis vil økt konkurranse virke positivt for forbrukerne Forhold til regelverket Tiltaket ligger på Kallerud i Gjøvik kommune. Kallerud ligger tett på Gjøvik sentrum (ref. punkt 2.0). Tiltakets detaljhandelsdel med enhetsstørrelser på ca til kvm dekker kravene til minimum enhetsstørrelse (kommuneplan arealdel). Langtidsplan 2013 består av Kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt i kommunestyret i juni Kommuneplanens arealdel, vedtatt mars Samfunnsdelen angir visjonen og langsiktige mål og strategier for videre samfunnsutvikling, mens arealdelen angir gjennom beskrivelse, bestemmelser og kart hvordan kommunens arealer og naturressurser skal forvaltes, bygges ut eller vernes. I samfunnsdelen heter det om varehandel: Gjøvik skal være et sterkt regionalt handelssenter, med et levende og attraktivt sentrum. Hovedvekten av handelsvirksomheten skal foregå i sentrumsrelaterte områder. Handelen skal styres til etablerte handelsområder i tillegg til sentrumsområder, handelen skal ikke spres ytterligere. Varehandel som ikke er egnet i sentrumsområder på grunn av plass- og transportbehov, skal lokaliseres i definerte arealer så tett på eksisterende sentrumsområder som mulig. I kommunens Langtidsplan 2013 kommuneplanens arealdel og er Kallerud definert både som område for plasskrevende varehandel (salg av biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre, lystbåter og campingvogner) og som område for forretning for Storhandel som omfatter (møbler, hvite-/brunevarer, kjøkken og bad, samt deler og utstyr til motorkjøretøy) En ytterligere bestemmelse for området er at enhetsstørrelse skal være minimum kvm. I fylkesdelsplanen for lokalisering av varehandel i Oppland heter det blant annet om plass- og transportkrevende varegrupper: Retningslinjenes punkt C (om tilpasning av størrelse av stedet og handelsomland) gjelder ikke for følgende varegrupper, som er plass- og transportkrevende: Motorkjøretøy Landbruksmaskiner Trelast og andre byggevarer Varer fra planteskoler/hagesentre Møbler Hvitevarer Brunevarer Handel med slike plass- eller transportkrevende varegrupper skal så langt der er mulig, lokaliseres i tilknytning til en by eller et tettsted og på en slik måte at den kan nås fra hovedveinettet med minst mulig forstyrrelse av miljøet i byen eller tettstedet. Kallerud oppfyller utvilsomt dette. Slik handel kan lokaliseres inne i en by eller tettsted bare hvis den kan nås fra hovedveinettet uten uakseptable forstyrrelser av miljøet eller tettstedet. Tiltaket omfatter butikker som er tenkt å forhandle Byggevarer, Bilrekvisita, Møbelvarehus, Hagesenter og Bilforretning. Dette gjør at tiltaket er uproblematiske i forhold til alle bestemmelser både i kommunal arealdel, samfunnsdel og fylkesdelplan for lokalisering av varehandel. Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 11

12 8.0 AVSLUTNING NCM Development anser med denne utredningen å ha belyst de problemstillingene som knytter seg til det planlagte tiltaket på en fyldestgjørende måte i forhold til gjeldende og fremtidige etableringsbestemmelser. Dersom det er behov for det bidrar vi gjerne med muntlig utdyping av utredningens innhold, våre konklusjoner inkludert. Oslo, den 30. desember 2014 NCM Development AS Niels-Andreas Lundheim Handelsanalyse for Topp Eiendom Kallerud Side 12

13 Utredning av Kallerud-området (2984) Vedlegg 1 MARKEDSOMRÅDE. Befolkning , 2020 og 2025 hentet fra SSB, Fremskrivning etter alternativ MMM Område: Innbyggere pr. Innbyggere pr Innbyggere pr. Endring % Inntekt kr. Prosent av : pr. innbygger gjennomsnitt: 17 år + i 2012: Land: Markedsområde Gjøvik , Østre Toten , Vestre Toten , Sum Markedsområde , Til sammenligning: Oppland Fylke , Norge ,

14 Utredning - Kallerud (2984) VEDLEGG 2 BEREGNET ETTERSPØRSEL I MARKEDSOMRÅDET 2013, 2020 OG 2025 Beløp i faste 2013 kroner. Vinmonopolet inngår i Dagligvarer. Grunnlag: Befolkningstall fra vedlegg 1. Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk for varehandel, gjennomsnittstall for Norge. Det er lagt til grunn at etterspørselen per capita øker med 1,5 % pr. år. Til sammenligning: Årlig gjennomsnitt på landsbasis er i overkant av 2 % målt i faste priser. Område: Innbyggere Ettersp. per Samlet etterspør- Samlet etterspørsel Samlet etterspør- Endring %, Endring %, Varegruppe: : person 2013, sel 2013, mill sel 2025, mill : kr. ekskl. mva: kr. ekskl. mva: ekskl. mva: kr. ekskl. mva: Gjøvik (Primærområde) Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Gjøvik Østre Toten (sekundærområde) Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Østre Toten Vestre Toten (sekundærområde) Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Vestre Toten Markedsområdet totalt Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Markedsområdet totalt Til sammenlikning: Oppland Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Vestfold Norge Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Norge

15 Utredning Kallerud (2984) Vedlegg 3 BEREGNET ETTERSPØRSEL OG OMSETNING I MARKEDSOMRÅDET 2013 Beløp i faste 2013 kroner. Vinmonopolets varer inngår i Dagligvarer. Grunnlag: Befolkningstall fra vedlegg 1. Statistisk Sentralbyrås terminstatistikk for varehandel Omsetningstall fra SSB Terminstatistikk for varehandel, A.C. Nielsen og vurderinger fra NCM Development Område: Innbyggere Ettersp. per Samlet etterspør- Omsetning Dekningsgrad i %, Varegruppe: : person 2013, sel 2013, mill. 2013, mill kr. ekskl. mva: kr. ekskl. mva: kr. ekskl. mva: Gjøvik Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler/innbo Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Gjøvik Østre Toten Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Østre Toten Vestre Toten Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Vestre Toten Markedsområdet totalt Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Markedsområdet totalt Til sammenlikning: Oppland Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Oppland Norge Dagligvarer Klær og sko Andre varer Herav: Møbler Elektro Byggevarer Andre utvalgsvarer Sum Norge

16 Markedsoversikt VEDLEGG 4 Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

17 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

18 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten OMRÅDEDETALJER Kommuner/bydeler Justering Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten Nei, området er automatisk beregnet NØKKELTALL Antall personer Antall ansatte Antall hytter Antall bedrifter (valgte bransjer) 0 Antall bedriftsansatte (valgte bransjer) Total omsetning bedrifter (valgte bransjer, MNOK) Antall bygg Antall boligenheter Snitt antall etasjer per bygg 1.1 Snitt antall boligenheter per bygg 0.5 Snitt boligareal per bygg (kvm) 72.9 Snitt boligareal per boligenhet 95.7 Median inntekt NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

19 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten BEFOLKNINGSFRAMSKRIVNING Viser framskrevet befolkningsvekst for kommuner som overlapper med analyseområdet. KOMMUNE FOLKETALL OM 5 ÅR OM 10 ÅR OM 15 ÅR OM 20 ÅR TOTALVEKST Eidsvoll 21,621 24,253 (+12.2%) 26,659 (+9.9%) 28,715 (+7.7%) 30,405 (+5.9%) +40.6% Gjøvik 29,202 30,984 (+6.1%) 32,734 (+5.6%) 34,376 (+5.0%) 35,817 (+4.2%) +22.7% Gran 13,493 14,297 (+6.0%) 15,087 (+5.5%) 15,856 (+5.1%) 16,554 (+4.4%) +22.7% Hurdal 2,657 2,737 (+3.0%) 2,823 (+3.1%) 2,908 (+3.0%) 2,951 (+1.5%) +11.1% Lillehammer 26,765 28,032 (+4.7%) 29,539 (+5.4%) 30,951 (+4.8%) 32,184 (+4.0%) +20.2% Nordre Land 6,768 6,905 (+2.0%) 7,068 (+2.4%) 7,228 (+2.3%) 7,362 (+1.9%) +8.8% Østre Toten 14,747 15,273 (+3.6%) 15,785 (+3.4%) 16,297 (+3.2%) 16,730 (+2.7%) +13.4% Ringsaker 33,191 34,928 (+5.2%) 36,632 (+4.9%) 38,248 (+4.4%) 39,638 (+3.6%) +19.4% Søndre Land 5,761 5,807 (+0.8%) 5,865 (+1.0%) 5,905 (+0.7%) 5,925 (+0.3%) +2.8% Stange 19,190 19,911 (+3.8%) 20,561 (+3.3%) 21,182 (+3.0%) 21,700 (+2.4%) +13.1% Vestre Toten 12,928 13,412 (+3.7%) 13,881 (+3.5%) 14,302 (+3.0%) 14,672 (+2.6%) +13.5% NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

