Saksfremlegg 2.GANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR KIRKEBAKKEN DEL AV GNR 73 BNR 1

Transkript

1 Arkivsak: 07/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 2.GANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR KIRKEBAKKEN DEL AV GNR 73 BNR 1 Anne Grindal Søbye Innstilling: Forslag til reguleringsplan Kirkebakken vedtas. Planen er datert , endret og reguleringsbestemmelsene er datert , endret Utbyggingstakt fastsettes i boligbyggeprogrammet. Utbyggingsavtale må inngås om realisering av tiltak knyttet til planen. Overlappende deler av reguleringsplan for Frognervegen av oppheves. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 1985, Reguleringsplanen for Kirkebakken ble lagt ut til offentlig ettersyn i sak 46/08 med forbehold om at deler av arealet kunne bli avsatt til parkering i tilknytning til Frogner stasjon. Det er nå avklart gjennom Vegvesenet at det er mulig å bygge flere parkeringsplasser i skråningen øst for Frogner stasjon. Jernbaneverket har også konkludert med at Frogner stasjon skal flyttes. Forslaget til regulering til boliger legges frem til 2.gangsbehandling med endringer/tilføyelser. Vedlegg: 1. Oversiktskart + kart som viser kotehøyde for maks. gesismshøyde. 2. Forslag til reguleringsplan datert , revidert Forslag til reguleringsbestemmelser datert , revidert Planbeskrivelse, datert Akershus fylkeskommune, brev av Fylkesmannen, brev av Eldrerådet, vedtak av Sørum kommune, miljørettet helsevern, brev av Frogner Vel, v/ Jill-Connie Lorentsen, brev av Oddbjørn Arntsen, av Kirsten Hexeberg og Baard Huseby (eier av gnr. 73 bnr.54), brev av Uttalelse fra Sørum kommunalteknikk KF, udatert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Uttalelse fra Hafslund, Statens Vegvesen, ROAF, Politiet og Rådet for funksjonshemmede. Saksutredning: Bakgrunn for saken:

2 Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for boligbygging i samsvar med kommuneplanens arealdel. Forhåndskonferanse for reguleringssaken ble avholdt , og varsel om oppstart av regulering ble sendt ut Saksopplysninger: Høsten 2007 kom det innspill fra Statens Vegvesen vedrørende behov for å vurdere området som fremtidig areal for pendlerparkering ved Frogner stasjon. Bakgrunnen var at det oppsto store parkeringproblemer ved Frogner stasjon etter at NSB la om sitt rutetilbud med reduksjon i antall avganger ved stasjonene på Lindeberg og Leirsund. Reguleringsplanen ble lagt ut på høring i Miljø- og Utviklingsutvalget sak 46/08 av Vegvesenet foretok i november 2008 grunnundersøkelser i skråningen ovenfor Frogner stasjon for å utrede mulighetene for å lokalisere innfartsparkering der. Det viste seg å være mulig, med en del begrensinger i hva som kan foretas av fyllinger og inngrep. Løsningen er gunstig mht. til nærhet til stasjonen. Jernbaneverkets forslag om flytting av Frogner stasjon ble behandlet i Kommunestyret Ny lokalisering av stasjonen gjør at problemstillingen om innfartsparkering på området faller helt bort. Saken behandles etter plan- og bygningsloven av 1985, da den er lagt ut til høring før Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det bør inngås utbyggingsavtale om utbyggingstakt i hht. boligprogrammet, og om realisering av rekkefølgebestemmelsene i planen. Det må inngås infrastrukturavtale med Sørum kommunalteknikk vdr. utforming av anlegg som kommunen skal overta. Planforslaget: Området er 7,9 daa. for konsentrert boligbebyggelse, med adkomst fra Kirkevegen. BYA er foreslått til 45 %, dvs. at inntil 45 % av boligformålet kan dekkes av bygninger og parkeringsplasser. Det foreslås maksimal gesimshøyde til kote 135 (i høyde med terreng med hageplatået til naboeiendommen gnr.73 bnr.54). Mønehøyde foreslås til kote 137. Høringsuttalelser ved varsel om oppstart: Uttalelser til varsel om oppstart ble ikke vedlagt eller referert i M/U sak 46/08, men ble vedlagt saken da den ble sendt ut til høring: Tettstedsutvalget for Frogner, uttalelse av : Det må ikke bygges igjen på eiendommen på en slik måte at det hindrer utvidelse av jernbaneundergangen og evt. tilhørende omlegging av Frognervegen. Eldrerådet, uttalelse av : Eldrerådet forutsetter at en evt. utbygging ikke må skape problemer for utviklingen av Frogner sentrum. Ny undergang og vegsystem på østsiden av jernbanen vil være sentralt i denne sammenheng. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS, brev av : Området må ha tilstrekkelig mengde slukkevann med tilhørende brannkummer. Det må være tilfredsstillende tilgjengelighet for brannvesenets materiell, utstyr og redningsmuligheter. Fylkesmannen hadde ingen merknader ved varsel om oppstart. Høringsuttalelser ved offentlig ettersyn:

