SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/6939 /11720/12-PLNID Anniken Romuld Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/6939 /11720/12-PLNID Anniken Romuld Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet x Byutviklingskomité x Kommunestyret PLAN REGULERINGSPLAN FOR DELFELT VII STRANDKANTEN 2. GANGS BEHANDLING ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII, plan 1735, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert vedtas. Vedtaket er gjort iht. PBL ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for byutvikling... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Borealis Arkitekter AS har på vegne av Strandkanten Pluss II KS (Selvaag Bolig as + Nor-Bygg as) fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av ca. 170 boliger med parkeringskjeller og tilhørende felles uterom med kvartalslek samt strandpromenade. Planen viderefører reguleringsplan 1426 Strandkanten Boligbydel av Planen er i tråd med overordnet plan for Strandkanten 1426 med unntak av følgende forhold: - rekkefølge: plan VII behandles før plan VI - parkering økes fra max. 0,85 til min. 0,85 og max. 1,0 - egen BRA for sykkelparkering - de to smale grøntforbindelsene mellom Strandvegen og felles uteopphold er slått sammen til en bred forbindelse - bølgebryter justeres slik at det blir plass til båter innenfor høyde bakkeplan er økt til k+ 3,1 og bolig til k+ 4,0 Fylkesmannen kom med en innsigelse i forhold til støy langs Strandvegen pga manglende støyfaglig utredning og støybestemmelser i planen. Tre støyfaglige utredninger har i ettertid blitt utarbeidet, og konkrete forslag på avbøtende tiltak og støybestemmelser er innarbeidet i planen. Fylkesmannen trakk innsigelsen etter første runde, men konsekvensen av de nødvendige avbøtende tiltakene var vurdert som så uheldig for omgivelsene, med uhensiktsmessige høye støyskjermer plassert ovenpå parkeringsdekker 2,5m over Strandvegen, at kommunen valgte å gå en ekstra runde. Det ble utarbeidet en ny støyfaglig utredning basert på reduksjon i hastighet fra 50 til 40km/t langs Strandvegen, og med betydelig lavere støyskjermer som resultat. Det er en forutsetning at hastigheten reduseres til 40 km/t før det gis igangsettingstillatelse for første bolig innen planområdet. Denne ligger til grunn for anbefalt vedtak. Innsigelsen er frafalt. Det foreligger ellers ingen uløste konflikter. Byrådets vurdering Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, og er blitt justert i forhold til innsigelsen fra Fylkesmannen i Troms. Byrådet anser planen som tilstrekkelig gjennomarbeidet, i tråd med intensjonene for utbygging langs Strandkanten og stiller seg positiv til utbygging av boligområdet.

3 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Ved 2. gangs behandling Vurdering av merknader og evt. innsigelser Retningsgivende programskisser Landskapsplan, beskrivelse Landskapsplan 1:500 bakkenivå, rev Landskapsplan 1:500 dekknivå 2, rev Landskapsplan 1:500 vinterplan Landskapssnitt 1, 1: Landskapssnitt 2, 1:100, rev Mulighetsstudie Notat brannsikring Mail fra brann og redning Møtereferat fra SIAS, Sweco, Troms Varme Forprosjekt VA Strandkanten Innsigelse fra Fylkesmannen Støyfaglig vurdering, Sweco Støyvurderinger Svarbrev innsigelse støy fra Fylkesmannen Støyfaglig vurdering 1, Asplan Viak Støyfaglig vurdering 2, Asplan Viak Fylkesmannen, frafall innsigelse Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplan: Plan 1426 for Strandkanten boligbydel Overordnede planer: Fylkesplan for Troms , Kommuneplan , Kommunedelplan for gående og syklende Aktuelle temaplaner: Transportplan for Tromsø kommune , Områdeplan for lek og rekreasjon, Sør-Tromsøya Aktuelle rikspolitiske planbestemmelser: Barn og unge, Areal- og transportplanlegging, T-1442 Støy i arealplanlegging Annet: kommunale vedtekter for ubebygd del av tomta (tidligere pbl 69) Kommentar: overordna føringer vurderes å være inkludert i gjeldende reguleringsplan

4 02 Planfakta Kart over berørte eiendommer Planområdets størrelse: ca. 15 daa eks. sjøareal Gjeldene reguleringsformål: boliger, kombinert formål bolig/parkering, felles uteoppholdsrom, strandpromenade/turveg, kjøreveg, gang- og sykkelareal, offentlig snuplass, felles molo, felles rekreasjonsområde i vann. Foreslåtte reguleringsformål: Boligbebyggelse i blokk med garasje, annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg (trafo), uteoppholdsareal (felles), kjøreveg, fortau, torg/snuplass, annen veggrunn strandpromenade, molo/bølgebryter, friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Antall boliger: Areal for leke- og opphold: m 2 - Type bolig og boligstørrelse: lavblokk med 3 etasjer + p-kjeller. Leilighetsstørrelsene varierer fra m 2.

5 03 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn (1.gangs behandling) Naboskapsmøte Ikke avholdt Forslagsstiller har sendt inn merknad til sin egen plan hvor de ber om endring av rekkefølgebestemmelsene i forhold til strandpromenaden. Byutvikling, i samarbeid med Eiendom, endret bestemmelsene før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i den hensikt å sikre at promenaden ferdigstilles i sin helhet før det gis igangsettingstillatelse for første bolig innen planområdet. Kravene i bestemmelsene er omformulert til å sikre både en sammenhengende trasé langs sundet samt en gjennomførbar utbygging av strandpromenaden av høy kvalitet. Omformulerte bestemmelser stiller konkrete krav til bredde og materialer. Jf. vedlegg 05 Vurdering av merknader og innsigelser samt bestemmelsenes rekkefølgekrav 2.1 d) og 2.3. Unntak. 04 Planvurdering Bakgrunn Borealis Arkitekter as har på vegne av Strandkanten Pluss II KS (Selvaag Bolig as + Nor-Bygg as) fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Planforslaget viderefører plan 1426 Strandkanten Boligbydel. Forhold til overordna planer og vedtak På bakgrunn av krav til detaljreguleringsplan (bebyggelsesplan) i overordnede plan 1426 er det fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten Delfelt VII. Forslaget er i samsvar med overordna plan og føringer gitt for området i vedtatt reguleringsplan, plan Mål for planen Boligbebyggelse Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av ca. 170 boliger med parkeringskjeller og tilhørende felles uterom med kvartalslek samt strandpromenade. Det skal etableres 8 boligblokker, B1, B2 og B3, hvor henholdsvis to og to eller fire lameller knyttes sammen med en felles parkeringskjeller. På dekket av parkeringskjeller skal det tilrettelegges for naboskaps- og private hager.

6 Lamellenes lengderetning er på tvers av Strandvegen og sundet,med bebyggelse på 3 etg. med maks. høyde på kote +17, 4 + takterrasse. Alle boligene skal ha tilgang til egen balkong eller tilsvarende privat uteplass. Boligbebyggelsen ligger ovenpå parkeringskjeller med dekker ca 2,5m over Strandvegen. Det legges opp til rabatt med trær og klatreplanter langs parkeringskjellerens fasade for å skape en positiv opplevelse for gående og syklende langs Strandvegen. Utsnitt av landskapssnitt 2, vedlegg 12 Uterom/ lekeplass Utearealene innen planområdet er strukturert i tråd med overordnet plan; private balkonger til hver leilighet, felles takterrasse for leiligheter innen den enkelte bygning, uterom på bakken er felles for hele bydelen, mens strandpromenade, gang- og sykkelvei samt kjørevei og torg- /snuplass er offentlige. Bebyggelsen omkranser et felles uterom med samlet areal på 3.450m 2. Opparbeidet lekeplass legges i hovedsak i tilknytning til gjennomgående hovedgangstrøk parallelt med sundet, og gir på denne måten et samlet aktivitetstilbud tilgjengelig for alle. Det skal etableres et område for kvartalslek på minimum 1.500m 2 for større barn, samt flere mindre lekeplasser på min. 100 m 2 for nærlek med kort avstand til inngang bolig. Det store uterommet er i sin helhet på bakkeplan. Dette gjør det mulig å beplante massivt, og skape en grønn og frodig park.

7 Landskapsplan bakkenivå Det er opparbeidet en rekke lekeplasser på Strandkanten, og nærmeste lekeplass ligger innen naboområde i sør, 50m fra planområdet. Planlagt offentlig friområde sentralt innen Strandkanten, med barnehage og vannanlegg, ligger 120m fra planområdet. For øvrig finnes ballbinge, basketbane og kunstgressbane ved Bjerkaker skole, ca. 300m unna. Parken rundt Kysten ligger 200m unna. Strandpromenade I tillegg til hovedgangstrøket gjennom området skal det etableres en strandpromenade. Promenaden skal etableres med en 3m asfaltert gangsone og tydelig avgrensning mot sjøen. Strandpromenaden planlegges slik at den kan kobles til den fremtidige promenaden i delområde VI i nord. Mot det etablerte området (T3) i sør, kobles promenaden med en rampe til det bygde kainivået. Universell utforming Samtlige boliger og uterom er tilrettelagt med tanke på tilgjengelighet for alle. Uterom og lekeplasser er universelt tilgjengelig fra bebyggelsen via heis, trapperom og ramper. Felles uteoppholdsareal er universelt tilgjengelig direkte via adkomstveier fra bebyggelsen eller via det gjennomgående hovedgangstrøk.

8 Gjennomgående hovedgangstrøk etableres med fast dekke av asfalt med limt grus slik at trillbarheten både for barnevogner, rullestoler og rullatorer blir god. Alle ganglinjer gjennom området holdes snøfri ved brøyting, oppvarming og overdekning. Boligenhetene i blokkene blir tilgjengelige via heis og trapperom fra parkeringsanlegget. Trafikk, parkering og adkomst Biladkomst til boligområdet blir fra Strandvegen. Kjøreadkomster til felles parkeringskjeller under B1, B2 og B3 skjer via avsatt offentlig kjørevei med tilhørende snuplass mot sundet, samt eksisterende vei og snuplass (T3) i delfelt VIII. For fotgjengere og syklister etableres det et hovedgangstrøk gjennom det felles uteoppholdsareal i tillegg til strandpromenaden. Alle uterom er bilfrie, og boligområdet får derfor gode og trafikksikre uteområder. All parkering er i parkeringskjeller. Det er satt av gjesteparkering nært innkjøringa til p-anlegget. Strandveien er en viktig kollektivtrasé, med relativt hyppige avganger. Busstopp er regulert i Strandvegen, med forgjengerovergang til sørgående buss i hver ende. Gang- og sykkelvei samt grønn korridor til Strandvegen sikrer trygg og lettvint atkomst. Infrastruktur Området tilrettelegges med søppelsug. For område VII og VI legges det opp til et nytt felles punkt for utsug tilknyttet torg/snuplass. For område VII skal det etableres 2-3 nedkastpunkter tilknyttet hovedgangsonen i felles uterom. Vann og avløpsnettet i området er tilfredsstillende. Strandkanten knyttes sammen gjennom en felles teknisk trasé hvor fjernvarme tilknyttet renseanlegg ved HT, vann- og avløp, overvann og elektriske føringer, telefoni/data inngår. Det skal legges ny hovedvannledning i offentlig kjørevei til torg/snuplass, mellom delområde VI og VII. Klima Strandkanten er utsatt for vind. Om vinteren er det viktig å skjerme lekeplasser og oppholdsarealer mot kald vind fra sørvest og sør ( Balsfjordvinden ). Om sommeren er det viktigste å skjerme uteplasser mot den kalde vinden fra nord-nordøst som ofte oppstår når det er klarvær og ønskelig å være ute. Sentralt fellesrom skal beplantes med skjermende vegetasjon og evt. levegger.

9 Boligene er lagt i mange lag på tvers av hovedvindretningene, med tanke på å bryte opp vinden og skape lune soner mellom byggene. Området har naturlig gode solforhold. Boligene er lagt med rygg mot kald sommervind fra nord, slik at det dannes solrike private uteplasser mot sør mellom lamellene på bakkeplan, på p-dekket og på balkonger. ROS Innsigelse fra Fylkesmannen Overordna konklusjoner: - høyder terreng min. k+ 3,1m og bolig k+ 4m for å sikre mot havnivåstigning - bebyggelsesstruktur og beplantning som tiltak mot vind - bebyggelsesstruktur og krav om støysikring - krav om avstand eller sikring av trafo - sikring av kaikanten med rekkverk hvis vertikal kant over 0,5m - trygge lekearealer sentralt i området - god adkomst til buss - rekkefølgekrav som sikrer sammenhengende fjernvarme, gangog sykkelvei og strandpromenade samt fortløpende ferdigstilling av uterom Strandveien er støybelastet, og tilgrensende arealer ligger innenfor rød støysone (L den over 65 db), mens området noe lengre unna ligger innenfor gul støysone (L den db).. Støytiltak lagt ut til offentlig ettersyn ble ikke vurdert tilstrekkelig av Fylkesmannen, og i etterkant av merknadsbehandlingen har forslagsstiller utarbeidet konkrete forslag til avbøtende tiltak, se vedlegg 20, Støyvurderinger. Prinsipp for støyskjerm mellom byggene gjøres juridisk bindende gjennom bestemmelsene, mens støytiltak på bakkeplan i sør og på fasader må tilpasses konkret byggeprosjekt. Konkret utforming i tråd med tekniske krav løses i byggesøknad. Helhetlig estetisk utforming vil bli vurdert i byggesøknad. Konklusjonen i Swecos rapport(vedlegg 19) var at fasadene og terrassene nærmest Strandvegen ble liggende i rød støysone og at en 5m høy skjermvegg plassert på parkeringsdekkene mellom husene ville være nødvendig. Dette medfører så store negative konsekvenser for prosjektet, først og fremst for gående og syklende langs Strandvegen, at kommunen ønsket ei ny vurdering.

10 Asplan Viak utarbeidet en ny rapport(vedlegg 22) basert på redusert fartsgrense på Strandvegen til 40 km/t. Dette medfører at hele området blir liggende utenfor rød støysone og skjermingstiltaket kan reduseres til en langsgående skjerm på 1,6m høyde. Tromsø kommune valgte å gå enda en runde for å unngå støyskjermer mot Strandvegen, og en revisjon 2 ble utarbeidet av Asplan Viak. Dette forslaget ble frarådet av støykonsulent. Forslaget om en reduksjon i hastighet til 40 km/t og støyskjermer på 1,6 m over parkeringsdekket, ligger til grunn for anbefalt vedtak. Plankart og bestemmelser er endret slik at de er i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen har i brev av trukket sin innsigelse og kan nå tilrå kommunestyret å egengodkjenne planen.

11 05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Byrådets vurdering av innkomne merknader og evt innsigelser. På grunn av merknadsomfanget ligger fullstendig merknadsbehandling med som vedlegg 5. Følgende har fremmet merknad: Borealis Arkitekter as, Merknad til egen plan i forhold til rekkefølgebestemmelsenes krav om ferdigstilling av strandpromenaden i sin helhet før igangsettingstillatelse av første bolig innen planområdet. Rekkefølgebestemmelser er omformulert i samarbeid mellom Byutvikling, Eiendom og forslagsstiller. Kulturetaten, Ingen merknader. Statens vegvesen, Viser til Håndbok 017, Veg og gateutforming, med krav til utforming og sikt for kryss/avkjørsel fra offentlig veg. Intern- og gangveger bør fremstå som trygge og gode adkomster til/fra bussholdeplassene langs Strandvegen. Tas til orientering. Kommunalt råd for funksjonshemmede, Påpeker motsetning mellom planbeskrivelse og bestemmelser i forhold til universell utforming. Bestemmelsene er juridisk bindende mens planbeskrivelsen viser forslagsstillers intensjoner for prosjektet. Utforming av bebyggelse og uterom skal være i tråde med prinsippene om universell utforming. Ba-by-le, Gro Tønseth, Påpeker boligenes nærhet til sjøen og viktigheten av å sikre sjøområdene slik at det er mulig å komme seg opp på land dersom noen skulle falle i sjøen. Snø som brøytes fra gangveiene må kjøres bort. Oppbevaring av snø må ikke foregå på lekeplassene. Løsningene foreslått i planen anses som forsvarlige i forhold til sikkerhet. Landskapsplan/vinterplan viser mellomlagring for snø på snuplass nord for utbygging.

12 Kommunale innspill Kommuneoverlegen, Ber om at Fylkesmannens merknader vedrørende støy ivaretas i bestemmelsene. Etterspør bestemmelser for grenseverdier for støy samt sikkerhet i ferdselsareal mot havet. Støykrav anses ivaretatt i planen og Fylkesmannens innsigelse er imøtekommet. Sikkerhetstiltak dekkes av bestemmelsene. Følgende har fremmet innsigelse: Fylkesmannen i Troms, Støy: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn uten vedlagt støyfaglig utredning. Det mangler støybestemmelser i planen. Universell utforming: Andel HC parkering kan med fordel angis. Flere støyvurderinger er gjennomført med forslag til avbøtende tiltak. Det er utarbeidet bestemmelser for støy og HC parkering. Innsigelsen er frafalt. 06 Konklusjon Byrådet anbefaler at planforslafet for Strandkanten, delfelt VII, vedtas.... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJA