REGULERINGSBESTEMMELSER FOR GULDBERGAUNET, EIENDOMMEN OGNDALSVEIEN 61

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR GULDBERGAUNET, EIENDOMMEN OGNDALSVEIEN 61 Forslagsstiller: Arma eiendom / Praksis arkitekter as Planforslaget er datert: xx.xx.2012 Saksbehandling: 1.gangs behandling formannskap Vedtak xx/xx xx.xx.2012 Offentlig ettersyn i perioden xx.xx.-xx.xx gangs behandling formannskap Sak xx/xx xx.xx.2012 Vedtak i kommunestyret, godskjenning av plan Sak xx/xx xx.xx.2012 Revisjoner: Bestemmelsene er sist revidert i hht formannskapets vedtak: 1 GENERELLE BESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Planområdet er ca 13,5 daa. Det regulerte området er vist på plankart i målestokk:1000. Arealene skal nyttes til de formål og på de betingelser som plankart og bestemmelser angir. Innen planområdet er arealene regulert til følgende formål: a) Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse (1110) og kombinert bolig/forretning (1801). b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjøreveg (2011), gatetun (2014), gang-/sykkelveg (2015), annen veggrunn (2018 og 2019), parkeringsplasser (2082). c) Grønnstruktur: Friområde (3040). d) Hensynssoner: Frisiktsone veg (140). 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon. Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres utomhusplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims/mønehøyder, adkomstforhold, parkeringsløsninger for biler og sykler, interne kjøre- og gangveger, renovasjonsløsning, trafo, løsning for håndtering av overflatevann og plan for opparbeidelse av utearealer med forstøtningsmurer og beplantning og evt. støyskjermingstiltak. Det skal i detaljplanen fremgå hvordan det skal skilles mellom ulike trafikkgrupper. Situasjonsplanen skal angi kotehøyder for ferdig terreng. Situasjonsplanen skal i nødvendig grad ta med tilstøtende arealer selv om dette ligger utenfor tomteområdet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og Side 1

2 tredimensjonal fremstilling (modell, aksonometri, perspektiv) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 Forurensning i grunnen. Ved planlegging av byggverk skal det undersøkes om det finnes grunnforurensning. Ved riving av eksisterende bygg på tomta og før en ny byggetillatelse kan gis, skal det gjennomføres en tilstandsundersøkelse av oljetanker som ligger nedgravd i grunnen. Det skal videre foretas en vurdering av behov for fjerning/sanering av disse. Eventuell grunnforurensning skal behandles iht. Forurensningsforskriftens kap. 1 og Støy. Ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsareal skal tilfredsstille de krav som er satt i Miljøverndepartementets T1442 Retningslinje for støy i arealplanleggingen. Der krav til utenivå mot gate ikke kan oppfylles skal retningslinjene innfris ved etablering av uteoppholdsareal mot en stille side eller avskjermet areal på annen måte. Innendørs gjelder krav i Norsk standard NS 8175 klasse C. For leilighetsbyggene innen B1 og K1 må det gjennomføres fasadetiltak som sikrer tilfredsstillende innendørs støynivå i tråd med Norsk standard. Tiltak mht støy skal utarbeides iht. støyrapport for området. 2.4 Trafo/nettstasjon. Trafo skal plasseres innenfor område K1. Avstand til nærmeste bygning minimum 5m uten branntekniske krav. Trafo skal tilfredsstille tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en funksjonell og estetisk god helhetsløsning. 2.5 Renovasjon. Innen hvert av byggeområdene skal det avsettes tilstrekkelig plass/rom til avfallshåndtering og renovasjonsutstyr. Renovasjonsboder skal plasseres med god tilgjengelighet. Renovasjonsbil skal ha rettighet til bruk av internt trafikkareal innenfor hvert område. 2.6 Bebyggelsens plassering og omfang: Bebyggelsen skal plasseres innenfor viste byggegrenser. Bebyggelsens minimum avstand til senterlinje for Ogndalsvegen skal være 12m. Tomteutnyttelse er angitt som maksimum bebygd areal i prosent (%BYA). Utnytting beregnes som forholdet mellom bebygd areal (bygninger og parkeringsareal på bakken) og tomtestørrelse. I tillegg benyttes gesimshøyder og maksimum/minimum antall boenheter. 2.7 Rekkefølgebestemmelse: Før boliger i B1 og K1 taes i bruk skal felles Friområde F1 og gang/sykkelveg GS1 være opparbeidet. 2.8 Parkering/biloppstilling: Parkeringsdekningen skal være iht. kommunens vedtekt til 69 nr 3 i PBL85: Det skal opparbeides minimum 1,2 biloppstillingsplass pr leilighet for 2- og 3-roms leiligheter og min. 1,5 biloppstillingsplass pr leilighet for 4-roms leiligheter i område B1 og K1. Biloppstillingsplasser for forretning i K1 skal lokaliseres til område P1 og være min. 1 plass pr 50m2 og maks. 1 plass pr 30m2 bruksareal for forretning. For område B1 og K1 kan antall biloppstillingsplasser pr leilighet ut over 1 stk pr leilighet, legges til område P Side 2

3 Biloppstillingsplasser for område B2 skal legges i tilknytning til eksisterende biloppstillingsplasser ved Skjeftejordet bofellesskap. Inntil 10 biloppstillingsplasser for B2 kan legges mot østre side i gatetun GT1. Minimum 5% av biloppstillingsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede innenfor hvert område. 2.9 Sykkelparkering Parkeringsdekningen for sykler skal være iht. kommunens vedtekt til 69 nr 3 i PBL85: Det skal opparbeides min 2 sykkelparkeringsplasser pr leilighet for 2- og 3-roms leiligheter og 3 plasser pr leilighet for 4-roms leiligheter. Sykkeloppstilling for boligene skal være overdekt. Det skal opparbeides minimum 1 sykkelparkeringsplasser pr. 100m2 butikkareal Felles leke-/uteoppholdsareal: For boliger i B1 og K1 skal det opparbeides min. 40 m2 felles leke-/uteoppholdsareal pr. boenhet (MUA). Areal som legges til grunn for beregning er felles friområde F1 og egnet uteareal innen eget område Tilgjengelighet: Anlegg og utomhusområder skal i størst mulig grad gjøres tilgjengelig, slik at de kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger. Utvendige gangforbindelser kan ha maksimal stigning 1:12 for kortere strekninger inntil 3,0m. Materialbruk på gangareal og ledelinjer illustreres/beskrives i forbindelse med søknad om byggetillatelse Miljø- og energiløsninger Utbygger skal dokumentere at planlagt bebyggelse vil gi en miljøvennlig utbygging mht. materialbruk, utforming av bygninger og valg av energiløsning Estetikk/materialbruk Ved prosjektering av bygningene skal det vektlegges bruk av virkemidler som kan dempe store og monotone bygningsvolum. Virkemidler som kan nyttes er oppdeling i flere blokker, variasjon i høyde, utforming og materialbruk. Bebyggelsen skal ha et enkelt og moderne formspråk. Det skal nyttes materialer som gir estetisk kvalitet. Yttervegger skal være i trepanel, pusset mur, betong, glass eller tegl. 3 OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Boligbebyggelse B1 Området er vist med gul farge på reguleringskartet. Innenfor område B1 tillates oppført leilighetsbygg med minimum 33 og maksimum 39 boenheter. Minimum 25% av boenhetene skal være 4-roms leiligheter. Boenhetene skal være tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne. Tomteutnyttelse For område B1 er tillatt BYA 55%. Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Minimum avstand mellom byggegrense og plangrense mot øst er 4m. Carporter/boder kan plasseres som selvstendige bygg utenfor byggegrense mot øst, men minimum 1 m fra tomtegrense. Carport/biloppstillingsområde med innkjøring vinkelrett fra kjøreveg V1 skal ikke plasseres nærmere enn 5,0m fra formålsgrense mot kjøreveg V Side 3

4 Utforming av bygningene Leilighetsbyggene tillates oppført i 3 etasjer over ferdig terreng, og med et tillegg på inntil 30% av 3. etasjes bruksareal i en 4.etasje. 4. etasje skal være inntrukket. Orienteringspiler på plankartet er retningsgivende hovedretning på bygningsvolumene. Det tillates parkeringskjeller. Inngangsnivå i 1.etasje skal være på kote +18,6moh. Avvik på +- 0,5m aksepteres forutsatt at krav om tilgjengelighet oppfylles. Bebyggelsen innen område B1 skal ha flate tak. Maksimal gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygning er 10m. En inntrukket 4. etasje kan ha maks gesimshøyde 13m over gjennomsnittlig terreng ved bygning. Trappe-/heistårn kan ha gesims inntil 1,5m over maks gesimshøyde. Flate tak eller pulttak med takvinkel maks 6 grader tillates på mellombygg eller boder/carporter. Boder/ carporter skal ha maks gesimshøyde 3,0m. Ankomst/Parkering Biladkomst til område B1 er fra område V1, som er hovedadkomst til planområdet fra Ogndalsvegen. Minimum 1,0 biloppstillingsplass pr boenhet skal legges i carport/ parkeringshus eller parkeringskjeller. Hver bolig skal ha sin definerte oppstillingsplass. Eventuell intern adkomstveg skal legges mot tomtegrensen i øst. Utomhusarealer/lek/opphold Utendørs leke- og oppholdsarealer skal være opparbeidet før det gis ferdigattest for ny bebyggelse. Det kan opparbeides forstøtningsmur og/eller vegetasjonsskjerm langs gang/sykkelveg GS1, som skal plasseres innenfor område B1. Støyskjerm kan opparbeides langs forstøtningsmur nordvest i område B1. Renovasjon Det skal etableres bod for renovasjonsbeholdere med god tilgjengelighet fra område V1 og/eller fra område GT1. Plassering og utforming av renovasjonsbod beskrives i forbindelse med søknad om byggetillatelse. 3.2 Boligbebyggelse B2 Området er vist med gul farge på reguleringskartet. Innenfor område B2 tillates oppført omsorgsboliger med maksimum 32 boenheter, fordelt på 2 etasjer. Alle boenhetene skal være tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne. Det skal avsettes nødvendig areal for fellesfunksjoner. Bebyggelsen i B2 skal bygges sammen med eksisterende Skjeftejordet bofellesskap. Tomteutnyttelse For område B2 er tillatt BYA 63%. Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. En sammenbygging med Skjeftejordet bofellesskap skal lokaliseres sentralt i anlegget. Utforming av bygningene Bofellesskapet tillates oppført i maks 2 etasjer over ferdig terreng. Bebyggelsen innen område B2 skal ha flate tak eller skråtak med takvinkel maks 6 grader. Maksimal gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygning er 7,0m. Trappe-/heistårn kan ha gesims inntil 1m over maks gesimshøyde Side 4

5 Adkomst/Parkering Adkomst til område B2 skal skje fra Moveien. Parkeringsbehov skal løses sammen med eksisterende anlegg for Skjeftejordet bofellesskap innen gnr 189/484, og suppleres med 10 parkeringsplasser innen område GT1. Utomhusarealer /opphold Utendørs oppholdsarealer skal være opparbeidet før det gis ferdigattest for ny bebyggelse. Det skal opparbeides felles uteoppholdsarealer mellom ny og eksisterende bebyggelse innen gnr 189/484, med lett tilgang fra felles mellombygg. Renovasjon Det skal etableres felles renovasjonsløsning for ny og eksisterende bebyggelse ved Skjeftejordet bofellesskap. Plassering og utforming av eventuell renovasjonsbod beskrives i forbindelse med søknad om byggetillatelse. 3.3 Kombinert formål bolig/forretning K1 Området er vist med skravert gult og lilla farge på reguleringskartet. Området tillates benyttet til kombinert formål som bolig, forretning. Det tillates oppført forretning for dagligvarer i 1. etasje, med bruksareal BRA maks 1300m2. Det tillates oppført leilighetsbygg med minimum 18 og maksimum 23 boenheter i 2-3 etasjer over forretning. Boenhetene skal være tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne. Tomteutnyttelse For område K1 er tillatt maks BYA 60%. Forretningslokale/parkeringshus kan opparbeides med takterrasse. Inntil 20% av ikke overbygd takterrasse over forretning kan innregnes i uteoppholdsarealet MUA. Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Minimum avstand mellom byggegrense og plangrense mot sør er 4 m. Mot Nerliveien i vest er avstand mellom byggegrense og plangrense 2m. Boder/carporter kan plasseres som selvstendige bygg inntil 1m fra nabogrense, men ikke utenfor byggegrense mot Nerlivegen. Utforming av bygningene Leilighetsbyggene tillates oppført i 2 etasjer over forretningslokale, og med et tillegg på inntil maks 35% av 3. etasjes bruksareal i en 4. etasje. Leilighetsbyggene skal være inntrukket fra gesims over forretning mot øst. Det tillates parkeringshus eller parkeringskjeller. Inngangsnivå i 1.etasje skal være på kote +18,0 moh. Avvik på +- 0,5m aksepteres forutsatt at krav om universell tilgjengelighet oppfylles. Bebyggelsen innen område K1 skal ha flate tak. Maksimal gesimshøyde målt fra inngangsnivå for forretning er 11 m hvor det er 2 boligetasjer, og 14 m der det er 3 boligetasjer over forretning. Trappe-/heistårn kan ha gesims inntil 1,5m over maks gesimshøyde. Flate tak eller pulttak med takvinkel maks 6 grader tillates på boder/carporter. Boder/ carporter skal ha maks gesimshøyde 3,0m. Adkomst/Parkering/Vareinntak Side 5

6 Biladkomst og vareleveranse til forretning og boliger i område K1 er fra område V1, via parkeringsplass P1. Biladkomst for boliger skal også skje fra fra Nerlivegen. Avkjørsel fra offentlige veger er vist med pil på plankartet. Minimum 1,0 biloppstillingsplass pr boenhet skal legges i carport/parkeringshus eller parkeringskjeller. Hver bolig skal ha sin definerte oppstillingsplass. Vareinntak til forretning skal legges mot nord, inntil Ogndalsvegen. Vareinntak skal skjermes visuelt fra Ogndalsvegen med vegetasjon eller skjermvegg. Utomhusarealer/lek/opphold Utendørs leke- og oppholdsarealer skal være opparbeidet før det gis ferdigattest for ny bebyggelse. Det skal opparbeides forstøtningsmur langs krysset mellom Ogndalsveien og Nerlivegen, som skal ivareta adkomst og nivåforskjell mellom forretning og boliger. Støyskjerm skal opparbeides på takterrasse foran boliger mot Ogndalsvegen. Leilighetene i K1 skal skjermes for eventuell støy i forbindelse med vareleveranse til forretning. Renovasjon Det skal etableres boder for renovasjonsbeholdere med god tilgjengelighet både fra område foran forretning og fra Nerlivegen. Plassering og utforming av renovasjonsbod beskrives i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Skilt/reklame Skilt og reklame skal tilpasses bebyggelsens karakter og materialbruk. Det vises for øvrig til gjeldende kommunale skiltbestemmelser. 4 OMRÅDER FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjøreveg V1 Området er vist med grå farge på reguleringskartet. V1 er privat felles atkomstveg for område B1 og K1. Kjøreveg V1 skal ha vegbredde 7m. Det skal avsettes minimum 1,5 m annen veggrunn grøntareal mot vest. Det skal avsettes 1m annen veggrunn mot øst, jfr Gang-/sykkelveg GS1 Området er vist med rosa farge på reguleringskartet. Gang-/sykkelveg GS1 skal være kommunal veg, med regulert bredde 3m. Utenfor vegbanen er det avsatt 1m annen veggrunn på hver side av gang-/sykkelveg. Mot trafikkareal V1 og P1 skal offentlig veggrunn legges på samme nivå som V1 og P1, og nyttes sammen med disse arealene. 4.3 Gatetun GT1 Området er vist med grå-rosa farge på reguleringskartet. Gatetun GT1 skal være kommunalt trafikkareal. Det kan opprettes inntil 10 biloppstillingsplasser for B2 i gatetun GT1. Oppstillingsplassene skal legges mot østre side. Det tillates gangtrafikk over GT Parkeringsplass P1 Området er vist med grå farge på reguleringskartet. Området er privat felles parkerings- og manøvreringsareal for områdene B1 og K1. I område P1 skal det opparbeides 60 biloppstillingsplasser for forretning og boliger i B1 og K1. Parkeringsplasser som B1 og K1 ikke dekker innen egne områder skal dekkes innen område P1. Området nyttes dessuten til varetilbringing for forretning. Renovasjonskjøretøy skal i nødvendig grad kunne nytte arealet Side 6

7 5 OMRÅDER FOR GRUNNSTRUKTUR 5.1 Friområde F1 Området er vist med grønn farge på reguleringskartet. Område F1 er privat felles friområde for boliger i område B1 og K1. Område F1 skal være opparbeidet før det gis ferdigattest for ny bebyggelse i B1 og K1. 6 HENSYNSSONER 6.1 Frisiktsoner Området er vist med stiplet linje. Innenfor frisiktsone tillates ikke sikthindringer med større høyde enn 0,5m over plannivå på tilstøtende veier. PRAKSIS arkitekter as Side 7