3 Akershus fylkeskommune, brev av : Ber om at de som arbeider i området blir gjort oppmerksom på at dersom man støter på ukjente fornminner skal arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. Minner om Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser. Fylkesmannen, brev av : Støtter en høy utnyttelsesgrad i planområdet pga. den sentrale beliggenheten. Forutsetter at avbøtende tiltak i ROS-analysen følges opp. Rådmannens vurdering: ROS-analysen er fulgt opp med grunnundersøkelser, krav til geoteknisk prosjektering og krav til overvannshåndtering. Eldrerådet, vedtak av : Eldrerådets uttalelse til varsel om oppstart er ikke tilfredsstillende besvart i planbeskrivelsen, spørsmål om jernbaneundergang og vegsystem øst for jernbanen er ikke beskrevet. Eiendommen bør sees i sammenheng med en total vurdering av utviklingen i hele Frogner. Peker på at det også er problemer med parkering ved større arrangementer ved Frogner kirke. Eldrerådet mener det er nødvendig at tomta utnyttes til parkering. Rådmannens vurdering: Se sakens vurderingsdel Sørum kommune, miljørettet helsevern, brev av : Rester av olje eller drivstoff i eksisterende fyllmasser på eiendommen må fjernes før utbygging. Geoteknisk rapport må ligge til grunn for utbyggingen. Retningslinjer for begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet, gjeldende for Sørum kommune må følges under byggeprosessen. Rådmannens vurdering: Grunneier opplyser at fyllmassene på eiendommen stammer fra kommunens GS-vegprosjekt ved Lindeberg. Dersom forurensningen ikke er fjernet før byggesaksbehandling, vil rådmannen stille krav om tiltaksplan for opprydding i forurenset grunn i medhold av forurensningsforskriften. Retningslinjer for støy i anleggsperioden tas inn i bestemmelsene. Frogner Vel, v/ Jill-Connie Lorentsen, brev av : Velforeningen har ikke noe i mot at det bygges boliger på eiendommen. Ønsker ikke innfartsparkering, da det vil øke trafikken i Frogner sentrum. Mange kjører over tillatt fartsgrense og det er ikke tilstrekkelig fartsreduserende tiltak for å sikre liv og helse. Det bør heller arbeides for at Lindeberg og Leirsund får 2 togstopp i timen for å avlaste Frogner stasjon. Velforeningen ønsker heller ikke innfartsparkering i skråningen ved stasjonen. Rådmannens vurdering: Se sakens vurderingsdel Oddbjørn Arntsen, av : Planområdet er en nordvendt og fuktig dal som ikke er egnet til boliger. Boligene vil få lite sol og lys, og beboerne vil fort kreve at trær på de høyereliggende naboeiendommene fjernes. Kommunen bør vurdere å kreve vannbåren oppvarming med mulighet til tilknytning til fjernvarme i framtida. Rådmannens vurdering: Med arealknapphet i sentrumsnære områder må det bygges også i nordvendte daler. Det er stilt krav om bevaring av eksisterende vegetasjon i randsonen bl.a. for å skjerme mot eksisterende bebyggelse. Krav om tilrettelegging for vannbåren varme er tatt inn i bestemmelsene. Kirsten Hexeberg og Baard Huseby (nabo, eier av gnr. 73 bnr.54), brev av : Ønsker utbygging med småhus tilpasset topografien, ikke blokker som vil bli et fremmedelement. Alternativt ønskes området benyttet til parkering. Det fremgår av planbeskrivelsen at det ikke er stier i området. Det er feil, det går en sti på tvers mellom Kirkevegen og Gamle Kirkeveg langs sørgrensen av området. Denne stien forutsettes urørt. Området benyttes bl.a. til aking om vinteren. Mønehøyde til kote 138 vil bli 2 3 meter over eiendommens hagenivå og ta sol og utsikt.

