UTARBEIDET AV MULTICONSULT AS FOSS & CO NÆRINGSMEGLING AS. Verdivurdering. for Vestre Viken HF

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "UTARBEIDET AV MULTICONSULT AS FOSS & CO NÆRINGSMEGLING AS. Verdivurdering. for Vestre Viken HF"

Transkript

1 UTARBEIDET AV MULTICONSULT AS FOSS & CO NÆRINGSMEGLING AS Verdivurdering for Vestre Viken HF

2 Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag Innledning Mandat Gjennomføring Definisjoner Ansvarsbegrensning Oppsummering av resultater Det norske markedet Norsk makroøkonomi Det norske eiendomsmarkedet Akershus og Buskerud Metoder og overordnede forutsetninger for verdivurdering Innledning Konsistensbetingelser Kontantstrømsmodell Substansmodell Valg av metode Avkastningskrav Eierkostnader Utvikling av eiendomsmasse Følsomhetsanalyse Tidslinje Del II... Feil! Bokmerke er ikke definert. 4 Drammen Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Drammen kommune trend og demografisk utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert. 2

3 4.7. Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 5 Kongsberg Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Kongsberg kommune trend og demografisk utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 6 Ringerike Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Ringerike kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger verdivurdering... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensialet og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 7 Bærum Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Bærum kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. Blakstad Sykehus... Feil! Bokmerke er ikke definert Asker kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 9 Lier... Feil! Bokmerke er ikke definert. 3

4 9.1. Lier kommune trend og utvikling... Feil! Bokmerke er ikke definert Beskrivelse av eiendomsmassen... Feil! Bokmerke er ikke definert Teknisk informasjon... Feil! Bokmerke er ikke definert Regulering... Feil! Bokmerke er ikke definert Forutsetninger for verdivurderinger... Feil! Bokmerke er ikke definert Utviklingspotensial og alternativ bruk... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurdering 2012 og fremskrevet Feil! Bokmerke er ikke definert. 10 Sammenstilling... Feil! Bokmerke er ikke definert Verdivurderingene sammenstilt... Feil! Bokmerke er ikke definert Oppsummering... Feil! Bokmerke er ikke definert. 4

5 Del I 1 Sammendrag 1.1. Innledning Del I gir en kortfattet beskrivelse av oppdragstakere, hvordan mandatet er forstått og løst, samt metodebeskrivelse og overordnede forhold som berører rapporten. I rapporten benyttes en del begreper som er skrevet med stor forbokstav. Disse begrepene skal forstås i samsvar med definisjonslisten som fremgår av avsnitt Mandat I forbindelse med at Vestre Viken HF utarbeider en Utviklingsplan for hele helseforetaket skal det utarbeides en verdivurdering for alle eiendommene i Vestre Viken HF. Verdivurderingen skal ta utgangspunkt i dagens marked, 2012, samtidig som det skal gjøres en vurdering av markedsutsiktene frem til eiendommene eventuelt blir fraflyttet i 2020 (Det er dette tidspunkt det nye sykehuset kan stå ferdig). I den forbindelse ønsker Vestre Viken HF å synliggjøre markedsverdien av eiendomsmassen, og om det kan gjøres foredlingstiltak og investeringer i forkant av salg for å oppnå best mulig pris Gjennomføring Oppdragstakere er Multiconsult AS og Foss & Co Næringsmegling AS. Multiconsult har ledet arbeidet, utarbeidet sammenstillinger av plan- og reguleringsforhold for eiendommene, bygningsteknisk informasjon, samt vurderinger av trender og utviklingstrekk for de respektive områdene. For informasjon om Multiconsult, se Foss & Co Næringsmegling AS har gjort markedsanalyser, vurdert eiendommenes beskaffenhet og utviklingspotensial, gjennomført verdivurderingene samt utarbeidet rapporten. For informasjon om Foss & Co Næringsmegling, se Oppdragstakerne har i samarbeid gjennomført avklaringsmøter med oppdragsgiver, befaringer, kvalitetssikring av metoder, funn og resultater, samt rapportutarbeidelse. Arbeidet er utført i løpet av september, oktober og november i 2012, og eiendommene er inndelt i følgende områder: Drammen Kongsberg Ringerike Bærum Lier Blakstad 5

6 1.4 Definisjoner AS Bare-house kontrakt BRA BYA EK FCN FK Investor IRR Oppdragsgiver Oppdragstaker KPI Residualverdien MC Aksjeselskap En bare-house kontrakt innebærer at leietaker har fullt ansvar for innvendig og utvendig vedlikehold av eiendommen. Eierkostnadene blir minimale. Denne type kontraktsmodell brukes gjerne på en-brukerbygg, der leietaker har kompetanse til selv å foreta eiendomsdriften, særlig den tekniske delen. Ved sale-leaseback er det som hovedregel en bare-house leieavtale som benyttes, det vil si at selger i rollen som leietaker viderefører den rolle med teknisk forvaltning som han har hatt som tidligere eier. Mange, særlig finansielle kjøpere, foretrekker en slik løsning da den medfører lavere og mer forutsigbare eierkostnader. Se m² BRA og m² BRAS Bebygd areal for bebyggelse på tomt angis i m², d.v.s. "fotavtrykket" på tomten. Nødvendig parkeringsareal inngår i BYA. Bestemmelsen må suppleres med bestemmelser om høyde for å styre bebyggelsens volum. Egenkapital Foss & Co Næringsmegling AS Fremmedkapital Fysisk eller Juridisk person som investerer Internrente "Internal Rate of Return" Vestre Viken HF Fellesbetegnelse for Multiconsult AS og Foss & Co Næringsmegling AS Konsumprisindeks Pris ved prosjektslutt, også kalt restverdien. For eksempel med kontantstrøm så legger man inn en pris for en eiendel ved kontantstrømmens slutt. Multiconsult AS m² Kvadratmeter m² BRA Bruksareal er bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. m² BRAS Salgbart areal som er bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. Brukes som faktor for å beregne salgsinntekt i boligutbyggingsprosjekter. m² BRAS x pris pr m²= inntekt m² BTA Bruttoareal (BTA) er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside og til midt i vegg mot for eksempelnaboleilighet eller felles del (for 6

7 eksempel trapperom). Det skilles mellom bygningens og boligens bruttoareal i fler-familiehus. Bare loft med gulv og minst med adgang via nedfellbar stige medregnes i BTA. MNOK MVA MUA NNV Reletting Cost Snitt gjenværende Leietid TU Yield Millioner norske kroner Merverdiavgift Minste uteoppholdsareal (MUA). For boliger, skoler, barnehager mv bør det angis minste uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m² pr bolig/skole/barnehage mv. og skrives MUA = 00 m². Det samme gjelder også for andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal er de deler av tomta som er egnet til dette formålet. Netto nåverdi Kostnader til innhenting av vedlikeholdsetterslep og oppgradering/ombygging til ny bruk Man beregner snittet (antall år) til utløp for alle leiekontrakter i en eiendom. Leiekontraktens løpetid Tomte utnyttelse Direkte avkastning eiendom = netto leie(brutto leie eierkostnad) på kjøpstidspunktet dividert på kjøpesum 1.5 Ansvarsbegrensning Verdivurderingen er utarbeidet på bakgrunn av informasjon innhentet fra Oppdragsgiver og offentlig tilgjengelig informasjon. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men Oppdragstaker kan ikke påta seg ansvar for at all informasjonen er riktig eller fullstendig. Verdivurderingene er subjektive og basert på informasjon fra Oppdragsgiver, vår markedskunnskap, analyser gjort særskilt for oppgaven, og basert på etablerte verdivurderingsmodeller og prinsipper. Oppdragstaker fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følger av at opplysningene som er gitt blir forstått feilaktig eller ufullstendige, samt eventuelle endringer som følge av konjunktur endringer, eller forhold som er utenfor Oppdragstakers kontroll. 1.6 Oppsummering av resultater Det knytter seg stor usikkerhet til vurdering av markedsverdi for eiendom som skal utvikles til ny bruk. De eiendommene som er vurdert i denne rapporten, benyttes i dag til sykehusvirksomhet. For å vurdere markedsverdien er det lagt til grunn en fremtidig bruk som boligeiendommer i kombinasjon med næringseiendommer som kontor, forretning, o.a. 7

8 Makrobildet i norsk økonomi, og i regionen til Vestre Viken HF, tilsier fortsatt sterk etterspørsel etter bolig- og næringseiendom. Dette innebærer at de eiendommene som eventuelt besluttes solgt, vil ha en betydelig verdi i markedet. Tabellen nedenfor sammenstiller verdivurderingene på et overordnet nivå. Her er det kun oppgitt et tall for middelverdien (midtpunktet mellom høyt og lavt anslag) i det intervallet vi vurderer som en realistisk verdivurdering. Som det fremkommer av sammenstillingen er verdiene for eiendomsmassen høyere i 2012 sammenlignet med 2015 og Dette viser betydningen av å ha en lang kontantstrøm samt at en lengre kontantstrøm vil redusere risiko og lette finansieringsmulighetene for en kjøper. Vi anbefaler følgelig salg med tilbakeleieavtaler som verdiøkende tiltak ved salg i 2012 eller Område; Tomt Bygninger Verdivurdering, middelverdi (m²) (m² BTA) Drammen ,7 MNOK 810,1 MNOK 370,7 MNOK Kongsberg ,8 MNOK 314,0 MNOK 222,3 MNOK Ringerike ,4 MNOK 401,3 MNOK 235,6 MNOK Bærum ,5 MNOK 1 325,3 MNOK 1 065,1 MNOK Lier ,1 MNOK 206,4 MNOK 151,3 MNOK Blakstad ,7 MNOK 686,9 MNOK 515,5 MNOK Sum ,2 MNOK 3 744,0 MNOK 2 560,5 MNOK Prinsipper for verdivurdering per 2012 En vanlig modell ved tilrettelegging for avhending av eiendom er salg av hele eller deler av eiendommen samtidig som man leier tilbake det areal man har behov for. For investor er dette fordelaktig fordi det letter finansieringen av kjøpet. For selger frigjør det kapital i dag som kan benyttes til andre investeringer. En leiekontrakt med Vestre Viken HF er attraktiv. Erfaringsmessig vil en investor foretrekke at Vestre Viken HF leier et areal med fullt ansvar for drift og vedlikehold. For eksempel vil en avtale som løper i ti år gi Investor/utvikler en mulighet til å arbeide med regulering og utvikling. Samtidig har en kjøper en forutsigbar kontantstrøm. Krever selger at kjøper skal overta drift og vedlikehold, vil salgsprisen reduseres. I dagens marked, hvor risikoviljen blant investorer er lav, vil kjøper foretrekke en lang leiekontrakt fordi helseforetak blir ansett som trygge betalere. Det trekker prisen opp. Velger man en kortere leieperiode, øker usikkerheten for kjøper da denne ikke er garantert å få leid ut til en like solid leietaker. I tillegg økes usikkerheten rundt investeringens kontantstrøm. I finans er usikkerhet synonymt med økt risiko, som må kompenseres for i form av høyere avkastningskrav (økt diskonteringsrente). Dette reduserer nåverdien av investeringen og reduserer dermed dagens 8

9 salgspris. Våre verdivurderinger tar høyde for dette og viser at verdien av en kontantstrøm i tidsrommet er betydelig lavere enn eksempelvis en kontantstrøm fra Leiekontraktene kan gjerne inneholde en mulighet for Vestre Viken HF til å si opp deler av avtalen, med for eksempel 12 måneders varsel. Det er nok avgjørende at dette for eksempel kun kan skje med hele bygg, og kanskje også at det skal skje i spesielle soner. Hovedpoenget blir uansett at man må etablere en modell som kan møte en ny eiers behov for forutsigbarhet, både med tanke på utvikling og løpende inntjening på eiendommen, for å oppnå en høy salgsverdi. Det er her gjort en verdivurdering basert på en forutsetning om mulighetene for endret reguleringsstatus og endret utnyttelse. For eksempel til bolig eller kontor med utgangspunkt i en antatt utnyttelsesgrad. Vi har sett på mulighetene som ligger i konvertering av eksisterende bygningsmasse og utbyggingspotensial på de enkelte eiendommene. Vi forutsetter at Vestre Viken HF inngår en såkalt salg/tilbakeleieavtale. Videre er det lagt til grunn som en forutsetning for beregningene at leieavtalen med Vestre Viken HF varer ut år Der det er vurdert som sannsynlig, har vi lagt til grunn en restverdi på eiendommene, enten i form av en antatt kontantstrøm etter 2022 eller verdi av utbyggingspotensialet. Samlet utgjør dette en antatt verdi på eiendommene i dag. Vi har vurdert ulike scenarier for reguleringsformål og utnyttelsesgrad ved en slik beregning. Våre verdivurderinger viser at et salg med tilbakeleie av hele eller deler av eiendommen er det mest fordelaktige rent økonomisk, og frigjør kapital i dag til andre formål/investeringer. Verdivurderingen for 2012 baserer seg på salg og tilbakeleie som gir en årlig leieinntekt for kjøper og husleiekostnad for selger. Husleiekostnader er vist i verdivurderingene i del 2. De årlige leiekostnadene vil redusere selgers netto salgsinntekt, men vil helt eller delvis bli kompensert av at kapitalkostnader og bygningsrelaterte avskrivninger, som helseforetaket har som eier i dagens situasjon, vil bortfalle. Prinsipper for verdivurdering av salgspriser, fremskrevet til 2020 Vi har lagt til grunn de samme vurderinger som beskrevet i avsnittet ovenfor hva gjelder omregulerings-, konverterings- og utviklingspotensial. Noen av eiendommene defineres ikke som utviklingseiendommer fordi de er i god stand, og det ikke er plass til ytterligere utbygging på eiendommen. Restverdi baseres på forutsetninger om en fremtidig kontantstrøm med enten Vestre Viken HF, eller en annen leietaker. Vi har vurdert at Vestre Viken HF mest sannsynlig ikke vil leie eiendommene videre etter En kjøper av et utviklingsprosjekt får dermed ikke med seg kontantstrøm i prosjektet, noe som er en åpenbar ulempe ved å vente med et salg til Restverdi på eiendommene er enten basert på en antatt kontantstrøm etter 2022, eller verdi av utbyggingspotensialet. De eiendommene som har en restverdi basert på en fremtidig kontantstrøm er for det meste enkelttående eiendommer, som kan selges separat. 9

10 2 Det norske markedet 2.1. Norsk makroøkonomi Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine prognoser viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Veksten for fastlandet ventes å bli 3,6 prosent i år, 3,1 prosent i 2013 og 3,2 prosent i Sysselsettingen ventes å stige med ca. 5 prosent i årene , noe som gir en pekepinn på at behovet for næringseiendom vil være stigende. I et totalt sett positivt makrobilde ventes konsumprisindeksen (KPI) og stige med kun 1,5 prosent i gjennomsnitt i årene Husleien i mange næringseiendommer reguleres årlig med KPI. Norges befolkningsvekst stiger raskere enn befolkningsprognosene tilsier. Norges befolkning ventes å stige med ca. 20 prosent frem til år I følge SSB sine prognoser så vil det være 6 millioner innbyggere i Norge i Dette tilsvarer en årlig vekst på ca. 1 prosent. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Utsiktene for norsk økonomi tilsier at den positive utviklingen vil fortsette. Kombinasjonen av lave renter, lønnsvekst og et sterkt arbeidsmarked gir grunn for økonomisk vekst fremover. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet er imidlertid også avhengig av kapitaltilgangen. Det er kjent for de fleste at bankene for tiden er mer restriktive når det gjelder finansiering av næringseiendom. Dette har blant annet med strengere kapitaldekningskrav å gjøre (Solvens II). Makrobildet internasjonalt tilsier at vi får beholde en lav rente i lang tid fremover og alternativet til bankfinansiering er obligasjonsmarkedet, gjerne i kombinasjon med bankfinansiering. Aktører innen næringseiendom får sjelden nye banklån med løpetid på mer enn fem år, men i obligasjonsmarkedet er det løpetider opp mot ti år Det norske eiendomsmarkedet Den finansielle uroen i Europa har også påvirket Norge, men i mindre grad en man kunne anta. Det er fortsatt god aktivitet i markedet for både bolig- og næringseiendom. Banker er mer restriktive med finansiering og kravet til egenkapital har økt. I Norge er det store variasjoner i demografi og kulturelle trekk. Vi ser at stadig flere bor i tettbygde strøk. Andelen mennesker i tettbygde strøk er nær doblet i løpet av de siste hundre år, fra i underkant av 40 % til i underkant 80 %. 10

11 Det er flere faktorer som påvirker utviklingen i leiemarkedet for næringseiendom. Både sysselsettingsutvikling og økonomiske konjunkturer er viktige parametere i forhold til tilbud og etterspørsel etter lokaler. De fleste prognoser tilsier at norsk økonomi vil fortsette den positive utviklingen. Kombinasjonen av lave renter, solid lønnsvekst og et sterkt arbeidsmarked gir grunn til å vente en god økonomisk vekst fremover. Leieprisene ventes derfor å få en positiv utvikling, men bildet vil være noe differensiert. Nye bygg/lokaler med god beliggenhet vil få en økning i leieprisene, mens øvrige bygg vil ha en relativt flat utvikling. Stor befolkningsvekst og lav boligbygging holder boligprisene høye og prisveksten vil mest sannsynlig ikke avta. Knapphet på egnede tomter for boligutvikling samt at kommunale instanser oppleves som en flaskehals i omregulerings- og byggesakssammenheng forsterker inntrykket av at boligprisene mest sannsynlig vil holde seg høye i sentrale områder også fremover og ser ikke ut til å avta. I storbyene kan driverne for prisveksten være av forskjellig art, men felles for alle er en kraftig befolkningsvekst. Dette har medført at presset i boligmarkedet har øket kraftig de senere årene. Konvertering av næringseiendom til bolig er en tydelig trend i markedet og flere investorer engasjerer seg i boligprosjekter. Flere økonomer har den senere tid advart mot høye boligpriser og utrykt bekymring for en mulig priskorreksjon. De viktigste faktorene som historisk sett har ført til prisfall er arbeidsledighet, lavkonjunktur, sjokk i økonomien og høye renter. For høy boligbygging vil øke tilbudet av boliger og 11

