MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR VARDÅSVEIEN 8 Planavdelingens forslag og vurdering av mindre endring Dato:

Transkript

1 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR VARDÅSVEIEN 8 Planavdelingens forslag og vurdering av mindre endring Dato: Ingress/hovedbudskap: Hensikten med endringen er å omregulere tomten fra tjenesteyting (ambulansetjeneste) og frittliggende småhusbebyggelse til boligblokkbebyggelse i 3-4 etasjer. Utbyggingsomfanget kan være ca. 24 boenheter. Kjøreatkomsten skal være fra Vardåsveien. Endringsforslag er utarbeidet av planavdelingen i samarbeid med andre virksomheter i Ski kommune. Bakgrunn Deler av eiendommen Gnr. 132, Bnr. 4 (Vardåsveien 8) ble regulert til offentlig tjenesteyting i Formålet med dette var å legge til rette for reetablering av ambulansetjenesten. Det viser seg nå at det ikke lenger er ønskelig å bruke tomta som ambulansestasjon og formålet med reguleringen er derfor bortfalt. Ski kommune er grunneier og ønsker å regulere tomta i sin helhet til boligbebyggelse (blokkbebyggelse). Planavdelingens opprinnelig forslag til omregulering var å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse med totalt 6 boenheter. PBU vedtok i møte at utnyttelsesgraden bør være høyere med utgangspunkt i arealinnspill for Vardåsveien 2, 4 og 6 i kommuneplanen. I tillegg skal det avsettes 20 % av boarealet til sosiale formål. Kommunestyret vedtok i møte at saken skal utsettes. Rammene for videre planarbeid ble avklart i PBU- møte Det ble fattet følgende vedtak: «Området ligger under 1 kilometer fra Ski stasjon, og cirka 100 meter fra en høyfrekvent bussrute. Området er derfor innenfor det området der regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus ønsker en høyere fortetting enn frittliggende småhusbebyggelse. Reguleringsformålet endres gjennom en forenklet prosess, slik at det legges til rette for lavblokker på 3-4 etasjer. 20 % av boarealet avsettes til sosiale boligformål.» Eksisterende forhold Eiendommen har en størrelse på ca. 3,4 daa og ligger delvis i slakt skrånende terreng. Tidligere bebyggelse er revet. Det står flere større trær på tomta. Bebyggelse på nabotomtene er i all hovedsak småhusbebyggelse. Øst for tomten ligger Ski sykehus med tilhørende parkeringsplass. Kjøreatkomsten er via Vardåsveien som går på sør- og østsiden av tomta. Eiendom Gnr. 132, Bnr. 4

2 Planstatus Kommuneplanens arealdel, vedtatt Boligbebyggelse Reguleringsplan for Vardåsen 8, vedtatt Nordre delen av tomten har en størrelse på ca. 1,3 daa og er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Tillatt utnyttelsesgrad er maks 27 % BYA. Tillatt maks gesimshøyde er 6,00 m. Tillatt maks mønehøyde er 8,50 m. Minste netto tomteareal er 650m ². Ved tomannsboliger er minste netto tomteareal 1000 m² eller 500 m ² for hver parsell. - Søndre delen av tomten har en størrelse på ca. 2,3 daa og er regulert til offentlig tjenesteyting (ambulansetjeneste). Tillatt utnyttelsesgrad er maks 40 % BYA. Tillatt maks gesimshøyde er 6,50 m og tillatt maks takhøyde 8,50 m. - Det er tillatt totalt to avkjørsler fra Vardåsveien, en til hver delområde. - Byggegrensen mot vei er 12,5 m målt fra senterlinje vei. Tv. Utsnitt fra kommuneplanen, t.h. utsnitt fra reguleringsplanen Beskrivelse av endringsforslag Det foreslås at tomta i sin helhet reguleres til boligblokkbebyggelse. Foreslått plangrep er basert på en stedsanalyse som følger saken som vedlegg. Endringsforslaget legger til rette for boligblokker i 3 til 4 etasjer. Blokkene plasseres i to byggesoner i nord og sør, som rammer inn et større uteoppholdsareal i midten. Kotehøyden for bebyggelsen i den nordre delen er tilpasset bakenforliggende bebyggelse. Videre legges det vekt på god terrengtilpasning, at bygningshøyder følger terrenget, utbyggingsomfanget deles opp i mindre volumer og en åpent bebyggelsesstruktur. Bebyggelse i søndre delen av tomten ligger i skrånende terrenget. Det tillates derfor at bebyggelse oppføres med en underetasje. Samtidig forutsettes det at toppetasjen trekkes tilbake for å redusere bygningens høydevirkning. Illustrasjonsplanen viser 3 bygninger med en fasadelengde mellom 18 og 23 m. Maks fasadelenge på 23 m er sikret i bestemmelsene for å unngå for store volumer. Antall boenheter vil være avhengig av hvordan det konkrete prosjekt utformes, herunder størrelse på leiligheter. Med en antatt gjennomsnittlig leilighetsstørrelse mellom 80 og 100 m2 vil det være mulig å etablere mellom 18 og 24 boenheter. Forslag til mulig bebyggelse fremgår av vedlagte illustrasjoner. I tillegg vises det til et eksempel på et boligprosjekt på Langhus som illustrerer hvordan bebyggelse kan utformes. Kjøreatkomsten skal være fra Vardåsveien. Parkering forutsettes under bakken. Innkjøring til p- kjeller bør av hensyn til uteoppholdsareal være så nært som mulig avkjørselen fra Vardåsveien. Byggegrensen mot vei opprettholdes slik det er forutsatt i gjeldende plan.

3 Renovasjon skal håndteres på tomta med nedgravde avfallsbeholder. Oppstillingsplassen for renovasjonsbilen skal være på tomta for å unngå at bilen står i veien i nærheten av en krapp sving. Den konkrete løsningen vil bli nærmere vurdert før endelig vedtak av endringsforslag fattes. I utgangspunktet ansees det som ønskelig at oppstillingsplassen for renovasjonsbilen er langs med veien for å unngå at renovasjonsbilen må snu / rygge på tomta. Eksempel på mulig bebyggelse: Skoglia Terrasse / Bøleråsen, fasadelengde maks 23,5 m (26 m med hjørnebalkonger), 3 etasjer (+ takterrasse), 25 boenheter I tillegg til planforslagets hovedgrep nevnt ovenfor foreslås det følgende endringer i plankart og planbestemmelsene: a) Det tas inn en hensynsone for frisikt i plankartet med tilhørende bestemmelser. Arealet omfattet av hensynsonen ligger i dag inntil en krapp sving i Vardåsveien som på grunn av høydeforskjellen og vegetasjon er uoversiktlig. I bestemmelsene kreves det at det ikke tillattes innretninger, gjenstander eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 m. I praksis vil dette betyr at to grantrær må hogges og eventuelt at jordvollen må bearbeides litt. b) Det spesifiseres i bestemmelsene at avkjørslene skal ha en frisiktsone på 4x15 m. Frisiktsonen kan ikke tegnes inn på plankartet fordi den nøyaktige beliggenheten til avkjørslene først fastsettes i byggesaken. c) Det tas inn bestemmelser om krav til utomhusplan, slik det er vanlig praksis for større boligprosjekter. d) Det tas inn bestemmelser om overvannshåndtering og flomveier. Bestemmelsene ble utarbeidet i forbindelse med områdeplanen for Ski sentrum og kan med fordel også anvendes for ny bebyggelse i andre byggeområder. e) Det tas inn bestemmelser om naturmangfold og krav til miljøoppfølgingsplan. f) Det tas inn byggegrenser i plankartet som sikrer at ny bebyggelse har en minsteavstand på 4 m fra formålsgrensen. Byggegrensen mot Vardåsveien er fortsatt 12,5 m fra senterlinje vei. g) Det tas inn bestemmelser om arealbruk, utnyttelsesgrad og bygningshøyder i tråd med planforslagets hovedgrep nevnt ovenfor. Det spesifiseres at 20% av boareal skal avsettes til sosiale boligformål. h) Det tas inn bestemmelser om uteoppholdsareal og lekeplasser tilpasset blokkbebyggelse. Bestemmelsene tar utgangspunkt i gjeldende kommuneplan, forslag til revidert kommuneplan og ny praksis i forbindelse med vedtatte områdeplaner og nyere detaljreguleringer. Det ansees som spesielt viktig at arealkravene for uteopphold og lek ikke lenger er knyttet til boenheter, men til boligareal. Med dette sikrer man at det opparbeides nok uteoppholds- og lekeareal uavhengig av størrelse på leiligheter og dermed antall boenheter. Bestemmelsen sikrer at det opparbeides ca m2 uteoppholdsareal. i) Det tas inn bestemmelser om parkering tilpasset blokkbebyggelse. Bestemmelsene tar utgangspunkt i forslag til revidert kommuneplan og ny praksis i forbindelse med vedtatte områdeplaner og nyere detaljreguleringer. j) Støykravene er oppdatert i henhold til gjeldende regelverk. Innen sluttbehandling av endringsforslag vil avbøtende tiltak bli nærmere vurdert.

4 k) Det tas inn rekkefølekrav som sikrer at nødvendig infrastruktur er på plass før boligene kan tas i bruk. Forslag til endringer i plankart og bestemmelser fremgår av vedlagte plandokumenter. I tillegg er det utarbeidet en illustrasjonsplan som viser en mulig utbygging iht. til endret reguleringsplan. Vurdering Ny bebyggelse Det er ikke lenger behov for å plassere ambulansetjenesten på den aktuelle tomten. Omdisponeringen ansees derfor som uproblematisk. Områdets karakter er preget av småhusbebyggelse. Unntaket er Ski sykehus som fremstår som en veldig stor volum. Andelen av tomta som kan bebygges (%BYA) er ikke vesentlig økt for bolig og er til og med lavere for den søndre delen av tomta i forhold til det som er vedtatt fra før. Bygningshøyden er økt med inntil 6 m. Etter planavdelingens vurdering ivareta planforslaget ønske om en høyere arealutnyttelse uten å ha for store negative visuelle virkninger for området eller uforholdsmessige ulemper for naboer (sol, utsikt, innsyn). Trafikale forhold I forbindelse med en tidligere detaljregulering for lokalmedisinsk senter ble det utarbeidet en trafikkanalyse, datert I følge denne analysen har den nedre delen av Vardåsveien en trafikkmengde på ÅDT (= i gjennomsnitt kjøreturer / døgn). Videre viser analysen at kryss Langhusveien / Vardåsveien har god kapasitet. Trafikkmengder i 2014 For foreslått boligprosjekt vil en vanlig turproduksjonsfaktor være 4 bilturer / boenhet. Antall boenheter vil være avhengig av det konkrete prosjektet. Med antatte 24 boenheter vil utbyggingen generere ca. 100 bilturer / dag. På østsiden av Vardåsveien er det regulert et fortau. I den søndre delen av veien er fortauet ennå ikke opparbeidet (ca. 100 m). Fortauet bør ideelt sett være på plass allerede i dag. Foreslått utbyggingsomfang for boligprosjektet vil forsterke dette behovet. Det kan derfor være ønskelig at fortauet opparbeides som en forutsetting for boligbygging (rekkefølgekrav). Samtidig er behovet ikke bare utløst av en eventuell fremtidig boligbygging, slik at det må vurderes hvorvidt det er forholdsmessig at kun en fremtidig utbygger skal bekoste dette tiltaket. Dette tas det endelig stilling til ved sluttbehandling av endringsforslag.

5 Når det gjelder kryss Langhusveien / Vardåsveien vil dette krysset fortsatt har god kapasitet med den prognostiserte trafikkøkningen utfra vurderinger for tilsvarende trafikkøkning i den tidligere trafikkanalysen. Gangavstanden fra utbyggingsområde til Ski stasjon er 1,3 km. Videre er det etablert bussholdeplass ved kryss Langhusveien / Vevelstadveien i 100 m gangavstand til utbyggingsområdet. Disse momentene vil ha en positiv effekt for å redusere behov for å kjøre bil. Det er tatt inn bestemmelser om siktkrav som har en positiv effekt for trafikksikkerheten. Støy Utbyggingsområdet er utsatt for støy både fra Langhusveien og Vardåsveien. I forbindelse med detaljregulering for lokalmedisinsk senter i 2014 ble det utarbeidet støyberegninger. Disse viser at utbyggingsområdet stort sett ligger i gul støysone, noe som forutsetter avbøtende tiltak mot støy. Det er verdt å merke seg at beregningen har tatt høyde for at det bygges en 5- avdelings barnehage og lokalmedisinsk senter som ville generert mer trafikk / støy enn dagens situasjon. Begge disse tiltakene er ikke lenger aktuelle, slik at støyforholdende vil være litt bedre enn vist i bildet nedenfor. Ny boligbebyggelse og tilhørende uteoppholdsareal vil være utsatt for støy som ligger over den anbefalte grenseverdien. Etter planavdelingens vurdering vil det på grunn av visuelle hensyn ikke være ønskelig å opparbeide en sammenhengende høy støyskjerm langs Vardåsveien eller langs Langhusveien. Den vil også ha mindre effekt fordi terrenget stiger. Løsningen vil derfor mest sannsynlig være å sørge for akseptable støynivå for uteoppholdsarealer ved plassering av bebyggelse og etablering av lokal støyskjerming. Videre vil det for noen boenheter være nødvendig med byggetekniske tiltak. Håndtering av støyforholdene må bli nærmere vurdert i byggesaken. Dette er sikret i bestemmelsene. Grenseverdiene for innendørstøy lar seg ved behov oppfylle gjennom byggetekniske tiltak. Det understrekes at eventuell behov for støyskjerming ikke er en konsekvens av foreslått endring. Støy i år 2034 (inkludert utbygging av barnehage, LMS) Grunnforhold I forbindelse med tidligere detaljregulering for lokalmedisinsk senter ble det gjennomført grunnundersøkelser rundt krysset Langhusveien / Vardåsveien og for nedre del av Vardåsveien, datert og Det er ikke påvist kvikkleire i området. Etter planavdelingens vurdering er dermed kravet om vurdering av områdestabilitet iht. til NVEs veileder 7/2014 ivaretatt.

6 Det stilles likevel krav i bestemmelsene til at det må foreligge en supplerende geoteknisk vurdering som vurderer forhold for det konkrete utbyggingsområde. Borplan fra grunnundersøkelser gjennomført i 2014 Universell utforming Universell utforming og tilgjengelighet for alle forutsettes løst på en god måte i byggesaken iht. til kravene i TEK. Imidlertid har atkomsten til tomten (Vardåsveien) en gjennomsnittlig stigning på 10 %, og er dermed brattere enn anbefalt. Det er ikke mulig å utbedre stigningsforholdene. Naturmangfold Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Det er ifølge kommunens naturmangfoldregistreringer ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ingen registeringer i Artsdatabankens artskart eller Kommunedelplan for naturmangfold. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig jf. naturmangfoldloven 8. Ettersom det ikke er funnet verdifull natur i området, og virkningene av tiltaket er svært begrenset, ser kommunen ingen grunn til å vurdere prinsippene i 9-12 ytterligere. Barn og unges interesser Planforslaget legger til rette for gode leke- og uteoppholdsarealer i forbindelse med ny boligprosjekt. I tillegg er det kort og trygg gangatkomst langs Langhusveien til barne- og ungdomsskole. I tillegg ligger friluftsområdet Vardåsen i kort avstand nord for planområdet. Eventuell etablering av fortau vil bidra til forbedring av trafikksikkerheten i området. Kapasitet på teknisk og sosial infrastruktur Boligbygging forutsetter at det er tilstrekkelig kapasitet for barnehager og skoler. Kapasitet for Ski barneskole og Ski ungdomsskole er anstrengt per dags dato. Det forventes omfattende boligbygging i Ski sentrum og Ski Vest, som vil utløse behov for kapasitetsøkende tiltak. Rekkefølgekrav sikrer at boligene for ny boligprosjekt ikke tas i bruk før tilstrekkelig kapasitet for barnehager og skoler er på plass. Større utbygging i Ski sentrum forutsetter i utgangspunktet at ny hovedavløpsledning Ski- Haugbro er på plass. Ifølge foreløpige planer skal den stå ferdig innen sommer Det vil dermed ikke være en begrensende faktor for utbyggingen. Det vil eventuelt være behov for en oppgradering av andre ledninger. Dette utredes av virksomhet kommunalteknikk i et eget prosjekt. Saksdokumenter: a) Utsnitt av gjeldende reguleringsplan b) Forslag til endring av reguleringsplan c) Forslag til endring av reguleringsbestemmelser d) Illustrasjonsplan e) Snitt

7 f) Perspektiver g) Stedsanalyse Ytterligere dokumenter - Trafikkanalyse i forbindelse med detaljregulering for lokalmedisinsk senter på Ski, Sweco, datert Støyberegninger i forbindelse med detaljregulering for lokalmedisinsk senter på Ski, Sweco, datert Geoteknisk vurdering i forbindelse med detaljregulering for lokalmedisinsk senter på Ski, Sweco, datert Grunnundersøkelser Langhusveien i forbindelse med detaljregulering for lokalmedisinsk senter på Ski, datert