Lillehammer kommune v/plan og miljø DATO:

Transkript

1 Lillehammer kommune v/plan og miljø DATO: Vår saksbehandler: Magnus Ø Sveum Vår ref.: Deres ref.: 17/1505 Arealplanlegging - Landskapsarkitektur - Prosjektering VVA - Kart og oppmåling SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRT ANNEKS 87/202 - MESNASAGVEGEN LILLEHAMMER 1. INNLEDNING Dette er en utdyping av dispensasjonssøknad som kommunen mottok i Det søkes dispensasjon for å stadfeste tillatelse til oppført anneks på eksisterende bebygd fritidseiendom ved Nord-Mesna. Det søkes om kommunens samtykke til plassering av annekset nærmere nabogrense enn 4 meter, jf. planog bygningsloven (pbl.) 29-4 tredje ledd. Søknad om dette ble først sendt inn i 2001 etter forutgående samtykke fra daværende nabo. Det søkes også dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om byggeforbud i LNF-områder samt fra pbl. 1-6 vedr. tiltak i strid med arealplan. Mesnasagvegen 345. Det omsøkte annekset til venstre. Areal + AS Org.nr Postadresse: Kontoradresse: Telefon: Bankkonto: Avd. Lillehammer Storgt. 64A, 2609 Lillehammer Storgt. 64 A Avd. Gjøvik Ringvegen 26, 2815 Gjøvik Ringvegen Avd. Fåvang Tromsnesvegen 31, 2634 Fåvang Tromsnesvegen

2 2. TIDLIGERE SAKSGANG Første melding om tiltak datert Samtykkeerklæring gitt av daværende nabo , til plassering av anneks ca. 2 m fra grense. Svar fra Lillehammer kommune , med avslag begrunnet i at annekset er et nybygg og ikke tilbygg. Revidert søknad med dispensasjonssøknad og redegjørelse med begrunnelse i at eiendommen vil framstå som en bygningsmessig enhet, datert Her går det tydelig frem at det har vært omfattende dialog i forbindelse med søknad, inkludert tillatelse til å frakte bygningsmaterialer med snøscooter. Søknaden ligger av ukjent årsak ubehandlet i kommunens arkiv. Muntlig tillatelse gitt (eget notat). Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt Pålegg om stans i alt videre byggearbeid på eiendommen Det har i tillegg vært møte mellom Loraas og byggesaksavdelingen i Lillehammer kommune 3. FRITIDSEIENDOMMEN Søknaden omfatter gnr./bnr 87/202, som er en fritidseiendom. Tomtens størrelse er 862,6 m 2. Eiendommen ligger på nordsiden av Nord-Mesna, som del av en rekke med fritidseiendommer med både eldre og nyere bebyggelse. Bebyggelsen på tomta fremstår som en diskret anlagt fritidsbolig, lavt i terrenget, i én etasje. Annekset i vest har noe brattere saltak og er forbundet med hovedhytta i øst med et mellombygg og terrasseplatting. I tillegg er det satt opp en levegg/skjermvegg i høyde ca. 1,8 m som forhindrer innsyn mellom Loraas private uteoppholdsareal og arealet foran naboens uthus/utedo. Bebyggelsen danner et atriumsformet, avskjermet og lunt uteoppholdsareal som sørger for å ivareta privatliv for både Loraas og nabo i vest. Situasjonskart (Lillehammer kommune/glokart.no) Mesnasagvegen 345 markert.

3 Minste avstand fra annekset til vannet ved normal vannstand er ca. 22 m. Avstander ved nabohyttene er vist i kartet over og er hhv. 18 og 18,5 m. I forhold til kommunens kartgrunnlag har omsøkt anneks en avstand på ca. 3 meter ved fasadeliv/ca. 2,5 m ved takutstikk fra nabogrense. Avstand til bygninger hos nabo i vest er 10 og 12 meter (uthus og hytte). Kart- og oppmålingsforretning er datert og ut fra denne er det plassert ut fire grensemerker som alle står korrekt i forhold hverandre og nøyaktig som på målebrevet. Kommunens kart viser riktig form og størrelse på eiendommen, men polygonet er forskjøvet ca. 2-3 meter sørover mot vannet sammenlignet med målebrevet. Vestre grenses skrå retning i forhold til annekset medfører at tomtegrensen i terrenget er ca. 70 cm fra vegglivet, og ikke 3 m. Byggeskikk i nærområdet: Tetthet, avstander: Ved vurdering av dispensasjonsspørsmålet er det relevant å sammenligne med bebyggelsesmønster i nærområdet. For den øvrige bebyggelse i strandsonen langs Nord-Mesna har et klart flertall bygninger plassert nærmere enn 4 meter fra tomtegrense. I tillegg ligger et flertall av hyttene i området nærmere vannkanten enn hos nr Byggeskikk og tundannelser: Flertallet i nærområdet har også to eller flere bygg på eiendommen. Nabo i øst og flere hytter nærmere Mesnasaga har tilsvarende frittstående anneks. Det vises til søknad for eiendommen 86/64 datert Nabohytte i øst (gnr/bnr 86/64)