12 kunne bidra til prisfall, men den situasjonen har hittil ikke vært relevant i Norge. I 2011 ble det bygd ca boliger i Norge. I år er det planlagt igangsatt omtrent tilsvarende volum. Byggevolumet er for lavt til å dekke opp for eksisterende og forventet befolkningsvekst i Norge. Kombinert med et rentenivå som ser ut til å holde seg lavt lenge, er det mye som tyder på at vi ikke står overfor prisfall for boliger med det første. Sysselsettingsveksten i Norge har vært meget god de siste par årene, og NAV forventer god vekst også fremover. Sysselsettingsvekst pleier å føre til økt etterspørsel etter bolig, og bidrar til prisvekst. Videre er det forventet en lønnsvekst på ca 4 % flere år fremover, som kombinert med lav inflasjon innebærer reallønnsvekst. Reallønnsvekst er også med på å drive opp prisene i boligmarkedet. I tillegg har arv og prisvekst på eksisterende boliger bidratt til en sterkt prisutvikling. De største risikofaktorene ser ut til å være raskere renteoppgang, tilbakeslag i økonomien, at innvandringen til Norge reduseres, og at flere velger å vende hjem. Flere økonomer har den senere tid tatt til orde for en sterkere beskatning av fast eiendom. Denne diskusjonen ser ikke ut til å ha hatt effekt på boligprisene foreløpig. Dersom vi skulle få et tilbakeslag i økonomien, har lavkonjunkturer historisk sett ført til bråstopp og prisfall i boligmarkedet, men konjunkturtendensen i Norge er relativt god. Det er forventet en BNP-vekst som dekker både prisstigningen og befolkningsveksten - og litt til. SSBs 3-års prognose viser en svak høykonjunktur i hele perioden. Sammensetningen av befolkningsveksten er i ferd med å endre seg i de store byene. De siste årene har den innenlandske tilflyttingen til byene vært beskjeden, mens innvandringen har vært høy. I fjor kom hele tilflyttingsveksten til de største byene fra innvandrere. Stor innenlandsk flytting av innvandrere, fra perifere strøk til storbyer, har bidratt til dette. Om lag 40 % av utflyttingen fra mindre sentrale strøk kommer fra innvandrere som søker seg til mer sentrale områder. Om lag 50 % av tilflyttingen til det sentrale østlandsområdet kommer fra innenlandsk flytting blant innvandrere. Som allerede nevnt er lave renter, høye inntekter og moderat boligbygging ift befolkningsveksten viktige drivere. På lengre sikt ventes økt boligbygging, lavere inntektsvekst og høyere renter å stabilisere prisene. Boligutbyggerne kan få en utfordring ved at en stadig større del av etterspørselen i byene og på Østlandet ventes å komme fra grupper med lavere kjøpekraft enn gjennomsnittet, samtidig som tomteprisene er høye og byggekostnadene er høyere enn før blant annet på grunn av nye tekniske byggeforskrifter. I Oslo er det dessuten kommunale forskrifter med krav om en betydelig andel familieleiligheter i områder hvor det nesten bare bor enslige, samt forbud mot bygging av små etablererboliger. Flere markedsaktører spår en utvikling hvor en del av den boligveksten som har vært ventet i Oslo, i stedet vil materialisere seg i nabokommunene. Sett samlet er det grunn til å forvente at boligprisene vil fortsette å stige i flere år fremover. Det er imidlertid vanskelig å forutse hvor stor prisveksten blir. Kilde: FCN/DnB/SSB 2.3. Akershus og Buskerud Buskerud Prognoser fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at Buskerud Fylke vil få flere innbyggere fram mot Drammen kommune vil alene få flere innbyggere. Kommunen ønsker å møte 12

13 befolkningsveksten med å tilrettelegge for økt boligbygging, blant annet ved å få en større andel boligbygging i sentrum og sentrumsnære områder. Kommunen ønsker videre en styring av konvertering av eldre næringsarealer mot bolig- og blandingsområder. I Kongsberg videreføres tidligere kommuneplanstrategi som sier at jernbaneutvikling, boligutvikling, større bredde i næringslivet, utdanning og sentrumsutvikling med Kunnskaps- og kulturpark som hovedstrategi blir sentrale innsatsområder. Det estimeres et behov for nye boenheter for perioden I et mer langsiktig perspektiv, etter 2025, anslås det et behov for ytterligere boenheter. Kommunen uttaler i kommuneplanen at den ønsker utredet nye sentrumsnære transformasjonsområder til boligformål og kombinasjonsformål bolig/næring. I Ringerike kommune er det en målsetting å ha Hønefoss som regionhovedstad. Boligtilbudet skal være variert, med fokus på bymessig fortetting og utvikling i Hønefoss. Nye utbyggingsområder skal primært lokaliseres til eksisterende tettstedsområder for å styrke kvalitetene tettstedene har i dag. I kommunen skal det også legges til rette for nyetablering av arbeidsplasser, særlig innen kunnskapsbaserte og tjenesteytende virksomheter. Akershus (inkl. Oslo) Prognoser fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at Akershus og Oslo vil få over flere innbyggere fram mot Det er igangsatt arbeid som skal avgjøre hvilke bydeler i Oslo og hvilke byer og tettsteder i de 22 kommunene i Akershus som skal få den største veksten. Arbeidet med den nye areal- og transportplanen skisserer tre hovedmodeller. Den første går ut på videreføring av dagens kommuneplaner med fremskrevet vekst av befolkning og arbeidsplasser fordelt på kommuneplanenes egne utbyggingsområder. Konsentrert utvikling til eksisterende byområder er en annen modell. Det tredje punktet dreier seg om å fortette knutepunkter som ligger i kollektivnettet for buss eller tog. I Oslo ser man for eksempel for seg at utviklingen av indre by vokser inn i Groruddalen, hvor det i dage er industri- og næringslokaler, lagre og spedisjonsbygg. Det skisseres også etablering av to eller tre helt nye byer i Akershus. De to tettstedene Minnesund og Sørumsand blir trukket fram som potensielle store fremtidige byer. Også Fetsund, Rånåsfoss i Sørum og Heggedal i Asker blir nevnt som nye by kandidater. Innen 30 år kan to eller tre av disse tettstedene være like store som Drammen er i dag. 3 Metoder og overordnede forutsetninger for verdivurdering 3.1 Innledning I dette kapittelet redegjøres det for hvordan vi har gått frem for å gjennomføre verdivurderingene. Generelt har vi benyttet to hovedmodeller for verdivurdering. For det første har vi brukt en kontantstrømsmodell som viser inntjeningselementet i hver enkelt eiendom. For eiendom som i dag eies og brukes av helseforetaket, betales det ikke leie. Vi har estimert en markedsleie, og benyttet den estimerte leieinntekten med fradrag for estimerte 13

14 eierkostnader som inntjeningselement for å beregne en markedsverdi. Verdivurderingen baseres på netto nåverdi av en kontantstrøm basert på netto leieinntekter og yield (se figur nedenfor)dette betyr at man sammenligner verdien av en krone i dag og verdien av en krone på et gitt fremtidig tidspunkt. Hvis renten er 10 %, vil sluttverdien av kr 800 etter ett år være kr 880. Dermed blir nåverdien av kr 880 lik kr 800. Når kronen investeres i f.eks eiendom i år 0 vil det følge innbetalinger i form av leie i årene etter investeringen (dersom det ikke er en eiendom som skal konverteres til annet formål/utvikles). Hvis man mottar flere beløp ved slutten av hvert år fremover i tid blir den totale nåverdien summen av nåverdiene. n betyr slutten av en periode/kontantstrøm C₁ betyr slutten av periode 1, C₂ betyr slutten av periode 2, osv. År 0 angir dermed nåverdi tidspunktet. Figur: Nåverdi av fremtidige kontantstrømmer. For det andre har vi benyttet en substansmodell for å vurdere markedsprisen på tomtearealer. Begge metodene er benyttet for alle de seks lokasjonene som er vurdert, siden det er både bygninger og et uutnyttet utbyggingspotensial på alle de seks områdene. Her vurderes fremtidig salgspris pr m2 bygningsmasse opp mot forventede kostnader til utvikling og bygging, slik tabellen nedenfor illustrerer. Figur: Eksempel på Substansmodell. 14

15 Begge metodene for verdivurdering (kontantstrøm og substans) er benyttet for alle de seks lokasjonene som er vurdert, siden det er både bygninger og et uutnyttet utbyggingspotensial på alle de seks områdene. Det er forutsatt at generelle kommersielle vilkår legges til grunn i verdivurderingene, vurderingene er gjort fra selgers ståsted, og det forutsettes videre at eiendommene kan omsettes i et fritt marked. Det er ikke tatt hensyn til skatt. Skatt påvirker ikke den prinsipielle tilnærmingen, og det er gjort verdivurderinger av eiendommene (Eiendomsverdi), og ikke av eierselskap Konsistensbetingelser Riktig bruk av nåverdimetoden forutsetter at det foreligger konsistens mellom kontantstrømmen i nåverdiuttrykkets teller og alternativkostnaden, avkastningskravet i nåverdiuttrykkets nevner. Følgende forutsetninger er benyttet: 1) Skatt: Skatt hensyntas ikke i modellene. Vestre viken vil ikke bli beskattet for gevinst ved salg. 2) Nominelle eller reelle tall: Vi regner nominelt og tar hensyn til inflasjon. 3) Periodelengde: Vi benytter år som periodelengde. 4) Justert nåverdi: Vi benytter totalkapitalmetoden. Denne viser den totale kontantstrømmen til både eiere og kreditorer. 5) Usikkerhet: Vi hensyntar risiko i diskonteringsrenten som benyttes i vurderingene Kontantstrømsmodell Eksisterende bebyggelse med tilhørende tomteareal verdsettes ut i fra nåverdien av en forventet fremtidig kontantstrøm. Beregningene viser summen av neddiskonterte netto leieinntekter (leieinntekter minus leiekostnader) i et 8 10 års perspektiv. Nåverdi beregnes slik: NNV= Xn/(1+r) +... Xn/(1+r)^n Hvor: Xn = netto kontantstrøm i år n som følge av prosjektet. r = alternativkostnad i prosjektet, diskonteringsrenten. Videre beregnes en restverdi basert på en yield. Yield gjenspeiler en investors totalavkastningskrav. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nettoleien for et enkelt år og forutsetter at dette er representativt for alle påfølgende år. Den "evige" tenkte kontantstrøm divideres med yield. Multiplikatormodelllen er blant de mest brukte Verdivurderingsmodeller. Nåverdi beregnes her slik: NNV = 1/r Hvor: 1 = Netto kontantstrøm. r = diskonteringsrente. 15

16 3.4. Substansmodell Verdien av ubebygget (del av) eiendom beregnes ut fra vurdert brutto salgsverdi fratrukket estimerte investeringskostnader. Vi har lagt til grunn et estimat for høyeste påregnelige utnyttelse (dvs tillatte bygningsareal) som kan bygges for å maksimere tomteverdien som legges til grunn. Det innebærer at kjøper betaler for høyeste påregnelige utnyttelse uavhengig av kjøpers reelle utnyttelse. Ulike formål kan gi forskjellig utnyttelse. Eksempelvis vil kontor i urbane strøk gi en høyere tomteutnyttelse enn lager. Normalt vil også forrentningsverdien fratrukket investeringskostnader være høyere for kontor enn for lager. Tomtebelastningen (tomtepris) fremkommer som følger: Salgspris per m² - Byggekostnader - Administrasjonskostnader (finans- og salgskostnader) - Byggherre fortjeneste - Uforutsette kostnader = Tomtebelastning (tomtepris pr solgt m² bygning) Beregnet verdi pr kvadratmeter bygning multipliseres med det høyeste påregnelige tillatte antall kvadratmeter utnyttelse Valg av metode For å optimalisere både verdi, finansiering for kjøp og kjøpesummens størrelse, benyttes en kombinasjon av de to ovennevnte metodene De eiendommene som vurderes i dette oppdraget, er i hovedsak sykehus, som vurderes ut i fra en tenkt ny utnyttelse til for eksempel bolig, kontor eller butikk. Kjøperen vil måtte bruke mye tid og ressurser på planlegging og blant annet omregulering. I tidlig fase er det gunstig for den nye eieren å ha en leieavtale som gir en kontantstrøm med på kjøpet. Kontantstrømmen vil være med på å finansiere kjøpet og kostnadene i startfasen. Reguleringsarbeidene kan ta flere år, og den nye eieren vil så langt det er mulig beholde leietaker som gir den nødvendige kontantstrømmen. Det optimale vil være å ha inntekter så tett opp til riving som mulig. Prisen for eiendommen vil være høyere ved salg og tilbakeleie enn ved et rent salg, siden kontantstrømmen (leieinntekten) inngår i kjøpesummen. For selger kan denne metoden også være gunstig i de tilfeller hvor selger bruker eiendommen som vurderes solgt. Det kan være økonomisk fordelaktig å selge eiendommen på et tidligere tidspunkt enn fraflytting. Selger frigjør kapital på et tidligere tidspunkt som på sin side kan finansiere nye investeringer enten innen bedriftens kjernevirksomhet eller nye investeringer i eiendom. Selger må betale leie i leieperioden, men oppnår en høyere salgssum for eiendommen basert på at kjøper ikke bare betaler for utviklingspotensialet, men også for kontantstrømmen i leieperioden. Denne tilnærmingen har vi lagt til grunn for verdivurderingen av eiendom med utviklingspotensial i eiendomsmassen. 16

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Eiendomsskattetaksering Ås kommune

Eiendomsskattetaksering Ås kommune Eiendomsskattetaksering Ås kommune Taksering - hvorfor: Riktige er er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet mtp gjennomføring er

Detaljer

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 Side 2 av 8 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike

Detaljer

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015»

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» Dagens modell Eiendomskostnadene i Sandnes kommune består av et kapitalelement (renter og avdrag) og en FDV del. FDV-delen (Ansvar 10 FDV + Ansvar

Detaljer

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER Estate konferanse, Oslo 14.04.2016 Johan Berg- Svendsen BER Kort om BER Rent uavhengig rådgivningsselskap innen næringseiendom 14 ansatte, 10 tilknyttede

Detaljer

Oslo universitetssykehus HF

Oslo universitetssykehus HF Oslo universitetssykehus HF Styresak - Sakframstilling Dato møte: 17. desember 2010 Saksbehandler: Viseadministrerende direktør økonomi og finans Vedlegg: Ingen SAK 161/2010: ORIENTERINGSSAK: NEDSKRIVNING

Detaljer

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Priser, boligstruktur og flytting Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? Flyttemønstre: Resultat

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie

Detaljer

Styresak 17-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom (Åsgårdmarka)

Styresak 17-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom (Åsgårdmarka) Møtedato: 26. februar 2014 Arkivnr.: Saksbeh/tlf: Sted/Dato: Tor-Arne Haug, 75 51 29 20 Bodø, 14.2.2014 Styresak 17-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom (Åsgårdmarka)

Detaljer

Oslo universitetssykehus HF

Oslo universitetssykehus HF Oslo universitetssykehus HF Styresak Dato dok.: 17.mars.2010 Dato møte: 24. mars 2010 Saksbehandler: Vedlegg: Direktør Oslo sykehusservice 1. Situasjonsplan - virksomhet etter fortetning 2.Tilstand på

Detaljer

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016 EIENDOMSDAGENE 2016 14. januar 2016 2015 2015 Tidenes transaksjonsår 125 milliarder Estimat 2 pr. 11. januar Hva med 2016? 3 AVGJØRENDE DRIVERE I 2016 1. Finansiering 2. Utsikter i leiemarkedet Banksjef

Detaljer

Global Skipsholding 2 AS

Global Skipsholding 2 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Skipsholding 2 AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 5 Drift, forvaltning

Detaljer

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST GENERELT OM LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER Alle leieforhold i Helse Sør-Øst RHF reguleres av finansstrategien i Helse Sør-Øst

Detaljer

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07. 131965 Rissa RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 6 Oppdrag : Verdivurdering Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : Langmyrveien 22b, 1624 GRESSVIK Matrikkelnummer

Detaljer

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja Leasing Leasing (engelsk for leie) er utbredt i Norge, både som begrep og som finansieringsform (se www.finfo.no). Ordningen går ut på at et leasingselskap (utleier) tilbyr sine kunder (leietakere) å leie

Detaljer

Foretaksmøtesak 22-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom (Åsgårdmarka)

Foretaksmøtesak 22-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom (Åsgårdmarka) Møtedato: 29. august 2014 Arkivnr.: Saksbeh/tlf: Sted/Dato: Tor-Arne Haug, 75 51 29 00 Bodø, 22.8.2012 Foretaksmøtesak 22-2014 Universitetssykehuset Nord-Norge HF omregulering av tomt og salg av eiendom

Detaljer

Finansiering av ROVAR

Finansiering av ROVAR Finansiering av ROVAR Rapport fra arbeidsgruppen Juni 2005 1. Bakgrunn og innledning Styringsgruppen nedsatte i møte den 27. april 2005 en arbeidsgruppe som skal utrede og fremme forslag til finansieringen

Detaljer

Deloitte. Utredning - «Eier eller leie» Sandnes Eiendomsselskap KF Att: Torbjørn Sterri. Stavanger 11. august 2014.

Deloitte. Utredning - «Eier eller leie» Sandnes Eiendomsselskap KF Att: Torbjørn Sterri. Stavanger 11. august 2014. Sandnes Eiendomsselskap KF Att: Torbjørn Sterri Deloitte AS Strandsvingen 14 A Postboks 287 Forus 4066 Stavanger Telefon: 51 81 5600 Telefax: 51 81 5601 www.deloitte.no Stavanger 11. august 2014. Utredning

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Planprogrammet for kommuneplanen Kommuneplanen baseres på ATP (helhetlig arealog transportplanlegging) Grønne Asker - friluftsliv, landbruk, natur og landskap Vedtatt

Detaljer

Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR.

Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR. Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR. Norges Eiendomsmeglerforbund har en rekke standarder for næringskontrakter

Detaljer

SAMSPILL OG UTVIKLING

SAMSPILL OG UTVIKLING SAMSPILL OG UTVIKLING Jan Willy Føreland 31.10.2013 Utvikling og grunneiersamarbeid - utfordringer Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige

Detaljer

Klassifisering og finansiering av OPS-avtaler for bygg

Klassifisering og finansiering av OPS-avtaler for bygg Klassifisering og finansiering av OPS-avtaler for bygg Holmsbu, 4. september 2014 Advokat Kjell-Andre Honerud Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS En leieavtale er ikke nødvendigvis en leieavtale. Agenda

Detaljer

Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014 Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til

Detaljer

Styret Helse Sør-Øst RHF 25. april 2013

Styret Helse Sør-Øst RHF 25. april 2013 Saksframlegg Saksgang: Styre Møtedato Styret Helse Sør-Øst RHF 25. april 2013 SAK NR 032-2013 VESTRE VIKEN HF AVHENDING AV HSS-BYGGET, DEL AV HALLINGDAL SJUKESTUGU (GNR. 110, DEL AV BNR. 513 I ÅL KOMMUNE)

Detaljer

Global Skipsholding 2 AS

Global Skipsholding 2 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Skipsholding 2 AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 5 Drift, forvaltning

Detaljer

Bakgrunn I forbindelse med gjennomføring av OPS-konkurranse for finansiering, bygging og drift av Nye

Bakgrunn I forbindelse med gjennomføring av OPS-konkurranse for finansiering, bygging og drift av Nye Unntatt offentlighet iht. Offentlighetslova 23, 1. ledd. Bergen kommunale bygg PB7700 5020 Bergen Ved: Einar Tønseth Kopi: Helene Løvenholm, Evelyn Boge, Merete Bogen PricewaterhouseCoopers AS Postboks

Detaljer

V U R D E R I N G A V U T V I K L I N G S O M R Å D E R U T F O R D R I N G E R T R E N D E R R I S I K O

V U R D E R I N G A V U T V I K L I N G S O M R Å D E R U T F O R D R I N G E R T R E N D E R R I S I K O V U R D E R I N G A V U T V I K L I N G S O M R Å D E R U T F O R D R I N G E R T R E N D E R R I S I K O AGENDA Kort om Hadrian Eiendom AS Nye vs. etablerte markedsområder Hvordan vurdere nye utviklingsområder?

