UTARBEIDET AV MULTICONSULT AS FOSS & CO NÆRINGSMEGLING AS. Verdivurdering. for Vestre Viken HF

Transkript

1 UTARBEIDET AV MULTICONSULT AS FOSS & CO NÆRINGSMEGLING AS Verdivurdering for Vestre Viken HF

2 Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag Innledning Mandat Gjennomføring Definisjoner Ansvarsbegrensning Oppsummering av resultater Det norske markedet Norsk makroøkonomi Det norske eiendomsmarkedet Akershus og Buskerud Metoder og overordnede forutsetninger for verdivurdering Innledning Konsistensbetingelser Kontantstrømsmodell Substansmodell Valg av metode Avkastningskrav Eierkostnader Utvikling av eiendomsmasse Følsomhetsanalyse Tidslinje Del II... Feil! Bokmerke er ikke definert. 4 Drammen Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Drammen kommune trend og demografisk utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert. 2

3 4.7. Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 5 Kongsberg Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Kongsberg kommune trend og demografisk utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 6 Ringerike Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Ringerike kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensialet og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 7 Bærum Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Bærum kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. Blakstad Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Asker kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 9 Lier... Feil! Bokmerke er ikke definert. 3

4 9.1. Lier kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 10 Sammenstilling... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurderingene sammenstilt... Feil! Bokmerke er ikke definert Oppsummering... Feil! Bokmerke er ikke definert. 4

5 Del I 1 Sammendrag 1.1. Innledning Del I gir en kortfattet beskrivelse av oppdragstakere, hvordan mandatet er forstått og løst, samt metodebeskrivelse og overordnede forhold som berører rapporten. I rapporten benyttes en del begreper som er skrevet med stor forbokstav. Disse begrepene skal forstås i samsvar med definisjonslisten som fremgår av avsnitt Mandat I forbindelse med at Vestre Viken HF utarbeider en Utviklingsplan for hele helseforetaket skal det utarbeides en verdivurdering for alle eiendommene i Vestre Viken HF. Verdivurderingen skal ta utgangspunkt i dagens marked, 2012, samtidig som det skal gjøres en vurdering av markedsutsiktene frem til eiendommene eventuelt blir fraflyttet i 2020 (Det er dette tidspunkt det nye sykehuset kan stå ferdig). I den forbindelse ønsker Vestre Viken HF å synliggjøre markedsverdien av eiendomsmassen, og om det kan gjøres foredlingstiltak og investeringer i forkant av salg for å oppnå best mulig pris Gjennomføring Oppdragstakere er Multiconsult AS og Foss & Co Næringsmegling AS. Multiconsult har ledet arbeidet, utarbeidet sammenstillinger av plan- og reguleringsforhold for eiendommene, bygningsteknisk informasjon, samt vurderinger av trender og utviklingstrekk for de respektive områdene. For informasjon om Multiconsult, se Foss & Co Næringsmegling AS har gjort markedsanalyser, vurdert eiendommenes beskaffenhet og utviklingspotensial, gjennomført verdivurderingene samt utarbeidet rapporten. For informasjon om Foss & Co Næringsmegling, se Oppdragstakerne har i samarbeid gjennomført avklaringsmøter med oppdragsgiver, befaringer, kvalitetssikring av metoder, funn og resultater, samt rapportutarbeidelse. Arbeidet er utført i løpet av september, oktober og november i 2012, og eiendommene er inndelt i følgende områder: Drammen Kongsberg Ringerike Bærum Lier Blakstad 5

