SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato 18/22 Planutvalg

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkiv: 70/108 Dato: Saksnr Utvalg Møtedato 18/22 Planutvalg Saksbehandler: Svein Erik Morseth Frøydis Moen - Søknad om unntak fra tekniske krav TEK17 for bruksendring av fritidsbolig til enebolig - 70/108 Vedlegg: 1 Dispensasjoner 2 Følgebrev, søknad 3 Tegninger Sakens bakgrunn og innhold: Bjugn kommune har mottatt søknad om bruksendring av fritidsbolig på gnr. 70 bnr. 108 til enebolig. Tiltakshaver er Frøydis Moen. Frøydis Moen har fått fullmakt av dagens hjemmelshaver av fritidseiendommen til å fremme søknaden. Ansvarlig søker er Fosenhus AS. I kommunedelplan for Lysøysundet er halve tomten avsatt til LNFR og resten avsatt til boligbebyggelse nåværende. Grensa mellom disse to formålene går rett igjennom om søkte fritidsbolig. Søknaden må derfor behandles som dispensasjon fra plankravet, 2 i bestemmelsene for kommuneplanens arealdel, og LNFR-formålet i kommunedelplanen for Lysøysundet. Da det her er snakk om bruksendring av eksisterende fritidsbolig til bolig, er saken ikke sendt på høring til eksterne sektormyndigheter eller Ørland Bjugn landbrukskontor da disse ikke anses å være berørt. Det er søkt om unntak fra minstekrava i byggteknisk forskrift (TEK10) for følgende områder: 1. TEK tilgjengelig boenhet 2. TEK krav til rom og annet oppholdsareal (takhøyde) 3. TEK bod og oppbevaringsplass innvendig 4. TEK ventilasjon i boenhet 5. TEK , 2. ledd bokstav a) radonsperre 6. TEK generelle energikrav 7. TEK krav til energieffektivitet 8. TEK minimumskrav til energieffektivitet (isolering) Saka er ikke sendt på ekstern høring til sektormyndigheter eller internt til Ørland-Bjugn landbrukskontor da disse ikke anses å være vesentlig berørt siden det her er snakk om eksisterende bygg.

2 Vurdering av plankrav og LNFR: Bestemmelser i kommuneplanens arealdel 2 (plankrav) står det at mindre arbeider kan tillates etter ordinær søknadsbehandling, der tiltakene er i tråd med kommuneplanens arealdel. Tomta gnr. 70 bnr. 108 er i kommunedelplan for Lysøysundet delvis innenfor LNFR og delvis innenfor boligbygging. Det er derfor krav om reguleringsplan. En reguleringsprosess vil være omfattende og kostnadskrevende bare fordi at halve fritidsboligen i dag ligger innenfor LNFR i kommunedelplanen. Hensikten bak plankravet i kommuneplanens arealdel settes ikke vesentlig til side ved å gi dispensasjon. Fordelene er vurdert til å være større enn ulempene. Det er i denne saka sakk om bruksendring av eksisterende fritidsbolig til enebolig. Siden det her er snakk om eksisterende tomt og kun halve tomta innenfor LNFR-område, vil hensikten bak LNFR-formålet ikke bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. Fordelene er vurdert til å være større enn ulempene. Vurdering om unntak fra TEK10 etter pbl. 31-2, 4. ledd: Pbl gjelder for tiltak på eksisterende byggverk. 4. ledd i 31-2 sier at kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Av pbl. 31-2, 4. ledd går det fram 3 vilkår som må foreligge hvis det må gjøres unntak fra minstekrava i TEK10: 1. Uforholdsmessige høye kostnader. Det må dokumenteres hvor nærme minstekrava i TEK10 ombyggingen vil komme og hvor mye det koster å oppgradere bygningen i henhold til TEK10. Det bør også gjøres noen betraktninger omkring avbøtende/kompenserende tiltak for å reduseres effekten av at kravene fravikes innenfor de kostnadsrammer som normalt må påregnes. 2. Dokumentasjon på at unntak fra TEK10 er forsvarlig ut i fra helsemessige, brann og bygningstekniske, arkitektur- og kulturhistoriske og estetiske hensyn. Vi gjør oppmerksom på at terskelen for å gjøre unntak fra TEK10 som går på bekostning av sikkerhet (brann, ras, radon etc.) ligger veldig høyt. 3. Nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen i fremtiden, selv om bygningen ikke oppfyller krava i TEK10. Alle tre vilkårene må være oppfylt for å kunne gi noen unntak fra de tekniske krava. Disse vilkåra er ikke synliggjort i søknaden om unntak fra minstekrava i TEK10. Kommunen kan derfor ikke gi unntak fra minstekrava i TEK10 med hjemmel i pbl. 31-2, 4. ledd. Vurdering om dispensasjon fra TEK10 etter pbl. 19-2: Der som det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, og det ikke er tilfredsstillende kan det vurderes om det er grunnlag å gi dispensasjon etter pbl Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering av TEK krav om tilgjengelig boenhet Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Hensikten bak bestemmelsen er for å imøtekomme helsetjenesteutfordringen som følge av framtidens befolkningsdemografi. For å imøtekomme denne utfordringen, er storsamfunnet avhengig av at folk kan bo lengre i sitt eget hjem. Det opplyses i søknaden at bygget har for smale dører, men det er mulig å få rullestoladkomst via

3 terrassedør på vaskerom. Kravene til tilgjengelig boenhet er ikke rullestoltilpasset fordi dører videre fra vaskerommet ikke tilfredsstiller krav til dørbredde. Det er ikke tatt en vurdering om bytting av dører og flytting av innervegger lar seg gjøre. Ut i fra mottatte tegninger kan ikke rådmannen se at dette ikke lar seg gjøre. Det bemerkes også at tegningene ikke viser om krav til toalett i hht. TEK er oppfylt. Hensikten bak bestemmelsen om tilgjengelig boenhet blir vesentlig tilsidesatte ved å gi dispensasjon. Vurdering TEK krav til rom og annet oppholdsareal (takhøyde) Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning. Hensikten med bestemmelsen er å sikre at rom får tilfredsstillende størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning som er tilpasset rommets forventede bruk. Med fast innredning menes kjøkkenbenk, skap, dusj, toalett, servant, og lignende. Med løs innredning menes møbler og annet løst inventar, eksempelvis vaskemaskin, komfyr og lignende. Preaksepterte ytelser er romhøyde minimum 2,40 m. Deler av arealet kan likevel ha romhøyde på minimum 2,20 m, eksempelvis utenfor møbleringssone i stue. Romhøyde i bod, bad og toalett må være minimum 2,20 m. Omsøkte bolig har takhøyde 2,19 og krav til takhøyde på bad og toalett er så godt som oppfylt. En dispensasjon på 1 cm på bad og toalett vil ikke sette hensikten vesentlig til side. Det vil i denne saken i praksis omhandle et avvik for takhøyde for stue, kjøkken og soverom på 20 cm. Bygget har allerede i dag møblert med kjøkkeninnredning og annet fast og løs innredning. Hensikten bak bestemmelsen vil ikke settes vesentlig til side ved å avvike takhøyden med 20 cm. Å heve taket eller å senke golvet for å oppnå tilstrekkelig takhøyde vil være svært så kostbart. Fordelene med å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene og en dispensasjon fra krav til takhøyde kan gis. Det er her snakk om bruksendring av lovlig oppført fritidsbolig til enebolig, og saken vil ikke skape presedens som f.eks. nybygg som ved enkle grep kan prosjekteres i hht. byggteknsike krav uten uforholdsmessige store ekstrakostnader. Vurdering av TEK bod og oppbevaringsplass innvendig Boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær, mat, sykler, barnevogner, sportsutstyr, hagemøbler mv. Boenhet skal ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA. Oppbevaringsarealet kan deles i to. Boenhet med krav om tilgjengelighet skal ha trinnfri atkomst til oppbevaringsplass. Nødvendig oppbevaringsplass skal være tilgjengelig ved bruk av rullestol. Loftstua tilfredsstiller ikke krav til trinnfrihet. Hensikten med kravet er å sikre tilstrekkelig og egnet plass for oppbevaring av klær, mat, sykler mv. som det kan forventes å være behov for enten man bor alene, flere sammen eller i en familie med barn og voksne. Dette gjelder også for rullestolbrukere, jf. kravet om trinnfrihet. På mottatte tegninger vises ingen innvendig oppbevaringsplass, og en dispensasjon vil sette hensikten bak bestemmelsen vesentlig til side. Det går ikke fra av søknaden om det enkelt lar seg gjøre å tilfredsstille krava eller evt. tilnærme seg kravet ved enkel ombygging. Vurdering av TEK , 2. ledd bokstav a) radonsperre Hensikten med krav om radonsperre er å hindre at beboere ikke blir utsatt fra den kreftfremkallende gassen radon. Dette har et helt klart sikkerhetsmessig perspektiv. Ved å gi unntak fra radonsperrekravet påtar kommunen seg et helsemessig ansvar hvis beboere blir utsatt for høy radoneksponering. Ut i fra dette, kan kommunen ikke gi noen unntak. Derimot gjelder ikke TEK , 2. ledd dersom det kan dokumenteres at øvregrense på 100 Bq/m 3 ikke overstiges jf. TEK , 3. ledd. Det er i saken ikke framlagt dokumentasjon på målt radoninnholdet i bygningen. Vurdering av TEK ventilasjon i boenhet Bygning skal ha ventilasjon tilpasset rommenes forurensnings- og fuktbelastning slik at tilfredsstillende luftkvalitet sikres, jf. TEK Inneluft skal ikke inneholde

4 forurensning i skadelige konsentrasjoner med hensyn til helsefare og irritasjon. TEK sier at boenhet skal ha ventilasjon som sikrer en gjennomsnittlig frisklufttilførsel på minimum 1,2 m 3 pr. time pr. m 2 gulvareal når rommene. Soverom skal tilføres minimum 26 m 3 friskluft pr. time pr. sengeplass når rommet er i bruk. For å oppnå dette må en boenhet tilføres tilstrekkelig mengde ren uteluft for å tynne ut de forurensninger som tilføres inneluften. Dette kan skje ved at det etableres nødvendig avtrekk fra rom med større luftforurensning eller fuktighetsbelastning, som kjøkken, bad, WC og vaskerom, samtidig med at det tilføres tilsvarende friskluftmengder til rom med krav til høyere luftkvalitet. Kravene til luftkvalitet, lufttetthet og isolering (TEK10 kapittel 14) er så høye at det vanskelig lar seg løse ved bruk av lufteventiler på vegg, vindu eller åpningsbare vindu. Det er ingen krav i TEK10 om balansert ventilasjon, men for å oppnå krav til isolering, god luftkvalitet og lufttetthet, sier preaksepterte ytelser at bolig vanligvis må ha balansert ventilasjon. Bestemmelser om ventilasjon er plassert i TEK10 kapittel 13 som omhandler miljø og helse. En dispensasjon vil bidra å sette til side helsemessige hensikter for inneklimaet i boligen til side og bør av den grunn ikke tillates. Vurdering av TEK , 14-2 og 14-3 Kapittel 14 i TEK10 omhandler energi. I korthet betyr dette isolasjonsevnen til bygget. Bestemmelsene i de ulike paragrafene er sammenfallende og påvirker hverandre. Generelt sett kan man si at ved å oppfylle minstekrava til isolasjon (TEK ) i gulv, vegg, tak, vindu og dører, så oppfyller man også krav til generelle krav (TEK ) og energieffektivitet (TEK ). Siden det her ikke er snakk om bygning med laftede yttervegger eller SEFRAK-registrert bygning, gjelder ikke unntaksbestemmelsene i TEK , 5. ledd eller Fritidsboligen er av eldre dato med oppført tilbygg i Dagens krav til isolasjonsevne (uverdi) er langt strengere enn krava som gjaldt da fritidsboligen ble oppført. Hensikten bak bestemmelsene i kapittel 14 er å redusere energibehovet til bygninger. En enebolig vil ha mer kontinuerlig bruk enn det en fritidsbolig normalt har og varmen kan skrus ned i perioder fritidsboligen ikke er i bruk. Strømprisene blir stadig høyere og det er ikke unormal at det gjennomføres etterisolering av boliger for å redusere oppvarmingskostnadene. Det er ikke framlagt plan for kompenserende etterisoleringstiltak for å tilnærme seg isoleringskrava. En overskridelse på 36 % av varmetapet og overskridelse av netto energibehov på 20 % anses som vesentlig i forhold til formålet med krava. En dispensasjon slik som forelagt vil sette hensikten bak bestemmelsen vesentlig til side. Vurdering av Naturmangfoldloven Prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 anses i denne saken å ikke komme til anvendelse da det her er snakk om bruksendring av eksisterende bygg. Oppsummering: Det er grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet i 2 i kommuneplanens arealdel. Det samme gjelder for LNFR-formålet i kommunedelplan for Lysøysundet. Vilkårene for å kunne gi unntak fra TEK10 er ikke til stede. Søknaden om unntak må av den grunn avslås. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til at noen vil bosette seg på denne tomten. Bjugn kommune har den senere tid behandlet andre bruksendringssøknader hvor forvaltningspraksisen er at minstekrava i TEK10 må følges. Å gi dispensasjon fra alle omsøkte minstekrav til gi presedensvirkning. Bygging av enebolig har en høyere kvadratmeterpris enn fritidsbolig på grunn av høyere tekniske krav til bolighus. En dispensasjon vil dermed være konkurransevridende ovenfor aktører innen boligbygging og

5 boligmarkedet for øvrig hvis man enkelt kunne bruksendre fritidsbolig til enebolig uten å måtte etterkomme byggtekniske krav. I denne saken er det flere minstekrav det søkes om dispensasjon fra, og summen av disse blir stor og setter dermed hensikten bak byggteknisk forskrift vesentlig til side. En totalvurdering tilsier at søknad om dispensasjon fra byggtekniske krav i TEK10 må avslås. Rådmannens innstilling: Bjugn kommune gir dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel 2. Dispensasjonen begrunnes med at hensikten bak plankravet ikke settes vesentlig til side og fordelene er klart større enn ulempene. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Vedtaket er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf Bjugn kommune gir dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplan for Lysøysundet for tiltak på gnr. 70 bnr Dispensasjonen begrunnes med at kun halve tomta faller innenfor LNFR-området, mens øvrige deler av tomta er i tråd med arealformålet. Hensikten bak bestemmelsen settes ikke vesentlig til side og fordelene er klart større enn ulempene. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Vedtaket er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf Bjugn kommune avslår søknad om dispensasjon fra minstekrav fastsatt i byggteknisk forskrift TEK10 ved bruksendring av fritidsbolig til enebolig på gnr. 70 bnr Avslaget begrunnes med at summen av alle dispensasjonene medfører at hensikten bak bestemmelsen settes vesentlig til side. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Avslaget er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf Saksprotokoll i Planutvalg Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Endelig vedtak: Bjugn kommune gir dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel 2. Dispensasjonen begrunnes med at hensikten bak plankravet ikke settes vesentlig til side og fordelene er klart større enn ulempene. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Vedtaket er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf Bjugn kommune gir dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplan for Lysøysundet for tiltak på gnr. 70 bnr Dispensasjonen begrunnes med at kun halve tomta faller innenfor LNFR-området, mens øvrige deler av tomta er i tråd med arealformålet. Hensikten bak bestemmelsen settes ikke vesentlig til side og fordelene er klart større enn ulempene. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Vedtaket er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf Bjugn kommune avslår søknad om dispensasjon fra minstekrav fastsatt i byggteknisk forskrift TEK10 ved bruksendring av fritidsbolig til enebolig på gnr. 70 bnr Avslaget begrunnes med at summen av alle dispensasjonene medfører at hensikten bak bestemmelsen settes vesentlig til side. Det vises for øvrig til saksvurderingen. Avslaget er gjort med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-4, jf