20 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten ALDER Antall Andel % Indeks 0-5 år % år % år % år % år % år % år % år % år % år % år % år og eldre % 120 FORDELING ALDER INDEKS ALDER 0-5 år 6-12 år år år år år år år år år år 85 år og eldre 0-5 år 6-12 år år år år år år år år år år 85 år og eldre NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

21 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten PERSONINNTEKT Antall Andel % Indeks Ingen inntekt % 82 Under % til % til % til % til % til % til % til % 66 Over % 48 FORDELING PERSONINNTEKT INDEKS PERSONINNTEKT Ingen inntekt Under til til til til til til til Over Ingen inntekt Under til til til til til til til Over NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

22 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten FAMILIE Antall Andel % Indeks Enslige uten barn % 17 Enslige med barn % 318 Par uten barn % 115 Par med barn % 166 Flerfamilie % 156 FORDELING FAMILIE INDEKS FAMILIE Enslige uten barn Enslige med barn Par uten barn Par med barn Flerfamilie Enslige uten barn Enslige med barn Par uten barn Par med barn Flerfamilie NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

23 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten BOLIGTYPE Antall Andel % Indeks Enebolig % 129 Tomannsbolig % 93 Rekkehus % 54 Blokk % 32 Annen bolig % 62 FORDELING BOLIGTYPE INDEKS BOLIGTYPE Enebolig Tomannsbolig Rekkehus Blokk Annen bolig Enebolig Tomannsbolig Rekkehus Blokk Annen bolig NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

24 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten UTDANNINGSNIVÅ Antall Andel % Indeks Ingen eller uoppgitt utdanning % 109 Grunnskole % 112 Videregående skole % 107 Høgskole/Universitet, lavere nivå % 87 Høgskole/Universitet, høyere nivå % 56 FORDELING UTDANNINGSNIVÅ INDEKS UTDANNINGSNIVÅ Ingen eller uoppgitt utdanning Grunnskole Videregående skole Høgskole/Universitet, lavere nivå Høgskole/Universitet, høyere nivå Ingen eller uoppgitt utdanning Grunnskole Videregående skole Høgskole/Universitet, lavere nivå Høgskole/Universitet, høyere nivå NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,

25 Markedsoversikt Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten DATAGRUNNLAG Variablene er basert på data på grunnkretsnivå. Indeks viser over-/underrepresentasjon for områder sammenlignet med landssnittet. En indeks på 100 indikerer en andel lik landssnittet, en indeks på over 100 indikerer overrepresentasjon og en indeks på under 100 indikerer underrepresentasjon. Når verdiene går under 80 eller over 120 sier vi at funnene er sterkt signifikante. Grunnkretser er geografiske underinndelinger av kommuner. Formålet med å dele kommuner inn i grunnkretser er å ha små stabile geografiske enheter som kan gi et fleksibelt grunnlag for å arbeide med og presentere regionalstatistikk. Grunnkretser består av et geografisk sammenhengende område som er mest mulig ensartet når det gjelder natur og næringsgrunnlag, kommunikasjonsforhold og bygningsmessig struktur. Forbrukstall for dagligvare beregnes ved å gange opp antall personer i markedsområdet med gjennomsnittsforbruk pr person. Gjennomsnittsforbruk pr person finnes ved å dele total omsetning i dagligvarebransjen på antall personer i Norge. SSB leverer tallene. Dagligvareomsetningen er en sum av omsetningstall for alle butikker i markedsområdet, levert av Nielsen. Kildeoversikt: Datakilde Beskrivelse Kilde Når stammer kildedata fra Demografidata Demografidata basert på statistikk på grunnkretsnivå. SSB, Norsk Eiendomsinformasjon, Skattedirektoratet og Vegdirektoratet 2013 Mai 2014 Trafikkdata Trafikktellinger og bomstasjoner. SVV 2012 Jan 2014 Administrative grenser Grunnkrets- og kommunegrenser med folketall. SSB / Statens Kartverk 2013 Mai 2014 Kjøpesentere Senterdata fra Andhøy-registeret. Andhøy 2013 Jan 2014 Bedriftsdata Bedriftsdata med omsetning basert på tall fra Brønnøysundregisteret. IPER Q Jan 2014 Når ble datasettet sist installert i løsningen Vegnett Rutbart vegnett for beregning av kjøreområder. SVV Oppdateres kontinuerlig Geodata Online Bydeler Bydelsgrenser med folketall. SSB / Statens Kartverk Oppdateres kontinuerlig Geodata Online NCM Development Oppdater dataene i rapporten Utviklet av Geodata AS,