6 1.4 Definisjoner AS Bare-house kontrakt BRA BYA EK FCN FK Investor IRR Oppdragsgiver Oppdragstaker KPI Residualverdien MC Aksjeselskap En bare-house kontrakt innebærer at leietaker har fullt ansvar for innvendig og utvendig vedlikehold av eiendommen. Eierkostnadene blir minimale. Denne type kontraktsmodell brukes gjerne på en-brukerbygg, der leietaker har kompetanse til selv å foreta eiendomsdriften, særlig den tekniske delen. Ved sale-leaseback er det som hovedregel en bare-house leieavtale som benyttes, det vil si at selger i rollen som leietaker viderefører den rolle med teknisk forvaltning som han har hatt som tidligere eier. Mange, særlig finansielle kjøpere, foretrekker en slik løsning da den medfører lavere og mer forutsigbare eierkostnader. Se m² BRA og m² BRAS Bebygd areal for bebyggelse på tomt angis i m², d.v.s. "fotavtrykket" på tomten. Nødvendig parkeringsareal inngår i BYA. Bestemmelsen må suppleres med bestemmelser om høyde for å styre bebyggelsens volum. Egenkapital Foss & Co Næringsmegling AS Fremmedkapital Fysisk eller Juridisk person som investerer Internrente "Internal Rate of Return" Vestre Viken HF Fellesbetegnelse for Multiconsult AS og Foss & Co Næringsmegling AS Konsumprisindeks Pris ved prosjektslutt, også kalt restverdien. For eksempel med kontantstrøm så legger man inn en pris for en eiendel ved kontantstrømmens slutt. Multiconsult AS m² Kvadratmeter m² BRA Bruksareal er bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. m² BRAS Salgbart areal som er bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. Brukes som faktor for å beregne salgsinntekt i boligutbyggingsprosjekter. m² BRAS x pris pr m²= inntekt m² BTA Bruttoareal (BTA) er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside og til midt i vegg mot for eksempelnaboleilighet eller felles del (for 6

7 eksempel trapperom). Det skilles mellom bygningens og boligens bruttoareal i fler-familiehus. Bare loft med gulv og minst med adgang via nedfellbar stige medregnes i BTA. MNOK MVA MUA NNV Reletting Cost Snitt gjenværende Leietid TU Yield Millioner norske kroner Merverdiavgift Minste uteoppholdsareal (MUA). For boliger, skoler, barnehager mv bør det angis minste uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m² pr bolig/skole/barnehage mv. og skrives MUA = 00 m². Det samme gjelder også for andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal er de deler av tomta som er egnet til dette formålet. Netto nåverdi Kostnader til innhenting av vedlikeholdsetterslep og oppgradering/ombygging til ny bruk Man beregner snittet (antall år) til utløp for alle leiekontrakter i en eiendom. Leiekontraktens løpetid Tomte utnyttelse Direkte avkastning eiendom = netto leie(brutto leie eierkostnad) på kjøpstidspunktet dividert på kjøpesum 1.5 Ansvarsbegrensning Verdivurderingen er utarbeidet på bakgrunn av informasjon innhentet fra Oppdragsgiver og offentlig tilgjengelig informasjon. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men Oppdragstaker kan ikke påta seg ansvar for at all informasjonen er riktig eller fullstendig. Verdivurderingene er subjektive og basert på informasjon fra Oppdragsgiver, vår markedskunnskap, analyser gjort særskilt for oppgaven, og basert på etablerte verdivurderingsmodeller og prinsipper. Oppdragstaker fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følger av at opplysningene som er gitt blir forstått feilaktig eller ufullstendige, samt eventuelle endringer som følge av konjunktur endringer, eller forhold som er utenfor Oppdragstakers kontroll. 1.6 Oppsummering av resultater Det knytter seg stor usikkerhet til vurdering av markedsverdi for eiendom som skal utvikles til ny bruk. De eiendommene som er vurdert i denne rapporten, benyttes i dag til sykehusvirksomhet. For å vurdere markedsverdien er det lagt til grunn en fremtidig bruk som boligeiendommer i kombinasjon med næringseiendommer som kontor, forretning, o.a. 7

8 Makrobildet i norsk økonomi, og i regionen til Vestre Viken HF, tilsier fortsatt sterk etterspørsel etter bolig- og næringseiendom. Dette innebærer at de eiendommene som eventuelt besluttes solgt, vil ha en betydelig verdi i markedet. Tabellen nedenfor sammenstiller verdivurderingene på et overordnet nivå. Her er det kun oppgitt et tall for middelverdien (midtpunktet mellom høyt og lavt anslag) i det intervallet vi vurderer som en realistisk verdivurdering. Som det fremkommer av sammenstillingen er verdiene for eiendomsmassen høyere i 2012 sammenlignet med 2015 og Dette viser betydningen av å ha en lang kontantstrøm samt at en lengre kontantstrøm vil redusere risiko og lette finansieringsmulighetene for en kjøper. Vi anbefaler følgelig salg med tilbakeleieavtaler som verdiøkende tiltak ved salg i 2012 eller Område; Tomt Bygninger Verdivurdering, middelverdi (m²) (m² BTA) Drammen ,7 MNOK 810,1 MNOK 370,7 MNOK Kongsberg ,8 MNOK 314,0 MNOK 222,3 MNOK Ringerike ,4 MNOK 401,3 MNOK 235,6 MNOK Bærum ,5 MNOK 1 325,3 MNOK 1 065,1 MNOK Lier ,1 MNOK 206,4 MNOK 151,3 MNOK Blakstad ,7 MNOK 686,9 MNOK 515,5 MNOK Sum ,2 MNOK 3 744,0 MNOK 2 560,5 MNOK Prinsipper for verdivurdering per 2012 En vanlig modell ved tilrettelegging for avhending av eiendom er salg av hele eller deler av eiendommen samtidig som man leier tilbake det areal man har behov for. For investor er dette fordelaktig fordi det letter finansieringen av kjøpet. For selger frigjør det kapital i dag som kan benyttes til andre investeringer. En leiekontrakt med Vestre Viken HF er attraktiv. Erfaringsmessig vil en investor foretrekke at Vestre Viken HF leier et areal med fullt ansvar for drift og vedlikehold. For eksempel vil en avtale som løper i ti år gi Investor/utvikler en mulighet til å arbeide med regulering og utvikling. Samtidig har en kjøper en forutsigbar kontantstrøm. Krever selger at kjøper skal overta drift og vedlikehold, vil salgsprisen reduseres. I dagens marked, hvor risikoviljen blant investorer er lav, vil kjøper foretrekke en lang leiekontrakt fordi helseforetak blir ansett som trygge betalere. Det trekker prisen opp. Velger man en kortere leieperiode, øker usikkerheten for kjøper da denne ikke er garantert å få leid ut til en like solid leietaker. I tillegg økes usikkerheten rundt investeringens kontantstrøm. I finans er usikkerhet synonymt med økt risiko, som må kompenseres for i form av høyere avkastningskrav (økt diskonteringsrente). Dette reduserer nåverdien av investeringen og reduserer dermed dagens 8

9 salgspris. Våre verdivurderinger tar høyde for dette og viser at verdien av en kontantstrøm i tidsrommet er betydelig lavere enn eksempelvis en kontantstrøm fra Leiekontraktene kan gjerne inneholde en mulighet for Vestre Viken HF til å si opp deler av avtalen, med for eksempel 12 måneders varsel. Det er nok avgjørende at dette for eksempel kun kan skje med hele bygg, og kanskje også at det skal skje i spesielle soner. Hovedpoenget blir uansett at man må etablere en modell som kan møte en ny eiers behov for forutsigbarhet, både med tanke på utvikling og løpende inntjening på eiendommen, for å oppnå en høy salgsverdi. Det er her gjort en verdivurdering basert på en forutsetning om mulighetene for endret reguleringsstatus og endret utnyttelse. For eksempel til bolig eller kontor med utgangspunkt i en antatt utnyttelsesgrad. Vi har sett på mulighetene som ligger i konvertering av eksisterende bygningsmasse og utbyggingspotensial på de enkelte eiendommene. Vi forutsetter at Vestre Viken HF inngår en såkalt salg/tilbakeleieavtale. Videre er det lagt til grunn som en forutsetning for beregningene at leieavtalen med Vestre Viken HF varer ut år Der det er vurdert som sannsynlig, har vi lagt til grunn en restverdi på eiendommene, enten i form av en antatt kontantstrøm etter 2022 eller verdi av utbyggingspotensialet. Samlet utgjør dette en antatt verdi på eiendommene i dag. Vi har vurdert ulike scenarier for reguleringsformål og utnyttelsesgrad ved en slik beregning. Våre verdivurderinger viser at et salg med tilbakeleie av hele eller deler av eiendommen er det mest fordelaktige rent økonomisk, og frigjør kapital i dag til andre formål/investeringer. Verdivurderingen for 2012 baserer seg på salg og tilbakeleie som gir en årlig leieinntekt for kjøper og husleiekostnad for selger. Husleiekostnader er vist i verdivurderingene i del 2. De årlige leiekostnadene vil redusere selgers netto salgsinntekt, men vil helt eller delvis bli kompensert av at kapitalkostnader og bygningsrelaterte avskrivninger, som helseforetaket har som eier i dagens situasjon, vil bortfalle. Prinsipper for verdivurdering av salgspriser, fremskrevet til 2020 Vi har lagt til grunn de samme vurderinger som beskrevet i avsnittet ovenfor hva gjelder omregulerings-, konverterings- og utviklingspotensial. Noen av eiendommene defineres ikke som utviklingseiendommer fordi de er i god stand, og det ikke er plass til ytterligere utbygging på eiendommen. Restverdi baseres på forutsetninger om en fremtidig kontantstrøm med enten Vestre Viken HF, eller en annen leietaker. Vi har vurdert at Vestre Viken HF mest sannsynlig ikke vil leie eiendommene videre etter En kjøper av et utviklingsprosjekt får dermed ikke med seg kontantstrøm i prosjektet, noe som er en åpenbar ulempe ved å vente med et salg til Restverdi på eiendommene er enten basert på en antatt kontantstrøm etter 2022, eller verdi av utbyggingspotensialet. De eiendommene som har en restverdi basert på en fremtidig kontantstrøm er for det meste enkelttående eiendommer, som kan selges separat. 9

10 2 Det norske markedet 2.1. Norsk makroøkonomi Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine prognoser viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Veksten for fastlandet ventes å bli 3,6 prosent i år, 3,1 prosent i 2013 og 3,2 prosent i Sysselsettingen ventes å stige med ca. 5 prosent i årene , noe som gir en pekepinn på at behovet for næringseiendom vil være stigende. I et totalt sett positivt makrobilde ventes konsumprisindeksen (KPI) og stige med kun 1,5 prosent i gjennomsnitt i årene Husleien i mange næringseiendommer reguleres årlig med KPI. Norges befolkningsvekst stiger raskere enn befolkningsprognosene tilsier. Norges befolkning ventes å stige med ca. 20 prosent frem til år I følge SSB sine prognoser så vil det være 6 millioner innbyggere i Norge i Dette tilsvarer en årlig vekst på ca. 1 prosent. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Utsiktene for norsk økonomi tilsier at den positive utviklingen vil fortsette. Kombinasjonen av lave renter, lønnsvekst og et sterkt arbeidsmarked gir grunn for økonomisk vekst fremover. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet er imidlertid også avhengig av kapitaltilgangen. Det er kjent for de fleste at bankene for tiden er mer restriktive når det gjelder finansiering av næringseiendom. Dette har blant annet med strengere kapitaldekningskrav å gjøre (Solvens II). Makrobildet internasjonalt tilsier at vi får beholde en lav rente i lang tid fremover og alternativet til bankfinansiering er obligasjonsmarkedet, gjerne i kombinasjon med bankfinansiering. Aktører innen næringseiendom får sjelden nye banklån med løpetid på mer enn fem år, men i obligasjonsmarkedet er det løpetider opp mot ti år Det norske eiendomsmarkedet Den finansielle uroen i Europa har også påvirket Norge, men i mindre grad en man kunne anta. Det er fortsatt god aktivitet i markedet for både bolig- og næringseiendom. Banker er mer restriktive med finansiering og kravet til egenkapital har økt. I Norge er det store variasjoner i demografi og kulturelle trekk. Vi ser at stadig flere bor i tettbygde strøk. Andelen mennesker i tettbygde strøk er nær doblet i løpet av de siste hundre år, fra i underkant av 40 % til i underkant 80 %. 10

