Vår ref.: KL/MOHANN Deres ref.: Arknr.: PLA Dato: Jnr.: 18/ /18 VARSEL OM MINDRE REGULERINGSENDRING AV FELT Q3, LANGHUS

Transkript

1 Vår ref.: KL/MOHANN Deres ref.: Arknr.: PLA Dato: Jnr.: 18/ /18 VARSEL OM MINDRE REGULERINGSENDRING AV FELT Q3, LANGHUS Med henvisning til plan- og bygningsloven sender Ski kommune varsel om mindre endring av Felt Q3 i Langhus for gjeldende eiendom gnr./bnr.107/1150. Planavdelingens saksutredning Bakgrunn Bakgrunnen for denne endringen er et behov for et botilbud for utviklingshemmede i Ski, og Ski kommunens Behovsplan omsorgsbygg hvor det anbefales å plassere samlokaliserte boliger med bemanning for personer med utviklingshemming i Bregnefaret. Valg av tomten i Bregnefaret begrunnes med at det er en ledig kommunal tomt i et boligområde med god bussforbindelse og sentral beliggenhet, og dermed en lokalisering i tråd med Husbankens føringer for å kunne søke midler. Aktuell tomt er regulert til barnehageformål. Det er imidlertid allerede en barnehage i Bregnefaret som ligger ved skolen og lokalsenteret. I Plan for utbygging av barnehager i Ski kommune er Bregnefaret 2 ikke tatt med under tomter som det er aktuelt å bygge ut i denne perioden. Eksisterende forhold Området ligger på Bøleråsen i Langhus, og tomten er en del av en skogkledd høyde som avgrenses av de omkringliggende boligområdene. Bregnefaret går langs østsiden av tomten. Tomten er på ca m2. Bøleråsen består av skog og boligområder. Området oppleves som stille, familievennlig og nært naturen. Sentralt i området ligger Bregnefaret med et lite lokalsenter med skole, barnehage og nærbutikker. Veien har noe trafikk lengst ned i forbindelse med lokalsenteret, men lenger opp ved området er det en rolig boligvei. Fra Skoglia og opp til veikrysset ved området, er det fortau på én side av Bregnefaret. Kapasiteten på vann- og avløpsnettet i området er ihht. virksomhet Kommunalteknikk stor nok for denne type tiltak -både for de 8 boligene som er planlagt og for en evt. senere utvidelse til f.eks. 16 boliger. Det er mulig å knytte seg på ledningsnettet i Bregnefaret fra området. Planavdelingen Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Besøksadresse: Rådhuset, Idrettsveien 8, Ski Kontonr: Org.nr: Telefon: E-post: postmottak@ski.kommune.no

2 2 Eiendommen Gnr 107, bnr Mellom boligområdene på Bøleråsen ligger lokale små friområder -skogteiger, plasser og sletter. Området er ubebygget og ligger i forlengelsen av et av disse friarealene -en skogbevokst kolle med bratte skrenter som danner skille mellom eneboligbebyggelsen i Bregnefaret og rekkehusområdet i Einerveien. Skogsområdet brukes av beboerne i området som en snarvei mellom Bregnefaret og Einerveien, og stier på kryss og tvers i området vitner om dette. Det er bratt terreng og ikke et område som i noen særlig grad brukes til opphold eller turgåing. Høyeste punkt i planområdet har kotehøyde c+167,6, og det er svært bratt i nord og vest med 15m høydeforskjell ned til laveste punkt. Området skaper et skille mellom to boligområder på Bøleråsen. Planstatus Kommuneplanens arealdel, vedtatt Offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage) - Parkering Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (aktuell området vist med stiplet linje)

3 Reguleringsstatus Felt C1 i reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus ble vedtatt (PlanID 140) som boligformål. En mindre endring av felt C1 fra boligformål til allmennyttig formål: barnehage ble vedtatt Reguleringsbestemmelser 7 Byggeområde for offentlige bygg angitt som på planen (barnehage) Maks. BYA: 20% Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer. Maks gesimshøyde er 7,00 m. Maks takhøyde er 9,50 m. Det tillates ikke oppført boliger i området. Planutvalget kan gjøre unntak for boliger som etter utvalgets skjønn er nødvendig for anleggets drift. Det skal avsettes tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht. til kommunal vedtekt til plan og bygningslovens 69.3 på egen grunn eller som felles parkeringsareal for flere eiendommer. Dersom det oppføres boliger i anlegget skal det oppføres garasje(r) eller legges til rette for dette i samsvar med vedtekt til Krav til samlet plan/uthusplan. Før byggemelding behandles skal det foreligge en samlet plan for feltet eller eiendommen godkjent av bygningsrådet. Denne planen skal vise bygningenes plassering, høyde og utforming, atkomst, parkering for kunder og ansatte, vareinntak med av- og pålessing samt utomhusarealer forøvrig. Utomhusarealene skal opparbeides som parkering eller bevares som naturområder. Gjeldende reguleringsstatus. Aktuell området vist med stiplet linje.

