Hamar kommune. Sentrale punkt i uttaleser til reguleringsforslaget til Hamar stadion om trafikkforhold og utbyggingsvolum

Transkript

1 Notat Oppdrag: Dato: 22. oktober 2007 Emne: Oppdr.nr.: Til: Kopi: Hamar kommune Utarbeidet av: Dag Johnsen Sign.: DJ Kontrollert av: Jan Orsteen Sign.: JO Godkjent av: Lars Hjermstad Sign.: LH Sammendrag: Notatet besvarer problemstillinger som er tatt opp i uttalelser fra Briskebyen Velforening, Holset Velforening og beboere i Rollsløkkveien.. Forslagsstiller fastholder at oppgitte trafikkvolum er rimelige og innenfor de usikkerhetsmarginer man uansett har i slike beregninger. Reguleringsplanforslaget viser et utbyggingsvolum over og under bakken som er vesentlig større enn forutsetningene for trafikkberegninger og utførte illustrasjoner. Da har man imidlertid forutsatt at det ikke finnes noen føringer på samlet utbygging. Det har vært forslagsstillers intensjon og vi foreslår derfor suppleringer til bestemmelsene for å klargjøre dette. Sentrale punkt i uttaleser til reguleringsforslaget til Hamar stadion om trafikkforhold og utbyggingsvolum Bakgrunn Ved utlegging av planen vedtok Formannskapet: Formannskapet vil understreke viktigheten av å få følgende punkter belyst i høringsrunden: Trafikksituasjon, framtidig trafikkssystem og sikkerhet bilturer pr. døgn sprenger tidligere rammer for veiløsninger. Konsekvenser av mulige løsninger bes grundig belyst, særlig av veimyndighetene, herunder parkeringsinnkjøring i Anne Disensveg og stenging av Holsetgata Statens vegvesen har gitt en uttalelse som besvarer disse spørsmålene. I dette notatet kommenter vi først og fremst merknader om utbyggingsvolum og trafikk i mottatte uttalelser fra Briskebyen Velforening, Holset Velforening og beboere i Rollsløkkveien. Vi vil presisere at dette er en reguleringsplanbehandling. Ved en slik presisering finner vi det riktig å begrense våre kommentarer til forslagstillers reguleringsforslag, for ikke å foregripe annen overordnet planlegging Vi har ikke gått inn på hvert enkelt punkt i uttalelsene da en rekke punkt bygger på innledende feil i forutsetninger. Uttalelsene innholder også utsagn og merknader om en rekke andre forhold som ikke tas opp her. Vi har valgt å gruppere tematisk. AS Hoffsveien 1 P.b. 265 Skøyen 0213 Oslo Tel.: Fax:

2 Utbyggingsvolum Briskebyen velforening har lagt ned mye arbeid i sin uttalelse, men gjør innledningsvis to feil i forutsetningene som har vesentlig betydning for deres videre beregninger. Den ene feilen er at når reguleringsbestemmelsene tillater inntil 6 etg., så inkluderer dette de to etasjene med forretninger er bunn og boliger/kontor over blir da bare 4. etg. Briskebyen velforening har kun regent med en etasje i AKOMB1-7, noe som er realistisk for parkeringsområdene, men plankartet beskriver to etasjer. I vedlegg følger to arealberegninger. Den ene viser teoretisk utbyggingsvolum ut fra reguleringsplankart og bestemmelser, gitt at alle areal utnyttes til reguleringsgrensene. Den andre viser en utbygging som er balansert i forhold forutsetninger i planbeskrivelsen og illustrasjonsplanen. Teoretisk viser plankart og bestemmelser m 2 over bakkenivå og m 2 under bakken (reguleringsflaten grenser ikke mot friluft på noen side) m 2 ligger på Hamar stadion, m2 på Fyuglesthmyr og m 2 i høyhuset. Tilgengelig areal under bakken i GA+AKOMB1-4 er samlet langt større enn det er aktuelt å bygge ut til parkering og synliggjør kun fleksibilitet til å velge hvordan man ønsekr å utforme de underjordiske anleggene. Vi har også laget et oppsett basert på utbyggingsvolum slik det gitt i illustrasjonsplanen og planbeskrivelsen. Samlet utbygging er der m 2 over bakken og m 2 under bakken. Arealene over bakken fordeler seg med m 2 på, m 2 på Fuglesethmyra og m 2 i høyhuset. Den andre feilen er at antar at det er fritt fram for etablering av ubegrenset med forretningsareal i kjelleretasjene. Det er riktig at det er vist kombinert areal her som til en viss grad tillater utbygger å trekke forretningene nedover. Dette er gjort for å få frihet i forhold til dybde av arealene i 1. og 2. etg, samt for å kunne gjøre atkomsten fra parkeringshuset mer tiltalende ved at inngangspartier og noen forretninger kan trekkes helt ned hit. Samlet begrensing på netto forretningsareal er imidlertid fortsatt ment å gjelde. Dersom man ønsker å presisere det juridiske grunnlaget for planen, foreslår vi at følgende inntas i bestemmelsene: Vesentlige avvik fra reguleringsplan med reguleringsbestemmelser eller grunnleggende prosjektforutsetninger, skal behandles gjennom bebyggelsesplan eller eventuelt ved omregulering, før rammetillatelse kan gis. Det er heller ikke regningssvarende å utnytte tomta maksimalt under bakken. Man har ikke behov for så mye parkering som det er mulig her og man kan heller ikke forvente at det er mulig å få leid ut areal her som forrenter byggekostnadene. Siden kjøper ikke var kjent da planen ble lagt ut på høring og fremtidige leietakere ikke vil være kjent på flere år, er det et stort poeng at planen sikrer romslige rammer for senere justering. En bestemmelse, som foreslått over, vil sikre nødvendig fleksibilitet under bakken. Over bakken vil samlet ramme være noe mindre enn det plankartet med bestemmelser gir rom for. Et tillegg til bestemmelsene, slik en av høringsuttalelsene foreslår, om at salg og fradeling av tomter ikke er lov før godkjent bebyggelsesplan eller rammesøknad foreligger kan være hensiktsmessig. Dette vil gi kommunen kontroll på samlet utbyggingsvolum. Det vil ikke kunne tillates vesentlige økninger av arealer utover det som fremgår av reguleringskartet med bestemmelser, uten at dette utløser krav om bebyggelsesplan eller ny reguleringsplan, jf. teksten over. Planen gir altså en viss frihet til hvor og hvordan bebyggelsen skal utformes, men det er begrensninger til samlet areal. Dette er en vesentlig begrensning i forhold til Briskebyen vels regneark, noe som gjør at disse ikke er reelle. I det følgende er det tatt utgangspunkt i at et samlet netto utbyggingsvolum på m 2. /dj Side 2 av 4

3 Omsetning kjøpesenter Briskebyen vel hevder at det trengs større areal en m 2 for å omsette for 1 mrd. pr. år. Tilgjengelige tall for andre kjøpesentra viser at m 2 er tilstrekkelig for å oppnå en omsetning på 1 mrd. som angitt. CC-Mart n inklusive vinmonopolet har eksempelvis i dag en omsetning på nær 0,5 mrd. kr på en tredjedel av arealet. Trafikk Generell trafikkvekst Den generelle trafikkveksten frem til 2030 er i konsekvensutredningen stipulert som 20 % i stedet for 27 % som oppgitt i formingsveilederen. Forklaringen på denne forskjellen er at det er tatt hensyn til at utbyggingen på Hamar stadion utgjør en vesentlig andel av den totale veksten. Reduksjonen er gjort for å unngå dobbeltregning av trafikk, siden trafikken for tiltaket er beregnet for seg. Det vises for øvrig til uttalelsen fra Statens vegvesen. Bilturer Turproduksjon kjøpesenter Kjøpesentres trafikkgenerering har i følge Statens vegvesens håndbok 146 et øvre variasjonsområde på 46 turer pr. dag pr. 100 m 2 salgsareal. Vi har i våre beregninger lagt oss på 50, mens vellet opererer med 60. Tallet for turer til/fra kjøpesenter er erfaringstall fra andre større kjøpesentere nær Oslo. Statens vegvesen har i sin uttalelse, baser på en bergning med trafikkmodellen TASS, bemerket at tallet snarere er for høyt enn for lavt noe vi også er enige i. Resultatene fra modellen var ikke tilgjengelig under arbeidet med reguleringsplanen, men beregninger i ettertid viser altså godt samsvar. I andre utredninger ser vi at man ikke har brukt trafikkgenerering fra Prosam-arbeidet, men i stedet regnet seg baklengs ut fra omsetning pr. kunde, slik også velforeningen har gjort. Ulike sentre mener å kunne dokumentere en omsetning på mellom 200 kr og 380 kr pr. besøkende. Hvis vi antar 250 kr pr besøkende og en omsetning på 1 mrd. kr. pr år, gir det ca besøkende hver av de ca. 310 åpne dagene i året. Antar man at 25 % av de besøkende kommer til fots, fra bolig eller parkert bil på arbeidsstedet, eller med kollektivtrafikk og at det i snitt er 1,5 besøkende pr bil, gir dette biler pr. dag eller en ÅDT på Konsekvensutredningen har basert seg på ÅDT, så dette samsvarer bra. I tillegg kommer trafikk fra boliger og kontorer innen planforslaget med ÅDT slik at den samlede trafikk blir ÅDT. Når det gjelder samlet trafikk har altså konsulenten regent på to alternative måter og kommet fram til et tall som er sammenlignbart med det Statens vegvesen får ved å kjøre siste versjon av trafikkmodellen TASS for Hamar. Forslagsstiller mener derfor størrelsen på trafikken er dokumentert så langt man kan forvente. Turproduksjon boliger For boliger har vi et anslag som er innenfor variasjonsområdet, men mindre enn maksimalt i følge håndbok. Dette er begrunnet med at sentrumsnære boliger generer færre turer. Vi fastholder at det i byområder er riktig å ligge i den lavere ende av skalaen for turproduksjon, hensyn tatt til erfaringer fra andre steder, som følge av kollektivdekning mm. Spesielt for boliger plassert ved kjøpesenter er det rimelig å anta lav turproduksjon. /dj Side 3 av 4

4 Turproduksjon kontor For kontorer ser vi at vi kan ha lagt oss litt, lavt med 4 i stedet for 6 turer pr. 100 m 2 og døgn, men dette er også begrunnet ut fra den sentrumsnære beliggenheten. Dette betyr for øvrig lite i det samlede regnestykket. Nygenerert trafikk Alternativ beregning fra Vellet regner alt som nygenerert trafikk. Hva som er nygenerert trafikk her varierer med hvilket snitt man prater om. Forenklet sagt er all trafikk inn porten på kjøpesentret nygenerert, mens hvis man ser på hele markedsområdet er det kun snakk om endring av reisemål. Handler man ikke på Hamar stadion så vil man gjøre det et annet sted. Ut fra en overordnet transport- og arealpolitisk vurdering er det faglig enighet om at en lokalisering nær sentrum og kollektivknutepunkt skaper minst trafikk. Det handler derfor om å få kanalisert trafikken på et egnet og sikkert vegnett. Her mener vi lokaliseringen av Hamar stadion langs Vangsvegen er god. Timetrafikk, avvikling For vurdering av kryss om ettermiddagen forutsetter vi at 70 % av trafikken er i området fra før. Dette er et kjernepunkt i trafikkvurderingene. Denne trafikken vil altså ikke skape mertrafikk i gatenettet i noen kvartalers avstand fra sentret. For kjøpesenteret ligger trafikktoppene på ettermiddag/kveld og på lørdag, dvs. ikke samtidig med morgen- og ettermiddagsrushet på hverdager. I morgenrushet er ikke sentret åpent slik at ettermiddagsrushet blir dimensjonerende. Det er i dimensjonerende time på ettermiddag at vi forutsetter at 30 % av fremtidig trafikk på Vangsvegen i planområdet er tilleggstrafikk/nygenerert trafikk. Rene handleturer vil i liten grad uføres i rushet. Totalvurdering trafikk Reguleringsplanens arealer må være utgangspunkt ved vurdering av planforslaget. Vi ser ikke grunn til å fravike overslaget på ÅDT ca fra et netto areal på ca m2, med kjøpesenter på m2 netto salgsareal. For å kunne håndtere et eventuelt større volum vil det være gunstig å bygge Vangsvegen med 4 felt og rundkjøringer. Dette er fravik fra forslaget til formingsveileder for Vangsvegen, men reguleringsplanforslaget tar arealmessig høyde for denne muligheten for ikke å begrense annen utviklingen av Hamar sentrum. Formingsveilederens intensjon er å gi føringer. Disse kan avvikes hvis avvikene er godt begrunnet. Vedlegg Arealberegning, to tabeller fra regneark Uttalelse fra Statens vegvesen datert /dj Side 4 av 4

5 Beregning av arealer iht. reguleringsplanforslag for Hamar stadion og Fuglesethmyra Teoretisk utbyggingsvolum ut fra reguleringsplankart og bestemmelser, gitt at alle areal utnyttes til reguleringsgrense Eksempel på fordeling over bakken Eksempel på under bakken Areal BYA BYA Etasjer Brutto areal Bolig Kontor ForretningNæring BevertningAlmennytt Lager Parkering Totalt Kontor ForretningNæring Lager Parkering Totalt Reguleringsformål (m2) (%) (m2) (antall) (m2) B1 Bolig % , B/K1 Bolig/kontor % B/K2 Bolig/kontor % B/K3 Bolig/kontor % , B/K4 Bolig/kontor % , AKOMB1 Parkering/forretning/kontor % AKOMB2 Parkering/forretning/kontor % AKOMB3 Parkering/vareleveranse/lager % AKOMB4 Parkering/forretning/kontor % AKOMB5 Forretning/kontor/bevertning % AKOMB6 Forretning/kontor/bevertning % AKOMB7 Forretning/kontor/bevertning % AKOMB8 Forretning/kontor/almennyttig % GA Garasje % , Sum totalt Sum Hamar stadion Sum Fuglesethmyra Sum høyhuset Eksempel på utbyggingsvolum slik det gitt i illustrasjonsplanen og planbeskrivelsen Realistisk Realistisk Eksempel på fordeling over bakken Eksempel på under bakken Areal BYA BYA Etasjer Brutto areal Bolig Kontor ForretningNæring BevertningAlmennytt Lager Parkering Totalt Kontor ForretningNæring Lager Parkering Totalt Reguleringsformål (m2) (%) (m2) (antall) (m2) B1 Bolig , , B/K1 Bolig/kontor , B/K2 Bolig/kontor , B/K3 Bolig/kontor , , B/K4 Bolig/kontor , , AKOMB1 Parkering/forretning/kontor , AKOMB2 Parkering/forretning/kontor , AKOMB3 Parkering/vareleveranse/lager , AKOMB4 Parkering/forretning/kontor , AKOMB5 Forretning/kontor/bevertning , AKOMB6 Forretning/kontor/bevertning , AKOMB7 Forretning/kontor/bevertning , AKOMB8 Forretning/kontor/almennyttig , GA Garasje , , Sum totalt Sum Hamar stadion Sum Fuglesethmyra Sum høyhuset