Årstad, gnr. 18, bnr. 350 mfl., Fredlundveien. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /89 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HELY Årstad, gnr. 18, bnr. 350 mfl., Fredlundveien. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Plottaplan AS fremmer på vegne av Wahl Eiendom Boligutvikling AS planforslag for et område ved Fredlundveien i Årstad bydel. Hovedmålet med planforslaget er å legge til rette for nye boliger. Atkomst er via Fjøsanger, Grønnestølsveien, Løbergsveien og Fredlundveien. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto over planområdet. I reguleringsplanen Mindereguleringen (plan- ID ) er planområdet regulert til bebyggelse og vei. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010, plan- ID ) er området satt av til bebyggelse og anlegg. Følgende plangrep er foreslått: Boligbebyggelse. Planområdet foreslås bebygd med rekkehus. Ny bebyggelse ønskes løst i form av to felt. I delområdet BBB1 er det vist en maksimal utnyttingsgrad på % -BRA = 107 %, hvilket gir rom for inntil 543,3 m 2 BRA. Maksimal kotehøyde = + 63,5 m. Ønsket utnyttingsgrad for delområdet BBB2 er % -BRA = 140 %, hvilket gir rom for inntil 1266 m 2 BRA. Maksimal kotehøyde = + 66,5 m. Foreslått utnyttelse vil gi rom for i alt ca. 11 boenheter. Parkering for ny bebyggelse er foreslått løst under bakken i delområdet BBB2. Det settes av 24 parkeringsplasser for sykkel og 13 parkeringsplasser for bil. Side 1 av 12

2 Uteoppholdsareal. Det settes av minimum 75 m 2 felles uteoppholdsareal pr. enhet. Privat uteoppholdsareal ønskes løst på tak, balkong og på bakken. I planforslaget legges det til rette for to arealer for lek (BKL1 og BKL2) og et felles uteoppholdsareal (BUT). Totalt areal er 721,5 m 2. Vegsystem. Det legges i planforslaget til rette for en oppstramming av eksisterende vegkryss mellom Løbergsalleen/ Grønnestølsveien og Fjøsangerveien. Det innebærer et ett nytt fortau (o_sf3) på nordsiden av Grønnestølsveien. Det vises til Figur 6, side 7. Løbergsalleen og Fredlundveien foreslås videreført lik eksisterende situasjon, med unntak av frisiktsoner som må opparbeides og sikres. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 9 private merknader og 4 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene fra høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Arkitektur og estetikk - Areal og transport, herunder trafikksikkerhet og avfallshåndtering - Statusoppdatering vedrørende barne- og skolekapasitet - Uteoppholdsareal med kvaliteter I de private merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Utnyttelsen er for høy (områdets egenart, økt innsyn, tap av lys og utsikt) - Overvannsproblematikk og underdimensjonert avløpsnett - Trafikale utfordringer, herunder trafikksikkerhet (skoleveg) - Negativ til foreslått atkomstveg og opparbeiding av frisiktsone - Det stilles spørsmål ved behovet for gangveg SSG2 - Området blir benyttet til lek. Ønsker at denne bruken videreføres. Innkomne merknader og uttalelser ved begrenset høring Til offentlig ettersyn stilte Statens vegvesen (SVV) krav om at planområdet skulle utvides til å omfatte hele krysset mellom Grønnestølsveien og Fjøsangerveien. Dette for å kunne vurdere oppgradering og trafikksikringstiltak av krysset. Som en konsekvens av overnevnte ble det gjennomført en begrenset høring for den deler av planområdet. Det vises til figur 6. Berørte parter er forelagt endringene med revidert plankart, bestemmelser, uttalelsen fra SSV og fagnotat til 1. gangsbehandling. Det kom inn 1 private merknader og 2 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Statens vegvesen aksepterer foreslått vegløsning. Trafikketaten ber om at det medtas et rekkefølgekrav om etablering av fortau på nordsiden av Grønnestølsveien, fra Fjøsangerveien til Løbergsalleen. Grunneiere av gnr/bnr 17/195 og 17/14 er kritisk til utbyggingsplanene. De påpeker at foreliggende planforslag med stor sannsynlighet vil føre til at utbyggingsplanene for gnr/bnr 17/195 ikke vil la seg gjennomføre. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 12

3 Endringer etter offentlig ettersyn/ begrenset høring Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg E. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Utnyttelsesgrad (%-BRA) for felt BBB1 og BBB2 er redusert fra henholdsvis 112 og 150% til 107 og 140%. Parkeringskrav er justert ned. Bestemmelser vedrørende arkitektur/ volum er konkretisert ytterligere. Planområdet er utvidet til å omfatte hele krysset mellom Grønnestølsveien og Fjøsangerveien. Det vises til avsnitt «Atkomstveg». Fredlundveien. Formål annen veggrunn (o_svg2) er tatt ut og erstattet med fortau (o_sf1). Fortau langs Løbergsalleen er forlenget mot nord. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttingsgrad Planforslaget viser en utnyttingsgrad på henholdsvis 107 % (felt BBB1) og 140 % (felt BBB2). I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er planområdet vist som bebyggelse og anlegg. Utnyttelsesgrad er satt til % BRA = 60 %. Samtidig åpnes det opp for en differensiert utnyttelsesgrad mellom %, jamfør punkt 23. I vurderingen skal det blant annet legges til grunn god kollektivdekning og sykkelruter samt hensyn til områdets kvaliteter. Til 1. gangsbehandling var fagetaten kritisk til om planområdet vil tåle den utnyttelsen det ble lagt opp til. Det ble vist til hensynet til eksisterende bebyggelse og krav til uteoppholdsareal. Forslagstiller ble også bedt om å begrunne argumentasjonen om at planområdet ansees å ha en sentral plassering i forhold til kollektivdekning. Figur 2 viser en oversikt over holdeplasser for buss og bybanestopp i nærheten av planområdet. I følge planbeskrivelsen går det busser fra Fjøsangerveien hvert 5 10 minutt i rushtiden. Det påpekes også at gangavstand til det fremtidige bybanestoppet 1 ved Mindemyren sør vil være på ca. 425 meter. For å kunne betrakte et område til å ha nær tilknytning til en viktig kollektivåre, stilles det i KPA 2010 vilkår om akseptabel gangavstand, frekvens på kollektivtilbudet og fremkommelighet til holdeplass. Det vises til Strategi for Figur 2: Oversiktskart med holdeplasser for buss (oransje) og bybanestopp (gul). kollektivtrafikk bystyresak 12/07 (side 6/7), hvor det fremgår at stamruter og hovedruter skal ha en frekvens på 10 minutter eller bedre på dagtid hverdager (om lag som bybane). 1 Endelig plassering av holdeplasser vil skje gjennom reguleringsplanarbeidet knyttet til Bybane Vest. Side 3 av 12

4 Etter fagetatens vurdering er det kun et fåtall av bussrutene som har avganger hvert 10. min i rushtiden, noe som medfører at linjene kun samlet sett kan gi en tilfredsstillende dekning. Dette vil imidlertid bedres når bybanen mot Fyllingsdalen bygges ut. Det vises til boks. Utbygging av for gang- og sykkelvegtrasé, Osbanetraseen, vil også bedre forbindelser til områder i sør/ sentrum. Til 2. gangsbehandling er andel BRA bolig redusert med ca. 132,8 m 2 BRA (ca. 1 boenhet) 2 og andel felles uteoppholdsareal er økt med ca. 43 m 2. Det vises til tabell 1. Som følge av overnevnte kan fagetaten anbefale foreslått utnyttingsgrad. Det vises til avsnitt «arkitektur og estetikk» og «felles uteoppholdsareal» for øvrige kommentarer. Bybanen fra sentrum til Fyllingsdalen, fremdrift: : Planprogrammet ble behandlet i komité for miljø og byutvikling (sak ). Reguleringsplanen for sentrum - Fyllingsdalen kan bli vedtatt i Dersom prosjekteringen starter opp parallelt med regulerings-arbeidet kan byggearbeidet starte i Bolig bebyggelse 1. gangsbehandling 2. gangs behandling Endring Felt BB1 (BRA) 112 % / 581,3 m % / 543,3 m 2-5 % / 38 m 2 Felt BB2 (BRA) 150 % / 1360,8 m % / 1266 m 2-10 % / 94,8 m 2 Boenheter enhet Felles uteoppholdsareal f_but 235,8 m 2 238,4 m 2 + 2,6 m 2 f_bkl1 og 2 og f_but 442,7 m 2 483,2 m2 + 40,5 m 2 Tabell 1: Endringer av bruksareal (BRA) og felles ute oppholdsareal til 1. og 2. gangsbehandling. Estetikk og byggehøyder Tilpasning til nabobebyggelsen/ takform er detaljert ytterligere til 2 gangsbehandling. Det vises blant annet til vedlegg D «Retningsgjevande prosjekt». Planområdet ligger i et hellende terreng (øst/vest). Nærområdet består av en variert typologi med boligbebyggelse (rekkehus, Figur 3: Utklipp av snitt (vedlegg D). Eksisterende bebyggelse er vist med grå farge. eneboliger) fra ulike tidsperioder. De fleste boligene er oppført med saltak/ pulttak (2 etasjer + loft). I illustrasjonsplanen er det vist en husrekke i felt BBB1 (4 enheter) og to husrekker i BBB2 (totalt 7 enheter). Maksimal kotehøyde for felt BBB1 og BBB2 er henholdsvis satt til kote +63,5 og 66,5, hvilket vil si at bebyggelsen kan få en høyde inntil 12,5 meter i felt BBB2 og 9,5 meter i felt BBB1 3. Deler av den øverste etasjen vil bli benyttet til takhager. Dette vil tilsi at hoveddelen av bebyggelsen kan bli inntil 9 meter (3 etasjer). Det vises til figur 3. Takoppbygg, i tilknytning til takhager, kan maksimalt utgjøre 35 % av bygningens takflate. 2 I følge planbeskrivelsen utgjør samlet BRA bolig 1182, m 2. 3 Byggehøyden satt ut fra kote Det vises til planbeskrivelsen. Side 4 av 12

5 Forslått bebyggelsesstruktur vil med stor sannsynlighet føre til at deler av eiendommene/ bebyggelsen i øst vil miste kveldsol (fra kl. 18) i mai og juni måned. Løvstakken skyggelegger nærområdet fra ca. 19:30 20:00. Nabo i nord får reduserte solforhold på deler av utearealene i mars (fra ca. kl. 15.). Planlagt bebyggelsen vil imidlertid ikke gi skyggeutslag i mai og juni måned. Det vises til vedlegg D. For eksisterende situasjon vises det til side 16 i planbeskrivelsen (vedlegg C). Fagetaten vurderer forslått plangrep (rekkehus) til å være hensiktsmessig og rimelig godt tilpasset strøket planområdet er en del av. I henhold til forslag til bestemmelser, punkt 5.1.2, skal bebyggelsen oppføres med variasjon i fasaden, og bygg innenfor felt BBB2 skal sakses. Takhage og takoppbygg skal utformes slik at utearealene sikres mest mulig sol og utsyn, samtidig skal de skjermes for sjenerende innsyn. Takhagene skal også utformes slik at de i størst mulig grad hindrer innsyn til naboeiendommene. I planforslaget åpnes det opp til at forstøtningsmurer, trapper, gjerder og samferdselsanlegg inntil eiendomsgrensen. Tiltakene skal oppføres i varige materialer med kvaliteter som harmonerer med bygningene og felles uteoppholdsarealer. Synlige forstøtningsmurer skal oppføres/kles i naturstein eller tilrettelegges for vertikal tilplanting i form av «grønne vegger» eller klatrevekster. Balkonger, utkragede bygningsvolum og lignende tillates oppført inntil 2,5 m ut over formålsgrensen med minimum 5 m fri høyde og minimum 4 m avstand fra eiendomsgrense. Avstand mellom eiendomsgrensen i øst og felt BBB2 og BBB3 er 3,5 meter. Fagetaten anbefaler ikke en større utkraging enn 1,4 meter. Barn og unges interesser Hoveddelen av planområdet (gnr/ bnr 18/ 350) er i dag ubebodd, og i lag med deler av gnr/ bnr 18/ 222 utgjør disse arealene et av de siste åpne grønne arealene i nærområdet. I følge planforslaget er det ikke registrert spor av lek innenfor planområdet. Løbergstien barnehage holder til like i nærheten. Styrer ved barnehagen har opplyst at barnehagen benytter noen trær på naboeiendommen gnr 18 bnr 222 og at barnehagen en sjelden gang går over eiendommen gnr 18 bnr 350, men eiendommen benyttes ikke til lek. I planbeskrivelsen er det gjort rede for hvilke muligheter (møteplasser o.l.) det er i området. Det vises til vedlegg C, side 20. Fagetaten vurderer barn og ungens interesser til å være i varetatt. For øvrige kommentarer vedrørende krav til felles uteoppholdsareal vises det til etterfølgende avsnitt. Side 5 av 12

6 Felles uteoppholdsareal Planområdet ligger på østsiden av Løvstakken, noe som medfører dårlige solforhold på kveldstid. I tillegg utgjør nivåforskjell innenfor planområdet ca. 12 meter 4, hvilket medfører utfordringer knytt universell utforming og skyggeutslag fra planlagt/ nærliggende bebyggelse. Felles uteoppholdsareal er foreslått løst i form av 3 felt. Det vises figur 4 og tabell 2. I forslag til bestemmelser, punkt 5.4, er det satt krav til opparbeiding av lekeplass for små barn, møblering, beplantning mm. Feltet f_blk2 (nr. 1) ligger delvis innenfor gul støysone, og i følge vedlagt rapport må det settes opp en støyskjerm for å sikre tilfredsstillende støyverdier. Forslag til bestemmelser, punkt 5.4.5, sikrer at støyskjermen skal oppføres i transparent materiale for å redusere skyggeutslaget. Atkomst til lekearealet fra sørvest er sikret med port og fortau (o_sf1). Figur 4: Jevndøgn kl. 15:00. Areal satt av til fellesuteoppholdsareal er vist med grønn farge. Det vises til tabell 2. I følge forslag til bestemmelser, punkt 5.6.2, skal det innenfor felt f_but legges til rette for løfteplattform for bevegelseshemmede og sykkelparkering under tak. I vedlagt illustrasjonsplan er sykkelparkering (ca. 31 m 2 ) løst som en del av terreng.tilpasningen på Felt (nr.) Sum tomten. Det forutsettes at parkeringssystemet etableres i 2 høyder. Det vises til figur 5. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått løsning. Som det fremkommer av tabell 2, vil de ulike arealene samlet sett kunne innfri kvalitetskravene i KPA 2010, punkt 10. Det vises for øvrig til punkt i forslag til bestemmelser som sier at kravene til uteoppholdsareal skal gå foran tillatt utnyttelsesgrad. Sol jevndøgn kl. 15 (50 %) Stigning < 1:3 Stigning < 1:3 med sol jevndøgn kl. 15. Krav (11 enheter) BKL1 (1) 159, BKL2 (2) 323, ,2 247,8 BUT (3) 238,4 14, ,5 Sum 721,5 321,2 603,2 290,3 Tabell 2: Oversikt antall boenheter og krav til felles uteoppholdsareal (m 2 ). Figur 5: Utsnitt av f_but (nr. 3). Sykkelparkering er foreslått løst på nordsiden av feltet. Det skal settes av minimum 75 m² privat uteoppholdsareal. I prosjektet er bygningsvolumene utformet slik at hoveddelen av uteoppholdsarealet er løst på tak (takhager) og balkong. Dette for å sikre uteareal med gode solforhold. Arealene skal holdes adskilt ved oppføring av levegg, vegetasjonsskjerm eller liknende. Det vises til punkt i forslag til bestemmelser. Grunnet eksisterende solforhold og terrengform anbefaler fagetaten forslaget om å legge hoveddelen av privat uteoppholdsareal til tak / balkong. I følge vedlagt støyrapport (16/3 2015) må deler av takhagene må skjermes for støy. Fagetaten påpeker at bebyggelsesstrukturen er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Som følge av dette må det medtas en ny bestemmelse som sikrer at et eventuelt støyproblem ved takhagene utbedres. Det visest forslag til bestemmelser, punkt 3.1. k+ 57 k Det telles fra k+ 49 til k+61. Det vises til snitt, vedlegg D. Side 6 av 12

7 Trafikkløsninger Atkomstveg Atkomst til planområdet er foreslått løst fra Fredlundveien via Løbergsalleen, Grønnestølsveien og Fjøsangerveien (E39). Traseen mellom Fredlundveien og Grønnestølsveien er kommunal veg. Vegsystemet består av smale veger, med til tider mye trafikk og gateparkering. Eksisterende fortau langs Løbergsalleen og Grønnestølsveien er henholdsvis på ca. 1,5 og 2 meter. I følge utført trafikkanalyse vil foreslått utbygging føre til at årlig døgntrafikk (ÅDT) øker med 50-60/ ca. 46 bilturer i døgnet, hvilket vil gi en trafikkvekst på ca. 12 prosent. Følgende tiltak er foreslått for å bedre trafikksituasjonen: Krysset mellom Løbergsalleen/Grønnestølsveien og Fjøsangerveien er foreslått med endret linjeføring etter normaler i N100. Det legges til rette for sammenkobling av gang- og sykkelveg langs Fjøsangerveien og et nytt fortau langs nordsiden av Grønnestølsveien. Det vises til figur 6. Rekkefølgekrav som skal sikre at frisiktsoner blir opparbeidet/sikret før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigstilling. Tiltakene ovenfor innebærer justeringer på nord- og sørsiden av Grønnestølsveien: Deler av eiendom gnr/ bnr 17/ 195 er avsatt til kjøreveg (o_skv) og fortau (o_sf3 og o_sgs1). Som en konsekvens må uthus (deler av det), murer/vegetasjon, postkasser flyttes. Deler av eiendom gnr/ bnr 17/ 52 er avsatt til annen veggrunn (o_svt) og fortau (o_sf4 og o_sgs2), for å sikre frisiktsone for gående og syklende langs Fjøsangerveien. Foreslått plangrep vil trolig medføre at det ikke lenger er mulig å parkere nord for eksisterende bygg. Det vises til Handlingsplanen for trafikksikkerhet (link), hvor det er avsatt midler til å oppruste deler av Grønnestølsveien. I følge trafikketaten er planen å etablere et fortau på nordsiden av Grønnestølsveien. Tiltaket tar utgangspunkt i eksisterende vegbane med grøft. Forslaget tilsvarer vegløsningen som lå ute til offentlig ettersyn, se figur 6. Figur 6: Utsnitt av plankart før/ etter begrenset høring. Trafikketatens forslag tilsvarer vegløsningen som var vist til offentlig ettersyn. Til offentlig ettersyn Til begrenset høring Planforslaget som nå fremmes, er utarbeidet i henhold til uttalelsen til Statens vegvesen og vil medføre grunnerverv. Trafikketaten støtter foreslått løsning, men anmoder at det stilles rekkefølgekrav knytt til opparbeiding av offentlig vegareal. Etter fagetatens vurdering bør kryss mellom Grønnestølsveien og riksveg E39 Fjøsangerveien oppgraderes uavhengig om Side 7 av 12

8 foreliggende planforslag blir realisert. Det vil sådan være urimelig å kreve at forslagsstiller skal dekke kostnadene til både utarbeidelse av plangrunnlag og opparbeidelsen av fortau/ gang- og sykkelveg i sin helhet. Trafikketaten påpeker at det innenfor nåværende handlingsplan ( ) ikke er satt av nok midler til å gjennomføre tiltakene som nå fremmes. Dette kan føre til at det vil ta lengre tid før utbedringene blir gjennomført. Dette vil igjen gå utover de som ferdes i området. Det vises til eksisterende kryss Fredlundveien Løbergsalleen. I Statens vegvesens håndbok N100 er det satt krav til utforming, bygging og vedlikehold av avkjørsler/ kryss. For veger med fartsgrense 50 km/t er kravene til frisiktsone 45mx4m. Det vises til foreliggende plankart. Eier av gnr/ bnr 18/ 304 er bekymret for hvilke konsekvenser dette til få får deres eiendom. Det vises til figur 7. Figur 7: Eksisterende kryss mellom Fredlundveien og Løbergsalleen. Siktforholdene mot venstre er dårlige. Gnr/bnr 18/304 Fagetaten har forståelse for at grunneier ikke ønsker å ta bort/ beskjære deler av hekken. Fri sikt i kryss vurderes imidlertid til å være et nødvendig sikkerhetstiltak for gående og kjørende. I den sammenheng er det mulig at hekkens høyde allerede er i konflikt med kravene til frisiktsoner. Fredlundveien/ Øvre Fredlundveien betjener et større boligområde og eksisterende veg er smal og uten fortau. Opparbeidelse av frisiktsoner er fremmet som et rekkefølgekrav (punkt 3.1.1). Fagetaten anbefaler utbygger å gå i dialog med berørte parter. I den sammenheng bør utarbeides en avtale som sikrer at områdene settes i stand etter avsluttet anleggsperiode. Privatrettslige forhold kan ikke sikres i en plansak. Løbergsalleen skal videreføres lik eksisterende situasjon, med unntak av opparbeiding av frisiktsoner. Forslagstiller har uttrykt at de ikke ønsker å legge til rette for lengre og bredere møteplasser, da dette vil føre til større terrenginngrep i eksisterende areal. Disse arealene er bebygget og/ eller benyttet som utearealer til boliger. I foreliggende trafikkanalyse påpekes det at eksisterende avkjørsler i Løbergsalleen kan fungere som møteplasser. Til 1. gangsbehandling stilte fagetaten spørsmål om det bør stilles ytterligere krav. Trafikkmyndighetene har ikke stilt ytterligere krav til 2. gangsbehandling. Fagetaten slutter seg til foreslått grep. Parkering I henhold til KPA 2010 ligger planområdet innenfor parkeringssone P4. I følge planbeskrivelsen utgjør samlet BRA bolig 1182, m 2. Dette tilsier at det skal etableres 17 parkeringsplasser for bil. Forslagstiller ønsker å legge til rette for 13 parkeringsplasser for bil, herunder 2 gjesteparkeringsplasser og 1 parkeringsplass pr. boenhet. Parkering er foreslått løst under bakken i delområdet BBB2. Det skal tilrettelegges for strømuttak. Forslaget blir begrunnet med sentral beliggenhet og nærhet til fremtidig busstopp. Gangavstand til fremtidig bybanestopp ved Mindemyren/ øvrige busstopp er ca. 500 meter. Fagetaten anbefaler at parkeringsdekningen blir redusert med totalt 4 parkeringsplasser. Det vises til avsnitt «utnyttingsgrad». Det legges til rette for 24 parkeringsplasser for sykkel, hvilket er i henhold til KPA 2010, punkt 15. Sykkelparkering ønskes løst innenfor BUT (felles uteoppholdsareal). Fagetaten anbefaler at foreslått løsning legges til grunn for vedtaket. Det vises til avsnitt «felles uteoppholdsareal» for øvrige kommentarer. Side 8 av 12

9 Gangforbindelser Det går noen stier gjennom området som fungerer som snarveg for Fredlundveien 15, 17 og 19 og som forbindelse til Øvre Fredlundveien. Det vises til figur 8. Det legges i planforslaget til rette for å videreføre eksisterende gangforbindelse til Fredlundveien (f_sgg2). Fagetaten har påpekt at foreliggende planforslag ikke bør vanskeliggjøre en opparbeiding av en mulig trasé mot nordvest (Øvre Fredlundveien). Forslagstiller har løst dette ved å foreslå en lekeplass nord i planområdet slik at en sikrer en åpning mot nordvest. Fagetaten anser dette som en tilfredsstillende løsning. Figur 8: Eksisterende sti er vist med en hvit strek (til hus 15, 17 og 19). En mulig trasé mot nordvest er vist med stiplet linje. Eier av Fredlundveien 19 har sendt inn en merknad hvor de er kritisk til opparbeidelsen av gangveg f_sgg2, da den kan føre til økt gangtrafikk. Planlagt gangforbindelse vil ende opp i en privat tilkomstveg. Eksisterende tilkomstveg er smal, og det er ikke plass til at gående og kjørende kan ferdes samtidig i vegbanen. Fagetaten anbefaler at gangveg f_sgg2 etableres. Tiltaket fordrer imidlertid at det utarbeides en privatrettslig avtale som sikrer rett til å bruke gangvegen. Avfallshåndtering Avfallshåndtering er ikke vist i plankart, men sikret opparbeidet gjennom forslag til bestemmelser, punkt Avfallsstasjonen skal oppføres med murer eller vegetasjonsskjerm inn mot lekearealet. Etter fagetatens vurdering er løsningen tilfredsstillende. VA rammeplan Til offentlig ettersyn ( ) kom det frem at flere av naboene i Løbergsveien og Fredlundsveien er bekymret for avløps- og overvanns-problematikk. Foreliggende VArammeplan, datert , er sendt til VA-etaten for uttalelse. VA etaten har ikke stilt ytterligere krav til 2. gangsbehandling. Fagetatn har ingen kommentarer utover dette. Kulturminner Eksisterende bebyggelse på eiendommen (BFS1) er stedstypisk sveitservilla fra Forslag til bestemmelser, punkt 5.1.5, er utarbeidet i samsvar med uttalelsen til byantikvaren. Fagetaten slutter seg til dette. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring, jamfør bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. I planforslaget legges det til rette for en løfteplattform innenfor felt f_but, hviket vil sikre atkomst til bebyggelsen i øvre del av BBB2. Gangveg f_sgg1 langs felt BBB1 skal være universelt utformet og kunne benyttes av utrykningskjøretøy. Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Side 9 av 12

10 Barnehage og skole Planområdet ligger i opptaksområdet for Minde barneskole og Ny Krohnborg barne- og ungdomsskole. Det ligger flere barnehager i kort avstand fra planområdet; Espira, Grønnestølen barnehage, Løbergstien barnehage, Kristianborg barnehage og Minde barnehage. Kapasitet på skoler og barnehager vil være avhengig av demografiske svingninger. Minde skole har kapasitet til 350 elever. Det er forventet en økning av elever og skolen ser ut til å få utfordring med kapasiteten etter Ny Krohnborg skole har kapasitet til 350 elever. Skolen har foreløpig ledig kapasitet, men kan få problemer med kapasiteten i siste del av perioden ( ). Årstad er den bydelen i Bergen som per i dag har dårligst dekning i forhold til behovet. Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til vesentlig økning av barnefamilier, hvilket innebærer at verken barnehage- eller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad vil bli berørt. Det er tatt med et rekkefølgekrav om at barnehagedekningen i området skal dokumenteres før det kan gis igangsettingstillatelse. Det vises til forslag til bestemmelser punkt Naturmangfoldloven Planområdet består av eng/ kratt og noen større løvtrær. Det er ikke registrert noen spesielle grøntfaglige registreringer i planområdet, verken i grøntkartet, Artskart eller Naturbase. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Ny bestemmelse 2.5: Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at det er, eller ved hjelp av tiltak kan bli, tilfredsstillende støyforhold på takhager/ takterrasser. - Som en konsekvens av forannevnte bør referansen til støyrapport (16/3 2015) i bestemmelse 3.1.1, andre punkt tas ut Bestemmelse endres slik at balkonger, utkragede bygningsvolum og lignende tillates oppført inntil 1,4 m ut over formålsgrensen, og ikke inntil 2,5 m som foreslått. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 10 av 12

11 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: a. Årstad, gnr. 18, bnr. 350 mfl., Fredlundveien, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert med følgende endringer. i. Ny bestemmelse 2.5: Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at det er, eller ved hjelp av tiltak kan bli, tilfredsstillende støyforhold på takhager/ takterrasser. ii. Bestemmelse 3.1.1, andre punkt endres til «- skal nødvendige støytiltak være etablert». iii. Bestemmelse endres slik at balkonger, utkragede bygningsvolum og lignende tillates oppført inntil 1,4 m ut over formålsgrensen. Bestemmelsen for øvrig endres ikke. 2. Plankart med tilhørende bestemmelser må være i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 11 av 12

12 Vedlegg: Dokument Datert Dok. nr. Fil nr. A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Planbeskrivelse D Retningsgivende prosjekt (Word) 10 (webløsning) E Merknadsskjema offentlig ettersyn og begrenset høring F Merknadskart G Illustrasjonsplan og 8 D Snitt og oppriss /10 D/C Sol- og skyggeillustrasjoner /10 D Fotomontasje/ modell /10 H Lengde- og tverrprofiler veg I VA-rammeplan J Støyrapport K Trafikkanalyse L Kulturminnedokumentasjon M ROS-analyse Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 12 av 12