BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /32 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SWSY Fana, gnr. 43 bnr. 207 m.fl. Midtunlia/Ulsmågvegen Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Baccadent AS planforslag for et område på Midtun/Ulsmåg i Fana bydel. Hardangervegen Midtunlia Ulsmågvegen Planområdet Dyngelandsåsen Figur 1: Oversiktskart. Figur 2: Planområdet. Planens hovedformål er å legge til rette for påbygg av Baca plastindustriers eksisterende kontor/-produksjonslokaler, samt etablering av en permanent lagerhall øst på eiendommen 43/207. Forslaget viser en vertikal og horisontal utvidelse av eksisterende næringsbygg, der hovedgrepet er å bygge på én etasje over eksisterende produksjonsarealer. Hovedbyggets andreetasje skal benyttes til kontorfunksjoner, og dermed frigis produksjonsarealer på grunnplanet. Byggets grunnflate vil øke noe gjennom en utvidelse i nordøst. Planlagte nybygg/lagerhall vil erstatte eksisterende rubbhall samt midlertidige tilbygg/brakker på eiendommen, og minimere behovet for utendørslagring. Det skal etableres et anlegg for ansatteparkering i byggets kjeller, mens noe gjesteparkering er lagt sør for eksisterende bygg. For å oppføre lagerhallen i tråd med forslagsstillers planforslag, er det en forutsetning at deler av kollen sørøst på eiendommen (del av Dyngelandsåsen) planeres. Side 1 av 6

2 Utbyggingsområdet er regulert til kombinert formål «industri/lager/kontor» med samlet %- BRA = 140 %. Bebyggelsen er vist med maks byggehøyde til kote + 87, som innebærer en netto byggehøyde på inntil 12 meter. Planområdet har avkjørsler både fra Ulsmågvegen og Midtunlia, noe som er i samsvar med dagens situasjon. Planen legger til rette for forlengelse av fortauet langs Midtunlia inn mot krysset Ulsmågvegen, og videre til busstoppet i vest (kantstopp mot gbnr. 43/121). Planområdet ligger i Midtun Næringspark, som er del av en større sammenhengende næringsbebyggelse på Midtun og Ulsmåg. Eiendommen er regulert til formål industri gjennom «Fana. Midtun (Ulsmåg), Midtunelva - Ulsmågvegen» (plan-id: ), vedtatt Deler av området er regulert til kjøreveg i plan «Fana. Ulsmågvegen» (plan-id: ) og «Fana. Gnr 43 bnr 375 m.fl., Midtunlia» (plan-id: ). Eksisterende bygg med tilhørende parkering og lagerbygg m.m. er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Den planlagte utvidelsen av næringsformålet mot sørøst (lagerhallen) inngår ikke i gjeldende reguleringsplan, og er i kommuneplanen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Arealet er en del av et større LNF-område som omfatter vestsiden av Dyngelandsåsen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 0 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Motforestillinger mot å fjerne kollen, pga. LNF-status i KPA og at inngrepet vil øke rekkevidden av eventuelle skred. Adkomsten til Dyngelandsåsen for gående må sikres og gjøres tilgengelig. Det må reguleres fortau på nordsiden av Ulsmågvegen. Trafikketaten vil utvide planavgrensningen til å inkludere hele Midtunlia, for så å regulere veien som privat. Byantikvaren mener bygningenes estetikk er mangelfullt beskrevet og ivaretatt i planforslaget. Det er i tillegg gjennomført en begrenset høring for å regulere fortau på nordsiden av Ulsmågvegen inn på gnr. 43/121 (datert ). Både grunneier og Statens vegvesen har bekreftet at de ikke har merknader til endringen. Det henvises til fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er gjort etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Adkomst til sti er sterkere sikret i plankart og bestemmelser. Det reguleres fortau på nordsiden av Ulsmågvegen. Side 2 av 6

3 Det stilles rekkefølgekrav til oppgradering av Midtunlia og fortau langs Midtunlia til busskantstoppet langs Ulsmågvegen. Overflateparkeringen er redusert. Hensynssone og bestemmelser knyttet til ras- og skredfare følger NVEs råd. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Figur 3: Skråfoto som viser dagens bygg. Figur 4: Illustrasjon påbygg og lagerhall Grad av utnytting for utbyggingsformålet er fastsatt til 140 %-BRA. Kommuneplanens arealdel har ikke konkretisert grad av utnytting for formålet. Etter fagetatens vurdering er det viktig å utnytte eksisterende industrieiendommer best mulig der eiendommens egenskaper og infrastruktur legger til rette for det. Ved å øke det bebygde arealet vil behovet for utendørslagring minimeres, og eiendommen får et strammere uttrykk. Fagetaten vurder ønsket byggehøyde som akseptabel og vil ikke gi naboer endrede forutsetninger for utsikt, solforhold eller innsyn. Bestemmelsene sier at «det kan tillates mindre takoppbygg på inntil tre meter på 20 % av takflaten». Fagetaten regner dette som en akseptabel fleksibilitet, og mener presiseringen «maks tre meter» sikrer krav til oppbrudd og ikke vil påvirke naboers utsikt/solforhold. Ved å etablere den permanente lagerhallen fjernes nåværende midlertidige hall, behovet for utendørslagring vil minimeres, parkeringsanlegget legges under bakken og det blir totalt sett et ryddigere anlegg. Det nye bygget plasseres bak eksisterende bygg med samme høyde og inntil terreng/skjæring og blir dermed lite eksponert. Trafikkforhold Eksisterende avkjørsler og kryss mot eiendommen beholdes i reguleringsplanen. Midtunlia har status som privat veg, men er regulert offentlig i plan-id , vedtatt Vegen er ikke oppgradert i henhold til regulert standard. I foreliggende planforslag er Midtunlia regulert i samsvar med gjeldende plan, og planen legger til rette for at fortauet vest for Midtunlia (o_ft2) forlenges til busstoppet ved Ulsmågvegen i planområdets vestre kant. Det er stilt rekkefølgekrav til opparbeidelsen. Det er eksisterende fortau på sørsiden av Ulsmågvegen. Fagetaten påpeker at det bl.a. ved en utbygging av Dyngelandsåsen (B24 i kommuneplanens arealdel) vil være behov for å bedre vegstandarden og forholdene for Side 3 av 6

4 gående og syklende langs Ulsmågvegen med tosidig fortau (og sykkelfelt/veg på minimum én side). Gjennom dette planarbeidet er det ikke forholdsmessig å regulere mer enn Ulsmågvegen forbi planområdet og til busstoppet (dette støtter også Statens vegvesen i sin uttalelse). Forslaget vanskeliggjør heller ikke planer for utvidelser til gang- og sykkelveg langs Ulsmågvegen. Tiltaket er for øvrig vurdert å gi en svært begrenset økning i varetransport. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4, noe som potensielt vil kunne åpne for 117 biloppstillingsplasser ved å legge makskravene i KPA til grunn. Parkeringen er hovedsakelig lagt til parkeringskjeller under nytt lagerbygg, men det er også åpnet for noe overflateparkering (det vises til illustrasjonsplanen, vedlegg E). Det er i bestemmelsene sikret at det ikke tillates parkering utenfor byggegrensen mot Midtunlia ( 5.4.2), eller innenfor bestemmelsesområde #1 mot Ulsmågvegen (jf. 12.1), slik at gjesteparkering e.l. må legges bak/ved siden av bygget. Fagetaten vurderer at det legges godt til rette for sykkelparkering, gjennom overbygging og tilknytning til garderobetilbud. Universell tilgjengelighet Det er etter fagetatens vurdering ikke spesielle krav som bør stilles til universell utforming ut over teknisk forskrift. Adkomsten til Dyngelandsåsen vil trolig måtte skje via en trapp, men grunnet stitraseens videre fremkommelighet er det ikke hensiktsmessig med rampeløsning e.l. Grønnstruktur Rundt to dekar av planforslagets utbyggingsformål er avsatt til LNF-formål i gjeldende kommuneplan (jf. figur 5 og 6). Figur 5: Utsnitt fra KPA. LNF-formål til venstre for rød strek foreslås regulert til bebyggelse I/K/L. Figur 6: Utsnitt fra planforslaget. Bebyggelsesformålet til høyre for rød strek er LNF i KPA som foreslås omdisponert. Den foreslåtte utvidelse av byggeformålet inn i LNF-området vil innebære en delvis planering av knausen øst på eiendommen jf. nedenstående snitt (figur 7). Side 4 av 6

5 Figur 7: Snitt som viser (fra venstre mot høyre): Midtunlia, eksisterende hovedbygg med påbygg, framtidig lagerhall og del av Dyngelandsåsen (vedlegg F). Det vises til planbeskrivelse (vedlegg C) og vurdering av naturmangfold for vurdering av grøntinteressene i LNF-området (vedlegg I). Her fremgår det at det ikke er registrerte naturtyper, viltlokaliteter, rødlistede arter eller andre naturforhold som taler mot inngrepet. Fagetaten har derfor vurdert at det er akseptabelt å planere knausen, som er et premiss for tiltaket/planarbeidet. Fra Baca plastindustriers eiendom, og videre gjennom LNF-formålet, er det en adkomst til Tårnnebben/ Dyngelandsåsen. Denne oppstigningen er en av få til Dyngelandsåsen fra vest, og er blant annet i bruk som adkomst til turorientering. Det har i planarbeidet vært viktig å sikre at adkomsten fortsetter å være tilgjengelig etter utbygging av lagerhallen. I foreliggende plankart er dette løst ved at adkomsten skal etableres innenfor bestemmelsesområde #1, og en tentativ trasé er skissert ved en illustrerende stiplet linje. Dette innebærer en omlegging av adkomsten gjennom eiendommen 43/207 før den ledes inn på eksisterende sti utenfor planområdet. På grunn av utsprenging som følge av tiltaket, vil stitraséen gå via en trapp. Det er stilt rekkefølgekrav til at adkomst til eksisterende sti skal opparbeides før det gis midlertidig brukstillatelse. Fagetaten vurderer foreliggende løsning som tilfredsstillende reguleringsteknisk for å sikre allmennheten en adkomst til Dyngelandsåsen, samtidig som den gir tiltaket nødvendig fleksibilitet i detaljprosjekteringen. Barn og unges interesser Det berørte LNF-området brukes i en viss grad til uformell barnelek (jf. vedlegg C s , som viser at det er registrert tråkk, rester etter lekehytter o.l.). Som en følge av tiltaket vil området ikke lenger være egnet for lek. Etter fagetatens vurdering ligger området såpass tett på industribebyggelsen, at knausen uansett ikke er spesielt egnet for barns lek. Ulsmågvegen er skoleveg, og det vises til overskrift trafikkforhold for vurdering av infrastrukturen for myke trafikanter. Støy Deler av planområdet ligger i gul støysone. Formålet er ikke støyfølsomt, og virksomheten er ikke spesielt støyende. Ved gjennomføring av tiltaket vil man måtte forholde seg til gjeldende forskrifter, og reguleringsbestemmelsene vurderes som tilstrekkelige. Risiko og sårbarhet Det er gjennomført en ROS-analyse som viser at området er utsatt for steinsprang, og at det er behov for rassikring. I skredfarevurderingen (vedlegg H) er dette foreslått løst ved at: «planområdet skal sikres ved fangvoll eller fanggjerde. Skredforebyggende tiltak må detaljprosjekteres og følges opp av kompetent personell/foretak i forbindelse med utarbeiding av rammesøknad for tiltak i planområdet.» Dette er tilstrekkelig fulgt opp i bestemmelsene. NVE har påpekt at man vil øke rekkevidden av et eventuelt skred dersom kollen i øst planeres. Fagetaten er innforstått med NVE sitt råd, men understreker at man gjennom Side 5 av 6

6 sikringstiltak iht. planen vil oppnå tilstrekkelig trygghet (jf. skredfarevurderingen og justeringer som følge av NVE sin uttale). Massehåndtering En planering av knausen innebærer uttak av store mengder masse. I Bergen kommune er det for tiden mangel på massedeponi. Det er derfor stilt krav til plan for håndtering av masser sammen med byggesøknaden. Rekkefølgekrav Det er stilt rekkefølgekrav til oppgradering av Midtunlia (O_KV2) innenfor planområdet, samt fortau o_ft2 langs Midtunlia til busstopp langs Ulsmågvegen. Denne oppgraderingen av trafikkareal, samt adkomst til Tårnnebben, med rekkefølgekrav vurderes som tilstrekkelig ut fra planens omfang jf. punktet om trafikkforhold ovenfor. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet industri/lager/kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1) Fana, gnr. 43 bnr. 207 m.fl. Midtunlia/Ulsmågvegen, arealplan-id , vist på plankart sist datert ) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 40 fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 43 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 40 fil 5 D. Merknadskommentarer, datert , dok 40 fil 4 E. Illustrasjonsplan datert , dok 42 fil 2 F. Snitt datert , dok 15 fil 3-7 G. ROS-analyse, datert , dok 13 fil 6 H. Skredfarevurdering, datert , dok 13 fil 12 I. Naturmangfoldvurdering, datert , dok 13 fil 13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6