4 Mener at det vil være fare for utglidninger under byggeperioden, da det må graves dypt i bratte skråninger nær deres hus. Det er utglidninger i området for mindre enn 10 år siden. Rådmannens vurdering: Bevaring av sti kan evt. avtales mellom utbygger og nabo dersom det viser seg hensiktsmessig. Det er ikke vist akeområde her i Barnetråkkregistreringen, men det er observert spor etter aking i området i vinter. Det finnes fine akemuligheter på jordene rett i nærheten. Fare for utglidninger skal ivaretas gjennom geoteknisk prosjektering. Sørum kommunalteknikk KF: Kapasiteten på avløpsledningen er høyst sannsynlig for dårlig, utbygger må beregne og dokumentere at ledningen nedstrøms har kapasitet både for ny og eksisterende bebyggelse. Det er beregnet brannvannskapasitet på mer enn 50 l/s. Avkjørsel må ligge min meter fra kanten av Frognervegen. Det må anlegges fortau opp langs Kirkevegen i hele tomtas lengde, med nedsenk foran utkjøringen. Eksisterende fortau langs Frognervegen bøyes av mot Kirkevegen og knyttes inn på det nye fortauet. Krysset Frognervegen/Kirkevegen strammes opp og adkomsten til naboeiendommen (Kirkevegen 2) flyttes litt lenger opp i Kirkevegen. Rådmannens vurdering: Innspillene innarbeides i plankartet og i rekkefølgebestemmelsene. Fortauet kreves opparbeidet langs Kirkevegen opp til avkjørselen til planområdet. Lenger opp langs Kirkevegen avsattes kun areal til fortau, men uten krav om opparbeiding. Hafslund Nett har høyspentkabel over eiendommen som må flyttes. Statens Vegvesen har ingen merknader, men mener at det bør lages en egen reguleringsplan dersom området skal avsettes til innfartsparkering. Roaf har ingen merknader, men ønsker å uttale seg når planen blir mer konkretisert. Politiet og Rådet for funksjonshemmede har ingen merknader. SKT KF hadde ingen skriftlige merknader ved oppstart eller høring av planprogrammet. Forhold til eksisterende plandokumenter: Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. En liten del av området ved Gamle Kirkeveg er avsatt til trafikkareal. Forhold til gjeldende vedtak: Kommunestyret sak 81/09 uttalelse til jernbaneverket til ny Frogner stasjon med krav om utvidelse av jernbaneundergangen. Jernbaneundergangen ligger utenfor planområdet. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Avhengig av utbyggingsavtalen og hva som blir fremforhandlet der. Drift, vedlikehold: 20 meter offentlig fortau som skal vedlikeholdes. Bærekraftig utvikling: Høy utnyttelse av sentrumsnære boligeiendommer gir gangavstand til kollektivtrafikk, styrker handelssentrumet på Frogner og bidrar til mindre utbygging på landbruksjord og i friluftsområdene i periferien av eksisterende tettsted. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til:

