SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/125 /6232/15-PLNID Heidi Martens Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/125 /6232/15-PLNID Heidi Martens Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR STRANDKANTEN K15 OG K16 - TIL OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Plan 1820 for detaljregulering av felt K15 og K16 på Strandkanten, med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i åtte uker. Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for byutvikling

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Byrådets vurdering På vegne av Tromsø Utbyggingsselskap AS fremmer Steinsvik Arkitektkontor AS forslag til detaljreguleringsplan for felt K15 og K16 på Strandkanten. Planområdet omfattes av områdereguleringsplan 1426 for Strandkanten boligbydel, som setter de formelle rammer for detaljreguleringen. Målet for planen er å tilrettelegge for etablering av boliger, med tilhørende uteareal og infrastruktur. I tillegg åpner planen for offentlig tilgjengelige utearealer mot sjøen. Planen regulerer også en del av den offentlige strandpromenaden som skal strekke seg gjennom hele Strandkanten. Planen legger til rette for etablering av 180 nye boenheter, fordelt på m 2, med tilhørende privat uteoppholdsareal, næringslokaler for servicerettet virksomhet og et offentlig tilgjengelig og sentrumsnært friområde med sjøbad. Parkering skal etableres under felles uterom med delfelt K12-14, som er under detaljregulering i plan Planen er i tråd med sentrale politiske føringer for byutviklingen i Tromsø. Realisering av planen vil gi et tilskudd av boliger i et populært og godt utviklet område av byen. Prosjektet ligger sentrumsnært og vil utnytte eksisterende infrastruktur. Samtidig avviker planforslaget fra plan 1426 på to sentraler områder; byggehøyde og utnyttelsesgrad. Planforslaget viser et bygg som vil bli byens høyeste, og omtrent dobbelt så høyt som det tillates i gjeldende plan. Mange av forhåndsmerknadene til planen har vært kritiske til byggehøyden, og i folkemøtet som ble avholdt var mange av de fremmøtte negative til prosjektet. I varslingsbrevet som ble sendt ut til naboene i oppstartsfasen var byggehøyden C +70 meter. Forslagsstiller har siden den gang redusert byggehøyden til C +55 meter, og synes å mene og ha hensyntatt forhåndsmerkandene på den måten. Strandkanten er en tett bebygget bydel som huser mange innbyggere. Delfelt K15/16 ligger ytterst mot sundet og i det som omtales som «i første rekke». Mange reagerer negativt på at de høyeste byggene skal etableres fremst, og spesielt når de oppføres sist. Selv om byggehøyden nå er moderert fra den som ble forslått i utgangspunktet, er avviket fra gjeldende plan fremdeles stort. På den annen side innehar planforslaget mange kvaliteter og argumenterer godt for byggehøyden. Ved å øke byggehøyden kan man «krympe» boligblokkens fotavtrykk og slik åpne arealer på bakken. Planforslaget inneholder et mye større uterom med flere kvaliteter enn det plan 1426 muliggjør. Planforslaget viser for eksempel en stor park som vil bli offentlig tilgjengelig og blant annet

3 inneholde et sjøbad. Bebyggelsen er plassert med tanke på å sikre uterommet et godt lokalklima og ved å etablere et smalere bygg bevares også utsikten for flere beboere i området. Det er utført analyser av skyggevirkningen av høyblokken på eksisterende bebyggelse i området, og disse viser at skyggen vil falle på vannet store og sentrale deler av døgnet. På grunn av godene som planen tilfører byen og argumentasjonen for å øke byggehøyden anbefaler Byrådet planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i åtte uker. 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse inkl. forhåndsmerknader 05. Utomhusplan 1: ROS-analyse 07. Geoteknisk rapport 08. Sol-/skyggediagram 09. Illustrasjoner av fjernvirkning Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplan 1426 for Strandkanten boligbydel Reguleringsplan 1752 for delfelt K12-14 (under utarbeiding) Kommuneplanens arealdel

4 02 Planfakta Planområdets areal: 11,3 daa Gjeldende reguleringsformål: kombinert formål (bolig/forretning/kontor/parkering), felles uteoppholdsrom, strandpromenade/turveg, felles molo og felles rekreasjonsområde i vann Ny plans hovedformål: bebyggelse og anlegg, samferdsel og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone BRA til bolig: ca m 2 Antall boenheter: inntil 180 Figur 1: Planområdets avgrensning 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Folkemøte Komplett planforslag mottatt Endelig planforslag motatt

5 Planprosessens spesielle sider Delfeltene K15 og K16 grenser i vest mot delfeltene K12-14, som er under detaljregulering i plan For disse delfeltene er det utarbeidet en felles uteromsplan, og uteoppholdsarealene vil bli felles for beboerne i alle disse delfeltene, samt offentlig tilgjengelig. Parkering løses under terreng i uterom, og vil også bli felles for delfeltene. På grunn av at terrenget i delfeltene delvis består av fjordfylling vil parkering løses på bakkenivå, og uterommet vil formes på taket av parkeringen. Dette fører til at terrenget i uteoppholdsarealene vil bli noe høyere enn i omkringliggende områder, opptil C +11,0 meter. På grunn av disse forholdene skapes en avhengighet mellom det foreliggende planforslaget og planforslag for delfeltene K12-14, plan Disse er derfor utarbeidet parallellt. Gjennomføringen av denne planen vil vanskelig kunne realiseres uten at plan 1752 gjennomføres. 04 Planvurdering Bakgrunn Hovedinnhold Forhold til reguleringsplan 1426 Steinsvik arkitektkontor AS fremmer på vegne av Tromsø utbyggingsselskap AS forslag til detaljreguleringsplan for delfeltene K15 og K16 i Strandkanten boligbydel. Planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplan 1426 som stiller krav om detaljregulering. Hovedrammene for detaljreguleringen følger dermed av gjeldende plan. Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger i delfeltene K15 og K16 på Strandkanten. Det legges opp til en høy utnyttelse av området, med boliger i høye slanke bygg, slik at man frigjør areal på bakken. Planforslaget inneholder også et sentrumsnært og allment tilgjengelig friområde med park og sjøbad, samt næringsarealer som er tiltenkt kafé og skybar. Reguleringsplan 1426, som omfatter hele Strandkanten, viser kun de store linjene for bydelen og stiller krav om detaljregulering av de ulike delfeltene.

6 Figur 2: Planområdet slik det er regulert i plan 1426 Mens plan 1426 legger opp til en bebyggelse med stort fotavtrykk, og byggehøyder som følger opp bebyggelsen i områdene rundt, legger planforslaget opp til høye, slanke bygningskropper som etterlater mye areal på bakkeplan. I plan 1426 er noen spesielle delfelt avsatt til å romme signalbygg. Disse delfeltene er gitt en høyere byggehøyde enn de øvrige delfeltene. I hovedsak ligger maksimal byggehøyde i omkringliggende delfelt på C + 19 meter, mens delfeltene som er avsatt til signalbygg har en makismal byggehøyde på inntil C + 29 meter. K15/16 er et slikt felt. I tillegg angir plan 1426 noen intensjoner og retningslinjer for detaljreguleringen av de ulike delfeltene; «bydelen skal fremstå som nyskapende, levende og harmonisk» og «bebyggelsens formuttrykk og materialbruk skal uttrykke samtiden». Det foreliggende planforslaget viser et arkitektonisk særpreget bygg, med flere visuelle kvaliteter. Arkitekturen er moderne og det stilles krav i bestemmelsene om spesiell materialbruk på fasaden. I det foreliggende planforslaget foreslås byggehøyden justert til C + 55 meter, noe som vil avvike fra gjeldende plan med 26 meter. Planforslaget viser et bygg som er nesten dobbelt så høyt som det plan 1426 regulerer. Samtidig er byggets fotavtrykk betydelig redusert. I forhold til plan 1426 legger det foreliggende planforslaget opp til en økning i i utnyttelsesgrad; foreslått BRA er m 2, mens det i plan 1426 tillates inntil m 2. Plan 1426 setter som spesielt kriterie at delfeltene K15 og K16 utvikles som ett prosjekt, og det åpnes for at byggene kan bygges sammen og gi rom for strandpromenaden i mellom. Dette følges opp i det foreliggende

7 planforslaget. Strandpromenaden videreføres, og parkering under park etableres, slik som i plan Bebyggelsesstruktur Plan 1426 legger opp til en bebyggelsesstruktur som fyller en stor del av bakkearealet i delfeltene. I det foreliggende planforslaget er utformingen endret; sammenlignet med plan 1426 foreslås det ett høyere og slankere boligbygg. På denne måten reduseres byggets fotavtrykk slik at det åpnes opp for større og bedre uteområder. Bygningene er arkitektonisk spennende og vil utgjøre et blikkfang, både fra sjøen og fastlandet, og følger opp intensjonen fra plan 1426 om å utgjøre et signalbygg på Strandkanten. Figur 3: Illustrasjon av planlagt bebyggelse og offentlig parkareal Hovedbebyggelsen får blokkstruktur som organiseres i sammenkoblete tårn med individuelle høyder. Bygningen er lagt lengst nord i planområdet, og den offentlige parken er planlagt i sør. Tillatt byggehøyde vil være på C+31 C+55, slik at de sammenkoblete tårnene får ulike gesimshøyder. I tillegg vil det legges boligbebyggelse under overflatenivå, dvs under uterom mot sjø. Alle fasader skal ha materialer av høy kvalitet og i stor grad bestå av glass. Det høyeste volumet er plassert ytterst mot sjøen (lengst øst i planområdet) slik at det skygger omgivelsene minst mulig, samtidig som at leilighetene får god utsikt.

8 Figur 4 Sammenligning mellom planlagt bebyggelse og gjeldende plan, sett fra Strandvegen. Rød strek illustrerer omrisset av bebyggelse i tråd med gjeldende plan, 1426 Selv om byggehøyden økes betraktelig gjør bebyggelsesstrukturen at flere beholder utsikt. Sett fra vest er bebyggelsen smal, og sett fra nord/sør er bebyggelsen like bred som plan 1426 tillater. Denne strukturen gjør også boforholdene i bygget bedre, da flere får utsikt mot sør, og samtlige leiligheter får flere vinduer. Bebyggelsen er utformet til å fungere som klimaskjerm. Den er plassert slik at den skal hindre vind fra sør (den såkalte Balsfjordvinden) i å trekke nordover på Strandkanten. Denne vinden er spesielt ubehagelig vinterstid. Om sommeren vil bebyggelsen skjerme de sørvendte uterommene mot nordavind. Trafikale forhold Planområdet får adkomst fra Strandvegen og over naboplanområdet. Parkering er løst i felles anlegg for delfeltene K12-16 under uterom, med innkjøring i nabofelt (K12-14). Innad i planområdet vil trafikk på overflatenivå kun bestå av gående og syklende. Utrykningskjøretøy vil ha adkomst til boligbyggene via strandpromenade. Dette er avklart med Brann og redning. Det er lite behov for brøyting innenfor planområdet da all parkering etableres under terreng og biladkomst løses i naboplanområdet. Den offentlige strandpromenaden vil driftes av kommunen, og det er avsatt arealer for snødepot. Der strandpromenaden går på utsiden av bebyggelsen (mot øst) vil den bli anlagt med varmekabler i dekket. I forslag til ny arealdel til kommuneplanen ligger planområdet i sentrumssonen hvor det tillates inntil en parkeringsplass per boenhet, inkludert gjesteparkering. Sykkelparkering for boliger foreslås i park/gårdsrom og i parkeringshuset. Planforslaget legger opp til følgende parkeringssituasjon: Ca 200 p-plasser i parkeringskjeller (153 for boliger, resten for næring/sentrumsformål) Ca 320 overdekte sykkelparkeringsplasser

9 Det vil være avgiftsbelagt besøksparkering under balløkke i nabofelt. Kollektivdekning og gangforbindelser Skole/barnehage Planområdet ligger sentrumsnært. I tillegg til den offentlige strandpromenaden som skal etableres gjennom hele Strandkanten boligbydel kommer det gang-/sykkelløsning langs Strandvegen, så fremkommeligheten for gående og syklende er god. Kollektivdekningen i området anses som tilfredsstillende. Det er kort avstand til busstopp på Strandvegen, med jevnlige avganger til kollektivknutepunkt i sentrum og Giæverbukta. Nærmeste skole er Bjerkaker barneskole, som ligger ca 0,8 km fra planområdet. I dagens skolekrets finnes kapasitetsutfordringer. Det pågår utredninger om justering av skolekretsgrensene, for å imøtekomme disse utfordringene. Når strandpromenaden og gang-/sykkelløsningen er ferdig etablert vil det være trygg skoleveg til Bjerkaker fra planområdet. Det finnes flere barnehager i nærheten av planområdet, men det er behov for flere barnehageplasser på Sør-Tromsøya. Uteoppholdsareal Sentralt for prosjektet er det store uteoppholdsarealet på totalt 2700 m 2, som vil bli allment tilgjengelig. Solforholdene er gode, og bebyggelsen er planlagt slik at den skal beskytte uteoppholdsarealene mot vind. Byggene skal detaljutformes til å håndtere og utbedre lokalklima. Uteoppholdsarealene for prosjektet er planlagt i sammenheng med uteoppholdsarealene i tilgrensende prosjekt mot vest, i delfelt K12-14, plan Parkering for begge prosjektene løses under terreng, og uteoppholdsareal vil etableres oppå. Terrenget i uterommet vil ligge på varierte kotehøyder, og det vil blant annet etableres gang-/sykkelsti, flere sitteplasser, balløkke, klatrelek, sandkasse samt et torg. Utomhusplan ligger vedlagt. Sol/skygge Lekeplass Bebyggelsen er planlagt slik at den hovedsakelig kaster skygge på vannet, noe som er mulig fordi tomten grenser mot Innhavet i nord. Omorganiseringen av bebyggelsen, i forhold til slik den er organisert i plan 1426, sørger for mindre skygge på delfeltene K12-14 som grenser til planområdet i vest. En bebyggelse slik plan 1426 legger opp til ville skyggelagt balløkken som K15/16 deler med delfeltene K12-14 i det felles uteoppholdsarealet. Planforslaget vil gi bedre sol-/skyggeforhold for flere enn det plan 1426 legger opp til. Store og sentrale deler av døgnet kaster den planlagte bebyggelsen skygge på vannet, og ikke på eksisterende bebyggelse på Strandkanten. Detaljert sol-/skyggediagram ligger vedlagt. Park/felles uteoppholdsarealer på totalt 2700 m 2 dekker kravet til uteoppholdsareal for boligene og vil inneholde nærlekeplass for de minste barna. Det er krav om nærlekeplass for hver 25. bolig. Arealet

10 skal være minimum 150 m 2, og minst 50 % skal ha sol kl. 15 ved v/hjevndøgn. Det gir et samlet arealkrav til nærlek på 1050 m 2 ved realisering av maksimalt antall leiligheter. Nærlekeplass er løst med sentralt lekeområde som utnytter skrånende terreng til klatrelek og også har sandkasse for sandlek. Dette arealet er på ca 150 m 2. I tillegg er hele det bilfrie parkområdet godt egnet for lek både i barmarkssesongen og vinteren. Torget omkring nærlekeplassen kan fungere som et samlingssted der det er trygt for barn å leke på plassen; hoppe paradis, sykle på trehjulsykkel og leke med ball. Det går noen skrånende terrengflater ned mot torget som gir muligheter for aking og skilek for de minste barna. Kvartalslekeplass for boligene vil være balløkka som ligger rett vest for planområdet. Arealer mot sjøfronten skal sikres. Sjøbad En del av den offentlige parken består av et terrassert sjøbad. De øverste vanntersklene er tenkt så grunne at småbarn kan leke der. Figur 5: Illustrasjon av det planlagte sjøbadet Universell utforming Støy Boliger, næringslokaler og uteoppholdsarealer utformes universelt, i henhold til TEK 10. Tilgjengelighet til boliger og næringslokaler ivaretas med heis, samt trinnfri adkomst til etasjer på nivå med omkringliggende terreng. Alle boliger har universell adkomst via kommunal kjøreveg og-/eller gangveg/fortau/heis fra parkeringskjeller. Mellom Strandvegen og K15/16 ligger delfeltene K12-14, som reguleres i plan Støyrapport utarbeidet av Asplan Viak viser at den planlagte bebyggelsen i disse delfeltene vil skjerme K15 og K16 mot støy fra Strandvegen.

11 Figur 6: Støykart utarbeidet av Tromsø kommune. Rødt = vegstøy 65 db, Gult = 55 db, Lilla = planområdet for K15/16 Kulturminner Grunnforhold Det ble gjennomført marinarkeologisk befaring i Strandkanten reguleringsplanområde i 2000, uten at det ble funnet spor etter kulturhistorisk aktivitet eller gjort funn av kulturhistorisk verdi. Bebyggelsen vil plasseres på påler og fylling i sjøen. Grunnundersøkelser er foretatt, og geoteknisk rapport levert av Multiconsult AS. Ingen tegn til kvikkleire er påvist i planområdet. Beregningene viser tilfredsstillende stabilitet i drenert tilstand. Geoteknisk rapport er vedlagt. Forurensning i grunnen er påvist, og overordnet tiltak utført. I den geotekniske rapporten anbefales miljøundersøkelse for området. 05 Utfordringer ved planforslaget Planforslaget følger opp mange av intensjonene i gjeldende reguleringsplan for Strandkanten boligbydel, plan 1426, men avviker betydelig når det gjelder bygningshøyde. Mens plan 1426 tillater maksimal byggehøyde på C +29 meter, vil man i foreliggende planforslag tillate opp til C + 55 meter, noe som nesten tilsvarer en dobling i byggehøyde De fleste delfeltene på Strandkanten er nå ferdig utbygget eller detaljregulert. Mange av utbyggerne har ønsket å fravike plan 1426 på ulike områder (utnyttelse, byggehøyde, byggegrenser osv.), men hovedregelen har vært at plan 1426 skal følges i de videre detaljreguleringsplanene. Det kan oppfattes som utfordrende at man nå tillater et såpass vesentlig avvik fra plan Argumentene for dette fremstår imidlertid som så overbevisende at Byrådet går inn for forslaget. I prinsippet vil dessuten en gjeldende regulering alltid kunne endres.

12 06 Forhåndsmerknader Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort med frist for merknader satt til Til sammen kom det inn 11 merknader, hvorav 10 kom innen fristen. Hovedparten av merknadene omhandlet byggehøyde. Opprinnelig ble det varslet en byggehøyde på C +70 meter, og forslagsstiller vurderer selv å ha hensyntatt disse gjennom å redusere byggehøyden til C+ 55 meter. Forslagsstillers behandling av/tilsvar på forhåndsmerknadene er å finne bakerst i planbeskrivelsen, vedlegg Konklusjon Planforslaget viser et kontroversielt prosjekt med flere konfliktpunkt, men på bakgrunn av de vedtatte politiske føringer for Tromsøs byutvikling, spesielt med tanke på byfortetting og bruk av kollektive reisemidler og god tilrettelegging for sykkel og gange, samt de kvaliteter som prosjektet vil tilføre Strandkanten bydel, anbefaler byrådet planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i åtte uker.