Detaljer

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 7 Oppdrag : 131497 Bygningstype : Tomt Oppdragsadresse : Ørland kommune/kråkvåg Matrikkelnummer : 59/130

Detaljer

Oppgave uke 11 - Budsjettering og finans

Oppgave uke 11 - Budsjettering og finans 1) Budsjetter resultat og kontantstrøm for årene 2009 til 2013. Arbeidskapitalen løses opp i 2014. Beregn nåverdien. Bruk et avkastningskrav på 12% etter skatt. Basismodell: Rabatt og andre prisreduksjoner

Detaljer

Global Skipsholding 1 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Skipsholding 1 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Skipsholding 1 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 2 Kvartalsrapport desember

Detaljer

Verdsettelse av investeringseiendom

Verdsettelse av investeringseiendom Offentlig rapport Verdsettelse av investeringseiendom Finanstilsynets observasjoner og vurderinger 2 Finanstilsynet 1 Gjennomføring og avgrensning Finanstilsynet har foretatt en gjennomgang av verdsettelse

Detaljer

NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT. Minimumsbestilling: NOK 100.000. Antall aksjer: Minimum 400.000 og maksimum 15.325.367.

NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT. Minimumsbestilling: NOK 100.000. Antall aksjer: Minimum 400.000 og maksimum 15.325.367. NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT NRP Ness, Risan & Partners Minimumsbestilling: NOK 100.000 Antall aksjer: Minimum 400.000 og maksimum 15.325.367 Emisjonsproveny: Minimum NOK 10.000.000 og maksimum

Detaljer

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS > 950 Aksjonærer i Norge > 1 450 Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU»)

Detaljer

Dato: Torsdag 1. desember 2011

Dato: Torsdag 1. desember 2011 Fakultet for samfunnsfag Økonomiutdanningen Investering og finansiering Bokmål Dato: Torsdag 1. desember 2011 Tid: 5 timer / kl. 9-14 Antall sider (inkl. forside): 9 Antall oppgaver: 4 Tillatte hjelpemidler:

Detaljer

Eiendomsskattetaksering Re kommune

Eiendomsskattetaksering Re kommune Eiendomsskattetaksering Re kommune Taksering - hvorfor: Riktige takster er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet er et viktig prinsipp

Detaljer

JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm. Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08

JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm. Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08 JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08 OPAK er et av Norges ledende prosjekt-og byggelederfirmaer med en ambisjon om å bli oppfattet

Detaljer

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Flyktningeboliger 2013 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 HENSIKTEN MED PROSJEKTET... 3 2 PROSJEKTETS MÅLSETNING... 3 3 PROSJEKTETS OMFANG... 3 4 ANSVARSFORHOLD...

Detaljer

Eiendomsskattetaksering Re kommune Skattetakstnemnda

Eiendomsskattetaksering Re kommune Skattetakstnemnda Eiendomsskattetaksering Re kommune Skattetakstnemnda Taksering - hvorfor: Riktige takster er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Berit Kathrine Jokerud Arkiv: A10 &01 Arkivsaksnr.: 12/212

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Berit Kathrine Jokerud Arkiv: A10 &01 Arkivsaksnr.: 12/212 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Kathrine Jokerud Arkiv: A10 &01 Arkivsaksnr.: 12/212 FORSLAG TIL NY HUSLEIEAVTALE MELLOM SIGDAL KOMMUNE OG DE PRIVATE BARNEHAGENE Rådmannens forslag til vedtak: Forslag

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport juni 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Hensikt med boligmeldingen Analysere boligpolitiske utfordringer og muligheter knyttet til forventet befolkningsvekst.

Detaljer

Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser

Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser Regnskapsresultat for Opplysningsvesenets fond Opplysningsvesenets fond er et selvstendig rettssubjekt som eier de eiendommer og den finanskapital

Detaljer

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE OPPDRAG ADRESSE Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE Side 2 av 7 OPPDRAG FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND

Detaljer

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET Bondiparken felt I Del av gnr. 51, bnr. 75 gnr 55, bnr. 12 gnr. 54, bnr 31 Asker kommune Januar, 2009 Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 1 av 14 Innholdsfortegnelse Mandat

Detaljer

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer?

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Petter Eiken, adm.dir. ROM Eiendom ROM Eiendom i tall: Eiendommer

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

Investering i fornybar energi Biokraft Biobrensel EU

Investering i fornybar energi Biokraft Biobrensel EU Investering i fornybar energi Biokraft Biobrensel EU Byggeklart biokraftverk og produksjonsanlegg for biobrensel incentivert av Kroatia og EU Q&A knyttet til potensielle utfordringer med beskrivelse av

Detaljer

REGIONALT UTSYN - 2012

REGIONALT UTSYN - 2012 REGIONALT UTSYN - 212 Vinden blåser fortsatt Stavangerregionens vei Nye funn i Nordsjøen + Kompetansen utviklet med utgangspunkt i norsk sokkel gjør at vi stiller sterkt internasjonalt = Gode utsikter

Detaljer

Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012

Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012 SAK 15/12 PRINSIPPER FOR HUSLEIEFASTSETTELSE I BOLIGER

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Forslag til ny tomtefestelov - økonomiske betraktninger

Forslag til ny tomtefestelov - økonomiske betraktninger Forslag til ny tomtefestelov - økonomiske betraktninger Denne er rapport er utarbeidet for Tomtefestealliansen. Deloitte har ikke noe ansvar overfor tredjeparter som får tilgang til rapporten. Rapporten

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm

Detaljer

Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012

Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012 Memo Til: Sykehuset Telemark HF / Konst. Økonomidirektør Dana Tønnessen Fra: Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012 Vurdering av leieavtaler i Helse Sør-Øst Faktum Sykehus Telemark

Detaljer

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende: Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier

Detaljer

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Geir Øystein Andersen, Kongsberg kommunale eiendom KF Side 1 Gjensidig gevinst Eiendomsutvikling som strategi for sentrumsutvikling er like mye sentrumsutvikling

Detaljer

Fjordgata 13, porsgrunn. Forretningstomt - Herøya / Porsgrunn

Fjordgata 13, porsgrunn. Forretningstomt - Herøya / Porsgrunn Fjordgata 13, porsgrunn Forretningstomt - Herøya / Porsgrunn 2 / Beliggenhet Eiendommen har hjørnebeliggenhet inntil Herøyaveien og Fjordgata. Meget gode eksponeringsmuligheter. Ca 2 km till E 18, og ca

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR VICTORIA EIENDOM. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR. 31.12.2009 BEREGNET TIL KR 182 PR. AKSJE VED VERDSETTELSE AV EIENDOMSSPAR-AKSJEN

Detaljer

NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT. Minimumsbestilling: NOK 100.000. Antall aksjer: Minimum 390.625 og maksimum 5.108.523.

NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT. Minimumsbestilling: NOK 100.000. Antall aksjer: Minimum 390.625 og maksimum 5.108.523. NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT NRP Ness, Risan & Partners Minimumsbestilling: NOK 100.000 Antall aksjer: Minimum 390.625 og maksimum 5.108.523 Emisjonsproveny: Minimum NOK 10.000.000,00 og

Detaljer

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering Anne Sofie Bjørkholt og Ole Andreas Dimmen Estate-konferanse 11. september 2014 Hvorfor nye kontraktsmaler? - Kontraktene i OPS-prosjektene hadde utviklet

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport desember 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

- Slik beregnes kjøpesum Frank Billingstad

- Slik beregnes kjøpesum Frank Billingstad Kjøp av eiendomsselskaper - Slik beregnes kjøpesum Frank Billingstad Eiendomsfrokosten 2007 -fredag 23. november 2007 SpareBank1 SR-Bank -organisasjonskart Adm. direktør EM1 SR-Forvaltning SR-Finans SR-Investering

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

OPAKG3 @.:; :.:L, Gurulia skytebane. -««'m~ -v.-samnsem A.hSVAl'5I(Y\' xxuwncl:-':irr.a~sx*~s'

OPAKG3 @.:; :.:L, Gurulia skytebane. -««'m~ -v.-samnsem A.hSVAl'5I(Y\' xxuwncl:-':irr.a~sx*~s' OPAKG3 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, OPPDRAGSNUMMER DATO 124816 30.10.2013 bnr. 36, Rissa kommune gig usmso @.:; :.:L, fin. -««'m~ -v.-samnsem cowmrs: _. A.hSVAl'5I(Y\'

Detaljer

Fremtidens sykehus for innbyggere kan ta imot første pasient i

Fremtidens sykehus for innbyggere kan ta imot første pasient i Fremtidens sykehus for 600 000 innbyggere kan ta imot første pasient i 2020-21 Utviklingsplanen Vestre Viken HF Visjon: Et robust og framtidsrettet sykehustilbud for befolkningen i Vestre Viken HF Prinsipper

Detaljer

Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport mars 2014

Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport mars 2014 Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport mars 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT

Detaljer

Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak. 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015

Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak. 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015 Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015 Saksdokumenter ikke vedlagt: ingen Oppkjøp av eiendommer

Detaljer

Verditakst. Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL KVINNHERAD KOMMUNE. Utført av: Steinar Tokheim Takstmann

Verditakst. Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL KVINNHERAD KOMMUNE. Utført av: Steinar Tokheim Takstmann Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL Gnr. 89 89 Bnr. 108 112 KVINNHERAD KOMMUNE Utført av: Takstmann Oppdrag Befaringsdato: Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL

Detaljer

VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG

VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG Haraløkka garasjelag VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG HARALØKKA GARASJELAG Mars 2014 Utført av bygningsingeniør Knut

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 2014 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 514 mill., mot kr 283 mill. i 2013. Verdijustert egenkapital er pr.

Detaljer

Etatbygg Holding III AS

Etatbygg Holding III AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Sunnaas Sykehus HF Org.nr: 883 971 752 heretter kalt Selger og Kjøper: Askim Kommune Org.nr: 840 894 312 heretter kalt Kjøper er i dag inngått følgende avtale: 1. SALGSOBJEKTET

Detaljer

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH TOMTETAKST Side 1 av 6 OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH Innholdsliste: 1. Generelt. Side 2 2. Dokumenter. Side 2 3. Hjemmelsforhold mm Side

Detaljer

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 www.veidekke.no Temaer Litt om Veidekke Boligpolitikken i Norge etter krigen Status boligstruktur, politikk, leiemarkedet,

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015

Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015 Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015 Startpunktet Høye oljepriser ga oss høy aktivitet i oljesektoren, store inntekter til staten og ekspansiv finanspolitikk Finanskrisa ga

Detaljer

Drammen kommunes lånefond Økonomiplan 2012 2015

Drammen kommunes lånefond Økonomiplan 2012 2015 Drammen kommunes lånefond Økonomiplan 2012 2015 1. Innledning Bystyret vedtok i 2004 etableringen av Drammen kommunes lånefond. Opprettelsen av Lånefondet må bl. a ses i sammenheng med etablering av Drammen

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

STYREMØTE 21. mai 2012 Side 1 av 5. Avhending Sykehuset Østfold Fredrikstad og Veum

STYREMØTE 21. mai 2012 Side 1 av 5. Avhending Sykehuset Østfold Fredrikstad og Veum STYREMØTE 21. mai 2012 Side 1 av 5 Sakstype: Beslutningssak Saksnr. arkiv: 09/952 Avhending Sykehuset Østfold Fredrikstad og Veum Sammendrag: Som en følge av etablering av nytt østfoldsykehus på Kalnes

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Nye Leangen Travbane. - sentralt i byen

Nye Leangen Travbane. - sentralt i byen Nye Leangen Travbane - sentralt i byen Hva ønsker egentlig travselskapet? GOD FREMTIDIG PUBLIKUMSVEKS Leangen travbane ligger i dag sentralt i Trondheim, nær et stort fremtidig publikum. For å oppnå publikumsvekst

Detaljer

Styret Helse Sør-Øst RHF 22. november 2012

Styret Helse Sør-Øst RHF 22. november 2012 Saksframlegg Saksgang: Styre Møtedato Styret Helse Sør-Øst RHF 22. november 2012 SAK NR 073-2012 SUNNAAS SYKEHUS HF AVHENDING AV ASKIM SYKEHUS (GNR. 99, BNR. 365 OG 369 I ASKIM KOMMUNE) Forslag til vedtak:

Detaljer

Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum.

Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum. Notat Fra rådmann Til kommunestyret og planutvalg Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum. Rådmannen har fått flere spørsmål om utvikling i kommunens befolkning, boligbygging og samferdselstilbud.

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift,

Detaljer

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer

Detaljer

P-HUS STRØMSØ BESLUTNINGSGRUNNLAG FOR BYGGING OG DRIFT

P-HUS STRØMSØ BESLUTNINGSGRUNNLAG FOR BYGGING OG DRIFT NOTAT DRAMMEN PARKERING KF/DRAMMEN EIENDOM KF 11.02.09 P-HUS STRØMSØ BESLUTNINGSGRUNNLAG FOR BYGGING OG DRIFT 1. Sammendrag og anbefalinger Det legges opp til raskest mulig framdrift slik at igangsettingsbeslutning

Detaljer