11 Det er flere faktorer som påvirker utviklingen i leiemarkedet for næringseiendom. Både sysselsettingsutvikling og økonomiske konjunkturer er viktige parametere i forhold til tilbud og etterspørsel etter lokaler. De fleste prognoser tilsier at norsk økonomi vil fortsette den positive utviklingen. Kombinasjonen av lave renter, solid lønnsvekst og et sterkt arbeidsmarked gir grunn til å vente en god økonomisk vekst fremover. Leieprisene ventes derfor å få en positiv utvikling, men bildet vil være noe differensiert. Nye bygg/lokaler med god beliggenhet vil få en økning i leieprisene, mens øvrige bygg vil ha en relativt flat utvikling. Stor befolkningsvekst og lav boligbygging holder boligprisene høye og prisveksten vil mest sannsynlig ikke avta. Knapphet på egnede tomter for boligutvikling samt at kommunale instanser oppleves som en flaskehals i omregulerings- og byggesakssammenheng forsterker inntrykket av at boligprisene mest sannsynlig vil holde seg høye i sentrale områder også fremover og ser ikke ut til å avta. I storbyene kan driverne for prisveksten være av forskjellig art, men felles for alle er en kraftig befolkningsvekst. Dette har medført at presset i boligmarkedet har øket kraftig de senere årene. Konvertering av næringseiendom til bolig er en tydelig trend i markedet og flere investorer engasjerer seg i boligprosjekter. Flere økonomer har den senere tid advart mot høye boligpriser og utrykt bekymring for en mulig priskorreksjon. De viktigste faktorene som historisk sett har ført til prisfall er arbeidsledighet, lavkonjunktur, sjokk i økonomien og høye renter. For høy boligbygging vil øke tilbudet av boliger og 11

12 kunne bidra til prisfall, men den situasjonen har hittil ikke vært relevant i Norge. I 2011 ble det bygd ca boliger i Norge. I år er det planlagt igangsatt omtrent tilsvarende volum. Byggevolumet er for lavt til å dekke opp for eksisterende og forventet befolkningsvekst i Norge. Kombinert med et rentenivå som ser ut til å holde seg lavt lenge, er det mye som tyder på at vi ikke står overfor prisfall for boliger med det første. Sysselsettingsveksten i Norge har vært meget god de siste par årene, og NAV forventer god vekst også fremover. Sysselsettingsvekst pleier å føre til økt etterspørsel etter bolig, og bidrar til prisvekst. Videre er det forventet en lønnsvekst på ca 4 % flere år fremover, som kombinert med lav inflasjon innebærer reallønnsvekst. Reallønnsvekst er også med på å drive opp prisene i boligmarkedet. I tillegg har arv og prisvekst på eksisterende boliger bidratt til en sterkt prisutvikling. De største risikofaktorene ser ut til å være raskere renteoppgang, tilbakeslag i økonomien, at innvandringen til Norge reduseres, og at flere velger å vende hjem. Flere økonomer har den senere tid tatt til orde for en sterkere beskatning av fast eiendom. Denne diskusjonen ser ikke ut til å ha hatt effekt på boligprisene foreløpig. Dersom vi skulle få et tilbakeslag i økonomien, har lavkonjunkturer historisk sett ført til bråstopp og prisfall i boligmarkedet, men konjunkturtendensen i Norge er relativt god. Det er forventet en BNP-vekst som dekker både prisstigningen og befolkningsveksten - og litt til. SSBs 3-års prognose viser en svak høykonjunktur i hele perioden. Sammensetningen av befolkningsveksten er i ferd med å endre seg i de store byene. De siste årene har den innenlandske tilflyttingen til byene vært beskjeden, mens innvandringen har vært høy. I fjor kom hele tilflyttingsveksten til de største byene fra innvandrere. Stor innenlandsk flytting av innvandrere, fra perifere strøk til storbyer, har bidratt til dette. Om lag 40 % av utflyttingen fra mindre sentrale strøk kommer fra innvandrere som søker seg til mer sentrale områder. Om lag 50 % av tilflyttingen til det sentrale østlandsområdet kommer fra innenlandsk flytting blant innvandrere. Som allerede nevnt er lave renter, høye inntekter og moderat boligbygging ift befolkningsveksten viktige drivere. På lengre sikt ventes økt boligbygging, lavere inntektsvekst og høyere renter å stabilisere prisene. Boligutbyggerne kan få en utfordring ved at en stadig større del av etterspørselen i byene og på Østlandet ventes å komme fra grupper med lavere kjøpekraft enn gjennomsnittet, samtidig som tomteprisene er høye og byggekostnadene er høyere enn før blant annet på grunn av nye tekniske byggeforskrifter. I Oslo er det dessuten kommunale forskrifter med krav om en betydelig andel familieleiligheter i områder hvor det nesten bare bor enslige, samt forbud mot bygging av små etablererboliger. Flere markedsaktører spår en utvikling hvor en del av den boligveksten som har vært ventet i Oslo, i stedet vil materialisere seg i nabokommunene. Sett samlet er det grunn til å forvente at boligprisene vil fortsette å stige i flere år fremover. Det er imidlertid vanskelig å forutse hvor stor prisveksten blir. Kilde: FCN/DnB/SSB 2.3. Akershus og Buskerud Buskerud Prognoser fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at Buskerud Fylke vil få flere innbyggere fram mot Drammen kommune vil alene få flere innbyggere. Kommunen ønsker å møte 12

13 befolkningsveksten med å tilrettelegge for økt boligbygging, blant annet ved å få en større andel boligbygging i sentrum og sentrumsnære områder. Kommunen ønsker videre en styring av konvertering av eldre næringsarealer mot bolig- og blandingsområder. I Kongsberg videreføres tidligere kommuneplanstrategi som sier at jernbaneutvikling, boligutvikling, større bredde i næringslivet, utdanning og sentrumsutvikling med Kunnskaps- og kulturpark som hovedstrategi blir sentrale innsatsområder. Det estimeres et behov for nye boenheter for perioden I et mer langsiktig perspektiv, etter 2025, anslås det et behov for ytterligere boenheter. Kommunen uttaler i kommuneplanen at den ønsker utredet nye sentrumsnære transformasjonsområder til boligformål og kombinasjonsformål bolig/næring. I Ringerike kommune er det en målsetting å ha Hønefoss som regionhovedstad. Boligtilbudet skal være variert, med fokus på bymessig fortetting og utvikling i Hønefoss. Nye utbyggingsområder skal primært lokaliseres til eksisterende tettstedsområder for å styrke kvalitetene tettstedene har i dag. I kommunen skal det også legges til rette for nyetablering av arbeidsplasser, særlig innen kunnskapsbaserte og tjenesteytende virksomheter. Akershus (inkl. Oslo) Prognoser fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at Akershus og Oslo vil få over flere innbyggere fram mot Det er igangsatt arbeid som skal avgjøre hvilke bydeler i Oslo og hvilke byer og tettsteder i de 22 kommunene i Akershus som skal få den største veksten. Arbeidet med den nye areal- og transportplanen skisserer tre hovedmodeller. Den første går ut på videreføring av dagens kommuneplaner med fremskrevet vekst av befolkning og arbeidsplasser fordelt på kommuneplanenes egne utbyggingsområder. Konsentrert utvikling til eksisterende byområder er en annen modell. Det tredje punktet dreier seg om å fortette knutepunkter som ligger i kollektivnettet for buss eller tog. I Oslo ser man for eksempel for seg at utviklingen av indre by vokser inn i Groruddalen, hvor det i dage er industri- og næringslokaler, lagre og spedisjonsbygg. Det skisseres også etablering av to eller tre helt nye byer i Akershus. De to tettstedene Minnesund og Sørumsand blir trukket fram som potensielle store fremtidige byer. Også Fetsund, Rånåsfoss i Sørum og Heggedal i Asker blir nevnt som nye by kandidater. Innen 30 år kan to eller tre av disse tettstedene være like store som Drammen er i dag. 3 Metoder og overordnede forutsetninger for verdivurdering 3.1 Innledning I dette kapittelet redegjøres det for hvordan vi har gått frem for å gjennomføre verdivurderingene. Generelt har vi benyttet to hovedmodeller for verdivurdering. For det første har vi brukt en kontantstrømsmodell som viser inntjeningselementet i hver enkelt eiendom. For eiendom som i dag eies og brukes av helseforetaket, betales det ikke leie. Vi har estimert en markedsleie, og benyttet den estimerte leieinntekten med fradrag for estimerte 13

