SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 11/1773 /14590/12-PLNID Anniken Romuld Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 11/1773 /14590/12-PLNID Anniken Romuld Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet PLAN TEATERBRYGGA, STRANDKANTEN DELFELT I, 200/ UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht. PBL Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for bytuvikling

2 Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Stein Halvorsen AS har på vegne av PEAB Bolig AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I. Målet med planen er å legge til rette for etablering av ca 86 boenheter med parkeringskjeller og tilhørende felles uterom og strandpromenade. Hovedinnhold Planen følger i hovedtrekk gjeldende reguleringsplan for Strandkanten 1426, med unntak av følgende forhold: - rekkefølge: plan I behandles som en av de siste planene innenfor planområdet til parkering økes fra max. 0,85 til min. 0,85 parkeringsplasser pr. boenhet inkl. gjesteparkering - økning i utnyttelsesgrad fra BRA = 5230m2 til 8500m2 - maks. byggehøyde på kote +19m er erstattet med gjennomsnittlig gesimshøyde samt maks. gesimspunkt pr. felt (K1, K2, K3). Gjennomsnittlig gesimshøyde = kote +18,5m. - planavgrensning er utvidet Konsekvenser Byrådets vurdering Konsekvensen av planforslaget er at planområdet utvides ut i Trosmøsundet, hvor det følger eiendomsgrensen for eiendom 200/1724. Utvidelsen av planområdet fører til at det vil være bebyggelse på yttersiden av strandpromenaden. Teaterbrygga er første delfelt i Strandkanten sett fra byen, og oppleves derfor som ei overgangssone mellom den tette by og boligbydelen. Høyeste bygning er plassert lengst mot nord langs Strandvegen, med den hensikt å gi identitet og markere inngangen til Teaterbrygga, og Strandkanten boligbydel. Sentrum sør er under utvikling med planer for etablering av mange nye arbeidsplasser. Det vil derfor bli behov for flere boliger i området. Teaterbrygga har en overbevisende helhetlig plan, hvor bebyggelsen avtrappes og brytes opp ifht utsikt og vind. Volumene vil derfor kunne oppleves som mindre ruvende enn et tilsvarende volum liggende fast på en maks. høyde. Terrenget er konstruert som et skrått plan fra nord mot sør, på tvers av planområdet. Høyeste del markerer seg som en brystning langs strandpromenaden, og gir et naturlig skille mellom offentlig og privat. Mot sør fortsetter det skrånende terreng som felles uteareal mellom bolig og strandpromenade/ lekeareal/ gangvei. Utearealer differensieres uten fysiske stengsler. Det er en kvalitet at de fleste leilighetsplanene er gjennomgående, med lys og utsikt mot minst to sider. Hovedandel av leilighetene er store, 37 med areal større enn 80m2. All parkering er lagt i parkeringskjeller med innkjøring fra forlengelse av Hjalmar Johansens gate. 2

3 Plan 1751 anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 01 Saksdokumenter 08Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Utomhusplan Vedlegg til utomhusplan Vinterplan Generell etasjeplan Volumstudie og siktforhold Solstudie ROS-skjema Støyvurdering Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplaner Plan 1426, Strandkanten boligbydel Plan 1537, Hålogaland Teater Aktuelle temaplaner Transportplan for Tromsø kommune Områdeplan for lek og rekreasjon, Sør-Tromsøya Overordnede planer Fylkesplan for Troms Kommuneplan Kommunedelplan for gående og syklende Aktuelle rikspolitiske planbestemmelser Barn og unge Areal- og transportplanlegging Differensiert forvaltning av strandsone langs sjøen T-1442 Støy i arealplanlegging

4 02 Planfakta Kart over berørte eiendommer Planområdets størrelse: 9.3 daa Gjeldende reguleringsformål: bolig, parkering, kjøreveg, g/s-veg, turvei - strandpromenade Foreslått reguleringsformål: bolig, parkering, veg, fortau, g/s-veg, strandpromenade, park, friluftsområde Antall boenheter: 86 stk. (leiligheter i blokk) Leilighetsfordeling: 17 små 40-50m2 19 x 2-roms 32 middels 50-80m2 46 x 3-roms 37 store 80+ m2 21 x 4-roms 03 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Dato: Gjeldende regulering legger opp til en utbyggingsrekkefølge fra nord til sør. Denne har ikke blitt gjennomført, og delfelt I vil bli en av de siste delfeltene i overordnet plan som bygges ut. Tromsø Stålindustris virksomhet på tomta vil bli avviklet og flyttet i løpet av sommeren 2012, og muliggjør dermed en utvikling av området. 4

5 04 Planvurdering Bakgrunn Forhold til overordnete planer Mål for planen Stein Halvorsen AS har på vegne av PEAB Bolig AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Teaterbrygga, Strandkanten delfelt I. Forslaget er i samsvar med overordna planer og er en utvidelse av gjeldende reguleringsplan for området. Endringer ift gjeldende plan er forslag om høyere tomteutnyttelse, økt parkeringsdekning og forslag om gjennomsnittshøyde på gesims, til forskjell fra maks. byggehøyde. Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av ca 86 boenheter med parkeringskjeller, tilhørende felles uterom og strandpromenade. Boligbebyggelse Ny bebyggelse skal etableres som 3 boligblokker, K1, K2 og K3. Nordfasaden vil være Strandkantens ansikt mot byen, i tillegg til å definere en tydelig avgrensning av boligbydelen mot fremtidig fortetting av bystrukturen i Sentrum sør. Størrelsen på leilighetene har en god variasjon av mindre og større leiligheter, med hovedvekt på store leiligheter, 80+ m2. De aller fleste leilighetsplanene er gjennomgående, med lys og utsikt mot minst to sider. 5

6 Typisk leilighetsplan Volum og høyder Planforslaget åpner for en alternativ måte å regne maks. kotehøyde på. Dette gir rom for varierte høyder og avtrapping av bebyggelsen. Høyeste punkt, lengst nord mot Strandvegen, er på kote +23,5m. Dette punktet definerer hjørnet hvor Strandkanten begynner og gir identitet til bebyggelsen sett fra sentrum. Gjennomsnittshøyde ligger på kote +18,5m, under maks høyde i plan 1426 = kote +19m. Avtrapping av bebyggelsen har som formål å sørge for utsikt mot sundet og Tromsdalen for alle boligene, og å bryte opp vinden. Langs mellomrommene mellom bygningsvolumene er høydene holdt lave for å forebygge evt. vindtunneleffekt ifht fremherskende vinder fra sør og nord-øst. I tillegg til å ha en vindbremsende effekt gir avtrappinga av bebyggelsen en interessant kontur til bebyggelsen som helhet. Fotomontasje av ny bebyggelse sett fra sundet Universell utforming Krav til universell utforming følger av byggteknisk forskrift og plan- og bygningsloven. Samtlige boliger og uterom er tilrettelagt med tanke på universell utforming. Leilighetene er universelt utformet i sin helhet, med terskelfri adkomst fra parkering/ uterom. Tilrettelagte utearealer med trilleunderlag er universelt utformet. 6

7 Uterom/ lekeplass Boligblokkene er plassert som en rygg mot nord slik at uteoppholdsarealene på bakkeplan mot sør blir så store som mulig av hensyn til beskyttelse mot vind, og får best mulig solforhold, og skjermes mot støy. Private uteoppholdsarealer omkranser felles uterom, og er tilsvarende i le for vind samtidig som de eksponeres for mest mulig sol. Skråplanet som danner sokkel for bebyggelsen vil fungere som naturlig overgang mellom parkdraget og de private balkongene. Mot nord danner sokkelen overgang mellom strandpromenaden og bebyggelsen. Utformingen av tiltaket muliggjør differensiering mht bruk av uterommene uten bruk av fysiske stengsler. Privat uteopphold skal være kun på balkong/ terrasse, alt uterom på terreng skal være alminnelig tilgjengelig. Ingen fysiske stengsler ønskes mellom parkdraget og ubebygd areal innenfor byggefeltet, og differensiering mht bruk gis ved utforming. Planforslaget legger opp til etablering av ei kunstig fjære i sør, som fortsettelse av parkområdet. Hovedgangtraseen gjennom parkdraget er en naturlig snarvei gjennom bebyggelsen og knytter sammen viktige funksjoner i og utenfor planen. Parkdraget mellom bebyggelsen og HT vil være stram i utforming og materialbruk, og vil tydelig markere overgang mellom sentrum og boligbydel. Parkdraget mellom planområdet og Hålogaland Teater Strandpromenade Det skal etableres en strandpromenade fra HT og gjennom planområdet. Langs nordsiden av planområdet, Teaterbrygga, er strandpromenaden tydelig avgrenset av det konstruerte terrenget (skråplanet) i sør og vannspeilet/ trelunden mot HT i nord. Servicefunksjoner som felles sykkelparkering og renovasjonspunkter integreres i skråplanet slik at private uteoppholdsarealer på terreng skjermes mest mulig for innsyn. 7

8 Traseen til strandpromenaden er endret. K3 ligger ytterst mot sundet. Trafikk, parkering og adkomst Dagens situasjon opprettholdes med Hjalmar Johansens gate som adkomstvei til planområdet fra sentrum i nord. Nedkjøring til parkeringskjeller skjer fra Hj. Johansens gate. Parkeringsdekning skal være min. 0,85 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette innebærer anslagsvis 74 stk. hvorav 4 skal være HC-plasser. Trafikkarealet i planen prioriterer fotgjengere med brede krysningspunkt og fortau. Infrastruktur Planforslaget legger opp til påkobling til felles avfallshåndtering for hele Strandkanten. Renovasjonsløsningen er driftet av Remiks og baserer seg på mobilt avfallssuganlegg. Strandkanten er et av få områder på Tromsøya som er tilrettelagt med infrastruktur for fjernvarme i stor skala. Planforslaget legger opp til tilknytning til eksisterende anlegg. Eksisterende pumpestasjon nord for Hålogaland Teater er lokal varmesentral for Strandkanten. Eksisterende vannkapasitet i området er 30 l/sec, og ikke tilstrekkelig for slukkevann som krever 50 l/sec. Det må etableres vannforsyning inn til eiendommen som sikrer tilstrekkelig slokkevannskapasitet. Støy Strandvegen er støybelastet, og vegrafikk vil være den dominerende støykilden. Støyrapporten (vedlegg 09) viser at eksisterende bebyggelse langs Strandvegen, lagerhallen til Tromsø Stålindustri, til nå har fungert som støyskjerm for planområdet. Etter utbygging vil to av bygningene få tilfredstillende støyforhold (under Lden = 55 db), mens bygningen nærmest Strandvegen, K1, vil få tre fasader over grenseverdien. Høyeste støynivå ved mest utsatte fasade er beregnet til Lden= 69 db. Denne bygningen er utformet slik at den skaper et skjermet gårdsrom med tilfredstillende støynivå, samtidig som den skjermer K2 og K3 for veitrafikkstøy. Leiligheter i K1 bør gjøres gjennomgående til stille side (gårdsrommet), med sove- og oppholdsrom ut mot denne. Eventuelle private utearealer (balkonger) ved støyutsatt fasade må skjermes med tett rekkverk eller utformes som vinterhage. Klima Strandkanten har gode solforhold, men er utsatt for vind. Balsfjordvinden, kald innlandsvind fra sør vinterstid, er ofte veldig sterk og gjør det vanskelig å etablere solfylte uteoppholdsarealer som samtidig er i le. Om sommeren er kald vind fra nord-øst, som oppstår ved klarvær, en utfordring mht uteoppholdsarealer. Planforslaget gjør følgende grep med tanke på klimatilpasning: - bebyggelsens utforming og plassering langs nordgrensen av planområdet frigjør mest mulig sørvendt areal til uterom - utforming av uterom som sørvendt skråplan optimaliserer solforholdene 8

9 Sol/ skygge Bebyggelsen lengst mot nord kaster noe skygge om morgenen vår/høst over bebyggelsen på oversiden av Strandvegen. Bebyggelsen i planen forringer ellers ikke solforhold for annen boligbebyggelse, men solforholdene på felles uteareal på bakkeplan varierer gjennom døgnet. Nabobebyggelse i sør kaster til tider mye skygge over planområdet, særlig uterommene er utsatt. Dette fører til Kommuneplanens bestemmelser for kvalitetskrav for lekeplasser: minst halvparten av arealet på en lekeplass skal ha sol kl ved vår- og høstjevndøgn, ikke tilfredstilles pga. slagskygge fra eksisterende bebyggelse i sør (jamfør Planbeskrivelsen, side 25). ROS Det er tatt høyde for fremtidig havnivåstigning ved at laveste gulvhøyde er satt til 3.1m. Grunnforhold, nødetater og terrengbearbeidning vil undersøkes nærmere i prosjekteringsog byggesaksprosessen. Konfliktforhold Det foreligger ingen kjente konfliktforhold. 05 Konklusjon Planmaterialet anses som komplett og anbefales derfor lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 9

10 10