Falstadberget 9 og 11, Ekne

Transkript

1 REGULERINGSPLAN DETALJREGULERING PLANID L Falstadberget 9 og 11, Ekne Falstadberget PLANOMRÅDE Ekne PLANBESKRIVELSE OG REGULERINGSBESTEMMELSER HØRINGSUTGAVE - sist revidert 11. juni 2014 Oppdragsnr. : Norconsult AS Kongens gt 27, NO-7713 Steinkjer

2 Reguleringsplan Falstadberget 9 og 11 Forord Forslagstiller er Levanger kommune. Ansvarlig for planarbeidet har vært Norconsult AS. Sivilarkitekt/ arealplanlegger Gunhild Kvistad har utarbeidet reguleringsplanen. Planarbeidet startet opp høsten 2013 og ble ferdigstilt våren Planområdet er ca. 1,8 daa og i gjeldende reguleringsplan Ekne III (vedtatt i 1988) avsatt til to eneboligtomter, tomt 15 og 16 senere gitt gateadresse Falstadberget 9 (gnr 158/35) og 11 (gnr 158/36). Formålet med reguleringsendringen er å omregulere området til boligformål med høyere tomteutnytting. Ny plan foreslår å slå sammen tomtene og åpne for leilighetsbygg i 2 etasjer med totalt inntil 8 boenheter og parkering i kjeller Revidert med suppleringer ang. geoteknikk G. Kvistad Rev. Dato Beskrivelse Utarbeidet av Fagkontroll/ godkjent av Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på an nen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. * Der ikke an net er oppgitt er foto tatt av Norconsult AS. Side 2 av 12

3 Innhold 1 Planområdet PLANOMRÅDETS BELIGGENHET OG STØRRELSE GJELDENDE PLANER I DAG DAGENS AREALBRUK TEKNISK INFRASTRUKTUR LANDSKAP OG BIOLOGI KULTURMINNER GEOTEKNIKK 6 2 Planprosess 7 3 Planforslaget HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLANFORSLAGET BOLIGBEBYGGELSE, B TEKNISK INFRASTRUKTUR KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 10 4 Reguleringsbestemmelser 11 Vedlegg: Plankart 1:1000 (A3-format), datert Norconsult Sjekkliste ROS-analyse, datert Norconsult Uttalelser i forbindelse med varsling av igangsatt planarbeid Side 3 av 12

4 Reguleringsplan Falstadberget 9 og 11 1 Planområdet 1.1 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET OG STØRRELSE Falstadberget EKNE Avstand fra kommunesenteret Levanger til Ekne er ca. 16 km. Planområdet ligger i boligfeltet Falstadberget, ca. 1 km nord for Ekne «sentrum». Adkomstvegen heter Falstadberget tilsvarende navnet på området. Fra området er det flott utsikt til fjorden mot øst og kort veg ned til sjø og småbåthavn. Det ligger barnehage i boligfeltet og barneskole og idrettsanlegg i «sentrum» ca. 1 km unna. Planområdet omfatter de to regulerte boligtomtene Falstadberget 9 og 11 (gnr 158/ bnr 35 og 36), samt stripa med veggrunn mellom tomter og kjøreveg. Plangrensa følger tomtegrensene og vegkant. Hele planområdet er på totalt ca. 1,8 daa og eies av Levanger kommune. Side 4 av 12

5 1.2 GJELDENDE PLANER I DAG Reguleringsplan fra Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Falstadberget Ekne III, vedtatt Planområdet dekker tomtene 15 og 16 i delområde angitt som B8 (adresse Falstadberget 9 og 11). Område B8 er regulert til boligformål for frittliggende eneboliger. I reguleringsbestemmelsene tillates det boliger oppført i 1 ½ etasje med sokkel der det ligger til rette for det. Bygningene skal ha saltak, valmtak eller pulttak. Det stilles krav om 1 garasjeplass og en biloppstillingsplass per boenhet. Tillatt bebygd areal er 35 %. Tomtene 17 og 18 (adresse Falstadberget 13 og 15) innen B8 er bebygd. I gjeldende plan er det åpnet for konsentrert bebyggelse i to felt; - B7 og B11. Begge disse feltene er bebygd med eneboliger. Per mai 2014 er det 2 ledige eneboligtomter i området. Det er ingen ledige tomter for konsentret bebyggelse. - På tomt 17 og 18 er det oppført store eneboliger i tråd med vedtatt reguleringsplan. Tomt 17 nærmest planområdet har innkjøring fra oversiden. Side 5 av 12

6 Reguleringsplan Falstadberget 9 og DAGENS AREALBRUK På vestsiden av tomtene ligger en sti/ snarveg som benyttes av beboerne i området. Tilsvarende andre «resttomter» og ubebygde grønne områder i boligfeltet har også tomtene Falstadberget 7, 9 og 11 i perioder vært noe benyttet til lek. - Over t.v.: Falstadberget 5 (bebygd) og 7 (ubebygd). Over t.h.: Stien på vestsiden sett mot sør fra enden av vegen Falstadberget ved eiendomsgrensa mellom Falstadberget 11 og TEKNISK INFRASTRUKTU R Eksisterende hovednett for vann og avløp og strøm følger i stor grad hovedvegene. Område er utbygd for boligformål og det er allerede lagt til rette for påkobling for Falstadberget 9 og 11. Det er flere nettstasjoner i nærheten. 1.5 LANDSKAP OG BIOLOGI Den søndre delen av planområdet oppleves tilnærmet flatt med en slak stigning opp mot vest. I den nord-vestre delen stiger terrenget nokså bratt opp mot tomt 13. Vegen på østsiden av planområdet ligger på kote + 20,0 21,0. Det nord-vestre hjørnet av planområdet ligger på kote + 26,0. Planområdet var inntil nylig bevokst med lauvskog. Området er nå ryddet for all skog og kratt. Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. 1.6 KULTURMINNER Det foreligger ingen kjente automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Men det er en kjent lokalitet med bergkunst ca. 110 m sør for planområdet. 1.7 G EOTEKNIKK Grunnforholdene i planområdet er antatt å være stabile. I nordre del av planområdet er det delvis berg i dagen. Området antas ikke å være i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Geoteknisk vurdering vil bli utført før planen fremmes til 2. gangs behandling. Side 6 av 12

7 2 Planprosess Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Trønder-Avisa og Levanger Avisa Regionale myndigheter og naboer ble tilskrevet direkte. Følgende innspill kom inn i forbindelse med kunngjøringen: Fylkesmannen i NT (brev datert ): Landbruksavdelinga har ingen merknader. Miljøvernavdelingen minner generelt om at hensynet til barn- og unge, støy og naturmangfold må utredes. Kommunalavdelingen minner om at det må utføres en ROS-analyse. N-T fylkeskommune v/ regional utviklingsavdeling (brev datert ): Ut fra regionale hensyn har fylkeskommunen ingen planfaglige merknader til saken. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet, men det er en kjent lokalitet med bergkunst i nærheten. Det må derfor foretas en befaring for å avklare forholdet. Befaring ble utført i mai 2014 og det ble ikke funnet kulturminner innenfor planområdet. NVE (brev datert ): Påpeker at området innehar marine avsetninger og at geoteknikk derfor bør inngå i ROS-analysen. Dersom grunnforholdene på en enkel måte kan verifiseres gjennom prøvegraving e.l kan dette være tilstrekkelig dokumentasjon på sikkerhet. Randi Wekre og Bård Hjulstad, Falstadberget 5 (e-post ): Ønsker ikke eneboligtomtene omgjort til konsentrert bebyggelse. Prosjektet vil sperre deres utsikt og medføre økt trafikk i et område med mange barnefamilier. Side 7 av 12

8 Reguleringsplan Falstadberget 9 og 11 3 Planforslaget 3.1 HOVEDTREKK I PLANFOR SLAGET Formålet med reguleringsplanen er å endre to eneboligtomter til en tomt der det åpnes for høyere tomteutnytting. Dette fordi det har vært etterspørsel etter alternativ boform til enebolig i dette området. I boligfeltet var det regulert to felt der det kunne bygges rekkehus (B7 og B11). Disse er utbygd med eneboliger slik at muligheten for å bygge konsentrert bebyggelse i området ikke lenger er tilstede. Falstadberget 9 og 11 er vurdert som godt for et leilighetsbygg med plass til 6 8 boenheter. Naboene i Falstadberget 5 har i planprosessen ytret bekymring for mulig tap av utsikt. Falstadberget 7 er ikke solgt ennå, men vil tilsvarende Falstadberget 5 få begrenset sjøutsikt dersom leilighetsbygget legges i søndre del av planområdet. For å ta hensyn til Falstadberget 5 og sørge for at Falstadberget 7 blir attraktiv for salg foreslås ny bebyggelse på Falstadberget 9 og 11 plassert i nordre del. Byggegrensa legges midt gjennom Falstadberget 9. Dette vil sannsynligvis gi en bedre utsiktssituasjon for naboene i Falstadberget 5 og 7 enn om Falstadberget 9 ble bygd med en stor enebolig plassert lenger sør på tomta slik gjeldende plan åpner for. Falstadberget 13 ligger vesentlig høyere i terrenget enn Falstadberget 9 og 11 og vil ikke miste utsikt eller sjeneres vesentlig av den foreslåtte planendringen. Som en konsekvens av at bygningsmassen trekkes mot nord plasseres adkomst og parkering i søndre del av planområdet. Det er fin utsikt mot sjøen mot øst. Ettermiddagssola vil være på vestsiden. Boenhetene bør derfor bygges med mulighet til opphold på egne verandaer/ terasser/ svalgang eller på bakke på begge sider av bygget. Forutsetningen for at det kan bygges 8 leiligheter er at bygget får parkeringskjeller. Det vil være plass til noen besøksplasser på bakke. Ved 6 eller færre boenheter vil det alternativt være plass til all parkering på bakke/ i carport eller garasje i søndre del ved at bygget blir noe kortere. ETTER- MIDDAGSSOL NY ENEBOLIG FRIOMRÅDE P NYTT LEILIGHETSBYGG 8 BOENHETER UTSIKT UTSIKTSSONE FOR NABOER I FALSTADBERGET 5 OG 7 - Mulig prinsippskisse for utnytting av Falstadberget 9 og 11 til leilighetsbygg med inntil 8 boenheter. Side 8 av 12

9 3.2 BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLANFORSL AGET - Planforslaget gir mulighet til å bygge 6 8 boenheter på de to tidligere eneboligtomtene Området reguleres til følgende formål jfr. Plan- og bygningslovens 12-5: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG B1 Boligbebyggelse 1,7 daa 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Annen veggrunn 0,1 daa 3.3 BOLIGBEBYGGELSE, B1 Byggegrensen er lagt 4 m fra tomtegrensa mot nord og vest. Mot øst er byggegrensa 8 m fra senter veg. Mot sør er byggegrensa trukket noe inn på tomta for å sikre utsikt fra Falstadberget 5 og 7. Planen stiller krav om minimum 6 og maksimum 8 boenheter. Ny bebyggelse tillates oppført i 2 etasjer. Ved flere enn 6 enheter kreves p-kjeller. Gjennom planbestemmelsene stille det krav til størrelse og kvalitet på felles uteoppholdsareal på tomta. Eksisterende friområde F3 (vest for planområdet) i gjeldende plan gir i tillegg gode muligheter for lek. Det er krav om at minimum 50% av boenhetene skal bygges som tilgjengelig enhet. 3.4 TEKNISK INFRASTRUKTUR Det vil være enkelt å knytte seg til eksisterende vann- og avløpssystem. Eksisterende nettstasjoner i området forventes å ha tilstrekkelig kapasitet. Side 9 av 12

10 Reguleringsplan Falstadberget 9 og KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Barn og unge Planenedringen innebærer ikke vesentlige endringer ift. barn og unge. Området er i gjeldende plan regulert til boligformål, så selv om området i perioder har vært benyttet til lek så har dette vært en midlertidig situasjon. Det stilles krav til opparbeidelse av leke-/ oppholdsarealer på egen tomt. Det er også lett tilgang til flere flotte friområder i nærheten som har god kapasitet og kan benyttes. Det er kort avstand til barnehage, skole- og idrettsanlegg. Støy Det er ikke utført egne støyberegninger for området da Falstadvegen er lite trafikkert og støy ikke antas å kunne bli noe problem. Naturmangfold og friluftsliv Ift. situasjonen i gjeldende plan vil ikke planforslaget innebære endringer ift. tema naturmangfold og friluftsliv. Kulturminner Planen berører ikke kjente automatisk fredede kulturminner. Samordnet areal og transportplanlegging miljøhensyn Planområdet ligger i et eksisterende boligfelt. Det er gang- og sykkelavstand (under 1 km) til en rekke servicefunksjoner så som barnehage, barneskole, butikk og idrettsanlegg. Økt utnytting av allerede utbygd infrastruktur er positivt for miljøet. Landbruk Ift. landbruk er det positivt at regulerte byggeområder utnyttes effektivt da dette kan redusere utbyggingspresset på landbruksjord andre steder. 3.6 RISIKO - OG SÅRBARHETSANALYSE Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak. Området er ikke utsatt for naturkatastrofer som flom, ras e.l. Mulige konsekvenser av ekstremnedbør vil forebygges ved gjennomtenkte løsninger for håndtering av overflatevann på eiendommen. Med utgangspunkt i kjent informasjon om grunnforhold, grunnforhold på tilgrensende arealer, samt synlig fjell i dagen på deler av tomta vurderes tomta til å ha stabil grunn. Tomta vil med stor sannsynlighet kunne benyttes til formålet den foreslås utnyttet til, men for sikkerhets skyld vil bli utført en geoteknisk vurdering av fagkyndig før planen legges frem til 2. gangs behandling. Planendringen innebærer en mindre økning av trafikkbelastningen på eksisterende boligveg. Risikoen knyttet økningen er ikke vurdert til å være så stor at det anses som nødvendig å gjennomføre tiltak. Vegbredden på adkomstvegen Falstadberget er ca. 3,5 m, asfaltert og oppfyller minimumskrav i Håndbok 017 for adkomstveg A1 (færre enn 50 hus). Ny avkjørsel inn til leilighetsbygget er plassert slik at det vil være god sikt i begge retninger. Mellom boligfeltet og Ekne sentrum er det tilrettelagt med adskilt gang- og sykkelveg. Side 10 av 12

11 4 Reguleringsbestemmelser Plankartet er datert: Saksbehandling: Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn XX.XX.2014 Offentlig ettersyn XX.XX.- XX.XX gangs behandling XX.XX.2014 Vedtak i kommunestyret XX.XX.2014 Bestemmelsene er sist revidert: GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 1,8 daa. Innen planområdet er arealene regulert til følgende arealformål jfr. PBL 12-5 (SOSI-koder angitt i parantes) : - Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (1110) - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Annen veggrunn grøntareal (2019) 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold, frisiktsoner, parkeringsløsning for bil og sykkel, renovasjonsløsning, evt. forstøtningsmurer og løsning for håndtering av overvann. Situasjonsplanen skal angi kotehøyder for ferdig terreng. Sammen med situasjonsplanen skal det leveres terrengprofiler og fasadeoppriss som viser bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og nytt terreng. Situasjonsplanen skal i nødvendig grad ta med tilstøtende arealer selv om dette ligger utenfor tomtearealet. 2.2 STØY Ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsareal skal tilfredsstille de krav som er satt i Miljøverndepartementets T 1442/ 2012 Retningslinje for støy i arealplanleggingen eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. Innendørs støynivå skal tilfredsstille krav som er angitt i teknisk forskrift/ NS 8175 klasse C. Evt. støyskjermingstiltak skal være gjennomført før boliger og utearealer tas i bruk. 2.3 KULTURMINNER Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 2.4 FRISIKT Innenfor frisiktsone ved veg tillates ikke sikthindringer med større høyde enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veger. Krav til frisiktsone fra avkjørsel er 3m * 20m. Side 11 av 12

12 Reguleringsplan Falstadberget 9 og OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 BOLIGBEBYGELSE, B1 B1 tillates utbygd med rekkehus/ leilighetsbygg med minimum 6 og maksimum 8 boenheter. Minimum 50% av boenhetene skal oppfylle byggeforskriftenes krav til tilgjengelig boenhet. Plassering av bygninger på tomta Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for ny bebyggelse. Tomteutnytting: Maksimum utnyttelse for B1 settes til maksimum bebygd areal %BYA = 40%. Bebygd areal i % er forholdet mellom summen av bebygd flate og tomtestørrelse. I bebygd flate inngår bolig, garasje/ carport, overdekt areal, utendørs boder og bakkeparkering (18 m2 pr plass). Utforming av bygninger, - høyder, takform og materialbruk Høyde: Bebyggelsen tillates oppført i 2 etasjer med parkeringskjeller. Maksimal tillatt mønehøyde eller høyde på øvre gesims pulttak er 8,0 meter. Mønehøyden måles fra topp golv i 1. etg. Ny bebyggelse innen området skal legges med 1. etasje golvnivå på kote + 22,5 moh (NN1954). (Avvik på + - 0,5 m aksepteres). Maksimal mønehøyde for garasje/ carport er 3,5 m målt fra gjennomsnittlig terreng ved bygning. Takform: Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 15 og 22 grader eller pulttak med takvinkel under 5,0 grader. Materialbruk: Bebyggelsen skal ha yttervegger i trekledning. Mindre arealer av fasaden kan oppføres i andre materialer. Parkeringsdekning: Det skal avsettes 1 parkeringsplass per boenhet i parkeringskjeller eller garasje/ carport. I tillegg skal det opparbeides 0,5 plass per enhet på bakkenivå beregnet på besøkende/ ekstrabiler. Ved 7 eller 8 boenheter stilles det krav om at bygning oppføres med parkeringskjeller, ved 6 aksepteres garasje/ carport som alternativ til kjeller. Det kreves oppstillingsplass i bod eller carport/ garasje for 2 sykler per boenhet. Renovasjon Avfallsbeholdere skal plasseres med god tilgjengelighet fra offentlig veg. Oppholdsareal/ lekeplass Innenfor B1 skal det opparbeides minimum 25 m2 oppholds/- lekeareal per boenhet. Arealet skal opparbeides samlet og utgjøre minimum 150 m2. Arealet skal være til felles bruk for alle boenhetene, være godt egnet til formålet og minimum inneholde benk, sandkasse og huske. Avsatt areal skal være ferdigstilt før første leilighet kan tas i bruk. 4 OMRÅDER FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 ANNEN VEGGRUNN Trafikkarealer avsatt til annen veggrunn i tilknytning til kjøreveger er offentlig areal. Arealene skal tilsåes og gis en tiltalende utforming. Vegetasjonen kan ikke være til hinder for sikt og vedlikehold av veg og teknisk infrastruktur. Side 12 av 12