4 4 Beskrivelse av endringsforslag Endringen gjelder eiendommen gnr. 107, bnr Hensikten med endringen er å omregulere området fra «offentlig eller privat tjenesteyting barnehage» til «offentlig eller privat tjenesteyting - Institusjon». Planbestemmelsene for Felt Q3, Langhus endres som følgende; Under 2. Reguleringsformål legges det til ett nytt punkt. I tillegg legges det til en ny bestemmelse 8. Byggeområde for offentlig eller privat tjenesteyting institusjon, slik at institusjonsformål får egne bestemmelser ulikt fra offentlige bygg forøvrig. Planforslaget skal legge til rette for å kunne bygge 8 ca. 50 m² store boenheter for utviklingshemmede med tilhørende personalbase og fellesarealer. Reguleringen gir mulighet for en fremtidig utvidelse. Arealet som er avsatt til parkering beholdes som i gjeldende regulering. Illustrasjon av skisseprosjektet

5 5 Situasjonsplan av skisseprosjektet Endringen medfører ingen justeringer av regulerte byggegrenser. Derimot blir maks. utnyttelsesgrad justert fra 20 % til 30 % og det blir ikke gjort skilnad mellom maks møne- og gesimshøyde. Det erstattes med en maks byggehøyde for at man skal stå mere fritt ifht. takutforming, og kan bl.a. dele opp volumet med små høydesprang. Det foreslås å justere maks. byggehøyde fra 9,5m til 9,85m slik at det gir mulighet for å bygge inntil 2 etasjer samt kjeller der terrenget tillater dette. Vurdering Endring av arealbruksformål Felt C1 i reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus ble omregulert i 1999 fra boligformål til allmennyttig formål: barnehage. Tomten har ligget ubenyttet i denne perioden. Ski kommune har imidlertid fått full barnehagedekning fra 2007, og behovet for barnehageplasser i Bøleråsenområdet har stabilisert seg. I Plan for utbygging av barnehager i Ski kommune er tomta i Bregnefaret 2 ikke satt opp som aktuelt å bygge ut for denne perioden. Endringen fra barnehageformål til institusjonsformål vil dermed i liten grad påvirke gjennomføringen av planen for øvrig. Utnyttelsen av tomten vil være omtrent lik som for barnehageformålet og prosjektet vil forsøke å ivareta opplevelsen av eksisterende skogsområdet rundt bebyggelsen slik at det fortsatt kan tas i bruk av nabolaget. Ny bebyggelse Det er foreslått et sammenhengende bygningsvolum som vil bestå av 8 boenheter for utviklingshemmede, tilhørende fellesarealer og personalbase. Bebyggelsen vil ha en litt annen karakter enn de forøvrige småhusene som ligger i området, men den nye bebyggelsen skal forsøkes å få en god tilpasning til omgivelsene. Det vil prosjekteres med høye krav til universell utforming, selv på en svært kupert tomt. Felles uteoppholdsarealer vil være direkte tilkoblet bygningen med plen eller platting, slik at beboerne får god tilgjengelighet til disse arealene og i tillegg god tilsyn fra personelle. Både boligene og uteoppholdsarealene er lagt til slik at de vil få

6 gode lys- og solforhold. Det skal i tillegg legges til en sansesti sør på tomten til glede for både beboerne og nabolaget. Nabohensyn ansees å være ivaretatt. Trafikale forhold Av hensyn til beboerne skal innkjørselen opp til boligene være universelt utformet og ikke bli for bratt. Det vil forsøkes å unngå store terrenginngrep og dermed skal det bli minst mulig høydeforskjell til bygget. Innkjøring tenkes å gå via parkeringsområdet og dermed vil bli liggende nær toppen av Bregnefaret og tett på krysset der. Atkomstens plassering, utforming og sikring av gode siktforhold og trygg ferdsel vil gjøres i detaljprosjekteringen ihht kommunens veinorm. 6 Inne i planområdet er det for denne beboergruppen viktig at gående er trygt skilt fra biltrafikk og at det lages egen gangvei eller fortau. En løsning er vist i situasjonsplanen. Foran inngangen skal det være snuplass for kjøretøy. Trafikksikkerhet mellom parkeringsplass /inn-utkjøring og mobilitet for beboere med mulig nedsatt vurderingsevne skal ligge til grunn i den videre detaljprosjekteringen. Planavdelingens konklusjon Planavdelingen er positiv innstilt til foreslått endring. Spørsmål eller merknader til planarbeidet kan rettes til Ski kommune v/ saksbehandler Annette Mohr, annette.mohr@ski.kommune.no eller tlf Erik Hovden Fungerende avdelingsleder Annette Mohr Arealplanlegger Kopi: Kirsti N. Karlsen