4 Nabohytte i vest til venstre i bildet (gnr./bnr. 87/135). Mesnasagvegen 345 til høyre. Hyttebebyggelse i vest (gnr./bnr. 66/284 og 66/283) Gnr./bnr. 67/19

5 Gnr./bnr 66/1 Gnr./bnr. 67/384 og 67/339 Redegjørelse i forbindelse med Lillehammer kommunes pålegg om stans i byggearbeid Søker vil presisere at byggearbeidet som har pågått sommeren 2017 har dreid seg om rehabilitering av eksisterende platting med utskifting av terrassebord, og ingen utvidelse av denne. Det er i tillegg satt opp en enkel levegg inntil eksisterende anneks, som vern mot innsyn mot naboens uthus/utedo og uteoppholdsareal. Leveggen har vært nødvendig bl.a. pga. hensyn til privatlivets fred. For øvrig er den plassert slik at den på ingen måte forstyrrer allmennhetens tilgang til strandsonen eller er til sjenanse estetisk.

6 Anneks med levegg, mellombygg og rehabilitert platting. 4. DISPENSASJON FRA BYGGEFORBUDET OG AREALPLAN 4.1 LOV OG PLANGRUNNLAGET Det søkes dispensasjon fra: - Plan- og bygningsloven der det følger at alle tiltak (jf. 1-6) i LNF-områder krever dispensasjon. - Kommuneplanens arealdel; bestemmelsene for LNF-områder; (100-metersbeltet) og som sier at søknader om påbygg/tilbygg her må behandles som dispensasjon fra byggeforbudet (tilsvarende som pbl. 1-6). Dette er en utdyping av søknaden som kommunen mottok i I kommuneplanen som var gjeldende på søknadstidspunktet i 2001 var det tilknyttet bestemmelser som sa at i LNF-områder er det ikke tillatt med oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående hytte- og/eller boligbebyggelse. I retningslinjene for hyttebygging var det ikke tillatt å utvide eksisterende hytte med mer enn 50 %. På søknadstidspunktet var bebygd areal ,7 = 59,7 m 2. Omsøkt anneks utgjør 25 m 2, altså innenfor 50 %. Plan- og bygningslovens 19 sier bl.a. følgende om dispensasjon: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.[ ] Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. I argumentasjonen under er hensynene bak gjeldende regelverk vurdert opp mot hvordan tiltaket forholder seg til omgivelsene, og i forhold til hvordan områdets karakter er i dag. Kommuneplanens retningslinjer for fritidsbebyggelse gir føringer for behandling av dispensasjonssøknaden: Som et overordnet prinsipp i saksbehandlingen skal planlegging av ny og tiltak i eksisterende fritidsbebyggelse sikre de stedegne landskaps-, natur- og kulturminnekvaliteter. Like fullt skal allmennhetens muligheter til fri ferdsel og flerbruk prioriteres, samt at muligheten for at utøvelse av

7 friluftsliv og tilgang til naturopplevelser ikke forringes. Fritidsbebyggelsen skal tilpasses terrenget, og den naturlige vegetasjonen skal ivaretas. Fritidsbebyggelsen skal i størst mulig grad oppleves som spredtbygd. Videre er det spesifiserte tema som plassering i forhold til eksisterende infrastruktur, utsikt og horisontlinjer, sammenhengende naturområder, inngrep i vegetasjon og terreng, arkitektur og fargebruk, inngjerding og terrasser. 4.2 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON Begrunnelsen for dispensasjon tar utgangspunkt i at bebyggelsen på eiendommen ligger i et bebygd belte langs sjøen. Vi mener følgende forhold taler for å gi dispensasjon som omsøkt: - Bygget ligger i større avstand fra vannet enn bebyggelsen i nærområdet. Avstander er markert på kartet under. - Nylig innvilget dispensasjon på naboeiendom på gnr/bnr 86/64 medførte bygging nærmere vannet enn det omsøkte annekset. Det må kunne forventes likebehandling i denne type saker. - Utnyttelsesgrad (retningslinje om maks. (90 m 2 BYA) er ikke overskredet. - Bebyggelsen på eiendommen fremstår helhetlig og som et sammenhengende bygg og skiller seg ikke ut fra øvrig bebyggelse i nærområdet. - Annekset, slik det står i dag, har ingen negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet, friluftsliv eller tilgjengelighet. Snarere tvert i mot vil et pålegg om rivning forringe uttrykket av eiendommen både til land- og til vann og etter eiers mening være en vesentlig ulempe både for eier og nabo. - Det bør tillegges vekt at plasseringen er gjort bl.a. ut fra ønske fra daværende nabo for å skjerme de private uteoppholdsarealene fra hverandre (framgår av søknad datert ) samt at grunnforhold vanskeliggjør sammenføyning av byggene. - Annekset hindrer ikke fri ferdsel i strandsonen og bryggen på ovenstående situasjonsplan er revet.

