SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 11/1773 /44291/12-PLNID Anniken Romuld Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 11/1773 /44291/12-PLNID Anniken Romuld Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet x Byutviklingskomité x Kommunestyret PLAN TEATERBRYGGA, STRANDKANTEN DELFELT I, 200/1724 Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , vedtas. Vedtaket er gjort iht. pbl Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for byutvikling

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Stein Halvorsen AS har på vegne av PEAB Bolig AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn. Fylkesmannen i Troms fremmet innsigelse til planforslaget, da flere av boenhetene og deler av lekearealet ble liggende innenfor rød trafikkstøysone, samt at vurdering av grunnforholdene ikke var vedlagt planen. Innsigelsen er nå frafalt. Mål for planen Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av boliger. Hovedinnhold Planen åpner for etablering av ca 79 boenheter, fordelt på 3 boligblokker. Planområdet er utvidet ut i Tromsøsundet, hvor det følger eiendomsgrensen for eiendom 200/1724. Konfliktforhold Det foreligger flere uoverensstemmelser knyttet til planforslaget. Høyeste bygning, 4,5m over maks. høyde ift overordnet plan 1426, er plassert lengst mot nord langs Strandvegen. Dette avviker fra utbyggingsprinsippet basert på relativ lav og jevn høyde nærmest Strandvegen og 4 topografiske punkt som tillater større høyde og utnyttelse lengst ute mot sundet. Forholdet til bakenforliggende småhusbebyggelse langs Strandvegen, den høye økningen av utnyttelse i planen samt rød trafikkstøysone mot Strandvegen taler ikke til fordel for høyden. Byrådet har veid sin strategi for boligfortetting i sentrumsnære områder opp mot de negative konsekvensene, og går inn for planforslagets økning av utnyttelse. Det foreligger ellers ingen uløste konflikter. Byrådets vurdering Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, og er blitt justert i henhold til innsigelsen fra Fylkesmannen og merknaden fra naboene i sør. Byrådet går inn for større boligfortetting nært sentrum og stiller seg positiv til utbygging av Teaterbrygga.

3 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Ved 2. gangs behandling liste over merknader Utomhusplan Vedlegg til utomhusplan Vinterplan Utomhusplan, utsnitt 1: Generell etasjeplan Volumstudie og siktforhold Solstudie ROS-skjema Støyvurdering Støyvurdering Innsigelse fra Fylkesmannen Rapport: Grunnforhold Rapport: Grunnforhold Notat med løsningsforslag Notat med løsningsforslag Fylkesmannens frafall av innsigelse Dato: Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplaner Plan 1426, Strandkanten boligbydel Plan 1537, Hålogaland Teater Aktuelle temaplaner Transportplan for Tromsø kommune Områdeplan for lek og rekreasjon, Sør-Tromsøya Overordnede planer Fylkesplan for Troms Kommuneplan Kommunedelplan for gående og syklende Aktuelle rikspolitiske planbestemmelser Barn og unge Areal- og transportplanlegging Differensiert forvaltning av strandsone langs sjøen T-1442 Støy i arealplanlegging

4 02 Planfakta Planomriss Planområdets størrelse: 9.3 daa Gjeldende reguleringsformål: bolig, parkering, kjøreveg, g/s-veg, turvei - strandpromenade Foreslått reguleringsformål: bolig, parkering, veg, fortau, g/s-veg, strandpromenade, park, friluftsområde Type bebyggelse: bolig-leiligheter i blokk (8300 m 2 ) Antall boenheter: 79 stk. (leiligheter i blokk) Leilighetsfordeling: 6 små 40-50m2 32 middels 50-80m2 41 store 80+ m2 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling)

5 04 Planvurdering Bakgrunn Stein Halvorsen AS har på vegne av PEAB Bolig AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn. Det kom flere merknader, og innsigelse fra Fylkesmannen i forhold til støy, barn og unge og samfunnssikkerhet. Innsigelsen er nå trukket. Mål for planen Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av boliger. Hovedinnhold Planen åpner for etablering av ca 79 boenheter, fordelt på 3 boligblokker. Planområdet er utvidet ut i Tromsøsundet, hvor det følger eiendomsgrensen for eiendom 200/1724. Forhold til overordnede planer Planforslaget avviker fra overordnet plan 1426 på følgende punkt: - rekkefølge: plan I behandles som en av de siste planene innenfor planområdet til parkering økes fra max. 0,85 til min. 0,85 parkeringsplasser pr. boenhet inkl. gjesteparkering - økning i utnyttelsesgrad fra BRA = 5230m2 til 8300m2 - maks. byggehøyde på kote +19m er erstattet med gjennomsnittlig gesimshøyde samt maks. gesimspunkt pr. felt (K1, K2, K3). Gjennomsnittlig gesimshøyde = kote +18,5m. - planavgrensning er utvidet ut i Tromsøsundet - Høyeste punkt i denne planen, kote +23,5, er plassert nærmest Strandvegen. Plan 1426

6 Boligbebyggelse Det kan etableres til sammen 79 boliger innenfor planområdet. Blokkbebyggelsen etableres i 3 volum; K1, K2 og K3. Teaterbryggas bebyggelse avtrappes og brytes opp i forhold til sol-,vind- og utsiktsforhold. Volumene vil derfor kunne oppleves som mindre ruvende enn et tilsvarende volum liggende fast på en maks. høyde. Terrenget er konstruert som et skrått plan fra nord mot sør, på tvers av planområdet, noe som betyr at utearealene differensieres uten fysiske stengsler. Det er en kvalitet at de fleste leilighetsplanene er gjennomgående, med lys og utsikt mot minst to sider. Hovedandel av leilighetene er store, 41 med areal større enn 80m2. BRA for arealet er noe redusert siden offentlig ettersyn, fra 8500m2 til 8300m2. Antall leiligheter er redusert fra 86 til 79. Endringene er forbeholdt K3, ytterst mot sundet, som er redusert i den hensikt å åpne opp for sikt nordover for bebyggelsen i sør og samtidig få en tydelig forbindelse mellom strandpromenadens påkoblingspunkter mot HT i nord og delfelt 2 i sør. Volum og høyder Høyeste bebyggelse innenfor planområdet, kote + 23,5, ligger lengst mot nord. Hjørnet definerer hvor Strandkanten begynner samtidig det nordlige hjørnet løftes til sol og utsikt. Langs mellomrommene mellom bygningsvolumene er høydene holdt lave for å forebygge vindtunneleffekten i forhold til fremherskende vinder fra sør og nord-øst. I tillegg til å ha en vindbremsende effekt gir avtrapping av bebyggelsen en variert kontur til bebyggelsen som helhet.

7 K1 sett fra Strandvegen Sol/skygge Bebyggelsen lengst mot nord kaster noe skygge om morgenen vår/høst over bebyggelsen på oversiden av Strandvegen. Bebyggelsen i planen forringer ellers ikke solforhold for annen boligbebyggelse, men solforholdene på felles uteareal på bakkeplan varierer gjennom døgnet. Solforhold på sørfasadene Nabobebyggelse i sør kaster til tider mye skygge over planområdet, særlig uterommene er utsatt. Dette fører til Kommuneplanens bestemmelser for kvalitetskrav for lekeplasser: minst halvparten av arealet på en lekeplass skal ha sol kl ved vår- og høstjevndøgn, ikke tilfredstilles pga. slagskygge fra eksisterende bebyggelse i sør (jamfør Planbeskrivelsen, side 26). Uterom/ lekeplass Boligblokkene er plassert som en rygg mot nord slik at uteoppholdsarealene på bakkeplan mot sør blir så store som mulig av hensyn til best mulig solforhold, samt beskyttelse mot både støy og vind. Private uteoppholdsarealer omkranser felles uterom, og er tilsvarende i le for vind samtidig som de eksponeres for mest mulig sol. Skråplanet som danner sokkel for bebyggelsen vil fungere som naturlig overgang mellom parkdraget og de private balkongene. Mot nord danner sokkelen overgang mellom strandpromenaden og bebyggelsen. Mot sør fortsetter det skrånende terrenget som felles uteareal mellom bolig og strandpromenade/ lekeareal/ gangvei. Utformingen av tiltaket muliggjør differensiering mht bruk av uterommene uten bruk av fysiske stengsler. Privat uteopphold skal være kun på balkong/terrasse, alt uterom på terreng skal være allment tilgjengelig.

8 Planforslaget legger opp til etablering av ei kunstig fjære i sør, som fortsettelse av parkområdet. Hovedgangtraseen i sør forbindes med strandpromenaden ved torget mot øst, og er en naturlig snarvei gjennom bebyggelsen, samtidig som den knytter sammen viktige funksjoner i og utenfor planen. Parkdraget mellom bebyggelsen og HT vil være stram i utforming og materialbruk, og vil tydelig markere overgang mellom sentrum og boligbydel. K1 utformes som en U-form, og følger Strandvegen rundt nordlige hjørne mot Hjalmar Johansens gate. Bygningen vil derfor både fungere som støyskjerm mot Strandvegen samt danne et skjermet uterom mot sør. Lekeplassen er nå flyttet til dette området, som vil få en mer egnet plassering da dette arealet både er mer solfylt og skjermet for støy. Strandpromenade Det skal etableres en strandpromenade fra HT og gjennom planområdet. Langs nordsiden av planområdet er strandpromenaden tydelig avgrenset av det konstruerte terrenget (skråplanet) i sør og vannspeilet/ trelunden mot HT i nord. Servicefunksjoner som felles sykkelparkering og renovasjonspunkter integreres i skråplanet slik at private uteoppholdsarealer på terreng skjermes mest mulig for innsyn. Traseen til strandpromenaden er endret. K3 ligger ytterst mot sundet, men volumene er redusert siden offentlig ettersyn for å åpne opp for bebyggelsen i sør, samt ivareta en direkte forbindelse til strandpromenadens påkoblingspunkter mot HT i nord og delfelt 2 i sør.

9 Parkdraget mellom planområdet og Hålogaland Teater Trafikk, parkering og adkomst Dagens situasjon opprettholdes med Hjalmar Johansens gate som adkomstvei til planområdet fra sentrum i nord. All parkering er lagt i parkeringskjeller med innkjøring fra forlengelse av Hjalmar Johansens gate. Parkeringsdekning skal være min. 0,85 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette innebærer anslagsvis 74 stk. hvorav 4 skal være HC-plasser. Infrastruktur Planforslaget legger opp til felles avfallshåndtering for hele Strandkanten. Renovasjonsløsningen er driftet av Remiks og baserer seg på mobilt avfallssuganlegg. Strandkanten er tilrettelagt med infrastruktur for fjernvarme. Planforslaget legger opp til tilknytning til eksisterende anlegg. Eksisterende pumpestasjon nord for Hålogaland Teater er lokal varmesentral for Strandkanten. Eksisterende vannkapasitet i området er 35 l/sek, og ikke tilstrekkelig for slukkevann som krever 50 l/sek. Det må etableres vannforsyning inn til eiendommen som sikrer tilstrekkelig slokkevannskapasitet. Klima Strandkanten har gode solforhold, men er utsatt for vind. Balsfjordvinden, kald innlandsvind fra sør vinterstid, er ofte veldig sterk og gjør det vanskelig å etablere solfylte uteoppholdsarealer som samtidig er i le. Om sommeren er kald vind fra nord-øst, som oppstår ved klarvær, en utfordring mht uteoppholdsarealer. Planforslaget gjør følgende grep med tanke på klimatilpasning: - bebyggelsens utforming og plassering langs nordgrensen av planområdet frigjør mest mulig sørvendt areal til uterom - utforming av uterom som sørvendt skråplan optimaliserer solforholdene - bebyggelsens varierte høyder og avtrapping skal ha en vindbremsende effekt, og forebygge turbulens på bakkeplan, noe som ofte skjer der bebyggelsen fremstår som «vegg». ROS Det er tatt høyde for fremtidig havnivåstigning ved at laveste gulvhøyde er satt til kote + 4,0.

10 Innsigelse fra Fylkesmannen Planen har mottatt 3 innsigelser fra Fylkesmannen ift støy, barn og unge, folkehelse og friluftsliv samt samfunnssikkerhet. Fylkesmannens krav for at innsigelsen skulle kunne frafalles: 1) Det må innarbeides mer konkrete reguleringsbestemmelser om støynivå og andre relevante vilkår av betydning for støy (plassering av soverom på stille side, utforming av balkonger, krav om lydteknisk detaljdimensjonering mv). 2) Det må innarbeides konkrete bestemmelser i henhold til rikspolitiske retningslinjer for å ivareta gode og trygge oppvekstvilkår for barn og unge. I forhold til lekeplass ved bygg K1 må det redegjøres for avbøtende tiltak i forhold til støyskjerming, evt flytting til mer egnet sted. 3) Grunnforholdene må utredes på dette stadiet i planprosessen. Evt avbøtende tiltak skal innarbeides i planbestemmelsene og i kartet. Støy: I etterkant av innsigelsen er det utarbeidet en ny og mer detaljert støyrapport. Denne tar utgangspunkt i redusert hastighet i Strandvegen til 30 km/t, oppdaterte tegninger fra november 2012, og mer detaljert vurdering av avbøtende tiltak i forhold til soverom mot støyutsatt side og støyutsatte balkonger. Støyrapporten viser at det nå oppnås tilfredstillende støynivå både for soverom mot støyutsatt side og uterom, og den reviderte støyrapportens konklusjoner er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Barn og unge, folkehelse og friluftsliv: Lekeplass er flyttet til utearealet ved bygg K1 for å tilfredstille støy- og solforhold, utomhusplan er detaljert i 1:100 for lekearealet (vedlegg 9) og bestemmelser angående sikring mot sjø og trafikksikker adkomst til lekeplassene er innarbeidet i bestemmelsene. Samfunnssikkerhet: Undersøkelse av grunnforholdene med tanke på stabilitet og forurensning er utført, og rekkefølgekrav om tiltaksplan er innarbeidet i bestemmelsene. Fylkesmannen har i brev trukket sin innsigelse og kan nå tilrå kommunestyret å egengodkjenne planen.

11 5 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Byrådets vurdering av innkomne merknader og evt. innsigelser På grunn av merknadsomfanget ligger fullstendig merkandsbehandling med som vedlegg 5. Følgende har fremmet merknad: NVE, Norges vassdrags- og energidirektorat, ROS-analysen viser at det ikke er undersøkt grunnforhold i området. Havnivåstigning og konsekvenser er ikke vurdert i planen. Undersøkelse omkring grunnforholdene er utført og vedlagt. Nærheten Borettslag, Borettslaget påpeker at planen fraviker fra plan 1426 i forhold til økt utnyttelsesgrad og stiller seg kritisk til at planområdet utvides ut i Tromsøysundet med etablering av blokk K3. Byrådet anbefaler at man etablerer blokkbebyggelsen da dette er i tråd med ønsket om tett byutvikling. Blokk 3 er noe redusert siden offentlig ettersyn. Statens vegvesen, Ønsker informasjon om utbyggingsprosjekter og konsekvenser for trafikkgenerering fra kommunen før offentlig høring. Tas til etterretning. OTD Borettslag, Stiller seg kritisk til økningen i utnyttelsesgrad, og utvidelsen av planområdet med K3 ut i sundet. Påpeker også at strandpromenaden ikke vil gå ytterst mot sundet, som i 1426, og dermed hindrer allmenhetens tilgang til sjøen. Byrådet anser det ikke som nødvendig at hele strandpromenaden skal være ytterst mot sundet. En bearbeiding for større åpenhet mot sundet, reduksjon av K3, samt bru mellom HT og Teaterbrygga er utarbeidet i planforslaget siden offentlig ettersyn. Arnt Ryvold og Kjerstin Haukland, Bebyggelsen anses som ufølsom overfor etablert småhusbebyggelse ovenfor Strandvegen. Forslag om å redusere K1 med min. 1 etg. i nordvestre hjørne samt fjerne bebyggelsen langs Strandvegen. Byrådet prioriterer fortetting i sentrumsnære områder og vil derfor beholde bebyggelsens høyde mot nordvest. Bebyggelsen langs Strandvegen fungerer som støyskjerm for utearealene, noe som veies opp som et bedre alternativ enn å sette opp en støyskjerm langs vegen. Det vil være en gangforbindelse fra Strandvegen og gjennom området. Kulturetaten, Ingen merknad. Tromsø Havn, Ingen merknad.

12 Kystverket, Ingen merknad. Samferdselsetaten, Gangfeltene slik de fremstår i utomhusplanen er ikke i henhold til håndbok 278 «Universell utforming av veger og gater». Tas til etterretning. Følgende har fremmet innsigelse: Fylkesmannen, Flere boenheter, privat uteareal og lekeplass ligger i rød trafikkstøysone, bestemmelsene er ikke gode nok iht. kommuneplanens bestemmelser. Rapport som viser grunnforholdene må utredes. Det er gjennomført ny støyutredning, avbøtende tiltak er utredet, rapport om grunnforhold er oversendt, lekeplass er flyttet til mindre støyfølsomt område og bestemmelsene er endret. Innsigelsen er frafalt. 07 Konklusjon Byrådet anbefaler at planforslaget for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt 1, vedtas.