5 Eldrerådet (ja/nei)? Har hatt saken på høring se uttalelse, vedlegg 6 Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Har hatt saken på høring Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Alternative løsninger: 3 alternativer: 1. Legge planen ut på ny høring med høyere BYA for å åpne for større grad av terrassering. 2. Som rådmannens innstilling, med tillegg for å redusere høyden tilsvarende høyder vist i illustrasjonsplanen, dvs. 3 etasjer + parkeringskjeller: Reguleringsbestemmelsenes 2.1 BYA, høyder og størrelsesfordeling for leiligheter endres til: Maks. BYA er 45 %, minimum BYA er 35 %. Maks. gesimshøyde settes til kote 135,0 m og maks. mønehøyde er 137,0 m, men ingen bygg skal ha høyere gesimshøyde enn 10 meter over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå, jamfør teknisk forskrift. Minst 30 % av leilighetene skal være under 60 m 2 og minst 30 % av leilighetene skal være over 85 m Som rådmannens innstilling, med tillegg der utbygger imøtekommes ved å fjerne en eller flere reguleringsbestemmelser som ikke er omforent (se vurderingens 1.hovedpunkt) Vurdering: Generelt om planen og endringer siden 1.gangsbehandling: Rådmannens vurdering da planforslaget ble fremmet for 1.gangsbehandling var at saken burde utsettes til mulighetene for parkering ved Frogner stasjon var utredet. For å spare ressurser var derfor ikke detaljer i planforslaget vurdert av rådmannen før det ble fremmet. M/U la saken direkte ut på høring. Det innebærer at det ble mange endringer av plankart og bestemmelser til 2. gangsbehandling, og at innspill til endringer har kommet veldig sent i prosessen. Det er beklagelig ovenfor utbygger fordi det gir lite forutsigbarhet. Vanligvis synliggjøres det ved 1.gangsbehandling dersom rådmannen ønsker tillegg eller endringer i private planforslag. Rådmannen har nå foreslått følgende endringer utover det utbygger har akseptert: 1.2 krav om at evt. kabler skal legges i bakken 2.1 krav om variasjon i leilighetsstørrelse 2.5 krav om minste uteoppholdsareal 50 m 2 (utbygger ønsker lavere krav) 5 krav om oppdimensjonering av avløpsledning i Frogner sentrum (utbygger mener dette er kommunens ansvar) 5 krav om oppstramming av krysset Frognervegen/Kirkevegen (utbygger mener dette er kommunens ansvar) Planens detaljeringsnivå: Mange planer for fortetting har utgangpunkt i et relativt konkretisert byggeprosjekt der regulering og prosjektering av bygget skjer parallelt. I dette tilfellet foreligger det ikke detaljerte planer for den framtidige bebyggelsen. Det finnes ikke-bindende illustrasjoner som viser utbyggingsmulighetene. Sentrumsutvikling i Frogner/parkering: Prosjektet bygger opp under Frogner sentrum med mange sentrumsnære boliger. Området er avsatt til bolig i kommuneplanen og vurderes ikke som egnet for næring/forretning. Utvidelse av jernbaneundergangen: Prosjektet vil ikke hindre fremtidige utviklingsmuligheter i Frogner sentrum. Den del av planområdet som ligger ut mot Stasjonsvegen og jernbanen vil uansett ikke kunne bebygges (smalt område innenfor byggegrenser til omkringliggende veger) og vil evt. kunne omreguleres i fremtiden hvis det skulle bli behov for noe areal til en utvidelse av jernbaneundergangen.

6 Området er ikke gunstig med tanke på kundeparkering for forretningene i Frogner sentrum, gangavstanden blir for stor, og det vil føre med seg en stor grad av blanding av biler og fotgjengere gjennom jernbaneundergangen som er uheldig. Parkering for kirken bør løses i tilknytning til kirkegården, eller muligens ved et sambruk med eksisterende parkeringsarealer som blir frigjort ved stasjonen når den blir flyttet. Et eget prosjekt på kirkegårdene m.m. er tenkt igangsatt høsten Forholdet til utbyggingstakt og boligbyggeprogram: Kommunestyret vedtok i kommuneplanen at fremtidig utbyggingstakt skal reduseres til gjennomsnittlig 100 boliger pr. år for kommunen totalt. Utbyggingstakten på Kirkebakken må være i hht. til dette. Endelig utbyggingstakt fastsettes i boligbyggeprogrammet. I rådmannens forslag til boligbyggeprogram er ferdigstillelse av dette området satt til Tetthet, høyde og antall boenheter: Illustrasjonsplanen viser muligheter for utbygging med 2 blokker i 3 etasjer og med parkering i kjeller. Denne løsningen er omtalt i planbeskrivelsen som en løsning innenfor planbestemmelsene, men ikke som bindende. Illustrasjonsforslaget gir 36 leiligheter, men utnytter ikke verken BYA eller høyder i planforslaget. Alternativt forslag 2 til vedtak innebærer en utbygging mer i samsvar med illustrasjonsplanen. Området er svært sentrumsnært og nær kollektivknutepunkt. Med stor arealknapphet i Frogner sentrum og omkringliggende jordvernhensyn er det viktig med en høy utnyttelse. Rådmannen er derfor enig i høyde som gitt i reguleringsbestemmelsene, men mener at et bygg i framkant mot Frognervegen må begrenses tilsvarende som for Kuskerudparken på Sørumsand, dvs. 4 etasjer + 1 tilbaketrukket toppetasje, og med parkering i kjeller. I søndre del av eiendommen der terrenget skråner bratt oppover er det ikke mulig å bygge så høyt i forhold til eksisterende terreng. Gesimshøyde på kote 135 og mønehøyde på kote 137 skal uansett ikke overskrides og er derfor ikke høyere enn det forslaget som ble lagt ut på høring. Gesimshøyde på kote 135 tilsvarer bakkeplan ved boligen på gnr. 73 bnr.54, og er markert på kart vedlegg 1:2. Generelt må man regne med å få naboer med denne høyde eller høyere når man grenser til en ubebygd boligtomt. Når man bor i enebolig så sentrumsnært som dette må det også påregnes å kunne få høy og tett bebyggelse på naboeiendommen. Planforslaget innebærer en maksimal BYA på 45 %. Rådmannen foreslår også å sette en minimum utnyttelsesgrad på 35 % for å hindre at området ikke bygges ut tilstrekkelig tett. Alternativt forslag 1 til vedtak åpner for en BYA opp til 55 % blir det også mulig å bygge terrasserte leiligheter i større grad hvis det skulle være ønskelig. Dette er imidlertid ikke varslet i høringen, og planen må i så fall høres på nytt. Rådmannen foreslår å sette minimumskrav til fordeling av små og store leiligheter, for å få litt variasjon i bomiljøet. MU-vedtaket sak 46/08 angir at antall boenheter skal fastsettes i planen. Dette har kommunen anledning til etter plan- og bygningsloven av 2008, men ikke i plan- og bygningslovens av 1985 som denne planen vedtas etter. Maksimalt antall leiligheter totalt styres gjennom BYA, av parkeringskravet, og hovedsakelig av krav til minste uteoppholdsareal. Til sammenligning er det 75 leiligheter i blokkene i Kuskerudparken, på et areal på 6,6 daa. Arealet til boligformål i Kirkebakken er 7,9 daa, men eiendommens form og det bratte terrenget gjør at det ikke er mulig å oppnå like høy utnyttelse som i Kuskerudparken. Med full utnyttelse antas det ca. 60 leiligheter i Kirkebakken. Parkeringskravet i Kirkebakken er av utbygger foreslått noe høyere enn i Kuskerudparken. Rådmannen foreslår å redusere kravet slik at det blir tilsvarende Kuskerudparken og andre sentrumsnære blokker. I teorien er det maksimalt plass til ca.100 parkeringsplasser (2 rader à 50