8 5. SØKNAD OM SAMTYKKE TIL PLASSERING NÆRMERE NABOGRENSE ENN 4 METER Det er uklart hvorfor annekset ser ut til å være plassert nærmere nabogrense enn samtykkeerklæring fra tidligere eier av naboeiendommen tillot. Tidligere eier av naboeiendommen har uansett ikke hatt negative merknader til plasseringen under eller etter oppføringen. Det må derfor legges til grunn at den tidligere eier av naboeiendommen har samtykket til anneksets plassering. Annekset ble oppført flere år før nåværende nabo ervervet sin eiendom. Nåværende nabo var således kjent med annekset da de kjøpte sin eiendom, og kan ikke hatt noen berettiget forventning om å få det omsøkte annekset revet. At samtykket fra tidligere eier av naboeiendommen ikke er tinglyst, kan ikke tillegges avgjørende vekt i og med at de faktiske forhold har vært synlige for den nye nabo da de kjøpte eiendommen. Det vil fremstå som sterkt urimelig om en ny eier skal få endre på forhold som har fungert uten problemer i så lang tid i samsvar med etablert praksis og bebyggelsesstruktur i nærområdet. Bygningen er plassert tett på eldre vegetasjon, noe som viser at vegetasjonen er hensyntatt ved oppføringen. Når det gjelder hensynet til brannsikkerhet, kan det gjøres tiltak på det omsøkte anneks for å hindre brannspredning til bygninger på naboeiendommen dersom kommunen finner det nødvendig.

9 6. KOMMENTAR TIL BEMERKNINGER FRA NABO ROLAND Nabo Roland har i e-post til kommunen av kommet med en rekke bemerkninger, som kort kommenteres her. Roland har anført at det omsøkte annekset reduserer verdien på deres hytte. Til det er å bemerke at annekset allerede sto der da Roland ervervet sin eiendom. Fra Rolands side er det klaget på at annekset hindrer Rolands utsikt. Til dette peker søker på at annekset ligger lengre fra vannet enn Rolands hytte, og at det derfor ikke hindrer Rolands utsikt mot vannet, se kart inntatt i denne søknaden. Videre har Roland anført at et bygg så nær nabogrensen setter begrensninger på deres egen utnyttelse av sin eiendom. Søker vil, hvis påkrevet, gjennomføre tiltak på annekset for å hindre brannspredning, slik at annekset ikke innebærer noen begrensing i Rolands utnyttelse av egen tomt. Det er også anført av Roland at oppføring så nær grensen krever samtykke fra berørt nabo. Det er ikke riktig, fordi kommunen har selvstendig hjemmel i pbl 29-4 tredje ledd bokstav b, til å gi samtykke til mindre tiltak, uavhengig av nabos samtykke. Ved kommunens vurdering av om slikt samtykke skal gis, må det legges vekt på at tidligere nabo den gang annekset ble oppført, ikke hadde innvendinger. Videre må det legges vekt på at nåværende naboer kjøpte sin eiendom etter at annekset var oppført. Når det gjelder Rolands bemerkninger om anneksets betydning for allmenhetens ferdsel, så gjentas det at annekset ikke innebærer noe hinder for allmenhetens ferdsel. Annekset har ingen betydning for allmenhetens ferdsel langs vannkanten. I tillegg har Roland bemerket at vinduene i annekset er en utfordring for deres privatliv. Situasjonen er at annekset står som en skjerm mellom søkers uteplass og Rolands eiendom, og således bidrar til å redusere innsynet mellom naboene. 7. KONKLUSJON Fordelene ved å gi dispensasjon må kunne anses som klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Her må man gjøre en samlet vurdering av tidligere sakshistorikk og at første dispensasjonssøknad ble tilpasset etter muntlig og skriftlig dialog med kommunen. Med bakgrunn i etablert bebyggelsesstruktur i området og ytterligere begrunnelse gitt over, ber vi Lillehammer kommune gi dispensasjon slik at annekset kan bestå på eiendommen. Med vennlig hilsen (sign) Magnus Øyvåg Sveum Arealplanlegger Tlf: Vedlegg: Situasjonsplan Kopi: Anne Margrete Loraas og Dag Øyvind Paulsen