14 eierkostnader som inntjeningselement for å beregne en markedsverdi. Verdivurderingen baseres på netto nåverdi av en kontantstrøm basert på netto leieinntekter og yield (se figur nedenfor)dette betyr at man sammenligner verdien av en krone i dag og verdien av en krone på et gitt fremtidig tidspunkt. Hvis renten er 10 %, vil sluttverdien av kr 800 etter ett år være kr 880. Dermed blir nåverdien av kr 880 lik kr 800. Når kronen investeres i f.eks eiendom i år 0 vil det følge innbetalinger i form av leie i årene etter investeringen (dersom det ikke er en eiendom som skal konverteres til annet formål/utvikles). Hvis man mottar flere beløp ved slutten av hvert år fremover i tid blir den totale nåverdien summen av nåverdiene. n betyr slutten av en periode/kontantstrøm C₁ betyr slutten av periode 1, C₂ betyr slutten av periode 2, osv. År 0 angir dermed nåverdi tidspunktet. Figur: Nåverdi av fremtidige kontantstrømmer. For det andre har vi benyttet en substansmodell for å vurdere markedsprisen på tomtearealer. Begge metodene er benyttet for alle de seks lokasjonene som er vurdert, siden det er både bygninger og et uutnyttet utbyggingspotensial på alle de seks områdene. Her vurderes fremtidig salgspris pr m2 bygningsmasse opp mot forventede kostnader til utvikling og bygging, slik tabellen nedenfor illustrerer. Figur: Eksempel på Substansmodell. 14

15 Begge metodene for verdivurdering (kontantstrøm og substans) er benyttet for alle de seks lokasjonene som er vurdert, siden det er både bygninger og et uutnyttet utbyggingspotensial på alle de seks områdene. Det er forutsatt at generelle kommersielle vilkår legges til grunn i verdivurderingene, vurderingene er gjort fra selgers ståsted, og det forutsettes videre at eiendommene kan omsettes i et fritt marked. Det er ikke tatt hensyn til skatt. Skatt påvirker ikke den prinsipielle tilnærmingen, og det er gjort verdivurderinger av eiendommene (Eiendomsverdi), og ikke av eierselskap Konsistensbetingelser Riktig bruk av nåverdimetoden forutsetter at det foreligger konsistens mellom kontantstrømmen i nåverdiuttrykkets teller og alternativkostnaden, avkastningskravet i nåverdiuttrykkets nevner. Følgende forutsetninger er benyttet: 1) Skatt: Skatt hensyntas ikke i modellene. Vestre viken vil ikke bli beskattet for gevinst ved salg. 2) Nominelle eller reelle tall: Vi regner nominelt og tar hensyn til inflasjon. 3) Periodelengde: Vi benytter år som periodelengde. 4) Justert nåverdi: Vi benytter totalkapitalmetoden. Denne viser den totale kontantstrømmen til både eiere og kreditorer. 5) Usikkerhet: Vi hensyntar risiko i diskonteringsrenten som benyttes i vurderingene Kontantstrømsmodell Eksisterende bebyggelse med tilhørende tomteareal verdsettes ut i fra nåverdien av en forventet fremtidig kontantstrøm. Beregningene viser summen av neddiskonterte netto leieinntekter (leieinntekter minus leiekostnader) i et 8 10 års perspektiv. Nåverdi beregnes slik: NNV= Xn/(1+r) +... Xn/(1+r)^n Hvor: Xn = netto kontantstrøm i år n som følge av prosjektet. r = alternativkostnad i prosjektet, diskonteringsrenten. Videre beregnes en restverdi basert på en yield. Yield gjenspeiler en investors totalavkastningskrav. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nettoleien for et enkelt år og forutsetter at dette er representativt for alle påfølgende år. Den "evige" tenkte kontantstrøm divideres med yield. Multiplikatormodelllen er blant de mest brukte Verdivurderingsmodeller. Nåverdi beregnes her slik: NNV = 1/r Hvor: 1 = Netto kontantstrøm. r = diskonteringsrente. 15

16 3.4. Substansmodell Verdien av ubebygget (del av) eiendom beregnes ut fra vurdert brutto salgsverdi fratrukket estimerte investeringskostnader. Vi har lagt til grunn et estimat for høyeste påregnelige utnyttelse (dvs tillatte bygningsareal) som kan bygges for å maksimere tomteverdien som legges til grunn. Det innebærer at kjøper betaler for høyeste påregnelige utnyttelse uavhengig av kjøpers reelle utnyttelse. Ulike formål kan gi forskjellig utnyttelse. Eksempelvis vil kontor i urbane strøk gi en høyere tomteutnyttelse enn lager. Normalt vil også forrentningsverdien fratrukket investeringskostnader være høyere for kontor enn for lager. Tomtebelastningen (tomtepris) fremkommer som følger: Salgspris per m² - Byggekostnader - Administrasjonskostnader (finans- og salgskostnader) - Byggherre fortjeneste - Uforutsette kostnader = Tomtebelastning (tomtepris pr solgt m² bygning) Beregnet verdi pr kvadratmeter bygning multipliseres med det høyeste påregnelige tillatte antall kvadratmeter utnyttelse Valg av metode For å optimalisere både verdi, finansiering for kjøp og kjøpesummens størrelse, benyttes en kombinasjon av de to ovennevnte metodene De eiendommene som vurderes i dette oppdraget, er i hovedsak sykehus, som vurderes ut i fra en tenkt ny utnyttelse til for eksempel bolig, kontor eller butikk. Kjøperen vil måtte bruke mye tid og ressurser på planlegging og blant annet omregulering. I tidlig fase er det gunstig for den nye eieren å ha en leieavtale som gir en kontantstrøm med på kjøpet. Kontantstrømmen vil være med på å finansiere kjøpet og kostnadene i startfasen. Reguleringsarbeidene kan ta flere år, og den nye eieren vil så langt det er mulig beholde leietaker som gir den nødvendige kontantstrømmen. Det optimale vil være å ha inntekter så tett opp til riving som mulig. Prisen for eiendommen vil være høyere ved salg og tilbakeleie enn ved et rent salg, siden kontantstrømmen (leieinntekten) inngår i kjøpesummen. For selger kan denne metoden også være gunstig i de tilfeller hvor selger bruker eiendommen som vurderes solgt. Det kan være økonomisk fordelaktig å selge eiendommen på et tidligere tidspunkt enn fraflytting. Selger frigjør kapital på et tidligere tidspunkt som på sin side kan finansiere nye investeringer enten innen bedriftens kjernevirksomhet eller nye investeringer i eiendom. Selger må betale leie i leieperioden, men oppnår en høyere salgssum for eiendommen basert på at kjøper ikke bare betaler for utviklingspotensialet, men også for kontantstrømmen i leieperioden. Denne tilnærmingen har vi lagt til grunn for verdivurderingen av eiendom med utviklingspotensial i eiendomsmassen. 16