7 parkeringsplasser med smaleste parkeringsnorm) I praksis er det ikke mulig å få til så mange, antallet vil være avhengig av valg av løsninger. Parkering skal være i kjeller, med unntak av gjesteparkering. Krav om utbyggingsavtale: Rådmannen har tidligere i saken tilbakemeldt at utbyggingsavtale ikke er nødvendig. Senere har kommunestyret vedtatt styrt utbyggingstakt, og det har gjennom planprosessen kommet fram behov for rekkefølgebestemmelser for teknisk infrastruktur. Rådmannen anbefaler derfor likevel utbyggingsavtale. Reguleringsplanen fastsetter hva som må utføres før bygging kan starte. Hvem som skal bekoste dette er tema i utbyggingsavtalen. Det er normalt at utbygger må påregne å bidra til mer trafikksikre løsninger og fortau. Tekniske anlegg: Sørum kommunalteknikk KF har hatt saken på høring, men kom ikke med skriftlig uttalelse i høringsfasen. Foretaket har oppsummert sine e-postinnspill fra sluttbehandlingen i notat mottatt (vedlegg 12). Rådmannen har på bakgrunn av innspillene stilt krav om at utbygger inntegner fortau opp langs Kirkevegen fram til egen avkjørsel. Denne delen av fortauet må også opparbeides samtidig med utbyggingen. Med tanke på framtidig fortetting er det viktig å holde åpent areal for gangforbindelser videre ut av sentrum for besøkende til kirken og for turgåere. SKT har også spilt inn at krysset Frognervegen/Kirkevegen bør snevres inn og opparbeides i hht. reguleringsplanen for Frognervegen. Rådmannen ser også at dette bør gjøres for å bedre trafikksikkerheten før Kirkebakken utbygges. Det går en kommunal vannledning over eiendommen, nær Frognervegen. Denne ligger dypt og lar seg ikke innmåle. Det står også en større vannkum inne i planområdet. For at sikre tilkomst til vedlikehold av disse etableres en byggegrense på 4 meter (større byggegrense enn normalt pga. dybden på ledninger og kummer). Denne byggegrensen gjelder i tillegg til byggegrensene på plankartet, og begrenser plasseringen av bygninger på utbyggingsområdet. Evt. kan vannledningen flyttes som en del av byggeprosjektet. Påkopling til vann og kloakk kan skje innenfor planområdet eller ved eiendomsgrensen. Sørum kommunalteknikk opplyser pr. at avløpsledningen i området sannsynligvis ikke har tilstrekkelig kapasitet og bør oppgraderes i retning Frogner sentrum og Leira. Det legges inn rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. SKT KF bør snarest legge fram en oversikt over kapasiteten på VAanlegget sett i lys av de samlede utbyggingsfelt som kommunestyret har vedtatt. Det er for lite forutsigbart både for forslagstillere og rådmannen når slike innspill kommer helt til slutt i planprosessen. Planprosessen har pågått i 3 år. Forskriftsmessig adkomst for brannvesenet må vises i byggesaken. Det er flere brannkummer i nærheten, også innenfor planområdet. Sørum kommunalteknikk oppgir at brannvannstilførselen er tilstrekkelig for å dekke forskriftskravet for lavblokker innføres nye krav til boligsprinkling. Det er usikkert hvordan dette slår ut i forhold til vannbehovet, og om kapasiteten er tilstrekkelig til sprinkling. Området ligger i risikoklasse 4 i kvikkleirekartleggingen. Det er foretatt geotekniske undersøkelser, og det konkluderes med at området er bebyggbart. De geotekniske vurderingene omfatter imidlertid ikke områdestabiliteten utenfor planområdet. Med skjerpede krav til utredning av områdestabilitet de senere år skulle dette vært gjort for planen ble 1.gangsbehandlet. Det er utført stabilitetsberegninger for skråningen fra Frogner kirke til Leira, som antas å være det profilet med dårligst stabilitet i området. Beregningene viser at stabiliteten ikke er tilfredsstillende og bør vurderes nærmere (NGI rapport av ). Det legges inn rekkefølgebestemmelser med krav om at områdestabiliteten og

8 evt. avbøtende tiltak utredes/iverksettes før utbygging igangsettes. Rådmannen vil uavhengig av dette igangsette et eget prosjekt for å avklare områdestabiliteten i tettstedene der grunnforhold er en utfordring. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det reviderte planforslaget med bestemmelser vedtas. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger