HUSEIERNES LANDSFORBUND Boligmarkedet 2014

Transkript

1 HUSEIERNES LANDSFORBUND Boligmarkedet 214 Myndighetene skaper dobbelt-krise i boligmarkedet Vinnerkommuner og taperkommuner DESEMBER 213

2 Huseiernes BoligIndikator 2 Norgeskartet for boligpriser 4 Drivere i Topp 2: Kommuner med veksttrykk 8 Bunn 2: Krise-kommunene 9 Kjøpekraft, renter og markedet 1 Myndighetene skaper krise i boligmarkedet. I stedet for god tilgang på boliger vil det bli økt boligmangel. Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund

3 Uro i boligmarkedet også inn i neste år Unødvendige og urettferdige regler Krise 1: Myndighetene skaper krise i boligmarkedet. Streng bankregulering bremser boligmarkedet. I stedet for å løse mangelen på boliger med økt tilbud, skapes en flaskehals når boligkjøpere får redusert tilgang på finansiering. Bankene har satt opp sine utlånsrenter som svar på økte kapitalkrav. Målet til myndighetene ser ut til å være redusert gjeld hos husholdningene. Likevel er det gjeldsveksten i næringslivet som har fått en bråstopp. Det gir lavere utsikter til vekst, svakere sysselsetting og dårligere lønnsoppgjør på sikt. Krise 2: Bremsen i boligmarkedet skaper usikkerhet blant utbyggerne. Fordyrende reguleringer har doblet byggekostnadene det siste tiåret. Utbyggerne er derfor avhengige av høye boligpriser for å kunne starte nye prosjekter. Med økt uro og prisfall vil en se få nye prosjekter i 214. I 215 vil vi merke effekten: boligmangel og stort press i markedet for brukte boliger. Vi kaller myndighetenes brems i boligmarkedet sammen med stadig nye, fordyrende reguleringer og den ventede stansen i boligbyggingen for en dobbelt-krise. Krisen er skapt av myndighetenes reguleringsiver. Finans Norge beskriver implementering av ny bankregulering som særnorsk. Hver for seg er elementene i både byggeforskrifter og bankregulering basert på gode hensikter, men summen av tiltakene gir urimelige utslag. De største taperne er unge og førstegangsetablerere. Det norske boligmarkedet støttes av tre faktorer som få andre land har: 1: En lønnsom banksektor med store overskudd, små tap og god sikkerhet. 2: Svært sterke forbrukere som samarbeider på tvers av generasjoner. 3: En offentlig økonomi som er svært god og med et av verdens største pensjonsfond i ryggen. Spørsmålet er om oljelandet Norge trenger strengere sikkerhetsforskrifter enn et gjeldstynget Europa. Og er det bedre at bankene har sikkerhet fremfor at huseiere kan nedbetale raskere på lånene sine, øke sin sparing eller holde hjulene i gang med forbruk? Huseierne tar gjerne debatten. Slik blir boligmarkedet i 214 Vi venter et tregere boligmarked i 214 enn i de senere år. Det skyldes at Finanstilsynet har dratt i håndbrekket. Vi tror politikerne blir nødt til å komme på banen for å forhindre at byråkratene skaper en negativ prisspiral i boligmarkedet. Utviklingen i boligmarkedet kan bety mye for husholdningenes forventning til egen økonomi og sparing. Det kan skape unødvendige økonomiske tilbakeslag på nasjonalt nivå. Sterk utvikling av kjøpekraften, med grei lønnsvekst og lave renter bør sikre en generell prisvekst på 2-4 prosent til neste år - på tross av økt usikkerhet og prisfall i det siste. Vinner-kommunene finner en i fylkene med næringslivsvekst og kraftig befolkningsvekst. Der kommer det økt kjøpekraft og det blir knapphet på tilgjengelige boliger. Disse kommunene finner vi i Akershus, Buskerud, Hordaland, Rogaland og Sør-Trøndelag. 1

4 Huseiernes BoligIndikator (HBI) Utvikling 214: Prisvekst på 2-4 prosent Det neste året venter vi en prisvekst på to til fire prosent. Fundamentale forhold i norsk økonomi tilsier sterkere vekst, men økt usikkerhet har spredt seg i markedet. Høye byggekostnader og fallende priser gjør at utbyggerne vil vente med nye prosjekter. Effekten blir en økende knapphet på nye boliger i 215, noe som vil medføre en ny vekst i boligprisene. Ny bankregulering er den eneste klare faktoren som tilsier svakere utvikling i boligmarkedet. Enn så lenge er det begrenset med makroøkonomiske forhold som tilsier at norske husholdninger skal ha grunn til å være usikre på egen økonomi eller boligmarkedet. Byggeaktivitet Økende usikkerhet og dårligere nysalg har gjort utbyggerne avventende. Det har ført til noe lavere igangsetting av prosjekter Igangsatte boliger per kvartal Bidrag til prispress* 212 K1 K2 K3 K4 213 K1 K2 K3 SSB Boligbehov Netto innvandringen er noe lavere enn tidligere, men fortsatt er det høy befolkningsvekst og sentralisering. Det gir et stort boligbehov i sentrale områder Innvandring Fødselsoverskudd 212 K1 K2 K3 K4 213 K1 K2 K3 Boligbehov fra befolkningsvekst SSB Betalingsevne Vekst i husholdningenes disponible inntekt er god. Rentenivået har samtidig stabilisert seg på fire prosent. Det er nå også mer sannsynlig at sentralbanken vil senke sin rente. Bankregulering bidrar til å begrense betalingsevnen. 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % K2 Bankrenter Vekst i husholdningsinntekt K3 K4 213 K1 K2 K3 SSB Forventninger Konsumet har aldri vært høyere. Forventingene til egen økonomi er stabilt god, mens forventningene til landets økonomi avtar markant Utvikling i forventninger Egen økonomi Landets økonomi K1 K2 K3 K4213 K1 K2 K3 K4 FNO 2 * Eksempelvis vil økt byggeaktivitet senke prispresset, noe som vil gi en pil som peker nedover - mens høy befolkningsvekst øker prispresset, noe som vil gi en pil som peker oppover.

5 Vår prognose Forventet boligprisvekst for 214 er på 2-4 prosent. Prognosene fra 2.kvartal 213 lå på 5-7 prosent. Viktige årsaker til nedjustering av prognosene er prisfallet vi har sett denne høsten. Det er ikke klare økonomiske faktorer som tilsier at utviklingen i boligprisene skulle avta. Prognoser for norsk økonomi er også generelt svekket. Høy lønnsvekst og økende prisvekst Lønnsvekst Vekst i det generelle prisnivået Reguleringen av bankene kan dermed se ut til å ha gitt raskere og sterkere effekt enn det som var forventet tidligere. Samtidig har mediene vært med på å justere ned kjøpernes trygghet og forventninger til landets økonomi. Vi ser en tilsvarende effekt som under finanskrisen. Økt usikkerhet gjør at flere ønsker å selge før de kjøper. Under finanskrisen høsten 28 falt boligprisene på det kraftigste med 14 prosent fra pristoppen i august 27. Påfølgende januar begynte prisene å stige. Hele prisfallet var tatt igjen året etter. Det skal mye til for at usikkerheten vi ser i markedet nå skal slå finanskrisen på prisfall. Fortsatt har vi høye boligpriser i Norge og det er grei omsetningstakt. Mange objekter omsettes fortsatt svært godt i markedet da kjøpekraften er høy, men markedet er langt mer selektivt Kilde: SSB, tall for er prognoser Hva er Huseiernes BoligIndikator? Huseiernes BoligIndikator (HBI) tar temperaturen på boligmarkedet i Norge. Ventet boligprisutvikling angis for boligpriser 12 måneder frem i tid. Ventet prisvekst betyr at knappheten på boliger vedvarer, kombinert med god kjøpekraft og sterk betalingsvilje. Det gir prisvekst i boligmarkedet som resultat. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. Faktorene er: Byggeaktiviteten baseres på en kombinasjon av igangsetting og ferdigstilling av boliger. Utvikling i boligbehov baserer seg på befolkningstrender som sentralisering, innvandring og husholdningsdannelse Betalingsevne bygger på utvikling i makroforhold som lønns- og prisvekst, BNP, renter og gjeldsvekst. Betalingsvilje baserer seg på en kombinasjon av omsetningstakt i boligmarkedet, generell stemning i boligmarkedet og forbrukerundersøkelser. 3

6 Norgeskartet for boligpriser Oslo, Akershus, Vestfold, Buskerud, Hordaland, Rogaland og Sør-Trøndelag er de sterke fylkene hvor en kan få varig prisvekst på boliger. De er markert i grønt på norgeskartet. De svake regionene er markert med rødt. Tromsø En kombinasjon av sterk vekst i sysselsetting, god utvikling i kjøpekraft og balanse mellom boligbygging og befolkningsvekst er lagt til grunn for vurderingen av svake og sterke fylker. Vekst i boligbehov i 214 Forventet bygging i 214 Sterke fylker Svake fylker Underdekning Trondheim Norgeskartet viser forholdet mellom vekst i boligbehov (blå søyle) og forventet nybygging i 214 (lilla søyle). Grå søyle viser underdekning av boliger for 214. De fleste fylkene har en god balanse mellom vekst i tilbud og etterspørsel. I kommunene med sterkest befolkningsvekst bygges det ikke tilstrekkelig med nye boliger. Det gir flere innbyggere som konkurrerer om færre kvadratmeter. Nasjonalt er det beregnet en underdekning på 8.5 boliger i 214. Bergen Stavanger Kristiansand Oslo Vekst i boligbehov 214 Forventet nybolig 214 Underdekning Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Sogn og Fjordane Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Nordland Troms Finnmark Norge Kilde: NyAnalyse 4

7 Drivere i 214 Internasjonal uro og gjeldskrise i Europa gjør finansiell stabilitet til årets mantra. Det smitter over på Norge og særlig boligmarkedet kan få unødige forstyrrelser. Krav om oppbygging av bankenes sikkerhet preger for tiden det norske boligmarkedet. Egenkapitalkravet for boligkjøpere ble dessuten økt fra 1 til 15 prosent i 211. Norske banker har oppjustert sine boliglånsrenter. Det har økt lønnsomheten i bankene kraftig. I tillegg ønsker Finanstilsynet enda høyere krav til størrelsen på egenkapitalen i bankene. Vi ser allerede at utlånsveksten til næringslivet har stanset, ekstra krav vil trolig redusere lånetilgangen til næringslivet ytterligere. Norsk økonomi ser ut til bremse noe ned i 214. Det skyldes i stor grad myndighetenes kamp for minst mulig risiko. En større krise i norsk økonomi i 214 kan komme som følge av enøyd fokus på gjeldsoppbygging i husholdningene og elendig timing fra Finanstilsynet. - Etter vår vurdering er de nye kravene og tempoet de er implementert med, en sentral årsak til at norsk økonomi bremser opp. Dag Aarnes - avdelingsdirektør i NHO Norske banker skal selvsagt tilpasse seg EU-kravene. Men bankene er allerede solide, og det er ingen grunn til å stille strengere krav i Norge enn andre land eller å innføre dem tidligere her. Idar Kreutzer - Adm. direktør i FNO Markedet i 214 Den største boligetterspørselen kommer i de sentrale områdene rundt de store byene, der det er vekst i etterspørsel etter arbeidskraft og befolkningsvekst. Tromsø er eksempel på en by hvor boligprisene har steget mye i 213. Trolig vil dette være et attraktivt boligmarked også i 214. Oslo mister deler av etterspørselen til omkringliggende kommuner, men en ser også at flere bydeler har økende popularitet. Den sterkeste prisveksten er ventet i randkommunene rundt de store byene. I randsonen er det gjerne rekkehus og mindre eneboliger som har den sterkeste prisveksten. Dette er boliger som passer for nyetablerte barnefamilier som flytter ut av bykjernen til roligere, familievennlige områder. En balansert prisutvikling med mulighet for noe prisfall kommer i mindre sentrale områder. Her er det svak eller negativ befolkningsvekst slik at det etterspørres færre boliger. Samtidig er det kapasitet i byggenæringen og ingen reell mangel på steder å bygge. Prisveksten vil trolig ligge i intervallet 2-4 prosent for de fleste boligene, noe som vil gjenspeile en kombinasjon av generell pris- og lønnsvekst. På side 8 og 9 kan du se oversikt over kommunene med sterkest marked og kommunene som ikke følger med på utviklingen. Avgiftsfrie uttak i familiebanken Fra nyttår fjernes arveavgiften og dermed også avgift på gaver. Det gjør det lett for familiene å samarbeide på tvers av generasjoner. Arveavgiften i seg selv har de siste årene ikke vært så høy, men den har vært et praktisk og mentalt hinder. Nå som hinderet er fjernet er det fritt frem for de som ønsker å hjelpe barn inn på boligmarkedet, overdra familieeiendommen og hva en ellers måtte ønske. Resultatet er trolig mer flytting både blant unge, men også blant voksne par med utflyttede barn. 5

8 Far og mor flytter ut Unge på boligjakt må regne med å møte etablerte par som stiller i budrunden som all-cash buyers. Voksne par, med barn som har flyttet hjemmefra, bytter bopel oftere enn før. Flyttingen er motivert ut fra ønske om noe mer praktisk og funksjonelt. Et sted der en slipper å måke snø, rake løv og tørke støv på soverom som står ubrukte. Flyttingen lar seg også kombinere med et ønske om at noen i familien skal overta familiehuset. Andre kan realiserer drømmen om en feriebolig i utlandet. Voksne par er generelt kjennetegnet ved høy kjøpekraft. Det er en gruppe som gjennom et langt yrkesliv og deltagelse i boligmarkedet har bygget seg opp en solid formue, noe som gir dem mulighet og evne til å velge og vrake i det boligmarkedet har å tilby. De voksne parene er gruppen du ikke ønsker å møte i en budrunde. Voksne par søker gjerne etter tre- til fireroms leiligheter av høyere kvalitet og med god beliggenhet. Denne gruppens etterspørsel kan føre til at prisen på leiligheter i dette sjiktet øker sammenlignet med andre objekter. Denne kjøpesterke gruppens inntog til byene og leilighetene kan føre til at det blir vanskeligere for barnefamilier å finne leiligheter til overkommelige priser i byene. Til gjengjeld vil en slik utvikling frigjøre flere familieboliger i utkanten av byene og i distriktene. En slik effekt gir bedre samsvar mellom boligbehov og familienes boligkonsum. Med andre ord kan det bli vinn-vinn om vi flytter mer over livsløpet. Økte byggekostnader Det blir stadig dyrere å bygge bolig i Norge. Tall fra Obos og Selvaag bolig indikerer at byggekostnadene har mer enn doblet seg det siste ti-året. Økte kostnader til bygningsarbeidere og materialer er drivere. Men flere forskrifter og krav til nybygg og utbyggere bidrar også sitt til at oppføringskostnadene stiger. Myndighetene jobber nå med en ny teknisk forskrift, såkalt TEK15. Om det blir en forenkling eller fordyrende forskrift gjenstår å se. På sikt smitter økte priser på nye boliger over på brukte boliger i attraktive strøk. Denne mekanismen, fra regulering til pris på nybygg - og deretter til bruktbolig, er med på å påvirke forventningene til at boligprisene skal stige i fremtiden. Men dersom prisene faller utover det vi har sett i det siste, vil entreprenørene slite med å få dekket utgiftene ved å bygge. Raske fall i boligprisene kan føre til at nybygging av boliger nesten stanser helt opp. Det vil kunne gi en kraftig mangel på boliger om et års tid. Svært dyrt å bygge bolig i Norge 35 Byggekostnad per m Kilde: 2-12 Obos sine tall på byggekostnader. 213 er et estimat fra Selvaag. 29 mangler verdi grunnet mangel på igangsatte prosjekter

9 Kan skape negativ prisspiral En moderat prisvekst kan indikere god balanse i boligmarkedet. Den sterke prisveksten vi har sett i de siste årene har reflektert en knapphet på boliger, sammen med en sterk utvikling i kjøpekraft og lave renter. Prisfallet denne høsten er derimot et resultat av lavere tilgang på finansiering til husholdningene og næringslivet. Det gir ikke flere boliger, den grunnleggende boligmangelen består. Når boligprisene synker, utsetter mange sine boligkjøp. Det er ikke lurt å kjøpe bolig i dag hvis den er billigere i morgen. Synkende boligpriser gir færre kjøpere og lavere etterspørsel. Selgerne vil derimot ønske en handel så fort som mulig. Det er lurt å selge bolig i dag hvis du får mindre for den i morgen. Boligpriser som faller vil dermed kunne trigge en overraskende kraftig nedadgående spiral. Og her er vi ved problemet: En liten korreksjon kan se fornuftig ut, men markedets reaksjon kan gjøre den overraskende stor. Erfaringer tilsier at når boligprisene faller, føler folk at de har mindre å gå på. De øker sin sparing på bekostning av sitt forbruk. Man betaler heller ned på lån enn å kjøpe ny bil eller båt. Lysten til å modernisere, bygge om eller vedlikeholde boligene synker også, for man får gjerne ikke en krone igjen for en krone investert. Ferieturer utsettes eller avlyses. Lavere etterspørsel kan gi konkurser med arbeids ledighet i restauranter, hos bilforhandlere, i detaljhandelen og andre steder som resultat. Arkitektene kan gå en mørk tid i møte. Boliggap på 8.5 boenheter I 214 er det ventet at det blir ferdigstilt noe under 3. boenheter. Befolkningsveksten havner trolig på rundt 65. innbyggere. Sammen med renoveringsbehov tilsier det et samlet behov på mellom 35. og 4. boenheter. Prognosene viser et samlet boliggap på rundt 8.5 boenheter i fylkene med kraftig befolkningsvekst. Det betyr at størsteparten av boligmangelen er ventet å komme i og rundt de store byene. Boligbehovet øker særlig i Oslo, Akershus og vestlandsfylkene Hordaland og Rogaland. I Rogaland viste tidligere prognoser at byggeaktiviteten fulgte befolkningsutviklingen, men nå tilflyttingen og fødselsoverskuddet økt. Ny boligpolitikk Med ny regjering har flere endringer kommet i boligpolitikken. Arveavgiften er nevnt. BSU er besluttet styrket. Flere viktige forenklinger og kostnadsbesparende tiltak er vedtatt. Mye kan fortsatt gjøres, og vi er forventningsfulle til forenklinger og skatte- og avgiftsendringer som kan komme i 214. Arbeidet med ny teknisk forskrift og ny forvaltningen av plan- og bygningsloven er også av stor betydning. Reglementet rundt eiendomsskatten er et av områdene vi mener bør gjennomgås av politikerne. Eiendomsskatten er dessverre et av de få virkemidlene en kommune har for å øke sine inntekter. Tidligere kunne en kommune øke sine inntekter ved å satse på næringslivet, men denne muligheten ble fjernet. Dokumentavgiften bør fases ut på sikt. I dag rammer den særlig de unge. For en barnefamilie i etableringsfasen medfører avgiften gjerne over et år med ekstra sparing 1. Det står ikke i samsvar med gode ønsker for familier i etableringsfasen. 1 Se skatterapport fra september 213 fra Huseiernes Landsforbund hvor regneeksempel er gjort rede for. 7

10 Topp 2: Kommunene med veksttrykk Solsiden Her er Norges topp 2 vekstkommuner! Høy innbyggervekst, godt arbeidsmarked og positivitet er kjennetegn God utvikling i kjøpekraft Tilgang på jobber i oljeklynge eller kunnskaps-/tjenestenæring Rogaland dominerer topplisten med syv kommuner blant topp 2 Randkommuner rundt Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim Les mer om metodikken bak rangeringen på side 13 Befolkning Vekst i befolkning Vekst i sysselsetting Andel arbeidsledige Akershus Ås % 1.1 % 2. % Sørum % 2.2 % 2.5 % Ullensaker % 2.1 % 3.1 % Buskerud Hemsedal %.1 % 2.7 % Sigdal % -.5 % 1.1 % Nore og Uvdal % 1.4 % 1.1 % Rogaland Bjerkreim % 1.3 %.9 % Klepp % 2.9 % 1.7 % Time % 3.6 % 1.4 % Sola % 2.8 % 1.5 % Suldal %.6 %.8 % Finnøy % 1.4 % 1.2 % Rennesøy % 4.7 % 1. % Hordaland Etne %.9 % 1.1 % Sveio % 3.6 % 1.9 % Fjell % 3.5 % 2.1 % Meland % 4.9 % 2.4 % Sør-Trøndelag Frøya % 5.1 % 2. % Bjugn % 3.9 % 2.1 % Skaun % 4.1 % 2. % 8

11 Bunn 2: Krise-kommunene Skyggesiden Her er de 2 kommunene som kommer mest til kort når det gjelder vekst Utfordringer med lokalt næringsliv og arbeidsmarked som svikter Lav eller negativ innbyggervekst Nedgang i sysselsetting og svak kjøpekraftsutvikling Usentral beliggenhet Nordland kommer svakt ut med syv kommuner blant bunn 2 Uten innvandring ville forholdene vært enda verre Tradisjonelt landbruk eller ensidige industristeder dominerer Befolkning Vekst i befolkning Vekst i sysselsetting Andel arbeidsledige Hedmark Åsnes % -.2 % 3.5 % Våler % -1.6 % 2.9 % Oppland Dovre % -2. % 2.7 % Nord-Fron % -1.5 % 2.3 % Sel % -1. % 2.5 % Sør-Fron % -1.3 % 3.2 % Søndre Land % -2. % 2.9 % Telemark Kragerø % -2.3 % 3.2 % Drangedal % -.8 % 2.7 % Nome % -.4 % 2.7 % Sogn og Fjordane Årdal % -4. % 2.8 % Bremanger % -2.4 % 3.2 % Selje % -2.4 % 2.7 % Nordland Meløy % -4.8 % 4.8 % Fauske % -.3 % 2.8 % Lødingen % -2.8 % 3.4 % Ballangen % -.4 % 3. % Hadsel % -1.9 % 4.4 % Øksnes % -.9 % 6.5 % Andøy 54.1 % -1.2 % 4.5 % 9

12 Kjøpekraft, renter og markedet Boligprisene har falt noe siden toppnotering i april 214. Per november har det vært et prisfall på 4,5 prosent. Antall omsatte objekter er omlag på nivå med fjoråret. Solid fundament i AS Norge Utflating i prisveksten på bolig Norske husholdninger har betydelige økonomiske reserver. Arbeidsledigheten kryper litt opp, men det er moderate nivåer. Finansdepartementet anslår 3,5 prosent for 214. Velferdsordningene og sparingen i Pensjonsfondet gir en stor reserve som sikrer kjøpekraften selv om folk taper jobb eller blir syke. Familiebanken har en større betydning og generasjoner av boligeiere vil hjelpe hverandre. Denne tryggheten er undervurdert i Finanstilsynets vurderinger av gjeldsoppbyggingen. Norsk økonomi har klart seg bemerkelsesverdig godt gjennom finanskrisen og i møte med uheldige impulser fra verdensøkonomien. En rekke faktorer har bidratt til denne gunstige situasjonen, deriblant en robust statskasse, gode styringssystemer, sunne husholdninger og robuste banker. Gjennom finanskrisen viste norsk økonomi at den står på et solid fundament. Forbrukernes tillit til Norges økonomi har avtatt klart i det siste, selv om den generelle forventningen til egen økonomi fortsatt holder seg god. En ser også at konsumet er på et svært høyt nivå, noe som bekrefter at nordmenn generelt ikke er særlig bekymret for egen økonomi enn så lenge. Mange har nok også den erfaringen at effektene fra finanskrisen var moderate for mannen i gata, dermed har en vent seg til å leve med et høyere usikkerhetsnivå enn tidligere. Priser i Norge 3% 2% 1% Konsumpris Byggekostnader Boligpris % Kilde: SSB, EFF, Finn, Pöyry. Konsumpris definert som KPI-JAE Fortsatt god BNP vekst 6% 5% 4% 3% 2% 1% % % BNP Fastland Prognose 3% 2% 1% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% Kilde: Nasjonalregnskap, Statistisk sentralbyrå. -2% 1

13 Høy, men mer moderat innvandring Dempet nettoinnvandring Innvandringen har stabilisert seg på et høyt nivå, men flere forlater også Norge. Det var ventet at utvandringen ville stige med flere innvandrere i landet, men den økte utvandringen kan også sees i sammenheng med bedre tider ute. Dette er med på å redusere etterspørselen etter boareal i Norge Innvandring Utvandring Netto Svak vekst i nordiske boligpriser De siste årene har det vært en positiv utvikling i nordiske boligpriser, med klart sterkest vekst i Norge. Nå har trenden snudd for Norge, mens det fortsatt er prisvekst i de andre nordiske landene. Toppnoteringer på børsen I 213 har det vært stor optimisme i de internasjonale finansmarkedene og flere globale børser har opplevd en markant økning. Nylig er det registrert all-timehigh på de største indeksene, også her hjemme på Oslo Børs. Så langt i år har børsen steget med over 2 prosent. Bedre i EU og hot boligmarked i USA Det er tegn til at den verste fasen av eurokrisen er forbi og at bunnen endelig er nådd. De verst rammede landene opplever nå større økonomisk aktivitet og fallende ledighet. Innkjøpssjefsindeksen for flere av landene i periferien viser oppgang. Eurosonen er langt fra friskmeldt, men har posisjonert seg for en sunnere utvikling for Kilde:SSB Norge mot pristrenden i Norden Færre igangsatte boliger K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 Kilde: SSB, SCB, DS, SC Norge Danmark Sverige Finland Verdens største økonomi, USA, opplever nå en gradvis forbedring med en mer stabil veksttakt. Sysselsettingsveksten er solid og arbeidsledigheten har begynt å krype nedover igjen til sitt mer «normale» nivå. En svært ekspansiv, og ikke minst ekstraordinær, pengepolitikk har skapt ny Kilde: SSB. Gul stolpe og markører viser registrerte igangsetting frem tom okt

14 optimisme. Både den amerikanske børsen og boligmarkedet opplever nå en positiv prisutvikling. Oljeprisene stabile på over $1/fat Den økonomiske oppgangen etter finanskrisen har likevel vært betydelig tregere sammenliknet med andre perioder, og samlet vekst er fremdeles lavere enn sitt potensial. Dette forklares med fundamentale forhold, men det skyldes i stor grad at uenighet i Kongressen lammer finanspolitikken. Det er dermed sannsynlig at usikkerheten rundt finanspolitikken vil fortsette å tynge vekstanslagene for 214 i USA. Framvoksende økonomier Mens vekstutsiktene for mer modne økonomier lysner, opplever framvoksende økonomier at veksten bremser opp. To av de fremste vekstlokomotivene i Asia, Kina og India, har hatt lavere vekst enn ventet så langt i år. Dette er dårlig nytt for Norge ettersom en økende andel av energietterspørselen, og spesielt for olje, kommer fra disse og andre framvoksende økonomier. Norge har også hatt stor glede av høye priser på eksport av olje, samtidig som vi har importert billige varer. Deler av denne effekten kan nå se ut til å være hentet ut. Stabilisering i oljepriser Oljeprisene sammen med oljefunn er med på å drive utvinning og investeringsaktivitet på norsk sokkel. Oljesektoren bruker kun en brøkdel av arbeidskraften i Norge, men lønnsomheten til svært mange næringer er både direkte og indirekte koblet til aktiviteten her. Oljeprisen er derfor på sikt viktig for utviklingen også i boligmarkedet. Gjennom 213 har oljeprisen holdt seg godt over $ 1 per fat. $ per fat olje (Europe Brent Spot) jan-28 jan-29 jan-21 jan-211 jan-212 jan-213 Kilde: EIA BNP vekst hos handelspartnere 2. % 1.5 % 1. %.5 % Vekst i BNP % % Norge Island Sveits USA Polen Storbritannia Sverige Ungarn -.5 % -1. % -1.5 % -2. % Kilde: EuroStat -4 % Tyskland Danmark Irland Frankrike EU 27 Finland Spania Italia Ledighet hos handelspartnere 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Nå For ett år siden Portugal Hellas % 1.5 % 1. %.5 %. % -.5 % -1. % -1.5 % -2. % 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Kilde: Eurostat, siste observasjoner (sept 13) 12

15 Makroøkonomiske hovedstørrelser Realøkonomi Historisk Konsum i husholdninger mv Konsum i offentlig forvaltning Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge Arbeidsmarked Sysselsatte personer Arbeidsledighetsrate (nivå) Priser og lønninger Årslønn Konsumprisindeksen (KPI) Boligpris Inntekter og renter Husholdningenes disponible realinntekt Husholdningenes sparerate (nivå) Pengemarkedsrente (nivå) Utlånsrente, rammelån (nivå) Realrente etter skatt (nivå) Kilde: SSB per 5.desember 213, prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Prognoser * Slik er kommunene rangert Tidligere prognoser I Norge er det mange kommuner, alle med ulik størrelse, næringsliv og utfordringer. I små kommuner er boligmarkedet begrenset og det gir derfor liten mening å uttale seg generelt i slike tilfeller. Derfor har vi kun sett på kommuner med flere enn 2. innbyggere. Kommunene er rangert etter befolkningsvekst, vekst i sysselsetting og arbeidsledighet. I sterke kommuner finner vi generelt god vekst i antall arbeidsplasser og lav arbeidsledighet. Her er det god tilgang på arbeid, god utvikling i kjøpekraft og knapphet på gode bosteder. I områder med nedgang i befolkning er det sjelden HBI - Forventet prisvekst i %, omsatte boliger neste 12 måneder Tidligere prisprognoser Faktisk boligprisutvikling 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 4.kvartal 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 4.kvartal knapphet på bolig og tomter. Det gir lite aktivitet i boligmarkedet og en svak prisutvikling. Rapporten er ment å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per november 213. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/eller beregninger. Bilder: Bigstockphoto - llustasjon av boligbytte av Gunhild Sandstad / Creonovo - Grafikk/layout ved NyAnalyse 13

16 Huseiernes Landsforbund (HL) er en landsomfattende interesseorganisasjon for eiere av hus, leiligheter, sameier, borettslag og gårdeiere. Forbundet har over 2. medlemmer som tilbys juridisk, teknisk og økonomisk rådgivning. I tillegg har medlemmene tilgang på mange verdifulle rabattavtaler. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as forenkler - forklarer - samfunnet