Tromsø kommune Rådmannen

Transkript

1 Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/6939 /5285/11- PLNID 1735 Anniken Romuld Telefon: DETALJREGULERINGSPLAN FOR DELFELT VII STRANDKANTEN Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byutviklingskomiteen Rådmannens innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII, plan 1735, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht. PBL ( utlegging til offentlig ettersyn) Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef

2 01 Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Borealis Arkitekter AS har på vegne av Strandkanten Pluss II KS (Selvaag Bolig as + Nor-Bygg as) fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av ca. 170 boliger med parkeringskjeller og tilhørende felles uterom med kvartalslek samt strandpromenade. Planen viderefører reguleringsplan 1426 Strandkanten Boligbydel av Konsekvenser av planforslaget Konflikter Byutviklingssjefens vurdering og bakgrunn for å anbefale planen Planen er i tråd med overordnet plan for Strandkanten 1426 med unntak av følgende forhold: - rekkefølge: plan VII behandles før plan VI - parkering økes fra max. 0,85 til min. 0,85 og max. 1,0 - egen BRA for sykkelparkering - de to smale grøntforbindelsene mellom Strandveien og felles uteopphold er slått sammen til en bred forbindelse - bølgebryter justeres slik at det blir plass til båter innenfor - høyde bakkeplan er økt til k+ 3,1 og bolig til k+ 4,0 Det foreligger ingen uløste konflikter. Plan 1735 er en detaljreguleringsplan som er utarbeidet i tråd med gjeldende reguleringsplan for Strandkanten, plan Endringene i planen er utarbeidet i dialog med Byutvikling. Planforslaget legger legger opp til en lamellstruktur med lengderetning på tvers av Strandveien og sundet. Strukturen skal skape mest mulig likeverdige bokvaliteter i bebyggelsen og åpne for mest mulig sikt mot sundet fra bakenforliggende områder. All parkering vil være under bakken. Innkjøring til felles parkering vil skje fra tverrveier fra Strandveien lengst nord og sør i planområdet, et grep som gjør at bomiljøet blir så godt som bilfritt. Bebyggelsen omkranser et stort felles uterom hvor kvartalslekeplassen ligger i tilknytning til hovedgangstrøket. Uterommene skal beplantes slik at de blir frodige og grønne, og skjermer mot vind Byutviklingssjefen betrakter dette som positivt, da bydelen i dag har mange uterom med harde flater, men lite grønt. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.

3 02 Saksdokumenter <> Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse og evt. forhåndsuttalelse. (Internettadresse/link) Retningsgivende programskisser Landskapsplan, beskrivelse Landskapsplan 1:500 bakkenivå Landskapsplan 1:500 dekknivå Landskapsplan 1:500 vinterplan Landskapssnitt 1, 1: Landskapssnitt 2, 1: Mulighetsstudie Notat brannsikring Mail fra brann og redning Møtereferat fra SIAS, Sweco, Troms Varme Forprosjekt VA Strandkanten Utrykte vedlegg: Berørte planer og planstrategiske dokument Reguleringsplan: Plan 1426 for Strandkanten boligbydel Aktuelle temaplaner: kommunedelplan for gående og syklende og områdeplan for Sør-Tromsøya Aktuelle rikspolitiske planbestemmelser: barn og unge Annet: kommunale vedtekter for ubebygd del av tomta (tidligere pbl 69) Kommentar: samtlige overordna føringer vurderes å være inkludert i gjeldende reguleringsplan I praksis blir det derfor denne planen med retningslinjer som er førende for detaljreguleringsplanen

4 03 Planfakta <> Kart over berørte eiendommer Planområdets størrelse: ca. 15 daa eks. sjøareal Gjeldene reguleringsformål: boliger, kombinert formål bolig/parkering, felles uteoppholdsrom, strandpromenade/turveg, kjøreveg, gang- og sykkelareal, offentlig snuplass, felles molo, felles rekreasjonsområde i vann. Foreslåtte reguleringsformål: Boligbebyggelse i blokk med garsje, annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg (trafo), uteoppholdsareal (felles), kjøreveg, fortau, torg/snuplass, annen veggrunn strandpromenade, molo/bølgebryter, friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Ved boligformål: - Antall boliger: Areal for leke- og opphold: m 2 - Type bolig og boligstørrelse: lavblokk med 3 etasjer + p-kjeller. Leilighetsstørrelsene varierer fra m 2.

5 04 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Folkemøter og lignende Ikke avholdt Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) Byutviklingssjefens planvurdering Bakgrunn Borealis Arkitekter as har på vegne av Strandkanten Pluss II KS (Selvaag Bolig as + Nor-Bygg as) fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Planforslaget viderefører plan 1426 Strandkanten Boligbydel. Forholdet til overordnete planer og politiske vedtak På bakgrunn av krav til detaljreguleringsplan (bebyggelsesplan) i overordnede plan 1426 er det fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Forslaget er i samsvar med overordna plan og føringer gitt for området i vedtatt reguleringsplan, plan Planens avgrensning Planens avgrensning er i utgangspunktet definert i gjeldende reguleringsplan 1426, hvor delområde VII er angitt på plankartet til å omfatte K17, K18, K19, B6 samt tilhørende uterom.

6 Ettersom delplan VII fremmes før plan VI, i strid med intensjon, må kjørevei i nord med snuplass inngå i denne planen. I tillegg er regulert bølgebryter med tilhørende sjøareal tatt med i planen for å justere plasseringa av bølgebryteren for å gi plass til småbåthavn. Det skal tilrettelegges for etablering av boligbebyggelse i blokk. Til sammen kan det etableres 170 boenheter. Prinsipper for fysisk utforming Det skal etableres 8 boligblokker, B1, B2 og B3, hvor henholdsvis to og to eller fire lameller knyttes sammen med en felles parkeringskjeller. På dekket av parkeringskjeller skal det tilrettelegges for naboskaps- og private hager. Bebyggelsen er på 3 etg. med maks. høyde på k+17, 4m + takterrasse. Alle boligene skal ha tilgang til egen balkong eller tilsvarende privat uteplass. Lamellenes lengderetning er på tvers av Strandveien og sundet, med karnapper/utstikkere/inntrukne balkonger slik at boligene nærmest Strandveien ser forbi leilighetene foran. Byutviklingssjefen vurderer boligkonseptet til å gi gode bokvaliteter for de kommende beboerne, da boligene er orientert på en slik måte at de gir best mulig forhold for sol, luft og utsikt. Illustrasjon av boligområde og felles uteoppholdsareal.

7 Uterom/lekeplass Utearealene innen planområdet er strukturert i tråd med overordnet plan; private balkonger til hver leilighet, felles takterrasse for leiligheter innen den enkelte bygning, uterom på bakken er felles for hele bydelen, mens strandpromenade, gang- og sykkelvei samt kjørevei og torg-/snuplass er offentlige. Det skal etableres et område for kvartalslek på minimum 1.500m 2 for større barn, samt flere mindre lekeplasser på min. 100 m 2 for nærlek med kort avstand til inngang bolig. Bebyggelsen omkranser et felles uterom med samlet areal på 3.450m 2. Opparbeidet lekeplass legges i hovedsak i tilknytning til gjennomgående hovedgangstrøk parallelt med sundet. Forslaget viser på en fin måte hvordan man kan gi et samlet aktivitetstilbud tilgjengelig for alle. Landskapsplan bakkenivå Det store uterommet er i sin helhet på bakkeplan. Dette gjør det mulig å beplante massivt, og skape en grønn og frodig park med sammenheng med Kysten.

8 Det er opparbeidet en rekke lekeplasser på Strandkanten, og nærmeste lekeplass ligger innen naboområde i sør, 50m fra planområdet. Planlagt offentlig friområde sentralt innen Strandkanten, med barnehage og vannanlegg, ligger 120m fra planområdet. For øvrig finnes ballbinge, basketbane og kunstgressbane ved Bjerkaker skole, ca. 300m unna. Parken rundt Kysten ligger 20m unna. Strandpromenade I tillegg til hovedgangstrøket gjennom området skal det etableres en strandpromenade. Promenaden skal etableres med en 3 m asfaltert gangsone og tydelig avgrensning mot sjøen. Strandpromenaden planlegges slik at den kan kobles til den fremtidige promenaden i delområde VI i nord. Mot det etablerte området (T3) i sør, kobles promenaden med en rampe til det bygde kainivået. Tilgjengelighet Boligenhetene i blokkene blir tilgjengelige via heis og trapperom fra parkeringsanlegget. Samtlige boliger og uterom er tilrettelagt med tanke på tilgjengelighet for alle. Uterom og lekeplasser er universelt tilgjengelig fra bebyggelsen via heis, trapperom og ramper. Felles uteoppholdsareal er universelt tilgjengelig direkte via adkomstveier fra bebyggelsen eller via det gjennomgående hovedgangstrøk. Gjennomgående hovedgangstrøk etableres med fast dekke av asfalt med limt grus slik at trillbarheten både for barnevogner, rullestoler og rullatorer blir god. Alle ganglinjer gjennom området holdes snøfri ved brøyting, oppvarming og overdekning.

9 Trafikk, parkering og adkomst Biladkomst til boligområdet blir fra Strandveien. Kjøreadkomster til felles parkeringskjeller under B1, B2 og B3 skjer via avsatt offentlig kjørevei med tilhørende snuplass mot sundet, samt eksisterende vei og snuplass (T3) i delfelt VIII. For fotgjengere og syklister etableres det et hovedgangstrøk gjennom det felles uteoppholdsareal i tillegg til strandpromenaden. Alle uterom er bilfrie, og boligområdet får derfor gode og trafikksikre uteområder. All parkering er under bakken. Det er satt av gjesteparkering nært innkjøringa til p-anlegget. Infrastruktur Strandveien er en viktig kollektivtrasé, med relativt hyppige avganger. Busstopp er regulert i Strandveien, med forgjengerovergang til sørgående buss i hver ende. Gang- og sykkelvei samt grønn korridor til Strandveien sikrer trygg og lettvindt adkomst. Området tilrettelegges med søppelsug. For område VII og VI legges det opp til et nytt felles punkt for utsug tilknyttet torg/snuplass. For område VII skal det etableres 2-3 nedkastpunkter tilknyttet hovedgangsonen i felles uterom. Vann og avløpsnettet i området er tilfredsstillende. Strandkanten knyttes sammen gjennom en felles teknisk trasé hvor fjernvarme tilknyttet renseanlegg ved HT, vann- og avløp, overvann og elektriske føringer, telefoni/data inngår. Det skal legges ny hovedvannledning i offentlig kjørevei til torg/snuplass, mellom delområde VI og VII. Støy Strandveien er støybelastet, og tilgrensende arealer ligger innenfor rød støysone (L den over 65 db), mens området noe lengre unna ligger innenfor gul støysone (L den db). Garasjekjeller vil fungere som støyvoll for boligene nærmest Strandveien og utearealene på bakkeplan. Støysikring av utsatte boliger innendørs må gjøres gjennom nødvendig isolasjon. Spesielt støyutsatte balkonger bør sikres ved etablering av tett rekkverk. Klima Strandkanten er utsatt for vind. Om vinteren er det viktig å skjerme lekeplasser og oppholdsarealer mot kald vind fra sørvest og sør ( Balsfjordvinden ). Om sommeren er det viktigste å skjerme uteplasser mot den kalde vinden fra nord-nordøst som ofte oppstår når det er klarvær og ønskelig å være ute. Sentralt fellesrom skal beplantes med skjermende vegetasjon og evt. levegger. Boligene er lagt i mange lag på tvers av hovedvindretningene, med tanke på å bryte opp vinden og skape lune soner mellom byggene.

10 Området har naturlig gode solforhold. Boligene er lagt med rygg mot kald sommervind fra nord, slik at det dannes solrike private uteplasser mot sør mellom lamellene på bakkeplan, på p-dekket og på balkonger. ROS Overordna konklusjoner: - høyder terreng min. k+ 3,1m og bolig k+ 4m for å sikre mot havnivåstigning - bebyggelsesstruktur og beplantning som tiltak mot vind - bebyggelsesstruktur og krav om støysikring - krav om avstand eller sikring av trafo - sikring av kaikanten med rekkverk hvis vertikal kant over 0,5m - trygge lekearealer sentralt i området - god adkomst til buss - rekkefølgekrav som sikrer sammenhengende fjernvarme, gangog sykkelvei og strandpromenade samt fortløpende ferdigstilling av uterom 07 Konklusjon Boligkonseptet tar utgangspunkt i å skape høy bokvalitet, med spesiell vekt på sol og utsikt. Bebyggelsesstrukturen med langsgående lameller på tvers av Strandveien åpner mot bebyggelsen og området i vest samtidig som grepet gir svært gode sol og utsiktskvaliteter for de nye boligene. Kjøreadkomst fra Strandveien og etablering av felles parkeringskjeller gjør at boligområdet blir så godt som bilfritt. Området har god tilgang til uteoppholdsrom og lekeplasser. Opparbeidete lekeplasser plasseres i tilknytning til hovedgangstrøk. Uterommene skal beplantes slik at de blir frodige og grønne, og skjermer mot vind. Byutviklingssjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten delfelt VII med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Byutviklingssjefen/ar