Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt på GB 23/355 - Vestrusveien 6.

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/355 Saksmappe: 2011/ /2012 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt på GB 23/355 - Vestrusveien 6. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 16/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for deling av grunneiendom med GB 23/355, og for oppføring av ny bolig og garasje på den fradelte parsellen. Videre avslås søknad om dispensasjon fra byggegrense mot vei. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes dispensasjon for deling av grunneiendom med GB 23/355. Fradelt parsell skal benyttes til boligformål. Søknaden er mottatt 13. desember Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til landbruksområde i reguleringsplan for Eik/Sangvik. Reguleringsplanen er stadfestet 19. mai Bestemmelse det søkes dispensasjon fra: Byggegrense mot vei er vist på plankartet.

2 Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Planlagt bebyggelse kan utnytte eksisterende teknisk infrastruktur. Fortetning vil være i tråd med gjeldende praksis i kommunen. Det å kunne benytte eksisterende infrastruktur, vann- og avløpssystemer, lekeplasser etc. var argumenter som lå til grunn da kommunen vedtok prinsipper for fortetting av boligområder i Prinsippvedtaket gjelder imidlertid i eksisterende regulerte boligområder, og ikke i kommunens landbruksområder. Vi kan av den grunn ikke se at prinsippvedtaket kan legges til grunn i denne saken. Ingeniørvesenet har ingen planer om å overta veien. Det blir ingen trafikale problemer. Ingeniørvesenet har ingen merknader til tiltaket, og det er riktig som søker skriver at det ikke foreligger noen planer om å overta den private delen av Vestrusveien. Tomten egner seg godt til fradeling, både arealmessig og adkomstmessig. Etter administrasjonens vurdering, egner ikke tomten seg for deling til fortetting. I henhold til reguleringsplanen, tillates det ikke oppføring av nye boliger i området. I tillegg til dette, er det en byggegrense mot vei, som gjør at det kun blir et lite areal på ca 300 m², som kan bebygges. Både ny bolig og ny garasje blir liggende utenfor byggegrensen mot vei, og krever dispensasjon. Når det gjelder adkomst via Vestrusveien er denne uproblematisk. Alle naboer/ gjenboere er positive til tiltaket jf. vedlagte nabovarsel. Det er selvsagt positivt at naboer ikke har noen merknader til tiltaket, men dette kan ikke vektlegges som et argument i en dispensasjonsbehandling. Det er kommunal adkomstvei til eiendommen. Eiendommen får adkomst til en privat del av Vestrusveien. Erklæring foreligger. Det er godkjent flere boliger i området de senere år. Dette medfører riktighet. I henhold til reguleringsplanen for området, skal det være totalt 9 boliger i området, se vedlagte kart som viser hvilket område vi refererer til. Det er imidlertid oppført 12 boliger. Boligene på GB 23/705, 23/418 og 23/698 er kommet i tillegg til de 9 innregulerte boligene. Eiendom med GB 23/698 ble fradelt fra GB 23/384 (Vestrusveien 7) og 23/418 i 1988, på vilkår om at bebyggelsen ble plassert innenfor byggegrense mot vei. I vedtaket ble det opplyst at kommunen i sitt opprinnelige forslag til reguleringsplanen for Eik-Sangvik, hadde lagt inn atskillig større områder til boligformål, enn hva den stadfestede planen viser. Landbruksmyndighetene var imidlertid ikke den gang innstilt på å akseptere kommunens forslag, og for å få gjennomført reguleringsarbeidet ble planen stadfestet slik den er i dag. Dispensasjon for deling av eiendommen ble innvilget. Det ble i 1990 gitt dispensasjon for deling av grunneiendom med GB 23/380. Samme år ble det gitt tillatelse til oppføring av bolig på den fradelte parsellen, som i dag har GB 23/705. Som begrunnelse for dispensasjonen ble det lagt til grunn at ny bolig ville bli liggende i nær tilknytning til eksisterende bebyggelse, samt at det var gitt tilsvarende dispensasjon for deling av GB 23/384, Vestrusveien 7.

3 Eiendom med GB 23/418, ble fradelt til boligformål i Det ble i 2007 søkt dispensasjon for oppføring av bolig på eiendommen. Administrasjonen innstilte negativt til søknaden, og opplyste om at kommunen de siste årene hadde hatt en svært restriktiv holdning til å godkjenne nye boliger i landbruksområde i reguleringsplanen for Eik Sangvik. Det var ønskelig at en videre utbygging av området skulle skje gjennom plan, og ikke gjennom dispensasjon, slik at alle forhold vedrørende vann og avløp, lekeplasser, friområder etc. ble ivaretatt. Plan- og miljøutvalget innvilget imidlertid dispensasjonen, og begrunnet vedtaket med at tomta var fradelt til boligformål, at kommuneplanen viste byggeområde, at eksisterende infrastruktur kunne benyttes, og at alle naboer var positive. Videre var det fra landbrukskontoret uttalt at boligen ble liggende mer enn 40 meter fra landbruksarealer, og at tiltaket således ikke ville påvirke landbruksinteresser. Hvorvidt disse sakene gir presedens for gjeldende sak blir tatt stilling til i administrasjonens samlede vurdering. Uttalelser fra annen myndighet: Landbruksmyndighetene i Søgne Kommune har ingen merknader til tiltaket. Miljøvernleder i Søgne Kommune har ingen merknader til tiltaket, men viser til førevar prinsippet, når det gjelder deling av områder regulert til landbruk i Eik Sangvikplanen. Dette siden kommunen har hatt flere søknader som er avslått innenfor planområdet. Ingeniørvesenet i Søgne kommune opplyser om at det ikke foreligger planer for overtakelse av den private delen av Vestrusveien, og har ingen merknader til tiltaket. Fylkesmannen i Vest Agder råder kommunen til å avslå søknaden, da fortetting i landbruksområdene bør skje gjennom plan og ikke ved dispensasjon. De viser også til at bebyggelsen kommer svært nær dyrka mark. Administrasjonens samlede vurdering: Opplysning: Det er i landbruksavdelingens uttalelse sagt at eiendommen er avsatt som byggeområde i kommuneplanen, og at området derfor er unntatt fra hensynene i jordlovens 12. Ettersom eiendommen er regulert til jordbruk kan det se ut til at uttalelsen er gitt på feil grunnlag. Dette er imidlertid avklart med landbrukssjefen, som opplyser at eiendommen er liten, og at det ikke drives jordbruk på eiendommen. Jordlovens 12 kommer av den grunn ikke til anvendelse, og uttalelsen kan opprettholdes. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Fortetting skal i hovedsak skje gjennom planarbeid. Kommunen har vært positive til fortetting gjennom dispensasjon, i regulerte byggeområder, som er ferdig utbygget. Omsøkte område er imidlertid et jordbruksområde, hvor det ikke legges opp til fortetting. Vi minner om at kommunen ikke bør dispensere fra planer hvor statlige myndigheter, her Fylkesmannen i Vest Agder, har uttalt seg negativt til søknaden.

4 Det er gitt flere dispensasjoner for deling til fortetting i området. Disse sakenes historie er beskrevet overfor. Vi kan likevel ikke se at disse sakene skaper presedens for gjeldende sak av følgende grunner: Eiendom med GB 23/698 ligger mellom eksisterende boliger og vei, og grenser ikke til jordbruksarealer. Dispensasjonen ble gitt på vilkår om at bebyggelsen skulle oppføres innenfor byggegrense mot vei. Når det gjelder bygningen, plassert utenfor byggegrensen mot vei, vil vi informere om at dette er en pumpestasjon. Eiendom med GB 23/418, ble fradelt som boligtomt allerede i Eiendom med 23/380 er den av sakene som er mest sammenliknbar med gjeldene sak, ettersom denne også ligger inn mot jordbruksarealer. Det er likevel viktig å understreke at omsøkte parsell blir så liten i areal, at omsøkte bygninger vil bli liggende utenfor byggegrense i vei og således kreve ytterliggere dispensasjon. Med bakgrunn i overnevnte punkter kan vi ikke se at søker kan påberope seg krav om likbehandling. En dispensasjon i dette tilfelle, vil kunne skape presedens for tilsvarende saker i kommunens jordbruksområder. Kommunen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke oppfylt, og dispensasjonssøknaden avslås Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt 2 Søknad om dispensasjon fra byggegrense mot vei 4 Kart 5 Skisseforslag 6 Uttalelse fra miljøvernleder i Søgne Kommune 7 Uttalelse fra landbrukskontoret i Søgne Kommune 8 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder. 9 Uttalelse fra ingeniørvesenet i Søgne Kommune 11 Reguleringsplankart 12 Reguleringsbestemmelser 13 Kart med påtegnet boligområdet 13 Oversiktskart

5 SOCNI Ko mu Jan Ole Dalane Sentrusveien Søgne 3 EIS Søgne kommune Arealenheten, byggesak Postboks SØGNE Søgne SØKNAD OM D1SPENSASJON. Det søkes med dette om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel, formål: Reguleringsplan/bebyggelsesplan: for Eik/ Sangvik Plan- og bygningsloven Vegloven Annet: Dispensasjonen gjelder: Fradeling av boligtomt fra gnr. 23 bnr. 355 Vestrusveien 6- Søknad om dispensasjon t-ra planen for fradeling av boligtmt. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: (jfr. PbL kapittel 19. Se baksida)» Tomten egner seg godt for fradeling, både sol, areal og adkomstmessig.» Planlagt bebyggelse kan utnytte eksisterende infrastruktur.» Fortetning er i tråd med kommunal praksis. Det er flere eiendommer i området som er skilt ut.» Det er ingen merknader fra naboer/ gjenboere til tiltaket. Med hilsen ) Vedlegg. 46'

6 Jan Ole Daland Sentrumsveien Søgne Søgne Kommune Arealenheten PB Søgne SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN VEDR. FORMÅL I FORBINDELSE MED EIENDOMSDELING AV GNR. 23 BNR. 355 TIL BOLIGFORMÅL På vegne av grunneier av Vestrusveien 6 søkes det om tillatelse til å fradele del av eiendom gnr. 23 bnr. 355, Vestrusveien 6. Arealet som søkes fradelt har et totalt areal på ca 850 m2 og ligger vest for eksisterende bolighus. Området er i reguleringsplan for Eik/ Sangvik definert som landbruksområde. Planlagt bebyggelse kan utnytte eksisterende teknisk infrastruktur. Fortetning vil være i tråd med gjeldende praksis i kommunen. Det er godkjent flere boliger i området de senere år. Tomten egner seg godt til fradeling, både arealmessig og adkomstmessig. Alle naboer/ gjenboere er positive til tiltaket jf. Vedlagte nabovarsel. Det er kommunal adkomstvei til eiendommen. Situasjonsplan og tegning av bolig ligger vedlagt. Vi ser frem til positiv og rask behandling av søknaden. Gebyr for søknad sendes søker Jan Ole Daland Vedlegg: Søknad om deling av eiendom m/ dispensasjonssøknad Nabovarsel Situasjonsplan med inntegnet bolig Tegning

7 (3C:iNE L Ok CtieinCe (navn) i l DES (adresse).(poststed) Søgne kommune Arealenheten, byggesak Postboks SØGNE SØKNAD OM DISPENSASJON. Det søkes med dette om dispensasjon fra Kommune lanens arealdel, formål: Regulerings lan/bebyggelsesplan:. tcsc. nrk. Plan- og by nin sloven Ve loven Annet: Dispensasjonen gjelder: -9-.:errztcs kon (-yct ut.,1/41..orptfa... Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: (jfr. Pbl. kapittel 19. Se baksida) emtktit-2-en+ ovrk Isen QIQ get/e- Vedlegg.

8 pki ric ynninnn; Søknad orn dispensasjcn Dispens.:.sjon krever grunn2itt ;Anad. Før ccitak tre:yes, skal naboer varsles p den nte:isolu nevni i å Srrskilt varsel e: likevel ikke noc1vendi2 når dispensasionssoknad fremmes samtidic, med soknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når soknaden åpenbart ikke berorer naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berort, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. I kraft 1 juli 2009, se Dispensasjonsyedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rarnmer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. I kraft 1 di se Endret veci lov 6 rna nr Midlertidig dispensasjon Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. kraft 1 9)1, se Dispensasjonsmyndigheten Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. I krall 1 jui se 34-1

9 X X X W X X P1 \

10 - 1[77-1 ierri rrrii Sir - I - I = - - =lr _ Fasatie syci-vesz r dittblia Vt;i< Enebolig gr.br.nr: del av. 23 (355 navn- Jan Ole Dalene Vestrusveien tlf: nitv.adr: Tangvn, 4640 Søgne BYGG-TEGNING

11 urettmessig brukes eller 1 ',^4^,,ane _ ±3±! frincm rejir irni In -W Faearin nvitant Skisseforslag FORETAK TEGN tegner: I Nrnsen dato: tittel: planer I snitt ut: mobik målestokk: 1:100 : elato: rev; BYGG-TEGNING nalis k-11# '[~411w

12 Denne tegning er min eienoom, og ma acke urettmessig brukes eller etterliknes. pir leas inriewark als takendu Sov : Sov Loftste K.:1 isalsoisolsoi Sov Sov Lttg.iman SnItt FORETAK TEGN zavaer tatin 5;" ; 2 tlt inabik milastok/c 1:100 tlfar date : tacgs meneenr-

13 AREALENHETEN Mottakskontroll Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2011/ /2012 Helge Reisvoll 23/ Uttalelse - Fradeling av boligtomt - GB 23/355 - Vestrusveien 6 Miljøvernleder har ikke vesentlige merknader til omsøkte tiltak. Det som imidlertid må vurderes er førevar prinsippet, når det gjelder deling av områder regulert til landbruk, i Eik- Sangvik planen. Vi har hatt flere søknader som er avslått. Ved å gi tillatelse i denne saken vil vi kunne få flere saker som må vurderes på nytt og i lys av gitte tillatelser. Tiltaket er vurdert i henhold til naturmangfoldloven s 8 til 12. Disse paragrafene omhandler kunnskapsgrunnlaget, føre-var-prinsippet, den samlede belastningen på økosystemet, kostnader ved miljøforringelse som skal bæres av tiltakshaver og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Med hilsen Helge Reisvoll plan og miljø Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: Web: Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: MVA

14 NOTAT Søgne, Mottakskontroll Saksnr Snr: 2011/ Arkivnr Lnr: 3442/2012 Ark: 23/355 /WEBE Angående fradeling av boligtomt - GB 23/355 - Vestrusveien 6 Eiendommen er regulert til boligbygging i kommuneplan ut i fra det fagleder landbruk kan se, og den er derfor unntatt fra hensynene i jordlovens 12. Fagleder landbruk har ingen ytterligere merknader, da tiltak ikke vil føre til merkbare endringer, jfr. dagens situasjon. Med hilsen Wenche Anita Bergum fagleder landbruk Saksbehandler: Wenche Anita Bergum / Tlf.nr:

15 Fylkesmannen i Vest-Agder Saksbehandler: 0Ie-Johan Eik TI.: Deres ref.: 2011B582 Vår dato: Vår re.012/699 Arkirkode: Søgne kommune Postboks Søgne Vestrusveien 6 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for deling av boligtomt, gnr. 23 bnr 355 Vi viser til kommunens e-postsending av Søknaden gjelder deling av bebygd boligtomt som er oppmålt til 1991,7 m2. Deling fører til en ny ubebygd tomt på ca. 850 m2. Den nye tomta skal benyttes til holigformal. Eiendommen med unntak av bolighuset er i reguleringsplan for Eik- Sangvik fra 1982 del av regulert landbruksområde. Eksisterende bolighus er imidlertid regulert til byggeområde for bolig. Fradeling av ny boligtomt krever dispensasjon fra landbruksformålet. Gjeldende kommuneplankart viser hele eiendommen som del av eksisterende byggeområde med krav om reguleringsplan før ytterligere utbygging kan finne sted. Imidlertid har kommuneplankartet en skravur som sier at det er reguleringsplanen fra 1982 som skal gjelde. Forslag til ny kommuneplan viser ikke endringer i forhold til gjeldende plan med unntak av at området omfattes av hensynssone landbruk. Omsøkte eiendom grenser til dyrka mark registrert som del av svært viktig landbruksområde. For å unngå konflikter mellom boligbebyggelse og landbruksdrift, bør det generelt være noe avstand. Gjeldende kommuneplan har eks.vis en retningslinje som sier at avstanden i LNFområde mellom bolig 02 landbruksareal skal være minst 20 meter. I dette tilfellet er foreslatt bolig på tomta vist 4 meter fra grensen til dyrka mark. Selv om den nye boligtomta framstår som en naturlig fortetting av et eksisterende boligfelt, gjelder det strerme nasjonale føringer som skal sikre den dyrka marka. Fylkesmannen mener derfor at en deling av eiendommen - for å opprette ytterligere en bolig - ikke bør skje ved dispensasjon, men avklares når gjeldende plan skal revideres. Vi må derfor gi kommunen råd om å avsla søknaden. Med hilsen s omassen tei) 01 olv Eik plankoordinator seniorra giver Kopi til: lan Ola Dalene Sentrumsveien Søgne Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand Besoksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post posunottak@fooa.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden Kostiansand Iljenoneside Telefon Telefaks Org.nr. N

16 NOTAT Søgne, Mottakskontroll Saksnr Snr: 2011/ Arkivnr Lnr: 6937/2012 Ark: 23/355 /OLGA Svar på anmodning om uttalelse vedrørende fradeling av boligtomt - GB 23/355 - Vestrusveien 6 Viser til din henvendelse datert : Som du sier så vil en avkjørsel måtte munne ut på privat vei. Det foreligger ingen planer om kommunal overtagelse av den delen av Vestrusveien som er privat. Ingeniørvesenet har ingen merknader til at det etableres en ny avkjørsel til den private delen av Vestrusveien. Denne uttalelse er gitt i medhold av vedlegg 3 til dnr. 1 i mappe 2011/3582. Med hilsen Ole Gunnar Gauslå ingeniør Saksbehandler: Ole Gunnar Gauslå / Tlf.nr: Kopi til: Tor Otto Kjær

17 Målestokk 1:1000

18

19 Målestokk 1:2000

20 Målestokk 1:3000