Søknad om dispensasjon - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum

Transkript

1 Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 2016/ /2016 Arkiv: 19/396 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf Søknad om dispensasjon - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato Planutvalget Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Vedrørende søknad om bruksendring, dispensasjon fra reguleringsplan og dispensasjon fra TEK 10 B-1 2 Søknad om bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum 3 Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon 4 Situasjonskart M=1:1000 D-1 5 Plantegning 1. etasje E-1 6 Uttalelse fra fylkesmannen - bruksendring fra forretningslokale til hybelleilighet - Stor-Elvdal kommune 7 Uttalelse fra Hedmark fylkeskommune - bruksendring fra forretningslokale til hybelleilighet - Stor-Elvdal kommune 8 Uttalelse fra Statens vegvesen - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum 9 Bilder av bygning på gnr 19 bnr 396 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 gis BJRL Holding AS midlertidig dispensasjon på 5år fra reguleringsplan sentrum sør til bruksendring fra gatekjøkken til hybelleiligheter på eiendommen gnr 19 bnr Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra kravene til energieffektivitet i byggteknisk forskrift kapittel 14, ved bruksendring fra gatekjøkken til hybelleiligheter. Bakgrunn BJRL Holding AS har kjøpte gnr 19 bnr 396 i 2014, med påstående bygning. Bygningens 1.etasje viser seg å være bruksendret til gatekjøkken, og det søkes dermed bruksendring til hybelleiligheter. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan Koppang sentrum sør. For den aktuelle eiendommen gjelder følgende bestemmelse: 10 Område for kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting (F 1 F8) 10.1 Områdene F1-F8 skal nyttes til forretning/kontor/tjenesteyting. Det kan tillates innredet til boliger i 2. etasje, eventuelt også i en 3. etasje hvis slik bygges, i områdene F2, F6 og F7.

2 10.2 Områdene F1-F8 kan ha en utnyttelse på maks. %-BYA = 90 % Bebyggelsen kan oppføres med inntil 3 hovedetasjer, en maksimal gesimshøyde på 10 m og mønehøyde på inntil 13 m ved oppføring av hus med mønetak Parkeringsbehovet skal så langt mulig dekkes innenfor hvert enkelt delområde. Ved eventuell ny bygging eller utvidelse av bestående bebyggelse, må det dokumenteres parkeringsdekning på egen eiendom eller på tilgjengelige arealer i umiddelbar nærhet. Parkeringsbehovet regnes å være: - 1 p-plass pr. 60 m2 for forretning - 1 p-plass pr. 60 m2 kontor og tjenesteyting - 1,5 p-plass pr. 80 m2 bolig. Søker ønsker å bruksendre første etasje til boligformål. Tiltaket strider derfor mot arealformålet reguleringsbestemmelsene, og må derfor behandles som en dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Det kreves en begrunnet søknad for dette, og denne er vedlagt saken, datert Søknaden begrunnes med følgende punkter: Bygningen er oppført i 1920 tallet som bolighus, og har således vært brukt som bolig tidligere. Bygningen er dårlig egnet som næringslokale, og har vært innredet og brukt som bolig i mange år. Gatekjøkkenet/kiosken opphørte i 2000/2001 Eier mener det er samfunnsmessig behov for hybler i forbindelse med skolen, bosetting av flykninger og andre midlertidige boligbehov i kommunen. Det er tilstrekkelig parkeringsplasser på eiendommen til tre boenheter. Eier mener også at det på lengre sikt er sannsynlig at hele eiendommen utvikles i tråd med «Reguleringsplan sentrum Sør», og at huset da vil saneres/rives. Men de nærmeste årene er det utleie av hybler som er ønskelig fra eiers side. Naboer er varslet og det er ikke kommet inn merknader til saken. Saken er sendt på høring til berørte instanser, og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( ) Planfaglige forhold Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av søknaden gjør en samlet vurdering i forhold til bakenforliggende hensyn i lov- og planverk, og samtidig vurderer faren for presedens. Dette må legges til grunn for vedtaket. Dersom en finner å kunne dispensasjon, må det legges til grunn at begge hyblene får en hensiktsmessig utforming og inndeling som ivaretar nødvendige behov knyttet til matlaging/spiseplass, stue/soveplass, bad, fyring, oppbevaring o.a. Ut over dette har ikke fylkesdirektøren vesentlig planfaglige merknader til den foreliggende dispensasjonssøknaden. Kulturvernfaglige forhold: Bygningen i Storgata 87, som søkes bruksendret, er oppført tidlig på 1900-tallet og er utformet jugendstil. Huset er tidstypisk bolighus for perioden og er et interessant kulturminne med høy verdi, som et av de eldre bevarte bygningene på Koppang. Bruksendring kommer ikke i konflikt med kulturminneverdiene om dette gjøres på bygningens premisser. Det bør ikke åpnes for endringer i fasaden i forbindelse med tilrettelegging for hybler i bygningen. Tiltaket anses positivt i forhold til ny bruk og bevaring av bygningen. Eventuelle endringer i form av etterisolering og energieffektivisering av bygningen må gjøres etter antikvariske prinsipper, i samråd med Hedmark fylkeskommune. Samtidig bør eier vurdere istandsetting av tak og tilbakeføring til opprinnelig taktekking. ( ) Fylkesmannen i Hedmark: ( )Fylkesmannen har vurdert saken og har ingen vesentlige merknader ut fra sine fagområder. Kommunen må likevel vurdere om lovens vilkår i 19-2 er oppfylt;

3 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Vi minner om at kommunen i sin behandling av saken også skal vurdere tiltaket etter naturmangfoldlovens prinsipper for offentlige beslutningstaking (nml 8-12). De vurderingene som kommunen gjør skal framgå av vedtaket.( ) Vegvesenet: ( )Vi forholder oss til at eiendommen har èn innkjøring, og at krav til parkering, frisikt og eventuell støyvurdering belyses og ivaretas gjennom kommunens dispensasjonsvurdering. Generelt vil vi anbefale kommunen å gjøre en vurdering av dispensasjoner opp mot en klargjøring av hva kommunen ønsker av virksomhet i sentrum, og i den forbindelse vurdere om det kan være aktuelt med endring av reguleringsplanen. Statens vegvesen har etter ovennevnte kommentarer ikke innvendinger til dispensasjon som omsøkt. ( ) For at kommunen skal kunne tillate bruksendringer, må bygningen også tilfredsstille kravene som gjør seg gjeldene i byggteknisk forskrift (TEK). For å oppfylle alle kravene, må søker blant annet etterisolere og installere balansert ventilasjon. I plan- og bygningsloven 31-2, 4.ledd fremgår følgende: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten forholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» BJRL Holding AS har søkt om dispensasjon fra TEK for krav til energieffektivitet da det er veldig kostbart å tilfredsstille kravene ut i fra eksisterende bygningsmessige forhold. Vurdering Først må det vurderes om det kan gis dispensasjon fra planen til boligformål, deretter en ny vurdering om det kan dispenseres fra byggteknisk forskrift (TEK). Dispensasjon fra planen For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Eiendommen ble opprettet i 1922, bygningen trolig oppført samme år, bygd som bolighus. 1. etasje ble bruksendret til gatekjøkken/kiosk i 1996, forretningsdriften opphørte i 2000/2001 og ble deretter ominnredet for hybler. Gjeldende reguleringsplan Koppang sentrum sør ble vedtatt I dette tilfellet har ingen høringsinstanser uttalt seg negativt til søknaden. Endring fra forretnings formål til boligformål vil i prinsippet medføre redusert tilgang på forretningsareal i sentrum. Noe som vil være negativt med tanke på sentrumsutvikling og tilrettelegging for forretningsdrift, som også er hele formålet med bestemmelsen. På en annen side så opplyser søker at bygningen er oppført som bolig, samt han han kjøpte denne i god tro om at det var boligformål i bygningen. Selv om reguleringsplanen sier at 1.etasje er avsatt

4 til forretningsformål så viser kartgrunnlaget/matrikkel at bygningen er registrert med boligformål. Med bakgrunn i at bygningen er registrert som bolig i eiendomsregisteret, anser rådmannen det som sannsynlig at kjøper har kjøpt bygning i god tro om at den kan benyttes til boligformål. Søker begrunner søknaden sin med at bygningen er oppført som en bolig, bygningen egner seg dårlig som næringslokale samt at 1.etasje er blitt ominnredet til hybler i mange år. Ved gjennomgang av eldre reguleringsplaner for området kan vi lese at det i lengre tid har vært bestemt at det ikke skal være boliger i dette området, dette til tross for at det allerede var oppført bolig der. Ut ifra dette tolker rådmannen at den dagen bygningen er bruksendret til regulert formål, så er det ikke rom for bruksendring tilbake til boligformål. Det at tidligere eier har tatt seg til rette og omdisponert gatekjøkkenet til hybler betyr ikke at saken skal behandles mer lempelig. Rådmannen mener at det er kjøpers ansvar å sette seg inn i bestemmelsene for området, samt hva bygningen er godkjent for. For denne aktuelle bygningen er det kun byggesaksarkivet som inneholder opplysninger om at 1. etasje er bruksendret til gatekjøkken, jf. reguleringsbestemmelsene. Det at kommunens bygningsregister er mangelfullt som igjen fører til at kartgrunnlaget viser noe annet bør til dels komme eier til gode. Søker mener også at det er samfunnsmessig behov for hybler i forbindelse med skolen, bosetting av flykninger og andre midlertidige boligbehov i kommunen. Rådmannen er enig med søker på dette punktet, men det er ikke ment at det skal være bosetting i første etasje på denne eiendommen. Vedrørende søkers anførte punkt om tilstrekkelig med parkeringsplasser til 3 boenheter, tar rådmannen dette til etterretning. Søker opplyser at intensjonen er at hele eiendommen skal utvikles i tråd med bestemmelsene og at bygningen på sikt skal rives/saneres. Rådmannen mener at en midlertidig dispensasjon med 5-års varighet kan forsvares med tanke på feilført offentlig informasjon om bygningen, selve bygget visuelt framstår som en boligbygning samt at det egner seg dårlig til næringslokaler. En midlertidig dispensasjon vil og understreke at området er avsatt til forretning, kontor og tjenesteyting. Det er åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, dette knytter seg hovedsakelig til formålet med området. Fordelene vil være at 1.etasje blir brukt og at det er tilpasset søkers ønsket bruk av eiendommen på kort sikt. Videre anses bruksendringen som positivt mtp. tilgang på sentrumsnære hybler jf. ovenstående. Fordelene ved å gi dispensasjon anses i dette tilfelle ikke å være større enn ulempene. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir tilsidesatt ved en dispensasjon. Derimot i en vurdering med å gi midlertidig dispensasjon med en tidsramme på 5 år vil fordelene være større enn ulempene samlet sett. Dispensasjon fra byggteknisk forskrift (TEK) Tolkning av lovteksten; «Uforholdsmessige kostnader» For å kunne vurdere om gjennomføring av et tiltak fører til uforholdsmessige kostnader, må en vurdere kostnaden av tiltakene, og om tiltakene vil gi bygningen en merverdi i form av økt markedsverdi ved salg eller leie. «Forsvarlig» I forsvarlighetsvurderingen må helsemessige, brann- og bygningstekniske, arkitektur og kulturhistoriske og estetiske hensyn vurderes. «Nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk» Vilkåret må ikke forstås så strengt at unntaket bare kan gjøres dersom bygget som helhet vil bli stående ubrukt ved avslag på dispensasjon.

5 Det er mange og strenge krav til energieffektivitet i TEK. Ved bruksendring fra gatekjøkken til boligformål vil en ikke klare å oppfylle kravene, uten å etterisolere hele bygningen, skifte vinduer, installere ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Trolig må det også skiftes energikilder for å komme innenfor energirammene. Det vil alltid være prinsipielt å dispensere fra krav om energieffektivitet. Spesielt vil dette gjelde ved bygging av ny bolig, publikumsbygg og arbeidsbygg. I denne saken er det derimot snakk om en eksisterende eldre boligbygning som ønskes benyttet til det den i utgangspunktet er bygget som. Ombyggingskostnadene for å oppfylle krav om energieffektivitet i eldre bygninger er ofte svært store, og det er begrenset hvor mye markedsverdien øker ved etterisolering, bytting av vinduer og ved installasjon av balansert ventilasjonsanlegg. Kostnadsbesparelsen ved lavere energibruk klarer heller ikke å dekke investeringskostnadene med dagens energipriser. Rådmannen mener at det i denne bruksendringssaken må være opp til eier og vurdere å gjøre de tiltakene som er mest egnet ut i fra bygnings muligheter og begrensninger, investeringskostnader og besparelser, og ikke ut i fra et fast bestemt måltall i TEK. Samlet sett anser rådmannen derfor at begrepet «uforholdsmessige kostnader» kommer til anvendelse. Selv om det dispenseres fra enkelte krav i TEK, vil kvaliteten på boligen være like god (eller like dårlig) som for andre bygninger oppført på samme tid. Samlet sett anses det ikke som i uforsvarlig å ta i bruk gatekjøkkenet som bolig. Det er ingenting ved det bygningstekniske eller arkitektoniske som tilsier at endret bruk er uforsvarlig. Etter en helhetlig vurdering mener rådmannen at fordelen med boligformål i 1.etasje, er større enn de ulempene samfunnet får med å tillate dispensasjon fra TEK. Ved å dispensere fra TEK og tillate bruksendring, sikres hensiktsmessig bruk av bygget. Konklusjon Det er åpenbare ulemper ved å gi permanent dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan sentrum sør. Spesielt med hensyn på at reguleringsplanen er av nyere dato, samt at dette vil legge begrensinger for framtidig sentrumsutvikling. Ved å gi midlertidig dispensasjon, på 5 år, fra arealformålet i reguleringsplan sentrum sør, vil fordelene være at hybelleiligheten i 1. etasje blir brukt, samt at det er tilpasset søkers ønsket bruk av eiendommen på kort sikt. Videre anses fordelen med hybelleiligheter, som større enn de ulempene samfunnet får med å tillate dispensasjon fra TEK. Ved å dispensere fra TEK og tillate bruksendring, sikres hensiktsmessig bruk av bygget i de neste 5 år. Fordelene ved å gi midlertidig dispensasjon anses derfor som større enn ulempene. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt.