Fagnotat Saksnr.: /66 Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Til: Byrådsavdeling Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fagnotat Saksnr.: /66 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Årstad, Gnr. 13, Bnr. 213 mfl., Wergelandsalléen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Fageråsveien Fageråsveien Wergelandsalléen Wergelandsalléen Hagerups vei Tveitevannet Figur 1- Foto over område for reguleringsplan fra planbeskrivelse Figur 2- Oversiktskart Kort om planforslaget Asplan Viak fremmer på vegne av Eiendom1 AS planforslag for et område ved Wergelandsalléen i Årstad bydel. Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse på eiendommene med adresse Wergelandsalléen 1 og 3. Planområdet er i dag bebygget med to villaer med tilhørende garasjer. Planområdet ligger utenfor senterområde S11 Wergeland, men på grunn av nærheten til bybanestoppet på Wergeland (ca. 200 meter) er overordnete føringer om fortetning i byområder nær trafikknutepunkter lagt til grunn. Planområdet utgjør ca. 4,6 dekar. Nord for planområdet ligger Wergeland senter. Vest for planområdet ligger boligbebyggelse i Wergelandsbakken, og øst for planområdet ligger boligbebyggelse i Fageråsen og Fageråsveien. Det legges i planforslaget til rette for at planområdet kan bebygges med bolig med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer. All eksisterende bebyggelse innenfor området BKS forutsettes revet. Se illustrasjonsplan (vedlegg F). Side 1 av 10

2 I illustrasjonsplanen datert er det vist en volumsoppbygging som består av 6 bygninger med tilsammen 13 boenheter. Bygningene blir organisert rundt et felles, bilfritt tun og en parkeringskjeller. I skisseprosjektet er terrenget utformet slik at man har tilkomst til privat uteoppholdsareal på terreng både fra øvre og nedre boenhet. I beregningsgrunnlaget for den planlagte bebyggelsen inngår BRA 2006 m². Dette inkluderer underetasje med parkering, boder og tekniske rom. Beregnet grad av utnytting blir dermed ca. % BRA = 96 %. I forslag til reguleringsbestemmelser i offentlig ettersyn var maksimal % BRA på 100 %. I oppdatert planmateriale til 2.gangs behandling er % BRA økt til 110 %. Maksimal byggehøyde er satt til kote +60. Det foreslås å utbedre krysset Wergelandsalléen Fageråsveien, slik at det oppnås tilfredsstillende frisikt og med det også økt trafikksikkerhet. Videre vil nordlig del av eksisterende veg, Wergelandsalléen, vil bli åpnet for toveistrafikk for boligene som har sin atkomst fra o_kv1. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 14 private merknader og 9 uttalelser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser: - Kulturmiljø og bevaring. - Trafikk og parkering. - Utforming av krysset mot Fageråsveien. - Avfallsløsning. - Barnehage- og skoledekning. Private merknader: - Positiv til utvikling av eiendommene i planområdet. - Kritisk til høy utnyttelsesgrad, økt innsyn, plassering av bebyggelsen. - Ønsker bedre ivaretakelse av områdets karakter. - Mot forslaget om salg eller ekspropriasjon i forbindelse med utbedring av eksisterende vei (Wergelandsalléen). - Utvidelsen av veien Wergelandsalléen og trafikkbelastning. Endringer etter offentlig ettersyn Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn for blant annet å imøtekomme uttalelser fra høringsinstanser samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Endringene i plankartet med tilhørende bestemmelser er ikke av en slik karakter at det er nødvendig å sende det reviderte forslaget på høring. Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av merknadsskjema siste del, vedlegg D. Side 2 av 10

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Antall boenheter Det legges i forslaget til rette for formålet konsentrert småhusbebyggelse med 13 boenheter. Antall boenheter er satt med bakgrunn i at planområdet ligger nær bybanestoppet på Wergeland. Selv om planområdet ligger utenfor senterområde S11 Wergeland, tilsier nærheten til bybanestoppet at det bør legges til rette for en viss fortetting. Samtidig har både byantikvaren og fagetaten stilt krav om tilpassing til eksisterende strøkskarakter, og at planforslaget skal tilfredsstille kravene i kommuneplanens arealdel. Selv om forslagsstiller foreslår en moderne arkitektur, er forslaget etter fagetatens vurdering tilpasset strøkskarakteren. Ved offentlig ettersyn sluttet fagetaten seg til forslaget om å åpne opp for etablering av 13 boenheter og den valgte bebyggelsesstrukturen i illustrasjonsplan. Basert på tilbakemeldingene gjennom offentlig ettersyn anbefalte imidlertid fagetaten i merknadsmøtet at bygg 4 burde erstattes med en noe mindre og smalere variant, blant annet for å sikre en noe større avstand mellom bygg 4 og bygg 5. Dette er ikke fulgt opp i materialet levert til 2.gangs behandling. Fagetaten anbefalte forslagsstiller også å ta kontakt med BIR for å avklare best plassering for avfallhåndtering. I mottatt planmateriale er avfallhåndtering lagt inn helt inntil husveggen på bygg 5. Etter fagetatens vurdering er det mange utfordringer knyttet til plasseringen av bygg 5; bygget er omringet av avkjørselen til parkeringskjeller, avfallhåndtering helt inntil husveggen og liten avstand til bygg 4, i tillegg til utfordring med å få nok privat uteoppholdsareal i henhold til kravene som følger av gjeldende kommuneplans arealdel, jf. etterfølgende avsnitt om uteoppholdsareal. Etter en samlet vurdering har fagetaten kommet frem til at bygg 4 bør utgå og bygg 5 flyttes sørover for å få bedre plass rundt seg og for å styrke villapreget som planforslaget er bygget på. Gangveien mellom bygg 5 og 4 anbefales flyttet nordover slik at det blir med naturlig å bruke denne når man skal til og fra avfallshåndteringen. Dersom anbefalingen om å ta ut bygg 4 tas til følge, må antall boenheter og bygg justeres i reguleringsbestemmelsene og som en konsekvens av dette. Figur 3- Illustrasjonsplan fremmet av forslagsstiller Figur 4- Illustrasjonsplan fagetatens vurdering Side 3 av 10

4 Byggehøyde Maksimal kotehøyde for bebyggelsen generelt er satt til kote +60 for hele BKS-formålet; hvilket er en meter høyere enn vist på snitt-tegningene som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har begrunnet det ut fra et ønske om å ha en fleksibilitet i forhold til videre prosjektering, se vedlegg J. Figur 5- Oppriss øst for planområde fra offentlig ettersyn Figur 6- Oppriss øst for planområde for 2.gangsbehandling I illustrasjonsplan er det vist 6 bygningskropper med varierende høyder (antall plan over planert terreng), jf. vedlegg F. I tillegg er bygningene plassert i terrenget slik at de følger tomtens naturlige stigning. Til sammen vil dette medvirke til at bygningskroppene vil ha varierende maksimal kotehøyde. Fagetaten vurderer det derfor uheldig at det settes en generell maksimal byggehøyde for hele feltet BKS. Da kan for eksempel bygg 3 i virkeligheten (juridisk sett) bygges helt til kote +60 (se oppriss øst). Dette får større konsekvenser for naboene med hensyn til blant annet sol og skygge enn det som fremgår av illustrasjonene som følger plansaken. For å sikre at det faktisk blir en viss variasjon i maksimal høyde i tråd med intensjonene i planforslaget, bør maksimal kotehøyde i BKS konkretiseres for hvert av byggene; bygg 1, 2, 5, 6 kote+ 60 og bygg 3 kote +58. Dersom fagetatens anbefaling om å ta ut Bygg 4, ikke tas til følge, bør maksimal byggehøyde for Bygg 4 settes til kote +57. Plankart med tilhørende bestemmelser må revideres i samsvar med bystyrets vedtak. Uteoppholdsareal Felles uteoppholdsareal I illustrasjonsplan er det vist et sentralt felles uteoppholdsareal på ca. 930 m². Uteoppholdsarealet vil fungere som et felles møtested for alle boenheter. Midt i uteoppholdsarealet legges det også til rette for et trappe- og heishus til felles parkeringskjeller. Felles uteoppholdsareal vist i illustrasjonsplanen vil utgjøre ca. 70 m² per boenhet (totalt 13 boenheter). I bestemmelsene er det foreslått et krav om 50 m² felles uteoppholdsareal per boenhet, noe som er i samsvar med minimumskravene i kommuneplanens arealdel. KPA Arealkrav til private uteoppholdsareal: Minimum 150 m2 pr boenhet for tomannsboliger Minimum 75 m2 pr boenhet for rekkehus minimum 50 m² pr boenhet for andre bygg med 3 boenheter». Arealkrav for fellesarealet: «for annen type bebyggelse enn blokk 50 m²». Side 4 av 10

5 Private uteoppholdsareal I følge planbeskrivelsen vil sum privat uteoppholdsareal på grunn utgjøre til sammen ca. 890 m². I tillegg legges det til rette for balkonger, ca. 90 m² totalt. Dette gir et snitt på ca. 75 m² for hver av de 13 foreslåtte enhetene. Det valgte bebyggelseskonseptet innebærer imidlertid at størrelsen på de private uteoppholdsarealene på bakkeplan varierer kraftig (med mørke grønne farge), fra lite areal (nedre leilighet i bygg 5) til mye større (nedre leilighet i bygg 6). Konseptet innebærer at det er vanskelig å omfordele areal uten at dette går på bekostning av antall bygg og/eller boenheter. Fagetatens samlete vurdering tilsier at bygg 4 bør utgå, og plasseringen av bygg 5 justeres. Dette vil frigjøre areal, noe som til dels vil kunne komme den nedre leiligheten i bygg 5 til gode. Se figur 3,4. Det fremgår for øvrig av forslaget til bestemmelser at det foreslås å avsette minimum 35 m² privat uteoppholdsareal per boenhet. Dette er mindre enn det som er forutsatt i gjeldende kommuneplans arealdel, men fagetaten har i dette tilfellet vært mer opptatt av kvaliteten og størrelsen på uteoppholdsarealene totalt enn størrelsen på de private arealene. Bortsett fra løsningene rundt bygg 4 og 5 vurderes planforslaget å være godt hva gjelder forslaget til felles og privat uteoppholdsareal. Det forutsettes at felles og privat uteoppholdsareal utgjør minst 100 m² per boenhet. Dette må sikres i bestemmelsene. Grad av utnytting Forslagstiller viser til at beregningsgrunnlaget for den planlagte bebyggelsen inngår BRA 2006 m². Dette inkluderer underetasje med parkering, boder og teknisk rom. Beregnet grad av utnytting blir dermed ca. % BRA = 96 %. I forslag til reguleringsbestemmelser i offentlig ettersyn var maksimal % BRA på 100 %. I oppdaterte planmateriale til 2.gangsbehandling er % BRA økt til 110 % begrunnet i å ha større fleksibilitet. Fagetaten vurderer en 100 % utnyttelse er fornuftig grense for fortetting som illustrert i planområdet og ikke over dette. Fagetatens anbefaling om å fjerne bygg 4 vil ha innvirkning på maksimal grad av utbygging. Avfallshåndtering Grunnet smal vei må Wergelandsalléen i dag renoveres med en mindre bossbil for innsamling av beholderløsning/sekk med restavfall, papir og plast. Moderne avfallsløsninger, blant annet nedgravde løsninger, krever bruk av de største bossbilene som er uegnet på veier som Wergelandsalléen. Skjermet overflateløsning med bruk av beholder for avfallsinnsamling er derfor gjeldende avfallsløsning for innsamling i Wergelandsalléen og anbefales videreført også i forbindelse med dette planforslaget. Figur 7. Plassering av avfallshåndtering Fagetaten stiller på bakgrunn av forannevnte spørsmål ved plasseringen av miljøstasjonens plassering rett ved husveggen til bygg 5 og direkte ut mot vei og offentlig fortau. Etter fagetatens vurdering taler også denne plasseringen for at bygg 4 bør utgå, mens bygg 5 trekkes sørover. Miljøstasjonen bør skjermes fra vei og offentlig fortau og vende ut mot atkomsten til garasjeanlegget. Se figur 3,4. Tilrettelegging for nedgravd avfallsløsning i forslag til bestemmelse bør utgå. Side 5 av 10

6 Trafikksikkerhet og konsekvenser for naboer For å bedre trafikksikkerheten i området foreslås det å utvide deler av eksisterende veg Wergelandsalléen fra innkjøringen til eiendommen gnr. 13 bnr. 850 (Wergelandsalléen 8A) og nordover til krysset med Fageråsveien. Foreslått utvidelse av veg og tilrettelegging for fortau på den samme strekningen vil få konsekvenser for naboer, spesielt for eiendommen gnr. 13 bnr. 160 (Fageråsveien 9). Eiendomsgrensen ligger i dagens vegkant. Utvidelse av veg og fortau vil gå ca. 3 meter inn på eiendommen, og i tillegg kommer areal for annet vegareal mur. Avkjørselen foreslås lagt om og bli bedret ved at innkjørsel blir fra sør (lenger opp i vegen) via ny avkjørsel til utbyggingsområdet. Se planbeskrivelsen kap. 9.4, jf. vedlegg C. På plankartet er det tatt med et midlertidig anleggsbelte på eiendommen gnr. 13, bnr. 160 som kan benyttes i anleggsperioden til å utføre arbeidet med utvidelse av vegen og etablering av mur. Dette arealet skal istandsettes etter avtale med grunneier etter utført arbeid. Eiendommene gnr.13 bnr. 243 (Fageråsveien 11) og gnr.13 bnr. 245 (Wergelandsalléen 2) vil bli berørt med mindre arealer for å oppnå tilfredsstillende avkjørsler og frisiktsforhold. Planforslaget innebærer nødvendig utvidelse av eksisterende veg og oppgradering av atkomst til planområde. Dette berører eiendom som forslagstiller ikke eier eller har rettigheter til å bruke. For å gjennomføre planforslaget er forslagsstiller i utgangspunktet avhengig av å få på plass avtaler med berørte naboer om avståelse av grunn og eventuelt utvidet veirett. Alternativet er erverv av nødvendige rettigheter ved ekspropriasjon. Grunnerverv via ekspropriasjon er ikke kurant. Denne problemstillingen er påpekt i forbindelse med offentlig ettersyn, men er fortsatt ikke løst. Dersom disse utfordringene ikke løses, lar tiltakene som følger av planforslaget, seg ikke gjennomføre. Det må være forslagsstillers ansvar å utrede dette tema nærmere i forkant av senere byggesak. Parkering I henhold til KPA 2010 ligger planområdet i parkeringssone P3. Når det gjelder parkeringsdekning for bil, ønsker forslagstiller å benytte seg av parkeringssone P1. Det vises til tabell 1. Forslaget blir begrunnet med nærhet til Bybanen (ca. 260 meter) og Wergeland senter. Parkering for bil og sykkel ønskes løst i felles parkeringsgarasje under bakken, med innkjørsel fra nord (f_v5) P3 (minimum) Forslag til bestemmelser (5.1.4) (BRA bolig = 1380 m2) Bil Sykkel Bil Sykkel Krav (maksimalt) 1, Gjesteparkering 20% Bevegelseshemmede (5%) 1 1 Tabell 1: Parkeringsdekning for bil og sykkel i henhold til KPA 2010 og forslag til bestemmelser. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått antall parkeringsplasser. Det er god kollektivdekning i området, og det er det satt i gang et offentlig planarbeid som skal sikre sykkeltrasé langs Storetveitvegen. Avstand til bybanetunnel Under bakkenivå er deler av planområdet regulert som spesialområde i plan (Årstad, Bybane i Bergen, strekningen Bjørnsons gate Wergeland fra 2007), dvs. som restriksjonsområde tunnel, og sporing i tunnel, med sikringssone. I gjeldende reguleringsplans bestemmelse 3.11 står følgende om tiltak i området: Reguleringsformålet omfatter volumet av tunneltverrsnittet pluss en sikringssone på 10 meter rundt hele tunnelen frem til 5 m fra terrengoverflaten. Tiltak i sikringssonen som ikke er en Side 6 av 10

7 del av bybaneanlegget, er ikke tillatt. For tiltak som settes i verk over eller inntil tunnel og sikringssonen skal det dokumenteres at tiltaket ikke vil ha innvirkning på tunnelen eller sikringssonen. Forslagsstiller antyder at tegninger fra Bybanen utbygging viser at taket på bybanetunnelen ligger på ca. kote +30 under planområdet. Bunn parkeringsgarasje i skisseprosjektet ligger på ca. kote +45. Forslagsstiller har vært i kontakt med prosjekterings- og sikkerhetsansvarlige bybanekontoret, og de har kommet til enighet om at dokumentasjonskravet kan fremlegges ved rammesøknad, jf. forslaget til reguleringsbestemmelser. Fagetaten har ikke mottatt noen merknader angående dette tema gjennom offentlig ettersyn og anser at forholdet til bybanetunnelen er ivaretatt. Universell utforming Forslagsstiller påpeker at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn under prosjektering av BKS, uteoppholdsarealet, gangadkomst og parkering. Krav som følger av byggetekniske forskrifter Tek 10 og kommuneplanens arealdel 2010, skal følges. Fagetaten gjør oppmerksom på følgende i Tek 10: «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke småhus med en boenhet og der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje». Barnehage- og skoledekning Planområdet ligger i opptaksområdet Fridalen barneskole og Gimle ungdomsskole. Det ligger flere barnehager som ligger kort avstand (ca. 1km) til planområdet; Minde barnehage (kommunal), Slettebakken barnehage (privat), Øvrebø barnehage (kommunal) og barnehagen til International School of Bergen (privat). Kapasitet på skoler og barnehager vil være avhengig av demografiske svingninger. Årstad bydel har per i dag ikke tilfredsstillende barnehagedekning. I følge Byrådsavdeling for barnehage og skole viser foreløpige tall for 2018 en samlet dekningsgrad på 77 % 1. Fridalen barneskole og Gimle ungdomsskole har kapasitet til henholdsvis 500 elever og 600 elever. I følge skolebruksplanen kan begge skolene problemer med kapasiteten i siste del av perioden ( ). Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til vesentlig økning av barnefamilier, hvilket innebærer at verken barnehage- eller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad vil bli berørt. Fagetaten slutter seg til foreslått planbestemmelse at barnehagedekning skal dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Barn og unges interesser Planområdet er utbygd med 2 villaer med tilhørende garasjeanlegg og private hager. Tiltakene som følger av planforslaget, vurderes ikke å være i konflikt med barn og unges interesser. Naturmangfold Planområdet og tilgrensende områder består for det aller meste av areal som er opparbeidet som private hager og uteareal i tilknytning til boliger. Det er ikke registrert noen spesielle grøntfaglige registreringer i planområdet, verken i grøntkartet, Artskart eller Naturbase. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. 1 Medregnet igangsatte prosjekt. Side 7 av 10

8 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Bygg 4 bør utgå. Bygg 5 flyttes sørover samtidig som den interne gangveien flyttes nordover og plasseringen av miljøstasjonen justeres slik at den vender mot garasjeanleggets avkjørsel, jf. fagnotatets figur 4. Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 100 %. Maksimal kotehøyde settes til: Bygg 1, 2, 5, 6 kote +60. Bygg 3 kote +58. Dersom anbefalingen om å ta ut bygg 4 ikke tas til følge, anbefales maksimal kotehøyde satt til kote +57. Videre prosess knyttet til foreslåtte trafikksikringstiltak må avklares i forkant av byggesaksbehandling. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 8 av 10

9 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, Gnr. 13, Bnr. 213 mfl., Wergelandsallèen, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a. Bygg 4 utgår. b. Bygg 5 flyttes sørover samtidig som den interne gangveien flyttes nordover og plasseringen av miljøstasjonen justeres slik at den vender mot garasjeanleggets avkjørsel, jf. fagnotatets figur 4. c. Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 100 %. d. Maksimal kotehøyde settes til: Bygg 1, 2, 5, 6 kote +60. Bygg 3 kote +58. e. Videre prosess knyttet til foreslåtte trafikksikringstiltak må avklares i forkant av byggesaksbehandlingen. 3. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr.73 fil nr.2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr.71 fil nr.4. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert rev , dok nr.71 fil nr.5. D. Merknadskommentarer og oppsummering, offentlig ettersyn datert , dok nr.65 fil nr.7. E. Merknadskart, datert , dok nr.65 fil nr.8. F. Illustrasjonsplan, datert , dok nr.65 fil nr.6 G. Utomsplan, datert , dok nr.65 fil nr.14 side 2. Sol skygge studie datert , dok nr. 65 fil nr.14. side H. Oppriss datert , dok nr.67 fil nr.3. I. Fasade oppriss datert , dok nr.67 fil nr.2. J. Snitt og fasade oppriss offentlig ettersyn datert , dok nr.22 fil nr.8. K. Perspektiver datert , dok nr.18 fil nr.5 side 4-5. L. ROS-analyse datert , dok nr.18 fil nr.10. M. Kulturminnedokumentasjon datert , dok nr.18 fil nr.7. N. VA rammeplan datert , dok nr.65 fil nr.16,17,18,19, 21. O. Trafikk analyse datert , dok nr.18 fil nr.12. P. Sol skygge studie datert , dok nr. 65 fil nr.14. side Q. Avkjørsel diskusjon med trafikk etaten datert , dok nr. 65 fil nr.9. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10